一、單項(xiàng)選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)選項(xiàng)最符合題意)
1 某商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目即將上市時(shí)適逢金融危機(jī)，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)資金主要來(lái)自銀行借貸，為避免資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)穩(wěn)妥的定價(jià)目標(biāo)宜設(shè)定為( )。
A.實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)
B.維護(hù)企業(yè)形象
C.維持市場(chǎng)占有率
D.維持營(yíng)業(yè)
參考答案：D
參考解析:
房地產(chǎn)定價(jià)的目標(biāo)。
2 某人用80萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一套已使用了20年的住房，該住房的耐用年限為70年，當(dāng)基準(zhǔn)收益率為l0%時(shí)，假設(shè)殘值為零，則每年平均住房費(fèi)用為( )萬(wàn)元。
A.5.34
B.6.45
C.7.26
D.8.07
參考答案：D
參考解析:
等額分付資本回收公式。
3 工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是( )。
A.韋伯
B.克里斯塔勒
C.杜能
D.伯吉斯
參考答案：A
參考解析:
工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社會(huì)學(xué)家韋伯。
4 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位策略中，尋找新的尚未被占領(lǐng)但有潛在市場(chǎng)需求的位置，填補(bǔ)市場(chǎng)空缺的市場(chǎng)定位是( )。
A.避強(qiáng)定位
B.創(chuàng)新定位
C.迎頭定位
D.產(chǎn)品定位
參考答案：B
參考解析:
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的策。
5 某人申請(qǐng)一筆個(gè)人住房貨款，貨款期限為10年，合同年利率為5%，采用利率調(diào)整周期為1年的可變利率抵押貨款。從10月份起，國(guó)家法定利率上調(diào)為5.5%，則借款人當(dāng)年的貨款年利率為( )。
A.5%
B.5.125%
C.5.25%
D.5.5%
參考答案：A
參考解析:
浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款的概念。
6 建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，下列關(guān)于該土地上新增的建筑物的說(shuō)法中，正確的是( )。
A.新增建筑物屬于抵押財(cái)產(chǎn)
B.在建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，新增建筑物應(yīng)與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分
C.新增建筑物轉(zhuǎn)讓時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓
D.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)處分所得的價(jià)款，抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償
參考答案：B
參考解析:
抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的受償。
7 下列關(guān)于區(qū)位的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是( )。
A.區(qū)位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系
B.區(qū)位不隨時(shí)間而變化，僅由方位和距離兩個(gè)因素決定
C.地理環(huán)境變化和交通網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)張都會(huì)引起區(qū)位的變化
D.政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關(guān)系的區(qū)位
參考答案：B
參考解析:
區(qū)位的歷史性：地理環(huán)境的變化引起區(qū)位的歷史變遷。
8 下列原則中，不屬于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則的是( )。
A.合理原則
B.公開(kāi)原則
C.費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則
D.費(fèi)用與支付能力相適應(yīng)的原則
參考答案：D
參考解析:
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則。
9 現(xiàn)有甲、乙、丙三個(gè)互斥投資方案，各方案的投資額和投資后的凈收益如下表所示，各方案的壽命期均為8年，基準(zhǔn)收益率ie=10%。各方案凈現(xiàn)值從大到小排列正確的是( )。
A.甲>乙>丙
B.乙>丙>甲
C.乙>甲>丙
D.甲>丙>乙
參考答案：C
參考解析:
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算。
10 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有購(gòu)買(mǎi)三種土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)，而每一個(gè)項(xiàng)目分別有幾個(gè)方案，但由于資金有限，需要選擇能使資金充分運(yùn)用的方案，這時(shí)，企業(yè)面臨的方案選擇類(lèi)型是( )
A.互斥方案
B.混合方案
C.現(xiàn)金流量相關(guān)方案
D.互補(bǔ)方案
參考答案：B
參考解析:
混合方案的概念。11 用成本法估價(jià)時(shí)，建筑物現(xiàn)值=( )
A.建筑物重新構(gòu)建價(jià)格—年折舊額*剩余經(jīng)濟(jì)壽命
B.建筑物重新構(gòu)建價(jià)格—年折舊額*實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)
C.建筑物重新構(gòu)建價(jià)格*成新率
D.建筑物重新構(gòu)建價(jià)格—年折舊額
參考答案：C
參考解析:
成本法的基本公式。
12 下列建設(shè)用地使用權(quán)中，不得設(shè)定抵押的是( )。
A.通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
B.通過(guò)協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
C.通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
D.已依法公告列入拆遷范圍內(nèi)的房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)
參考答案：D
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)定。
13 下列項(xiàng)目中，可以通過(guò)劃分撥方式取得土地使用權(quán)的是( )
A.社區(qū)便民超市
B.稅務(wù)機(jī)關(guān)辦公樓
C.服務(wù)于大眾的快餐店
D.別墅
參考答案：B
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍。
14 ( )是消費(fèi)者群體分類(lèi)的基本變量。
A.人口
B.地理
C.心理
D.行為
參考答案：A
參考解析:
房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)。
15 征收農(nóng)民集體所有的土地，土地補(bǔ)償費(fèi)用歸被征收土地的( )所有。
A.農(nóng)民個(gè)人
B.剩余勞動(dòng)力安置單位
C.地上附著物所有人
D.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織
參考答案：D
參考解析:
征地補(bǔ)償和安置的步驟。
16 經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出主要由( )和經(jīng)營(yíng)成本兩大部分組成。
A.開(kāi)發(fā)費(fèi)用
B.土地取得成本
C.開(kāi)發(fā)成本
D.固定資產(chǎn)投資
參考答案：D
參考解析:
本題考查經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出。經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出主要由固定資產(chǎn)投資和經(jīng)營(yíng)成本兩大部分組成。
17 某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目每年的現(xiàn)金流量如下表所示，基準(zhǔn)收益率為10%，該項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期在( )之間。
單位：萬(wàn)元
年份 0 1 2 3 4 5 6
現(xiàn)金流入 250 250 250 250 250
現(xiàn)金流出 500 50 30 30 30 30 30
A.第二年與第三年
B.第三年與第四年
C.第四年與第五年
D.第五年與第六年
參考答案：B
參考解析:
靜態(tài)投資回收期的計(jì)算。
18 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成立后30日內(nèi)必須向物業(yè)所在地的( )備案。
A.社區(qū)工作站
B.市民政部門(mén)
C.縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)
D.區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)
參考答案：D
參考解析:
業(yè)主委員會(huì)的備案。
19 以人們對(duì)住宅的知識(shí)、態(tài)度、使用或反應(yīng)為依據(jù)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，這種細(xì)分的依據(jù)稱(chēng)為( )。
A.人口細(xì)分
B.行為細(xì)分
C.地理細(xì)分
D.心理細(xì)分
參考答案：B
參考解析:
本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)。行為參數(shù)是指人們對(duì)住宅的知識(shí)、態(tài)度、使用或反應(yīng)，市場(chǎng)細(xì)分可依據(jù)使用時(shí)機(jī)、追求利益、購(gòu)買(mǎi)階段等進(jìn)行。
20 某套住宅的成交價(jià)格為5000元/m2，交易中的營(yíng)業(yè)稅和契稅等稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。已知房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣(mài)方繳納的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)為正常價(jià)格的6%，應(yīng)由買(mǎi)方繳納的契稅等稅費(fèi)為正常價(jià)格的2%。該套住宅的正常價(jià)格為( )元/m2。
A.5200.00
B.5300.00
C.5319.15
D.5400.00
參考答案：C
參考解析:
交易情況修正。
21 已知某投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率為13%時(shí)，凈現(xiàn)值為1100萬(wàn)元，折現(xiàn)率為14%是，凈現(xiàn)值為-980萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為( )。
A.13.12%
B.13.30%
C.13.53%
D.13.87%
參考答案：C
參考解析:
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算。
