2009年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》真題及答案

一、問答題(共3題，每題10分)
    

　　第 1 題 甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)(以下簡稱甲機構(gòu))于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時實現(xiàn)的價格比甲機構(gòu)當時的評估價值低很多，銀行認為甲機構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對甲機構(gòu)2007年8月出具的估價報告進行復核估價。
    

　　請問：1.復核估價時應(yīng)如何確定估價時點、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況?
    

　　2.復核估價的估價目的和價值定義應(yīng)如何表述?
    

　　【參考解析】：1.復核估價時，若甲機構(gòu)在確定估價時點時無誤，應(yīng)以甲機構(gòu)的估價時點為復核估價的估價時點。估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也應(yīng)以原估價時點時的狀況為準。
    

　　2.復核估價的估價目的可表述為：受××銀行委托，對甲機構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果進行復核;價值定義可表述為：在甲機構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價報告的估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況和估價對象狀況下，確定估價對象客觀合理的抵押價值。
    

　　第 2 題 甲公司為購買某在建工程項目委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值，估價結(jié)果為7500萬元。購得該項目后，甲公司對原設(shè)計方案進行了修改并取得了政府主管部門的批準。該項目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其抵押價值，估價結(jié)果為9000萬元。
    

　　請問：若上述兩個估價結(jié)果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?
    

　　【參考解析】：1.估價時點不同。乙估價機構(gòu)評估在建工程的估價時點與丙估價機構(gòu)評估估價對象抵押價值的估價時點相距半年以上，由于時間的變化，房地產(chǎn)市場行情會發(fā)生變化，房地產(chǎn)價值也會發(fā)生變化。
    

　　2.估價目的和價值類型不同。乙估價機構(gòu)的估價目的是轉(zhuǎn)讓目的，評估的是估價對象的市場價值，而丙估價機構(gòu)的估價目的是抵押貸款目的，評估的是估價對象的抵押價值，僅就估價目的和價值類型不同而言，兩個價格之間會有差異。
    

　　3.設(shè)計方案變更。由于甲公司修改了原設(shè)計方案并經(jīng)過政府主管部門批準，估價對象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變，僅從改變設(shè)計方案角度看，改變前后價值也會有差異。
    

　　4.購買后投入建設(shè)資金。項目購買后投入建設(shè)資金建設(shè)半年，估價對象價值與購買價值會有差異。
    

　　第 3 題 某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路，經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為14000㎡。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500㎡綠地，并拆除一幢面積為900㎡的住宅樓。政府擬按規(guī)定進行有關(guān)補償和賠償，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。
    

　　請問：理論上政府補償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面?
    

　　【參考解析】：1.政府應(yīng)對占用的小區(qū)500㎡綠地進行賠償，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第六章第七十三條之規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于小區(qū)全體業(yè)主所有，即使是市政建設(shè)需要占用，也應(yīng)給予小區(qū)全體業(yè)主綠地損失賠償費，同時，由于修建環(huán)城公路，給小區(qū)業(yè)主帶來的噪聲污染、出行不便也應(yīng)給予相應(yīng)賠償。
    

　　2.《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條規(guī)定，征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。政府應(yīng)對被拆除的900㎡的住宅樓的業(yè)主(或產(chǎn)權(quán)人)依法進行補償。理論上的補償內(nèi)容包含：被拆除的住宅樓的房地產(chǎn)補償費(含被拆除的住宅樓室內(nèi)業(yè)主自行裝修裝飾的補償費)、搬遷補助費、過渡補助費，安置補助費(針對住房困難的低收入家庭的)等。
    

二、單項選擇題(共3大題，10小題，每小題2分)
    

　　(一)某商品住宅開發(fā)項目，征收土地面積5000㎡，其中建設(shè)用地面積4500㎡，代征地面積500㎡，規(guī)劃建筑面積為15000㎡。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)于2008年10月18日以出讓方式取得該項目用地，支付了地價款和3%的契稅，取得了國有土地使用證。至2009年10月18日，該項目已投入70%的建設(shè)資金，完成了主體結(jié)構(gòu)，預計1年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其于2009年10月18日的抵押價值。經(jīng)調(diào)查，目前該區(qū)域同類商品住宅的平均售價為6650元/㎡，且按每月1%遞增;平均投資利潤率為8%，貸款年利率為7.47%，折現(xiàn)率為10%。
    

