第一部分 計算題 共3題，各題分別為30、30、40分。要求列出算式、計算過程和計算結果，計算結果保留兩位小數(shù)，地價單價的單位為“元/平方米”、總價單位為“萬元”。
一、某企業(yè)2000年9月以有償出讓方式取得某地塊40年使用權，面積1000平米，同時在其上以2000元/平米造價建成800平米商鋪，建筑物耐用年限為50年，殘值率為5%，目前重置價格為2500元/平米，該商鋪現(xiàn)全部優(yōu)惠出租給企業(yè)內部下崗職工，每月租金30元/平米，同類商鋪市場租金一般為每月50元/平米，土地還原率為4%，房屋還原率為5%，每年需支付稅金20元/平米，管理費為同類租金的5%，年維修費和保險費分別為重置價格的2%和0.2%。請評估該宗地在2004年9月的價格。
二、某開發(fā)區(qū)土地總面積5000畝，已完成“七通一平”建設，公共設施和基礎設施占地1000畝。完成土地開發(fā)后需要評估出讓土地的底價，出讓土地使用年限為50年。據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)所在地征地費為15萬元/畝;土地開發(fā)費為10萬元/畝，土地開發(fā)周期為2年，第一年投資額占40%，各年內均勻投入，貸款季利率為2%;要求土地開發(fā)投資回報率和土地增值收益率均為20%，土地還原率確定為8%。請評估該開發(fā)區(qū)出讓土地的底價。
三、某公司于2001年8月通過出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權，出讓年限為50年，該地塊規(guī)劃為綜合，容積率為3。該公司于2002年8月動工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權評估價的70%貸款，請問可貸多少款?
項目其他資料如下：
1、該大樓1-3層為商鋪，建筑面積為5000平方米，上面為寫字樓。
2、大樓開發(fā)周期預期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
3、大樓建成后該公司計劃自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優(yōu)惠出租給內部職工，月租金為150元/平方米。其余用于對外出租，預計出租率為90%。
4、據(jù)調查，目前同類建筑物建安綜合造價為每建筑平方米3000元，同類商鋪市場租金水平每月為200元/平方米，寫字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經(jīng)營費用中，管理費為年租金的10%，維修費為租金的8%，稅金為租金的12%，保險費為建安造價的千分之二。項目投資回報率取建安造價的30%。建筑物經(jīng)濟耐用年限為70年，殘值率為3%。當?shù)赝恋剡€原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。
第二部分 案例分析
共1題，60分。包括一個地價評估與土地資產(chǎn)管理的實例，根據(jù)條件綜合分析回答有關問題。
四、某城市擬對市中心區(qū)域進行舊城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地總面積為20000平方米。其中，宗地A為一舊住宅，土地總面積8500平方米;宗地B為企業(yè)甲所使用的國有劃撥土地，土地總面積7000平方米，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計劃搬遷到城市郊區(qū);宗地C為公司乙所使用的國有出讓土地，土地總面積為1500平方米，除讓用途為商業(yè)，出讓年期為40年，已使用5年;宗地D為公司丙所使用的國有出讓土地，土地面積為3000平方米，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏資金，該宗地已現(xiàn)值5年。
上述四宗地由當?shù)厥型恋貎涫召徶行拇碚y(tǒng)一收購，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容積率為2.0-3.5。請根據(jù)以上情況，回答下列問題：2012土地估價師考試時間
1、市土地儲備收購中心在對宗地A進行收購補償時時，有人認為只要對房屋進行補償，不包括土地補償，請從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說法是否正確，并簡述理由;
2、為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地儲備收購中心需對其所使用的國有劃撥土地進行補償，試問：如以現(xiàn)狀用途的評估價作為補償依據(jù)，如何對該國有劃撥土地進行評估，請簡述評估思路;
3、根據(jù)國家有關規(guī)定，市土地儲備收購中心在收購宗地C時，應對公司乙的土地使用權進行補償，請問：如何確定補償價格?
4、根據(jù)法律規(guī)定，對宗地D應如何處置，并說明法律依據(jù);
5、該中心區(qū)域整理后，擬將土地進行公開出讓，請問可采用哪幾種方式出讓，并簡述不同出讓方式的基本特點;
6、市土地儲備收購中心為確定公開出讓底價，擬委托一土地估價機構對該宗地的價格進行評估，請問：
(1) 該土地估價機構接受委托后，應按何程序進行評估;
(2) 可以選用哪兩種方法進行估價，為此應收集哪些資料。
第三部分土地估價報告改錯題土地估價師考試報名條件
五、共1題，40分。本題包括一個土地估價技術報告，其中存在多處錯誤，請指出報告中的錯誤。每指出一處錯誤并能簡述原因的，得3分，得分40分，只指出錯誤但沒有說明原因的不得分。
土地估價技術報告
第一部分 總 述
一、估價項目名稱
公司位于××區(qū)××路××號用地地價評估
二、委托估價方(略)
三、受托估價方(略)
四、估價對象
估價對象為××公司位于××市××區(qū)××路××號營業(yè)樓用地，面積595.58平方米。
五、估價目的
本次評估是委托方提供該宗地的土地使用權價格，為委托方因經(jīng)營需要轉讓該宗土地提供價格依據(jù)
六、估價依據(jù)
(1)《中華人民共和國土地管理法》
(2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
(3)《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定》
(4)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。
(5)《土地估價報告規(guī)范格式》(1996)
(6)××省關于土地管理的法律、法規(guī)。
(7)評估委托書
(8)估價對象《房屋所有權證》
(9)受托估價方實地勘察調查所獲取的有關資料。
七、價格定義
估價對象作為商業(yè)用地，在容積率為4.9，開發(fā)程度不場內“五通一平”、場外“六通一平”狀態(tài)下，于估價期日的四十多年的土地價格。
八、估價期日：一九九九年十二月三十一日。
九、估價日期：一九九九年十二月三十日至二○○○年一月十日。
十、估價結果
估價機構在充分調查和分析估價對象實際情況的基礎上，依據(jù)科學的估價程序，確定估價結果為：
委估土地面積：595.58平方米
單位面積地價;4485.25元/平方米
總地價：2671325元
大寫：(人民幣)貳佰陸拾柒萬壹仟參佰貳拾伍元整。
十一、需要特殊說明的事項
