2009年房地產估價師《經營與管理》真題及答案

一、單項選擇題(共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。
    

　　第 1 題 對于收益性房地產來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為(　　)。
    

　　A.設計壽命
    

　　B.經濟壽命
    

　　C.法定壽命
    

　　D.自然壽命
    

　　【正確答案】： B
    

　　第 2 題 地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產投資具有(　　)的特性。
    

　　A.變現(xiàn)性差
    

　　B.易受政策影響
    

　　C.依賴專業(yè)管理
    

　　D.效益外溢和轉移
    

　　【正確答案】： D
    

　　第 3 題 甲乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風險比較的結果是(　　)。
    

　　A.甲物業(yè)投資風險大
    

　　B.乙物業(yè)投資風險大
    

　　C.甲、乙物業(yè)的投資風險相同
    

　　D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風險大小
    

　　【正確答案】： B
    

　　第 4 題 如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)為0.23，則按資本資產定價模型計算出的房地產投資折現(xiàn)率是(　　)。
    

　　A.10.38%
    

　　B.11.07%
    

　　C.12.45%
    

　　D.13.62%
    

　　【正確答案】： A
    

　　【參考解析】： 9%+0.23(15%-9%)=10.38%
    

　　第 5 題 2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬in2，其中可供銷售的住宅面積為1800萬㎡，可供出租的住宅面積為450萬㎡;當年銷售和出租的房屋總面積為2750萬I112，其中銷售的住宅面積為1680萬㎡，出租的住宅面積為320萬㎡。該市2008年住宅市場吸納率為(　　)。
    

　　A.71.11%
    

　　B.88.89%
    

　　C.91.67%
    

　　D.93.33%
    

　　【正確答案】： C
    

　　第 6 題 某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是(　　)。
    

　　A.半個月
    

　　B.2個月
    

　　C.半年
    

　　D.2年
    

　　【正確答案】： D
    

　　第 7 題 房地產市場供給壟斷性的原因不包括(　　)。
    

　　A.房地產市場需求的廣泛性
    

　　B.房地產市場供給的異質性
    

　　C.土地所有權的排他性
    

　　D.土地的有限性
    

　　【正確答案】： A
    

　　第 8 題 房地產市場自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉折點上，空置率由(　　)。
    

　　A.上升到下降
    

　　B.下降到上升
    

　　C.高于合理空置率到低于合理空置率
    

　　D.低于合理空置率到高于合理空置率
    

　　【正確答案】： C
    

　　第 9 題 橫道圖法用于項目建設階段的(　　)。
    

　　A.質量控制
    

　　B.進度控制
    

　　C.成本控制
    

　　D.合同管理
    

　　【正確答案】： B
    

　　第 10 題 在正式申請竣工驗收之前，開發(fā)商要對項目進項初步檢查。檢查后由(　　)列出質量缺陷清單。
    

　　A.開發(fā)商
    

　　B.承包商
    

　　C.監(jiān)理工程師
    

　　D.使用單位
    

　　【正確答案】： C
    

第 11 題 需要使用損益平衡圖來制定房地產銷售價格的定價方法是(　　)。
    

　　A.目標定價法
    

　　B.價值定價法
    

　　C.挑戰(zhàn)定價法
    

　　D.成本加成定價法
    

　　【正確答案】： A
    

　　第 12 題 在一定時期內，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的(　　)。
    

　　A.市場需求上限
    

　　B.市場有效需求
    

　　C.市場現(xiàn)實需求
    

　　D.市場最低需求
    

　　【正確答案】： A
    

　　第 13 題 某市2008年住宅的預測銷售量為500萬㎡，實際銷售量為650萬㎡，平滑指數(shù)為0.75，利用指數(shù)平滑法預測的該市2009年住宅銷售量為(　　)萬㎡。
    

　　A.500.0
    

　　B.537.5
    

　　C.612.5
    

　　D.650.0
    

　　【正確答案】： C
    

　　第 14 題 某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項目市場定位戰(zhàn)略上采取的是(　　)戰(zhàn)略。
    