　　第 4 題 下列關(guān)于在建工程抵押的表述中，正確的是(　　)。
    

　　A.在建工程只有當已投入的建設(shè)資金超過總投資的35%時才可以設(shè)定抵押
    

　　B.在建工程只有當主體工程結(jié)構(gòu)封頂時才可以設(shè)定抵押
    

　　C.在建工程抵押權(quán)實現(xiàn)時，設(shè)定抵押權(quán)后新增建設(shè)的部分不能處置
    

　　D.在建工程抵押權(quán)實現(xiàn)時，優(yōu)先受償順序為購房款、建筑工程款、銀行債權(quán)
    

　　【正確答案】： D
    

　　第 5 題 若采用成本法和假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法對該在建工程進行估價，下列關(guān)于投資利潤率選取的表述中，正確的是(　　)。
    

　　A.成本法和假設(shè)開發(fā)法采用的投資利潤率相同
    

　　B.成本法采用的投資潤率高于假設(shè)開發(fā)法的投資利潤率
    

　　C.成本法采用的投資利潤率低于假設(shè)開發(fā)法的投資利潤率
    

　　D.成本法和假設(shè)開發(fā)法采用的投資利潤率不可比較
    

　　【正確答案】： D
    

　　第 6 題 采用成本法估價時，土地部分以基準地價修正法計算的單價為2300元/㎡，則土地總價為(　　)。
    

　　A.1035.0
    

　　B.1066.1
    

　　C.1150.0
    

　　D.1184.5
    

　　【正確答案】： D
    

　　第 7 題 采用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值在估價時點為(　　)。
    

　　A.9734.2
    

　　B.10218.3
    

　　C.10407.5
    

　　D.10458.8
    

　　【正確答案】： B
    

(二)甲公司擁有一宗面積為80000㎡的工業(yè)用地，地上建有面積為50000㎡的廠房及10000㎡的自用辦公樓。新一輪城市規(guī)劃已將該區(qū)域調(diào)整為城市住宅區(qū)。
    

　　第 8 題 甲公司因申請抵押貸款委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該宗房地產(chǎn)的價值，受托房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)(　　)。
    

　　A.按工業(yè)用途估價
    

　　B.按居住用途估價
    

　　C.按工業(yè)用途評估廠房價值，按辦公用途評估自用辦公樓價值
    

　　D.先分別按工業(yè)用途和居住用途估價，然后予以綜合
    

　　【正確答案】： A
    

　　第 9 題 受托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對該宗房地產(chǎn)進行抵押估價時，正確的思路是(　　)。
    

　　A.地價按照工業(yè)用地評估，廠房價值按照重置價格采用成本法評估，辦公樓參照周邊寫字樓的售價等進行評估
    

　　B.按照建筑面積分攤廠房和辦公樓各自占用的土地面積，分工業(yè)和辦公兩種用途分別評估各部分房地產(chǎn)的價值
    

　　C.地價按照工業(yè)用地評估，廠房和辦公樓按照重置價格采用成本法評估
    

　　D.根據(jù)城市規(guī)劃的要求，按照使用原則，地價按照住宅用地評估，廠房和辦公樓按照重置價格采用成本法評估
    

　　【正確答案】： C
    

　　第 10 題 如果政府征收該宗房地產(chǎn)，則依法應(yīng)給予甲公司的拆遷補償為(　　)。
    

　　A.被拆遷房屋及其占用范圍內(nèi)的土地價值
    

　　B.被拆遷房屋占用范圍內(nèi)的土地價值和停產(chǎn)停業(yè)損失
    

　　C.被拆遷房屋的價值和停產(chǎn)停業(yè)損失
    

　　D.被拆遷房屋及其占用范圍內(nèi)的土地價值和停產(chǎn)停業(yè)損失
    

　　【正確答案】： D
    

(三)甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款?，F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其再次抵押價值。經(jīng)調(diào)查，該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。
    

　　第 11 題 下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)抵押估價的假設(shè)和限制條件分析中，不合理的假設(shè)是(　　)。
    

　　A.估價對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓
    

　　B.估價對象法定用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)，遵循使用原則，設(shè)定估價對象用途為商業(yè)
    

