王某等11位購(gòu)房業(yè)主(以下簡(jiǎn)稱(chēng)購(gòu)房業(yè)主)與被申請(qǐng)人長(zhǎng)沙A科技實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)A科技)發(fā)生商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，向長(zhǎng)沙仲裁委員會(huì)提起仲裁。
申請(qǐng)人訴稱(chēng)：2005年11月4日到2006年4月26日，購(gòu)房業(yè)主分別與被申請(qǐng)人A科技簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》(隨后雙方分別簽訂了合同補(bǔ)充協(xié)議)，購(gòu)買(mǎi)了被申請(qǐng)人開(kāi)發(fā)的商品房，合同對(duì)房屋的交付期限、產(chǎn)權(quán)登記及其相應(yīng)的違約責(zé)任作了詳細(xì)約定。合同簽訂后，購(gòu)房業(yè)主按約定向A科技付清了購(gòu)房款。然而A科技未按合同約定向購(gòu)房業(yè)主交付商品房，到申請(qǐng)仲裁之日止仍未依約將辦理權(quán)屬登記需要由A科技提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，導(dǎo)致購(gòu)房業(yè)主無(wú)法取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，其行為已構(gòu)成嚴(yán)重違約，請(qǐng)求裁決：1、被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人支付逾期備案違約金(數(shù)額根據(jù)合同具體規(guī)定計(jì)算);2 、被申請(qǐng)人支付逾期交房違約金及自該截止日至涉案房屋竣工驗(yàn)收備案日止的違約金(數(shù)額根據(jù)合同具體規(guī)定計(jì)算);3、被申請(qǐng)人承擔(dān)本案全部仲裁費(fèi)用。
被申請(qǐng)人辯稱(chēng)：A科技逾期交房屬實(shí)，其原因是國(guó)家建設(shè)行政部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目采取了一系列強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，增加變更了部分設(shè)施，同時(shí)規(guī)定要進(jìn)行分戶(hù)驗(yàn)收后才能進(jìn)行綜合驗(yàn)收，直接導(dǎo)致延長(zhǎng)了交房時(shí)間，而且項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，無(wú)力支付違約金。且合同約定的違約金過(guò)高，已超過(guò)貸款利率兩倍多，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款的規(guī)定，依法可以適當(dāng)減少。另外，交房日期應(yīng)為按揭貸款到賬之日，不能以申請(qǐng)人首付款之日作為計(jì)算違約金的起始日。對(duì)申請(qǐng)人申請(qǐng)支付逾期*違約金，被申請(qǐng)人無(wú)異議，但被申請(qǐng)人目前確實(shí)非常困難，如承擔(dān)了逾期*違約金，可能會(huì)影響被申請(qǐng)人*的積極性，希望申請(qǐng)人撤回該申請(qǐng)暫不作處理。
仲裁庭查明以下事實(shí)：申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人從2005年11月4日到2006年4月26日分別簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定：申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)被申請(qǐng)人開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房，并就首付與銀行按揭進(jìn)行明確約定;被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在約定的時(shí)間將“驗(yàn)收合格”的商品房交付申請(qǐng)人使用。如遇下列特殊原因，除雙方同意解除合同或變更合同外，被申請(qǐng)人可據(jù)實(shí)予以延期：1、遭遇不可抗力，且被申請(qǐng)人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知申請(qǐng)人的;2、申請(qǐng)人未能按時(shí)交款或辦理相關(guān)手續(xù)等情況。被申請(qǐng)人逾期交房的違約責(zé)任為：1、逾期不超過(guò)60日，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，被申請(qǐng)人按日向申請(qǐng)人支付已交房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金，合同繼續(xù)履行;2、逾期超過(guò)60日后，申請(qǐng)人有權(quán)解除合同。申請(qǐng)人解除合同的，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自申請(qǐng)人解除合同通知到達(dá)之日起30內(nèi)退還全部已付款，并按申請(qǐng)人累計(jì)已付款的3%向申請(qǐng)人支付違約金。申請(qǐng)人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，被申請(qǐng)人按日向申請(qǐng)人支付已交房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金。