【案情】2003年10月10日，原告付某起訴至原審法院稱，原告于2001年9月13日購買位于北京市某路36號百朗園1810號商品房并和被告某公司簽訂了北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約，約定被告交付房屋日期為2001年12月28日，交付地點為本契約標(biāo)的物所在地。簽訂合同后，原告依照合同約定，將全部購房款1,219,735元交付被告，但被告未能按期交付房屋。經(jīng)原告催促后，被告帶原告驗收房屋時原告才知道購買的房屋處在管道比較集中的設(shè)備層，房屋內(nèi)多處分布有管道。對此，原告認(rèn)為被告故意隱瞞該商品房處于設(shè)備層這一事實，交付的房屋與樣板間很不一致，嚴(yán)重侵犯了原告的知情權(quán)。
原告為此找被告協(xié)商，要求對所購房屋進(jìn)行吊頂裝飾，被告多次拒絕原告的這一要求后最終同意，但要求原告在拿鑰匙前必須將2001年12月28日之后的物業(yè)管理費(fèi)交給物業(yè)公司。原告認(rèn)為：被告應(yīng)該為該房安裝吊頂并盡快交付給原告，同時因被告的原因逾期交房使原告遭到損失，被告應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，并承擔(dān)該房自2001年12月28日至交付房屋之日期間的物業(yè)管理費(fèi)。原告遂提起訴訟，請求判令被告將房屋交付給原告使用，并為原告所購房屋安裝吊頂;如果被告不同意吊頂，則要求被告給付吊頂費(fèi)用2萬元;被告承擔(dān)逾期交房的損失，參照合同約定的違約金數(shù)額，要求被告賠償78,342元;因被告交付的房屋有瑕疵，要求被告退還房款126,000元，并由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。被告辯稱，原告訴稱的延期交房不是事實，被告在2001年12月12日就向所有業(yè)主發(fā)出入住通知書，原告也是按該通知書的時間在2002年1月2日到被告處辦理的入住手續(xù)，被告認(rèn)為辦完入住手續(xù)后被告的交房工作就已經(jīng)完成了。被告和物業(yè)公司交接后，把鑰匙交給物業(yè)公司，原告應(yīng)當(dāng)去物業(yè)公司辦理其他驗收等相關(guān)手續(xù)，原告自己沒有辦理其他驗收等相關(guān)手續(xù)不應(yīng)當(dāng)向被告要求賠償損失。原告所訴稱的被告故意隱瞞其購買的商品房處于設(shè)備層不是事實，賣房時被告的業(yè)務(wù)員已經(jīng)告知原告該房處于設(shè)備層中，現(xiàn)在原告訴稱被告隱瞞事實沒有證據(jù)證明，故不同意原告的訴訟請求。
原審法院經(jīng)審理認(rèn)定被告與原告確認(rèn)戶型及房產(chǎn)平面圖時沒有告知原告其所購買的商品房是管道層。由于被告交付原告的房屋屬于管道層，被告事先又未聲明，其交付的房屋與雙方確認(rèn)的房屋房產(chǎn)平面圖內(nèi)容不符，標(biāo)的物存在明顯的瑕疵。原告所購買的房屋內(nèi)公用管道和閥門占用了房屋的一定空間，致房間內(nèi)可使用空間減少，可利用高度降低，居住環(huán)境變差，并形成屬于公用面積的部分由原告?zhèn)€人承擔(dān)的結(jié)果，損害了原告的個人利益，原告要求按房地產(chǎn)企業(yè)交易慣例對其購買的位于管道層的房屋減少價款的請求合理，應(yīng)參考與其處于同一管道層的房屋售價酌情考慮。關(guān)于房屋的交付使用問題，人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第n條規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，即“交鑰匙”。被告沒有在約定的期間內(nèi)向原告交鑰匙屬于違約行為。根據(jù)雙方約定，每延期1日，甲方按照乙方已支付房價款金額的萬分之一向乙方支付違約金。原告要求被告承擔(dān)逾期交房違約金78,342元的請求沒有超出雙方約定的違約金數(shù)額，應(yīng)予以支持。原審法院于2004年4月19日判決：(1)本判決生效后10日內(nèi)，被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將房屋鑰匙交給原告。(2)本判決生效后10日內(nèi)，被告支付原告吊頂費(fèi)7477 it,, (3)本判決生效后10日內(nèi)，被告退還原告購房款121,973元。(4)本判決生效后10日內(nèi)，被告賠償原告逾期交房的違約金78,342元。判決后，被告不服，提起上訴，要求撤銷原判，駁回原告的訴訟請求。理由是原判認(rèn)定事實不清，原告沒有在約定的期間取得鑰匙系原告自身原因造成的，與被告沒有關(guān)系;確認(rèn)“該房屋
內(nèi)公用管道和閥門占用了房屋的一定空間，致房間內(nèi)可使用空間減少，可利用高度降低，居住環(huán)境變差”沒有證據(jù)。原告認(rèn)為該房最低空間只有2.31米，法院的判決是客觀的，要求維持原判。
