嚴格招投標制度
目前我國的物業(yè)管理招投標雖然取得了一定的成績，但總體上物業(yè)管理仍然處于自建、自管狀態(tài)。通過招投標獲得物業(yè)管理權(quán)的物業(yè)，占的比例太少，而且主要集中在政府的一些公共性物業(yè)。物業(yè)管理的招投標還存在諸多問題，物業(yè)管理實行招投標的體制并沒有真正建立起來，物業(yè)管理的市場化程度不高，已成為制約物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸。
政府應(yīng)在物業(yè)管理的立法、政策引導、對外宣傳等方面，積極推動物業(yè)管理的招投標，推動物業(yè)管理市場化進程，從而推動房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)的分業(yè)經(jīng)營，認真確定物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)企業(yè)的關(guān)系。
據(jù)目前現(xiàn)狀來看，我國90%以上的物業(yè)管理項目由開發(fā)企業(yè)或其派出的物業(yè)管理企業(yè)和原房管所(站)或其轉(zhuǎn)制的企業(yè)管理，有些城市這個比例會更高，這種現(xiàn)狀的出現(xiàn)有多方面的原因，一是從淵源關(guān)系看，我國的房產(chǎn)企業(yè)大多屬于國有，由國有房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或單位直接開發(fā)建設(shè)控制。在國有房產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)制過程中，自然分立出一塊成立了專門從事物業(yè)管理企業(yè);二是從行業(yè)關(guān)聯(lián)出來的，它在經(jīng)營性質(zhì)、人員、管理特點等方面與房地產(chǎn)開發(fā)具有天然的承繼關(guān)系，這種現(xiàn)狀不僅損害了物業(yè)管理活動的市場化進程和物業(yè)管理企業(yè)的獨立經(jīng)營，更損害了業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)。
但這些弊端的存在，并不都是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制了大多物業(yè)管理公司這一原因造成的。實際上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的物業(yè)管理企業(yè)，從公司法律看，是完全合法的，公司法和我國的現(xiàn)有房地產(chǎn)政策法規(guī)從來沒有規(guī)定其需獨立進行，物業(yè)管理市場不能順利形成的癥結(jié)在于：物業(yè)企業(yè)成立后沒有真正從“人、財、物”上成為一個獨立的法人，物業(yè)管理企業(yè)與房產(chǎn)開發(fā)單位產(chǎn)權(quán)不分。怎樣消除這些弊端呢?應(yīng)該規(guī)定投資股東僅存在投資的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，應(yīng)該依法在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部建立起人、財、物的現(xiàn)代管理制度。具體而言，在物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立時，可以規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)不得獨立投資設(shè)立(包括國有公司)，工商部門嚴格審核物管企業(yè)注冊資金來源，防止虛假出資與投資主體關(guān)系復雜，進而完善投資制度，防止搞暗箱操作，建立嚴格的物業(yè)管理企業(yè)市場準入和退出機制，對于一些不規(guī)范的企業(yè)，應(yīng)該降低資質(zhì)或終止其經(jīng)營活動。
完善的市場化經(jīng)營將打破地方保護主義、本位主義的壟斷，物業(yè)管理企業(yè)要通過招投標來取得物業(yè)管理的經(jīng)營權(quán)。因為物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，競爭是市場經(jīng)濟生機和活力的源泉，也是不斷提高物業(yè)管理水平把物業(yè)管理推向一個更新境地的重要途徑，物業(yè)管理行業(yè)實行市場化經(jīng)營具有以下好處：
1.市場化經(jīng)營是市場發(fā)展的客觀要求，物業(yè)管理只有引進競爭機制，通過激烈的較量和角逐，使企業(yè)追求自身經(jīng)濟利益的內(nèi)在要求轉(zhuǎn)化為外部壓力，并將壓力變動力，才能激勵物業(yè)管理企業(yè)，提高管理服務(wù)水平和自身的素質(zhì)。
