●律師支招
裝修須征得同意
設(shè)施須事先清點(diǎn)
因感覺(jué)不服氣，劉先生近日找到江蘇省鐘山明鏡律師事務(wù)所的程春華律師，咨詢(xún)?cè)撊绾尉S權(quán)。程律師分析后告訴他，像他這種情況，想要維權(quán)很難。因?yàn)楦鶕?jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，房客改變租賃房屋的原狀，包括對(duì)房屋進(jìn)行裝修、改善和增設(shè)等，都需要事先取得房東的同意。如果未經(jīng)房東同意，擅自裝修房屋，花了再多錢(qián)，裝修得再好，房東也不需要買(mǎi)單;相反，如果裝修不當(dāng)造成損壞，房東有權(quán)要求賠償。此案中，劉先生裝修前并未征得房東同意，雙方也沒(méi)有就費(fèi)用分?jǐn)傔_(dá)成任何協(xié)議，因此很難得到法律支持。程律師提醒，租房時(shí)，如果屋內(nèi)有家具、家電等設(shè)備，必須要點(diǎn)清楚，并標(biāo)明設(shè)備是否能正常使用及新舊程度、損壞程度，免得在損害問(wèn)題上說(shuō)不清。
【案例3】
合同還沒(méi)到期房子就被賣(mài)了
去年6月，張?jiān)ㄟ^(guò)中介與王某簽訂租賃合同，租下他在苜蓿園大街的一套住房，約定月租金為1200元，租期為2008年6月至2010年6月。簽約時(shí)，張?jiān)淮涡愿读艘荒攴孔狻?BR> 2008年12月份，房東王某找到張?jiān)?，稱(chēng)他已將房屋賣(mài)給他人，不能再繼續(xù)出租，希望張?jiān)谝粋€(gè)月內(nèi)搬走。張?jiān)@詫不已，指責(zé)王某不該違反合約，連招呼都不打，就將房子賣(mài)掉。王某心虛地答道：“我把剩下幾個(gè)月的房租退給你，水電費(fèi)也不用你交，你趕緊重新找套房子吧!搬家的費(fèi)用我來(lái)出?！?BR> 張?jiān)獙?duì)房東王某的做法十分不滿(mǎn)，要求等過(guò)了農(nóng)歷春節(jié)再說(shuō)搬家的事。王某自知理虧，于是答應(yīng)了張?jiān)囊蟆５?，他愿意等，買(mǎi)房人可不愿意——買(mǎi)主是對(duì)年輕情侶，急著裝修房屋結(jié)婚，因此天天催促王某交房。無(wú)奈之下，王某又向張?jiān)l(fā)了份書(shū)面通知，稱(chēng)買(mǎi)主婚期迫近，急需裝修房屋結(jié)婚，希望張?jiān)斫馀浜希M快重找住戶(hù)，從房子里搬走。他同時(shí)允諾，如果張?jiān)谵r(nóng)歷春節(jié)前搬走，他愿意支付一個(gè)月租金的違約金。
張?jiān)緛?lái)就很不爽，見(jiàn)王某這樣催促，更是生氣，他索性不搬了。最終雙方鬧上了法院。在法院的調(diào)解下，王某同意賠償雙倍違約金，并協(xié)助張?jiān)M快找到新住處，這才解決糾紛。對(duì)于張?jiān)獊?lái)說(shuō)，雖然經(jīng)濟(jì)上沒(méi)啥損失，但為此事耗費(fèi)了個(gè)把月的時(shí)間，也真夠郁悶的。
●律師支招
租前留個(gè)心眼
買(mǎi)賣(mài)不破租賃
江蘇金長(zhǎng)城律師事務(wù)所的王健律師介紹，《合同法》明文規(guī)定：房屋發(fā)生買(mǎi)賣(mài)，并不影響租賃合同的效力;并且出租人出賣(mài)房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等的條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。這便叫做“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。房客若是遇到房主逼遷，可據(jù)此維權(quán)。
■租房小貼士
1、查看出租人的房產(chǎn)證明和有效身份證明。
2、簽訂租房合同時(shí)，應(yīng)問(wèn)清房租包含的內(nèi)容，水、電、暖、煤氣(天然氣)和物業(yè)管理費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)。
3、要求出租人在房屋出租前結(jié)清水、電、暖、煤氣(天然氣)和其它費(fèi)用。
4、明確租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限、房租支付時(shí)間和付款方式，并要求出租方提供租金收據(jù)。
5、應(yīng)對(duì)能否轉(zhuǎn)租做出約定，對(duì)提前終止合同是否違約做出約定，對(duì)房屋維修做出約定。
6、明確違約責(zé)任和違約的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
7、入住前檢查屋內(nèi)家具、電器、其他設(shè)施的好損情況，并約定維修責(zé)任等。
