以下是為大家整理的關(guān)于2014年物業(yè)管理師《經(jīng)營(yíng)管理》章節(jié)練習(xí)：第二章的文章，希望大家能夠喜歡！
第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇
(一)單項(xiàng)選擇題(每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意)
1.房地產(chǎn)投資是指以獲得( )的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。
A.未來(lái) B.現(xiàn)期 C.長(zhǎng)期 D.過去
2.房地產(chǎn)投資的形式可以分為( )。
A.實(shí)物投資和貨幣投資 B.個(gè)人投資和公司投資
C.直接投資和間接投資 D.開發(fā)投資和間接投資
3.( )是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購(gòu)買過程，參與有關(guān)管理工作。
A. 直接投資 B. 間接投資 C. 開發(fā)投資 D. 置業(yè)投資
4.間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的( )的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作。
A.貨幣市場(chǎng) B.證券市場(chǎng) C.資本市場(chǎng) D.交易市場(chǎng)
5.房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從( )開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤(rùn)。
A.征用土地 B.囤積土地 C.開發(fā)土地 D.購(gòu)置土地
6.房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于( )，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。
A.長(zhǎng)期投資 B.短期投資 C.常規(guī)投資 D.特殊投資
7.以下關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的說(shuō)法中，不正確的是( )。
A.房地產(chǎn)投資信托基金是購(gòu)買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司
B.投資者可以直接把資金投入到房地產(chǎn)公司中
C.收入現(xiàn)金流的主要部分將分配給作為投資者的股東
D.本身僅起到一個(gè)投資代理的作用
8.住房抵押貸款證券化興起于( )，經(jīng)過30多年的發(fā)展，已成為美國(guó)、加拿大等發(fā)達(dá)國(guó)家住房金融市場(chǎng)上的重要籌資工具和手段。
A.20世紀(jì)40年代 B.20世紀(jì)50年代
C.20世紀(jì)60年代 D.20世紀(jì)70年代
9.住房抵押貸款證券化是指把( )所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。
A.金融機(jī)構(gòu) B.證券機(jī)構(gòu) C.信托機(jī)構(gòu) D.中介機(jī)構(gòu)
10.所謂“房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置”， 房地產(chǎn)不能脫離周圍環(huán)境而單獨(dú)存在，體現(xiàn)的是房地產(chǎn)投資特性的( )。
A.不可移動(dòng)性 B.政策影響性 C.適應(yīng)性 D.各異性
11.由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，對(duì)未來(lái)的地區(qū)環(huán)境的可能變化和某宗具體物業(yè)的考慮是并重的。通過對(duì)( )的了解和分析，就可以做到正確并有預(yù)見性地選擇投資地點(diǎn)。
A.城市經(jīng)濟(jì) B.城市發(fā)展 C.城市規(guī)劃 D.城市地理
12.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益( )其運(yùn)營(yíng)成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間
A.小于 B.大于 C.不小于 D.不大于
13.以下關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說(shuō)法中，不正確的是( )。
A.房地產(chǎn)自然壽命從地上建筑物開工建設(shè)開始算起
B.房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益
C.房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響
D.房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)
14.一般而言，工業(yè)物業(yè)比商業(yè)物業(yè)變現(xiàn)性差主要是由于所對(duì)應(yīng)物業(yè)的( )所決定的。
A.固定性 B.各異性 C.適應(yīng)性 D.專業(yè)性
15.由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同;兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計(jì)形式的建筑物，也會(huì)由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，這描述的是房地產(chǎn)的( )。
A.專業(yè)管理依賴性 B.相互影響性 C.適應(yīng)性 D.各異性
16.以下不屬于房地產(chǎn)投資之弊的描述是( )。
A.投資數(shù)額巨大 B.投資回收期較長(zhǎng)
C.土地資源稀缺 D.需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)
17.當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，就稱投資有增加收益的潛力;而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，就稱投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。較預(yù)期收益增加的部分，通常被稱為( )。
A.風(fēng)險(xiǎn)收入 B.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬 C.風(fēng)險(xiǎn)損失 D.風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期
18.房地產(chǎn)投資需要估價(jià)師、經(jīng)紀(jì)人、會(huì)計(jì)師、律師等提供專業(yè)服務(wù)，以確保置業(yè)投資總體收益的化，反映的是房地產(chǎn)投資的( )。
A.專業(yè)性 B.市場(chǎng)性 C.適應(yīng)性 D.各異性
19.從會(huì)計(jì)的角度來(lái)說(shuō)，建筑物隨著其年齡的增長(zhǎng)，每年的收益能力都在下降，所以稅法中規(guī)定的折舊年限相對(duì)于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)說(shuō)要( )。
A.長(zhǎng)得多 B.短得多 C.差不多 D.相等
20.由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說(shuō)房地產(chǎn)投資具有( )。
