第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述
一、房地產(chǎn)市場調(diào)研含義
房地產(chǎn)市場調(diào)研是運用科學的方法、有目的、有計劃地收集、整理和分析與企業(yè)市場營銷有關的各種情報、信息和資料，為企業(yè)營銷決策提供依據(jù)的信息管理活動
特點
實用性
時效性
實踐性
二、房地產(chǎn)市場調(diào)研的意義
1.有利于開發(fā)商確定正確的發(fā)展方向(戰(zhàn)略)
2.有利于開發(fā)商適時對房地產(chǎn)產(chǎn)品進行更新?lián)Q代(產(chǎn)品)
3.有利于開發(fā)商確定和實施正確的價格策略和宣傳推廣策略(策略)
4.有利于開發(fā)商制定科學的開發(fā)和銷售計劃(計劃)
5.有利于開發(fā)商完善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益(效益)
三、房地產(chǎn)市場調(diào)研程序
(一)調(diào)研準備階段
1.確定目標;2。制定計劃;3。設計問卷;4。確定方案
(二)正式調(diào)研階段
(三)結(jié)果處理階段
1。整理分析調(diào)研資料;2。撰寫調(diào)研報告
第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容
一、房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研
政治法律環(huán)境調(diào)研
經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研
社會文化環(huán)境調(diào)研
區(qū)域環(huán)境調(diào)研
二、房地產(chǎn)市場需求調(diào)研
房地產(chǎn)消費者調(diào)研
房地產(chǎn)消費動機調(diào)研
房地產(chǎn)消費行為調(diào)研
三、房地產(chǎn)市場供給調(diào)研
行情調(diào)研
市場反響調(diào)研
相關專業(yè)公司與中介服務機構(gòu)情況調(diào)研 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研資料的搜集
一、房地產(chǎn)市場調(diào)研資料的搜集途徑
1.交易雙方當事人
2.促成交易的房地產(chǎn)經(jīng)紀人
3.房地產(chǎn)開發(fā)商的各種租售廣告
4.熟悉房地產(chǎn)市場的專業(yè)人士
5.同行間的資料
6.準交易資料
7.房地產(chǎn)交易會
8.各類二手資料
二、房地產(chǎn)市場調(diào)研資料搜集的內(nèi)容
(一)初級資料和次級資料的搜集
1.初級資料;2。次級資料
(二)房地產(chǎn)資料搜集的內(nèi)容
1.房地產(chǎn)法規(guī)資料搜集
2.項目基地現(xiàn)狀資料搜集
3.交通流量資料搜集
4.人文社會經(jīng)濟資料搜集
5.公共設施資料搜集
6.商圈資料的搜集
7.房地產(chǎn)市場景氣資料搜集
8.銷售資料的搜集
9.競爭項目資料搜集
10.租金資料搜集
【注意】
關于人文社會經(jīng)濟資料
人口
職業(yè)或行業(yè)類別比例
產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)
流動人口
關于商圈
商圈內(nèi)所需考慮的條件
家庭戶數(shù)
人口特性
生活形態(tài)
消費行為
商圈的類型
鄰里中心型
大地區(qū)中心型
副城市中心型
城市中心型(CBD)
【例題·單選題】【2007年真題】在市場調(diào)研中，通常把可能到某處購物的顧客所分布的地區(qū)范圍稱為( )。
A.生活圈
B.活動圈
C.商圈
D.行攻圈
【答案】C 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研的類型和方法
一、房地產(chǎn)市場調(diào)研類型
(一)探測性調(diào)研
(二)描述性調(diào)研
(三)因果性調(diào)研
(四)預測性調(diào)研
二、房地產(chǎn)市場調(diào)研方法
(一)定性調(diào)研方法
1.小組訪談法
內(nèi)涵：一般由少量(不超過10人)的被訪者組成，在研究者的引導下對預先設定的某一主題展開討論
過程
準備過程
準備訪談指南
訪談指南主要由三部分組成：
①解釋小組訪談法及其基本規(guī)則
②按一定的邏輯順序組織提問
③總結(jié)及總體討論
撰寫訪談報告——訪談結(jié)束后進行總結(jié)、分析和整理
2。深度訪談法
一對一地訪談
3。投射法
來源于心理學
向被訪者提供一個無限制并且模糊的情景，要求其作出反應
【例題·多選題】【2009年真題】深度訪談法的主要特點是深入挖掘單個被訪者的( )。
A.態(tài)度
B.感受
C.動機
D.消費
E.文化
【答案】ABC
(二)房地產(chǎn)市場實地調(diào)研方法
1.詢問法
詢問法的分類
入戶詢問法
路上攔截法
郵寄詢問法
經(jīng)理詢問法
電話詢問法
因特網(wǎng)詢問法
2。觀察法
特點
被調(diào)研對象并不清楚自己正在被調(diào)查，被調(diào)查者的行為不會因為調(diào)研人員的參與而發(fā)生扭曲，調(diào)研較為客觀真實
多運用于一般消費品的市場調(diào)研
