一、單項(xiàng)選擇題(每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意)
1、不可確指的資產(chǎn)是指( )。
A.沒有事物載體的資產(chǎn)
B.具有綜合獲利能力的資產(chǎn)
C.不能脫離有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)
D.經(jīng)營性盈利的資產(chǎn)
2、( )是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)。
A.公開市場假設(shè)
B.交易假設(shè)
C.清算假設(shè)
D.持續(xù)使用假設(shè)
3、市盈率倍數(shù)法主要適用于( )的評估。
A.房地產(chǎn)評估
B.無形資產(chǎn)評估
C.機(jī)器設(shè)備評估
D.企業(yè)價(jià)值評估
4、評估某企業(yè)，經(jīng)評估人員分析預(yù)測，該企業(yè)評估基準(zhǔn)日后未來3年的預(yù)期凈利潤分別為200萬元、210萬元、220萬元，從未來第四年至第十年企業(yè)凈利潤將保持在220萬元水平上，企業(yè)在未來第十年末的資產(chǎn)預(yù)計(jì)變現(xiàn)價(jià)值為280萬元，假定企業(yè)適用的折現(xiàn)率與資本化率均為10%，該企業(yè)的股東全部權(quán)益評估值最接近于( )萬元。
A.1 433
B.1 634
C.2 264
D.1 000
5、某評估機(jī)構(gòu)以2004年1月1日為基準(zhǔn)日對A企業(yè)進(jìn)行整體評估，已知該企業(yè)2003年實(shí)現(xiàn)純利潤100萬元，經(jīng)調(diào)查分析，預(yù)計(jì)該企業(yè)自評估基準(zhǔn)日起第一、二、三年內(nèi)每年的純利潤將在前一年的基礎(chǔ)上增加4%，自第四年起將穩(wěn)定在第三年的水平上，若折現(xiàn)率和資本化率均為10%，無限期經(jīng)營，則該企業(yè)評估價(jià)值最接近于( )萬元。
A.1 103
B.1 114
C.1 147
D.1 310
6、某資產(chǎn)1998年8月購進(jìn)，2008年8月評估時(shí)，名義已使用年限10年，參考資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，在正常使用情況下每天工作8小時(shí)，但該資產(chǎn)實(shí)際每天工作7.5小時(shí)，由此確定的資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限為( )年。(結(jié)果保留一位小數(shù))
A.7.5
B.10.1
C.9.4
D.5.5
7、成本法主要適用于( )前提下的資產(chǎn)評估。
A.繼續(xù)使用
B.公開市場
C.預(yù)期收益
D.交易
8、進(jìn)口設(shè)備消費(fèi)稅的計(jì)稅基數(shù)是設(shè)備的( )。
A.FOB
B.FOB+關(guān)稅
C.CIF+關(guān)稅
D.CIF+關(guān)稅+增值稅
9、某被評估設(shè)備為1992年12月購入，賬面原值12萬元，評估基準(zhǔn)日為2004年12月31日。目前市場上無法獲得該設(shè)備相關(guān)售價(jià)信息。已知該類設(shè)備1992年的定基物價(jià)指數(shù)為102%，1998年的定基物價(jià)指數(shù)為116%，自1999年開始，同類物價(jià)指數(shù)每年比上一年上升4%，若該設(shè)備的成新率為40%，不考慮其他因素，該設(shè)備的評估值最接近于( )萬元。
A.5.34
B.6.15
C.6.91
D.7.85
10、某被評估生產(chǎn)線設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)5 000臺(tái)產(chǎn)品，每臺(tái)正常市場售價(jià)為8 500元，現(xiàn)因市場競爭激烈以及市場需求變化，要保持5 000臺(tái)生產(chǎn)能力，每臺(tái)售價(jià)只能達(dá)到7 400元，該生產(chǎn)線尚可使用二年，折現(xiàn)率為10%，企業(yè)所得稅率為25%，該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值最可能為( )萬元。
A.715.9
B.455.5
C.800
D.374.5 11、復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處表現(xiàn)為( )。
A.技術(shù)水平相同
B.制造標(biāo)準(zhǔn)相同
C.價(jià)格水平相同
D.材料消耗相同
12、某宗土地1 000平方米，國家規(guī)定容積率為5，建筑密度小于或等于60% ，下列建設(shè)方案比較起來最可行的方案是( )。
A.建筑物建筑總面積為 5 000平方米，底層建筑面積為700平方米
B.建筑物建筑總面積為 1 500平方米，底層建筑面積為300平方米
C.建筑物建筑總面積為 4 800平方米，底層建筑面積為600平方米
D.建筑物建筑總面積為 7 000平方米，底層建筑面積為400平方米
13、相比較而言，評估大量土地常用的方法是( )。
A.市場法
B.收益法
C.基準(zhǔn)地價(jià)修正法
D.路線價(jià)法
14、土地的三通一平指的是( )。
A.通水、通路、通電、平整地面
B.通水、通熱、通路、平整地面
C.通水、通路、通氣、平整地面
D.通水、通訊、通電、平整地面
15、某房地產(chǎn)土地價(jià)值800萬元，建筑物價(jià)值1 600萬元，綜合資本化率為 7.5%，建筑物資本化率為10%，則土地資本化率最可能為( )。
A.8.5%
B.3%
C.2.5%
D.4.5%
16、不屬于資源資產(chǎn)特性的是( )。
A.自然屬性
B.經(jīng)濟(jì)屬性
C.社會(huì)屬性
D.法律屬性
17、剩余法特別適用于( )的評估。
A.成熟齡林木資產(chǎn)
B.中齡林木資產(chǎn)
C.竹林資產(chǎn)
D.實(shí)驗(yàn)林資產(chǎn)
18、評估對象為一項(xiàng)專利技術(shù)，經(jīng)評估人員分析，預(yù)計(jì)評估基準(zhǔn)日后實(shí)施該專利可使產(chǎn)品每年的銷售量由過去的10萬臺(tái)上升到15萬臺(tái)。假定每臺(tái)的售價(jià)和成本均與實(shí)施專利前相同，分別為550元/臺(tái)和450元/臺(tái)，收益期為3年，折現(xiàn)率為10%，企業(yè)所得稅率為25%，不考慮流轉(zhuǎn)稅等其他因素，則該專利的評估值最接近于( )萬元。
A.1 250
B.745.55
C.550
D.932.59
19、一項(xiàng)無形資產(chǎn)可以在不同地點(diǎn)由不同的主體同時(shí)使用，它體現(xiàn)了無形資產(chǎn)固有特性中的( )。
A.不完整性
B.非實(shí)體性
C.共益性
D.效益性
20、某專利技術(shù)保護(hù)期自1998年10月1日起20年，2000年12月15日作為評估基準(zhǔn)日，預(yù)計(jì)在2010年1月會(huì)有更新的技術(shù)替代該專利技術(shù)在生產(chǎn)上得到廣泛運(yùn)用。該專利技術(shù)的預(yù)期收益期限較為合理的年限為( )。
A.20年
B.10年
C.9年
D.12年
21、被評估企業(yè)曾以實(shí)物資產(chǎn)(機(jī)器設(shè)備)與A企業(yè)進(jìn)行聯(lián)營投資，投資額占A企業(yè)的30%。雙方協(xié)議聯(lián)營10年，聯(lián)營期滿，A企業(yè)將設(shè)備按折余價(jià)10萬元返還投資方。評估時(shí)雙方聯(lián)營已經(jīng)有4年，前4年A企業(yè)的稅后利潤保持在50萬元水平，投資企業(yè)按其投資比例分享收益，評估人員確定被評估企業(yè)未來6年收益不會(huì)有大變動(dòng)，假定折現(xiàn)率10%，投資企業(yè)的直接投資的評估值最有可能為( )萬元。
A.80
B.100
C.150
D.200
22、被評估企業(yè)擁有另一企業(yè)發(fā)行的面值共80萬元的非上市普通股票，從持股期間來看，每年股利分派相當(dāng)于票面值的10%。評估人員通過調(diào)查了解到，股票發(fā)行企業(yè)每年只把稅后利潤的80%用于股利分配，另20%用于擴(kuò)大再生產(chǎn)。假定股票發(fā)行企業(yè)今后的股本利潤率(凈資產(chǎn)收益率)將保持在15%左右，折現(xiàn)率確定為12%，則被評估企業(yè)擁有的該普通股票的評估值最有可能是( )。
A.88.89萬元
B.80.00萬元
C.66.67萬元
D.114.28萬元
23、下列其他長期性資產(chǎn)項(xiàng)目的評估值不為零的是( )。
A.固定資產(chǎn)改良支出
B.固定資產(chǎn)大修理費(fèi)
C.租期未滿的預(yù)付房租
D.租期已滿尚未攤銷完的房租
24、某企業(yè)向A企業(yè)售出材料，價(jià)款500萬元，商定6個(gè)月后收款，采用商業(yè)承兌匯票結(jié)算。該企業(yè)2月1日開出匯票，并由A企業(yè)承兌，匯票到期日為8月1日。5月1日對企業(yè)進(jìn)行評估，由此確定的貼現(xiàn)日期為90天，貼現(xiàn)率按月息6‰計(jì)算，則該應(yīng)收票據(jù)的評估值為( )萬元。
A.491
B.509
C.456
D.650
25、某企業(yè)3月初預(yù)付6個(gè)月的房屋租金120萬元，當(dāng)年5月1對該企業(yè)進(jìn)行評估，則該預(yù)付費(fèi)用的評估值為( )萬元。
A.120
B.80
C.60
D.90
26、被評估企業(yè)經(jīng)評估后的所有者權(quán)益700萬元，流動(dòng)負(fù)債100萬元，長期負(fù)債200萬元，長期投資350萬元，被評估企業(yè)的投資資本應(yīng)該是( )萬元。
A.900
B.1 050
C.1 350
D.800
27、假定社會(huì)平均資產(chǎn)收益率為9%，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3%，被評估企業(yè)所在行業(yè)平均風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的比率為0.5，企業(yè)在行業(yè)中的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是0.7，則用于企業(yè)權(quán)益價(jià)值評估的折現(xiàn)率應(yīng)選擇( )。
A.4.2%
B.7.5%
C.3%
D.5.1%
28、某企業(yè)融資總額為1 200萬元，其中長期負(fù)債占30%，借款利率為6%，權(quán)益資本占70%，無風(fēng)險(xiǎn)收益率為4%，社會(huì)平均收益率為12%，經(jīng)估測，該企業(yè)所在行業(yè)的β系數(shù)為1.5，企業(yè)所得稅率為33%，用加權(quán)平均資本成本模型計(jì)算的折現(xiàn)率指標(biāo)為( )。
