十一) 估價人員（估價人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）
十二) 估價作業(yè)日期（說明本次估價的起止年月日）
十三) 估價報告應(yīng)用的有效期（說明本估價報告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個年月日止，也可表達(dá)為多長年限，如一年）
以估價報告完成時間開始
三、估價技術(shù)報告漏項（共7項內(nèi)容）
一) 個別因素分析
注意分析因素與估價對象類型相吻合（還要補充）
商業(yè)：臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修
住宅：建筑物結(jié)構(gòu)、類型、式樣，設(shè)施、設(shè)備，質(zhì)量，朝向、樓層。
工業(yè)：用地面積、地質(zhì)水文條件
二) 區(qū)域因素分析（
注意分析因素與估價對象類型相吻合（還要補充）
商業(yè)：繁華程度、交通條件
住宅：交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、公用設(shè)施、環(huán)境狀況。
工業(yè)：區(qū)域：交通、基礎(chǔ)、地理位置
三) 市場背景分析（詳細(xì)說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來）
四) 使用分析（詳細(xì)分析、說明估價對象使用）
五) 估價方法選用（詳細(xì)說明估價的思路和采用的方法及其理由）
1、未說明選用方法理由，
六) 估價測算過程（詳細(xì)說明測算過程，參數(shù)確定等）
1、收益法
（1）收益期限確定錯誤。
（2）沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據(jù)。
（3）對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。
（4）收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率；求取的方法錯誤；收益計算中有關(guān)面積套錯了。
（5）正常費用的測算錯誤
A費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。第一，將一次性支付的費用及與總收益不直接相關(guān)的費用作為獲取客觀收益的直接必要的費用。第二，對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時，正常費用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。第三，自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費用的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。第四，把所得稅也作為總費用的一個組成部分。
B、費用的計算中計費基礎(chǔ)錯誤。
C、費用的計算方法錯誤。
D、參數(shù)確定錯誤。
E、總費用中包含了折舊費。
F、對于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。
（6）報酬率確定錯誤
A、報酬率選定錯誤
B、用途不同的部分采用了相同的報酬率
C、安全利率選擇錯誤
D、把物價上漲率和經(jīng)濟增長率作為報酬率。
2、市場法
（1）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由
（2）比較實例的數(shù)量不夠，即沒有達(dá)到三個以上（含三個）的可比實例
（3）修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。
4）單項修正對可比實例成交價格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調(diào)整幅度超過了30%。
（5）比較修正的方向錯誤。
（6）可比實例不符合條件。
7）區(qū)位狀況與實物狀況混淆不請。
8）區(qū)位狀況與實物狀況具體比較修正項目的選擇沒有結(jié)合估價對象與可比實例的差異。
9）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點結(jié)合起來。
（10）比較修正項目有漏項。
（11）間接比較與直接比較混淆不清。
成本法：
1成本應(yīng)為社會平均成本,即客觀成本
2注意各種物業(yè)的價格構(gòu)成（及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋）
3注意保險估價不計地價，評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復(fù),應(yīng)有說明
4銷售稅費的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費的構(gòu)成是否正確
5入股的估價應(yīng)說明入股后的用途
6注意計稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%
7折舊計算是否正確(包括年限和項目,公式)
8用成本計算而非成本價
9長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格
假設(shè)法
1預(yù)期的價值應(yīng)減去管理費銷售費稅和購入土地的稅費
2察看項目是否齊全
3看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項，現(xiàn)金流不計利潤和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)
4注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)
5其未來的用途應(yīng)該合法和符合使用原則
6、開發(fā)利用方式的確定、分析是否充分；
7、估算開發(fā)總價值若用比較法確定，比較過程中應(yīng)有相當(dāng)?shù)恼f明，若用收益法要注意收益法中常見的問題；
七) 估價結(jié)果確定（詳細(xì)說明估價結(jié)果及其確定的理由）
再仔細(xì)看看以下：
1對照估價規(guī)范看估價報告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術(shù)語、大寫、錯別字等是否準(zhǔn)確。
2察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確
3估價時點是否準(zhǔn)確
4修正年限是否正確
5檢查計算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致
6對采用的方法是否有合理的說明和理由
7任何一項數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時說明
8注意利息的計算方式，期限
9報告有效期應(yīng)以報告完成之日為準(zhǔn)
10現(xiàn)實用途和法定用途相符