A.保值性 B.增值性 C.貶值性 D.盈利性 陳艷蘭
21.以下關(guān)于房地產(chǎn)投資優(yōu)點(diǎn)的描述中，屬于置業(yè)投資者能夠容忍較低的投資回報(bào)率的原因是( )。
A.相對(duì)較高的收益水平 B.能夠得到稅收方面的好處
C.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 D.能抵消通貨膨脹的影響
22.通常情況下，人們把風(fēng)險(xiǎn)劃分為對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無(wú)法控制的( )和僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的( )。
A.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) B.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
C.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) D.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)、非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)
23.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)又稱為( )，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
A.物價(jià)風(fēng)險(xiǎn) B.貨幣風(fēng)險(xiǎn) C.經(jīng)濟(jì)力風(fēng)險(xiǎn) D.購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)
24.從總體上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，也就是說(shuō)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國(guó)家市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要( )。
A.大得多 B.小得多 C.差不多 D.無(wú)法判斷
25.房地產(chǎn)投資決策以投資者對(duì)( )為基礎(chǔ)，通過密切關(guān)注當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、細(xì)心使用投資分析結(jié)果，來(lái)降低市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)的影響。
A.過去收益估計(jì) B.現(xiàn)在收益估計(jì) C.未來(lái)收益估計(jì) D.長(zhǎng)期收益估計(jì)
26.一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)可分為( )四個(gè)階段。
A.蕭條、危機(jī)與衰退、復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮
B.危機(jī)與衰退、蕭條、復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮
C.復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條
D.復(fù)蘇與發(fā)展、蕭條、危機(jī)與衰退、繁榮
27.以下關(guān)于變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的描述正確的是( )。
A.是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)
B.是指急于將現(xiàn)金兌換為商品時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)
C.是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于升價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)
D.是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)
28.利率調(diào)升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響，以下有關(guān)闡述不正確的是( )。
A.會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損
B.會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數(shù)量
C.會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)
D.會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小
29.或然損失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。防范該風(fēng)險(xiǎn)的辦法是( )。
A.將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司 B.出售所投資的物業(yè)
C.加強(qiáng)物業(yè)管理工作 D.多買幾份財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)
30.比較風(fēng)險(xiǎn)又稱為( )，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險(xiǎn)。
A.成本風(fēng)險(xiǎn) B.機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn) C.成本機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn) D.機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)
31.持有期風(fēng)險(xiǎn)是指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。一股說(shuō)來(lái)，投資項(xiàng)目的生命周期越長(zhǎng)，可能遇到的影響項(xiàng)目收益的不確定性因素就( )。
A.越少 B.越多 C.差不多 D.不變
32.商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個(gè)部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項(xiàng)目所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營(yíng)業(yè)額的( )都來(lái)自該區(qū)域。
A.30%～45% B.40%～55% C.50%～65% D.60%～75%
33.下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的說(shuō)法中,不正確的是( )。
A.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理主要以非收益性物業(yè)為管理對(duì)象
B.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理主要以業(yè)主或投資者為服務(wù)對(duì)象
