地役權(quán)
地役權(quán)的概念(★)
《物權(quán)法》
第一百五十六條 地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。
前款所稱他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地。
1.概念與特征。地役權(quán)，是以他人不動產(chǎn)供自己的不動產(chǎn)便利之用的用益物權(quán)。地役權(quán)具有以下特征：①地役權(quán)同時涉及需役地和供役地，是通過在供役地上設立負擔來滿足需役地之便利的權(quán)利。②權(quán)利主體的廣泛性。地役權(quán)人可以是不動產(chǎn)的所有人、建設用地使用權(quán)人、土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人、承租人。③內(nèi)容的意定性。地役權(quán)素有“類型法定，內(nèi)容意定”之名。④客體亦具廣泛性。地役權(quán)的客體即供役地包括他人的土地、房屋、空間。
2.地役權(quán)與相鄰關(guān)系。相鄰關(guān)系，指依據(jù)法律規(guī)定，兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)“所有人”或“使用人”，在行使不動產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的過程中，彼此應當給予必要便利或者接受一定限制而發(fā)生的權(quán)利義務關(guān)系。相鄰關(guān)系的實質(zhì)是相鄰的不動產(chǎn)所有人或使用人(主要包括用益物權(quán)人、承租人)一方權(quán)利的延伸和擴張，以及與此相伴隨的另一方權(quán)利受到的限制。權(quán)利擴張一方依據(jù)相鄰關(guān)系所得主張的權(quán)利，一般稱為“相鄰權(quán)”。相鄰權(quán)不是一種獨立的物權(quán)，而是一種受保護的法益。
【概念辨析】 【相鄰權(quán)】VS【地役權(quán)】基于相鄰關(guān)系可產(chǎn)生相鄰權(quán)，相鄰權(quán)與地役權(quán)均涉及兩個不動產(chǎn)權(quán)利之間的關(guān)系，具有相似性，但區(qū)別是主要的。二者的區(qū)別如下：①相鄰權(quán)基于法律規(guī)定產(chǎn)生;地役權(quán)主要通過約定產(chǎn)生。②相鄰權(quán)是不動產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)的延伸與擴張，非獨立的物權(quán);地役權(quán)是獨立的用益物權(quán)。③相鄰權(quán)的內(nèi)容是請求相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人提供“最低限度”的便利(如“袋地”通行權(quán);采光權(quán));地役權(quán)所能提供的便利的內(nèi)容，概由當事人約定，只要不違反公序良俗，即按照約定確定地役權(quán)的內(nèi)容。④相鄰權(quán)的取得均為無償;地役權(quán)的取得有償無償均可。⑤相鄰關(guān)系規(guī)則主要是裁判規(guī)范，往往是在發(fā)生糾紛后才發(fā)揮作用;地役權(quán)規(guī)則主要是行為規(guī)范(當然在發(fā)生糾紛后也是裁判規(guī)范)。
地役權(quán)的取得(★★)
1.地役權(quán)的設立。指通過合同設立地役權(quán)。這是考試的重點，須說明者有三：①根據(jù)《物權(quán)法》第158條的規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設立，不需要登記;但未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。需強調(diào)：所謂不得對抗善意第三人，指不能對抗取得供役地權(quán)利的善意第三人(此點在物權(quán)變動一章已作強調(diào))。②根據(jù)《物權(quán)法》第161條，約定的地役權(quán)的期限不得超過需役地和供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)的剩余期限。③根據(jù)《物權(quán)法》第163條，土地上已設立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，需役地或者供役地的土地所有權(quán)人不得設立地役權(quán)。
2.地役權(quán)合同的法定解除。根據(jù)《物權(quán)法》第168條的規(guī)定，在下列兩種情況下，供役地權(quán)利人享有法定解除權(quán)，地役權(quán)合同一經(jīng)解除，地役權(quán)消滅：①地役權(quán)人濫用地役權(quán)的;②地役權(quán)人未按照約定支付到期費用，在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告后仍未支付的。