房地產(chǎn)多用于對客流量、交通流量的估算
3。試驗法
也稱因果關系研究法
改變某些因素，來觀察這些因素變化后對其他待考察變量產(chǎn)生的影響
成本高，房地產(chǎn)中幾乎不用
第五節(jié) 房地產(chǎn)市場分析和預測
一、房地產(chǎn)市場分析
(一)房地產(chǎn)市場分析概念與作用
1.房地產(chǎn)市場分析概念
概念
在房地產(chǎn)市場調(diào)研獲得一定資料的基礎上，針對需要，運用科學方法和經(jīng)驗，對房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢以及與之相關的營銷環(huán)境進行分析和判斷，為房地產(chǎn)企業(yè)營銷決策提供依據(jù)
2。房地產(chǎn)市場分析的作用
1.預測是房地產(chǎn)企業(yè)制定開發(fā)經(jīng)營計劃和進行營銷決策的基礎
2.預測是改善企業(yè)經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益的重要手段
3.預測可以降低市場的不確定性給企業(yè)帶來的市場風險
3。市場區(qū)域的確定
1.影響市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素2。物業(yè)類型和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響
(二)房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容
1.宏觀因素。2。市場狀況分析
二、房地產(chǎn)市場預測
(一)房地產(chǎn)市場預測的種類
按預測的時間的長短
短期預測-1-3年
中期預測-3-5年
長期預測-5年以上
按預測對象的范圍
宏觀市場預測
微觀市場預測
按預測方法的性質(zhì)
定性預測
定量預測
(二)房地產(chǎn)市場預測的方法
定性分析方法
購買者意圖調(diào)查法
銷售人員意見綜合法
專家意見法(特爾菲法)
以匿名方式多輪征求專家的預測意見
定量分析方法
時間序列預測法
簡單平均法
移動平均法
加權移動平均法
回歸分析預測法
一元回歸模型
多元回歸模型
市場因子推演法
三、房地產(chǎn)市場調(diào)研報告
(一)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的寫作要求
1，基本要求。2。調(diào)研報告的語言運用
(二)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的基本結(jié)構(gòu)
1、呈遞函件。2、報告標題。3、報告目錄。4、報告摘要。5、報告正文。6、報告附件。
一、房地產(chǎn)市場調(diào)研含義
房地產(chǎn)市場調(diào)研是運用科學的方法、有目的、有計劃地收集、整理和分析與企業(yè)市場營銷有關的各種情報、信息和資料，為企業(yè)營銷決策提供依據(jù)的信息管理活動
特點
實用性
時效性
實踐性
二、房地產(chǎn)市場調(diào)研的意義
1.有利于開發(fā)商確定正確的發(fā)展方向(戰(zhàn)略)
2.有利于開發(fā)商適時對房地產(chǎn)產(chǎn)品進行更新?lián)Q代(產(chǎn)品)
3.有利于開發(fā)商確定和實施正確的價格策略和宣傳推廣策略(策略)
4.有利于開發(fā)商制定科學的開發(fā)和銷售計劃(計劃)
5.有利于開發(fā)商完善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益(效益)
三、房地產(chǎn)市場調(diào)研程序
(一)調(diào)研準備階段
1.確定目標;2。制定計劃;3。設計問卷;4。確定方案
(二)正式調(diào)研階段
(三)結(jié)果處理階段
1。整理分析調(diào)研資料;2。撰寫調(diào)研報告
第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容
一、房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研
政治法律環(huán)境調(diào)研
經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研
社會文化環(huán)境調(diào)研
區(qū)域環(huán)境調(diào)研
二、房地產(chǎn)市場需求調(diào)研
房地產(chǎn)消費者調(diào)研
房地產(chǎn)消費動機調(diào)研
房地產(chǎn)消費行為調(diào)研
三、房地產(chǎn)市場供給調(diào)研
行情調(diào)研
市場反響調(diào)研
相關專業(yè)公司與中介服務機構(gòu)情況調(diào)研 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研資料的搜集
一、房地產(chǎn)市場調(diào)研資料的搜集途徑
1.交易雙方當事人
2.促成交易的房地產(chǎn)經(jīng)紀人
3.房地產(chǎn)開發(fā)商的各種租售廣告
4.熟悉房地產(chǎn)市場的專業(yè)人士
5.同行間的資料
6.準交易資料
7.房地產(chǎn)交易會
8.各類二手資料
二、房地產(chǎn)市場調(diào)研資料搜集的內(nèi)容