A.10.2%
B.16%
C.12.41%
D.13%
29、企業(yè)合并對價(jià)分?jǐn)偸侵阜掀髽I(yè)準(zhǔn)則的( )的企業(yè)合并的成本在取得的可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債之間進(jìn)行分配。
A.同一控制
B.非同一控制
C.非控制
D.重大影響
30、目前影響力的國際性評估專業(yè)準(zhǔn)則是( )。
A.國際評估準(zhǔn)則委員會(huì)制定的《國際評估準(zhǔn)則》
B.美國評估促進(jìn)會(huì)制定的《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》
C.歐洲評估師聯(lián)合會(huì)制定的《歐洲評估準(zhǔn)則》
D.英國皇家特許測量師學(xué)會(huì)制定的《評估與估價(jià)指南》
二、多項(xiàng)選擇題(每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)
1、資產(chǎn)評估的特點(diǎn)包括( )。
A.市場性
B.公正性
C.獨(dú)立性
D.專業(yè)性
E.咨詢性
2、資產(chǎn)評估中，實(shí)體性貶值的估算可采用( )進(jìn)行。
A.修復(fù)費(fèi)用法
B.觀察法
C.功能價(jià)值類比法
D.使用年限法
E.重置核算法
3、影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素包括( )。
A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素
B.人口因素
C.教育科研水平和治安因素
D.城市規(guī)劃及發(fā)展戰(zhàn)略因素
E.商服繁華因素
4、在礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估領(lǐng)域，高精度勘查階段的探礦權(quán)評估方法主要包括( )。
A.約當(dāng)投資——貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法
B.地質(zhì)要素評序法
C.聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)勘查協(xié)議法
D.地勘加和法
E.粗估法
5、無形資產(chǎn)成本特性主要是( )。
A.不完整性
B.弱對應(yīng)性
C.虛擬性
D.累積性
E.效益性
6、非上市普通股評估的基本類型有( )。
A.固定紅利型
B.到期一次還本付息型
C.逐期分紅，到期還本型
D.分段型
E.紅利增長型
7、流動(dòng)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值可能會(huì)出現(xiàn)在( )。
A.在用低值易耗品
B.呆滯、積壓物資
C.應(yīng)收賬款
D.在產(chǎn)品
E.產(chǎn)成品
8、運(yùn)用收益法評估企業(yè)價(jià)值的核心問題是( )。
A.收益期限的確定
B.要對企業(yè)的收益予以界定
C.要對企業(yè)的收益進(jìn)行合理的預(yù)測
D.在對企業(yè)的收益做出合理的預(yù)測后，要選擇合適的折現(xiàn)率
E.收益主體的確定
9、資產(chǎn)評估報(bào)告的作用體現(xiàn)在( )。
A.對委托評估的資產(chǎn)提供價(jià)值意見
B.是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評估工作情況，明確委托方、受托方、產(chǎn)權(quán)持有方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)
C.對資產(chǎn)評估報(bào)告進(jìn)行審核是管理部門完善資產(chǎn)評估管理的重要手段
D.是資產(chǎn)評估師收費(fèi)的依據(jù)
E.是建立評估檔案，歸檔資料的重要信息來源
10、企業(yè)合并對價(jià)分?jǐn)傇u估中的評估對象包括( )。
A.可辨認(rèn)資產(chǎn)
B.企業(yè)股東部分權(quán)益價(jià)值
C.負(fù)債
D.或有負(fù)債
E.所有者權(quán)益
三、綜合題(有計(jì)算的，要求列出算式、計(jì)算步驟。需按公式計(jì)算的，應(yīng)列出公式)
1、某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需進(jìn)行評估。現(xiàn)收集的有關(guān)資料如下：
(1)該企業(yè)多年來經(jīng)營一直很好，在同行業(yè)中具有較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。
(2)經(jīng)預(yù)測被評估企業(yè)未來5年預(yù)期凈利潤分別為100萬元，110萬元，120萬元，140萬元，150萬元，從第6年起，每年收益處于穩(wěn)定狀態(tài)，保持在150萬元的水平上。
(3)該企業(yè)一直沒有負(fù)債，用加和法估算的企業(yè)各項(xiàng)可確指資產(chǎn)評估值之和為800萬元。
(4)經(jīng)調(diào)查，在評估基準(zhǔn)日時(shí)，社會(huì)的平均收益率為9%，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為4%，被評估企業(yè)β系數(shù)為2，資本化率為12%。
要求：
(1)說明評估該企業(yè)商譽(yù)的主要思路和方法。
(2)評估該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值。
2、被評估對象為1998年進(jìn)口的A成套設(shè)備，并于當(dāng)年12月31日正式投入使用。評估基準(zhǔn)日為2006年1月1日。
評估人員經(jīng)調(diào)查獲得以下資料及信息：
1.A設(shè)備在運(yùn)行過程中由于工人操作失誤導(dǎo)致控制中心的程控部分損壞并造成停產(chǎn)，至評估基準(zhǔn)日已停產(chǎn)一年整，委托方希望盡快修復(fù)A設(shè)備，以便繼續(xù)使用，要使A設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，必須對程控部分進(jìn)行全部更換;
2.在程控部分損壞前，A設(shè)備一直滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn);
3.除程控部分外，A設(shè)備其他部分均處于可正常運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，在停產(chǎn)期間由于保養(yǎng)良好，未發(fā)生影響使用壽命的情況;
4.經(jīng)現(xiàn)場鑒定，除程控部分外，A設(shè)備其他部分若保持90%的負(fù)荷率可繼續(xù)使用10年;
5.要更換程控部分只能向A設(shè)備原生產(chǎn)廠家購買;
6.在評估基準(zhǔn)日，與被評估設(shè)備型號完全相同的新設(shè)備的離岸價(jià)為1 000萬美元，其中程控部分占設(shè)備價(jià)格的10%，但是如果單獨(dú)購置程控部分，則其離岸價(jià)格要比成套購買時(shí)的程控部分的價(jià)格高10%，而且賣方不再負(fù)責(zé)安裝調(diào)試所需費(fèi)用;
7.在評估基準(zhǔn)日，若成套進(jìn)口全新A設(shè)備，海外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)為21.43萬美元，海外運(yùn)輸費(fèi)為離岸價(jià)的5%，關(guān)稅稅率為13%，增值稅稅率為17%，其他進(jìn)口環(huán)節(jié)費(fèi)用為到岸價(jià)的3%，國內(nèi)運(yùn)輸費(fèi)為到岸價(jià)的1.5%，配套費(fèi)用為到岸價(jià)的2%，設(shè)備的安裝及調(diào)試費(fèi)用含在設(shè)備的價(jià)格之中;
8.在評估基準(zhǔn)日時(shí)，若單獨(dú)購買程控部分，海外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)為2.93萬美元，海外運(yùn)輸費(fèi)為離岸價(jià)的4%，關(guān)稅、增值稅及其他進(jìn)口環(huán)節(jié)的各稅費(fèi)率及國內(nèi)運(yùn)輸費(fèi)費(fèi)率不變，安裝調(diào)試費(fèi)用為到岸價(jià)的0.5%，不再需要配套費(fèi)用;
9.被評估A設(shè)備不存在功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值;
10.引進(jìn)設(shè)備采取貨到企業(yè)后立即付款方式;
11.評估基準(zhǔn)日時(shí)美元對人民幣的匯率為1：8。
假定不考慮殘值，并不再考慮其他因素。
根據(jù)上述條件試求被評估設(shè)備的評估值。
3、有一待估宗地需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的四宗土地A、B、C、D的具體情況如下：
成交價(jià)交易時(shí)間交易情況區(qū)域因素容積率剩余年限個(gè)別因素
待估宗地 1.130
A6902001.8.10+2%1.038-1%
B7002000.8.1+7 .130-2%
C7302002.8.10-3%1.438-1%
D7302003.8.1-5%+3%1.035+8%
上表中成交價(jià)的單位為：元/平方米，該城市地價(jià)指數(shù)如下表：
時(shí)間199920002001200220032004
指數(shù)100107110108113115
另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在 1-1.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5%;超過1.5時(shí)，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加3%。該類土地的折現(xiàn)率為8%。
表內(nèi)交易情況中正號表示案例價(jià)格高于正常交易價(jià)格，負(fù)號表示低于正常交易價(jià)格，對于區(qū)域因素，個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負(fù)號表示案例宗地條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價(jià)的修正幅度。
試根據(jù)以上條件，回答下列問題:
(1)為什么要進(jìn)行交易情況修正?