3.地役權(quán)的法定取得與法定負擔?！段餀?quán)法》第162條規(guī)定：“土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負擔地役權(quán)的，設立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負擔已設立的地役權(quán)。”(見【例1】與【例2】)
【例1】甲村有一養(yǎng)雞場通行不便，便在乙村的土地上設立了通行地役權(quán)。此后，甲村將該養(yǎng)雞場承包給丙。①丙法定取得地役權(quán)，有權(quán)繼續(xù)在乙村的土地上通行。②該地役權(quán)是否登記，對丙法定取得地役權(quán)不生影響。
【例2】甲村在乙村的一個水庫上設立取水地役權(quán)，約定每年取水1萬噸，甲村每年支付乙村2000元。此后，乙村經(jīng)村民表決，將該水庫承包給丁。①丁法定負擔甲村的取水地役權(quán)。②若地役權(quán)沒有登記，則善意的丁就不負擔該地役權(quán)。這和地役權(quán)的法定取得并不相同。
地役權(quán)的從屬性(★★★)
《物權(quán)法》
第一百六十四條 地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。
第一百六十五條 地役權(quán)不得單獨抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)等抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
地役權(quán)雖為用益物權(quán)，但其功能在于為了需役地的便利，故地役權(quán)具有從屬性，從屬于需役地的所有權(quán)、用益物權(quán)(甚至是租賃權(quán))。地役權(quán)的從屬性規(guī)定在《物權(quán)法》第164條和第165條?？煞纸鉃樗膶雍x：①地役權(quán)不得與需役地權(quán)利(所有權(quán)、建設用地使用權(quán))分離而單獨轉(zhuǎn)讓(見【例3】)。②地役權(quán)不得與需役地權(quán)利(所有權(quán)、建設用地使用權(quán))分離而單獨抵押。③需役地權(quán)利(所有權(quán)、建設用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán))轉(zhuǎn)讓的，只要讓與人與受讓人無相反約定，受讓人同時取得地役權(quán)。④曾經(jīng)的地役權(quán)人，若完全喪失對需役地的權(quán)利(所有權(quán)、建設用地使用權(quán)等)，其地役權(quán)(因無所附麗)消滅(參見下文所述2007年試卷三第12題)。
【例3】建設用地使用權(quán)人甲為了通行方便，在乙的土地上設立通行地役權(quán)。①假設甲僅將地役權(quán)轉(zhuǎn)讓被丙，轉(zhuǎn)讓無效，甲仍享有地役權(quán)。②假設甲僅將建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙，丙僅取得建設用地使用權(quán)，不能取得地役權(quán)。地役權(quán)消滅。③假設甲將建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙，將地役權(quán)轉(zhuǎn)給丁。則丙僅取得建設用地使用權(quán)，對丁的轉(zhuǎn)讓無效，該地役權(quán)消滅。
地役權(quán)的不可分性(★★★)
《物權(quán)法》
第一百六十六條 需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時享有地役權(quán)。
第一百六十七條 供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。
地役權(quán)還具有不可分性。地役權(quán)及于需役地的全部，也及于供役地的全部，不因需役地或者供役地的分割而受影響。地役權(quán)的不可分性乃其從屬性的延伸，包含以下內(nèi)容：
1.地役權(quán)不受需役地部分轉(zhuǎn)讓的影響。根據(jù)《物權(quán)法》第166條，需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)“部分轉(zhuǎn)讓”時，轉(zhuǎn)讓部分“涉及”地役權(quán)的，受讓人“同時享有”地役權(quán)。須注意：此情形下，地役權(quán)是否登記在所不問。
2.地役權(quán)不受供役地部分轉(zhuǎn)讓的影響。根據(jù)《物權(quán)法》第167條，供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)“部分轉(zhuǎn)讓”時，轉(zhuǎn)讓部分“涉及”地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人“具有約束力”。須注意：在此情形下，若地役權(quán)未登記，供役地部分轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)不得對抗善意第三人。