(1) 本報告估價結果為估價期日及設定容積率和土地開發(fā)程度的商業(yè)用地的土地價格，藶條件發(fā)生改變，則本結果應作相應調整。
(2) 本報告結果只為此次估價目的服務，如用作其他目的，其價格應作相應調整。
十二、土地估價師答名 (略)
十三、土地估價機構 (略)
二○○○年一月十日
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述
1. 土地位置狀況
估價對象位于××市××區(qū)××路××號，土地證號為×國用(××)字第××號，土地面積為595.58平方米，東至××路，南至××、西至××××、北至××××，宗地號為××××。
2. 土地權利狀況
估價對象是××公司以劃撥公式取得的國有土地使用權，土地所有權屬國家?！痢凉緮M出讓方式取得該宗地40年期商業(yè)用途的土地使用權后，轉讓出售該房地產(chǎn)。獲得出讓土地使用權后，其轉讓、出租、抵押等經(jīng)濟活動的合法權益受法律保護。
3建筑物和地上附著物狀況
估價對象上有一幢建于1981年的鋼混結構建筑物，現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營和辦公。建筑面積2914.5平方米，有效使用率80%。
二、地價影響因素分析
(一) 區(qū)域因素 (略)
(二) 個別因素(略)
第三部分 土地估價
一、估價原則
1、使用原則 (略)
2、貢獻原則 (略)
3、變動原則 (略)
4、合法原則 (略)二、估價方法與估價過程
(一) 估價方法的選擇
估價人員通過現(xiàn)場查勘，在認真分析調查收集資料的基礎上，遵循估價原則，確定采用收益還原法、市場比較法評估待估宗地地價。
(二) 估價過程
1、收益還原法
(1)計算估價對象總樓價：
計算公式為：P=a/r×[1-1/(1+r)n]
其中：P為總樓價。
a為房地年純收益。其參數(shù)是通過房地的正常租金水平測得。
r為綜合還原率
n為房地尚可使用年限
估價對象上上建筑物的耐用年限為60年，經(jīng)現(xiàn)場查勘，該房屋尚可使用年限為45年。建筑物的重置單價為700元/平方米，殘值等于0。
根據(jù)估價人員現(xiàn)場觀察和對照《房屋完損等級評定標準》，確定本次估價對象地上建筑物于估價期日為基本完好房，成新率為75%。
(2)確定客觀租金：
應用市場比較法確定客觀租金。
①選擇可比實例：
根據(jù)收集的市場資料進行篩選，選取以下三個房地出租實例，詳見《房地出租比較實例基本情況一覽表》。(略)
②影響租金因素修正(略)
③客觀租金的計算及確定
比準價格A=243.60元/平方米
比準價格B=233.40元/平方米
比準價格C=249.09元/平方米
取比準價格A、比準價格B、比準價格C的算術平均數(shù)作為估價對象的客觀租金，即：
客觀租金=(243.60+233.40+249.09)÷3=242.03元/平方米
(3)計算房地總收益：
年總收益=2914.50×0.8×242.03=564317.15元
(4)計算年總費用
①管理費：
根據(jù)調查了解，當?shù)胤课莩鲎獾慕?jīng)營管理費為房屋租金的3%，即：
房屋出租經(jīng)營管理費=房地年租金×3%=564317.15×3%=16929.51元
②維修費：
根據(jù)××市建設和房管部門提供的資料，市區(qū)房屋出租車經(jīng)營維修費為房屋重置價格的2%
即：
房屋出租經(jīng)營維修費=房屋重置價×2%=2914.50×700×75%×2%=40803元
③保險費：
根據(jù)調查，市區(qū)房屋保險費為房屋現(xiàn)值的2‰，即：
房屋年保險費=房屋現(xiàn)值×2‰=2914.50×700×75%×2‰=3060元
④房屋年折舊額：
房屋年折舊額=房屋重置價×1/耐用年限=2914.50×700×1/60=34002.50元
⑤租金損失：
根據(jù)調查，房屋出租租金損失一般為半月租金，即：
租金損失=564317.15÷12÷2=23513.21元
年總費用=①+②+③+④+⑤=118308.22元
(5)房地年純收益：2012土地估價師考試報名時間
房地年純收益=房地年出租總收益-房地年出租總費用
=564317.15-118308.22=446008.93元
(6)確定綜合還原率：
采用收益排序插入法確定綜合還原率為10%。
(7)計算總樓價：
P=a/r×[1-1/(1+r)n]=446008.93/10%×[1-1/(1+10%)45]=4398900.39元
(8)房屋現(xiàn)值
房屋現(xiàn)值=房屋重置價×成新率=2914.50×700×75%=1530112元
(9)總地價
總地價=總樓價-房屋現(xiàn)值=4398900.39-1530112=2868788.39元2.市場比較法
(1)選擇房地出售實例：
估價人員對收集的多宗交易實例進行比較分析后，選擇了一宗交易實例作為比較實例，基本情況見下表：
基本情況 估價對象 實例A 實例B 實例C
交易方式 買賣 買賣 買賣 買賣
交易時間 1999年12月 1999年3月 1998年9月 1999年12月
交易價格(萬元) 310 260 275
交易情況 正常 正常 正常 正常
土地使用年期 40年 40年 40年 40年
土地用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè)
用地面積(㎡) 651.67 496 385 442
容積率 4.90 4.75 4.80 4.90
建筑面積(㎡) 2914.5 2356 1848 2187.9
重置單價(元/㎡) 680 580 600 580
成新率 75 80 75 70
(2)房屋占地地價計算
①房屋現(xiàn)值計算：
房屋現(xiàn)值=房屋重置價×成新率
實例A房屋現(xiàn)值=580×2356×80%=1093184元
實例B房屋現(xiàn)值=600×1848×75%=831600元
實例C房屋現(xiàn)值=580×2187.90×70%=888287.40元
②實例地價計算：
據(jù)調查，房屋買賣中，賣方應支付的稅費為正常交易價的8.5%，則;
單位地價=(房屋交易所-房屋現(xiàn)值-賣方應支付的稅費)/房屋用地面積
實例A單位面積地價=(3100000-1093184-3100000×8.5%)/496
=3514.75元/平方米
實例B單位面積地價=(2600000-831600-2600000×8.5%)/385
=4019.22元/平方米
實例C單位面積地價=(2750000-888287.40-2750000×8.5%)/442
=3683.17元/平方米
③比較因素條件指數(shù)：
分別將估價對象和比較實例的各比較因素對比分析，確定出相應的條件指數(shù)見下表：
比較因素 估價對象 比較實例A 比較實例B 比較實例C
地價指數(shù) 110 105 100 108
商業(yè)繁華程度 100 94 100 96
交通條件 100 97 100 101
臨街寬度 100 98 96 95
臨街深度 100 103 108 100
④因素修正系數(shù)：
根據(jù)已得到的各比較因素條件指數(shù)，計算各比較因素的地價修正系數(shù)如下表：
比較因素 比較實例A 比例實例B 比例實例C
交易期日修正 110/105 110/100 110/108
商業(yè)繁華程度 100/94 100/100 100/96
交通條件 100/97 100/100 100/101
臨街寬度 100/98 100/96 100/95