22 SWOT分析法所分為的四個(gè)因素是內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素、內(nèi)部劣勢(shì)因素、外部市場(chǎng)環(huán)境的機(jī)會(huì)因素和外部市場(chǎng)環(huán)境的( )。
A.風(fēng)險(xiǎn)因素
B.威脅因素
C.挑戰(zhàn)因素
D.幫助因素
參考答案：B
參考解析:
SWOT分析的概念。
23 下列情形中，國(guó)家不可以收回國(guó)有土地使用權(quán)的有( )。
A.因社會(huì)公共利益需要而提前收回土地使用權(quán)的
B.為實(shí)施城市規(guī)劃而提前收回土地使用權(quán)的
C.以出讓方式取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，因正常立項(xiàng)手續(xù)的辦理，滿(mǎn)兩年未動(dòng)工的
D.土地使用者因破產(chǎn)而停止使用土地的
參考答案：C
參考解析:
本題考查土地使用權(quán)收回以及不可以收回的情況。出讓方式獲得土地使用權(quán)滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回，但是因不可抗力或政府有關(guān)部門(mén)的行為或必需的前期工作造成的開(kāi)發(fā)遲延除外。C中因正常辦理立項(xiàng)手續(xù)，即必需的前期工作造成的，所以不能收回。
24 某從事二手房租售代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)希望給廣告受體提供能隨時(shí)查詢(xún)的房地產(chǎn)詳細(xì)狀況，并及時(shí)更新房源信息，宜采用的廣告媒體是( )。
A.路牌
B.廣播
C.電視
D.網(wǎng)絡(luò)
參考答案：D
參考解析:
網(wǎng)絡(luò)廣告的優(yōu)點(diǎn)。
25 若投資資金是投資者進(jìn)行投資的強(qiáng)制約束條件，則在進(jìn)行方案比選時(shí)宜采用( )。
A.凈現(xiàn)值法
B.凈將來(lái)值法
C.凈年值法
D.凈現(xiàn)值率法
參考答案：D
參考解析:
凈現(xiàn)值率比較法的概念。
26 電氣管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工作的最低保修期是( )。
A.半年
B.1年
C.2年
D.3年
參考答案：C
參考解析:
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量保修。
27 辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記時(shí)，交驗(yàn)的文件一般不包括( )。
A.抵押合同
B.抵押登記申請(qǐng)書(shū)
C.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同
D.國(guó)有土地使用證
參考答案：C
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)抵押的登記制度。
28 關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)贈(zèng)與的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。
A.建設(shè)用地使用權(quán)贈(zèng)與是無(wú)償行為
B.贈(zèng)與人與受贈(zèng)人之間需要簽訂贈(zèng)與合同
C.贈(zèng)與人愿意贈(zèng)與，且受贈(zèng)人愿意接受，贈(zèng)與合同才能成立
D.贈(zèng)與的建設(shè)用地使用權(quán)無(wú)須辦理相關(guān)手續(xù)
參考答案：D
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式。
29 土地出讓中的招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓底價(jià)是( )確定。
A.由市、縣人民政府決定
B.土地評(píng)估事務(wù)所根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果決定
C.由市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)決定
D.由招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓的機(jī)構(gòu)確定
參考答案：C
參考解析:
本題考查招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓底價(jià)的確定主體。應(yīng)該由市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)確定。
30 某商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采用成本加成法測(cè)算得出的價(jià)格是5 000元/㎡。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，80%的被調(diào)查者可接受的價(jià)格范圍是6 000—6 500元/㎡，10%的被調(diào)查者可接受的價(jià)格范圍是7 000元/㎡以上，企業(yè)決策者最終將項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格確定為均價(jià)6 500元/㎡。該項(xiàng)目采用的主要定價(jià)方法是( )。
A.目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法
B.需求導(dǎo)向定價(jià)法
C.競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法
D.比較定價(jià)法
參考答案：B
參考解析:
房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法。
31 下列關(guān)于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是( )。
A.土地使用權(quán)出讓是一種國(guó)家壟斷行為
B.土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度基于所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則
C.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的所有土地都可以直接出讓
D.土地使用權(quán)出讓年限屆滿(mǎn)前一年，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期
參考答案：C
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征。
32 不考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格策略和競(jìng)爭(zhēng)反應(yīng)，主要依據(jù)潛在顧客的價(jià)格承受能力來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)格的方法，稱(chēng)為( )。
A.需求導(dǎo)向定價(jià)法
B.主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法
C.目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法
D.隨行就市定價(jià)法
參考答案：A
參考解析:
房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法。
33 下列措施中，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制時(shí)，發(fā)現(xiàn)實(shí)際投資值偏離目標(biāo)投資值，應(yīng)采取的糾偏措施不包括( )。
A.司法措施
B.組織措施
C.經(jīng)濟(jì)措施
D.技術(shù)措施
參考答案：A
參考解析:
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制的概念。
34 甲公司獲得一宗工業(yè)用地的土地使用權(quán)，土地使用年限為法定出讓年限，經(jīng)5年開(kāi)發(fā)建設(shè)后，將其轉(zhuǎn)讓給乙工廠，則乙工廠獲得的土地使用權(quán)最長(zhǎng)年限為( )年。
A.35
B.40
C.45
D.50
參考答案：C
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征。
35 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬開(kāi)發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已知該項(xiàng)目的固定成本為3 000萬(wàn)元，住宅平均售價(jià)為4 000 元/平方米，單位產(chǎn)品的可變成本為2 500 元/平方米。該公司在完成小區(qū)建設(shè)后，預(yù)計(jì)可獲利300萬(wàn)元。該公司需開(kāi)發(fā)的保本開(kāi)發(fā)面積為( )平方米。
A.14 500
B.16 700
C.20 000
D.22 000
參考答案：C
參考解析:
盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算。
36 在房地產(chǎn)估價(jià)中，建筑物折舊=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-( )。
A.房地產(chǎn)價(jià)格
B.建筑物開(kāi)發(fā)成本
C.土地價(jià)值
D.建筑物市場(chǎng)價(jià)值
參考答案：D
參考解析:
建筑物折舊的求取。
37 下列建設(shè)用地使用權(quán)處置方式中，不屬于建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的是( )
A.抵押
B.出售
C.互換
D.贈(zèng)與
參考答案：A
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式。
38 國(guó)家因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制使用單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)的行為稱(chēng)為( )。
A.征收
B.拆遷
C.征用
D.安置
參考答案：C
參考解析:
本題考查征用的概念。
39 在房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理的各種方式中，委托人與代理人沒(méi)有直接關(guān)系的代理方式是( )
A.多家代理
B.代理
C.共同代理
D.參與代理
參考答案：D
參考解析:
商品房銷(xiāo)售代理的主要形式。
40 在出讓土地使用權(quán)年限為50年的土地上，不允許的單體建設(shè)項(xiàng)目是( )。
A.公寓
B.寫(xiě)字樓
C.工業(yè)廠房
D.酒店
參考答案：D
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征。 41 M公司取得了某成片土地的土地使用權(quán)，并按合同約定進(jìn)行成片土地開(kāi)發(fā)，若M公司要轉(zhuǎn)讓該土地的土地使用權(quán)，應(yīng)滿(mǎn)足的條件是( )。
A.取得土地使用權(quán)兩年以后
B.完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上(不含土地使用權(quán)出讓金)
C.完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上(含土地使用權(quán)出讓金)
D.形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件
參考答案：D
參考解析:
以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件。
42 進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，首先應(yīng)該明確( )。
A.調(diào)研人員
B.調(diào)研計(jì)劃
C.調(diào)研目標(biāo)
D.調(diào)研方案
參考答案：C
參考解析:
確定調(diào)研目標(biāo)。