地役權(quán)的概念(★)
《物權(quán)法》
第一百五十六條 地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。
前款所稱他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地。
1.概念與特征。地役權(quán)，是以他人不動產(chǎn)供自己的不動產(chǎn)便利之用的用益物權(quán)。地役權(quán)具有以下特征：①地役權(quán)同時涉及需役地和供役地，是通過在供役地上設立負擔來滿足需役地之便利的權(quán)利。②權(quán)利主體的廣泛性。地役權(quán)人可以是不動產(chǎn)的所有人、建設用地使用權(quán)人、土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人、承租人。③內(nèi)容的意定性。地役權(quán)素有“類型法定，內(nèi)容意定”之名。④客體亦具廣泛性。地役權(quán)的客體即供役地包括他人的土地、房屋、空間。
2.地役權(quán)與相鄰關(guān)系。相鄰關(guān)系，指依據(jù)法律規(guī)定，兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)“所有人”或“使用人”，在行使不動產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的過程中，彼此應當給予必要便利或者接受一定限制而發(fā)生的權(quán)利義務關(guān)系。相鄰關(guān)系的實質(zhì)是相鄰的不動產(chǎn)所有人或使用人(主要包括用益物權(quán)人、承租人)一方權(quán)利的延伸和擴張，以及與此相伴隨的另一方權(quán)利受到的限制。權(quán)利擴張一方依據(jù)相鄰關(guān)系所得主張的權(quán)利，一般稱為“相鄰權(quán)”。相鄰權(quán)不是一種獨立的物權(quán)，而是一種受保護的法益。
【概念辨析】 【相鄰權(quán)】VS【地役權(quán)】基于相鄰關(guān)系可產(chǎn)生相鄰權(quán)，相鄰權(quán)與地役權(quán)均涉及兩個不動產(chǎn)權(quán)利之間的關(guān)系，具有相似性，但區(qū)別是主要的。二者的區(qū)別如下：①相鄰權(quán)基于法律規(guī)定產(chǎn)生;地役權(quán)主要通過約定產(chǎn)生。②相鄰權(quán)是不動產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)的延伸與擴張，非獨立的物權(quán);地役權(quán)是獨立的用益物權(quán)。③相鄰權(quán)的內(nèi)容是請求相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人提供“最低限度”的便利(如“袋地”通行權(quán);采光權(quán));地役權(quán)所能提供的便利的內(nèi)容，概由當事人約定，只要不違反公序良俗，即按照約定確定地役權(quán)的內(nèi)容。④相鄰權(quán)的取得均為無償;地役權(quán)的取得有償無償均可。⑤相鄰關(guān)系規(guī)則主要是裁判規(guī)范，往往是在發(fā)生糾紛后才發(fā)揮作用;地役權(quán)規(guī)則主要是行為規(guī)范(當然在發(fā)生糾紛后也是裁判規(guī)范)。
地役權(quán)的取得(★★)
1.地役權(quán)的設立。指通過合同設立地役權(quán)。這是考試的重點，須說明者有三：①根據(jù)《物權(quán)法》第158條的規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設立，不需要登記;但未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。需強調(diào)：所謂不得對抗善意第三人，指不能對抗取得供役地權(quán)利的善意第三人(此點在物權(quán)變動一章已作強調(diào))。②根據(jù)《物權(quán)法》第161條，約定的地役權(quán)的期限不得超過需役地和供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)的剩余期限。③根據(jù)《物權(quán)法》第163條，土地上已設立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，需役地或者供役地的土地所有權(quán)人不得設立地役權(quán)。
2.地役權(quán)合同的法定解除。根據(jù)《物權(quán)法》第168條的規(guī)定，在下列兩種情況下，供役地權(quán)利人享有法定解除權(quán)，地役權(quán)合同一經(jīng)解除，地役權(quán)消滅：①地役權(quán)人濫用地役權(quán)的;②地役權(quán)人未按照約定支付到期費用，在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告后仍未支付的。