(2)上述可比案例，已知有一個(gè)是收購鄰近房地產(chǎn)，一個(gè)是急于出售，根據(jù)表中提供的
信息，請問這兩種情況分別應(yīng)該是A、B、C、D中的哪一個(gè)?
(3)根據(jù)所提供條件，評估該宗土地2004年8月1日的價(jià)值。
(若需計(jì)算平均值，為簡化計(jì)算，要求用算術(shù)平均值)
4、被評估對象為一宗待開發(fā)商業(yè)用地，土地面積5 000平方米，該宗地的使用權(quán)年限自評估基準(zhǔn)日起為40年，當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%。評估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，認(rèn)為待估宗地的開發(fā)方案為建設(shè)一幢25 000平方米的大廈，其中1-2層為商場，每層建筑面積為3 00O平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為1 900平方米。
評估師根據(jù)相關(guān)資料，經(jīng)分析、測算得到如下數(shù)據(jù)資料：
1.將待估宗地開發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入;
2.大廈建設(shè)期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費(fèi)用為3 000元，所需資金分兩年投人，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入;
3.專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%;
4.預(yù)計(jì)大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2 000元，出租率可達(dá)100%，第3至第5層(即寫字樓部分的1至3層)平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫字樓平均空置率約為10%;
5.管理費(fèi)用為租金的5%，稅金為租金的17.5%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用的0.1%，維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的1%，年貸款利率為5%，復(fù)利計(jì)息;
6.開發(fā)商要求的利潤為建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、地價(jià)及土地開發(fā)費(fèi)用之和的25%;
7.房地產(chǎn)綜合資本化率為8%;
8.每年按365天計(jì)算：
9.本項(xiàng)目不考慮所得稅因素?！〈鸢覆糠?BR> 一、單項(xiàng)選擇題(每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意)
1、
【正確答案】：C
【答案解析】：C是不可確指資產(chǎn)的定義，一般僅指商譽(yù)。
2、
【正確答案】：B
【答案解析】：參考教材24頁。
3、
【正確答案】：D
【答案解析】：參考教材42頁。
4、
【正確答案】：A
【答案解析】：分三段計(jì)算，
第一段：第1～3年，使用復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)計(jì)算：
P1=200×(P/F，10%，1)+210×(P/F，10%，2)+220×(P/F，10%，3)
=200×0.9091+210×0.8264+220×0.7513
=520.65(萬元)
第二段：第4～10年，使用普通年金現(xiàn)值系數(shù)計(jì)算，然后使用復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)將其折現(xiàn)到第一年年初：
P2=220×(P/A，10%，7)×(P/F，10%，3)
=220×4.8684×0.7513
=804.68(萬元)
第三段：將第十年末的預(yù)計(jì)變現(xiàn)值280萬元，使用復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)將其折現(xiàn)到第一年年初：
P3=280×(P/F，10%，10)
=280×0.3855=107.94(萬元)
評估值=P1+P2+P3=520.65+804.68+107.94
=1 433.27(萬元)
5、
【正確答案】：B
【答案解析】：本題要將未來的收益額分成兩段折現(xiàn)：
第一段：1～3年，其收益現(xiàn)值之和應(yīng)該使用教材50頁公式2-24：
注意：公式中的A是評估基準(zhǔn)日以后的第一期的收益100(1+4%)。
或者使用復(fù)利現(xiàn)值的方法：
P1=100(1+4%)/(1+10%)+100(1+4%)2/(1+10%)2+100(1+4%)3/(1+10%)3
=104/(1+10%)+108.16/(1+10%)2+112.4864/(1+10%)3
=104×(P/F,10%,1)+108.16×(P/F,10%,2)+112.4864×(P/F,10%,3)
=104×0.9091+108.16×0.8264+112.4864×0.7513
=268.44(萬元)
第二段：第4年及以后的收益額現(xiàn)值之和：
P2=[100(1+4%)3/10%]/(1+10%)3
=[100(1+4%)3/10%]×(1+10%)-3
=[100(1+4%)3/10%]×(P/F,10%,3)
=1124.864×0.7513
=845.11(萬元)
則該企業(yè)的評估價(jià)值=P1+P2=268.44+845.11=1113.55(萬元)
6、
【正確答案】：C
【答案解析】：資產(chǎn)利用率=(10×360×7.5)/(10×360×8)×100%=93.75%，
實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率=9.4年。
7、
【正確答案】：A
【答案解析】：參考教材53頁。
8、
【正確答案】：C
【答案解析】：進(jìn)口設(shè)備消費(fèi)稅的計(jì)稅基數(shù)就是關(guān)稅完稅價(jià)加上關(guān)稅。
9、
【正確答案】：C
【答案解析】：⑴1998年與1992年相比，物價(jià)指數(shù)是：116%/102%=113.8%;
⑵自1999年開始，同類物價(jià)指數(shù)每年比上一年上升4%,連續(xù)增長直到2004年12月31日，持續(xù)了5年，2004年與1998年相比，物價(jià)指數(shù)是：113.8%×1.046=143.99%。
⑶2004年12月31日設(shè)備的復(fù)原重置成本是：12×143.99%=17.28(萬元)
10、
【正確答案】：A
【答案解析】：該生產(chǎn)線經(jīng)濟(jì)貶值=5 000×(8 500-7 400)×(1-25%)×(P/A，10%，2)=715.9(萬元)。
11、
【正確答案】：C
【答案解析】：參考教材54頁，兩者都是以現(xiàn)行價(jià)格水平來購建的。
12、
【正確答案】：C
【答案解析】：容積率=建筑總面積/土地總面積;建筑密度=建筑物底層建筑面積/土地總面積，綜合比較，C方案最可行.A不滿足建筑密度的要求,B沒有充分利用土地,D超過了國家規(guī)定的容積率。
13、
【正確答案】：D
【答案解析】：參考教材199頁。路線價(jià)法能對大量土地迅速進(jìn)行評估，是評估大量土地一種常用的方法。
14、
【正確答案】：A
15、
【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材166頁
(L+B)×r= L×r1+B×r2
所以：(800+1 600)×7.5%= 800×r1+1 600×10%，從而有r1=2.5%
16、
【正確答案】：C
17、
【正確答案】：A
【答案解析】：參考教材223頁。
防護(hù)林不適合用市場法;成熟齡林木適合剩余法;經(jīng)濟(jì)林、竹林、試驗(yàn)林、母樹林適合收益法;幼齡林適合成本法。
18、
【正確答案】：D
【答案解析】：超額收益=(15-10)×(550-450)×(1-25%)=375(萬元)
該專利的評估值=超額收益×(P/A,10%,3)=375×2.4869=932.59(萬元)。
19、
【正確答案】：C
【答案解析】：參考教材234頁。
20、
【正確答案】：C
【答案解析】：無形資產(chǎn)具有超額獲利能力的時(shí)間才是真正的無形資產(chǎn)的有效期限，該無形資產(chǎn)在2010年1月就被替代了，以后的年份不能夠提供超額收益。
21、
【正確答案】：A
【答案解析】：評估值=50×30%×(P/A，10%，6)+10×(P/F，10%，6)=70.9745(萬元)。
22、
【正確答案】：A
【答案解析】：股利增長率g=20%×15%=3%
該普通股票的評估值=80×10%÷(12%-3%)=88.89(萬元)
23、
【正確答案】：C
【答案解析】：其他資產(chǎn)的評估值，要根據(jù)評估目的實(shí)現(xiàn)后的資產(chǎn)占有者還存在的且與其他評估對象沒有重復(fù)的資產(chǎn)和權(quán)利的價(jià)值確定。固定資產(chǎn)改良支出和大修理費(fèi)已經(jīng)體現(xiàn)在固定資產(chǎn)的價(jià)值中，則按零值處理;D選項(xiàng)，租期已滿尚未攤銷完的房租按零值處理。
24、
【正確答案】：A
【答案解析】：貼現(xiàn)息=(500×6‰×1/30)×90=9(萬元)，
應(yīng)收票據(jù)評估值=500-9=491(萬元)
25、
【正確答案】：B
【答案解析】：預(yù)付費(fèi)用的評估值=120/6×4=80(萬元)
26、
【正確答案】：A
【答案解析】：投資資本=所有者權(quán)益700+長期負(fù)債200元=900(萬元)
27、
【正確答案】：D
【答案解析】：3%+0.7×0.5×(9%-3%)=5.1%
28、
【正確答案】：C
【答案解析】：長期負(fù)債成本=6%×(1-33%)=4.02%
權(quán)益資本成本=4%+1.5×(12%-4%)=16%
加權(quán)平均資本成本=4.02%×30%+16%×70%=12.406%
題目沒有告訴α，解題中出現(xiàn)這種情況默認(rèn)忽略它。
29、
【正確答案】：B
【答案解析】：參考教材415頁的表述。
30、
【正確答案】：A
二、多項(xiàng)選擇題(每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)
1、
【正確答案】：ABDE
【答案解析】：參考教材第6頁。
2、
【正確答案】：ABD
【答案解析】：另外兩個(gè)選項(xiàng)屬于重置成本的估算方法。
3、
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素包括一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素。E選項(xiàng)是區(qū)域因素的內(nèi)容。
4、
【正確答案】：AD