43 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要形式是( )。
A.將風(fēng)險(xiǎn)損失攤銷(xiāo)計(jì)入成本
B.從未發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)損失項(xiàng)目的收益中補(bǔ)償
C.與非保險(xiǎn)業(yè)的其他人簽訂合同
D.建立內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)基金
參考答案：C
參考解析:
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的方法。
44 ( )是宅基地的所有者，擁有完全的所有權(quán)。
A.個(gè)人
B.單位
C.國(guó)家
D.農(nóng)民集體
參考答案：D
參考解析:
本題考查農(nóng)村宅基地的概念。農(nóng)民集體是宅基地的所有者，擁有完全的所有權(quán)。
45 邀請(qǐng)招標(biāo)的承包商數(shù)量最少為( )。
A.1
B.2
C.3
D.4
參考答案：C
參考解析:
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目邀請(qǐng)招標(biāo)。
46 一般將( )稱(chēng)為地租的資本化價(jià)格。
A.每月取得的地租額
B.每年取得的地租額
C.地價(jià)除以折現(xiàn)率
D.每年取得的地租額除以折現(xiàn)率
參考答案：D
參考解析:
地價(jià)公式。
47 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)由十幢住宅、一幢幼兒園和一幢物業(yè)服務(wù)中心組成的住宅小區(qū)。該住宅小區(qū)包括( )。
A.3個(gè)建設(shè)項(xiàng)目
B.10個(gè)單項(xiàng)工程
C.12個(gè)單項(xiàng)工程
D.12個(gè)單位工程
參考答案：C
參考解析:
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程系統(tǒng)的構(gòu)成。
48 物業(yè)管理投標(biāo)程序包括：①準(zhǔn)備投標(biāo)文件，②項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范，③評(píng)標(biāo)，④接受招標(biāo)方的資格審查，⑤獲取招標(biāo)信息，⑥簽約并執(zhí)行合同，⑦收到中標(biāo)通知書(shū)等主要步驟。這幾個(gè)步驟的正確順序是( )。
A.⑤→①→②→④→③→⑦→⑥
B.⑤→②→①→④→③→⑦→⑥
C.⑤→①→②→③→④→⑦→⑥
D.⑤→②→①→③→④→⑦→⑥
參考答案：B
參考解析:
物業(yè)管理招標(biāo)的程序。
49 集體土地征收時(shí)，對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由( )以上人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的由批準(zhǔn)征收土地的政府裁決。
A.省級(jí)
B.市級(jí)
C.縣級(jí)
D.以上都不對(duì)
參考答案：C
參考解析:
本題考查征地補(bǔ)償?shù)牟襟E。對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的由批準(zhǔn)征收土地的政府裁決。
50 某人購(gòu)房貸款60萬(wàn)元，采用等額本金還款方式分10年償還，貸款年利率為5%，則第10個(gè)月的貸款余額是( )萬(wàn)元。
A.53
B.55
C.57
D.59
參考答案：C
參考解析:
等本金還款抵押貸款的計(jì)算。
51 按城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)，城市可分為( )。
A.塊狀城市、帶狀城市、星狀城市
B.單中心城市、多中心城市
C.棋盤(pán)形城市、放射形城市
D.大城市、中等城市、小城市
參考答案：B
參考解析:
城市的分類(lèi)。
52韋伯提出的原料指數(shù)是指( )。
A.貨物的絕對(duì)重量除以制成品總重量
B.限地性原料總重量除以制成品總重量
C.貨物的相對(duì)重量除以制成品總重量
D.限地性原料總重量除以貨物的絕對(duì)重量
參考答案：B
參考解析:
原料指數(shù)公式。
53 2004年3月14日，我國(guó)對(duì)( )作了修改，首次將征收和征用區(qū)分開(kāi)來(lái)。
A.《中華人民共和國(guó)憲法》
B.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》
C.《中華人民共和國(guó)土地管理法》
D.《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
參考答案：A
參考解析:
2004年3月24日，《中華人民共和國(guó)憲法》的第十條內(nèi)容被作了修改，首次將征收和征用區(qū)別開(kāi)來(lái)。
54 銀行向某家庭提供了年貸款利率為6%，期限10年，按月等額償還的個(gè)人住房抵押貸款，該家庭承擔(dān)的實(shí)際年利率是( )。
A.6.14%
B.6.15%
C.6.17%
D.6.5%
參考答案：C
參考解析:
實(shí)際利率的概念。
55 可比實(shí)例成交價(jià)格×( )=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格。
A.交易情況修正系數(shù)
B.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)
C.交易日期調(diào)整系數(shù)
D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)
參考答案：A
參考解析:
交易情況修正。
56 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分中的行為細(xì)分不包括( )。
A.使用時(shí)間
B.生活方式
C.追求利益
D.購(gòu)買(mǎi)階段
參考答案：B
參考解析:
房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)。
57 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要形式是( )。
A.將風(fēng)險(xiǎn)損失攤銷(xiāo)計(jì)入成本
B.從未發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)損失項(xiàng)目的收益中補(bǔ)償
C.與非保險(xiǎn)業(yè)的其他人簽訂合同
D.建立內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)基金
參考答案：C
參考解析:
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的方法。
58 某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的初始投資額為400萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期為5年，基準(zhǔn)收益率為10%，凈現(xiàn)值為168.62萬(wàn)元，若每年年末的凈現(xiàn)金流量相等，則每年年末的凈現(xiàn)金流量為( )萬(wàn)元。
A.250
B.200
C.175
D.150
參考答案：D
參考解析:
等額分付資本回收公式。
59 根據(jù)古典地租理論，地租是農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格扣除生產(chǎn)成本和( )的余額。
A.平均稅費(fèi)
B.平均利潤(rùn)
C.平均市值
D.平均價(jià)格
參考答案：B
參考解析:
地租公式。
60 感知風(fēng)險(xiǎn)和分析風(fēng)險(xiǎn)是( )的兩個(gè)環(huán)節(jié)。
A.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
B.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)
C.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)
D.風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
參考答案：A
參考解析:
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的概念。
二、多項(xiàng)選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)
61 下列關(guān)于協(xié)議出讓建設(shè)用地使用權(quán)的表述中，正確的有( )。
A.采取雙方協(xié)議出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的
B.有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%
C.協(xié)議出讓地價(jià)必須是協(xié)議出讓
D.協(xié)議出讓的不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)該繳納的有關(guān)費(fèi)用之和
E.與招標(biāo)拍賣(mài)掛牌確定的原則相同
參考答案：A,B,D
參考解析:
協(xié)議出讓方式的。
62 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料的收集的途徑主要有( )
A.交易雙方當(dāng)事人
B.促成房地產(chǎn)交易行為的中介商
C.非同業(yè)間資料的交流
D.不熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士
E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商公開(kāi)推出的各種銷(xiāo)售或出租廣告
參考答案：A,B,E
參考解析:
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料搜集的途徑。
63 可以不經(jīng)過(guò)申請(qǐng)，經(jīng)土地征收將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的情況有( )。
A.興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)
B.農(nóng)村村民建設(shè)住宅
C.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公共設(shè)施建設(shè)
D.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公益事業(yè)建設(shè)
E.小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)
參考答案：A,B,C,D
參考解析:
本題考查集體土地征收的申請(qǐng)。選項(xiàng)ABCD是使用集體土地而不需要依法征收的特殊情況。
64 城市空間結(jié)構(gòu)理論中代表性的理論有( )
A.多帶理論
B.同心圓理論
C.扇形理論
D.多核心理論
E.中心商務(wù)區(qū)土地利用模式
參考答案：B,C,D,E
參考解析:
城市空間結(jié)構(gòu)理論中代表性的理論。
65 以下哪些項(xiàng)目的物業(yè)管理必須進(jìn)行招標(biāo)( )。
A.新開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目
B.新開(kāi)發(fā)的非住宅項(xiàng)目
C.同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅項(xiàng)目
D.業(yè)主入住后由業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項(xiàng)目
E.新開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目
參考答案：A,C
參考解析:
本題考查物業(yè)管理招標(biāo)的項(xiàng)目條件。必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目只有兩種情況，一是新開(kāi)發(fā)的住宅，另一類(lèi)是同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅。
66 下列主體中，能被判定具備業(yè)主身份的有( )。
