二、房地產(chǎn)供給
(一)房地產(chǎn)供給的含義
房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售或出租的數(shù)量。形成供給有兩個(gè)條件：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者愿意供給;二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者有能力供給。
房地產(chǎn)市場(chǎng)供給是指在一定時(shí)間內(nèi)、一定價(jià)格水平下和一定市場(chǎng)上所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量，即市場(chǎng)供給是所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁者供給的總和。
在現(xiàn)實(shí)中，某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的潛在供給量為： 潛在供給量=存量—拆毀量—轉(zhuǎn)換為其他種類(lèi)房地產(chǎn)量+其他種類(lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開(kāi)發(fā)量
(二)決定房地產(chǎn)供給量的因素
①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。②該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。③該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平。④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。
1.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平
某種房地產(chǎn)的價(jià)格越高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商愿意開(kāi)發(fā)的數(shù)量就會(huì)越多;相反，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商愿意開(kāi)發(fā)的數(shù)量就會(huì)越少。供給量與價(jià)格正相關(guān)的這種關(guān)系，被稱為供給規(guī)律。
2.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本
在某種房地產(chǎn)的價(jià)格水平不變的情況下，當(dāng)其開(kāi)發(fā)建設(shè)成本上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率就會(huì)下降，從而會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給減少;相反，會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給增加。
3.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平
開(kāi)發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開(kāi)發(fā)成本，增加開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)開(kāi)發(fā)更多的房地產(chǎn)。
4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期
如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)看好，例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上升，則在制定房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)計(jì)劃時(shí)會(huì)增加開(kāi)發(fā)量，從而會(huì)使未來(lái)的供給增加，同時(shí)會(huì)把現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)留著不賣(mài)，待價(jià)而沽，從而會(huì)減少房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給;如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期是悲觀的，其結(jié)果會(huì)相反。
當(dāng)一種房地產(chǎn)的價(jià)格高時(shí)，當(dāng)該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本低或開(kāi)發(fā)技術(shù)水平提高時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期該種房地產(chǎn)的價(jià)格未來(lái)會(huì)下降時(shí)，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常會(huì)增加;反之，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常會(huì)減少。
由于土地總量不可增加、建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)政府壟斷以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期長(zhǎng)、不可移動(dòng)等，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產(chǎn)需求和價(jià)格的變動(dòng)及時(shí)作出調(diào)整，房地產(chǎn)供給缺乏彈性。
(三)房地產(chǎn)供給曲線
以縱坐標(biāo)軸表示某種房地產(chǎn)的價(jià)格，橫坐標(biāo)軸表示該種房地產(chǎn)的供給量，因?yàn)樵趦r(jià)格較低時(shí)供給量減少，在價(jià)格較高時(shí)供給量增加，所以得到的是一條向右上方傾斜的供給曲線。
例題1：決定房地產(chǎn)供給量的因素有( )。
A 該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平 B 該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本
C 該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平 D 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期 E 該區(qū)域人口數(shù)量
答案：ABCD
解析：決定房地產(chǎn)供給量的因素： ①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。②該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。③該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平。④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。
例題2：房地產(chǎn)供給曲線是一條( )的供給曲線。
A 向右上方傾斜 B 向右下方傾斜 C 左上方傾斜 D 左下方傾斜
答案：A
解析：房地產(chǎn)供給曲線是一條向右上方傾斜的供給曲線。
以縱坐標(biāo)軸表示某種房地產(chǎn)的價(jià)格，橫坐標(biāo)軸表示該種房地產(chǎn)的供給量，因?yàn)樵趦r(jià)格較低時(shí)供給量減少，在價(jià)格較高時(shí)供給量增加，所以得到的是一條向右上方傾斜的供給曲線。
(一)房地產(chǎn)供給的含義
房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售或出租的數(shù)量。形成供給有兩個(gè)條件：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者愿意供給;二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者有能力供給。
房地產(chǎn)市場(chǎng)供給是指在一定時(shí)間內(nèi)、一定價(jià)格水平下和一定市場(chǎng)上所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量，即市場(chǎng)供給是所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁者供給的總和。
在現(xiàn)實(shí)中，某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的潛在供給量為： 潛在供給量=存量—拆毀量—轉(zhuǎn)換為其他種類(lèi)房地產(chǎn)量+其他種類(lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開(kāi)發(fā)量
(二)決定房地產(chǎn)供給量的因素
①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。②該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。③該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平。④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。
1.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平
某種房地產(chǎn)的價(jià)格越高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商愿意開(kāi)發(fā)的數(shù)量就會(huì)越多;相反，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商愿意開(kāi)發(fā)的數(shù)量就會(huì)越少。供給量與價(jià)格正相關(guān)的這種關(guān)系，被稱為供給規(guī)律。
2.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本
在某種房地產(chǎn)的價(jià)格水平不變的情況下，當(dāng)其開(kāi)發(fā)建設(shè)成本上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率就會(huì)下降，從而會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給減少;相反，會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給增加。
3.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平
開(kāi)發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開(kāi)發(fā)成本，增加開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)開(kāi)發(fā)更多的房地產(chǎn)。
4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期
如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)看好，例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上升，則在制定房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)計(jì)劃時(shí)會(huì)增加開(kāi)發(fā)量，從而會(huì)使未來(lái)的供給增加，同時(shí)會(huì)把現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)留著不賣(mài)，待價(jià)而沽，從而會(huì)減少房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給;如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期是悲觀的，其結(jié)果會(huì)相反。
當(dāng)一種房地產(chǎn)的價(jià)格高時(shí)，當(dāng)該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本低或開(kāi)發(fā)技術(shù)水平提高時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期該種房地產(chǎn)的價(jià)格未來(lái)會(huì)下降時(shí)，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常會(huì)增加;反之，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常會(huì)減少。
由于土地總量不可增加、建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)政府壟斷以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期長(zhǎng)、不可移動(dòng)等，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產(chǎn)需求和價(jià)格的變動(dòng)及時(shí)作出調(diào)整，房地產(chǎn)供給缺乏彈性。
(三)房地產(chǎn)供給曲線
以縱坐標(biāo)軸表示某種房地產(chǎn)的價(jià)格，橫坐標(biāo)軸表示該種房地產(chǎn)的供給量，因?yàn)樵趦r(jià)格較低時(shí)供給量減少，在價(jià)格較高時(shí)供給量增加，所以得到的是一條向右上方傾斜的供給曲線。
例題1：決定房地產(chǎn)供給量的因素有( )。
A 該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平 B 該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本
C 該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平 D 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期 E 該區(qū)域人口數(shù)量
答案：ABCD
解析：決定房地產(chǎn)供給量的因素： ①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。②該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。③該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平。④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。
例題2：房地產(chǎn)供給曲線是一條( )的供給曲線。
A 向右上方傾斜 B 向右下方傾斜 C 左上方傾斜 D 左下方傾斜
答案：A
解析：房地產(chǎn)供給曲線是一條向右上方傾斜的供給曲線。
以縱坐標(biāo)軸表示某種房地產(chǎn)的價(jià)格，橫坐標(biāo)軸表示該種房地產(chǎn)的供給量，因?yàn)樵趦r(jià)格較低時(shí)供給量減少，在價(jià)格較高時(shí)供給量增加，所以得到的是一條向右上方傾斜的供給曲線。