第二章物業(yè)管理服務(wù)
★★★物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)：
1. 物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性
2. 物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性。物業(yè)管理服務(wù)的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性。在此情況下，物業(yè)服務(wù)合同成為衡量物業(yè)管理企業(yè)是否正確履行義務(wù)的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。
3. 物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí)性和無(wú)形性。物業(yè)管理服務(wù)并不存在流通環(huán)節(jié)，且生產(chǎn)和消費(fèi)處于同一過(guò)程之中。
4. 物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長(zhǎng)期性。
★★★物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容：
(一)物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容：
1.房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理;
2.房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理;
3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理;
4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù);
5.物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù);
6.物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù);
7.物業(yè)檔案資料的管理;
8.專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)。
(二)物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)：
1.提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，并不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù);
2.合同以外的服務(wù)事項(xiàng)需由特定的業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行約定;
3.物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)是一種有償服務(wù)。
★★物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。2004年物業(yè)管理協(xié)會(huì)印發(fā)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》
(一) 標(biāo)準(zhǔn)的主要內(nèi)容
(二) 使用標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題：1.高檔商品住宅不適用本標(biāo)準(zhǔn);2.標(biāo)準(zhǔn)由高到低設(shè)定三個(gè)服務(wù)等級(jí)(一級(jí)、二級(jí)、三級(jí));3.標(biāo)準(zhǔn)以外的其他服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商約定;3。對(duì)于不同的住宅小區(qū)分情況選擇相應(yīng)的服務(wù)等級(jí)。
★★物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則：合理、公開、收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)
★★物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式：政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)(物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法不再規(guī)定政府定價(jià)形式，僅采取政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行管理)
★政府定價(jià)方式的弊端：1。不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量;2。制約了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán);3。因定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生了大量矛盾;4。政府核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展。
★★★物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的具體方式：由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際情況和管理要求，制定物業(yè)管理服務(wù)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，然后由有定價(jià)權(quán)限的價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，測(cè)算出各個(gè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)格及其浮動(dòng)幅度。各物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和價(jià)格浮動(dòng)幅度，結(jié)合本物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整因素，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
★★★物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式與成本構(gòu)成
(一)包干制(盈虧自負(fù))-：指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅金和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。
(二)酬金制：指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)支出僅屬代管性質(zhì)，不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
★酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：1。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況;2。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù);3。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會(huì)按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。
★★物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成：
1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
6、辦公費(fèi)用;
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
★★物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和督促
1. 非業(yè)主使用人的交費(fèi)責(zé)任。條例規(guī)定業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，即使存在這一約定，業(yè)主仍然負(fù)連帶繳納責(zé)任。所謂連帶繳納責(zé)任是指當(dāng)物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納的約定時(shí)，業(yè)主仍負(fù)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)可以直接請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
2. 未交付房屋的交費(fèi)主體。條例規(guī)定，己竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
3. 業(yè)主委員會(huì)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的督促義務(wù)。條例和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法均明確規(guī)定：對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。對(duì)于拒不交費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依法追繳，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費(fèi)。
★物業(yè)服務(wù)合同
1.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主確定聘用關(guān)系的法律形式是雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
2.物業(yè)服務(wù)合同是確立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù);
3.物業(yè)服務(wù)合同屬于民事合同的范疇，在合同法中屬“無(wú)名合同”;
4.條例明確的將業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的合同定義為物業(yè)服務(wù)合同。
5.根據(jù)不同物業(yè)管理階段和不同的簽約主體，現(xiàn)實(shí)存在兩種物業(yè)服務(wù)合同：一種是在前期物業(yè)管理階段，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同;另一種是業(yè)主或業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。
★★物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)具備的主要內(nèi)容：
1. 物業(yè)管理事項(xiàng);2。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量;3。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;4。雙方的權(quán)利義務(wù);5。專項(xiàng)維修資金的管理與使用;6。物業(yè)管理用房;7。合同期限;8。違約責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同除需明確以上八項(xiàng)內(nèi)容外，還應(yīng)包括當(dāng)事人雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)需要商定的其他條款，如約定合同生效的條件、解除合同的損失賠償、免責(zé)條款約定、合同履行爭(zhēng)議的解決方式等。