(一)初級資料和次級資料的搜集
1.初級資料;2。次級資料
(二)房地產(chǎn)資料搜集的內(nèi)容
1.房地產(chǎn)法規(guī)資料搜集
2.項目基地現(xiàn)狀資料搜集
3.交通流量資料搜集
4.人文社會經(jīng)濟資料搜集
5.公共設施資料搜集
6.商圈資料的搜集
7.房地產(chǎn)市場景氣資料搜集
8.銷售資料的搜集
9.競爭項目資料搜集
10.租金資料搜集
【注意】
關于人文社會經(jīng)濟資料
人口
職業(yè)或行業(yè)類別比例
產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)
流動人口
關于商圈
商圈內(nèi)所需考慮的條件
家庭戶數(shù)
人口特性
生活形態(tài)
消費行為
商圈的類型
鄰里中心型
大地區(qū)中心型
副城市中心型
城市中心型(CBD)
【例題·單選題】【2007年真題】在市場調(diào)研中，通常把可能到某處購物的顧客所分布的地區(qū)范圍稱為( )。
A.生活圈
B.活動圈
C.商圈
D.行攻圈
【答案】C 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研的類型和方法
一、房地產(chǎn)市場調(diào)研類型
(一)探測性調(diào)研
(二)描述性調(diào)研
(三)因果性調(diào)研
(四)預測性調(diào)研
二、房地產(chǎn)市場調(diào)研方法
(一)定性調(diào)研方法
1.小組訪談法
內(nèi)涵：一般由少量(不超過10人)的被訪者組成，在研究者的引導下對預先設定的某一主題展開討論
過程
準備過程
準備訪談指南
訪談指南主要由三部分組成：
①解釋小組訪談法及其基本規(guī)則
②按一定的邏輯順序組織提問
③總結(jié)及總體討論
撰寫訪談報告——訪談結(jié)束后進行總結(jié)、分析和整理
2。深度訪談法
一對一地訪談
3。投射法
來源于心理學
向被訪者提供一個無限制并且模糊的情景，要求其作出反應
【例題·多選題】【2009年真題】深度訪談法的主要特點是深入挖掘單個被訪者的( )。
A.態(tài)度
B.感受
C.動機
D.消費
E.文化
【答案】ABC
(二)房地產(chǎn)市場實地調(diào)研方法
1.詢問法
詢問法的分類
入戶詢問法
路上攔截法
郵寄詢問法
經(jīng)理詢問法
電話詢問法
因特網(wǎng)詢問法
2。觀察法
特點
被調(diào)研對象并不清楚自己正在被調(diào)查，被調(diào)查者的行為不會因為調(diào)研人員的參與而發(fā)生扭曲，調(diào)研較為客觀真實
多運用于一般消費品的市場調(diào)研
房地產(chǎn)多用于對客流量、交通流量的估算
3。試驗法
也稱因果關系研究法
改變某些因素，來觀察這些因素變化后對其他待考察變量產(chǎn)生的影響
成本高，房地產(chǎn)中幾乎不用
第五節(jié) 房地產(chǎn)市場分析和預測
一、房地產(chǎn)市場分析
(一)房地產(chǎn)市場分析概念與作用
1.房地產(chǎn)市場分析概念
概念
在房地產(chǎn)市場調(diào)研獲得一定資料的基礎上，針對需要，運用科學方法和經(jīng)驗，對房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢以及與之相關的營銷環(huán)境進行分析和判斷，為房地產(chǎn)企業(yè)營銷決策提供依據(jù)
2。房地產(chǎn)市場分析的作用
1.預測是房地產(chǎn)企業(yè)制定開發(fā)經(jīng)營計劃和進行營銷決策的基礎
2.預測是改善企業(yè)經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益的重要手段
3.預測可以降低市場的不確定性給企業(yè)帶來的市場風險
3。市場區(qū)域的確定
1.影響市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素2。物業(yè)類型和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響
(二)房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容
1.宏觀因素。2。市場狀況分析
二、房地產(chǎn)市場預測
(一)房地產(chǎn)市場預測的種類
按預測的時間的長短
短期預測-1-3年
中期預測-3-5年
長期預測-5年以上
按預測對象的范圍
宏觀市場預測
微觀市場預測
按預測方法的性質(zhì)
定性預測
定量預測
(二)房地產(chǎn)市場預測的方法
定性分析方法
購買者意圖調(diào)查法
銷售人員意見綜合法
專家意見法(特爾菲法)
以匿名方式多輪征求專家的預測意見
定量分析方法
時間序列預測法
簡單平均法
移動平均法
加權移動平均法
回歸分析預測法
一元回歸模型
多元回歸模型
市場因子推演法
三、房地產(chǎn)市場調(diào)研報告
(一)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的寫作要求
1，基本要求。2。調(diào)研報告的語言運用
(二)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的基本結(jié)構(gòu)
1、呈遞函件。2、報告標題。3、報告目錄。4、報告摘要。5、報告正文。6、報告附件。