第三節(jié) 房地產(chǎn)征收的權(quán)限和程序
一、集體土地征收的程序及審批
(一)集體土地征收的程序經(jīng)濟(jì)師培訓(xùn)
1.集體土地征收的申請(qǐng)
任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用集體土地的，必須依法申請(qǐng)，經(jīng)土地征收將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地;但興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。具體建設(shè)項(xiàng)目需要使用土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)申請(qǐng)，辦理建設(shè)用地審批手續(xù);分期建設(shè)的項(xiàng)目，可以根據(jù)可行性研究報(bào)告確定的方案分期申請(qǐng)建設(shè)用地，分期辦理建設(shè)用地有關(guān)審批手續(xù)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目使用土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)提出用地申請(qǐng)。建設(shè)單位提出用地申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)填寫(xiě)《建設(shè)用地申請(qǐng)表》，并附具下列材料：①建設(shè)單位有關(guān)資質(zhì)證明;②項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件;③土地行政主管部門(mén)出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告;④初步設(shè)計(jì)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件;⑤建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖;⑥占用耕地的，必須提出補(bǔ)充耕地方案;⑦建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告。
2.集體土地征收的審查
市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)對(duì)材料齊全、符合條件的建設(shè)用地申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)受理，并在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書(shū)，經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后，報(bào)上一級(jí)土地行政主管部門(mén)審查。
建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目用地安排情況、擬使用土地情況等，并應(yīng)附具下列材料：①經(jīng)批準(zhǔn)的市、縣土地利用總體規(guī)劃圖和分幅土地利用現(xiàn)狀圖，占用基本農(nóng)田的，還應(yīng)當(dāng)提供鄉(xiāng)級(jí)土地利用總體規(guī)劃圖;②由建設(shè)單位提交的、有資格的單位出具的勘測(cè)定界圖及勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書(shū);③地籍資料或者其他土地權(quán)屬證明材料;④以有償方式供地的，還應(yīng)當(dāng)提供草簽的土地有償使用合同及說(shuō)明和有關(guān)文件;⑤為實(shí)施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，還應(yīng)當(dāng)提供城市規(guī)劃圖和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃圖。有關(guān)土地行政主管部門(mén)收到上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目呈報(bào)說(shuō)明書(shū)和有關(guān)方案后，對(duì)材料齊全、符合條件的，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府審核。同級(jí)人民政府審核同意后，逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府，并將審查所需的材料及時(shí)送該級(jí)土地行政主管部門(mén)審查。對(duì)依法應(yīng)由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目呈報(bào)說(shuō)明書(shū)和有關(guān)方案，省、自治區(qū)、直轄市人民政府必須提出明確的審查意見(jiàn)并對(duì)報(bào)送材料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。
3.集體土地征收的批準(zhǔn)
有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到上報(bào)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案，并按規(guī)定征求有關(guān)方面意見(jiàn)后30日內(nèi)審查完畢。建設(shè)用地審查應(yīng)當(dāng)實(shí)行土地行政主管部門(mén)內(nèi)部會(huì)審制度。
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門(mén)方可報(bào)人民政府批準(zhǔn)：①符合土地利用總體規(guī)劃;②確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo);③占用耕地的，補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃;且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求;④單獨(dú)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨(dú)選址條件。
征收土地方案符合下列條件的，土地行政主管部門(mén)方可報(bào)人民政府批準(zhǔn)：①被征收土地界址、地類(lèi)、面積清楚，權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議的;②被征收土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)符合法律、法規(guī)規(guī)定的：③被征收土地上需要安置人員的安置途徑切實(shí)可行。建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘察需要臨時(shí)使用農(nóng)民集體所有的土地的，依法簽訂臨時(shí)使用土地合同并支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)，不得辦理土地征收。 供地方案符合下列條件的，土地行政主管部門(mén)方可報(bào)人民政府批準(zhǔn)：①符合國(guó)家的土地供應(yīng)政策;②申請(qǐng)用地面積符合建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)和集約用地的要求;③劃撥方式供地的，符合法定的劃撥用地條件;④以有償使用方式供地的，供地的方式、年限、有償使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額符合規(guī)定;⑤只占用國(guó)有未利用地的，必須符合規(guī)劃、界址清楚、面積準(zhǔn)確。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級(jí)土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到批件后5日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。 對(duì)征收審批權(quán)限的解釋詳見(jiàn)本節(jié)“集體土地征收的審批”。
4.集體土地征收的公告
征收土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦 理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書(shū)到公告指定的人民政府土地行政主管部門(mén)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?BR> 5.集體土地征收的補(bǔ)償
對(duì)征地補(bǔ)償?shù)木唧w解釋詳見(jiàn)本章第四節(jié)“房地產(chǎn)征收的補(bǔ)償和安置”。