A.房屋權(quán)屬證書(shū)記載的房屋所有權(quán)人
B.房屋權(quán)屬證書(shū)記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶
C.尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記但已實(shí)際占有物業(yè)的合法買(mǎi)受人
D.房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人
E.房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶
參考答案：A,C,D
參考解析:
業(yè)主的概念。
67 房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)地調(diào)研的方法有( )。
A.因果關(guān)系法
B.入戶(hù)詢(xún)問(wèn)法
C.電話(huà)詢(xún)問(wèn)法
D.觀察法
E.試驗(yàn)法
參考答案：B,C,D,E
參考解析:
房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)地調(diào)研的基本方法。
68 房地產(chǎn)廣告預(yù)算的方法有( )。
A.目標(biāo)任務(wù)法
B.銷(xiāo)售百分比法
C.量入為出法
D.隨機(jī)函數(shù)法
E.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法
參考答案：A,B,C,D
參考解析:
房地產(chǎn)廣告的預(yù)算。
69 國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)姆绞接? )。
A.貨幣補(bǔ)償
B.保障安置
C.異地移民安置
D.農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置
E.屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換
參考答案：A,E
參考解析:
本題考查國(guó)有土地上房屋征收的補(bǔ)償方式。國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)姆绞接胸泿叛a(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種，由被征人選擇。
70 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目外部環(huán)境的不確定性來(lái)源包括( )
A.政府的政策和規(guī)定的變化
B.市場(chǎng)環(huán)境的變化
C.通貨膨脹和信貸風(fēng)險(xiǎn)
D.資金籌措方式與來(lái)源
E.工程價(jià)款估算或結(jié)算錯(cuò)誤
參考答案：A,B,C
參考解析:
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要不確定因素。
71 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常采用直接銷(xiāo)售渠道的情形有( )。
A.房地產(chǎn)市場(chǎng)為賣(mài)方市場(chǎng)，推出的商品房供不應(yīng)求
B.房地產(chǎn)市場(chǎng)為買(mǎi)方市場(chǎng)，推出的商品房供大于求
C.商品房素質(zhì)一般，市場(chǎng)反應(yīng)平平
D.商品房素質(zhì)特別突出，市場(chǎng)反應(yīng)很好
E.大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，擁有一批具有房地產(chǎn)銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)銷(xiāo)售隊(duì)伍
參考答案：A,D,E
參考解析:
本題考查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常采用直接銷(xiāo)售渠道的情形。包括：大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，擁有一批具有房地產(chǎn)銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)銷(xiāo)售隊(duì)伍;房地產(chǎn)市場(chǎng)為賣(mài)方市場(chǎng)，推出的商品房供不應(yīng)求;商品房素質(zhì)特別突出，市場(chǎng)反應(yīng)很好。
72 采用收益法評(píng)估出的某宗房地產(chǎn)價(jià)值偏高，其原因可能有( )。
A.選取的報(bào)酬率偏低
B.預(yù)測(cè)的未來(lái)凈收益偏大
C.估計(jì)的使用期限偏短
D.估計(jì)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用偏大
E.估計(jì)的空置率偏高
參考答案：A,B
參考解析:
收益法的影響因素。
73 下列工作中，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)工作內(nèi)容的有( )。
A.發(fā)出招標(biāo)公告與邀請(qǐng)函
B.發(fā)售招標(biāo)文件
C.評(píng)標(biāo)委員會(huì)向投標(biāo)人介紹評(píng)標(biāo)方法
D.對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格復(fù)查
E.與承包商協(xié)商工期和付款方式
參考答案：A,B,D
參考解析:
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)的程序。
74 決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有( )。
A.房地產(chǎn)的價(jià)格水平
B.消費(fèi)者的收入水平
C.消費(fèi)者的偏好
D.相關(guān)物品的價(jià)格水平
E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期
參考答案：A,B,C,E
參考解析:
75 下列關(guān)于敏感性分析的表述中，正確的有( )。
A.項(xiàng)目對(duì)某種不確定因素的敏感程度，可表示為該因素按一定比例變化時(shí)引起項(xiàng)目指標(biāo)的變動(dòng)幅度(通常是列表表示)
B.敏感性分析可以判定不確定因素在什么范圍內(nèi)變化能使投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益情況為;在什么范圍變化時(shí)，投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益情況最差等這類(lèi)最樂(lè)觀和最悲觀的邊界條件或邊界數(shù)值
C.敏感性分析有單因素敏感性分析和多因素敏感性分析兩種
D.敏感性分析只可用于對(duì)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，而不可用于對(duì)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析
E.敏感性分析既可用于對(duì)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，也可用于對(duì)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析
參考答案：A,B,C,E
參考解析:
本題考查敏感性分析的含義。敏感性分析既可以用于靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，也可用于動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，選項(xiàng)D有誤。
76 城市是人類(lèi)社會(huì)第二次社會(huì)勞動(dòng)大分工的產(chǎn)物，最早的城市是以( )為主的集市。
A.畜牧業(yè)
B.商業(yè)
C.制造業(yè)
D.手工業(yè)
E.服務(wù)業(yè)
參考答案：B,D
參考解析:
城市的產(chǎn)生和發(fā)展。
77 征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)由包括( )。
A.土地補(bǔ)償費(fèi)
B.征地管理費(fèi)
C.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)
D.青苗補(bǔ)償費(fèi)
E.安置補(bǔ)償費(fèi)
參考答案：A,C,D,E
參考解析:
征地補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。
78 在對(duì)互斥方案進(jìn)行直接比選時(shí)，必須具備的可比條件有( CDE)。
A.被比較方案的投資額相同或相近
B.被比較方案具有相同的不確定因索
C.被比較方案的費(fèi)用及效益計(jì)算口徑一致
D.被比較方案具有相同的計(jì)算期
E.被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時(shí)間單位
參考答案：C,D,E
參考解析:
對(duì)互斥方案進(jìn)行比選的可比條件。
79 下列關(guān)于內(nèi)部收益率的說(shuō)法中，正確的有( )。
A.當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時(shí)，投資項(xiàng)目是可行的
B.內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終止了時(shí)所有投資正好被回收的收益率
C.同一項(xiàng)目的全部投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率
D.內(nèi)部收益率是投資者可以接受的貸款利率
E.內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小
參考答案：A,B,D
參考解析:
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的概念。
80 下列選項(xiàng)中屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有( )
A.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)
B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
C.周期風(fēng)險(xiǎn)
D.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)
E.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)
參考答案：A,B,C
參考解析:
房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容。
三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)
根據(jù)以下材料，回答題：
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以4000萬(wàn)元競(jìng)拍到一宗別墅用地的土地使用權(quán)。該地塊面積為20000m2，規(guī)劃容積率為0.5，綠地率不低于35%。預(yù)期投資利潤(rùn)率為35%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為銷(xiāo)售收入的6%。產(chǎn)品定位為高檔別墅區(qū)，按規(guī)劃容積率進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)建筑安裝工程造價(jià)為建筑面積2000元/m2，小區(qū)配套及基礎(chǔ)設(shè)施工程和建設(shè)期間稅費(fèi)為建筑面積1500元/m2，可銷(xiāo)售比率為95%。促銷(xiāo)工作的安排是：開(kāi)盤(pán)前在當(dāng)?shù)赝韴?bào)大幅面刊登項(xiàng)目即將開(kāi)盤(pán)的消息;開(kāi)盤(pán)當(dāng)日在當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)播出開(kāi)盤(pán)情況，組織足夠的置業(yè)顧問(wèn)對(duì)看房人進(jìn)行全程陪同和產(chǎn)品介紹，并對(duì)當(dāng)日前十名下訂單的客戶(hù)贈(zèng)送車(chē)庫(kù)。項(xiàng)目按預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行建設(shè)，在項(xiàng)目施工進(jìn)入后期即將面市時(shí)，政府發(fā)布了關(guān)于嚴(yán)格限制別墅用地供應(yīng)的通知。