合同還約定：被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由被申請(qǐng)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因被申請(qǐng)人的責(zé)任，申請(qǐng)人不能在360日內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，被申請(qǐng)人按已付房?jī)r(jià)款的2%向申請(qǐng)人支付違約金。合同約定發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)提交長(zhǎng)沙仲裁委員會(huì)仲裁。隨后，購(gòu)房業(yè)主與A科技分別簽訂了合同補(bǔ)充協(xié)議約定：選擇分期付款的買(mǎi)受人應(yīng)在銀行審批通過(guò)并撥付按揭款后方能辦理房屋交接手續(xù)。合同及補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，申請(qǐng)人按合同約定支付了購(gòu)房首付款，并申請(qǐng)辦理銀行按揭貸款手續(xù)，在發(fā)放銀行貸款后，被申請(qǐng)人未能交房。延遲直至2006年8月31日(對(duì)購(gòu)房業(yè)主而言延期3-5個(gè)月)，A科技的商品房基本具備交付使用條件，大部分業(yè)主才陸續(xù)辦理了房屋交接手續(xù)，但被申請(qǐng)人尚未將辦理權(quán)屬登記需要由被申請(qǐng)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，致使申請(qǐng)人無(wú)法取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。雙方多次協(xié)商未果，遂依照約定申請(qǐng)仲裁。經(jīng)仲裁庭依法主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人未能達(dá)成一致意見(jiàn)。
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：一、被申請(qǐng)人逾期交房是否屬于不可抗力情形;二、違約金約定是否過(guò)高;三、關(guān)于違約金計(jì)算的起始日認(rèn)定。
仲裁庭認(rèn)為：雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》是雙方真實(shí)意思表示，為違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格依法履行。因被申請(qǐng)人在申請(qǐng)仲裁之時(shí)尚未將辦理權(quán)屬登記需要由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，致使申請(qǐng)人無(wú)法在合同約定的時(shí)間內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，故申請(qǐng)人要求被申請(qǐng)人支付逾期備案違約金的仲裁請(qǐng)求，符合合同約定及法律規(guī)定，仲裁庭依法予以支持。被申請(qǐng)人辯稱(chēng)的逾期交房的情形不屬于《中華人民共和國(guó)合同法》地一百一十七條規(guī)定的“不能預(yù)見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀情況”，故被申請(qǐng)人以“國(guó)家建設(shè)行政部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目采取了一系列強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，增加變更了部分設(shè)施，同時(shí)規(guī)定要進(jìn)行分戶(hù)驗(yàn)收后才能進(jìn)行綜合驗(yàn)收，直接導(dǎo)致延長(zhǎng)了交房時(shí)間，而且項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，無(wú)力支付違約金”的抗辯理由，仲裁庭不予采信。被申請(qǐng)人認(rèn)為合同約定的違約金過(guò)高，已超過(guò)申請(qǐng)人應(yīng)承擔(dān)的貸款利率兩倍多，依法可適當(dāng)減少的抗辯理由，不符合合同雙方約定，仲裁庭亦不予采信。被申請(qǐng)人應(yīng)按雙方合同及補(bǔ)充協(xié)議約定，承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。根據(jù)實(shí)際情況，大部分業(yè)主從2006年8月3起陸續(xù)辦理了房屋交接手續(xù)，故認(rèn)定逾期交房的違約金從2006年4月1日起至2006年8月31日止，以各購(gòu)房業(yè)主的總房?jī)r(jià)款為基數(shù)，按合同約定的每日萬(wàn)分之五計(jì)算。
據(jù)此長(zhǎng)沙仲裁委員會(huì)于2008年10月15日裁決如下：
一、被申請(qǐng)人A科技應(yīng)于裁決書(shū)送達(dá)之日起十日內(nèi)向申請(qǐng)人購(gòu)房業(yè)主分別支付逾期備案違約金及逾期交房違約金(數(shù)額根據(jù)各合同的具體規(guī)定計(jì)算)。
二、仲裁費(fèi)用主要由被申請(qǐng)人承擔(dān)(具體由每份仲裁裁決書(shū)確定)。
本裁決為終審裁決。
歐陽(yáng)律師團(tuán)評(píng)析： 在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛仲裁案件中，爭(zhēng)議主要集中在出賣(mài)人逾期交房、逾期辦理房產(chǎn)證、房屋質(zhì)量等問(wèn)題。為了有效防范此類(lèi)糾紛的產(chǎn)生，購(gòu)房者主要可以通過(guò)以下方面予以避免：1、在合同中明確逾期交付的法律責(zé)任，選擇信譽(yù)比較好的開(kāi)發(fā)商;2、明確逾期*的法律責(zé)任;3、在合同中明確約定退房條款，若無(wú)約定，可根據(jù)相關(guān)法律進(jìn)行解決。需要注意的是在實(shí)際中通常是以約定違約金的形式來(lái)確定法律責(zé)任，因此，對(duì)違約金的比例約定，應(yīng)盡量保持在合理的范圍內(nèi)，以保證其操作的實(shí)現(xiàn)。購(gòu)房者如果在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)做到這幾點(diǎn)，以后即使發(fā)生爭(zhēng)議，獲得勝訴的可能性也比較大。