C.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理強(qiáng)調(diào)策略性價(jià)值管理
D.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理要求物業(yè)管理師具備房地產(chǎn)投資知識(shí)以及選擇投資區(qū)位的能力
34.下列關(guān)于房地產(chǎn)直接投資與間接投資的說(shuō)法中,不正確的是( )。
A. 在直接投資中,投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)與購(gòu)買過程
B.直接投資分為從購(gòu)地開始的開發(fā)投資和面向物業(yè)的置業(yè)投資
C.不論是直接投資還是間接投資,投資者都需要參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理
D.投資于房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押支持證券均屬于間接投資
35.某人購(gòu)買市場(chǎng)上的別墅用于自住的行為，屬于以下哪一種投資行為( )。
A.房地產(chǎn)直接投資中的開發(fā)投資
B.房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資
C.房地產(chǎn)間接投資中的開發(fā)投資
D.房地產(chǎn)間接投資中的置業(yè)投資
(二)多項(xiàng)選擇題(每題2分。每題中的備選項(xiàng)中。有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選每個(gè)選項(xiàng)0.5分)
1.投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財(cái)富化。通過進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得( )。
A.作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù) B.較高的收益 C.資本增值
D.降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn) E.抵抑通貨膨脹的影響
2.開發(fā)投資者主要是賺取開發(fā)利潤(rùn)，其風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)豐厚;置業(yè)投資者則從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，希望獲得( )四個(gè)方向的利益。
A.收益 B.保值 C.增值 D.資信 E.消費(fèi)
3.房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括( )。
A.購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券 B.購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票
C.購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托的股份 D.購(gòu)買收益性良好的國(guó)庫(kù)券
E.購(gòu)買房地產(chǎn)抵押支持證券
4.當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于( )時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。
A.出售 B.出租 C.經(jīng)營(yíng) D.空置 E.閑置
5.下列說(shuō)法中，正確的是( )。
A.房地產(chǎn)置業(yè)投資是以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資
B.房地產(chǎn)置業(yè)投資對(duì)象只能是開發(fā)商新竣工的商品房
C.房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的分為自用和投資兩種
D.房地產(chǎn)直接投資即是指房地產(chǎn)開發(fā)投資
E.房地產(chǎn)置業(yè)投資對(duì)象也可以是舊有物業(yè)
6.投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)點(diǎn)，包括( )。
A.收益相對(duì)穩(wěn)定 B.收益相對(duì)較高 C.投資的流動(dòng)性較好
D.投資收益主要來(lái)源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入
E.REITs的資產(chǎn)或股份比在市場(chǎng)上買賣房地產(chǎn)更容易
7.按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司可以分為( )三種形式。
A.負(fù)債型 B.權(quán)益型 C.抵押型
D.資產(chǎn)型 E.混合型
8.以下屬于房地產(chǎn)投資特性的是( )。
A.位置固定性 B.適應(yīng)性 C.各異性
D.政策影響性 E.相互影響性
9.房地產(chǎn)的位置固定性或不可移動(dòng)性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對(duì)( )都具有吸引力，才能最終獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。
A.開發(fā)商 B.置業(yè)投資者 C.政府 D.租戶 E.中介
10.房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為( )。
A.發(fā)展壽命 B.經(jīng)濟(jì)壽命 C.經(jīng)營(yíng)壽命 D.自然壽命 E.折舊壽命
11.國(guó)外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般情況下，下列說(shuō)法正確的有( )。
A.公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年
B.工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年
C.銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是50年
D.倉(cāng)儲(chǔ)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是60年
E.鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是30年
12.以下能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值的是( )。
A.政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資
B.居住區(qū)旁新建加油站 C.城市快速軌道交通線的建設(shè)
D.城市景觀改造工程 E.大型城市改造項(xiàng)目的實(shí)施
13.以下屬于房地產(chǎn)投資之利的是( )。
A.相對(duì)較高的收益水平 B.能夠得到稅收方面的好處
C.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 D.能抵消通貨膨脹的影響
E.提高投資者的資信等級(jí)
14.以下有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)和不確定性的描述中，正確的有( )。
