案例一：某W房地產(chǎn)開發(fā)公司征收A省B縣C村基本農(nóng)田以外的耕地20公頃，擬建一經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)，并委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋的市場價(jià)格進(jìn)行了評估。支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)共計(jì)1800萬元。開發(fā)建設(shè)一段時(shí)間后，W公司將項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓給甲公司，甲公司通過市場分析后，決定調(diào)整開發(fā)方案，即拿出5公頃的土地用于開發(fā)商品住宅，按規(guī)定補(bǔ)交了750萬元的地價(jià)。甲公司采取先建商品住宅方式，當(dāng)商品住宅建設(shè)一段時(shí)間后，甲公司用在建工程(價(jià)值約為3000萬元)作抵押從D建行獲得了一部分資金，在取得《商品房預(yù)售許可證》并經(jīng)銀行同意，并委托乙公司代理預(yù)(銷)售商品房，委托協(xié)議簽訂后，乙公司并協(xié)助甲公司為陳某等購房戶辦理了抵押貸款手續(xù)。甲公司按規(guī)定與購房者各自繳納稅費(fèi)后，為購房者辦理了房屋權(quán)屬登記手續(xù)。請回答以下問題：
1.下列關(guān)于W房地產(chǎn)開發(fā)公司征收A省B縣C村基本農(nóng)田以外的耕地20公頃，說法正確的是( )。
A.由A省人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，同時(shí)由A省人民政府辦理征地審批手續(xù)
B.由國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，同時(shí)由國務(wù)院辦理征地審批手續(xù)
C.由A省人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，不再另行辦理征地審批
D.由國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，不再另行辦理征地審批
2、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)，表述正確的是()
A、拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格”
B、拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷合同簽訂之日
C、拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用成本法
D、實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可
3.下列關(guān)于W公司支付1800萬元的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)使用問題，表述正確的是( )。
A.土地補(bǔ)償費(fèi)歸C村集體組織所有
B.地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)歸C村集體組織所有
C.不需要統(tǒng)一安置的人員，補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個(gè)人
D.由C村集體組織安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)由C村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用
4、W公司轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目給甲公司需辦理的手續(xù)( )。
A.簽訂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同
B.辦理公證
C.辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)
D.到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理備案手續(xù)
5.下列關(guān)于W公司轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目的條件，應(yīng)包括( )。
A.應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金
B.應(yīng)取得土地使用權(quán)證書
C.按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓
D.除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的20%以上
6.甲公司通過市場分析后，決定調(diào)整開發(fā)方案，即拿出5公頃的土地用于開發(fā)商品住宅，應(yīng)該( )。
A. 必須取得出讓方的同意
B.必須取得市、縣人民政府城市房產(chǎn)行政管理部門的同意
C.必須取得市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意
D.必須變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款
[答案]A,AD,ACD,ACD,ABC,ACD
[解析]1.解析：征收A省B縣C村基本農(nóng)田以外的耕地20公頃，屬于省級政府審批的范圍。
2.解析：拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格”。拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。
3.解析：土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體組織所有;地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物和青苗的所有者所有。由農(nóng)村集體組織安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用;不需要統(tǒng)一安置的人員，補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個(gè)人。
4.解析：開發(fā)經(jīng)營條例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理完土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后30天內(nèi)，到市、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓備案手續(xù)。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。
5.解析：屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上。
6.解析：用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款。
1.下列關(guān)于W房地產(chǎn)開發(fā)公司征收A省B縣C村基本農(nóng)田以外的耕地20公頃，說法正確的是( )。
A.由A省人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，同時(shí)由A省人民政府辦理征地審批手續(xù)
B.由國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，同時(shí)由國務(wù)院辦理征地審批手續(xù)
C.由A省人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，不再另行辦理征地審批
D.由國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，不再另行辦理征地審批
2、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)，表述正確的是()
A、拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格”
B、拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷合同簽訂之日
C、拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用成本法
D、實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可
3.下列關(guān)于W公司支付1800萬元的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)使用問題，表述正確的是( )。
A.土地補(bǔ)償費(fèi)歸C村集體組織所有
B.地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)歸C村集體組織所有
C.不需要統(tǒng)一安置的人員，補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個(gè)人
D.由C村集體組織安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)由C村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用
4、W公司轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目給甲公司需辦理的手續(xù)( )。
A.簽訂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同
B.辦理公證
C.辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)
D.到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理備案手續(xù)
5.下列關(guān)于W公司轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目的條件，應(yīng)包括( )。
A.應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金
B.應(yīng)取得土地使用權(quán)證書
C.按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓
D.除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的20%以上
6.甲公司通過市場分析后，決定調(diào)整開發(fā)方案，即拿出5公頃的土地用于開發(fā)商品住宅，應(yīng)該( )。
A. 必須取得出讓方的同意
B.必須取得市、縣人民政府城市房產(chǎn)行政管理部門的同意
C.必須取得市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意
D.必須變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款
[答案]A,AD,ACD,ACD,ABC,ACD
[解析]1.解析：征收A省B縣C村基本農(nóng)田以外的耕地20公頃，屬于省級政府審批的范圍。
2.解析：拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格”。拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。
3.解析：土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體組織所有;地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物和青苗的所有者所有。由農(nóng)村集體組織安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用;不需要統(tǒng)一安置的人員，補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個(gè)人。
4.解析：開發(fā)經(jīng)營條例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理完土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后30天內(nèi)，到市、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓備案手續(xù)。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。
5.解析：屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上。
6.解析：用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款。