申請(qǐng)人訴稱(chēng)：2005年11月4日到2006年4月26日，購(gòu)房業(yè)主分別與被申請(qǐng)人A科技簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》(隨后雙方分別簽訂了合同補(bǔ)充協(xié)議)，購(gòu)買(mǎi)了被申請(qǐng)人開(kāi)發(fā)的商品房，合同對(duì)房屋的交付期限、產(chǎn)權(quán)登記及其相應(yīng)的違約責(zé)任作了詳細(xì)約定。合同簽訂后，購(gòu)房業(yè)主按約定向A科技付清了購(gòu)房款。然而A科技未按合同約定向購(gòu)房業(yè)主交付商品房，到申請(qǐng)仲裁之日止仍未依約將辦理權(quán)屬登記需要由A科技提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，導(dǎo)致購(gòu)房業(yè)主無(wú)法取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，其行為已構(gòu)成嚴(yán)重違約，請(qǐng)求裁決：1、被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人支付逾期備案違約金(數(shù)額根據(jù)合同具體規(guī)定計(jì)算);2 、被申請(qǐng)人支付逾期交房違約金及自該截止日至涉案房屋竣工驗(yàn)收備案日止的違約金(數(shù)額根據(jù)合同具體規(guī)定計(jì)算);3、被申請(qǐng)人承擔(dān)本案全部仲裁費(fèi)用。
被申請(qǐng)人辯稱(chēng)：A科技逾期交房屬實(shí)，其原因是國(guó)家建設(shè)行政部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目采取了一系列強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，增加變更了部分設(shè)施，同時(shí)規(guī)定要進(jìn)行分戶(hù)驗(yàn)收后才能進(jìn)行綜合驗(yàn)收，直接導(dǎo)致延長(zhǎng)了交房時(shí)間，而且項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，無(wú)力支付違約金。且合同約定的違約金過(guò)高，已超過(guò)貸款利率兩倍多，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款的規(guī)定，依法可以適當(dāng)減少。另外，交房日期應(yīng)為按揭貸款到賬之日，不能以申請(qǐng)人首付款之日作為計(jì)算違約金的起始日。對(duì)申請(qǐng)人申請(qǐng)支付逾期*違約金，被申請(qǐng)人無(wú)異議，但被申請(qǐng)人目前確實(shí)非常困難，如承擔(dān)了逾期*違約金，可能會(huì)影響被申請(qǐng)人*的積極性，希望申請(qǐng)人撤回該申請(qǐng)暫不作處理。
仲裁庭查明以下事實(shí)：申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人從2005年11月4日到2006年4月26日分別簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定：申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)被申請(qǐng)人開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房，并就首付與銀行按揭進(jìn)行明確約定;被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在約定的時(shí)間將“驗(yàn)收合格”的商品房交付申請(qǐng)人使用。如遇下列特殊原因，除雙方同意解除合同或變更合同外，被申請(qǐng)人可據(jù)實(shí)予以延期：1、遭遇不可抗力，且被申請(qǐng)人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知申請(qǐng)人的;2、申請(qǐng)人未能按時(shí)交款或辦理相關(guān)手續(xù)等情況。被申請(qǐng)人逾期交房的違約責(zé)任為：1、逾期不超過(guò)60日，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，被申請(qǐng)人按日向申請(qǐng)人支付已交房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金，合同繼續(xù)履行;2、逾期超過(guò)60日后，申請(qǐng)人有權(quán)解除合同。申請(qǐng)人解除合同的，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自申請(qǐng)人解除合同通知到達(dá)之日起30內(nèi)退還全部已付款，并按申請(qǐng)人累計(jì)已付款的3%向申請(qǐng)人支付違約金。申請(qǐng)人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，被申請(qǐng)人按日向申請(qǐng)人支付已交房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金。合同還約定：被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由被申請(qǐng)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因被申請(qǐng)人的責(zé)任，申請(qǐng)人不能在360日內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，被申請(qǐng)人按已付房?jī)r(jià)款的2%向申請(qǐng)人支付違約金。