A.風(fēng)險(xiǎn)和不確定性有顯著的區(qū)別 B.風(fēng)險(xiǎn)涉及到變動(dòng)和可能性
C.變動(dòng)常?？梢杂脴?biāo)準(zhǔn)方差來(lái)表示 D.標(biāo)準(zhǔn)方差越大，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小
E.不確定性的大小可以量化
15.政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要性，各國(guó)政府均對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)倍加關(guān)注，經(jīng)常會(huì)有新的政策措施出臺(tái)，通常包括( )的政策。
A.消費(fèi)者保護(hù) B.住房改革 C.金融
D.土地供給 E.財(cái)政稅收
16.專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動(dòng)。在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，需要投資者在( )等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力。
A.獲取土地使用權(quán) B.規(guī)劃設(shè)計(jì) C.工程管理
D.市場(chǎng)營(yíng)銷 E.項(xiàng)目融資
17.房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制，以下屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是( )。
A.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) C.周期風(fēng)險(xiǎn)
D.政策風(fēng)險(xiǎn) E.利率風(fēng)險(xiǎn)
18.政府對(duì)房地產(chǎn)投資過程中的( )等，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
A.土地供給政策 B.地價(jià)政策 C.稅費(fèi)政策
D.住房政策 E.環(huán)境保護(hù)政策
19.政治風(fēng)險(xiǎn)主要由( )等因素造成，政治風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，不僅會(huì)直接給建筑物造成損害，而且會(huì)引起一系列其他風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害的一種風(fēng)險(xiǎn)。
A.政變或戰(zhàn)爭(zhēng) B.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控 C.外來(lái)侵
D.罷工 E.*
20.在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包括( )。
A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) B.未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)
D.比較風(fēng)險(xiǎn) E.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)
【參考答案】
(一)單項(xiàng)選擇題
1.A2.C3.A4.B5.D6.B7.B8.D9.A10.A11.C12.B13.A14.C15.D16.C17.B18.A
19.B20.B21.D22.A23.D24.A25.C26.C27.D28.B29.C30.D31.B32.D33.A34.C 35.B
(二)多項(xiàng)選擇題
1.ABCDE2.ABCE3.ABCE4.BC5.ACE6.ADE7.BCE8.ABCDE9.ABD10.BD11.ABCD12.ACDE13
第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇
(一)單項(xiàng)選擇題(每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意)
1.房地產(chǎn)投資是指以獲得( )的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。
A.未來(lái) B.現(xiàn)期 C.長(zhǎng)期 D.過去
2.房地產(chǎn)投資的形式可以分為( )。
A.實(shí)物投資和貨幣投資 B.個(gè)人投資和公司投資
C.直接投資和間接投資 D.開發(fā)投資和間接投資
3.( )是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購(gòu)買過程，參與有關(guān)管理工作。
A. 直接投資 B. 間接投資 C. 開發(fā)投資 D. 置業(yè)投資
4.間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的( )的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作。
A.貨幣市場(chǎng) B.證券市場(chǎng) C.資本市場(chǎng) D.交易市場(chǎng)
5.房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從( )開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤(rùn)。
A.征用土地 B.囤積土地 C.開發(fā)土地 D.購(gòu)置土地
6.房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于( )，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。
A.長(zhǎng)期投資 B.短期投資 C.常規(guī)投資 D.特殊投資
7.以下關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的說(shuō)法中，不正確的是( )。
A.房地產(chǎn)投資信托基金是購(gòu)買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司
B.投資者可以直接把資金投入到房地產(chǎn)公司中
C.收入現(xiàn)金流的主要部分將分配給作為投資者的股東
D.本身僅起到一個(gè)投資代理的作用
8.住房抵押貸款證券化興起于( )，經(jīng)過30多年的發(fā)展，已成為美國(guó)、加拿大等發(fā)達(dá)國(guó)家住房金融市場(chǎng)上的重要籌資工具和手段。
A.20世紀(jì)40年代 B.20世紀(jì)50年代
C.20世紀(jì)60年代 D.20世紀(jì)70年代
9.住房抵押貸款證券化是指把( )所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。
A.金融機(jī)構(gòu) B.證券機(jī)構(gòu) C.信托機(jī)構(gòu) D.中介機(jī)構(gòu)
10.所謂“房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置”， 房地產(chǎn)不能脫離周圍環(huán)境而單獨(dú)存在，體現(xiàn)的是房地產(chǎn)投資特性的( )。
A.不可移動(dòng)性 B.政策影響性 C.適應(yīng)性 D.各異性
11.由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，對(duì)未來(lái)的地區(qū)環(huán)境的可能變化和某宗具體物業(yè)的考慮是并重的。通過對(duì)( )的了解和分析，就可以做到正確并有預(yù)見性地選擇投資地點(diǎn)。