　　A.形象差異化
    

　　B.人員差別化
    

　　C.服務差別化
    

　　D.產品差別化
    

　　【正確答案】： D
    

　　第 15 題 某城市的居民對高層住宅經歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現(xiàn)象反映了消費者市場的(　　)。
    

　　A.替代性
    

　　B.發(fā)展性
    

　　C.地區(qū)性
    

　　D.復雜性
    

　　【正確答案】： B
    

　　第 16 題 認為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是(　　)。
    

　　A.馬克思的利率決定理論
    

　　B.可貸資金利率理論
    

　　C.Is—1M曲線模型利率理論
    

　　D.流動性偏好利率理論
    

　　【正確答案】： D
    

　　第 17 題 若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實際利率為(　　)。
    

　　A.5.77%
    

　　B.6.00%
    

　　C.10.00%
    

　　D.14.40%
    

　　【正確答案】： A
    

　　第 18 題 某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為(　　)萬元。
    

　　A.11.41
    

　　B.11.49
    

　　C.12.41
    

　　D.12.49
    

　　【正確答案】： C
    

　　第 19 題 李某從銀行貸款56萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7.5%，按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬元，則從第8年開始的月還款額為(　　)元。
    

　　A.3456.09
    

　　B.3505.95
    

　　C.3509.74
    

　　D.3705.73
    

　　【正確答案】： C
    

　　第 20 題 某房地產開發(fā)項目從購買土地使用權到竣工驗收共用了3年時間，建成后用于出租經營，預計經濟壽命為40年，土地使用權年限為50年，則該項目的經營期為(　　)年。
    

　　A.37
    

　　B.40
    

　　C.43
    

　　D.50
    

　　【正確答案】： B
    

第 21 題 某房地產開發(fā)項目，當i1=14%時，凈現(xiàn)值為450萬元;當i2=15%時，凈現(xiàn)值為-200萬元，平均資金成本率為13.2%，基準收益率為10%。該項目的財務內部收益率為(　　)。
    

　　A.20%
    

　　B.14.31%
    

　　C.14.69%
    

　　D.14.80%
    

　　【正確答案】： C
    

　　第 22 題 某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為7%，預計該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報率為(　　)。
    

　　A.5.00%
    

　　B.7.50%
    

　　C.18.36%
    

　　D.28.85%
    

　　【正確答案】： C
    

　　第 23 題 趙某以12000元/㎡的價格購買了230㎡的商鋪用于出租經營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為(　　)。
    

　　A.0.12
    

　　B.0.21
    

　　C.1.26
    

　　D.2.05
    

　　【正確答案】： C
    

　　第 24 題 房地產投資方案比選通常是在(　　)之間進行。
    

　　A.獨立方案
    

　　B.互斥方案
    

　　C.凈現(xiàn)值法
    

　　D.等額年費用法
    

　　【正確答案】： B
    

　　第 25 題 對經營期不同的房地產投資方案進行比選時，應采用的方法是(　　)。
    

　　A.等額年值法
    

　　B.差額投資內部收益率法
    

　　C.凈現(xiàn)值法
    

　　D.等額年費用法
    

　　【正確答案】： A
    

　　第 26 題 下列關于房地產置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是(　　)。
    

　　A.空置率與有效毛收入呈反向變動
    

　　B.通過與物業(yè)服務企業(yè)簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運營費用的影響
    

　　C.權益投資比率高，意味著投資者承擔的投資風險和風險報酬均增加
    

　　D.金融機構通常要求投資者的權益投資比率不得高于某一要求的比率
    

　　【正確答案】： A
    

　　第 27 題 各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時，以方案風險大小為投資方案比選的主要依據，此時應選擇的判別指標是(　　)。
    

　　A.凈現(xiàn)值
    

　　B.凈現(xiàn)值期望值
    

　　C.凈現(xiàn)值標準差
    

　　D.凈現(xiàn)值標準差系數(shù)
    

　　【正確答案】： D
    

　　第 28 題 下列房地產投資項目經濟評價基礎參數(shù)中，屬于收益相關指標的是(　　)
    