【答案解析】：參見教材226頁。地質(zhì)要素評序法、聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)勘察協(xié)議法和粗估法是低勘察精度階段采用的方法。
5、
【正確答案】：ABC
【答案解析】：參見教材248-249頁。
6、
【正確答案】：ADE
7、
【正確答案】：AB
8、
【正確答案】：BCD
【答案解析】：參考教材349-350頁。
9、
【正確答案】：ABCE
【答案解析】：參考教材387-388頁。
10、
【正確答案】：ACD
三、綜合題(有計(jì)算的，要求列出算式、計(jì)算步驟。需按公式計(jì)算的，應(yīng)列出公式)
1、
【正確答案】：(1)說明評估該企業(yè)商譽(yù)的主要思路和方法
①商譽(yù)評估的方法主要有割差法。
②割差法是根據(jù)企業(yè)整體評估價(jià)值與企業(yè)可確指的各單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和進(jìn)行比較確定商譽(yù)評估值的方法。
③基本公式是：商譽(yù)的評估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評估值-企業(yè)可確指的各單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和
企業(yè)整體資產(chǎn)評估值計(jì)算：通過預(yù)測企業(yè)未來預(yù)期收益并進(jìn)行折現(xiàn)或資本化獲取。
(2)評估該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值。
①企業(yè)整體資產(chǎn)評估值計(jì)算
折現(xiàn)率=4%+(9%-4%)×2=14%，資本化率=12%
企業(yè)整體資產(chǎn)評估值
=[100×(P/F,14%,1) +110×(P/F,14%,2)+120×(P/F,14%,3)+140×(P/F,14%,4)+ 150×(P/F,14%,5)]+(150÷12%)×(P/F,14%,5)
=[100×0.8772 +110×0.7695+120×0.6750+140×0.5921+150×0.5194]+1250×0.5194
=414.169+649.25=1 063.419(萬元)
②加和法估算的企業(yè)各項(xiàng)可確指資產(chǎn)評估值之和為800萬元。
③則商譽(yù)的價(jià)值為=1 063.419-800=263.419(萬元)
【答案解析】：提示：本題告訴了資本化率，而且不等于折現(xiàn)率，所以解題的時(shí)候在計(jì)算無限年限的現(xiàn)值時(shí)候需要使用資本化率12%，但是一般出題時(shí)都是資本化率等于折現(xiàn)率。
2、
【正確答案】：1.成套設(shè)備的重置成本：
(1)海外運(yùn)輸費(fèi)：1 000×5%=50(萬美元 )
(2)到岸價(jià)：1 000+50+21.43=1 071.43(萬美元 )
(3)折合人民幣：1 071.43×8=8 571.44(萬元人民幣)
(4)關(guān)稅：8 571.44×13%=1 114.29(萬元人民幣)
(5)增值稅：(8 571.44+1 114.29)×17%=1 646.57(萬元人民幣)
(6)其他進(jìn)口環(huán)節(jié)費(fèi)用：8 571.44×3%=257.14(萬元人民幣)
(7)國內(nèi)運(yùn)輸及配套費(fèi)用：8 571.44×(1.5%+2%)=300(萬元人民幣)
(8)重置成本：8 571.44+1 114.29+1 646.57+257.14+300=11 889.44(萬元人民幣)
2.程控設(shè)備修復(fù)費(fèi)用：
(1)設(shè)備離岸價(jià)格：1 000×10%×(1+10%)=110(萬美元)
(2)海外運(yùn)輸費(fèi)：110×4%=4.4(萬美元)
(3)到岸價(jià)：110+4.4+2.93=117.33(萬美元 )
(4)折合人民幣：117.33×8=938.64(萬元人民幣 )
(5)關(guān)稅：938.64×13%=122.02(萬元人民幣)
(6)增值稅：(938.64+122.02)×17%=180.31(萬元人民幣)
(7)其他進(jìn)口環(huán)節(jié)費(fèi)用：938.64×3%=28.16(萬元人民幣)
(8)國內(nèi)運(yùn)輸及安裝費(fèi)用：938.64×(1.5%+0.5%)=18.77(萬元人民幣)
(9)修復(fù)費(fèi)用：938.64+122.02+180.31+28.16+18.77=1 287.90(萬元人民幣)
3.實(shí)體性貶值：
(1)程控部分貶值額：1 287.90 萬元人民幣
(2)其他部分實(shí)際使用年限7-1=6(年)
(3)其他部分貶值率：6/(6+10×90%)×100%=40%
(4)其他部分貶值額：(11 889.44-1 287.90)×40%=4 240.62(萬元人民幣)
(5)貶值額合計(jì)：1 287.90+4 240.62=5 528.52(萬元人民幣)
4.評估值：11 889.44-5 528.52=6 360.92(萬元人民幣)
【答案解析】：第3和4兩步還有以下幾種不同的解法
方法一：
3.程控部分以外的成新率：
(10×90%)/(6+10×90%)×100%=60%
4.評估值：(11 889.44-1 287.90)×60%=6 360.92(萬元人民幣)
方法二：
3.成新率
(1)程控設(shè)備貶值占成套設(shè)備價(jià)值的比率：1 287.90/11 889.44×100%=10.83%
(2)其他部分貶值率：6/(6+10×90%)×100%=40%
(3)成新率：1-[10.83%+(11 889.44-1287.90)/11 889.44×40%]=53.5%
4.評估值：11 889.44×53.50%=6 360.85(萬元人民幣)
方法三：
3.(1)程控設(shè)備價(jià)值占成套設(shè)備價(jià)值的比例：1 287.90/11 889.44×100%=10.83%
(2)程控設(shè)備以外部分的成新率：(10×90%)/(6+10×90%)×100%=60%
(3)計(jì)算綜合成新率：10.83%×0%+(1-10.83%)×60%=53.5%
4.評估值：11 889.44×53.5%=6 360.85(萬元人民幣)
3、
【正確答案】：1、房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟(jì)特性，決定了房地產(chǎn)市場不能成為完全競爭市場，而是一個(gè)不完全競爭市場。在房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)價(jià)格的形成往往具有個(gè)別性，因此運(yùn)用市場法進(jìn)行房地產(chǎn)評估，需要對選取的交易實(shí)例進(jìn)行交易情況修正，將交易中由于個(gè)別因素所產(chǎn)生的價(jià)格偏差予以剔除，使其成為正常價(jià)格。房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種：
(1)有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會(huì)以低于市價(jià)的價(jià)格進(jìn)行交易;
(2)交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售或急于購買最為典型。如有人為了擴(kuò)大經(jīng)營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會(huì)使交易價(jià)格抬高。
〈3〉買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。
(4)其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。
(5)特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。
分析了交易情況的特殊性，就要將特殊情況的交易修正到正常交易。通過交易情況修正，即將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格。
2、在上述可比案例中，B是收購鄰近房地產(chǎn)，因?yàn)榻灰浊闆r需要修正7%，說明其交易價(jià)格較正常交易價(jià)格高，D是急于出售房地產(chǎn)，因?yàn)榻灰浊闆r需要修正-5%，說明其交易價(jià)格較正常交易價(jià)格低。
3、容積率修正，建立容積率地價(jià)指數(shù)表。
容積率1.01.11.21.31.41.51.6
地價(jià)
指數(shù)100 105110115120125
=100+100×5%[(1.5-1)/0.1]128
=125+100×3%[(1.6-1.5)/0.1]
4、土地使用權(quán)年限因素修正。
除交易實(shí)例B與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A、C和D均需作使用年限因素修正.修正系數(shù)計(jì)算如下
交易實(shí)例A及C使用年限修正系數(shù)：〔1-(1+8%)-30〕/〔1-(1+8%)-38〕=0.9517
D使用年限修正系數(shù)：〔1-(1+8%)-30〕/〔1-(1+8%)-35〕=0.9659
5、案例修正計(jì)算
6、評估結(jié)果
案例C的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評估結(jié)果。
因此，待估宗地的評估值為：
=(713.85+717.47+712.98) ÷3=714.77(元/平方米)
4、
【正確答案】：1.1——2樓面積 3 000×2=6 000(平方米)
2.3——5層面積 1 900×3=5 700(平方米)
3.6層及6層以上面積25 000—6 000—5 700=13 300(平方米)
4.年總收入
6 000×2 000+5 700×2×365×(1—10%)+13 300×2.5×365×(1-10%)
=12 000 000十3 744 900+10 922 625
=26 667 525(元)
5.年總費(fèi)用
26 667 525×(5%+17.5%)+25 000×3 000×1.1×0.1%+25 000×3 000×1%
=6 000 193.13+82 500+750 000=6 832 693.13(元)
6.年利潤總額26 667 525-6 832 693.13=19 834 831.87(元)
7.大廈價(jià)值= =233 558 686(元)
8.建筑費(fèi)用3 000×25000=75 000 000(元)
9.專業(yè)費(fèi)用 75 000 000×10%=7 500 000(元)
10.開發(fā)商利潤
(75 000 000+7 500 000+5 000 000+地價(jià))×25%
=87 560 000×0.25+0.25×地價(jià)
=21 875 000+0.25×地價(jià)
11.利息
=0.1576×地價(jià)+648 631.61+3 758 526.61+814 937.53
