一、估價(jià)項(xiàng)目名稱
××公司位于××區(qū)××路××號(hào)用地地價(jià)評(píng)估
二、委托估價(jià)方 (略)
三、受托估價(jià)方 (略)
四、估價(jià)對(duì)象
估價(jià)對(duì)象為××公司位于××市××區(qū)××路××號(hào)營業(yè)樓用地，面積595.58平方米。
五、估價(jià)目的
本次評(píng)估是為委托方提供該宗地的土地使用權(quán)價(jià)格，為委托方因經(jīng)營需要轉(zhuǎn)讓該宗土地提供價(jià)格依據(jù)
六、估價(jià)依據(jù)
(1)《中華人民共和國土地 管理 法》。
(2)《申華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。
(3)《國有 企業(yè) 改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》。
(4)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。
(5)《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》(1996)。
(6)××省關(guān)于土地管理的法律、法規(guī)。
(7)評(píng)估委托書。
(8)估價(jià)對(duì)象 《房屋所有權(quán)證》。
(9)受托估價(jià)方實(shí)地勘察調(diào)查所獲取的有關(guān)資料。
七、價(jià)格定義
估價(jià)對(duì)象作為商業(yè)用地，在容積率為4。9，開發(fā)程度為場內(nèi)"五通一平"、場外"六通一平"狀態(tài)下，于估價(jià)期日的四十年期的土地價(jià)格。
八、估價(jià)期日:一九九九年十二月三十一日。
九、估價(jià)日期:一九九九年十二月三十日至二000年一月十日。
十、估價(jià)結(jié)果
估價(jià)機(jī)構(gòu)在充分調(diào)查和分析估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)科學(xué)的估價(jià)程序，確定估價(jià)結(jié)果為:
委估土地面積:595.58平方米
單位面積地價(jià):4485.25元/平方米
總地價(jià):2671325元
大寫:(人民幣)貳佰陸拾柒萬壹仟叁佰貳拾伍元整。
十一、需要特殊說明的事項(xiàng)
(1)本報(bào)告估價(jià)結(jié)果為估價(jià)期日及設(shè)定容積率和土地開發(fā)程度的商業(yè)用地的土地價(jià)格，若條件發(fā)生改變，則本結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。
(2)本報(bào)告結(jié)果只為此次估價(jià)目的服務(wù)，如用作其他目的，其價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。
十二、土地估價(jià)師簽名 (略)
十三、土地估價(jià)機(jī)構(gòu) (略)
二000年一月十日
第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析
一、估價(jià)對(duì)象描述
1.土地位置狀況
估價(jià)對(duì)象位于××市××區(qū)××路××號(hào)，土地證號(hào)為×國用 (××)字第××號(hào)，土地面積為595.58平方米，東至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地號(hào)為××××。
2.土地權(quán)利狀況
估價(jià)對(duì)象是××公司以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，土地所有權(quán)屬國家。××公司擬以出讓方式取得該宗地40年期商業(yè)用途的土地使用權(quán)后，轉(zhuǎn)讓出售該房地產(chǎn)。獲得出讓土地使用權(quán)后，其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的合法權(quán)益受法律保護(hù)。
3.建筑物和地上附著物狀況
估價(jià)對(duì)象上有一幢建于1981年的鋼混結(jié)構(gòu)建筑物，現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營和辦公，建筑面積2914.5平方米，有效使用率80%
二、地價(jià)影響因素分析
(一)區(qū)域因素 (略)
(二)個(gè)別因素 (略)
估價(jià)對(duì)象地上建筑物的耐用年限為60年，經(jīng)現(xiàn)場查勘，該房屋尚可使用年限為45年。建筑物重置單價(jià)為700元/平方米，殘值率為0。
根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場觀察和對(duì)照 《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》，確定本次估價(jià)對(duì)象地上建筑物于估價(jià)期日為基本完好房，成新率為75%。
(2)確定客觀租金:
應(yīng)用市場比較法確定客觀租金。