81該項(xiàng)目的樓面地價(jià)為( )元/m2。
A.1000
B.2000
C.4000
D.4211
參考答案：C
參考解析:
發(fā)揮題。
樓面地價(jià)=地價(jià)÷建筑面積=地價(jià)÷(土地面積÷規(guī)劃容積率)=4000)元/m2。
82 采用成本導(dǎo)向定價(jià)法確定項(xiàng)目均價(jià)為( )元/m2。
A.9552
B.10771
C.11297
D.11338
參考答案：D
參考解析:
房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法。
83 該項(xiàng)目涉及的促銷(xiāo)方式有( )。
A.公共關(guān)系
B.人員促銷(xiāo)
C.廣告促銷(xiāo)
D.營(yíng)業(yè)推廣
參考答案：B,C,D
參考解析:
房地產(chǎn)促銷(xiāo)的方式。
84 從背景資料判斷，在一般情況下，該項(xiàng)目的價(jià)格走勢(shì)將( )。
A.上升
B.下降
C.無(wú)法預(yù)計(jì)
D.維持穩(wěn)定
參考答案：A
參考解析:
發(fā)揮題。由于嚴(yán)格限制別墅用地供應(yīng)，別墅市場(chǎng)將呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。
根據(jù)以下材料，回答題：
某市欲征收城郊兩處居民點(diǎn)和部分農(nóng)田建設(shè)工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地利用總體規(guī)劃?，F(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督土地的一級(jí)和二級(jí)開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)管理委員會(huì)通過(guò)招投標(biāo)確定了甲公司作為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)承包商。
85土地行政主管部門(mén)將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案報(bào)人民政府批準(zhǔn)，還應(yīng)滿(mǎn)足的條件是( )。
A.方案符合當(dāng)?shù)乜刂菩栽敿?xì)規(guī)劃要求
B.方案符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo)
C.補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃
D.補(bǔ)充耕地面積至少與占用面積相等
參考答案：B,C
參考解析:
本題考查農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案應(yīng)符合的條件。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門(mén)方可報(bào)人民政府批準(zhǔn)：①符合土地利用總體規(guī)劃;②確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo);③占用耕地的，補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求;④單獨(dú)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨(dú)選址條件。
第85
86 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級(jí)土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到批件后( )日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。
A.3
B.5
C.7
D.10
參考答案：B
參考解析:
本題考查集體土地征收的批復(fù)時(shí)間。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級(jí)土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到批件后5日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。
87 該市工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)管理委員會(huì)對(duì)被征地農(nóng)民可采取的安置方式有( )。
A.貨幣安置
B.農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置
C.重新?lián)駱I(yè)安置
D.安置補(bǔ)助費(fèi)
參考答案：A,B,C
參考解析:
本題考查集體土地征收被征地農(nóng)民的安置方式。主要包括：貨幣安置、保障安置、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)安、入股分紅安置和異地移民安置。
88 該市征收城郊兩處居民點(diǎn)和部分農(nóng)田建設(shè)工業(yè)園區(qū)應(yīng)采取征地和安置的步驟包括( )。
A.辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?BR> B.確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和擬定方案
C.征地補(bǔ)償、安置方案組織實(shí)施
D.進(jìn)行公告
參考答案：A,B,C
參考解析:
本題考查集體土地征地補(bǔ)償和安置的步驟。
根據(jù)以下材料，回答題
某市欲征收近郊某處居民點(diǎn)和部分農(nóng)田建設(shè)工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地利用總體規(guī)劃。現(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督土地的一級(jí)和二級(jí)開(kāi)發(fā)。
89土地行政主管部門(mén)將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案報(bào)人民政府批準(zhǔn)，還應(yīng)滿(mǎn)足的條件是( )。
A.方案符合當(dāng)?shù)乜刂菩栽敿?xì)規(guī)劃要求
B.方案符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo)
C.補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃
D.補(bǔ)充耕地面積至少與占用面積相等
參考答案：B,C
參考解析:
集體土地征收的批準(zhǔn)。
90 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級(jí)土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到批件后( )日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。
A.3
B.5
C.7
D.10
參考答案：B
參考解析:
集體土地征收的批準(zhǔn)。
91 對(duì)居民點(diǎn)實(shí)施房屋征收的具體工作有( )。
A.調(diào)查登記房屋征收范圍內(nèi)房屋情況
B.對(duì)征收房屋價(jià)值評(píng)估
C.簽訂補(bǔ)償協(xié)議
D.進(jìn)行房屋征收的強(qiáng)制執(zhí)行
參考答案：A,B,C
參考解析:
國(guó)有土地上房屋征收的程序中的房屋征收實(shí)施。
92 關(guān)于房屋征收管理分工的說(shuō)法中，不正確的是( )。
A.房屋征收主體是市、縣人民政府
B.房屋征收的主管部門(mén)是市、縣人民政府確定的房屋征收部門(mén)
C.房屋征收部門(mén)可以委托房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作
D.房屋征收實(shí)施單位可以以營(yíng)利為目的
參考答案：D
參考解析:
國(guó)有土地上房屋征收的管理體制。
根據(jù)以下材料，回答題
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的甲住宅小區(qū)已臨近竣工，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司發(fā)布了招標(biāo)公告，擬通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)管理該小區(qū)。
93該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以采取的招標(biāo)方式有( )。
A.公開(kāi)招標(biāo)
B.秘密招標(biāo)
C.邀請(qǐng)招標(biāo)
D.直接指定
參考答案：A,C
參考解析:
物業(yè)管理招投標(biāo)的方式。
94 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則有( )。
A.公開(kāi)、公平、公正
B.等價(jià)有償
C.誠(chéng)實(shí)信用
D.保護(hù)弱者
參考答案：A,C
參考解析:
物業(yè)管理招投標(biāo)的原則。
95 該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司發(fā)布的招標(biāo)公告須載明的事項(xiàng)不包括( )。
A.該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的名稱(chēng)、地址
B.應(yīng)邀招標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)
C.獲取招標(biāo)文件的辦法
D.甲住宅小區(qū)的基本情況
參考答案：B
參考解析:
物業(yè)管理招標(biāo)的程序。
96 評(píng)標(biāo)委員會(huì)的下列做法中，錯(cuò)誤的有( )。
A.為保密起見(jiàn)，評(píng)標(biāo)過(guò)程中不召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)
B.否決所有投標(biāo)
C.向招標(biāo)人提交書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告
D.推薦超過(guò)3名有排序的合格中標(biāo)候選人
參考答案：A,D
參考解析:
物業(yè)管理招標(biāo)的程序。
根據(jù)以下材料，回答題：
甲房地產(chǎn)公司欲建設(shè)一住宅項(xiàng)目，委托一社會(huì)調(diào)研公司進(jìn)行住宅項(xiàng)目調(diào)研，該調(diào)查公司設(shè)定了開(kāi)放式的調(diào)研問(wèn)卷，進(jìn)行調(diào)研工作，其問(wèn)卷內(nèi)容如下
97您能想象小區(qū)綠化的好處嗎?(2)您認(rèn)為精裝房的優(yōu)缺點(diǎn)在哪里?(3)若您買(mǎi)房您最看重哪一點(diǎn)?(4)您認(rèn)為小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)該注意哪些內(nèi)容?請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
<1>、本案采用開(kāi)放式問(wèn)卷調(diào)查的優(yōu)點(diǎn)是( )。
A.易于記錄
B.節(jié)約時(shí)間
C.被訪者的限制少
D.調(diào)研成本低
參考答案：C
參考解析:
本題考查開(kāi)放式問(wèn)卷的優(yōu)點(diǎn)。開(kāi)放式問(wèn)卷中只有問(wèn)題沒(méi)有備選答案，所以被調(diào)查者可以有很大的空間來(lái)回答，所以所受的約束小。
98 若要了解居民的購(gòu)房意向，確定市場(chǎng)需求，最合適的調(diào)研方法是( )。
A.經(jīng)理詢(xún)問(wèn)法
B.郵寄詢(xún)問(wèn)法
C.路上攔截
D.入戶(hù)詢(xún)問(wèn)
參考答案：D
參考解析:
了解購(gòu)房意向，最合適的方法是入戶(hù)調(diào)查。
99 住宅市場(chǎng)調(diào)研中，價(jià)格分析首先要( )。
A.選出影響住宅價(jià)格的主要因素
B.判斷價(jià)格被消費(fèi)者接受的程度
C.調(diào)整價(jià)格測(cè)試消費(fèi)者態(tài)度