=0.1576×地價(jià)+5 222 095.75
12.地價(jià)
地價(jià)=233 558 686-75 000 000-7 500 000-5 000 000-21 875 000-0.25×
地價(jià)-0.1576×地價(jià)-5 222 095.75
地價(jià)+0.25×地價(jià)+0.1576×地價(jià)=118 961 590.3(元)
地價(jià)= =84 513 775.43(元)
1、不可確指的資產(chǎn)是指( )。
A.沒有事物載體的資產(chǎn)
B.具有綜合獲利能力的資產(chǎn)
C.不能脫離有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)
D.經(jīng)營性盈利的資產(chǎn)
2、( )是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)。
A.公開市場假設(shè)
B.交易假設(shè)
C.清算假設(shè)
D.持續(xù)使用假設(shè)
3、市盈率倍數(shù)法主要適用于( )的評估。
A.房地產(chǎn)評估
B.無形資產(chǎn)評估
C.機(jī)器設(shè)備評估
D.企業(yè)價(jià)值評估
4、評估某企業(yè)，經(jīng)評估人員分析預(yù)測，該企業(yè)評估基準(zhǔn)日后未來3年的預(yù)期凈利潤分別為200萬元、210萬元、220萬元，從未來第四年至第十年企業(yè)凈利潤將保持在220萬元水平上，企業(yè)在未來第十年末的資產(chǎn)預(yù)計(jì)變現(xiàn)價(jià)值為280萬元，假定企業(yè)適用的折現(xiàn)率與資本化率均為10%，該企業(yè)的股東全部權(quán)益評估值最接近于( )萬元。
A.1 433
B.1 634
C.2 264
D.1 000
5、某評估機(jī)構(gòu)以2004年1月1日為基準(zhǔn)日對A企業(yè)進(jìn)行整體評估，已知該企業(yè)2003年實(shí)現(xiàn)純利潤100萬元，經(jīng)調(diào)查分析，預(yù)計(jì)該企業(yè)自評估基準(zhǔn)日起第一、二、三年內(nèi)每年的純利潤將在前一年的基礎(chǔ)上增加4%，自第四年起將穩(wěn)定在第三年的水平上，若折現(xiàn)率和資本化率均為10%，無限期經(jīng)營，則該企業(yè)評估價(jià)值最接近于( )萬元。
A.1 103
B.1 114
C.1 147
D.1 310
6、某資產(chǎn)1998年8月購進(jìn)，2008年8月評估時(shí)，名義已使用年限10年，參考資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，在正常使用情況下每天工作8小時(shí)，但該資產(chǎn)實(shí)際每天工作7.5小時(shí)，由此確定的資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限為( )年。(結(jié)果保留一位小數(shù))
A.7.5
B.10.1
C.9.4
D.5.5
7、成本法主要適用于( )前提下的資產(chǎn)評估。
A.繼續(xù)使用
B.公開市場
C.預(yù)期收益
D.交易
8、進(jìn)口設(shè)備消費(fèi)稅的計(jì)稅基數(shù)是設(shè)備的( )。
A.FOB
B.FOB+關(guān)稅
C.CIF+關(guān)稅
D.CIF+關(guān)稅+增值稅
9、某被評估設(shè)備為1992年12月購入，賬面原值12萬元，評估基準(zhǔn)日為2004年12月31日。目前市場上無法獲得該設(shè)備相關(guān)售價(jià)信息。已知該類設(shè)備1992年的定基物價(jià)指數(shù)為102%，1998年的定基物價(jià)指數(shù)為116%，自1999年開始，同類物價(jià)指數(shù)每年比上一年上升4%，若該設(shè)備的成新率為40%，不考慮其他因素，該設(shè)備的評估值最接近于( )萬元。
A.5.34
B.6.15
C.6.91
D.7.85
10、某被評估生產(chǎn)線設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)5 000臺(tái)產(chǎn)品，每臺(tái)正常市場售價(jià)為8 500元，現(xiàn)因市場競爭激烈以及市場需求變化，要保持5 000臺(tái)生產(chǎn)能力，每臺(tái)售價(jià)只能達(dá)到7 400元，該生產(chǎn)線尚可使用二年，折現(xiàn)率為10%，企業(yè)所得稅率為25%，該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值最可能為( )萬元。
A.715.9
B.455.5
C.800
D.374.5 11、復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處表現(xiàn)為( )。
A.技術(shù)水平相同
B.制造標(biāo)準(zhǔn)相同
C.價(jià)格水平相同
D.材料消耗相同
12、某宗土地1 000平方米，國家規(guī)定容積率為5，建筑密度小于或等于60% ，下列建設(shè)方案比較起來最可行的方案是( )。
A.建筑物建筑總面積為 5 000平方米，底層建筑面積為700平方米
B.建筑物建筑總面積為 1 500平方米，底層建筑面積為300平方米
C.建筑物建筑總面積為 4 800平方米，底層建筑面積為600平方米
D.建筑物建筑總面積為 7 000平方米，底層建筑面積為400平方米
13、相比較而言，評估大量土地常用的方法是( )。
A.市場法
B.收益法
C.基準(zhǔn)地價(jià)修正法
D.路線價(jià)法
14、土地的三通一平指的是( )。
A.通水、通路、通電、平整地面
B.通水、通熱、通路、平整地面
C.通水、通路、通氣、平整地面
D.通水、通訊、通電、平整地面
15、某房地產(chǎn)土地價(jià)值800萬元，建筑物價(jià)值1 600萬元，綜合資本化率為 7.5%，建筑物資本化率為10%，則土地資本化率最可能為( )。
A.8.5%
B.3%
C.2.5%
D.4.5%
16、不屬于資源資產(chǎn)特性的是( )。
A.自然屬性
B.經(jīng)濟(jì)屬性
C.社會(huì)屬性
D.法律屬性
17、剩余法特別適用于( )的評估。
A.成熟齡林木資產(chǎn)
B.中齡林木資產(chǎn)
C.竹林資產(chǎn)
D.實(shí)驗(yàn)林資產(chǎn)
18、評估對象為一項(xiàng)專利技術(shù)，經(jīng)評估人員分析，預(yù)計(jì)評估基準(zhǔn)日后實(shí)施該專利可使產(chǎn)品每年的銷售量由過去的10萬臺(tái)上升到15萬臺(tái)。假定每臺(tái)的售價(jià)和成本均與實(shí)施專利前相同，分別為550元/臺(tái)和450元/臺(tái)，收益期為3年，折現(xiàn)率為10%，企業(yè)所得稅率為25%，不考慮流轉(zhuǎn)稅等其他因素，則該專利的評估值最接近于( )萬元。
A.1 250
B.745.55
C.550
D.932.59
19、一項(xiàng)無形資產(chǎn)可以在不同地點(diǎn)由不同的主體同時(shí)使用，它體現(xiàn)了無形資產(chǎn)固有特性中的( )。
A.不完整性
B.非實(shí)體性
C.共益性
D.效益性
20、某專利技術(shù)保護(hù)期自1998年10月1日起20年，2000年12月15日作為評估基準(zhǔn)日，預(yù)計(jì)在2010年1月會(huì)有更新的技術(shù)替代該專利技術(shù)在生產(chǎn)上得到廣泛運(yùn)用。該專利技術(shù)的預(yù)期收益期限較為合理的年限為( )。
A.20年
B.10年
C.9年
D.12年
21、被評估企業(yè)曾以實(shí)物資產(chǎn)(機(jī)器設(shè)備)與A企業(yè)進(jìn)行聯(lián)營投資，投資額占A企業(yè)的30%。雙方協(xié)議聯(lián)營10年，聯(lián)營期滿，A企業(yè)將設(shè)備按折余價(jià)10萬元返還投資方。評估時(shí)雙方聯(lián)營已經(jīng)有4年，前4年A企業(yè)的稅后利潤保持在50萬元水平，投資企業(yè)按其投資比例分享收益，評估人員確定被評估企業(yè)未來6年收益不會(huì)有大變動(dòng)，假定折現(xiàn)率10%，投資企業(yè)的直接投資的評估值最有可能為( )萬元。
A.80
B.100
C.150
D.200
22、被評估企業(yè)擁有另一企業(yè)發(fā)行的面值共80萬元的非上市普通股票，從持股期間來看，每年股利分派相當(dāng)于票面值的10%。評估人員通過調(diào)查了解到，股票發(fā)行企業(yè)每年只把稅后利潤的80%用于股利分配，另20%用于擴(kuò)大再生產(chǎn)。假定股票發(fā)行企業(yè)今后的股本利潤率(凈資產(chǎn)收益率)將保持在15%左右，折現(xiàn)率確定為12%，則被評估企業(yè)擁有的該普通股票的評估值最有可能是( )。
A.88.89萬元
B.80.00萬元
C.66.67萬元
D.114.28萬元
23、下列其他長期性資產(chǎn)項(xiàng)目的評估值不為零的是( )。
A.固定資產(chǎn)改良支出
B.固定資產(chǎn)大修理費(fèi)
C.租期未滿的預(yù)付房租
D.租期已滿尚未攤銷完的房租
24、某企業(yè)向A企業(yè)售出材料，價(jià)款500萬元，商定6個(gè)月后收款，采用商業(yè)承兌匯票結(jié)算。該企業(yè)2月1日開出匯票，并由A企業(yè)承兌，匯票到期日為8月1日。5月1日對企業(yè)進(jìn)行評估，由此確定的貼現(xiàn)日期為90天，貼現(xiàn)率按月息6‰計(jì)算，則該應(yīng)收票據(jù)的評估值為( )萬元。
A.491
B.509
C.456
D.650
25、某企業(yè)3月初預(yù)付6個(gè)月的房屋租金120萬元，當(dāng)年5月1對該企業(yè)進(jìn)行評估，則該預(yù)付費(fèi)用的評估值為( )萬元。
A.120
B.80
C.60
D.90
26、被評估企業(yè)經(jīng)評估后的所有者權(quán)益700萬元，流動(dòng)負(fù)債100萬元，長期負(fù)債200萬元，長期投資350萬元，被評估企業(yè)的投資資本應(yīng)該是( )萬元。
A.900
B.1 050
C.1 350
D.800
27、假定社會(huì)平均資產(chǎn)收益率為9%，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3%，被評估企業(yè)所在行業(yè)平均風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的比率為0.5，企業(yè)在行業(yè)中的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是0.7，則用于企業(yè)權(quán)益價(jià)值評估的折現(xiàn)率應(yīng)選擇( )。
A.4.2%
B.7.5%
C.3%
D.5.1%