臨街深度 100/103 100/108 100/100 ⑤計算比準價格：
將交易實例中的地價和估價對象與比較實例因素修正系數(shù)代入計算公式，則：
比準價格A=3514.75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103
=4000.69元/平方米
比準價格B=4019.22×110/100×100/100×100/100×100/96×100/108
=4264.22元/平方米
比準價格C=4072.63×110/108×100/96×100/101×100/95×100/100
=4072.63元/平方米
通過對上述三個比準價格分析比較，確定土地單位面積地價為4264.22元/平方米。
三、地價的確定
估價人員簽于估價對角特定目的，認為應取市場比較法和收益還原法的估價結果的算術平
均數(shù)作為估價對象的最終估價結果，即：
單位面積地價=4816.80×0.4+4264.22×0.6=4485.25元/平方米
樓面地價=4485.25÷4.9=915.36元/平方米
總地價=4485.25×595.58=2671325元(取整)
第四部分 附錄
1. 估價對象《國有土地使用證》
2. 估價對象宗地圖
3. 估價機構〈土地估價機構資質證書〉
4. 土地估價師資格證書
5. 估價對象照片2012土地估價師考試報名時間
6. 委托估價協(xié)議書
參考答案：
第一題：
1、解題方法
該宗土地與房屋有出租受益，適宜采用收益還原法進行估價。
2、房地出租總收益計算
房地年總收益=50元/月平米×800×12月=480000(元)
3、計算出租總費用
(1) 年稅金=20元/年平米×800=16000(元)
(2) 年管理費=50元/月平米×800×12月×5%=24000(元)
(3) 年維修費=2500×800×2%=40000(元)
(4) 年保險費=2500×800×0.2%=4000(元)
(5) 年折舊費=房屋重置價/房屋可使用年限=2500×800/40=50000(元)
(6) 年總費用=年稅金+年管理費+年維修費+年保險費+年折舊費=16000+24000+40000+4000+50000=134000(元)
4、計算房屋年純收益
房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原率=(房屋重置價-年折舊費×已使用年限)=(2500×800-50000×4)×5%=?(元)
5、計算土地年純收益
土地年純收益=年總收益-年總費用-房屋年純收益=?(元)
6、計算2002年9月土地價格
(1)土地總價= a/ r ×[ 1- 1/(1+r)n ]=?(元)
r=4%， n=36
(2)單位地價=土地總價/1000=?(元/平方米) 第二題：
1、方法選擇
根據(jù)題意，應采用成本逼近法
2、基本公式
出讓土地價格=(土地取得費用+土地開發(fā)費用+利息+利潤+土地增值收益)/可出讓土地面積比率×年期修正系數(shù)
3、計算步驟
(1)計算土地取得費：15×15=225(元/平方米)
(2)計算土地開發(fā)費用：10×15=150(元/平方米)
(3)計算利息：土地估價師考試報名條件
利息=土地取得費利息+土地開發(fā)費利息=225×[(1+8%)2-1]+150×40%×[(1+8%)1.5-1] +150×60%×[(1+8%)0.5-1]=?(元/平方米)
(4)計算利潤：
利潤=(土地取得費+土地開發(fā)費)×投資回報率=(225+150)×20%=75(元/平方米)
(5)計算土地增值收益：
土地增值收益=(土地取得費用+土地開發(fā)費用+利息+利潤)×土地增值收益率=(225+150+利息+75)×20%=?(元/平方米)
(6)計算無限年期全開發(fā)區(qū)土地的單位地價
無限年期全開發(fā)區(qū)土地的單位地價=土地取得費用+土地開發(fā)費用+利息+利潤+土地增值收益=?(元/平方米)
(7)計算無限年期可出讓土地平均單位地價
無限年期可出讓土地平均單位地價=無限年期全開發(fā)區(qū)土地單價/可出讓土地面積比率=無限年期全開發(fā)區(qū)土地單價/(5-1)=?(元/平方米)
(8)進行年期修正，計算50年期可出讓土地平均單位地價
50年期可出讓土地平均單位地價=無限年期可出讓土地平均單位地價×年期修正系數(shù)=無限年期可出讓土地平均單位地價×[1-1/(1+8%)50]=?(元/平方米)
第三題：
(一)解題思路
1、 運用收益還原法估算房地合一的房地產(chǎn)價格;
2、 運用剩余法估算土地價格;
3、 根據(jù)貸款要求推算可以貸款的額度。
(二)本題應用的主要公式
1、收益還原法涉及的主要公式：
年房地純收益=年出租總收入-年房地費用
年出租總收入=商鋪年出租總收入+寫字樓年出租總收入
年房地費用=管理費+維修費+保險費+稅金+折舊
年折舊=建安造價/按土地剩余使用權年限計算的折舊期
采用收益還原法計算房地產(chǎn)價格公式(略)
2、剩余法涉及的主要公式：
地價=房地產(chǎn)價格-總建筑成本-利息-利潤
3、可抵押貸款額計算涉及的主要公式：
可抵押貸款額=地價×可貸款比例
(三)計算步驟
1、應用收益還原法測算房地產(chǎn)總價
(1)計算年出租總收入
房地產(chǎn)總建筑面積=土地面積×容積率=10000×3=30000(平方米)
商鋪建筑面積=5000(平方米)
寫字樓建筑面積=30000-5000=25000(平方米)
商鋪年出租收入=200×12×(1000+4000×90%)=1104(萬元)
寫字樓年出租收入=100×12×(5000+20000×90%)=2760(萬元)
年出租總收入=商鋪年出租收入+寫字樓年出租收入=3864(萬元)
(2)計算年房地費用
年管理費=年租金×10%=3864×10%=386.4(萬元)
年維修費=年租金×8%=3864×8%=309.1(萬元)
年保險費=建安造價×千分之二=3000×30000×0.002=18(萬元)
年稅金=年租金×12%=3864×12%=463.7(萬元)
年折舊=建安造價/46=195.7(萬元)
年房地費用合計=386.4+309.1+18+463.7+195.7=1372.9(萬元)
(3)計算年房地純收益
年房地純收益=年出租總收入-年房地費用=2491.1(萬元)
(4)計算房地產(chǎn)總價
假設P為房地產(chǎn)價格，a為房地純收益，r為綜合還原率，n為使用年期，根據(jù)有限年收益法的計算公式：
P=a/r×[1-1/(1+r)n]= 2491.1/8%×[1-1/(1+8%)46]=30235.5(萬元) 2、應用剩余法計算地價
(1)計算總建筑成本
項目總建筑成本=項目建筑面積×建安綜合造價=9000(萬元)
(2)計算利息
假設地價為V，利息為：
V×[(1+8%)4-1]+9000×30%×[(1+8%)2.5-1] +9000×50%×[(1+8%)1.5-1] +9000×20%×[(1+8%)0.5-1]=?(萬元)
(3)計算利潤
利潤=建安造價×30%=9000×30%=2700(萬元)
(4)計算地價
地價=房地產(chǎn)價格-總建筑成本-利息-利潤
V=30235.5-9000-?-2700=---(萬元)
進行年期修正：
V×[1-1/(1+6%)48]/ [1-1/(1+6%)50]= V’(萬元)
3、計算可抵押貸款額
可抵押貸款額=地價×70%= V’ ×70%(萬元)
第四題：
1、答題要點
該說法不正確,其補償應包括土地的價格補償.因為:
(1) 由于土地的資產(chǎn)屬性,住戶作為土地使用者,享有一定的土地收益權.