D.進(jìn)行消費(fèi)者特征調(diào)研
參考答案：A
參考解析:
在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研中，首要內(nèi)容是分析影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，其次才是市場(chǎng)供求情況、價(jià)格彈性、價(jià)格策和定價(jià)方法等。
100 在確定住宅小區(qū)規(guī)劃、戶(hù)型及相關(guān)配套服務(wù)的質(zhì)量研究中( )最適用。
A.小組訪談法
B.電話(huà)詢(xún)問(wèn)法
C.投射法
D.實(shí)驗(yàn)法
參考答案：A
參考解析:
在調(diào)查對(duì)小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶(hù)型、配套設(shè)施等項(xiàng)目時(shí)，多采用小組訪談法來(lái)聽(tīng)取被訪者意見(jiàn)。投射法和實(shí)驗(yàn)法在房地產(chǎn)調(diào)研中很少運(yùn)用。
1 某商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目即將上市時(shí)適逢金融危機(jī)，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)資金主要來(lái)自銀行借貸，為避免資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)穩(wěn)妥的定價(jià)目標(biāo)宜設(shè)定為( )。
A.實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)
B.維護(hù)企業(yè)形象
C.維持市場(chǎng)占有率
D.維持營(yíng)業(yè)
參考答案：D
參考解析:
房地產(chǎn)定價(jià)的目標(biāo)。
2 某人用80萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一套已使用了20年的住房，該住房的耐用年限為70年，當(dāng)基準(zhǔn)收益率為l0%時(shí)，假設(shè)殘值為零，則每年平均住房費(fèi)用為( )萬(wàn)元。
A.5.34
B.6.45
C.7.26
D.8.07
參考答案：D
參考解析:
等額分付資本回收公式。
3 工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是( )。
A.韋伯
B.克里斯塔勒
C.杜能
D.伯吉斯
參考答案：A
參考解析:
工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社會(huì)學(xué)家韋伯。
4 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位策略中，尋找新的尚未被占領(lǐng)但有潛在市場(chǎng)需求的位置，填補(bǔ)市場(chǎng)空缺的市場(chǎng)定位是( )。
A.避強(qiáng)定位
B.創(chuàng)新定位
C.迎頭定位
D.產(chǎn)品定位
參考答案：B
參考解析:
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的策。
5 某人申請(qǐng)一筆個(gè)人住房貨款，貨款期限為10年，合同年利率為5%，采用利率調(diào)整周期為1年的可變利率抵押貨款。從10月份起，國(guó)家法定利率上調(diào)為5.5%，則借款人當(dāng)年的貨款年利率為( )。
A.5%
B.5.125%
C.5.25%
D.5.5%
參考答案：A
參考解析:
浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款的概念。
6 建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，下列關(guān)于該土地上新增的建筑物的說(shuō)法中，正確的是( )。
A.新增建筑物屬于抵押財(cái)產(chǎn)
B.在建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，新增建筑物應(yīng)與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分
C.新增建筑物轉(zhuǎn)讓時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓
D.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)處分所得的價(jià)款，抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償
參考答案：B
參考解析:
抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的受償。
7 下列關(guān)于區(qū)位的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是( )。
A.區(qū)位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系
B.區(qū)位不隨時(shí)間而變化，僅由方位和距離兩個(gè)因素決定
C.地理環(huán)境變化和交通網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)張都會(huì)引起區(qū)位的變化
D.政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關(guān)系的區(qū)位
參考答案：B
參考解析:
區(qū)位的歷史性：地理環(huán)境的變化引起區(qū)位的歷史變遷。
8 下列原則中，不屬于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則的是( )。
A.合理原則
B.公開(kāi)原則
C.費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則
D.費(fèi)用與支付能力相適應(yīng)的原則
參考答案：D
參考解析:
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則。
9 現(xiàn)有甲、乙、丙三個(gè)互斥投資方案，各方案的投資額和投資后的凈收益如下表所示，各方案的壽命期均為8年，基準(zhǔn)收益率ie=10%。各方案凈現(xiàn)值從大到小排列正確的是( )。
A.甲>乙>丙
B.乙>丙>甲
C.乙>甲>丙
D.甲>丙>乙
參考答案：C
參考解析:
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算。
10 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有購(gòu)買(mǎi)三種土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)，而每一個(gè)項(xiàng)目分別有幾個(gè)方案，但由于資金有限，需要選擇能使資金充分運(yùn)用的方案，這時(shí)，企業(yè)面臨的方案選擇類(lèi)型是( )
A.互斥方案
B.混合方案
C.現(xiàn)金流量相關(guān)方案
D.互補(bǔ)方案
參考答案：B
參考解析:
混合方案的概念。11 用成本法估價(jià)時(shí)，建筑物現(xiàn)值=( )
A.建筑物重新構(gòu)建價(jià)格—年折舊額*剩余經(jīng)濟(jì)壽命
B.建筑物重新構(gòu)建價(jià)格—年折舊額*實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)
C.建筑物重新構(gòu)建價(jià)格*成新率
D.建筑物重新構(gòu)建價(jià)格—年折舊額
參考答案：C
參考解析:
成本法的基本公式。
12 下列建設(shè)用地使用權(quán)中，不得設(shè)定抵押的是( )。
A.通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
B.通過(guò)協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
C.通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
D.已依法公告列入拆遷范圍內(nèi)的房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)
參考答案：D
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)定。
13 下列項(xiàng)目中，可以通過(guò)劃分撥方式取得土地使用權(quán)的是( )
A.社區(qū)便民超市
B.稅務(wù)機(jī)關(guān)辦公樓
C.服務(wù)于大眾的快餐店
D.別墅
參考答案：B
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍。
14 ( )是消費(fèi)者群體分類(lèi)的基本變量。
A.人口
B.地理
C.心理
D.行為
參考答案：A
參考解析:
房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)。
15 征收農(nóng)民集體所有的土地，土地補(bǔ)償費(fèi)用歸被征收土地的( )所有。
A.農(nóng)民個(gè)人
B.剩余勞動(dòng)力安置單位
C.地上附著物所有人
D.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織
參考答案：D
參考解析:
征地補(bǔ)償和安置的步驟。
16 經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出主要由( )和經(jīng)營(yíng)成本兩大部分組成。
A.開(kāi)發(fā)費(fèi)用
B.土地取得成本
C.開(kāi)發(fā)成本
D.固定資產(chǎn)投資
參考答案：D
參考解析:
本題考查經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出。經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出主要由固定資產(chǎn)投資和經(jīng)營(yíng)成本兩大部分組成。
17 某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目每年的現(xiàn)金流量如下表所示，基準(zhǔn)收益率為10%，該項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期在( )之間。
單位：萬(wàn)元
年份 0 1 2 3 4 5 6
現(xiàn)金流入 250 250 250 250 250
現(xiàn)金流出 500 50 30 30 30 30 30
A.第二年與第三年
B.第三年與第四年
C.第四年與第五年
D.第五年與第六年
參考答案：B
參考解析:
靜態(tài)投資回收期的計(jì)算。
18 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成立后30日內(nèi)必須向物業(yè)所在地的( )備案。
A.社區(qū)工作站
B.市民政部門(mén)
C.縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)
D.區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)
參考答案：D
參考解析:
業(yè)主委員會(huì)的備案。
19 以人們對(duì)住宅的知識(shí)、態(tài)度、使用或反應(yīng)為依據(jù)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，這種細(xì)分的依據(jù)稱(chēng)為( )。
A.人口細(xì)分
B.行為細(xì)分
C.地理細(xì)分
D.心理細(xì)分
參考答案：B
參考解析:
本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)。行為參數(shù)是指人們對(duì)住宅的知識(shí)、態(tài)度、使用或反應(yīng)，市場(chǎng)細(xì)分可依據(jù)使用時(shí)機(jī)、追求利益、購(gòu)買(mǎi)階段等進(jìn)行。
20 某套住宅的成交價(jià)格為5000元/m2，交易中的營(yíng)業(yè)稅和契稅等稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。已知房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣(mài)方繳納的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)為正常價(jià)格的6%，應(yīng)由買(mǎi)方繳納的契稅等稅費(fèi)為正常價(jià)格的2%。該套住宅的正常價(jià)格為( )元/m2。