28、某企業(yè)融資總額為1 200萬元，其中長期負(fù)債占30%，借款利率為6%，權(quán)益資本占70%，無風(fēng)險(xiǎn)收益率為4%，社會(huì)平均收益率為12%，經(jīng)估測，該企業(yè)所在行業(yè)的β系數(shù)為1.5，企業(yè)所得稅率為33%，用加權(quán)平均資本成本模型計(jì)算的折現(xiàn)率指標(biāo)為( )。
A.10.2%
B.16%
C.12.41%
D.13%
29、企業(yè)合并對價(jià)分?jǐn)偸侵阜掀髽I(yè)準(zhǔn)則的( )的企業(yè)合并的成本在取得的可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債之間進(jìn)行分配。
A.同一控制
B.非同一控制
C.非控制
D.重大影響
30、目前影響力的國際性評估專業(yè)準(zhǔn)則是( )。
A.國際評估準(zhǔn)則委員會(huì)制定的《國際評估準(zhǔn)則》
B.美國評估促進(jìn)會(huì)制定的《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》
C.歐洲評估師聯(lián)合會(huì)制定的《歐洲評估準(zhǔn)則》
D.英國皇家特許測量師學(xué)會(huì)制定的《評估與估價(jià)指南》
二、多項(xiàng)選擇題(每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)
1、資產(chǎn)評估的特點(diǎn)包括( )。
A.市場性
B.公正性
C.獨(dú)立性
D.專業(yè)性
E.咨詢性
2、資產(chǎn)評估中，實(shí)體性貶值的估算可采用( )進(jìn)行。
A.修復(fù)費(fèi)用法
B.觀察法
C.功能價(jià)值類比法
D.使用年限法
E.重置核算法
3、影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素包括( )。
A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素
B.人口因素
C.教育科研水平和治安因素
D.城市規(guī)劃及發(fā)展戰(zhàn)略因素
E.商服繁華因素
4、在礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估領(lǐng)域，高精度勘查階段的探礦權(quán)評估方法主要包括( )。
A.約當(dāng)投資——貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法
B.地質(zhì)要素評序法
C.聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)勘查協(xié)議法
D.地勘加和法
E.粗估法
5、無形資產(chǎn)成本特性主要是( )。
A.不完整性
B.弱對應(yīng)性
C.虛擬性
D.累積性
E.效益性
6、非上市普通股評估的基本類型有( )。
A.固定紅利型
B.到期一次還本付息型
C.逐期分紅，到期還本型
D.分段型
E.紅利增長型
7、流動(dòng)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值可能會(huì)出現(xiàn)在( )。
A.在用低值易耗品
B.呆滯、積壓物資
C.應(yīng)收賬款
D.在產(chǎn)品
E.產(chǎn)成品
8、運(yùn)用收益法評估企業(yè)價(jià)值的核心問題是( )。
A.收益期限的確定
B.要對企業(yè)的收益予以界定
C.要對企業(yè)的收益進(jìn)行合理的預(yù)測
D.在對企業(yè)的收益做出合理的預(yù)測后，要選擇合適的折現(xiàn)率
E.收益主體的確定
9、資產(chǎn)評估報(bào)告的作用體現(xiàn)在( )。
A.對委托評估的資產(chǎn)提供價(jià)值意見
B.是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評估工作情況，明確委托方、受托方、產(chǎn)權(quán)持有方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)
C.對資產(chǎn)評估報(bào)告進(jìn)行審核是管理部門完善資產(chǎn)評估管理的重要手段
D.是資產(chǎn)評估師收費(fèi)的依據(jù)
E.是建立評估檔案，歸檔資料的重要信息來源
10、企業(yè)合并對價(jià)分?jǐn)傇u估中的評估對象包括( )。
A.可辨認(rèn)資產(chǎn)
B.企業(yè)股東部分權(quán)益價(jià)值
C.負(fù)債
D.或有負(fù)債
E.所有者權(quán)益
三、綜合題(有計(jì)算的，要求列出算式、計(jì)算步驟。需按公式計(jì)算的，應(yīng)列出公式)
1、某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需進(jìn)行評估。現(xiàn)收集的有關(guān)資料如下：
(1)該企業(yè)多年來經(jīng)營一直很好，在同行業(yè)中具有較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。
(2)經(jīng)預(yù)測被評估企業(yè)未來5年預(yù)期凈利潤分別為100萬元，110萬元，120萬元，140萬元，150萬元，從第6年起，每年收益處于穩(wěn)定狀態(tài)，保持在150萬元的水平上。
(3)該企業(yè)一直沒有負(fù)債，用加和法估算的企業(yè)各項(xiàng)可確指資產(chǎn)評估值之和為800萬元。
(4)經(jīng)調(diào)查，在評估基準(zhǔn)日時(shí)，社會(huì)的平均收益率為9%，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為4%，被評估企業(yè)β系數(shù)為2，資本化率為12%。
要求：
(1)說明評估該企業(yè)商譽(yù)的主要思路和方法。
(2)評估該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值。
2、被評估對象為1998年進(jìn)口的A成套設(shè)備，并于當(dāng)年12月31日正式投入使用。評估基準(zhǔn)日為2006年1月1日。
評估人員經(jīng)調(diào)查獲得以下資料及信息：
1.A設(shè)備在運(yùn)行過程中由于工人操作失誤導(dǎo)致控制中心的程控部分損壞并造成停產(chǎn)，至評估基準(zhǔn)日已停產(chǎn)一年整，委托方希望盡快修復(fù)A設(shè)備，以便繼續(xù)使用，要使A設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，必須對程控部分進(jìn)行全部更換;
2.在程控部分損壞前，A設(shè)備一直滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn);
3.除程控部分外，A設(shè)備其他部分均處于可正常運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，在停產(chǎn)期間由于保養(yǎng)良好，未發(fā)生影響使用壽命的情況;
4.經(jīng)現(xiàn)場鑒定，除程控部分外，A設(shè)備其他部分若保持90%的負(fù)荷率可繼續(xù)使用10年;
5.要更換程控部分只能向A設(shè)備原生產(chǎn)廠家購買;
6.在評估基準(zhǔn)日，與被評估設(shè)備型號完全相同的新設(shè)備的離岸價(jià)為1 000萬美元，其中程控部分占設(shè)備價(jià)格的10%，但是如果單獨(dú)購置程控部分，則其離岸價(jià)格要比成套購買時(shí)的程控部分的價(jià)格高10%，而且賣方不再負(fù)責(zé)安裝調(diào)試所需費(fèi)用;
7.在評估基準(zhǔn)日，若成套進(jìn)口全新A設(shè)備，海外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)為21.43萬美元，海外運(yùn)輸費(fèi)為離岸價(jià)的5%，關(guān)稅稅率為13%，增值稅稅率為17%，其他進(jìn)口環(huán)節(jié)費(fèi)用為到岸價(jià)的3%，國內(nèi)運(yùn)輸費(fèi)為到岸價(jià)的1.5%，配套費(fèi)用為到岸價(jià)的2%，設(shè)備的安裝及調(diào)試費(fèi)用含在設(shè)備的價(jià)格之中;
8.在評估基準(zhǔn)日時(shí)，若單獨(dú)購買程控部分，海外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)為2.93萬美元，海外運(yùn)輸費(fèi)為離岸價(jià)的4%，關(guān)稅、增值稅及其他進(jìn)口環(huán)節(jié)的各稅費(fèi)率及國內(nèi)運(yùn)輸費(fèi)費(fèi)率不變，安裝調(diào)試費(fèi)用為到岸價(jià)的0.5%，不再需要配套費(fèi)用;
9.被評估A設(shè)備不存在功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值;
10.引進(jìn)設(shè)備采取貨到企業(yè)后立即付款方式;
11.評估基準(zhǔn)日時(shí)美元對人民幣的匯率為1：8。
假定不考慮殘值，并不再考慮其他因素。
根據(jù)上述條件試求被評估設(shè)備的評估值。
3、有一待估宗地需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的四宗土地A、B、C、D的具體情況如下：
成交價(jià)交易時(shí)間交易情況區(qū)域因素容積率剩余年限個(gè)別因素
待估宗地 1.130
A6902001.8.10+2%1.038-1%
B7002000.8.1+7 .130-2%
C7302002.8.10-3%1.438-1%
D7302003.8.1-5%+3%1.035+8%
上表中成交價(jià)的單位為：元/平方米，該城市地價(jià)指數(shù)如下表：
時(shí)間199920002001200220032004
指數(shù)100107110108113115
另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在 1-1.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5%;超過1.5時(shí)，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加3%。該類土地的折現(xiàn)率為8%。
表內(nèi)交易情況中正號表示案例價(jià)格高于正常交易價(jià)格，負(fù)號表示低于正常交易價(jià)格，對于區(qū)域因素，個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負(fù)號表示案例宗地條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價(jià)的修正幅度。
試根據(jù)以上條件，回答下列問題:
(1)為什么要進(jìn)行交易情況修正?