2.市場化經(jīng)營是提升物管企業(yè)整體水平的重要途徑。在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)要追求經(jīng)濟利益化，在激烈的競爭中每個企業(yè)都面臨優(yōu)勝劣汰的抉擇，所有這些都使每個企業(yè)每個管理人員都不斷提高自身素質(zhì)，努力提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量。
3.市場經(jīng)營是推動整個行業(yè)發(fā)展的加速器，物業(yè)管理工作為一個新興行業(yè)，要想得到快速發(fā)展，必須把企業(yè)推向市場，充分利用競爭機制，將管理的委托終身制變?yōu)橛僧a(chǎn)權(quán)人、使用人對物管企業(yè)的聘用制，使產(chǎn)權(quán)人、使用人通過招投標選擇物業(yè)管理企業(yè)。
4.市場化經(jīng)營是產(chǎn)權(quán)人、使用人合法權(quán)益獲取的重要途徑。產(chǎn)權(quán)人、使用人可以自主篩選合適的企業(yè)。這樣不僅可以擺正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，而且有利于鞭策企業(yè)以良好的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費贏得業(yè)主的信任。
5.市場化經(jīng)營是同國際物業(yè)管理市場接軌的突破口，因為競爭機制的形成，一方面可以促使物業(yè)管理企業(yè)提高管理水平，另一方面可以使企業(yè)經(jīng)受鍛煉，積累經(jīng)驗，為在國際市場競爭中戰(zhàn)勝對手積蓄力量和創(chuàng)造條件。
實行前期介入的制度
物業(yè)管理從某種意義說是房地產(chǎn)業(yè)的延伸，工作開展的好壞與開發(fā)單位的配合有密切關(guān)系，所以打破傳統(tǒng)模式，提前介入，參與綜合規(guī)劃監(jiān)督施工過程，參與驗收，從根本上杜絕小區(qū)公建配套不完善會給后期物業(yè)管理帶來的種種弊端，提前介入能提高小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量和提高住宅的建設(shè)質(zhì)量。
首先，要把好新項目立項關(guān)，住宅小區(qū)的各項基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)完善，不具備物業(yè)管理辦公營業(yè)的不得立項，各項基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計都要達到規(guī)范標準，缺項的或者規(guī)劃設(shè)計不規(guī)范的不得開工建設(shè)。其次是把好綜合驗收關(guān)，沒有按照批準規(guī)劃建設(shè)的，應(yīng)按要求建設(shè)完畢;基礎(chǔ)公建配套不完善的，如：市政供水、供電、供熱、環(huán)衛(wèi)、消防等項目，主管部門在進行建設(shè)工程質(zhì)量驗收時不予通過。驗收資料不齊全和沒有提供物業(yè)管理辦公用房，或不具備實行物業(yè)管理基本要求的項目，不能進行綜合驗收，更不能交付使用，并且，更應(yīng)采取多種手段制止爛尾工程的出現(xiàn)。
在工程施工和設(shè)備安裝階段的提前介入，可根據(jù)以往物業(yè)管理的經(jīng)驗和樓宇正常使用中實施物業(yè)管理的需要，針對配套設(shè)施的完善要求、水電氣供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理方式、綠化布置、消防設(shè)施及建筑材料選用等提出書面要求意見和建議，供開發(fā)商參考，使工程質(zhì)量得到雙重保險，并確保竣工驗收后順利移交和將來管理的連續(xù)性，為工程建設(shè)節(jié)省時間和提高質(zhì)量、縮短工期及增強售后服務(wù)的信譽提供有效的保證。所以，重品牌、創(chuàng)形象對業(yè)主負責的開發(fā)商，在樓宇銷售時，就應(yīng)確定優(yōu)秀的物業(yè)公司加盟。
物業(yè)管理運作大量實踐證明，物業(yè)公司對前期工程質(zhì)量的關(guān)切，往往比開發(fā)商和監(jiān)理公司對工程質(zhì)量的關(guān)切更重要，物業(yè)管理的提前介入，未雨綢繆把工程質(zhì)量問題消滅于“萌芽狀態(tài)”中，才能化被動為主動，同時物業(yè)管理的提前介入還會合理地承擔如：建材保管，施工場地、在建樓宇、售樓處等安全保衛(wèi)工作、環(huán)境衛(wèi)生等來自開發(fā)商大量的工作，可迅速轉(zhuǎn)移到專業(yè)公司身上，讓專業(yè)公司協(xié)助工作，分擔開發(fā)商的壓力，開發(fā)商可以從日常事務(wù)性工作中解放出來，充分發(fā)揮社會化、專業(yè)化、理論化的管理優(yōu)勢。