　　C.該地區(qū)房地產(chǎn)市場狀況保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變
    

　　D.本次評估假設(shè)估價對象無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題
    

　　【正確答案】： B
    

　　第 12 題 對該宗工業(yè)房地產(chǎn)進行區(qū)位因素分析時，一般不重點分析的因素是(　　)。
    

　　A.交通條件
    

　　B.產(chǎn)業(yè)集聚度
    

　　C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度
    

　　D.公共設(shè)施完備程度
    

　　【正確答案】： D
    

　　第 13 題 該宗房地產(chǎn)的再次抵押價值為(　　)。
    

　　A.首次抵押時的價值-首次抵押貸款余額
    

　　B.再次抵押時的價值-首次抵押貸款余額
    

　　C.再次抵押時的價值-已抵押貸款額/貸款成數(shù)
    

　　D.再次抵押時的價值-已抵押貸款余額/貸款成數(shù)
    

　　【正確答案】： D
    

　三、指錯題(下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分)
    

　　第 14 題 封面和目錄(略)
    

　　致估價委托人函
    

　　××公司：
    

　　受貴公司委托，我公司根據(jù)房地產(chǎn)估價有關(guān)法律法規(guī)和標準規(guī)范，本著獨立、客觀、公正的原則，按照科學、公允的方法，為確定估價對象抵押貸款額度提供參考依據(jù)，對貴公司所屬估價對象房地產(chǎn)的抵押價值進行了評估。
    

　　我公司估價人員在貴公司配合下，對估價對象進行了實地查勘和估價資料的收集，并進行了必要的調(diào)查、核對，在此基礎(chǔ)上形成了房地產(chǎn)抵押估價報告。
    

　　估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，利用科學的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，最終得到估價對象于估價時點2009年6月30日的房地產(chǎn)市場價值為：
    

　　估價對象單價：寫字樓17833.5元/㎡，車庫13.77萬元/車位。
    

　　估價對象總價值：人民幣91071萬元。
    

　　大寫金額：人民幣玖億壹仟零柒拾壹萬元整。
    

　　××房地產(chǎn)估價有限公司××分公司(蓋章)
    

　　法定代表人(蓋章)
    

　　二〇〇九年七月九日
    

　　注冊房地產(chǎn)估價師聲明(略)
    

　　估價假設(shè)和限制條件(略)
    

　　房地產(chǎn)估價結(jié)果報告
    

　　一、估價委托人(略)
    

　　二、估價機構(gòu)(略)
    

　　三、估價對象　
    

(一)估價對象登記狀況
    

　　(二)估價對象權(quán)利狀況
    

　　估價對象土地所有權(quán)屬國家所有，根據(jù)估價對象《國有土地使用證》，××擁有土地使用權(quán)，證載土地用途為綜合用地，土地使用類型為出讓。
    

　　(三)估價對象實物狀況
    

　　估價對象位于××市金融街×區(qū)×號，于1998年4月建成，為鋼筋混凝±結(jié)構(gòu)，地上十八層，標準層標高3.2m/3.6m/4.5m;地下三層，層高2m。根據(jù)委托人提供的資料及估價人員的現(xiàn)場查勘，建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使用情況為：大廈外墻一一四層為棕色花崗巖飾面，四層以上為鋁合金玻璃幕墻;西北面、東南面兩個主入口均采用高級進口材料裝修，設(shè)有自動旋轉(zhuǎn)門。雙大堂均為挑空結(jié)構(gòu)，二層圍繞挑空大堂設(shè)計有回廊。
    

　　地下室共設(shè)83個車位(負一層25個車位，負二層58個車位)，地上車位共53個。
    

　　四、估價目的
    

　　為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。
    

　　五、估價時點
    

　　2009年6月30日
    

　　六、價值定義
    

　　房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。
    

　　七、估價依據(jù)
    

　　(一)有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)范
    

　　1.《中華人民共和國物權(quán)法》。
    

　　2.《中華人民共和國擔保法》。
    

　　3.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。
    

　　4.《中華人民共和國土地管理法》。
    

　　5.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。
    

　　6.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。
    

　　7.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。
    

　　(二)委托方提供的有關(guān)資料(略)
    

　　(三)估價方掌握的有關(guān)資料
    

　　1.估價對象所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)交易資料。
    

　　2.估價對象所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)出租資料。
    

　　3.國家及當?shù)赜嘘P(guān)稅費法規(guī)。
    

　　4.其他政策文件等。
    

　　八、估價原則
    

　　本估價報告在遵循獨立、客觀、公正原則的前提下，具體依據(jù)如下法則：
    

　　1.合法原則(略)。
    

　　2.使用原則(略)。
    

　　3.替代原則(略)。
    

　　4.估價時點原則(略)。
    

　　九、估價方法
    

　　因估價對象為經(jīng)營性物業(yè)，周邊同類項目市場較為發(fā)達，比較容易調(diào)查房地產(chǎn)市場同類項目交易價格、市場租金及租賃過程中發(fā)生的各項費用，故本次采用市場法、收益法兩種方法進行估價。綜合兩種估價方法的測算結(jié)果，最終確定估價結(jié)果。
    