(2)上述可比案例，已知有一個(gè)是收購鄰近房地產(chǎn)，一個(gè)是急于出售，根據(jù)表中提供的
信息，請問這兩種情況分別應(yīng)該是A、B、C、D中的哪一個(gè)?
(3)根據(jù)所提供條件，評估該宗土地2004年8月1日的價(jià)值。
(若需計(jì)算平均值，為簡化計(jì)算，要求用算術(shù)平均值)
4、被評估對象為一宗待開發(fā)商業(yè)用地，土地面積5 000平方米，該宗地的使用權(quán)年限自評估基準(zhǔn)日起為40年，當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%。評估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，認(rèn)為待估宗地的開發(fā)方案為建設(shè)一幢25 000平方米的大廈，其中1-2層為商場，每層建筑面積為3 00O平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為1 900平方米。
評估師根據(jù)相關(guān)資料，經(jīng)分析、測算得到如下數(shù)據(jù)資料：
1.將待估宗地開發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入;
2.大廈建設(shè)期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費(fèi)用為3 000元，所需資金分兩年投人，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入;
3.專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%;
4.預(yù)計(jì)大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2 000元，出租率可達(dá)100%，第3至第5層(即寫字樓部分的1至3層)平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫字樓平均空置率約為10%;
5.管理費(fèi)用為租金的5%，稅金為租金的17.5%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用的0.1%，維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的1%，年貸款利率為5%，復(fù)利計(jì)息;
6.開發(fā)商要求的利潤為建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、地價(jià)及土地開發(fā)費(fèi)用之和的25%;
7.房地產(chǎn)綜合資本化率為8%;
8.每年按365天計(jì)算：
9.本項(xiàng)目不考慮所得稅因素?！〈鸢覆糠?BR> 一、單項(xiàng)選擇題(每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意)
1、
【正確答案】：C
【答案解析】：C是不可確指資產(chǎn)的定義，一般僅指商譽(yù)。
2、
【正確答案】：B
【答案解析】：參考教材24頁。
3、
【正確答案】：D
【答案解析】：參考教材42頁。
4、
【正確答案】：A
【答案解析】：分三段計(jì)算，
第一段：第1～3年，使用復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)計(jì)算：
P1=200×(P/F，10%，1)+210×(P/F，10%，2)+220×(P/F，10%，3)
=200×0.9091+210×0.8264+220×0.7513
=520.65(萬元)
第二段：第4～10年，使用普通年金現(xiàn)值系數(shù)計(jì)算，然后使用復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)將其折現(xiàn)到第一年年初：
P2=220×(P/A，10%，7)×(P/F，10%，3)
=220×4.8684×0.7513
=804.68(萬元)
第三段：將第十年末的預(yù)計(jì)變現(xiàn)值280萬元，使用復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)將其折現(xiàn)到第一年年初：
P3=280×(P/F，10%，10)
=280×0.3855=107.94(萬元)
評估值=P1+P2+P3=520.65+804.68+107.94
=1 433.27(萬元)
5、
【正確答案】：B
【答案解析】：本題要將未來的收益額分成兩段折現(xiàn)：
第一段：1～3年，其收益現(xiàn)值之和應(yīng)該使用教材50頁公式2-24：
注意：公式中的A是評估基準(zhǔn)日以后的第一期的收益100(1+4%)。
或者使用復(fù)利現(xiàn)值的方法：
P1=100(1+4%)/(1+10%)+100(1+4%)2/(1+10%)2+100(1+4%)3/(1+10%)3
=104/(1+10%)+108.16/(1+10%)2+112.4864/(1+10%)3
=104×(P/F,10%,1)+108.16×(P/F,10%,2)+112.4864×(P/F,10%,3)
=104×0.9091+108.16×0.8264+112.4864×0.7513
=268.44(萬元)
第二段：第4年及以后的收益額現(xiàn)值之和：
P2=[100(1+4%)3/10%]/(1+10%)3
=[100(1+4%)3/10%]×(1+10%)-3
=[100(1+4%)3/10%]×(P/F,10%,3)
=1124.864×0.7513
=845.11(萬元)
則該企業(yè)的評估價(jià)值=P1+P2=268.44+845.11=1113.55(萬元)
6、
【正確答案】：C
【答案解析】：資產(chǎn)利用率=(10×360×7.5)/(10×360×8)×100%=93.75%，
實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率=9.4年。
7、
【正確答案】：A
【答案解析】：參考教材53頁。
8、
【正確答案】：C
【答案解析】：進(jìn)口設(shè)備消費(fèi)稅的計(jì)稅基數(shù)就是關(guān)稅完稅價(jià)加上關(guān)稅。
9、
【正確答案】：C
【答案解析】：⑴1998年與1992年相比，物價(jià)指數(shù)是：116%/102%=113.8%;
⑵自1999年開始，同類物價(jià)指數(shù)每年比上一年上升4%,連續(xù)增長直到2004年12月31日，持續(xù)了5年，2004年與1998年相比，物價(jià)指數(shù)是：113.8%×1.046=143.99%。
⑶2004年12月31日設(shè)備的復(fù)原重置成本是：12×143.99%=17.28(萬元)
10、
【正確答案】：A
【答案解析】：該生產(chǎn)線經(jīng)濟(jì)貶值=5 000×(8 500-7 400)×(1-25%)×(P/A，10%，2)=715.9(萬元)。
11、
【正確答案】：C
【答案解析】：參考教材54頁，兩者都是以現(xiàn)行價(jià)格水平來購建的。
12、
【正確答案】：C
【答案解析】：容積率=建筑總面積/土地總面積;建筑密度=建筑物底層建筑面積/土地總面積，綜合比較，C方案最可行.A不滿足建筑密度的要求,B沒有充分利用土地,D超過了國家規(guī)定的容積率。
13、
【正確答案】：D
【答案解析】：參考教材199頁。路線價(jià)法能對大量土地迅速進(jìn)行評估，是評估大量土地一種常用的方法。
14、
【正確答案】：A
15、
【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材166頁
(L+B)×r= L×r1+B×r2
所以：(800+1 600)×7.5%= 800×r1+1 600×10%，從而有r1=2.5%
16、
【正確答案】：C
17、
【正確答案】：A
【答案解析】：參考教材223頁。
防護(hù)林不適合用市場法;成熟齡林木適合剩余法;經(jīng)濟(jì)林、竹林、試驗(yàn)林、母樹林適合收益法;幼齡林適合成本法。
18、
【正確答案】：D
【答案解析】：超額收益=(15-10)×(550-450)×(1-25%)=375(萬元)
該專利的評估值=超額收益×(P/A,10%,3)=375×2.4869=932.59(萬元)。
19、
【正確答案】：C
【答案解析】：參考教材234頁。
20、
【正確答案】：C
【答案解析】：無形資產(chǎn)具有超額獲利能力的時(shí)間才是真正的無形資產(chǎn)的有效期限，該無形資產(chǎn)在2010年1月就被替代了，以后的年份不能夠提供超額收益。
21、
【正確答案】：A
【答案解析】：評估值=50×30%×(P/A，10%，6)+10×(P/F，10%，6)=70.9745(萬元)。
22、
【正確答案】：A
【答案解析】：股利增長率g=20%×15%=3%
該普通股票的評估值=80×10%÷(12%-3%)=88.89(萬元)
23、
【正確答案】：C
【答案解析】：其他資產(chǎn)的評估值，要根據(jù)評估目的實(shí)現(xiàn)后的資產(chǎn)占有者還存在的且與其他評估對象沒有重復(fù)的資產(chǎn)和權(quán)利的價(jià)值確定。固定資產(chǎn)改良支出和大修理費(fèi)已經(jīng)體現(xiàn)在固定資產(chǎn)的價(jià)值中，則按零值處理;D選項(xiàng)，租期已滿尚未攤銷完的房租按零值處理。
24、
【正確答案】：A
【答案解析】：貼現(xiàn)息=(500×6‰×1/30)×90=9(萬元)，
應(yīng)收票據(jù)評估值=500-9=491(萬元)
25、
【正確答案】：B
【答案解析】：預(yù)付費(fèi)用的評估值=120/6×4=80(萬元)
26、
【正確答案】：A
【答案解析】：投資資本=所有者權(quán)益700+長期負(fù)債200元=900(萬元)
27、
【正確答案】：D
【答案解析】：3%+0.7×0.5×(9%-3%)=5.1%
28、
【正確答案】：C
【答案解析】：長期負(fù)債成本=6%×(1-33%)=4.02%
權(quán)益資本成本=4%+1.5×(12%-4%)=16%
加權(quán)平均資本成本=4.02%×30%+16%×70%=12.406%
題目沒有告訴α，解題中出現(xiàn)這種情況默認(rèn)忽略它。
29、
【正確答案】：B
【答案解析】：參考教材415頁的表述。
30、
【正確答案】：A
二、多項(xiàng)選擇題(每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)
1、
【正確答案】：ABDE
【答案解析】：參考教材第6頁。
2、
【正確答案】：ABD
【答案解析】：另外兩個(gè)選項(xiàng)屬于重置成本的估算方法。
3、
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素包括一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素。E選項(xiàng)是區(qū)域因素的內(nèi)容。
4、
【正確答案】：AD
【答案解析】：參見教材226頁。地質(zhì)要素評序法、聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)勘察協(xié)議法和粗估法是低勘察精度階段采用的方法。
5、