11注意對價格的稱謂是否錯誤（比準(zhǔn)，收益，積算）
十二) 估價作業(yè)日期（說明本次估價的起止年月日）
十三) 估價報告應(yīng)用的有效期（說明本估價報告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個年月日止，也可表達(dá)為多長年限，如一年）
以估價報告完成時間開始
三、估價技術(shù)報告漏項（共7項內(nèi)容）
一) 個別因素分析
注意分析因素與估價對象類型相吻合（還要補充）
商業(yè)：臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修
住宅：建筑物結(jié)構(gòu)、類型、式樣，設(shè)施、設(shè)備，質(zhì)量，朝向、樓層。
工業(yè)：用地面積、地質(zhì)水文條件
二) 區(qū)域因素分析（
注意分析因素與估價對象類型相吻合（還要補充）
商業(yè)：繁華程度、交通條件
住宅：交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、公用設(shè)施、環(huán)境狀況。
工業(yè)：區(qū)域：交通、基礎(chǔ)、地理位置
三) 市場背景分析（詳細(xì)說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來）
四) 使用分析（詳細(xì)分析、說明估價對象使用）
五) 估價方法選用（詳細(xì)說明估價的思路和采用的方法及其理由）
1、未說明選用方法理由，
六) 估價測算過程（詳細(xì)說明測算過程，參數(shù)確定等）
1、收益法
（1）收益期限確定錯誤。
（2）沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據(jù)。
（3）對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。
（4）收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率；求取的方法錯誤；收益計算中有關(guān)面積套錯了。
（5）正常費用的測算錯誤
A費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。第一，將一次性支付的費用及與總收益不直接相關(guān)的費用作為獲取客觀收益的直接必要的費用。第二，對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時，正常費用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。第三，自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費用的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。第四，把所得稅也作為總費用的一個組成部分。
B、費用的計算中計費基礎(chǔ)錯誤。
C、費用的計算方法錯誤。
D、參數(shù)確定錯誤。
E、總費用中包含了折舊費。
F、對于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。
（6）報酬率確定錯誤
A、報酬率選定錯誤
B、用途不同的部分采用了相同的報酬率
C、安全利率選擇錯誤
D、把物價上漲率和經(jīng)濟增長率作為報酬率。
2、市場法
（1）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由
（2）比較實例的數(shù)量不夠，即沒有達(dá)到三個以上（含三個）的可比實例
（3）修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。
4）單項修正對可比實例成交價格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調(diào)整幅度超過了30%。
（5）比較修正的方向錯誤。
（6）可比實例不符合條件。
7）區(qū)位狀況與實物狀況混淆不請。
8）區(qū)位狀況與實物狀況具體比較修正項目的選擇沒有結(jié)合估價對象與可比實例的差異。
9）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點結(jié)合起來。
（10）比較修正項目有漏項。
（11）間接比較與直接比較混淆不清。
成本法：
1成本應(yīng)為社會平均成本,即客觀成本
2注意各種物業(yè)的價格構(gòu)成（及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋）
3注意保險估價不計地價，評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復(fù),應(yīng)有說明
4銷售稅費的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費的構(gòu)成是否正確
5入股的估價應(yīng)說明入股后的用途
6注意計稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%
7折舊計算是否正確(包括年限和項目,公式)
8用成本計算而非成本價
9長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格
假設(shè)法
1預(yù)期的價值應(yīng)減去管理費銷售費稅和購入土地的稅費
2察看項目是否齊全
3看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項，現(xiàn)金流不計利潤和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)
4注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)
5其未來的用途應(yīng)該合法和符合使用原則
6、開發(fā)利用方式的確定、分析是否充分；
7、估算開發(fā)總價值若用比較法確定，比較過程中應(yīng)有相當(dāng)?shù)恼f明，若用收益法要注意收益法中常見的問題；
七) 估價結(jié)果確定（詳細(xì)說明估價結(jié)果及其確定的理由）
再仔細(xì)看看以下：
1對照估價規(guī)范看估價報告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術(shù)語、大寫、錯別字等是否準(zhǔn)確。
2察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確
3估價時點是否準(zhǔn)確
4修正年限是否正確
5檢查計算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致
6對采用的方法是否有合理的說明和理由
7任何一項數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時說明
8注意利息的計算方式，期限
9報告有效期應(yīng)以報告完成之日為準(zhǔn)
10現(xiàn)實用途和法定用途相符
11注意對價格的稱謂是否錯誤（比準(zhǔn)，收益，積算）