A.5200.00
B.5300.00
C.5319.15
D.5400.00
參考答案：C
參考解析:
交易情況修正。
21 已知某投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率為13%時(shí)，凈現(xiàn)值為1100萬(wàn)元，折現(xiàn)率為14%是，凈現(xiàn)值為-980萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為( )。
A.13.12%
B.13.30%
C.13.53%
D.13.87%
參考答案：C
參考解析:
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算。
22 SWOT分析法所分為的四個(gè)因素是內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素、內(nèi)部劣勢(shì)因素、外部市場(chǎng)環(huán)境的機(jī)會(huì)因素和外部市場(chǎng)環(huán)境的( )。
A.風(fēng)險(xiǎn)因素
B.威脅因素
C.挑戰(zhàn)因素
D.幫助因素
參考答案：B
參考解析:
SWOT分析的概念。
23 下列情形中，國(guó)家不可以收回國(guó)有土地使用權(quán)的有( )。
A.因社會(huì)公共利益需要而提前收回土地使用權(quán)的
B.為實(shí)施城市規(guī)劃而提前收回土地使用權(quán)的
C.以出讓方式取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，因正常立項(xiàng)手續(xù)的辦理，滿(mǎn)兩年未動(dòng)工的
D.土地使用者因破產(chǎn)而停止使用土地的
參考答案：C
參考解析:
本題考查土地使用權(quán)收回以及不可以收回的情況。出讓方式獲得土地使用權(quán)滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回，但是因不可抗力或政府有關(guān)部門(mén)的行為或必需的前期工作造成的開(kāi)發(fā)遲延除外。C中因正常辦理立項(xiàng)手續(xù)，即必需的前期工作造成的，所以不能收回。
24 某從事二手房租售代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)希望給廣告受體提供能隨時(shí)查詢(xún)的房地產(chǎn)詳細(xì)狀況，并及時(shí)更新房源信息，宜采用的廣告媒體是( )。
A.路牌
B.廣播
C.電視
D.網(wǎng)絡(luò)
參考答案：D
參考解析:
網(wǎng)絡(luò)廣告的優(yōu)點(diǎn)。
25 若投資資金是投資者進(jìn)行投資的強(qiáng)制約束條件，則在進(jìn)行方案比選時(shí)宜采用( )。
A.凈現(xiàn)值法
B.凈將來(lái)值法
C.凈年值法
D.凈現(xiàn)值率法
參考答案：D
參考解析:
凈現(xiàn)值率比較法的概念。
26 電氣管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工作的最低保修期是( )。
A.半年
B.1年
C.2年
D.3年
參考答案：C
參考解析:
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量保修。
27 辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記時(shí)，交驗(yàn)的文件一般不包括( )。
A.抵押合同
B.抵押登記申請(qǐng)書(shū)
C.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同
D.國(guó)有土地使用證
參考答案：C
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)抵押的登記制度。
28 關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)贈(zèng)與的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。
A.建設(shè)用地使用權(quán)贈(zèng)與是無(wú)償行為
B.贈(zèng)與人與受贈(zèng)人之間需要簽訂贈(zèng)與合同
C.贈(zèng)與人愿意贈(zèng)與，且受贈(zèng)人愿意接受，贈(zèng)與合同才能成立
D.贈(zèng)與的建設(shè)用地使用權(quán)無(wú)須辦理相關(guān)手續(xù)
參考答案：D
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式。
29 土地出讓中的招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓底價(jià)是( )確定。
A.由市、縣人民政府決定
B.土地評(píng)估事務(wù)所根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果決定
C.由市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)決定
D.由招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓的機(jī)構(gòu)確定
參考答案：C
參考解析:
本題考查招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓底價(jià)的確定主體。應(yīng)該由市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)確定。
30 某商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采用成本加成法測(cè)算得出的價(jià)格是5 000元/㎡。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，80%的被調(diào)查者可接受的價(jià)格范圍是6 000—6 500元/㎡，10%的被調(diào)查者可接受的價(jià)格范圍是7 000元/㎡以上，企業(yè)決策者最終將項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格確定為均價(jià)6 500元/㎡。該項(xiàng)目采用的主要定價(jià)方法是( )。
A.目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法
B.需求導(dǎo)向定價(jià)法
C.競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法
D.比較定價(jià)法
參考答案：B
參考解析:
房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法。
31 下列關(guān)于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是( )。
A.土地使用權(quán)出讓是一種國(guó)家壟斷行為
B.土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度基于所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則
C.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的所有土地都可以直接出讓
D.土地使用權(quán)出讓年限屆滿(mǎn)前一年，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期
參考答案：C
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征。
32 不考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格策略和競(jìng)爭(zhēng)反應(yīng)，主要依據(jù)潛在顧客的價(jià)格承受能力來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)格的方法，稱(chēng)為( )。
A.需求導(dǎo)向定價(jià)法
B.主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法
C.目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法
D.隨行就市定價(jià)法
參考答案：A
參考解析:
房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法。
33 下列措施中，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制時(shí)，發(fā)現(xiàn)實(shí)際投資值偏離目標(biāo)投資值，應(yīng)采取的糾偏措施不包括( )。
A.司法措施
B.組織措施
C.經(jīng)濟(jì)措施
D.技術(shù)措施
參考答案：A
參考解析:
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制的概念。
34 甲公司獲得一宗工業(yè)用地的土地使用權(quán)，土地使用年限為法定出讓年限，經(jīng)5年開(kāi)發(fā)建設(shè)后，將其轉(zhuǎn)讓給乙工廠，則乙工廠獲得的土地使用權(quán)最長(zhǎng)年限為( )年。
A.35
B.40
C.45
D.50
參考答案：C
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征。
35 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬開(kāi)發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已知該項(xiàng)目的固定成本為3 000萬(wàn)元，住宅平均售價(jià)為4 000 元/平方米，單位產(chǎn)品的可變成本為2 500 元/平方米。該公司在完成小區(qū)建設(shè)后，預(yù)計(jì)可獲利300萬(wàn)元。該公司需開(kāi)發(fā)的保本開(kāi)發(fā)面積為( )平方米。
A.14 500
B.16 700
C.20 000
D.22 000
參考答案：C
參考解析:
盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算。
36 在房地產(chǎn)估價(jià)中，建筑物折舊=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-( )。
A.房地產(chǎn)價(jià)格
B.建筑物開(kāi)發(fā)成本
C.土地價(jià)值
D.建筑物市場(chǎng)價(jià)值
參考答案：D
參考解析:
建筑物折舊的求取。
37 下列建設(shè)用地使用權(quán)處置方式中，不屬于建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的是( )
A.抵押
B.出售
C.互換
D.贈(zèng)與
參考答案：A
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式。
38 國(guó)家因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制使用單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)的行為稱(chēng)為( )。
A.征收
B.拆遷
C.征用
D.安置
參考答案：C
參考解析:
本題考查征用的概念。
39 在房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理的各種方式中，委托人與代理人沒(méi)有直接關(guān)系的代理方式是( )
A.多家代理
B.代理
C.共同代理
D.參與代理
參考答案：D
參考解析:
商品房銷(xiāo)售代理的主要形式。
40 在出讓土地使用權(quán)年限為50年的土地上，不允許的單體建設(shè)項(xiàng)目是( )。
A.公寓
B.寫(xiě)字樓
C.工業(yè)廠房
D.酒店
參考答案：D
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征。 41 M公司取得了某成片土地的土地使用權(quán)，并按合同約定進(jìn)行成片土地開(kāi)發(fā)，若M公司要轉(zhuǎn)讓該土地的土地使用權(quán)，應(yīng)滿(mǎn)足的條件是( )。
A.取得土地使用權(quán)兩年以后