★關(guān)于物業(yè)管理資料的移交問(wèn)題條例作出如下規(guī)定：1。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理驗(yàn)收手續(xù)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料;2。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理資料交還給業(yè)主委員會(huì);3。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。
★★★前期物業(yè)服務(wù)合同
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同的特征：1。具有過(guò)渡性;2。由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂;3。是要式合同。(要式合同指法律要求必須具備一定形式的合同。)
(二)前期物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)效：條例規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。(即：1。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;2。前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止條件的合同)
(三)前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容：1。合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況;2。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量;3。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式;4。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的內(nèi)容;5。物業(yè)的承接查驗(yàn);6。物業(yè)的使用與縱護(hù);7。專項(xiàng)維修資金;8。違約責(zé)任;9。其他事項(xiàng)
★★物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)
(一)物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù)
(1)。業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要表現(xiàn)：1。侵占公共場(chǎng)地，私搭亂建，損害居住環(huán)境;2。建規(guī)裝修，拆改房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施，造成財(cái)產(chǎn)損害和安全隱患;3。安裝設(shè)備設(shè)施，侵犯相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益;4。違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物，損害環(huán)境，影響相鄰業(yè)主生活;5。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)污染環(huán)境、噪音超標(biāo)，給相鄰業(yè)主生活與經(jīng)營(yíng)造成損害;6。使用房屋、陽(yáng)臺(tái)荷載超標(biāo)，給相鄰業(yè)主造成安全隱患;7。使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危險(xiǎn)物品，給相鄰來(lái)主造成安全隱患;8。占用房屋共用露臺(tái)、門廳或公共通道，影響他人使用和通行;9。阻撓、妨礙或者拒絕配合物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施正常的房屋修繕，損害相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益;10。其他損害公共秩序和違反業(yè)主公約及物業(yè)管理區(qū)域規(guī)章制度的行為。
(2).維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式：履行告知義務(wù)、履行制止義務(wù)、履行報(bào)告義務(wù)。
(3)。業(yè)主違反物業(yè)管理秩序的法律責(zé)任：侵權(quán)責(zé)任
(二)物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù)
(1)。物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的義務(wù)。條例首先強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理企業(yè)在安全防范工作中的地位，是協(xié)助相關(guān)主管部門做好安全防范工作，而不是對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作全面負(fù)責(zé);其次在發(fā)生安全事故時(shí)物業(yè)公司要履行三項(xiàng)義務(wù)：1。立即采取應(yīng)急措施，避免擴(kuò)大損失;2。及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告事故;3。協(xié)助做好救助工作。
(2)。物業(yè)保安人員的職責(zé)。物業(yè)保安人員的主要職責(zé)是維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序，為業(yè)主提供良好的生活環(huán)境。
★★物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任：條例規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！?BR> 這句話可以這樣理解：1。對(duì)不履行合同約定，造成業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)損害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任，而非法定責(zé)任;2。不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為既然實(shí)施了物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)當(dāng)保障業(yè)主的財(cái)產(chǎn)和人身安全，對(duì)業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到的人身和財(cái)產(chǎn)的損害，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)完全的法律責(zé)任(主要是民事責(zé)任)，物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任有一個(gè)前提條件，就是物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定;3。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同中的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，“依法”承擔(dān)的是“相應(yīng)”的法律責(zé)任。所謂相應(yīng)即：根據(jù)不同的情況，承擔(dān)不同類型的責(zé)任;根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的不同約定，承擔(dān)不同的責(zé)任。
★★★物業(yè)使用與維護(hù)中的相關(guān)規(guī)定：
一、 公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變。對(duì)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的情況，當(dāng)事人必須依照法律程序進(jìn)行，通過(guò)向規(guī)劃部門提出申請(qǐng)，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施;條例要求業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法向規(guī)劃部門辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)，以便物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)調(diào)整管理方案;物業(yè)管理企業(yè)無(wú)權(quán)決定改變公共建筑和共用設(shè)施用途，確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論同意后，由業(yè)主委員會(huì)依法辦理有關(guān)行政審批手續(xù)。
二、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場(chǎng)地不得擅自占用與挖掘。
三、 公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
四、 業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范。裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)利的行使應(yīng)以不損害他人利益和社會(huì)公共利益為前提;條例規(guī)定了業(yè)主裝修房屋前對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的告知義務(wù);同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)在知道業(yè)主裝修后應(yīng)當(dāng)將相關(guān)禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。
五、 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金(1。收益來(lái)源于利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得，應(yīng)該主要用于其維修養(yǎng)護(hù);2.住宅專項(xiàng)維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”，由全體業(yè)主按照產(chǎn)權(quán)份額分期繳納，一旦急需時(shí)所需數(shù)量巨大，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金有利于及時(shí)籌備所需資金);利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的前提是，必須符合國(guó)家、地方有關(guān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全使用、管理等相關(guān)要求及規(guī)定。