(2) 由于土地區(qū)位和收益的差異,住戶也應得到補償.
2、 答題要點
(1) 劃撥土地使用權的價格因為出讓土地使用權價格扣減土地出讓金后的余額.
(2) 劃撥土地使用權的價格應按現(xiàn)狀工業(yè)用途進行評估.
3、 答題要點
對宗地c應按原來出讓用途及其年限下的市場價格給予適當補償.
(1) 土地用途應設定為商業(yè).
土地使用權年限應為出讓剩余年限35年。
(2) 可選擇采用收益還原法、基準地價系數(shù)修正法、市場比較法、收益還原法.
4、 答題要點
對于宗地D應政府無償收回,因為:
根據(jù)<城市房地產(chǎn)管理法>的規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的如2年未動工開發(fā)的,可無償收回。
5、 答題要點
作為商業(yè)中心用地,屬于經(jīng)營性用地,根據(jù)國土資源部2002年11第號令的規(guī)定,必須以招標、拍賣或者掛牌方式公開出讓。
各出讓方式的基本特征如下：
招標:由投標者制作并投送標書,根據(jù)標書所示非得設計方案和投標價格確定中標者,投標者一般在3個以上。
拍賣出讓方公布拍賣土地的使用條件及有關限制,然后在固定的場所集中競買,出價高者成交。
掛牌:由出讓方發(fā)布掛牌公告,公布出讓土地的交易條件和期限,掛牌期限截至時的價格即為成交。
6、 答題要點
(1) 估價機構接受評估委托后,應按以下程序進行評估:
A . 確定估價的基本事項,包括估價對象、估價目的、價格類型、估價日期等;
B . 擬定估價作業(yè)計劃,確定估價項目、內容、資料類型、來源、調查方法、人員安排、時間進度等;
C . 資料收集與實地勘察,主要收集社會、經(jīng)濟、政治、環(huán)境等一般資料及宗地個別資料等;
D. 相關資料分析,對影響地價的一般因素、區(qū)域因素、個別因素等進行分析;
E . 按照一定的原則,選擇適當?shù)墓纼r方法,試算宗地價格;
F . 試算價格調整,確定最后估價結果;
G . 撰寫土地估價報告書;
H . 將土地估價報告提交給委托方.(2) 由于待估宗地為商業(yè)用途,為此應選用收益還原法、市場比較法、剩余法、基準地價系數(shù)修正法中的兩種.
收集的資料包括:
1)收益還原法應收集以下資料:2012土地估價師考試報名時間
A . 開發(fā)后的房地產(chǎn)出租收益;
B . 房地產(chǎn)出租費用及有關稅費等;
C . 房屋重置成本;
D . 土地還原率、房屋還原率等參數(shù);
E . 當?shù)赝恋厥袌觥⒎康禺a(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等.
2)市場比較法應收集以下資料:土地估價師考試報名條件
A . 三個以上與待估宗地用途相同、交易類型相同、區(qū)域及個別條件相近、交易時間相近等的比較實例;
B . 土地還原率等參數(shù);
C . 當?shù)赝恋厥袌觥⒎康禺a(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等.
3)基準地價系數(shù)修正法應收集以下資料：
A . 當?shù)鼗鶞实貎r及修正體系;
B . 待估宗地所在土地級別;
C . 土地還原率等參數(shù);2012土地估價師考試時間
D . 當?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等.
4)剩余法應收集以下資料：
A.開發(fā)后的不動產(chǎn)市場售價;
B.開發(fā)中的有關建筑費、專業(yè)費用及其他費用;
C.土地還原率、年貸款利率等參數(shù);
D.當?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等.
第五題：
土地估價技術報告中存在的主要錯誤及其致錯原因如下:
第一部分 總述
1. 估價依據(jù)中,缺少根據(jù)對象土地證書或權屬證明.
2. 估價依據(jù)中,“ⅹⅹ省關于土地管理的法律、法規(guī)”提法太籠統(tǒng),未說明與本次評估有關的法律,法規(guī)是哪些.
3. 估價定義中,未說明是什么權利的土地價格.
4. 估價結果中,缺少樓面地價.
5. 缺少<估價結果一覽表>.
6. 需要特殊說明的事項中,缺少估價假設條件、資料來源、估價結果有效的條件等事項的說明.
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
7. 土地位置狀況中,缺少團代會用途、土地級別的描述.
8. 土地權利狀況中,缺少他項權利狀況的描述.
9. 建筑物狀況描述不詳.土地估價師考試報名條件
10. 地價影響因素分析中,缺少一般因素的描述.
第三部分 土地估價
11. 估價原則中,缺少與本次估價方法緊密相關的替代原則、預期收益原則等.
12. 未說明估價方法選擇的依據(jù).
13. 收益還原法中,租金與價格概念混淆,”比準價格”應為”比準租金”.
14. 未說明客觀租金計算方法的選擇依據(jù).
15. 折舊中耐用年限不能折舊用房屋用年限60年,應為已使用年限.
16. 存在總費用中漏計稅費項目.
17. 未說明綜合還原率確定的過程及依據(jù).
18. 總樓價計算中的使用年期(n)應為土地的使用年限40年,而不能用房屋剩余使用年限45年.
19. 收益還原法估價結果無單位地價.
20. 市場比較法的基本情況表中,估價對象的用地面積、重值單價與報告前面的敘述不符.
21. 市場比較法中,缺少比較因素選擇的程序.
22. 比較因素中還含有容積率等的修正.
23. 未說明單價指數(shù)的來源依據(jù).
24. 估價對象與比較實列C的交易時間相同,但確定的地價指數(shù)不一致.
25. 未說明由3個比準價格確定土地單位面積地價的方法及原因.2012土地估價師考試報名時間
26. 地價的確定中,描述是采用兩種方法估價結果的算術平均數(shù),實際計算則采用的是加權平均數(shù).
27. 地價的確定中,評估結果無大寫.
第四部分 附錄
28. 缺少估價對象房屋產(chǎn)權證.
29. 缺少估價對象位置示意圖.
30. 缺少估價機構工商營業(yè)執(zhí)照.
31.報告的文字描述不夠規(guī)范,如:”可比實列:”房屋占地地價”等不規(guī)范提法;以及將估價對象的許多基本情況不在”估價對象,是”中介紹,而收益還原法中作較多的描述.