二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，付某所購房屋處于該樓管道層客觀存在，上訴人(即原審被告)沒證據(jù)證明其已向被上訴人(即原審原告)告知該事實，上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于上訴人欲交付的房屋不符合合同的約定，被上訴人有權(quán)拒收房屋，在被上訴人拒收房屋期間，應(yīng)視為上訴人逾期交房，原判確認(rèn)上訴人違約并支付違約金是正確的。二審法院對上訴人之被上訴人沒有在約定的期間取得鑰匙系被上訴人自身原因造成的說法不予采信。上訴人上訴稱原審法院確認(rèn)“該房屋內(nèi)公用管道和閥門占用了房屋的一定空間，致房間內(nèi)可使用空間減少，可利用高度降低，居住環(huán)境變差”沒有證據(jù)，經(jīng)二審法院實地勘察，該房屋室內(nèi)部分空間吊頂后不超過2.31米，不符合民用住宅設(shè)計規(guī)范。原審法院認(rèn)定事實客觀，上訴人上訴無理。二審法院認(rèn)為原判正確，遂作出了駁回上訴、維持原判的判決。
【漏洞與風(fēng)險分析】
本案中原告與被告之間對房屋的質(zhì)量狀況并未在商品房買賣合同中作出特別約定，即被告所出售的房屋是設(shè)備層以及其裝修后的房屋高度都未在合同中作出明確約定。根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，出賣人與買受人訂立合同時，如果對標(biāo)的物的質(zhì)量沒有特別約定，對質(zhì)量要求不明確的，應(yīng)當(dāng)按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行;沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。據(jù)此，本案中被告即開發(fā)商所出售的商品房應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)住宅設(shè)計規(guī)范的規(guī)定。但是，本案中被告即開發(fā)商所出售的該房屋室內(nèi)部分空間吊頂后不超過2.31米，不符合民用住宅設(shè)計規(guī)范，因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
【風(fēng)險提示】
商品房出賣人與買受人訂立合同時，如果對商品房的質(zhì)量有特別約定的，出賣人交付的商品房應(yīng)當(dāng)符合特別約定;如果沒有特別約定，對質(zhì)量要求不明確的，應(yīng)當(dāng)按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行;沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。否則將構(gòu)成違約，并應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第13條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。
原告為此找被告協(xié)商，要求對所購房屋進(jìn)行吊頂裝飾，被告多次拒絕原告的這一要求后最終同意，但要求原告在拿鑰匙前必須將2001年12月28日之后的物業(yè)管理費(fèi)交給物業(yè)公司。原告認(rèn)為：被告應(yīng)該為該房安裝吊頂并盡快交付給原告，同時因被告的原因逾期交房使原告遭到損失，被告應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，并承擔(dān)該房自2001年12月28日至交付房屋之日期間的物業(yè)管理費(fèi)。原告遂提起訴訟，請求判令被告將房屋交付給原告使用，并為原告所購房屋安裝吊頂;如果被告不同意吊頂，則要求被告給付吊頂費(fèi)用2萬元;被告承擔(dān)逾期交房的損失，參照合同約定的違約金數(shù)額，要求被告賠償78,342元;因被告交付的房屋有瑕疵，要求被告退還房款126,000元，并由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。被告辯稱，原告訴稱的延期交房不是事實，被告在2001年12月12日就向所有業(yè)主發(fā)出入住通知書，原告也是按該通知書的時間在2002年1月2日到被告處辦理的入住手續(xù)，被告認(rèn)為辦完入住手續(xù)后被告的交房工作就已經(jīng)完成了。被告和物業(yè)公司交接后，把鑰匙交給物業(yè)公司，原告應(yīng)當(dāng)去物業(yè)公司辦理其他驗收等相關(guān)手續(xù)，原告自己沒有辦理其他驗收等相關(guān)手續(xù)不應(yīng)當(dāng)向被告要求賠償損失。原告所訴稱的被告故意隱瞞其購買的商品房處于設(shè)備層不是事實，賣房時被告的業(yè)務(wù)員已經(jīng)告知原告該房處于設(shè)備層中，現(xiàn)在原告訴稱被告隱瞞事實沒有證據(jù)證明，故不同意原告的訴訟請求。