　　A.出租率
    

　　B.基準收益率
    

　　C.成本利潤率
    

　　D.財務杠桿比率
    

　　【正確答案】： A
    

　　第 29 題 某賓館開發(fā)項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40㎡，總建筑面積為6800㎡。當?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價為3000元/㎡，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為(　　)萬元。
    

　　A.1800
    

　　B.2040
    

　　C.2100
    

　　D.2380
    

　　【正確答案】： C
    

　　第 30 題 將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報表是(　　)。
    

　　A.全部投資現(xiàn)金流量表
    

　　B.資本金現(xiàn)金流量表
    

　　C.借款還本付息估算表
    

　　D.投資計劃與資金籌措表
    

　　【正確答案】： B
    

第 31 題 租賃融資在房地產領域的應用模式主要是(　　)。
    

　　A.置業(yè)投資
    

　　B.設備租賃
    

　　C.售后回租
    

　　D.權益融資
    

　　【正確答案】： C
    

　　第 32 題 商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風險不包括(　　)。
    

　　A.開發(fā)商違法預售
    

　　B.借款人賴賬不還
    

　　C.借款人拖延還款
    

　　D.房地產市場供需失衡
    

　　【正確答案】： D
    

　　第 33 題 在貸款綜合評價中，項目風險等級分為AAA、AA、A、和BBB、四個風險等級，其中AAA級對應的風險系數(shù)為(　　)。
    

　　A.50%
    

　　B.60%
    

　　C.70%
    

　　D.80%
    

　　【正確答案】： D
    

　　第 34 題 在寫字樓出租中，室內標準化裝修的費用通常由(　　)支付。
    

　　A.業(yè)主
    

　　B.承租人
    

　　C.物業(yè)服務企業(yè)
    

　　D.業(yè)主、承租人和物業(yè)服務企業(yè)共同
    

　　【正確答案】： A
    

　　第 35 題 某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設在某報告期內的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報告期的有效毛收入為(　　)萬元。
    

　　A.22.0
    

　　B.24.0
    

　　C.25.6
    

　　D.26.0
    

　　【正確答案】： D
    

二、多項選擇題(共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)
    