3.地役權(quán)的法定取得與法定負擔?！段餀?quán)法》第162條規(guī)定：“土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負擔地役權(quán)的，設立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負擔已設立的地役權(quán)。”(見【例1】與【例2】)
【例1】甲村有一養(yǎng)雞場通行不便，便在乙村的土地上設立了通行地役權(quán)。此后，甲村將該養(yǎng)雞場承包給丙。①丙法定取得地役權(quán)，有權(quán)繼續(xù)在乙村的土地上通行。②該地役權(quán)是否登記，對丙法定取得地役權(quán)不生影響。
【例2】甲村在乙村的一個水庫上設立取水地役權(quán)，約定每年取水1萬噸，甲村每年支付乙村2000元。此后，乙村經(jīng)村民表決，將該水庫承包給丁。①丁法定負擔甲村的取水地役權(quán)。②若地役權(quán)沒有登記，則善意的丁就不負擔該地役權(quán)。這和地役權(quán)的法定取得并不相同。
地役權(quán)的從屬性(★★★)
《物權(quán)法》
第一百六十四條 地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。
第一百六十五條 地役權(quán)不得單獨抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)等抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
地役權(quán)雖為用益物權(quán)，但其功能在于為了需役地的便利，故地役權(quán)具有從屬性，從屬于需役地的所有權(quán)、用益物權(quán)(甚至是租賃權(quán))。地役權(quán)的從屬性規(guī)定在《物權(quán)法》第164條和第165條?？煞纸鉃樗膶雍x：①地役權(quán)不得與需役地權(quán)利(所有權(quán)、建設用地使用權(quán))分離而單獨轉(zhuǎn)讓(見【例3】)。②地役權(quán)不得與需役地權(quán)利(所有權(quán)、建設用地使用權(quán))分離而單獨抵押。③需役地權(quán)利(所有權(quán)、建設用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán))轉(zhuǎn)讓的，只要讓與人與受讓人無相反約定，受讓人同時取得地役權(quán)。④曾經(jīng)的地役權(quán)人，若完全喪失對需役地的權(quán)利(所有權(quán)、建設用地使用權(quán)等)，其地役權(quán)(因無所附麗)消滅(參見下文所述2007年試卷三第12題)。
【例3】建設用地使用權(quán)人甲為了通行方便，在乙的土地上設立通行地役權(quán)。①假設甲僅將地役權(quán)轉(zhuǎn)讓被丙，轉(zhuǎn)讓無效，甲仍享有地役權(quán)。②假設甲僅將建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙，丙僅取得建設用地使用權(quán)，不能取得地役權(quán)。地役權(quán)消滅。③假設甲將建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙，將地役權(quán)轉(zhuǎn)給丁。則丙僅取得建設用地使用權(quán)，對丁的轉(zhuǎn)讓無效，該地役權(quán)消滅。
地役權(quán)的不可分性(★★★)
《物權(quán)法》
第一百六十六條 需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時享有地役權(quán)。
第一百六十七條 供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。
地役權(quán)還具有不可分性。地役權(quán)及于需役地的全部，也及于供役地的全部，不因需役地或者供役地的分割而受影響。地役權(quán)的不可分性乃其從屬性的延伸，包含以下內(nèi)容：
1.地役權(quán)不受需役地部分轉(zhuǎn)讓的影響。根據(jù)《物權(quán)法》第166條，需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)“部分轉(zhuǎn)讓”時，轉(zhuǎn)讓部分“涉及”地役權(quán)的，受讓人“同時享有”地役權(quán)。須注意：此情形下，地役權(quán)是否登記在所不問。
2.地役權(quán)不受供役地部分轉(zhuǎn)讓的影響。根據(jù)《物權(quán)法》第167條，供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)“部分轉(zhuǎn)讓”時，轉(zhuǎn)讓部分“涉及”地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人“具有約束力”。須注意：在此情形下，若地役權(quán)未登記，供役地部分轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)不得對抗善意第三人。