一、某企業(yè)2000年9月以有償出讓方式取得某地塊40年使用權，面積1000平米，同時在其上以2000元/平米造價建成800平米商鋪，建筑物耐用年限為50年，殘值率為5%，目前重置價格為2500元/平米，該商鋪現(xiàn)全部優(yōu)惠出租給企業(yè)內部下崗職工，每月租金30元/平米，同類商鋪市場租金一般為每月50元/平米，土地還原率為4%，房屋還原率為5%，每年需支付稅金20元/平米，管理費為同類租金的5%，年維修費和保險費分別為重置價格的2%和0.2%。請評估該宗地在2004年9月的價格。
二、某開發(fā)區(qū)土地總面積5000畝，已完成“七通一平”建設，公共設施和基礎設施占地1000畝。完成土地開發(fā)后需要評估出讓土地的底價，出讓土地使用年限為50年。據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)所在地征地費為15萬元/畝;土地開發(fā)費為10萬元/畝，土地開發(fā)周期為2年，第一年投資額占40%，各年內均勻投入，貸款季利率為2%;要求土地開發(fā)投資回報率和土地增值收益率均為20%，土地還原率確定為8%。請評估該開發(fā)區(qū)出讓土地的底價。
三、某公司于2001年8月通過出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權，出讓年限為50年，該地塊規(guī)劃為綜合，容積率為3。該公司于2002年8月動工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權評估價的70%貸款，請問可貸多少款?
項目其他資料如下：
1、該大樓1-3層為商鋪，建筑面積為5000平方米，上面為寫字樓。
2、大樓開發(fā)周期預期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
3、大樓建成后該公司計劃自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優(yōu)惠出租給內部職工，月租金為150元/平方米。其余用于對外出租，預計出租率為90%。
4、據(jù)調查，目前同類建筑物建安綜合造價為每建筑平方米3000元，同類商鋪市場租金水平每月為200元/平方米，寫字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經(jīng)營費用中，管理費為年租金的10%，維修費為租金的8%，稅金為租金的12%，保險費為建安造價的千分之二。項目投資回報率取建安造價的30%。建筑物經(jīng)濟耐用年限為70年，殘值率為3%。當?shù)赝恋剡€原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。
第二部分 案例分析
共1題，60分。包括一個地價評估與土地資產(chǎn)管理的實例，根據(jù)條件綜合分析回答有關問題。
四、某城市擬對市中心區(qū)域進行舊城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地總面積為20000平方米。其中，宗地A為一舊住宅，土地總面積8500平方米;宗地B為企業(yè)甲所使用的國有劃撥土地，土地總面積7000平方米，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計劃搬遷到城市郊區(qū);宗地C為公司乙所使用的國有出讓土地，土地總面積為1500平方米，除讓用途為商業(yè)，出讓年期為40年，已使用5年;宗地D為公司丙所使用的國有出讓土地，土地面積為3000平方米，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏資金，該宗地已現(xiàn)值5年。
上述四宗地由當?shù)厥型恋貎涫召徶行拇碚y(tǒng)一收購，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容積率為2.0-3.5。請根據(jù)以上情況，回答下列問題：2012土地估價師考試時間
1、市土地儲備收購中心在對宗地A進行收購補償時時，有人認為只要對房屋進行補償，不包括土地補償，請從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說法是否正確，并簡述理由;
2、為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地儲備收購中心需對其所使用的國有劃撥土地進行補償，試問：如以現(xiàn)狀用途的評估價作為補償依據(jù)，如何對該國有劃撥土地進行評估，請簡述評估思路;
3、根據(jù)國家有關規(guī)定，市土地儲備收購中心在收購宗地C時，應對公司乙的土地使用權進行補償，請問：如何確定補償價格?
4、根據(jù)法律規(guī)定，對宗地D應如何處置，并說明法律依據(jù);
5、該中心區(qū)域整理后，擬將土地進行公開出讓，請問可采用哪幾種方式出讓，并簡述不同出讓方式的基本特點;
6、市土地儲備收購中心為確定公開出讓底價，擬委托一土地估價機構對該宗地的價格進行評估，請問：
(1) 該土地估價機構接受委托后，應按何程序進行評估;
(2) 可以選用哪兩種方法進行估價，為此應收集哪些資料。
第三部分土地估價報告改錯題土地估價師考試報名條件
五、共1題，40分。本題包括一個土地估價技術報告，其中存在多處錯誤，請指出報告中的錯誤。每指出一處錯誤并能簡述原因的，得3分，得分40分，只指出錯誤但沒有說明原因的不得分。
土地估價技術報告
第一部分 總 述
一、估價項目名稱
公司位于××區(qū)××路××號用地地價評估
二、委托估價方(略)
三、受托估價方(略)
四、估價對象
估價對象為××公司位于××市××區(qū)××路××號營業(yè)樓用地，面積595.58平方米。
五、估價目的
本次評估是委托方提供該宗地的土地使用權價格，為委托方因經(jīng)營需要轉讓該宗土地提供價格依據(jù)
六、估價依據(jù)
(1)《中華人民共和國土地管理法》
(2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
(3)《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定》
(4)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。
(5)《土地估價報告規(guī)范格式》(1996)
(6)××省關于土地管理的法律、法規(guī)。
(7)評估委托書
(8)估價對象《房屋所有權證》
(9)受托估價方實地勘察調查所獲取的有關資料。
七、價格定義
估價對象作為商業(yè)用地，在容積率為4.9，開發(fā)程度不場內“五通一平”、場外“六通一平”狀態(tài)下，于估價期日的四十多年的土地價格。
八、估價期日：一九九九年十二月三十一日。
九、估價日期：一九九九年十二月三十日至二○○○年一月十日。
十、估價結果
估價機構在充分調查和分析估價對象實際情況的基礎上，依據(jù)科學的估價程序，確定估價結果為：
委估土地面積：595.58平方米
單位面積地價;4485.25元/平方米
總地價：2671325元
大寫：(人民幣)貳佰陸拾柒萬壹仟參佰貳拾伍元整。
十一、需要特殊說明的事項
(1) 本報告估價結果為估價期日及設定容積率和土地開發(fā)程度的商業(yè)用地的土地價格，藶條件發(fā)生改變，則本結果應作相應調整。