①選擇可比實(shí)例;
根據(jù)收集的市場資料迸行篩選，選取以下三個(gè)房地出租實(shí)例，詳見 《房地出租比較實(shí)例基本情況一覽表》。(略)
②影響租金因素修正 (略)。
③客觀租金的計(jì)算及確定。
比準(zhǔn)價(jià)格a=243。60元/平方米
比準(zhǔn)價(jià)格b=233。40元/平方米
比準(zhǔn)價(jià)格c=249。09元/平方米
取比準(zhǔn)價(jià)格a、比準(zhǔn)價(jià)格b、比準(zhǔn)價(jià)格c的算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象的客觀租金，即:
客觀租金=(243。60 233。40 240。09)÷3=242。03元/平方米
(3)計(jì)算房地總收益:
年總收益=2914。5o×0。8×242。03=564317。15元
(4)計(jì)算年總費(fèi)用
① 管理 費(fèi):
根據(jù)調(diào)查了解，當(dāng)?shù)胤课莩鲎獾慕?jīng)營管理費(fèi)為房屋租金的3%，即：
房屋出租經(jīng)營管理費(fèi)=房地年租金×3%=564317。15×3%=16929。51元
②維修費(fèi):
根據(jù)××市 建設(shè) 和房管部門提供的資料，市區(qū)房屋出租年經(jīng)營維修費(fèi)為房屋重置價(jià)格的2%，即：房屋出租經(jīng)營維修費(fèi)=房屋重置價(jià)×2%=2914。50×700×2%=40803元
③ 保險(xiǎn)費(fèi)：
根據(jù)調(diào)查，市區(qū)房屋保險(xiǎn)費(fèi)率為房屋現(xiàn)值的2‰，即：
房屋年保險(xiǎn)費(fèi)=房屋現(xiàn)值×2‰=2914.50×700×75%×2‰=3060元
④房屋年折舊額：
房屋年折舊額=房屋重置價(jià)/耐用年限=2914.50×700×1/60=34002.50元
⑤租金損失：
根據(jù)調(diào)查，房屋出租租金損失一般為半月租金，即：
租金損失=564317.15÷12÷2= 23513.21元
年總費(fèi)用=① ② ③ ④ ⑤=118308.22元
(5)房地年純收益：
房地年純收益=房地年出租總收益—房地年出租總費(fèi)用
=564317.15—118308.22= 446008.93元
(6)確定綜合還原率：
采用收益排序插入法確定綜合還原率為10%。
(7)計(jì)算總樓價(jià)：
p=a/r×[1-1/(1+r)n]=446008.93/10%×[1-1/(1+10%)45]=4398900.39元
(8)房屋現(xiàn)值
房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)×成新率=2914.50×700×75%=1530112元
(9)總地價(jià)
總地價(jià)=總樓價(jià)—房屋現(xiàn)值=4398900.39—1530112=2868788.39元
2.市場比較法
(1)選擇房地出售實(shí)例：
估價(jià)人員對(duì)收集的多宗交易實(shí)例進(jìn)行比較分析后，選擇了三宗交易實(shí)例作為比較實(shí)例，基本情況見下表：
⑤計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：
將交易實(shí)例中的地價(jià)和估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例因素修正系數(shù)代人計(jì)算公式，則
比準(zhǔn)價(jià)格a=3514.75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103
=4000.69元/平方米
比準(zhǔn)價(jià)格b=4019.22 ×ll0/100×100/100×100/100×100/96×100/108
=4264.22元/平方米
比準(zhǔn)價(jià)格c=4072.63×110/108×100/96×100/101×100/95×100/100
=4072.63元/平方米
通過對(duì)上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格分析比較，確定 土地 單位面積地價(jià)為4264.22元/平方米。
三、地價(jià)的確定
估價(jià)人員鑒于估價(jià)對(duì)象特定目的，認(rèn)為應(yīng)取市場比較法和收益還原法的估價(jià)結(jié)果的算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果，即：
單位面積地價(jià)=4816.80×0.4+4264.22×0.6=4485.25元/平方米
樓面地價(jià)=4485.25÷4.9=915.36元/平方米
總地價(jià)=4485.25×595.58=2671325元(取整)
第四部分 附 錄
1.估價(jià)對(duì)象《國有土地使用證》
2.估價(jià)對(duì)象宗地圖
3.估價(jià)機(jī)構(gòu)《土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》
4.土地估價(jià)師 資格 證書
5.估價(jià)對(duì)象照片