裝修須征得同意
設(shè)施須事先清點(diǎn)
因感覺(jué)不服氣，劉先生近日找到江蘇省鐘山明鏡律師事務(wù)所的程春華律師，咨詢(xún)?cè)撊绾尉S權(quán)。程律師分析后告訴他，像他這種情況，想要維權(quán)很難。因?yàn)楦鶕?jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，房客改變租賃房屋的原狀，包括對(duì)房屋進(jìn)行裝修、改善和增設(shè)等，都需要事先取得房東的同意。如果未經(jīng)房東同意，擅自裝修房屋，花了再多錢(qián)，裝修得再好，房東也不需要買(mǎi)單;相反，如果裝修不當(dāng)造成損壞，房東有權(quán)要求賠償。此案中，劉先生裝修前并未征得房東同意，雙方也沒(méi)有就費(fèi)用分?jǐn)傔_(dá)成任何協(xié)議，因此很難得到法律支持。程律師提醒，租房時(shí)，如果屋內(nèi)有家具、家電等設(shè)備，必須要點(diǎn)清楚，并標(biāo)明設(shè)備是否能正常使用及新舊程度、損壞程度，免得在損害問(wèn)題上說(shuō)不清。
【案例3】
合同還沒(méi)到期房子就被賣(mài)了
去年6月，張?jiān)ㄟ^(guò)中介與王某簽訂租賃合同，租下他在苜蓿園大街的一套住房，約定月租金為1200元，租期為2008年6月至2010年6月。簽約時(shí)，張?jiān)淮涡愿读艘荒攴孔狻?BR> 2008年12月份，房東王某找到張?jiān)?，稱(chēng)他已將房屋賣(mài)給他人，不能再繼續(xù)出租，希望張?jiān)谝粋€(gè)月內(nèi)搬走。張?jiān)@詫不已，指責(zé)王某不該違反合約，連招呼都不打，就將房子賣(mài)掉。王某心虛地答道：“我把剩下幾個(gè)月的房租退給你，水電費(fèi)也不用你交，你趕緊重新找套房子吧!搬家的費(fèi)用我來(lái)出?！?BR> 張?jiān)獙?duì)房東王某的做法十分不滿(mǎn)，要求等過(guò)了農(nóng)歷春節(jié)再說(shuō)搬家的事。王某自知理虧，于是答應(yīng)了張?jiān)囊蟆５?，他愿意等，買(mǎi)房人可不愿意——買(mǎi)主是對(duì)年輕情侶，急著裝修房屋結(jié)婚，因此天天催促王某交房。無(wú)奈之下，王某又向張?jiān)l(fā)了份書(shū)面通知，稱(chēng)買(mǎi)主婚期迫近，急需裝修房屋結(jié)婚，希望張?jiān)斫馀浜希M快重找住戶(hù)，從房子里搬走。他同時(shí)允諾，如果張?jiān)谵r(nóng)歷春節(jié)前搬走，他愿意支付一個(gè)月租金的違約金。
張?jiān)緛?lái)就很不爽，見(jiàn)王某這樣催促，更是生氣，他索性不搬了。最終雙方鬧上了法院。在法院的調(diào)解下，王某同意賠償雙倍違約金，并協(xié)助張?jiān)M快找到新住處，這才解決糾紛。對(duì)于張?jiān)獊?lái)說(shuō)，雖然經(jīng)濟(jì)上沒(méi)啥損失，但為此事耗費(fèi)了個(gè)把月的時(shí)間，也真夠郁悶的。
●律師支招
租前留個(gè)心眼
買(mǎi)賣(mài)不破租賃
江蘇金長(zhǎng)城律師事務(wù)所的王健律師介紹，《合同法》明文規(guī)定：房屋發(fā)生買(mǎi)賣(mài)，并不影響租賃合同的效力;并且出租人出賣(mài)房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等的條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。這便叫做“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。房客若是遇到房主逼遷，可據(jù)此維權(quán)。
■租房小貼士
1、查看出租人的房產(chǎn)證明和有效身份證明。
2、簽訂租房合同時(shí)，應(yīng)問(wèn)清房租包含的內(nèi)容，水、電、暖、煤氣(天然氣)和物業(yè)管理費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)。
3、要求出租人在房屋出租前結(jié)清水、電、暖、煤氣(天然氣)和其它費(fèi)用。
4、明確租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限、房租支付時(shí)間和付款方式，并要求出租方提供租金收據(jù)。
5、應(yīng)對(duì)能否轉(zhuǎn)租做出約定，對(duì)提前終止合同是否違約做出約定，對(duì)房屋維修做出約定。
6、明確違約責(zé)任和違約的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
7、入住前檢查屋內(nèi)家具、電器、其他設(shè)施的好損情況，并約定維修責(zé)任等。