★★★物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)：
1. 物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性
2. 物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性。物業(yè)管理服務(wù)的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性。在此情況下，物業(yè)服務(wù)合同成為衡量物業(yè)管理企業(yè)是否正確履行義務(wù)的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。
3. 物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí)性和無(wú)形性。物業(yè)管理服務(wù)并不存在流通環(huán)節(jié)，且生產(chǎn)和消費(fèi)處于同一過(guò)程之中。
4. 物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長(zhǎng)期性。
★★★物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容：
(一)物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容：
1.房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理;
2.房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理;
3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理;
4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù);
5.物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù);
6.物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù);
7.物業(yè)檔案資料的管理;
8.專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)。
(二)物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)：
1.提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，并不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù);
2.合同以外的服務(wù)事項(xiàng)需由特定的業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行約定;
3.物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)是一種有償服務(wù)。
★★物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。2004年物業(yè)管理協(xié)會(huì)印發(fā)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》
(一) 標(biāo)準(zhǔn)的主要內(nèi)容
(二) 使用標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題：1.高檔商品住宅不適用本標(biāo)準(zhǔn);2.標(biāo)準(zhǔn)由高到低設(shè)定三個(gè)服務(wù)等級(jí)(一級(jí)、二級(jí)、三級(jí));3.標(biāo)準(zhǔn)以外的其他服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商約定;3。對(duì)于不同的住宅小區(qū)分情況選擇相應(yīng)的服務(wù)等級(jí)。
★★物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則：合理、公開、收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)
★★物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式：政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)(物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法不再規(guī)定政府定價(jià)形式，僅采取政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行管理)
★政府定價(jià)方式的弊端：1。不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量;2。制約了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán);3。因定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生了大量矛盾;4。政府核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展。
★★★物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的具體方式：由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際情況和管理要求，制定物業(yè)管理服務(wù)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，然后由有定價(jià)權(quán)限的價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，測(cè)算出各個(gè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)格及其浮動(dòng)幅度。各物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和價(jià)格浮動(dòng)幅度，結(jié)合本物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整因素，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
★★★物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式與成本構(gòu)成
(一)包干制(盈虧自負(fù))-：指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅金和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。
(二)酬金制：指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)支出僅屬代管性質(zhì)，不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
★酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：1。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況;2。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù);3。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會(huì)按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。
★★物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成：
1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
6、辦公費(fèi)用;
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
★★物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和督促
1. 非業(yè)主使用人的交費(fèi)責(zé)任。條例規(guī)定業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，即使存在這一約定，業(yè)主仍然負(fù)連帶繳納責(zé)任。所謂連帶繳納責(zé)任是指當(dāng)物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納的約定時(shí)，業(yè)主仍負(fù)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)可以直接請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
2. 未交付房屋的交費(fèi)主體。條例規(guī)定，己竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
3. 業(yè)主委員會(huì)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的督促義務(wù)。條例和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法均明確規(guī)定：對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。對(duì)于拒不交費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依法追繳，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費(fèi)。
★物業(yè)服務(wù)合同
1.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主確定聘用關(guān)系的法律形式是雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
2.物業(yè)服務(wù)合同是確立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù);
3.物業(yè)服務(wù)合同屬于民事合同的范疇，在合同法中屬“無(wú)名合同”;
4.條例明確的將業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的合同定義為物業(yè)服務(wù)合同。
5.根據(jù)不同物業(yè)管理階段和不同的簽約主體，現(xiàn)實(shí)存在兩種物業(yè)服務(wù)合同：一種是在前期物業(yè)管理階段，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同;另一種是業(yè)主或業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。
★★物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)具備的主要內(nèi)容：
1. 物業(yè)管理事項(xiàng);2。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量;3。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;4。雙方的權(quán)利義務(wù);5。專項(xiàng)維修資金的管理與使用;6。物業(yè)管理用房;7。合同期限;8。違約責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同除需明確以上八項(xiàng)內(nèi)容外，還應(yīng)包括當(dāng)事人雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)需要商定的其他條款，如約定合同生效的條件、解除合同的損失賠償、免責(zé)條款約定、合同履行爭(zhēng)議的解決方式等。
