2013年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》第七章講義
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第七章 物業(yè)管理
物業(yè)管理的主要階段
1、早期介入階段：指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要引入物業(yè)管理的資詢活動(dòng)。(咨詢活動(dòng)：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)管理專業(yè)人員從物業(yè)管理的角度對(duì)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目最科學(xué)了、合理的意見和建議。)
作用：優(yōu)化設(shè)計(jì)，有助于提高工程質(zhì)量，有利于了解物業(yè)情況，為前期物業(yè)管理做充分準(zhǔn)備，有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益。
內(nèi)容：可行性研究階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，施工建設(shè)階段 ，竣工驗(yàn)收階段，銷售階段。
2、前期物業(yè)管理階段：指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選 聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，物業(yè)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同所實(shí)施的物業(yè)管理。
內(nèi)容：
01、物業(yè)承接查驗(yàn)(物業(yè)資料，物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備，園林綠化工程，其它公共配套設(shè)施)。
02、業(yè)主入住。
03、物業(yè)裝飾裝修管理。
04、工程質(zhì)量保修處理。
05、物業(yè)項(xiàng)目管一機(jī)構(gòu)的前期運(yùn)作。
06、前期溝通協(xié)調(diào)。
3、物業(yè)管理階段：指業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定實(shí)施物業(yè)管理的階段。(公共服務(wù)與管理;系統(tǒng)協(xié)調(diào)。)
物業(yè)管理基本制度。
1、業(yè)主：指房屋所有權(quán)人。業(yè)主大會(huì)：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，決定本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。
業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法利益，有權(quán)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定，決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項(xiàng)。
職責(zé)：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，
監(jiān)督企業(yè)履行服務(wù)合同;監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
2、管理規(guī)約制度：是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范。
內(nèi)容：有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理;業(yè)主的共同利益;業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù);違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
管理規(guī)約的作用：有利于協(xié)調(diào)各個(gè)業(yè)主利益與業(yè)主整體利益存在的各種矛盾，并按照個(gè)人利益服從整體利閃原則解決存在的分歧，保護(hù)了全體業(yè)主的共同利益。
3、物業(yè)管理招投標(biāo)制度。該制度的設(shè)立是為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自管、或因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動(dòng)局面，保障業(yè)主自主選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利，同時(shí)也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與平等競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造機(jī)會(huì)。
4、物業(yè)承接查驗(yàn)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)建設(shè)單位和業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，同時(shí)規(guī)定物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料。
具有的現(xiàn)實(shí)意義：
01、有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利，避免予盾糾紛。
02、對(duì)提高建設(shè)質(zhì)量、保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有重要意義。
03、保障開展物業(yè)管理的必備條件。
5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度。物業(yè)管理服務(wù)實(shí)質(zhì)是對(duì)業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理的一種活動(dòng)。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)，是加強(qiáng)行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境的必要手段。
《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定：申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表，營(yíng)業(yè)執(zhí)照，企業(yè)資質(zhì)證書正、副本，物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，
管理的技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同;物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件,物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。
《物業(yè)服業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定：
一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目;
二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬(wàn)㎡以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)㎡以下的非住宅項(xiàng)目的業(yè)務(wù);
三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可心接20萬(wàn)㎡以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)㎡以下的非住宅項(xiàng)目的業(yè)務(wù)。
6、物業(yè)管理人員職業(yè)資格制度(物業(yè)管理師)
物業(yè)管理師應(yīng)具備的執(zhí)業(yè)能力：
01、掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)等專業(yè)知識(shí);
02、具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)等相關(guān)學(xué)科知識(shí);
03、能夠熟練運(yùn)用物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)。
04、具有豐富的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
7、住宅專項(xiàng)維修基金：指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
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第七章 物業(yè)管理
物業(yè)管理的主要階段
1、早期介入階段：指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要引入物業(yè)管理的資詢活動(dòng)。(咨詢活動(dòng)：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)管理專業(yè)人員從物業(yè)管理的角度對(duì)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目最科學(xué)了、合理的意見和建議。)
作用：優(yōu)化設(shè)計(jì)，有助于提高工程質(zhì)量，有利于了解物業(yè)情況，為前期物業(yè)管理做充分準(zhǔn)備，有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益。
內(nèi)容：可行性研究階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，施工建設(shè)階段 ，竣工驗(yàn)收階段，銷售階段。
2、前期物業(yè)管理階段：指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選 聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，物業(yè)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同所實(shí)施的物業(yè)管理。
內(nèi)容：
01、物業(yè)承接查驗(yàn)(物業(yè)資料，物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備，園林綠化工程，其它公共配套設(shè)施)。
02、業(yè)主入住。
03、物業(yè)裝飾裝修管理。
04、工程質(zhì)量保修處理。
05、物業(yè)項(xiàng)目管一機(jī)構(gòu)的前期運(yùn)作。
06、前期溝通協(xié)調(diào)。
3、物業(yè)管理階段：指業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定實(shí)施物業(yè)管理的階段。(公共服務(wù)與管理;系統(tǒng)協(xié)調(diào)。)
物業(yè)管理基本制度。
1、業(yè)主：指房屋所有權(quán)人。業(yè)主大會(huì)：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，決定本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。
業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法利益，有權(quán)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定，決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項(xiàng)。
職責(zé)：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，
監(jiān)督企業(yè)履行服務(wù)合同;監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
2、管理規(guī)約制度：是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范。
內(nèi)容：有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理;業(yè)主的共同利益;業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù);違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
管理規(guī)約的作用：有利于協(xié)調(diào)各個(gè)業(yè)主利益與業(yè)主整體利益存在的各種矛盾，并按照個(gè)人利益服從整體利閃原則解決存在的分歧，保護(hù)了全體業(yè)主的共同利益。
3、物業(yè)管理招投標(biāo)制度。該制度的設(shè)立是為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自管、或因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動(dòng)局面，保障業(yè)主自主選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利，同時(shí)也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與平等競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造機(jī)會(huì)。
4、物業(yè)承接查驗(yàn)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)建設(shè)單位和業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，同時(shí)規(guī)定物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料。
具有的現(xiàn)實(shí)意義：
01、有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利，避免予盾糾紛。
02、對(duì)提高建設(shè)質(zhì)量、保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有重要意義。
03、保障開展物業(yè)管理的必備條件。
5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度。物業(yè)管理服務(wù)實(shí)質(zhì)是對(duì)業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理的一種活動(dòng)。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)，是加強(qiáng)行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境的必要手段。
《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定：申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表，營(yíng)業(yè)執(zhí)照，企業(yè)資質(zhì)證書正、副本，物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，
管理的技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同;物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件,物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。
《物業(yè)服業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定：
一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目;
二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬(wàn)㎡以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)㎡以下的非住宅項(xiàng)目的業(yè)務(wù);
三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可心接20萬(wàn)㎡以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)㎡以下的非住宅項(xiàng)目的業(yè)務(wù)。
6、物業(yè)管理人員職業(yè)資格制度(物業(yè)管理師)
物業(yè)管理師應(yīng)具備的執(zhí)業(yè)能力：
01、掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)等專業(yè)知識(shí);
02、具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)等相關(guān)學(xué)科知識(shí);
03、能夠熟練運(yùn)用物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)。
04、具有豐富的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
7、住宅專項(xiàng)維修基金：指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。