　　第 36 題 下列風險中，屬于房地產投資系統(tǒng)風險的有(　　)。
    

　　A.市場供求風險
    

　　B.變現(xiàn)風險
    

　　C.利率風險
    

　　D.時間風險
    

　　E.資本價值風險
    

　　【正確答案】： A,B,C
    

　　第 37 題 對房地產市場結構進行分析，除了要分析供求結構，通常還分析(　　)。
    

　　A.價格結構
    

　　B.總量結構
    

　　C.檔次結構
    

　　D.投資結構
    

　　E.租買結構
    

　　【正確答案】： B,D,E
    

　　第 38 題 房地產市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有(　　)。
    

　　A.競爭性
    

　　B.壟斷性
    

　　C.外部性
    

　　D.均衡性
    

　　E.信息不對稱性
    

　　【正確答案】： B,C,E
    

　　第 39 題 房地產開發(fā)項目竣工后，按規(guī)定應移交給城市檔案館的竣工檔案應包括(　　)。
    

　　A.工程質量保修書
    

　　B.可行性研究報告
    

　　C.竣工圖
    

　　D.住宅使用說明書
    

　　E.竣工驗收備案表
    

　　【正確答案】： C,E
    

　　第 40 題 采取隨行就市定價法確定價格的情形有(　　)。
    

　　A.開發(fā)商處于市場地位
    

　　B.開發(fā)商難以估算成本
    

　　C.開發(fā)商的物業(yè)質量與市場的物業(yè)質量相近
    

　　D.開發(fā)商打算與同行和平共處
    

　　E.開發(fā)商具有向市場挑戰(zhàn)的實力
    

　　【正確答案】： B,D
    

　　第 41 題 房地產市場分析可以幫助開發(fā)商(　　)。
    

　　A.選擇合適的項目位置
    

　　B.尋找投資合作伙伴
    

　　C.確定滿足市場需求的產品類型
    

　　D.判斷租買時機
    

　　E.進行土地使用權出讓決策
    

　　【正確答案】： A,B,C
    

　　第 42 題 開發(fā)商進行房地產市場狀況分析的內容通常有(　　)。
    

　　A.供需分析
    

　　B.競爭分析
    

　　C.市場占有率分析
    

　　D.投資收益分析
    

　　E.宏觀因素分析
    

　　【正確答案】： A,B,C
    

　　第 43 題 下列房地產投資業(yè)務模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有(　　)。
    

　　A.購買—持有—出租—出售
    

　　B.購買一更新改造—出售
    

　　C.購買一更新改造—出租—出售
    

　　D.開發(fā)—銷售
    

　　E.開發(fā)—持有—出租—出售
    

　　【正確答案】： D,E
    

　　第 44 題 投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了(　　)。
    

　　A.物業(yè)增值收益
    

　　B.所得稅
    

　　C.還本付息額
    

　　D.投資者權益增加值
    

　　E.權益投資
    

　　【正確答案】： A,D
    

　　第 45 題 下列關于差額投資內部收益率的表述中，正確的有(　　)。
    

　　A.差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差
    

　　B.差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率
    

　　C.差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時的折現(xiàn)率
    

　　D.差額投資內部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優(yōu)選方案
    

　　E.采用差額投資內部收益率進行多方案比選時，應將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案
    

　　【正確答案】： B,D
    

第 46 題 下列風險分析的內容中，屬于風險估計階段工作的有(　　)。
    

　　A.風險產生的原因分析
    

　　B.風險發(fā)生的概率大小分析
    

　　C.風險因素檢驗
    

　　D.風險變量間的相關性分析
    

　　E.風險概率分布情況分析
    

　　【正確答案】： B,E
    

　　第 47 題 實物期權方法可以應用于房地產投資決策，主要是因為房地產投資具有(　　)。
    

　　A.可預測性
    

　　B.不可控性
    

　　C.不可逆性
    

　　D.可延期性
    

　　E.不可彎更性
    

　　【正確答案】： C,D
    

　　第 48 題 編制房地產投資計劃與資金籌措表之前，應先編制(　　)。
    

　　A.現(xiàn)金流量表
    

　　B.損益表
    

　　C.資金使用計劃
    

　　D.資金籌措計劃
    

　　E.資金來源與運用表
    

　　【正確答案】： C,D
    

　　第 49 題 按信托性質分類，房地產投資信托基金的類型有(　　)。
    

　　A.權益型
    

　　B.抵押型
    

　　C.傘型合伙
    

　　D.多重合伙
    

　　E.混合型
    

　　【正確答案】： A,C
    

　　第 50 題 物業(yè)服務企業(yè)的工作內容包括(　　)。
    

　　A.確立管理目標
    

　　B.制定維修養(yǎng)護方案
    

　　C.制定安全保衛(wèi)方案
    

　　D.提出預算
    

　　E.確定物業(yè)服務費的收費標準
    

　　【正確答案】： A,B,C,D
    

三、判斷題(共15小題，每題1分。請根據判斷結果，用
    

　　第 51 題 具有相同市場價值的房地產，其投資價值因人而異。 (　　)
    

　　【正確答案】： √
    

　　第 52 題 房地產投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機構投資者直接投資房地產的重要工具。 (　　)
    

　　【正確答案】： ×
    

　　第 53 題 量價彈性是指某時點的房地產交易量與該時點的房地產價格之比。 (　　)
    

　　【正確答案】： ×
    

　　第 54 題 開發(fā)商在選擇房地產經紀機構時，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理每一個項目的平均銷售周期。 (　　)
    

　　【正確答案】： √
    

　　第 55 題 一個整體市場能夠細分為若干子市場，主要是因為顧客需求存在差異性。(　　)
    

　　【正確答案】： √
    

　　第 56 題 個人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時，各期還款額中包含的本金相等。 (　　)
    

　　【正確答案】： ×
    

　　第 57 題 只要商品住宅的價格不下跌，就不會發(fā)生次貸危機。 (　　)
    

　　【正確答案】： ×
    

　　第 58 題 房地產開發(fā)項目的總開發(fā)成本中不包括含銷售稅金。 (　　)
    

　　【正確答案】： √
    

　　第 59 題 借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標。 (　　)
    