加強物業(yè)維修基金使用的管理
以物業(yè)管理相關(guān)條例規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當建立維修基金。維修基金屬全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會成立之前，由房地產(chǎn)管理部門代管，專戶儲存;業(yè)主委員會成立之后，移交業(yè)主委員會管理。
物業(yè)是一種特殊的商品，建立維修基金，其根本目的是為了保障住房售后的維修管理，在物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備損壞后及時進行大修、更新和改造，以維護住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益。住宅的共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費用已分攤?cè)胱》夸N售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性停車場(車庫)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。凡是上述共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在保修期滿后的大修、更新和改造，其費用都要從維修基金中支出。
維修基金應(yīng)當屬全體業(yè)主所有。在業(yè)主委員會成立之前者應(yīng)當交由房地產(chǎn)管理部門代管，實行專戶儲存，?？顚Ｓ?，要按單幢住宅設(shè)立維修基金明細戶，做到“一區(qū)、一幢、一帳”，房地產(chǎn)管理部門代表管維修基金，具有臨時性。代管期間，應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定專戶儲存，不行挪用，不得借出貸出，也不得用于擔保等。在業(yè)主委員會成立之后，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當及時將維修基金及利息移交業(yè)主委員會管理，移交和管理的具體辦法由省建設(shè)行政主管部門另行制定。隨著維修基金制度的逐步建立和完善，將會從根本上改變過去那種壞了無人管，或者由政府出資搶修應(yīng)急的現(xiàn)象，從而保障廣大人民群眾居住環(huán)境的安全。
目前我國的物業(yè)管理招投標雖然取得了一定的成績，但總體上物業(yè)管理仍然處于自建、自管狀態(tài)。通過招投標獲得物業(yè)管理權(quán)的物業(yè)，占的比例太少，而且主要集中在政府的一些公共性物業(yè)。物業(yè)管理的招投標還存在諸多問題，物業(yè)管理實行招投標的體制并沒有真正建立起來，物業(yè)管理的市場化程度不高，已成為制約物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸。
政府應(yīng)在物業(yè)管理的立法、政策引導、對外宣傳等方面，積極推動物業(yè)管理的招投標，推動物業(yè)管理市場化進程，從而推動房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)的分業(yè)經(jīng)營，認真確定物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)企業(yè)的關(guān)系。
據(jù)目前現(xiàn)狀來看，我國90%以上的物業(yè)管理項目由開發(fā)企業(yè)或其派出的物業(yè)管理企業(yè)和原房管所(站)或其轉(zhuǎn)制的企業(yè)管理，有些城市這個比例會更高，這種現(xiàn)狀的出現(xiàn)有多方面的原因，一是從淵源關(guān)系看，我國的房產(chǎn)企業(yè)大多屬于國有，由國有房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或單位直接開發(fā)建設(shè)控制。在國有房產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)制過程中，自然分立出一塊成立了專門從事物業(yè)管理企業(yè);二是從行業(yè)關(guān)聯(lián)出來的，它在經(jīng)營性質(zhì)、人員、管理特點等方面與房地產(chǎn)開發(fā)具有天然的承繼關(guān)系，這種現(xiàn)狀不僅損害了物業(yè)管理活動的市場化進程和物業(yè)管理企業(yè)的獨立經(jīng)營，更損害了業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)。