合同約定發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)提交長(zhǎng)沙仲裁委員會(huì)仲裁。隨后，購(gòu)房業(yè)主與A科技分別簽訂了合同補(bǔ)充協(xié)議約定：選擇分期付款的買(mǎi)受人應(yīng)在銀行審批通過(guò)并撥付按揭款后方能辦理房屋交接手續(xù)。合同及補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，申請(qǐng)人按合同約定支付了購(gòu)房首付款，并申請(qǐng)辦理銀行按揭貸款手續(xù)，在發(fā)放銀行貸款后，被申請(qǐng)人未能交房。延遲直至2006年8月31日(對(duì)購(gòu)房業(yè)主而言延期3-5個(gè)月)，A科技的商品房基本具備交付使用條件，大部分業(yè)主才陸續(xù)辦理了房屋交接手續(xù)，但被申請(qǐng)人尚未將辦理權(quán)屬登記需要由被申請(qǐng)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，致使申請(qǐng)人無(wú)法取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。雙方多次協(xié)商未果，遂依照約定申請(qǐng)仲裁。經(jīng)仲裁庭依法主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人未能達(dá)成一致意見(jiàn)。
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：一、被申請(qǐng)人逾期交房是否屬于不可抗力情形;二、違約金約定是否過(guò)高;三、關(guān)于違約金計(jì)算的起始日認(rèn)定。
仲裁庭認(rèn)為：雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》是雙方真實(shí)意思表示，為違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格依法履行。因被申請(qǐng)人在申請(qǐng)仲裁之時(shí)尚未將辦理權(quán)屬登記需要由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，致使申請(qǐng)人無(wú)法在合同約定的時(shí)間內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，故申請(qǐng)人要求被申請(qǐng)人支付逾期備案違約金的仲裁請(qǐng)求，符合合同約定及法律規(guī)定，仲裁庭依法予以支持。被申請(qǐng)人辯稱(chēng)的逾期交房的情形不屬于《中華人民共和國(guó)合同法》地一百一十七條規(guī)定的“不能預(yù)見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀情況”，故被申請(qǐng)人以“國(guó)家建設(shè)行政部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目采取了一系列強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，增加變更了部分設(shè)施，同時(shí)規(guī)定要進(jìn)行分戶(hù)驗(yàn)收后才能進(jìn)行綜合驗(yàn)收，直接導(dǎo)致延長(zhǎng)了交房時(shí)間，而且項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，無(wú)力支付違約金”的抗辯理由，仲裁庭不予采信。被申請(qǐng)人認(rèn)為合同約定的違約金過(guò)高，已超過(guò)申請(qǐng)人應(yīng)承擔(dān)的貸款利率兩倍多，依法可適當(dāng)減少的抗辯理由，不符合合同雙方約定，仲裁庭亦不予采信。被申請(qǐng)人應(yīng)按雙方合同及補(bǔ)充協(xié)議約定，承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。根據(jù)實(shí)際情況，大部分業(yè)主從2006年8月3起陸續(xù)辦理了房屋交接手續(xù)，故認(rèn)定逾期交房的違約金從2006年4月1日起至2006年8月31日止，以各購(gòu)房業(yè)主的總房?jī)r(jià)款為基數(shù)，按合同約定的每日萬(wàn)分之五計(jì)算。
據(jù)此長(zhǎng)沙仲裁委員會(huì)于2008年10月15日裁決如下：
一、被申請(qǐng)人A科技應(yīng)于裁決書(shū)送達(dá)之日起十日內(nèi)向申請(qǐng)人購(gòu)房業(yè)主分別支付逾期備案違約金及逾期交房違約金(數(shù)額根據(jù)各合同的具體規(guī)定計(jì)算)。
二、仲裁費(fèi)用主要由被申請(qǐng)人承擔(dān)(具體由每份仲裁裁決書(shū)確定)。
本裁決為終審裁決。
歐陽(yáng)律師團(tuán)評(píng)析： 在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛仲裁案件中，爭(zhēng)議主要集中在出賣(mài)人逾期交房、逾期辦理房產(chǎn)證、房屋質(zhì)量等問(wèn)題。為了有效防范此類(lèi)糾紛的產(chǎn)生，購(gòu)房者主要可以通過(guò)以下方面予以避免：1、在合同中明確逾期交付的法律責(zé)任，選擇信譽(yù)比較好的開(kāi)發(fā)商;2、明確逾期*的法律責(zé)任;3、在合同中明確約定退房條款，若無(wú)約定，可根據(jù)相關(guān)法律進(jìn)行解決。需要注意的是在實(shí)際中通常是以約定違約金的形式來(lái)確定法律責(zé)任，因此，對(duì)違約金的比例約定，應(yīng)盡量保持在合理的范圍內(nèi)，以保證其操作的實(shí)現(xiàn)。購(gòu)房者如果在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)做到這幾點(diǎn)，以后即使發(fā)生爭(zhēng)議，獲得勝訴的可能性也比較大。