6.委托估價(jià)協(xié)議書
××公司位于××區(qū)××路××號(hào)用地地價(jià)評(píng)估
二、委托估價(jià)方 (略)
三、受托估價(jià)方 (略)
四、估價(jià)對(duì)象
估價(jià)對(duì)象為××公司位于××市××區(qū)××路××號(hào)營業(yè)樓用地，面積595.58平方米。
五、估價(jià)目的
本次評(píng)估是為委托方提供該宗地的土地使用權(quán)價(jià)格，為委托方因經(jīng)營需要轉(zhuǎn)讓該宗土地提供價(jià)格依據(jù)
六、估價(jià)依據(jù)
(1)《中華人民共和國土地 管理 法》。
(2)《申華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。
(3)《國有 企業(yè) 改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》。
(4)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。
(5)《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》(1996)。
(6)××省關(guān)于土地管理的法律、法規(guī)。
(7)評(píng)估委托書。
(8)估價(jià)對(duì)象 《房屋所有權(quán)證》。
(9)受托估價(jià)方實(shí)地勘察調(diào)查所獲取的有關(guān)資料。
七、價(jià)格定義
估價(jià)對(duì)象作為商業(yè)用地，在容積率為4。9，開發(fā)程度為場內(nèi)"五通一平"、場外"六通一平"狀態(tài)下，于估價(jià)期日的四十年期的土地價(jià)格。
八、估價(jià)期日:一九九九年十二月三十一日。
九、估價(jià)日期:一九九九年十二月三十日至二000年一月十日。
十、估價(jià)結(jié)果
估價(jià)機(jī)構(gòu)在充分調(diào)查和分析估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)科學(xué)的估價(jià)程序，確定估價(jià)結(jié)果為:
委估土地面積:595.58平方米
單位面積地價(jià):4485.25元/平方米
總地價(jià):2671325元
大寫:(人民幣)貳佰陸拾柒萬壹仟叁佰貳拾伍元整。
十一、需要特殊說明的事項(xiàng)
(1)本報(bào)告估價(jià)結(jié)果為估價(jià)期日及設(shè)定容積率和土地開發(fā)程度的商業(yè)用地的土地價(jià)格，若條件發(fā)生改變，則本結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。
(2)本報(bào)告結(jié)果只為此次估價(jià)目的服務(wù)，如用作其他目的，其價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。
十二、土地估價(jià)師簽名 (略)
十三、土地估價(jià)機(jī)構(gòu) (略)
二000年一月十日
第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析
一、估價(jià)對(duì)象描述
1.土地位置狀況
估價(jià)對(duì)象位于××市××區(qū)××路××號(hào)，土地證號(hào)為×國用 (××)字第××號(hào)，土地面積為595.58平方米，東至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地號(hào)為××××。
2.土地權(quán)利狀況
估價(jià)對(duì)象是××公司以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，土地所有權(quán)屬國家。××公司擬以出讓方式取得該宗地40年期商業(yè)用途的土地使用權(quán)后，轉(zhuǎn)讓出售該房地產(chǎn)。獲得出讓土地使用權(quán)后，其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的合法權(quán)益受法律保護(hù)。
3.建筑物和地上附著物狀況
估價(jià)對(duì)象上有一幢建于1981年的鋼混結(jié)構(gòu)建筑物，現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營和辦公，建筑面積2914.5平方米，有效使用率80%
二、地價(jià)影響因素分析
(一)區(qū)域因素 (略)
(二)個(gè)別因素 (略)
估價(jià)對(duì)象地上建筑物的耐用年限為60年，經(jīng)現(xiàn)場查勘，該房屋尚可使用年限為45年。建筑物重置單價(jià)為700元/平方米，殘值率為0。
根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場觀察和對(duì)照 《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》，確定本次估價(jià)對(duì)象地上建筑物于估價(jià)期日為基本完好房，成新率為75%。
(2)確定客觀租金:
應(yīng)用市場比較法確定客觀租金。
①選擇可比實(shí)例;