但這些弊端的存在，并不都是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制了大多物業(yè)管理公司這一原因造成的。實際上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的物業(yè)管理企業(yè)，從公司法律看，是完全合法的，公司法和我國的現(xiàn)有房地產(chǎn)政策法規(guī)從來沒有規(guī)定其需獨立進行，物業(yè)管理市場不能順利形成的癥結(jié)在于：物業(yè)企業(yè)成立后沒有真正從“人、財、物”上成為一個獨立的法人，物業(yè)管理企業(yè)與房產(chǎn)開發(fā)單位產(chǎn)權(quán)不分。怎樣消除這些弊端呢?應(yīng)該規(guī)定投資股東僅存在投資的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，應(yīng)該依法在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部建立起人、財、物的現(xiàn)代管理制度。具體而言，在物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立時，可以規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)不得獨立投資設(shè)立(包括國有公司)，工商部門嚴格審核物管企業(yè)注冊資金來源，防止虛假出資與投資主體關(guān)系復雜，進而完善投資制度，防止搞暗箱操作，建立嚴格的物業(yè)管理企業(yè)市場準入和退出機制，對于一些不規(guī)范的企業(yè)，應(yīng)該降低資質(zhì)或終止其經(jīng)營活動。
完善的市場化經(jīng)營將打破地方保護主義、本位主義的壟斷，物業(yè)管理企業(yè)要通過招投標來取得物業(yè)管理的經(jīng)營權(quán)。因為物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，競爭是市場經(jīng)濟生機和活力的源泉，也是不斷提高物業(yè)管理水平把物業(yè)管理推向一個更新境地的重要途徑，物業(yè)管理行業(yè)實行市場化經(jīng)營具有以下好處：
1.市場化經(jīng)營是市場發(fā)展的客觀要求，物業(yè)管理只有引進競爭機制，通過激烈的較量和角逐，使企業(yè)追求自身經(jīng)濟利益的內(nèi)在要求轉(zhuǎn)化為外部壓力，并將壓力變動力，才能激勵物業(yè)管理企業(yè)，提高管理服務(wù)水平和自身的素質(zhì)。
2.市場化經(jīng)營是提升物管企業(yè)整體水平的重要途徑。在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)要追求經(jīng)濟利益化，在激烈的競爭中每個企業(yè)都面臨優(yōu)勝劣汰的抉擇，所有這些都使每個企業(yè)每個管理人員都不斷提高自身素質(zhì)，努力提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量。
3.市場經(jīng)營是推動整個行業(yè)發(fā)展的加速器，物業(yè)管理工作為一個新興行業(yè)，要想得到快速發(fā)展，必須把企業(yè)推向市場，充分利用競爭機制，將管理的委托終身制變?yōu)橛僧a(chǎn)權(quán)人、使用人對物管企業(yè)的聘用制，使產(chǎn)權(quán)人、使用人通過招投標選擇物業(yè)管理企業(yè)。
4.市場化經(jīng)營是產(chǎn)權(quán)人、使用人合法權(quán)益獲取的重要途徑。產(chǎn)權(quán)人、使用人可以自主篩選合適的企業(yè)。這樣不僅可以擺正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，而且有利于鞭策企業(yè)以良好的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費贏得業(yè)主的信任。
5.市場化經(jīng)營是同國際物業(yè)管理市場接軌的突破口，因為競爭機制的形成，一方面可以促使物業(yè)管理企業(yè)提高管理水平，另一方面可以使企業(yè)經(jīng)受鍛煉，積累經(jīng)驗，為在國際市場競爭中戰(zhàn)勝對手積蓄力量和創(chuàng)造條件。
實行前期介入的制度
物業(yè)管理從某種意義說是房地產(chǎn)業(yè)的延伸，工作開展的好壞與開發(fā)單位的配合有密切關(guān)系，所以打破傳統(tǒng)模式，提前介入，參與綜合規(guī)劃監(jiān)督施工過程，參與驗收，從根本上杜絕小區(qū)公建配套不完善會給后期物業(yè)管理帶來的種種弊端，提前介入能提高小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量和提高住宅的建設(shè)質(zhì)量。