A.城市經(jīng)濟(jì) B.城市發(fā)展 C.城市規(guī)劃 D.城市地理
12.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益( )其運(yùn)營(yíng)成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間
A.小于 B.大于 C.不小于 D.不大于
13.以下關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說(shuō)法中，不正確的是( )。
A.房地產(chǎn)自然壽命從地上建筑物開工建設(shè)開始算起
B.房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益
C.房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響
D.房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)
14.一般而言，工業(yè)物業(yè)比商業(yè)物業(yè)變現(xiàn)性差主要是由于所對(duì)應(yīng)物業(yè)的( )所決定的。
A.固定性 B.各異性 C.適應(yīng)性 D.專業(yè)性
15.由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同;兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計(jì)形式的建筑物，也會(huì)由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，這描述的是房地產(chǎn)的( )。
A.專業(yè)管理依賴性 B.相互影響性 C.適應(yīng)性 D.各異性
16.以下不屬于房地產(chǎn)投資之弊的描述是( )。
A.投資數(shù)額巨大 B.投資回收期較長(zhǎng)
C.土地資源稀缺 D.需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)
17.當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，就稱投資有增加收益的潛力;而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，就稱投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。較預(yù)期收益增加的部分，通常被稱為( )。
A.風(fēng)險(xiǎn)收入 B.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬 C.風(fēng)險(xiǎn)損失 D.風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期
18.房地產(chǎn)投資需要估價(jià)師、經(jīng)紀(jì)人、會(huì)計(jì)師、律師等提供專業(yè)服務(wù)，以確保置業(yè)投資總體收益的化，反映的是房地產(chǎn)投資的( )。
A.專業(yè)性 B.市場(chǎng)性 C.適應(yīng)性 D.各異性
19.從會(huì)計(jì)的角度來(lái)說(shuō)，建筑物隨著其年齡的增長(zhǎng)，每年的收益能力都在下降，所以稅法中規(guī)定的折舊年限相對(duì)于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)說(shuō)要( )。
A.長(zhǎng)得多 B.短得多 C.差不多 D.相等
20.由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說(shuō)房地產(chǎn)投資具有( )。
A.保值性 B.增值性 C.貶值性 D.盈利性 陳艷蘭
21.以下關(guān)于房地產(chǎn)投資優(yōu)點(diǎn)的描述中，屬于置業(yè)投資者能夠容忍較低的投資回報(bào)率的原因是( )。
A.相對(duì)較高的收益水平 B.能夠得到稅收方面的好處
C.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 D.能抵消通貨膨脹的影響
22.通常情況下，人們把風(fēng)險(xiǎn)劃分為對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無(wú)法控制的( )和僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的( )。
A.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) B.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
C.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) D.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)、非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)
23.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)又稱為( )，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
A.物價(jià)風(fēng)險(xiǎn) B.貨幣風(fēng)險(xiǎn) C.經(jīng)濟(jì)力風(fēng)險(xiǎn) D.購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)
24.從總體上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，也就是說(shuō)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國(guó)家市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要( )。
A.大得多 B.小得多 C.差不多 D.無(wú)法判斷
25.房地產(chǎn)投資決策以投資者對(duì)( )為基礎(chǔ)，通過密切關(guān)注當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、細(xì)心使用投資分析結(jié)果，來(lái)降低市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)的影響。
A.過去收益估計(jì) B.現(xiàn)在收益估計(jì) C.未來(lái)收益估計(jì) D.長(zhǎng)期收益估計(jì)
26.一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)可分為( )四個(gè)階段。
A.蕭條、危機(jī)與衰退、復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮
B.危機(jī)與衰退、蕭條、復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮
C.復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條
D.復(fù)蘇與發(fā)展、蕭條、危機(jī)與衰退、繁榮
27.以下關(guān)于變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的描述正確的是( )。
A.是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)