(2) 本報告結果只為此次估價目的服務，如用作其他目的，其價格應作相應調整。
十二、土地估價師答名 (略)
十三、土地估價機構 (略)
二○○○年一月十日
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述
1. 土地位置狀況
估價對象位于××市××區(qū)××路××號，土地證號為×國用(××)字第××號，土地面積為595.58平方米，東至××路，南至××、西至××××、北至××××，宗地號為××××。
2. 土地權利狀況
估價對象是××公司以劃撥公式取得的國有土地使用權，土地所有權屬國家?！痢凉緮M出讓方式取得該宗地40年期商業(yè)用途的土地使用權后，轉讓出售該房地產(chǎn)。獲得出讓土地使用權后，其轉讓、出租、抵押等經(jīng)濟活動的合法權益受法律保護。
3建筑物和地上附著物狀況
估價對象上有一幢建于1981年的鋼混結構建筑物，現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營和辦公。建筑面積2914.5平方米，有效使用率80%。
二、地價影響因素分析
(一) 區(qū)域因素 (略)
(二) 個別因素(略)
第三部分 土地估價
一、估價原則
1、使用原則 (略)
2、貢獻原則 (略)
3、變動原則 (略)
4、合法原則 (略)二、估價方法與估價過程
(一) 估價方法的選擇
估價人員通過現(xiàn)場查勘，在認真分析調查收集資料的基礎上，遵循估價原則，確定采用收益還原法、市場比較法評估待估宗地地價。
(二) 估價過程
1、收益還原法
(1)計算估價對象總樓價：
計算公式為：P=a/r×[1-1/(1+r)n]
其中：P為總樓價。
a為房地年純收益。其參數(shù)是通過房地的正常租金水平測得。
r為綜合還原率
n為房地尚可使用年限
估價對象上上建筑物的耐用年限為60年，經(jīng)現(xiàn)場查勘，該房屋尚可使用年限為45年。建筑物的重置單價為700元/平方米，殘值等于0。
根據(jù)估價人員現(xiàn)場觀察和對照《房屋完損等級評定標準》，確定本次估價對象地上建筑物于估價期日為基本完好房，成新率為75%。
(2)確定客觀租金：
應用市場比較法確定客觀租金。
①選擇可比實例：
根據(jù)收集的市場資料進行篩選，選取以下三個房地出租實例，詳見《房地出租比較實例基本情況一覽表》。(略)
②影響租金因素修正(略)
③客觀租金的計算及確定
比準價格A=243.60元/平方米
比準價格B=233.40元/平方米
比準價格C=249.09元/平方米
取比準價格A、比準價格B、比準價格C的算術平均數(shù)作為估價對象的客觀租金，即：
客觀租金=(243.60+233.40+249.09)÷3=242.03元/平方米
(3)計算房地總收益：
年總收益=2914.50×0.8×242.03=564317.15元
(4)計算年總費用
①管理費：
根據(jù)調查了解，當?shù)胤课莩鲎獾慕?jīng)營管理費為房屋租金的3%，即：
房屋出租經(jīng)營管理費=房地年租金×3%=564317.15×3%=16929.51元
②維修費：
根據(jù)××市建設和房管部門提供的資料，市區(qū)房屋出租車經(jīng)營維修費為房屋重置價格的2%
即：
房屋出租經(jīng)營維修費=房屋重置價×2%=2914.50×700×75%×2%=40803元
③保險費：
根據(jù)調查，市區(qū)房屋保險費為房屋現(xiàn)值的2‰，即：
房屋年保險費=房屋現(xiàn)值×2‰=2914.50×700×75%×2‰=3060元
④房屋年折舊額：
房屋年折舊額=房屋重置價×1/耐用年限=2914.50×700×1/60=34002.50元
⑤租金損失：
根據(jù)調查，房屋出租租金損失一般為半月租金，即：
租金損失=564317.15÷12÷2=23513.21元
年總費用=①+②+③+④+⑤=118308.22元
(5)房地年純收益：2012土地估價師考試報名時間
房地年純收益=房地年出租總收益-房地年出租總費用
=564317.15-118308.22=446008.93元
(6)確定綜合還原率：
采用收益排序插入法確定綜合還原率為10%。
(7)計算總樓價：
P=a/r×[1-1/(1+r)n]=446008.93/10%×[1-1/(1+10%)45]=4398900.39元
(8)房屋現(xiàn)值
房屋現(xiàn)值=房屋重置價×成新率=2914.50×700×75%=1530112元
(9)總地價
總地價=總樓價-房屋現(xiàn)值=4398900.39-1530112=2868788.39元2.市場比較法
(1)選擇房地出售實例：
估價人員對收集的多宗交易實例進行比較分析后，選擇了一宗交易實例作為比較實例，基本情況見下表：
基本情況 估價對象 實例A 實例B 實例C
交易方式 買賣 買賣 買賣 買賣
交易時間 1999年12月 1999年3月 1998年9月 1999年12月
交易價格(萬元) 310 260 275
交易情況 正常 正常 正常 正常
土地使用年期 40年 40年 40年 40年
土地用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè)
用地面積(㎡) 651.67 496 385 442
容積率 4.90 4.75 4.80 4.90
建筑面積(㎡) 2914.5 2356 1848 2187.9
重置單價(元/㎡) 680 580 600 580
成新率 75 80 75 70
(2)房屋占地地價計算
①房屋現(xiàn)值計算：
房屋現(xiàn)值=房屋重置價×成新率
實例A房屋現(xiàn)值=580×2356×80%=1093184元
實例B房屋現(xiàn)值=600×1848×75%=831600元
實例C房屋現(xiàn)值=580×2187.90×70%=888287.40元
②實例地價計算：
據(jù)調查，房屋買賣中，賣方應支付的稅費為正常交易價的8.5%，則;
單位地價=(房屋交易所-房屋現(xiàn)值-賣方應支付的稅費)/房屋用地面積
實例A單位面積地價=(3100000-1093184-3100000×8.5%)/496
=3514.75元/平方米
實例B單位面積地價=(2600000-831600-2600000×8.5%)/385
=4019.22元/平方米
實例C單位面積地價=(2750000-888287.40-2750000×8.5%)/442
=3683.17元/平方米
③比較因素條件指數(shù)：
分別將估價對象和比較實例的各比較因素對比分析，確定出相應的條件指數(shù)見下表：
比較因素 估價對象 比較實例A 比較實例B 比較實例C
地價指數(shù) 110 105 100 108
商業(yè)繁華程度 100 94 100 96
交通條件 100 97 100 101
臨街寬度 100 98 96 95
臨街深度 100 103 108 100
④因素修正系數(shù)：
根據(jù)已得到的各比較因素條件指數(shù)，計算各比較因素的地價修正系數(shù)如下表：
比較因素 比較實例A 比例實例B 比例實例C
交易期日修正 110/105 110/100 110/108
商業(yè)繁華程度 100/94 100/100 100/96
交通條件 100/97 100/100 100/101
臨街寬度 100/98 100/96 100/95
臨街深度 100/103 100/108 100/100 ⑤計算比準價格：