　　【正確答案】： ×
    

　　第 60 題 不確定型決策是指未來事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，且其發(fā)生概率也未知的決策。 (　　)
    

　　【正確答案】： √
    

　　第 61 題 租售價格與預測租售價格之間差距越大，說明房地產項目抗市場風險的能力越強。 (　　)
    

　　【正確答案】： ×
    

　　第 62 題 基礎設施建設費是指居住小區(qū)內為居民配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費用。 (　　)
    

　　【正確答案】： ×
    

　　第 63 題 預租售收入可以作為房地產開發(fā)項目的資金來源。 (　　)
    

　　【正確答案】： √
    

　　第 64 題 無論是權益融資還是債務融資，資金融出方都要承擔項目的投資風險。(　　)
    

　　【正確答案】： ×
    

　　第 65 題 收益性物業(yè)可以獲取的租金收入稱為有效毛收入。 (　　)
    

　　【正確答案】： ×
    

　四、計算題(共2小題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式，僅有計算結果而無計算過程的，不得分)
    

　　第 66 題 王某以12000元/㎡的價格購買了10間建筑面積均為80㎡的商鋪。購房款的60%來自銀行提供的10年期、年利率為7.5%、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某在購房時還支付了相當于購房款1.5%的代理費及其他費用，于第2年末又投入自有資金40萬元對商鋪進行了裝修，同時辦理了產權證，在*時支付了相當于購房款0.3%的手續(xù)費和3%的契稅。王某的經營計劃是：第3年初將10間商鋪全部出租;第10年末以13000 元/㎡的價格賣掉其中2間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租;第15年末以15000元/㎡的價格又賣掉其中3間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租;第20年末將剩余的商鋪以16000元/㎡的價格全部賣掉(每次賣房時均支付了相當于售價5.5%的銷售稅金、0.3%的手續(xù)費和1%的個人所得稅)。假設：在整個經營期間，商鋪的租金保持200元/(月·㎡)(按建筑面積計)不變，空置和收租損失不計，年運營成本為毛租金收入的25%;購房投資發(fā)生在第1年初，每年的租金于年初收取，年運營成本和還本付息支出均發(fā)生在年末;王某要求的自有資金投資目標收益率為14%。
    

　　(1)完成下列自有資金現(xiàn)金流量表并寫出相應的計算過程。
    

　　(2)列出自有資金財務凈現(xiàn)值的公式并代入相應數(shù)據(不要求計算出結果)。(10分)
    

　　自有資金現(xiàn)金流量表 (單位：萬元)
    

　【參考解析】：
    

    
    第 67 題 某開發(fā)商以3000萬元購得一住宅用地70年的使用權，該住宅用地面積為3000㎡，規(guī)劃容積率為5.5。據估算，該住宅開發(fā)項目的建安工程費為2200元/㎡，勘察設計和前期工程費為建安工程費的3%，基礎設施和公共配套設施建設費為430萬元，開發(fā)期間稅費按建筑面積計算，為114元/㎡，管理費用為上述費用(土地費用除外)之和的3.5%。預計住宅在項目建成時全部售出，銷售費用、銷售稅金分別為銷售收入的3%和5.5%。項目開發(fā)期為2年，建造期為1.5年。土地費用于開發(fā)期初一次性投入，開發(fā)期間稅費于建造期初一次性投入，建安工程費、勘察設計和前期工程費、基礎設施和公共配套設施建設費、管理費用在建造期內均勻投入。年貸款利率為7.7%，按季計息。不考慮土地增值稅。
    (1)若開發(fā)商要求的稅前成本利潤率為30%，求該項目的最低銷售價格。
    (2)若該項目的銷售價格為8000元/㎡，求該項目保本的最低銷售量。
    答案解析：
    1.設項目的最低售價格為X萬元，則項目總開發(fā)價值GDV=X(1-5.5%)
    
    2.該項目保本的最低銷售為X萬平方米，根據
    RPC=(GDV-TDC)/TDC×100%，可得
    30%=8000X(1-5.5%)/(8469.15+3.5%×8000X)-1，
    X=1.53萬平方米