首先，要把好新項目立項關(guān)，住宅小區(qū)的各項基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)完善，不具備物業(yè)管理辦公營業(yè)的不得立項，各項基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計都要達到規(guī)范標準，缺項的或者規(guī)劃設(shè)計不規(guī)范的不得開工建設(shè)。其次是把好綜合驗收關(guān)，沒有按照批準規(guī)劃建設(shè)的，應(yīng)按要求建設(shè)完畢;基礎(chǔ)公建配套不完善的，如：市政供水、供電、供熱、環(huán)衛(wèi)、消防等項目，主管部門在進行建設(shè)工程質(zhì)量驗收時不予通過。驗收資料不齊全和沒有提供物業(yè)管理辦公用房，或不具備實行物業(yè)管理基本要求的項目，不能進行綜合驗收，更不能交付使用，并且，更應(yīng)采取多種手段制止爛尾工程的出現(xiàn)。
在工程施工和設(shè)備安裝階段的提前介入，可根據(jù)以往物業(yè)管理的經(jīng)驗和樓宇正常使用中實施物業(yè)管理的需要，針對配套設(shè)施的完善要求、水電氣供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理方式、綠化布置、消防設(shè)施及建筑材料選用等提出書面要求意見和建議，供開發(fā)商參考，使工程質(zhì)量得到雙重保險，并確保竣工驗收后順利移交和將來管理的連續(xù)性，為工程建設(shè)節(jié)省時間和提高質(zhì)量、縮短工期及增強售后服務(wù)的信譽提供有效的保證。所以，重品牌、創(chuàng)形象對業(yè)主負責的開發(fā)商，在樓宇銷售時，就應(yīng)確定優(yōu)秀的物業(yè)公司加盟。
物業(yè)管理運作大量實踐證明，物業(yè)公司對前期工程質(zhì)量的關(guān)切，往往比開發(fā)商和監(jiān)理公司對工程質(zhì)量的關(guān)切更重要，物業(yè)管理的提前介入，未雨綢繆把工程質(zhì)量問題消滅于“萌芽狀態(tài)”中，才能化被動為主動，同時物業(yè)管理的提前介入還會合理地承擔如：建材保管，施工場地、在建樓宇、售樓處等安全保衛(wèi)工作、環(huán)境衛(wèi)生等來自開發(fā)商大量的工作，可迅速轉(zhuǎn)移到專業(yè)公司身上，讓專業(yè)公司協(xié)助工作，分擔開發(fā)商的壓力，開發(fā)商可以從日常事務(wù)性工作中解放出來，充分發(fā)揮社會化、專業(yè)化、理論化的管理優(yōu)勢。
加強物業(yè)維修基金使用的管理
以物業(yè)管理相關(guān)條例規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當建立維修基金。維修基金屬全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會成立之前，由房地產(chǎn)管理部門代管，專戶儲存;業(yè)主委員會成立之后，移交業(yè)主委員會管理。
物業(yè)是一種特殊的商品，建立維修基金，其根本目的是為了保障住房售后的維修管理，在物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備損壞后及時進行大修、更新和改造，以維護住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益。住宅的共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費用已分攤?cè)胱》夸N售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性停車場(車庫)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。凡是上述共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在保修期滿后的大修、更新和改造，其費用都要從維修基金中支出。
維修基金應(yīng)當屬全體業(yè)主所有。在業(yè)主委員會成立之前者應(yīng)當交由房地產(chǎn)管理部門代管，實行專戶儲存，?？顚Ｓ?，要按單幢住宅設(shè)立維修基金明細戶，做到“一區(qū)、一幢、一帳”，房地產(chǎn)管理部門代表管維修基金，具有臨時性。代管期間，應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定專戶儲存，不行挪用，不得借出貸出，也不得用于擔保等。在業(yè)主委員會成立之后，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當及時將維修基金及利息移交業(yè)主委員會管理，移交和管理的具體辦法由省建設(shè)行政主管部門另行制定。隨著維修基金制度的逐步建立和完善，將會從根本上改變過去那種壞了無人管，或者由政府出資搶修應(yīng)急的現(xiàn)象，從而保障廣大人民群眾居住環(huán)境的安全。