B.是指急于將現(xiàn)金兌換為商品時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)
C.是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于升價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)
D.是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)
28.利率調(diào)升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響，以下有關(guān)闡述不正確的是( )。
A.會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損
B.會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數(shù)量
C.會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)
D.會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小
29.或然損失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。防范該風(fēng)險(xiǎn)的辦法是( )。
A.將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司 B.出售所投資的物業(yè)
C.加強(qiáng)物業(yè)管理工作 D.多買幾份財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)
30.比較風(fēng)險(xiǎn)又稱為( )，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險(xiǎn)。
A.成本風(fēng)險(xiǎn) B.機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn) C.成本機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn) D.機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)
31.持有期風(fēng)險(xiǎn)是指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。一股說(shuō)來(lái)，投資項(xiàng)目的生命周期越長(zhǎng)，可能遇到的影響項(xiàng)目收益的不確定性因素就( )。
A.越少 B.越多 C.差不多 D.不變
32.商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個(gè)部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項(xiàng)目所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營(yíng)業(yè)額的( )都來(lái)自該區(qū)域。
A.30%～45% B.40%～55% C.50%～65% D.60%～75%
33.下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的說(shuō)法中,不正確的是( )。
A.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理主要以非收益性物業(yè)為管理對(duì)象
B.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理主要以業(yè)主或投資者為服務(wù)對(duì)象
C.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理強(qiáng)調(diào)策略性價(jià)值管理
D.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理要求物業(yè)管理師具備房地產(chǎn)投資知識(shí)以及選擇投資區(qū)位的能力
34.下列關(guān)于房地產(chǎn)直接投資與間接投資的說(shuō)法中,不正確的是( )。
A. 在直接投資中,投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)與購(gòu)買過程
B.直接投資分為從購(gòu)地開始的開發(fā)投資和面向物業(yè)的置業(yè)投資
C.不論是直接投資還是間接投資,投資者都需要參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理
D.投資于房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押支持證券均屬于間接投資
35.某人購(gòu)買市場(chǎng)上的別墅用于自住的行為，屬于以下哪一種投資行為( )。
A.房地產(chǎn)直接投資中的開發(fā)投資
B.房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資
C.房地產(chǎn)間接投資中的開發(fā)投資
D.房地產(chǎn)間接投資中的置業(yè)投資
(二)多項(xiàng)選擇題(每題2分。每題中的備選項(xiàng)中。有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選每個(gè)選項(xiàng)0.5分)
1.投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財(cái)富化。通過進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得( )。
A.作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù) B.較高的收益 C.資本增值
D.降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn) E.抵抑通貨膨脹的影響
2.開發(fā)投資者主要是賺取開發(fā)利潤(rùn)，其風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)豐厚;置業(yè)投資者則從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，希望獲得( )四個(gè)方向的利益。
A.收益 B.保值 C.增值 D.資信 E.消費(fèi)
3.房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括( )。
A.購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券 B.購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票
C.購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托的股份 D.購(gòu)買收益性良好的國(guó)庫(kù)券
E.購(gòu)買房地產(chǎn)抵押支持證券
4.當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于( )時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。
A.出售 B.出租 C.經(jīng)營(yíng) D.空置 E.閑置
5.下列說(shuō)法中，正確的是( )。
A.房地產(chǎn)置業(yè)投資是以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資