將交易實例中的地價和估價對象與比較實例因素修正系數(shù)代入計算公式，則：
比準價格A=3514.75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103
=4000.69元/平方米
比準價格B=4019.22×110/100×100/100×100/100×100/96×100/108
=4264.22元/平方米
比準價格C=4072.63×110/108×100/96×100/101×100/95×100/100
=4072.63元/平方米
通過對上述三個比準價格分析比較，確定土地單位面積地價為4264.22元/平方米。
三、地價的確定
估價人員簽于估價對角特定目的，認為應取市場比較法和收益還原法的估價結果的算術平
均數(shù)作為估價對象的最終估價結果，即：
單位面積地價=4816.80×0.4+4264.22×0.6=4485.25元/平方米
樓面地價=4485.25÷4.9=915.36元/平方米
總地價=4485.25×595.58=2671325元(取整)
第四部分 附錄
1. 估價對象《國有土地使用證》
2. 估價對象宗地圖
3. 估價機構〈土地估價機構資質證書〉
4. 土地估價師資格證書
5. 估價對象照片2012土地估價師考試報名時間
6. 委托估價協(xié)議書
參考答案：
第一題：
1、解題方法
該宗土地與房屋有出租受益，適宜采用收益還原法進行估價。
2、房地出租總收益計算
房地年總收益=50元/月平米×800×12月=480000(元)
3、計算出租總費用
(1) 年稅金=20元/年平米×800=16000(元)
(2) 年管理費=50元/月平米×800×12月×5%=24000(元)
(3) 年維修費=2500×800×2%=40000(元)
(4) 年保險費=2500×800×0.2%=4000(元)
(5) 年折舊費=房屋重置價/房屋可使用年限=2500×800/40=50000(元)
(6) 年總費用=年稅金+年管理費+年維修費+年保險費+年折舊費=16000+24000+40000+4000+50000=134000(元)
4、計算房屋年純收益
房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原率=(房屋重置價-年折舊費×已使用年限)=(2500×800-50000×4)×5%=?(元)
5、計算土地年純收益
土地年純收益=年總收益-年總費用-房屋年純收益=?(元)
6、計算2002年9月土地價格
(1)土地總價= a/ r ×[ 1- 1/(1+r)n ]=?(元)
r=4%， n=36
(2)單位地價=土地總價/1000=?(元/平方米) 第二題：
1、方法選擇
根據(jù)題意，應采用成本逼近法
2、基本公式
出讓土地價格=(土地取得費用+土地開發(fā)費用+利息+利潤+土地增值收益)/可出讓土地面積比率×年期修正系數(shù)
3、計算步驟
(1)計算土地取得費：15×15=225(元/平方米)
(2)計算土地開發(fā)費用：10×15=150(元/平方米)
(3)計算利息：土地估價師考試報名條件
利息=土地取得費利息+土地開發(fā)費利息=225×[(1+8%)2-1]+150×40%×[(1+8%)1.5-1] +150×60%×[(1+8%)0.5-1]=?(元/平方米)
(4)計算利潤：
利潤=(土地取得費+土地開發(fā)費)×投資回報率=(225+150)×20%=75(元/平方米)
(5)計算土地增值收益：
土地增值收益=(土地取得費用+土地開發(fā)費用+利息+利潤)×土地增值收益率=(225+150+利息+75)×20%=?(元/平方米)
(6)計算無限年期全開發(fā)區(qū)土地的單位地價
無限年期全開發(fā)區(qū)土地的單位地價=土地取得費用+土地開發(fā)費用+利息+利潤+土地增值收益=?(元/平方米)
(7)計算無限年期可出讓土地平均單位地價
無限年期可出讓土地平均單位地價=無限年期全開發(fā)區(qū)土地單價/可出讓土地面積比率=無限年期全開發(fā)區(qū)土地單價/(5-1)=?(元/平方米)
(8)進行年期修正，計算50年期可出讓土地平均單位地價
50年期可出讓土地平均單位地價=無限年期可出讓土地平均單位地價×年期修正系數(shù)=無限年期可出讓土地平均單位地價×[1-1/(1+8%)50]=?(元/平方米)
第三題：
(一)解題思路
1、 運用收益還原法估算房地合一的房地產(chǎn)價格;
2、 運用剩余法估算土地價格;
3、 根據(jù)貸款要求推算可以貸款的額度。
(二)本題應用的主要公式
1、收益還原法涉及的主要公式：
年房地純收益=年出租總收入-年房地費用
年出租總收入=商鋪年出租總收入+寫字樓年出租總收入
年房地費用=管理費+維修費+保險費+稅金+折舊
年折舊=建安造價/按土地剩余使用權年限計算的折舊期
采用收益還原法計算房地產(chǎn)價格公式(略)
2、剩余法涉及的主要公式：
地價=房地產(chǎn)價格-總建筑成本-利息-利潤
3、可抵押貸款額計算涉及的主要公式：
可抵押貸款額=地價×可貸款比例
(三)計算步驟
1、應用收益還原法測算房地產(chǎn)總價
(1)計算年出租總收入
房地產(chǎn)總建筑面積=土地面積×容積率=10000×3=30000(平方米)
商鋪建筑面積=5000(平方米)
寫字樓建筑面積=30000-5000=25000(平方米)
商鋪年出租收入=200×12×(1000+4000×90%)=1104(萬元)
寫字樓年出租收入=100×12×(5000+20000×90%)=2760(萬元)
年出租總收入=商鋪年出租收入+寫字樓年出租收入=3864(萬元)
(2)計算年房地費用
年管理費=年租金×10%=3864×10%=386.4(萬元)
年維修費=年租金×8%=3864×8%=309.1(萬元)
年保險費=建安造價×千分之二=3000×30000×0.002=18(萬元)
年稅金=年租金×12%=3864×12%=463.7(萬元)
年折舊=建安造價/46=195.7(萬元)
年房地費用合計=386.4+309.1+18+463.7+195.7=1372.9(萬元)
(3)計算年房地純收益
年房地純收益=年出租總收入-年房地費用=2491.1(萬元)
(4)計算房地產(chǎn)總價
假設P為房地產(chǎn)價格，a為房地純收益，r為綜合還原率，n為使用年期，根據(jù)有限年收益法的計算公式：
P=a/r×[1-1/(1+r)n]= 2491.1/8%×[1-1/(1+8%)46]=30235.5(萬元) 2、應用剩余法計算地價
(1)計算總建筑成本
項目總建筑成本=項目建筑面積×建安綜合造價=9000(萬元)
(2)計算利息
假設地價為V，利息為：
V×[(1+8%)4-1]+9000×30%×[(1+8%)2.5-1] +9000×50%×[(1+8%)1.5-1] +9000×20%×[(1+8%)0.5-1]=?(萬元)
(3)計算利潤
利潤=建安造價×30%=9000×30%=2700(萬元)
(4)計算地價
地價=房地產(chǎn)價格-總建筑成本-利息-利潤
V=30235.5-9000-?-2700=---(萬元)
進行年期修正：
V×[1-1/(1+6%)48]/ [1-1/(1+6%)50]= V’(萬元)
3、計算可抵押貸款額
可抵押貸款額=地價×70%= V’ ×70%(萬元)
第四題：
1、答題要點
該說法不正確,其補償應包括土地的價格補償.因為:
(1) 由于土地的資產(chǎn)屬性,住戶作為土地使用者,享有一定的土地收益權.