一、集體土地征收的程序及審批
(一)集體土地征收的程序經(jīng)濟(jì)師培訓(xùn)
1.集體土地征收的申請(qǐng)
任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用集體土地的，必須依法申請(qǐng)，經(jīng)土地征收將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地;但興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。具體建設(shè)項(xiàng)目需要使用土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)申請(qǐng)，辦理建設(shè)用地審批手續(xù);分期建設(shè)的項(xiàng)目，可以根據(jù)可行性研究報(bào)告確定的方案分期申請(qǐng)建設(shè)用地，分期辦理建設(shè)用地有關(guān)審批手續(xù)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目使用土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)提出用地申請(qǐng)。建設(shè)單位提出用地申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)填寫(xiě)《建設(shè)用地申請(qǐng)表》，并附具下列材料：①建設(shè)單位有關(guān)資質(zhì)證明;②項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件;③土地行政主管部門(mén)出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告;④初步設(shè)計(jì)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件;⑤建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖;⑥占用耕地的，必須提出補(bǔ)充耕地方案;⑦建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告。
2.集體土地征收的審查
市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)對(duì)材料齊全、符合條件的建設(shè)用地申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)受理，并在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書(shū)，經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后，報(bào)上一級(jí)土地行政主管部門(mén)審查。
建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目用地安排情況、擬使用土地情況等，并應(yīng)附具下列材料：①經(jīng)批準(zhǔn)的市、縣土地利用總體規(guī)劃圖和分幅土地利用現(xiàn)狀圖，占用基本農(nóng)田的，還應(yīng)當(dāng)提供鄉(xiāng)級(jí)土地利用總體規(guī)劃圖;②由建設(shè)單位提交的、有資格的單位出具的勘測(cè)定界圖及勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書(shū);③地籍資料或者其他土地權(quán)屬證明材料;④以有償方式供地的，還應(yīng)當(dāng)提供草簽的土地有償使用合同及說(shuō)明和有關(guān)文件;⑤為實(shí)施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，還應(yīng)當(dāng)提供城市規(guī)劃圖和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃圖。有關(guān)土地行政主管部門(mén)收到上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目呈報(bào)說(shuō)明書(shū)和有關(guān)方案后，對(duì)材料齊全、符合條件的，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府審核。同級(jí)人民政府審核同意后，逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府，并將審查所需的材料及時(shí)送該級(jí)土地行政主管部門(mén)審查。對(duì)依法應(yīng)由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目呈報(bào)說(shuō)明書(shū)和有關(guān)方案，省、自治區(qū)、直轄市人民政府必須提出明確的審查意見(jiàn)并對(duì)報(bào)送材料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。
3.集體土地征收的批準(zhǔn)
有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到上報(bào)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案，并按規(guī)定征求有關(guān)方面意見(jiàn)后30日內(nèi)審查完畢。建設(shè)用地審查應(yīng)當(dāng)實(shí)行土地行政主管部門(mén)內(nèi)部會(huì)審制度。
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門(mén)方可報(bào)人民政府批準(zhǔn)：①符合土地利用總體規(guī)劃;②確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo);③占用耕地的，補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃;且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求;④單獨(dú)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨(dú)選址條件。
征收土地方案符合下列條件的，土地行政主管部門(mén)方可報(bào)人民政府批準(zhǔn)：①被征收土地界址、地類(lèi)、面積清楚，權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議的;②被征收土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)符合法律、法規(guī)規(guī)定的：③被征收土地上需要安置人員的安置途徑切實(shí)可行。建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘察需要臨時(shí)使用農(nóng)民集體所有的土地的，依法簽訂臨時(shí)使用土地合同并支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)，不得辦理土地征收。 供地方案符合下列條件的，土地行政主管部門(mén)方可報(bào)人民政府批準(zhǔn)：①符合國(guó)家的土地供應(yīng)政策;②申請(qǐng)用地面積符合建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)和集約用地的要求;③劃撥方式供地的，符合法定的劃撥用地條件;④以有償使用方式供地的，供地的方式、年限、有償使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額符合規(guī)定;⑤只占用國(guó)有未利用地的，必須符合規(guī)劃、界址清楚、面積準(zhǔn)確。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級(jí)土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到批件后5日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。 對(duì)征收審批權(quán)限的解釋詳見(jiàn)本節(jié)“集體土地征收的審批”。
4.集體土地征收的公告
征收土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦 理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書(shū)到公告指定的人民政府土地行政主管部門(mén)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?BR> 5.集體土地征收的補(bǔ)償
對(duì)征地補(bǔ)償?shù)木唧w解釋詳見(jiàn)本章第四節(jié)“房地產(chǎn)征收的補(bǔ)償和安置”。