★關(guān)于物業(yè)管理資料的移交問(wèn)題條例作出如下規(guī)定：1。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理驗(yàn)收手續(xù)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料;2。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理資料交還給業(yè)主委員會(huì);3。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。
★★★前期物業(yè)服務(wù)合同
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同的特征：1。具有過(guò)渡性;2。由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂;3。是要式合同。(要式合同指法律要求必須具備一定形式的合同。)
(二)前期物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)效：條例規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。(即：1。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;2。前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止條件的合同)
(三)前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容：1。合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況;2。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量;3。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式;4。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的內(nèi)容;5。物業(yè)的承接查驗(yàn);6。物業(yè)的使用與縱護(hù);7。專項(xiàng)維修資金;8。違約責(zé)任;9。其他事項(xiàng)
★★物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)
(一)物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù)
(1)。業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要表現(xiàn)：1。侵占公共場(chǎng)地，私搭亂建，損害居住環(huán)境;2。建規(guī)裝修，拆改房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施，造成財(cái)產(chǎn)損害和安全隱患;3。安裝設(shè)備設(shè)施，侵犯相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益;4。違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物，損害環(huán)境，影響相鄰業(yè)主生活;5。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)污染環(huán)境、噪音超標(biāo)，給相鄰業(yè)主生活與經(jīng)營(yíng)造成損害;6。使用房屋、陽(yáng)臺(tái)荷載超標(biāo)，給相鄰業(yè)主造成安全隱患;7。使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危險(xiǎn)物品，給相鄰來(lái)主造成安全隱患;8。占用房屋共用露臺(tái)、門廳或公共通道，影響他人使用和通行;9。阻撓、妨礙或者拒絕配合物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施正常的房屋修繕，損害相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益;10。其他損害公共秩序和違反業(yè)主公約及物業(yè)管理區(qū)域規(guī)章制度的行為。
(2).維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式：履行告知義務(wù)、履行制止義務(wù)、履行報(bào)告義務(wù)。
(3)。業(yè)主違反物業(yè)管理秩序的法律責(zé)任：侵權(quán)責(zé)任
(二)物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù)
(1)。物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的義務(wù)。條例首先強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理企業(yè)在安全防范工作中的地位，是協(xié)助相關(guān)主管部門做好安全防范工作，而不是對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作全面負(fù)責(zé);其次在發(fā)生安全事故時(shí)物業(yè)公司要履行三項(xiàng)義務(wù)：1。立即采取應(yīng)急措施，避免擴(kuò)大損失;2。及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告事故;3。協(xié)助做好救助工作。
(2)。物業(yè)保安人員的職責(zé)。物業(yè)保安人員的主要職責(zé)是維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序，為業(yè)主提供良好的生活環(huán)境。
★★物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任：條例規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！?BR> 這句話可以這樣理解：1。對(duì)不履行合同約定，造成業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)損害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任，而非法定責(zé)任;2。不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為既然實(shí)施了物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)當(dāng)保障業(yè)主的財(cái)產(chǎn)和人身安全，對(duì)業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到的人身和財(cái)產(chǎn)的損害，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)完全的法律責(zé)任(主要是民事責(zé)任)，物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任有一個(gè)前提條件，就是物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定;3。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同中的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，“依法”承擔(dān)的是“相應(yīng)”的法律責(zé)任。所謂相應(yīng)即：根據(jù)不同的情況，承擔(dān)不同類型的責(zé)任;根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的不同約定，承擔(dān)不同的責(zé)任。
★★★物業(yè)使用與維護(hù)中的相關(guān)規(guī)定：
一、 公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變。對(duì)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的情況，當(dāng)事人必須依照法律程序進(jìn)行，通過(guò)向規(guī)劃部門提出申請(qǐng)，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施;條例要求業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法向規(guī)劃部門辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)，以便物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)調(diào)整管理方案;物業(yè)管理企業(yè)無(wú)權(quán)決定改變公共建筑和共用設(shè)施用途，確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論同意后，由業(yè)主委員會(huì)依法辦理有關(guān)行政審批手續(xù)。
二、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場(chǎng)地不得擅自占用與挖掘。
三、 公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
四、 業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范。裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)利的行使應(yīng)以不損害他人利益和社會(huì)公共利益為前提;條例規(guī)定了業(yè)主裝修房屋前對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的告知義務(wù);同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)在知道業(yè)主裝修后應(yīng)當(dāng)將相關(guān)禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。
五、 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金(1。收益來(lái)源于利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得，應(yīng)該主要用于其維修養(yǎng)護(hù);2.住宅專項(xiàng)維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”，由全體業(yè)主按照產(chǎn)權(quán)份額分期繳納，一旦急需時(shí)所需數(shù)量巨大，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金有利于及時(shí)籌備所需資金);利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的前提是，必須符合國(guó)家、地方有關(guān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全使用、管理等相關(guān)要求及規(guī)定。