(2) 由于土地區(qū)位和收益的差異,住戶也應得到補償.
2、 答題要點
(1) 劃撥土地使用權的價格因為出讓土地使用權價格扣減土地出讓金后的余額.
(2) 劃撥土地使用權的價格應按現(xiàn)狀工業(yè)用途進行評估.
3、 答題要點
對宗地c應按原來出讓用途及其年限下的市場價格給予適當補償.
(1) 土地用途應設定為商業(yè).
土地使用權年限應為出讓剩余年限35年。
(2) 可選擇采用收益還原法、基準地價系數(shù)修正法、市場比較法、收益還原法.
4、 答題要點
對于宗地D應政府無償收回,因為:
根據(jù)<城市房地產(chǎn)管理法>的規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的如2年未動工開發(fā)的,可無償收回。
5、 答題要點
作為商業(yè)中心用地,屬于經(jīng)營性用地,根據(jù)國土資源部2002年11第號令的規(guī)定,必須以招標、拍賣或者掛牌方式公開出讓。
各出讓方式的基本特征如下：
招標:由投標者制作并投送標書,根據(jù)標書所示非得設計方案和投標價格確定中標者,投標者一般在3個以上。
拍賣出讓方公布拍賣土地的使用條件及有關限制,然后在固定的場所集中競買,出價高者成交。
掛牌:由出讓方發(fā)布掛牌公告,公布出讓土地的交易條件和期限,掛牌期限截至時的價格即為成交。
6、 答題要點
(1) 估價機構接受評估委托后,應按以下程序進行評估:
A . 確定估價的基本事項,包括估價對象、估價目的、價格類型、估價日期等;
B . 擬定估價作業(yè)計劃,確定估價項目、內容、資料類型、來源、調查方法、人員安排、時間進度等;
C . 資料收集與實地勘察,主要收集社會、經(jīng)濟、政治、環(huán)境等一般資料及宗地個別資料等;
D. 相關資料分析,對影響地價的一般因素、區(qū)域因素、個別因素等進行分析;
E . 按照一定的原則,選擇適當?shù)墓纼r方法,試算宗地價格;
F . 試算價格調整,確定最后估價結果;
G . 撰寫土地估價報告書;
H . 將土地估價報告提交給委托方.(2) 由于待估宗地為商業(yè)用途,為此應選用收益還原法、市場比較法、剩余法、基準地價系數(shù)修正法中的兩種.
收集的資料包括:
1)收益還原法應收集以下資料:2012土地估價師考試報名時間
A . 開發(fā)后的房地產(chǎn)出租收益;
B . 房地產(chǎn)出租費用及有關稅費等;
C . 房屋重置成本;
D . 土地還原率、房屋還原率等參數(shù);
E . 當?shù)赝恋厥袌觥⒎康禺a(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等.
2)市場比較法應收集以下資料:土地估價師考試報名條件
A . 三個以上與待估宗地用途相同、交易類型相同、區(qū)域及個別條件相近、交易時間相近等的比較實例;
B . 土地還原率等參數(shù);
C . 當?shù)赝恋厥袌觥⒎康禺a(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等.
3)基準地價系數(shù)修正法應收集以下資料：
A . 當?shù)鼗鶞实貎r及修正體系;
B . 待估宗地所在土地級別;
C . 土地還原率等參數(shù);2012土地估價師考試時間
D . 當?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等.
4)剩余法應收集以下資料：
A.開發(fā)后的不動產(chǎn)市場售價;
B.開發(fā)中的有關建筑費、專業(yè)費用及其他費用;
C.土地還原率、年貸款利率等參數(shù);
D.當?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等.
第五題：
土地估價技術報告中存在的主要錯誤及其致錯原因如下:
第一部分 總述
1. 估價依據(jù)中,缺少根據(jù)對象土地證書或權屬證明.
2. 估價依據(jù)中,“ⅹⅹ省關于土地管理的法律、法規(guī)”提法太籠統(tǒng),未說明與本次評估有關的法律,法規(guī)是哪些.
3. 估價定義中,未說明是什么權利的土地價格.
4. 估價結果中,缺少樓面地價.
5. 缺少<估價結果一覽表>.
6. 需要特殊說明的事項中,缺少估價假設條件、資料來源、估價結果有效的條件等事項的說明.
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
7. 土地位置狀況中,缺少團代會用途、土地級別的描述.
8. 土地權利狀況中,缺少他項權利狀況的描述.
9. 建筑物狀況描述不詳.土地估價師考試報名條件
10. 地價影響因素分析中,缺少一般因素的描述.
第三部分 土地估價
11. 估價原則中,缺少與本次估價方法緊密相關的替代原則、預期收益原則等.
12. 未說明估價方法選擇的依據(jù).
13. 收益還原法中,租金與價格概念混淆,”比準價格”應為”比準租金”.
14. 未說明客觀租金計算方法的選擇依據(jù).
15. 折舊中耐用年限不能折舊用房屋用年限60年,應為已使用年限.
16. 存在總費用中漏計稅費項目.
17. 未說明綜合還原率確定的過程及依據(jù).
18. 總樓價計算中的使用年期(n)應為土地的使用年限40年,而不能用房屋剩余使用年限45年.
19. 收益還原法估價結果無單位地價.
20. 市場比較法的基本情況表中,估價對象的用地面積、重值單價與報告前面的敘述不符.
21. 市場比較法中,缺少比較因素選擇的程序.
22. 比較因素中還含有容積率等的修正.
23. 未說明單價指數(shù)的來源依據(jù).
24. 估價對象與比較實列C的交易時間相同,但確定的地價指數(shù)不一致.
25. 未說明由3個比準價格確定土地單位面積地價的方法及原因.2012土地估價師考試報名時間
26. 地價的確定中,描述是采用兩種方法估價結果的算術平均數(shù),實際計算則采用的是加權平均數(shù).
27. 地價的確定中,評估結果無大寫.
第四部分 附錄
28. 缺少估價對象房屋產(chǎn)權證.
29. 缺少估價對象位置示意圖.
30. 缺少估價機構工商營業(yè)執(zhí)照.
31.報告的文字描述不夠規(guī)范,如:”可比實列:”房屋占地地價”等不規(guī)范提法;以及將估價對象的許多基本情況不在”估價對象,是”中介紹,而收益還原法中作較多的描述.