　　兩種估價方法定義如下：(略)。
    

　　十、估價結(jié)果(略)
    

　　十一、估價人員(略)
    

　　十二、估價作業(yè)日期(略)
    

　　十三、風險提示(略)
    

　　十四、估價報告應(yīng)用的有效期(略)
    

　　房地產(chǎn)估價技術(shù)報告
    

　　一、個別因素分析(略)
    

　　二、區(qū)域因素分析(略)
    

　　三、市場背景分析(略)
    

　　四、使用分析(略)
    

　　五、估價方法選用(略)
    

　　六、估價測算過程(略)
    

　　(一)市場法
    

　　市場法是將估價對象與在估價時點近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格作適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。
    

　　計算公式：
    

　　估價對象市場價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)
    

　　1.可比實例選擇
    

　　區(qū)域市場同類項目售價等數(shù)據(jù)組見下表：(略)。
    

　　根據(jù)替代原則，結(jié)合估價對象實際情況，選取以下三個項目作為可比實例：
    

　　可比實例A：銀行大廈，位于金融街B區(qū)7號，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為10971.27㎡，建筑面積為98741.45㎡，地上二十層，地下二層，交易單價為17272元/㎡(按建筑面積計算，下同)，交易時間為2009年4月。
    

　　可比實例B：新新大廈，位于金融街C區(qū)2號，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為5699.77㎡，建筑面積為34198.63㎡，地上十五層，地下二層，交易單價為16700元/㎡，交易時間為2007年10月。
    

　　可比實例C：中正大廈，位于金融街D區(qū)3號，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為9752.56㎡，建筑面積為83773㎡，地上二十三層，地下三層，交易單價為17578元/㎡，交易時間為2008年5月。
    

 2.房地產(chǎn)比較因素條件說明表
    

3.房地產(chǎn)價格影響因素修正系數(shù)確定
    

　　根據(jù)估價對象與可比實例的差異，以估價對象的各因素條件為基礎(chǔ)，指數(shù)均設(shè)定為100，確定可比實例各因素的相應(yīng)指數(shù)，比較因素指數(shù)確定如下：
    

　　(1)交易情況修正：估價對象為現(xiàn)房，可比實例C為預售房。開發(fā)商基于回籠資金、降低風險的考慮，預售價格一般低于現(xiàn)房銷售價格。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料，并結(jié)合估價人員對估價對象所在區(qū)域?qū)懽謽鞘袌稣{(diào)查，確定交易情況修正系數(shù)，如下表：
    

　　(2)交易日期修正：經(jīng)調(diào)查估價對象所在區(qū)域市場狀況，今年寫字樓市場價格略有波動，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料，并結(jié)合估價人員對估價對象所在區(qū)域?qū)懽謽堑氖袌稣{(diào)查，確定交易日期修正系數(shù)，如下表：
    

　　(3)區(qū)域因素及個別因素修正
    

　　(區(qū)域因素指數(shù)、個別因素指數(shù)確定過程略)
    

　　經(jīng)比較得出房地產(chǎn)比較因素條件指數(shù)表如下：
    

 4.房地產(chǎn)比較因素修正系數(shù)確定
    

　　將估價對象的因素條件指數(shù)與可比實例因素條件指數(shù)進行比較，得到房地產(chǎn)比較因素修正系數(shù)表：
    

5.計算結(jié)果
    

　　比較修正后，得到三個可比實例的比準價格。根據(jù)可比實例的交易情況，采用簡單算術(shù)平均法確定估價對象的價格。經(jīng)計算確定估價結(jié)果為17875元/㎡。
    

　　(二)收益法
    

　　收益法是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。
    

　　估價中較常采用的是報酬資本化法，本次評估為了體現(xiàn)估價對象各年度的現(xiàn)金流，為委托方提供參考，也采用此種方法。
    

　　1.收益法測算過程(略)
    

　　2.收益法計算結(jié)果按照報酬資本化法計算的結(jié)果為：寫字樓部分單價為17792元F./㎡，總價為89718萬元;
    