根據(jù)收集的市場資料迸行篩選，選取以下三個(gè)房地出租實(shí)例，詳見 《房地出租比較實(shí)例基本情況一覽表》。(略)
②影響租金因素修正 (略)。
③客觀租金的計(jì)算及確定。
比準(zhǔn)價(jià)格a=243。60元/平方米
比準(zhǔn)價(jià)格b=233。40元/平方米
比準(zhǔn)價(jià)格c=249。09元/平方米
取比準(zhǔn)價(jià)格a、比準(zhǔn)價(jià)格b、比準(zhǔn)價(jià)格c的算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象的客觀租金，即:
客觀租金=(243。60 233。40 240。09)÷3=242。03元/平方米
(3)計(jì)算房地總收益:
年總收益=2914。5o×0。8×242。03=564317。15元
(4)計(jì)算年總費(fèi)用
① 管理 費(fèi):
根據(jù)調(diào)查了解，當(dāng)?shù)胤课莩鲎獾慕?jīng)營管理費(fèi)為房屋租金的3%，即：
房屋出租經(jīng)營管理費(fèi)=房地年租金×3%=564317。15×3%=16929。51元
②維修費(fèi):
根據(jù)××市 建設(shè) 和房管部門提供的資料，市區(qū)房屋出租年經(jīng)營維修費(fèi)為房屋重置價(jià)格的2%，即：房屋出租經(jīng)營維修費(fèi)=房屋重置價(jià)×2%=2914。50×700×2%=40803元
③ 保險(xiǎn)費(fèi)：
根據(jù)調(diào)查，市區(qū)房屋保險(xiǎn)費(fèi)率為房屋現(xiàn)值的2‰，即：
房屋年保險(xiǎn)費(fèi)=房屋現(xiàn)值×2‰=2914.50×700×75%×2‰=3060元
④房屋年折舊額：
房屋年折舊額=房屋重置價(jià)/耐用年限=2914.50×700×1/60=34002.50元
⑤租金損失：
根據(jù)調(diào)查，房屋出租租金損失一般為半月租金，即：
租金損失=564317.15÷12÷2= 23513.21元
年總費(fèi)用=① ② ③ ④ ⑤=118308.22元
(5)房地年純收益：
房地年純收益=房地年出租總收益—房地年出租總費(fèi)用
=564317.15—118308.22= 446008.93元
(6)確定綜合還原率：
采用收益排序插入法確定綜合還原率為10%。
(7)計(jì)算總樓價(jià)：
p=a/r×[1-1/(1+r)n]=446008.93/10%×[1-1/(1+10%)45]=4398900.39元
(8)房屋現(xiàn)值
房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)×成新率=2914.50×700×75%=1530112元
(9)總地價(jià)
總地價(jià)=總樓價(jià)—房屋現(xiàn)值=4398900.39—1530112=2868788.39元
2.市場比較法
(1)選擇房地出售實(shí)例：
估價(jià)人員對(duì)收集的多宗交易實(shí)例進(jìn)行比較分析后，選擇了三宗交易實(shí)例作為比較實(shí)例，基本情況見下表：
⑤計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：
將交易實(shí)例中的地價(jià)和估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例因素修正系數(shù)代人計(jì)算公式，則
比準(zhǔn)價(jià)格a=3514.75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103
=4000.69元/平方米
比準(zhǔn)價(jià)格b=4019.22 ×ll0/100×100/100×100/100×100/96×100/108
=4264.22元/平方米
比準(zhǔn)價(jià)格c=4072.63×110/108×100/96×100/101×100/95×100/100
=4072.63元/平方米
通過對(duì)上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格分析比較，確定 土地 單位面積地價(jià)為4264.22元/平方米。
三、地價(jià)的確定
估價(jià)人員鑒于估價(jià)對(duì)象特定目的，認(rèn)為應(yīng)取市場比較法和收益還原法的估價(jià)結(jié)果的算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果，即：
單位面積地價(jià)=4816.80×0.4+4264.22×0.6=4485.25元/平方米
樓面地價(jià)=4485.25÷4.9=915.36元/平方米
總地價(jià)=4485.25×595.58=2671325元(取整)
第四部分 附 錄
1.估價(jià)對(duì)象《國有土地使用證》
2.估價(jià)對(duì)象宗地圖
3.估價(jià)機(jī)構(gòu)《土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》
4.土地估價(jià)師 資格 證書
5.估價(jià)對(duì)象照片
6.委托估價(jià)協(xié)議書