【正確答案】：ABC
【答案解析】：參見教材248-249頁。
6、
【正確答案】：ADE
7、
【正確答案】：AB
8、
【正確答案】：BCD
【答案解析】：參考教材349-350頁。
9、
【正確答案】：ABCE
【答案解析】：參考教材387-388頁。
10、
【正確答案】：ACD
三、綜合題(有計(jì)算的，要求列出算式、計(jì)算步驟。需按公式計(jì)算的，應(yīng)列出公式)
1、
【正確答案】：(1)說明評估該企業(yè)商譽(yù)的主要思路和方法
①商譽(yù)評估的方法主要有割差法。
②割差法是根據(jù)企業(yè)整體評估價(jià)值與企業(yè)可確指的各單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和進(jìn)行比較確定商譽(yù)評估值的方法。
③基本公式是：商譽(yù)的評估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評估值-企業(yè)可確指的各單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和
企業(yè)整體資產(chǎn)評估值計(jì)算：通過預(yù)測企業(yè)未來預(yù)期收益并進(jìn)行折現(xiàn)或資本化獲取。
(2)評估該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值。
①企業(yè)整體資產(chǎn)評估值計(jì)算
折現(xiàn)率=4%+(9%-4%)×2=14%，資本化率=12%
企業(yè)整體資產(chǎn)評估值
=[100×(P/F,14%,1) +110×(P/F,14%,2)+120×(P/F,14%,3)+140×(P/F,14%,4)+ 150×(P/F,14%,5)]+(150÷12%)×(P/F,14%,5)
=[100×0.8772 +110×0.7695+120×0.6750+140×0.5921+150×0.5194]+1250×0.5194
=414.169+649.25=1 063.419(萬元)
②加和法估算的企業(yè)各項(xiàng)可確指資產(chǎn)評估值之和為800萬元。
③則商譽(yù)的價(jià)值為=1 063.419-800=263.419(萬元)
【答案解析】：提示：本題告訴了資本化率，而且不等于折現(xiàn)率，所以解題的時(shí)候在計(jì)算無限年限的現(xiàn)值時(shí)候需要使用資本化率12%，但是一般出題時(shí)都是資本化率等于折現(xiàn)率。
2、
【正確答案】：1.成套設(shè)備的重置成本：
(1)海外運(yùn)輸費(fèi)：1 000×5%=50(萬美元 )
(2)到岸價(jià)：1 000+50+21.43=1 071.43(萬美元 )
(3)折合人民幣：1 071.43×8=8 571.44(萬元人民幣)
(4)關(guān)稅：8 571.44×13%=1 114.29(萬元人民幣)
(5)增值稅：(8 571.44+1 114.29)×17%=1 646.57(萬元人民幣)
(6)其他進(jìn)口環(huán)節(jié)費(fèi)用：8 571.44×3%=257.14(萬元人民幣)
(7)國內(nèi)運(yùn)輸及配套費(fèi)用：8 571.44×(1.5%+2%)=300(萬元人民幣)
(8)重置成本：8 571.44+1 114.29+1 646.57+257.14+300=11 889.44(萬元人民幣)
2.程控設(shè)備修復(fù)費(fèi)用：
(1)設(shè)備離岸價(jià)格：1 000×10%×(1+10%)=110(萬美元)
(2)海外運(yùn)輸費(fèi)：110×4%=4.4(萬美元)
(3)到岸價(jià)：110+4.4+2.93=117.33(萬美元 )
(4)折合人民幣：117.33×8=938.64(萬元人民幣 )
(5)關(guān)稅：938.64×13%=122.02(萬元人民幣)
(6)增值稅：(938.64+122.02)×17%=180.31(萬元人民幣)
(7)其他進(jìn)口環(huán)節(jié)費(fèi)用：938.64×3%=28.16(萬元人民幣)
(8)國內(nèi)運(yùn)輸及安裝費(fèi)用：938.64×(1.5%+0.5%)=18.77(萬元人民幣)
(9)修復(fù)費(fèi)用：938.64+122.02+180.31+28.16+18.77=1 287.90(萬元人民幣)
3.實(shí)體性貶值：
(1)程控部分貶值額：1 287.90 萬元人民幣
(2)其他部分實(shí)際使用年限7-1=6(年)
(3)其他部分貶值率：6/(6+10×90%)×100%=40%
(4)其他部分貶值額：(11 889.44-1 287.90)×40%=4 240.62(萬元人民幣)
(5)貶值額合計(jì)：1 287.90+4 240.62=5 528.52(萬元人民幣)
4.評估值：11 889.44-5 528.52=6 360.92(萬元人民幣)
【答案解析】：第3和4兩步還有以下幾種不同的解法
方法一：
3.程控部分以外的成新率：
(10×90%)/(6+10×90%)×100%=60%
4.評估值：(11 889.44-1 287.90)×60%=6 360.92(萬元人民幣)
方法二：
3.成新率
(1)程控設(shè)備貶值占成套設(shè)備價(jià)值的比率：1 287.90/11 889.44×100%=10.83%
(2)其他部分貶值率：6/(6+10×90%)×100%=40%
(3)成新率：1-[10.83%+(11 889.44-1287.90)/11 889.44×40%]=53.5%
4.評估值：11 889.44×53.50%=6 360.85(萬元人民幣)
方法三：
3.(1)程控設(shè)備價(jià)值占成套設(shè)備價(jià)值的比例：1 287.90/11 889.44×100%=10.83%
(2)程控設(shè)備以外部分的成新率：(10×90%)/(6+10×90%)×100%=60%
(3)計(jì)算綜合成新率：10.83%×0%+(1-10.83%)×60%=53.5%
4.評估值：11 889.44×53.5%=6 360.85(萬元人民幣)
3、
【正確答案】：1、房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟(jì)特性，決定了房地產(chǎn)市場不能成為完全競爭市場，而是一個(gè)不完全競爭市場。在房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)價(jià)格的形成往往具有個(gè)別性，因此運(yùn)用市場法進(jìn)行房地產(chǎn)評估，需要對選取的交易實(shí)例進(jìn)行交易情況修正，將交易中由于個(gè)別因素所產(chǎn)生的價(jià)格偏差予以剔除，使其成為正常價(jià)格。房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種：
(1)有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會(huì)以低于市價(jià)的價(jià)格進(jìn)行交易;
(2)交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售或急于購買最為典型。如有人為了擴(kuò)大經(jīng)營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會(huì)使交易價(jià)格抬高。
〈3〉買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。
(4)其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。
(5)特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。
分析了交易情況的特殊性，就要將特殊情況的交易修正到正常交易。通過交易情況修正，即將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格。
2、在上述可比案例中，B是收購鄰近房地產(chǎn)，因?yàn)榻灰浊闆r需要修正7%，說明其交易價(jià)格較正常交易價(jià)格高，D是急于出售房地產(chǎn)，因?yàn)榻灰浊闆r需要修正-5%，說明其交易價(jià)格較正常交易價(jià)格低。
3、容積率修正，建立容積率地價(jià)指數(shù)表。
容積率1.01.11.21.31.41.51.6
地價(jià)
指數(shù)100 105110115120125
=100+100×5%[(1.5-1)/0.1]128
=125+100×3%[(1.6-1.5)/0.1]
4、土地使用權(quán)年限因素修正。
除交易實(shí)例B與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A、C和D均需作使用年限因素修正.修正系數(shù)計(jì)算如下
交易實(shí)例A及C使用年限修正系數(shù)：〔1-(1+8%)-30〕/〔1-(1+8%)-38〕=0.9517
D使用年限修正系數(shù)：〔1-(1+8%)-30〕/〔1-(1+8%)-35〕=0.9659
5、案例修正計(jì)算
6、評估結(jié)果
案例C的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評估結(jié)果。
因此，待估宗地的評估值為：
=(713.85+717.47+712.98) ÷3=714.77(元/平方米)
4、
【正確答案】：1.1——2樓面積 3 000×2=6 000(平方米)
2.3——5層面積 1 900×3=5 700(平方米)
3.6層及6層以上面積25 000—6 000—5 700=13 300(平方米)
4.年總收入
6 000×2 000+5 700×2×365×(1—10%)+13 300×2.5×365×(1-10%)
=12 000 000十3 744 900+10 922 625
=26 667 525(元)
5.年總費(fèi)用
26 667 525×(5%+17.5%)+25 000×3 000×1.1×0.1%+25 000×3 000×1%
=6 000 193.13+82 500+750 000=6 832 693.13(元)
6.年利潤總額26 667 525-6 832 693.13=19 834 831.87(元)
7.大廈價(jià)值= =233 558 686(元)
8.建筑費(fèi)用3 000×25000=75 000 000(元)
9.專業(yè)費(fèi)用 75 000 000×10%=7 500 000(元)
10.開發(fā)商利潤
(75 000 000+7 500 000+5 000 000+地價(jià))×25%
=87 560 000×0.25+0.25×地價(jià)
=21 875 000+0.25×地價(jià)
11.利息
=0.1576×地價(jià)+648 631.61+3 758 526.61+814 937.53
=0.1576×地價(jià)+5 222 095.75
12.地價(jià)
地價(jià)=233 558 686-75 000 000-7 500 000-5 000 000-21 875 000-0.25×
地價(jià)-0.1576×地價(jià)-5 222 095.75
地價(jià)+0.25×地價(jià)+0.1576×地價(jià)=118 961 590.3(元)
地價(jià)= =84 513 775.43(元)