原審法院經(jīng)審理認(rèn)定被告與原告確認(rèn)戶型及房產(chǎn)平面圖時沒有告知原告其所購買的商品房是管道層。由于被告交付原告的房屋屬于管道層，被告事先又未聲明，其交付的房屋與雙方確認(rèn)的房屋房產(chǎn)平面圖內(nèi)容不符，標(biāo)的物存在明顯的瑕疵。原告所購買的房屋內(nèi)公用管道和閥門占用了房屋的一定空間，致房間內(nèi)可使用空間減少，可利用高度降低，居住環(huán)境變差，并形成屬于公用面積的部分由原告?zhèn)€人承擔(dān)的結(jié)果，損害了原告的個人利益，原告要求按房地產(chǎn)企業(yè)交易慣例對其購買的位于管道層的房屋減少價款的請求合理，應(yīng)參考與其處于同一管道層的房屋售價酌情考慮。關(guān)于房屋的交付使用問題，人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第n條規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，即“交鑰匙”。被告沒有在約定的期間內(nèi)向原告交鑰匙屬于違約行為。根據(jù)雙方約定，每延期1日，甲方按照乙方已支付房價款金額的萬分之一向乙方支付違約金。原告要求被告承擔(dān)逾期交房違約金78,342元的請求沒有超出雙方約定的違約金數(shù)額，應(yīng)予以支持。原審法院于2004年4月19日判決：(1)本判決生效后10日內(nèi)，被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將房屋鑰匙交給原告。(2)本判決生效后10日內(nèi)，被告支付原告吊頂費(fèi)7477 it,, (3)本判決生效后10日內(nèi)，被告退還原告購房款121,973元。(4)本判決生效后10日內(nèi)，被告賠償原告逾期交房的違約金78,342元。判決后，被告不服，提起上訴，要求撤銷原判，駁回原告的訴訟請求。理由是原判認(rèn)定事實不清，原告沒有在約定的期間取得鑰匙系原告自身原因造成的，與被告沒有關(guān)系;確認(rèn)“該房屋
內(nèi)公用管道和閥門占用了房屋的一定空間，致房間內(nèi)可使用空間減少，可利用高度降低，居住環(huán)境變差”沒有證據(jù)。原告認(rèn)為該房最低空間只有2.31米，法院的判決是客觀的，要求維持原判。
二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，付某所購房屋處于該樓管道層客觀存在，上訴人(即原審被告)沒證據(jù)證明其已向被上訴人(即原審原告)告知該事實，上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于上訴人欲交付的房屋不符合合同的約定，被上訴人有權(quán)拒收房屋，在被上訴人拒收房屋期間，應(yīng)視為上訴人逾期交房，原判確認(rèn)上訴人違約并支付違約金是正確的。二審法院對上訴人之被上訴人沒有在約定的期間取得鑰匙系被上訴人自身原因造成的說法不予采信。上訴人上訴稱原審法院確認(rèn)“該房屋內(nèi)公用管道和閥門占用了房屋的一定空間，致房間內(nèi)可使用空間減少，可利用高度降低，居住環(huán)境變差”沒有證據(jù)，經(jīng)二審法院實地勘察，該房屋室內(nèi)部分空間吊頂后不超過2.31米，不符合民用住宅設(shè)計規(guī)范。原審法院認(rèn)定事實客觀，上訴人上訴無理。二審法院認(rèn)為原判正確，遂作出了駁回上訴、維持原判的判決。
【漏洞與風(fēng)險分析】
本案中原告與被告之間對房屋的質(zhì)量狀況并未在商品房買賣合同中作出特別約定，即被告所出售的房屋是設(shè)備層以及其裝修后的房屋高度都未在合同中作出明確約定。根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，出賣人與買受人訂立合同時，如果對標(biāo)的物的質(zhì)量沒有特別約定，對質(zhì)量要求不明確的，應(yīng)當(dāng)按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行;沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。據(jù)此，本案中被告即開發(fā)商所出售的商品房應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)住宅設(shè)計規(guī)范的規(guī)定。但是，本案中被告即開發(fā)商所出售的該房屋室內(nèi)部分空間吊頂后不超過2.31米，不符合民用住宅設(shè)計規(guī)范，因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
【風(fēng)險提示】
商品房出賣人與買受人訂立合同時，如果對商品房的質(zhì)量有特別約定的，出賣人交付的商品房應(yīng)當(dāng)符合特別約定;如果沒有特別約定，對質(zhì)量要求不明確的，應(yīng)當(dāng)按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行;沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。否則將構(gòu)成違約，并應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第13條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。