B.房地產(chǎn)置業(yè)投資對(duì)象只能是開發(fā)商新竣工的商品房
C.房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的分為自用和投資兩種
D.房地產(chǎn)直接投資即是指房地產(chǎn)開發(fā)投資
E.房地產(chǎn)置業(yè)投資對(duì)象也可以是舊有物業(yè)
6.投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)點(diǎn)，包括( )。
A.收益相對(duì)穩(wěn)定 B.收益相對(duì)較高 C.投資的流動(dòng)性較好
D.投資收益主要來(lái)源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入
E.REITs的資產(chǎn)或股份比在市場(chǎng)上買賣房地產(chǎn)更容易
7.按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司可以分為( )三種形式。
A.負(fù)債型 B.權(quán)益型 C.抵押型
D.資產(chǎn)型 E.混合型
8.以下屬于房地產(chǎn)投資特性的是( )。
A.位置固定性 B.適應(yīng)性 C.各異性
D.政策影響性 E.相互影響性
9.房地產(chǎn)的位置固定性或不可移動(dòng)性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對(duì)( )都具有吸引力，才能最終獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。
A.開發(fā)商 B.置業(yè)投資者 C.政府 D.租戶 E.中介
10.房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為( )。
A.發(fā)展壽命 B.經(jīng)濟(jì)壽命 C.經(jīng)營(yíng)壽命 D.自然壽命 E.折舊壽命
11.國(guó)外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般情況下，下列說(shuō)法正確的有( )。
A.公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年
B.工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年
C.銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是50年
D.倉(cāng)儲(chǔ)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是60年
E.鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是30年
12.以下能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值的是( )。
A.政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資
B.居住區(qū)旁新建加油站 C.城市快速軌道交通線的建設(shè)
D.城市景觀改造工程 E.大型城市改造項(xiàng)目的實(shí)施
13.以下屬于房地產(chǎn)投資之利的是( )。
A.相對(duì)較高的收益水平 B.能夠得到稅收方面的好處
C.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 D.能抵消通貨膨脹的影響
E.提高投資者的資信等級(jí)
14.以下有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)和不確定性的描述中，正確的有( )。
A.風(fēng)險(xiǎn)和不確定性有顯著的區(qū)別 B.風(fēng)險(xiǎn)涉及到變動(dòng)和可能性
C.變動(dòng)常?？梢杂脴?biāo)準(zhǔn)方差來(lái)表示 D.標(biāo)準(zhǔn)方差越大，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小
E.不確定性的大小可以量化
15.政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要性，各國(guó)政府均對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)倍加關(guān)注，經(jīng)常會(huì)有新的政策措施出臺(tái)，通常包括( )的政策。
A.消費(fèi)者保護(hù) B.住房改革 C.金融
D.土地供給 E.財(cái)政稅收
16.專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動(dòng)。在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，需要投資者在( )等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力。
A.獲取土地使用權(quán) B.規(guī)劃設(shè)計(jì) C.工程管理
D.市場(chǎng)營(yíng)銷 E.項(xiàng)目融資
17.房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制，以下屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是( )。
A.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) C.周期風(fēng)險(xiǎn)
D.政策風(fēng)險(xiǎn) E.利率風(fēng)險(xiǎn)
18.政府對(duì)房地產(chǎn)投資過程中的( )等，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
A.土地供給政策 B.地價(jià)政策 C.稅費(fèi)政策
D.住房政策 E.環(huán)境保護(hù)政策
19.政治風(fēng)險(xiǎn)主要由( )等因素造成，政治風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，不僅會(huì)直接給建筑物造成損害，而且會(huì)引起一系列其他風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害的一種風(fēng)險(xiǎn)。
A.政變或戰(zhàn)爭(zhēng) B.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控 C.外來(lái)侵
D.罷工 E.*
20.在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包括( )。
A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) B.未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)
D.比較風(fēng)險(xiǎn) E.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)
【參考答案】
(一)單項(xiàng)選擇題
1.A2.C3.A4.B5.D6.B7.B8.D9.A10.A11.C12.B13.A14.C15.D16.C17.B18.A
19.B20.B21.D22.A23.D24.A25.C26.C27.D28.B29.C30.D31.B32.D33.A34.C 35.B
(二)多項(xiàng)選擇題
1.ABCDE2.ABCE3.ABCE4.BC5.ACE6.ADE7.BCE8.ABCDE9.ABD10.BD11.ABCD12.ACDE13