　　地下車庫部分單價為13.77萬元/車位，總價為1143萬元。
    

　　七、估價結(jié)果確定
    

　　估價人員通過市場法和收益法分別測算估價對象的房地產(chǎn)價值，兩種方法估價結(jié)果接近，故采用市場法和收益法結(jié)果的簡單算數(shù)平均值。計算結(jié)果見下表：
    

　　即估價對象于估價時點在完全產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，正常使用條件下的房地產(chǎn)價值為：
    

　　1.寫字樓部分：89928萬元。
    

　　2.地下車庫：1143萬元。
    

　　合計總價為人民幣91071萬元。
    

　　八、估價結(jié)果
    

　　估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，利用科學的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，最終得到估價對象于估價時點2009年6月30日的房地產(chǎn)市場價值為(略)。
    

　　附 件(略)
    

　　【參考解析】：
    

　　1.致委托人函中缺估價對象的詳細說明。
    

　　2.致委托人函中缺估價報告應(yīng)用有效期。
    

　　3.致委托人函中缺估價對象的法定優(yōu)先受償款和抵押價值說明(或者說給出了估價對象的市場價值但沒有給出抵押價值)。
    

　　4.估價對象權(quán)利狀況描述不全，未交代是否有共有權(quán)人、是否設(shè)立抵押權(quán)、缺房屋所有權(quán)情況說明。
    

　　5.估價對象中土地使用權(quán)出讓起始年份未說明或介紹。
    

　　6.估價對象中缺區(qū)位狀況介紹或說明。
    

　　7.估價對象中缺現(xiàn)狀使用情況說明，如是否有出租情形、各層使用情況(含地下第三層)等。
    

　　8.估價依據(jù)中缺《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》。
    

　　9.估價原則中缺謹慎原則。
    

　　10.估價結(jié)果報告中缺變現(xiàn)能力分析。
    

　　11.市場法中對可比實例的介紹中缺少是否有地下車庫的說明。
    

　　12.市場法計算中可比實例B交易時間與估價時點相距近兩年，不宜選作可比實例。
    

　　13.市場法計算中可比實例C交易時間與估價時點相距一年以上，也不宜選作可比實例。
    

　　14.可比實例B成交規(guī)模小，與估價對象規(guī)模不相當，不宜作為可比實例。
    

　　15.市場法計算時缺少對距市中心距離的調(diào)整(或應(yīng)對可比實例“距市中心距離”進行調(diào)整)。
    

　　16.周邊景觀應(yīng)屬于區(qū)域因素。
    

　　17.市場法計算中可比實例B、C的交易日期調(diào)整系數(shù)分子分母顛倒了，分子應(yīng)為100，分母分別為102和99。
    

　　18.市場法計算中缺權(quán)益狀況說明和調(diào)整。
    

　　19.市場法計算中缺地上樓層和地下樓層不同的調(diào)整。
    

　　20.市場法修正系數(shù)計算應(yīng)說明理由。
    

　　21.市場法計算中缺地上車位的價值計算。
    

　　22.地下車庫價格僅用收益法一種方法計算未說明不選用其他方法的理由(或在市場法中缺地下車庫的計算)。
    

　　23.估價結(jié)果中缺法定優(yōu)先受償款和抵押價值說明。
    

　　四、改錯題(指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分)。
    

　　第 15 題 以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：
    

　　變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。
    

　　影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：
    

　　1.通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。
    

　　估價對象中，大型商場部分通用性一般;辦公樓部分通用性較好。
    

　　2.獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。
    

　　估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。
    

　　3.可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強;反之，變現(xiàn)能力就較弱。
    

　　估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。
    

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進行施工。
    

　　由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。
    

　　5.價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。
    

　　估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。
    

　　6.區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。
    

　　估價對象位于××商務(wù)圈，較繁華，區(qū)位狀況較好，變現(xiàn)能力較強。
    

　　綜合分析以上影響因素，估價對象房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較強。假定在估價時點拍賣或者變賣，受各種因素影響，其最可能實現(xiàn)的價格一般比評估的正常市場價值要低，預計約為評估價值的70%左右。
    

　　[參考解析】：1.在通用性表述中，“標準廠房比特殊廠房的通用性差”的說法錯誤，應(yīng)為“標準廠房比特殊廠房的通用性強”。
    

　　2.在房地產(chǎn)開發(fā)程度表述中，“由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強”的說法錯誤，應(yīng)為“由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較弱”。
    

　　3.缺少變現(xiàn)時間長短的說明。
    

　　4.缺少變現(xiàn)費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序的說明。