2012年經(jīng)濟(jì)師考試中級房地產(chǎn)專業(yè)復(fù)習(xí)參考資料 房地產(chǎn)產(chǎn)品

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(三)動態(tài)投資回收期
    □ 實(shí)質(zhì)
    ■ 是考慮了資金時(shí)間價(jià)值的回收期
    ■ 與靜態(tài)投資回收期的區(qū)別在于要折現(xiàn)
    □ 判定標(biāo)準(zhǔn)
    ■ 小于基準(zhǔn)動態(tài)投資回收期可以接受
    □ 計(jì)算方法
    ■ 定性-用不等式確定范圍
    ■ 定量-用公式計(jì)算出數(shù)字 P=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值出現(xiàn)正值的期數(shù)-1)+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值得絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值
    「重點(diǎn)難點(diǎn)」靜態(tài)投資回收期與動態(tài)投資回收期的關(guān)系
    □ 不折現(xiàn),發(fā)生在每一時(shí)點(diǎn)上的錢的價(jià)值量是一樣的
    □ 折現(xiàn),則越向后錢越不值錢,要用越不值錢的錢來回收發(fā)生在初始的投資,需要的時(shí)間越長
    □ 所以同一項(xiàng)目的動態(tài)投資回收期一定大于靜態(tài)投資回收期
    □ 折現(xiàn)率越大,則兩者之間的差距越大
    「例題。單選題」「2008年真題」
    考慮資金時(shí)間價(jià)值所計(jì)算出的動態(tài)投資回收期與不考慮資金時(shí)間價(jià)值所計(jì)算出的靜態(tài)投資回收期相比,靜態(tài)投資回收期( )。
    A.總比動態(tài)投資回收期長
    D.有時(shí)比動態(tài)投資回收期長
    C.總比動態(tài)投資回收期短
    D.與動態(tài)投資回收期相等
    「答案」C
    「解析」靜態(tài)投資回收期與動態(tài)投資回收期的關(guān)系
    「補(bǔ)充理解」五指標(biāo)的分類
    □ 盈利能力指標(biāo)
    ■ 投資利潤率
    ■ 內(nèi)部收益率
    □ 盈利絕對額指標(biāo)
    ■ 利潤(在投資分析上一般不用)
    ■ 凈現(xiàn)值
    □ 時(shí)間指標(biāo)
    ■ 靜態(tài)投資回收期
    ■ 動態(tài)投資加收期
    三、靜態(tài)盈利性指標(biāo)及計(jì)算
    (一)成本利潤率
    RPC=(GDV項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值-TDC開發(fā)建設(shè)成本)/TDC
    (二)投資利潤率
    □ 項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率
    □ 考查項(xiàng)目的盈利能力
    □ 投資利潤率越高越好。大于利潤率標(biāo)準(zhǔn),項(xiàng)目可以接受
    □ 優(yōu)點(diǎn)
    ■ 經(jīng)濟(jì)意義易于理解,與會計(jì)相通
    ■ 使用簡單、方便
    ■ 考慮了壽命期內(nèi)所有年份的收益情況
    □ 缺點(diǎn)
    ■ 沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值
    ■ 會計(jì)上的概念,不能真正反映投資報(bào)酬率的高低
    (三)資本金利潤率
    資本金利潤率=年利潤總額或平均利潤總額/資本金
    (四)資本金凈利潤率
    資本金凈利潤率=稅后總額或平均稅后利潤總額/資本金
    (五) 靜態(tài)投資回收期
    □ 指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時(shí)間,用于衡量投資項(xiàng)目初始投資回收速度
    □ 小于基準(zhǔn)投資回收期,項(xiàng)目可以接受
    □ 優(yōu)點(diǎn)
    ■ 簡單、方便
    □ 計(jì)算簡單
    □ 只需確定項(xiàng)目前幾年的現(xiàn)金流,不必確定整個(gè)壽命期所有年份的現(xiàn)金流
    □ 不用確定折現(xiàn)率
    ■ 經(jīng)濟(jì)意義易于理解
    ■ 在一定意義上考慮了投資風(fēng)險(xiǎn)因素
    □ 缺點(diǎn)
    ■ 沒有考慮資金時(shí)間價(jià)值
    ■ 不考慮投資回收期以外各年的現(xiàn)金流,不利于對項(xiàng)目進(jìn)行整體評估
    ■ 投資回收期標(biāo)準(zhǔn)的確定主要依賴決策者對風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度
    四、清償性指標(biāo)及計(jì)算
    (一)借款償還期
    P 137 公式 5-40
    (二)利息備付率
    R=稅息前利潤/當(dāng)期應(yīng)付利息
    (三)償債備付率
    R `=可用還本付息的資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息額
    (四)財(cái)務(wù)比率
    1.資產(chǎn)負(fù)債率=期末負(fù)債總額/期末資產(chǎn)總額
    2.流動比率=流動資產(chǎn)總額/流動資產(chǎn)負(fù)債
    3.速動比率=流動資產(chǎn)總額-存貨/流動負(fù)債總額