B.完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上(不含土地使用權(quán)出讓金)
C.完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上(含土地使用權(quán)出讓金)
D.形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件
參考答案：D
參考解析:
以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件。
42 進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，首先應(yīng)該明確( )。
A.調(diào)研人員
B.調(diào)研計(jì)劃
C.調(diào)研目標(biāo)
D.調(diào)研方案
參考答案：C
參考解析:
確定調(diào)研目標(biāo)。
43 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要形式是( )。
A.將風(fēng)險(xiǎn)損失攤銷(xiāo)計(jì)入成本
B.從未發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)損失項(xiàng)目的收益中補(bǔ)償
C.與非保險(xiǎn)業(yè)的其他人簽訂合同
D.建立內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)基金
參考答案：C
參考解析:
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的方法。
44 ( )是宅基地的所有者，擁有完全的所有權(quán)。
A.個(gè)人
B.單位
C.國(guó)家
D.農(nóng)民集體
參考答案：D
參考解析:
本題考查農(nóng)村宅基地的概念。農(nóng)民集體是宅基地的所有者，擁有完全的所有權(quán)。
45 邀請(qǐng)招標(biāo)的承包商數(shù)量最少為( )。
A.1
B.2
C.3
D.4
參考答案：C
參考解析:
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目邀請(qǐng)招標(biāo)。
46 一般將( )稱(chēng)為地租的資本化價(jià)格。
A.每月取得的地租額
B.每年取得的地租額
C.地價(jià)除以折現(xiàn)率
D.每年取得的地租額除以折現(xiàn)率
參考答案：D
參考解析:
地價(jià)公式。
47 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)由十幢住宅、一幢幼兒園和一幢物業(yè)服務(wù)中心組成的住宅小區(qū)。該住宅小區(qū)包括( )。
A.3個(gè)建設(shè)項(xiàng)目
B.10個(gè)單項(xiàng)工程
C.12個(gè)單項(xiàng)工程
D.12個(gè)單位工程
參考答案：C
參考解析:
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程系統(tǒng)的構(gòu)成。
48 物業(yè)管理投標(biāo)程序包括：①準(zhǔn)備投標(biāo)文件，②項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范，③評(píng)標(biāo)，④接受招標(biāo)方的資格審查，⑤獲取招標(biāo)信息，⑥簽約并執(zhí)行合同，⑦收到中標(biāo)通知書(shū)等主要步驟。這幾個(gè)步驟的正確順序是( )。
A.⑤→①→②→④→③→⑦→⑥
B.⑤→②→①→④→③→⑦→⑥
C.⑤→①→②→③→④→⑦→⑥
D.⑤→②→①→③→④→⑦→⑥
參考答案：B
參考解析:
物業(yè)管理招標(biāo)的程序。
49 集體土地征收時(shí)，對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由( )以上人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的由批準(zhǔn)征收土地的政府裁決。
A.省級(jí)
B.市級(jí)
C.縣級(jí)
D.以上都不對(duì)
參考答案：C
參考解析:
本題考查征地補(bǔ)償?shù)牟襟E。對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的由批準(zhǔn)征收土地的政府裁決。
50 某人購(gòu)房貸款60萬(wàn)元，采用等額本金還款方式分10年償還，貸款年利率為5%，則第10個(gè)月的貸款余額是( )萬(wàn)元。
A.53
B.55
C.57
D.59
參考答案：C
參考解析:
等本金還款抵押貸款的計(jì)算。
51 按城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)，城市可分為( )。
A.塊狀城市、帶狀城市、星狀城市
B.單中心城市、多中心城市
C.棋盤(pán)形城市、放射形城市
D.大城市、中等城市、小城市
參考答案：B
參考解析:
城市的分類(lèi)。
52韋伯提出的原料指數(shù)是指( )。
A.貨物的絕對(duì)重量除以制成品總重量
B.限地性原料總重量除以制成品總重量
C.貨物的相對(duì)重量除以制成品總重量
D.限地性原料總重量除以貨物的絕對(duì)重量
參考答案：B
參考解析:
原料指數(shù)公式。
53 2004年3月14日，我國(guó)對(duì)( )作了修改，首次將征收和征用區(qū)分開(kāi)來(lái)。
A.《中華人民共和國(guó)憲法》
B.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》
C.《中華人民共和國(guó)土地管理法》
D.《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
參考答案：A
參考解析:
2004年3月24日，《中華人民共和國(guó)憲法》的第十條內(nèi)容被作了修改，首次將征收和征用區(qū)別開(kāi)來(lái)。
54 銀行向某家庭提供了年貸款利率為6%，期限10年，按月等額償還的個(gè)人住房抵押貸款，該家庭承擔(dān)的實(shí)際年利率是( )。
A.6.14%
B.6.15%
C.6.17%
D.6.5%
參考答案：C
參考解析:
實(shí)際利率的概念。
55 可比實(shí)例成交價(jià)格×( )=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格。
A.交易情況修正系數(shù)
B.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)
C.交易日期調(diào)整系數(shù)
D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)
參考答案：A
參考解析:
交易情況修正。
56 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分中的行為細(xì)分不包括( )。
A.使用時(shí)間
B.生活方式
C.追求利益
D.購(gòu)買(mǎi)階段
參考答案：B
參考解析:
房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)。
57 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要形式是( )。
A.將風(fēng)險(xiǎn)損失攤銷(xiāo)計(jì)入成本
B.從未發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)損失項(xiàng)目的收益中補(bǔ)償
C.與非保險(xiǎn)業(yè)的其他人簽訂合同
D.建立內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)基金
參考答案：C
參考解析:
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的方法。
58 某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的初始投資額為400萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期為5年，基準(zhǔn)收益率為10%，凈現(xiàn)值為168.62萬(wàn)元，若每年年末的凈現(xiàn)金流量相等，則每年年末的凈現(xiàn)金流量為( )萬(wàn)元。
A.250
B.200
C.175
D.150
參考答案：D
參考解析:
等額分付資本回收公式。
59 根據(jù)古典地租理論，地租是農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格扣除生產(chǎn)成本和( )的余額。
A.平均稅費(fèi)
B.平均利潤(rùn)
C.平均市值
D.平均價(jià)格
參考答案：B
參考解析:
地租公式。
60 感知風(fēng)險(xiǎn)和分析風(fēng)險(xiǎn)是( )的兩個(gè)環(huán)節(jié)。
A.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
B.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)
C.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)
D.風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
參考答案：A
參考解析:
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的概念。
二、多項(xiàng)選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)
61 下列關(guān)于協(xié)議出讓建設(shè)用地使用權(quán)的表述中，正確的有( )。
A.采取雙方協(xié)議出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的
B.有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%
C.協(xié)議出讓地價(jià)必須是協(xié)議出讓
D.協(xié)議出讓的不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)該繳納的有關(guān)費(fèi)用之和
E.與招標(biāo)拍賣(mài)掛牌確定的原則相同
參考答案：A,B,D
參考解析:
協(xié)議出讓方式的。
62 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料的收集的途徑主要有( )
A.交易雙方當(dāng)事人
B.促成房地產(chǎn)交易行為的中介商
C.非同業(yè)間資料的交流
D.不熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士
E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商公開(kāi)推出的各種銷(xiāo)售或出租廣告
參考答案：A,B,E
參考解析:
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料搜集的途徑。
63 可以不經(jīng)過(guò)申請(qǐng)，經(jīng)土地征收將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的情況有( )。
A.興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)
B.農(nóng)村村民建設(shè)住宅
C.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公共設(shè)施建設(shè)
D.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公益事業(yè)建設(shè)
E.小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)
參考答案：A,B,C,D
參考解析:
本題考查集體土地征收的申請(qǐng)。選項(xiàng)ABCD是使用集體土地而不需要依法征收的特殊情況。
64 城市空間結(jié)構(gòu)理論中代表性的理論有( )
A.多帶理論
B.同心圓理論
C.扇形理論
D.多核心理論
E.中心商務(wù)區(qū)土地利用模式
參考答案：B,C,D,E
參考解析:
城市空間結(jié)構(gòu)理論中代表性的理論。
65 以下哪些項(xiàng)目的物業(yè)管理必須進(jìn)行招標(biāo)( )。
A.新開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目
B.新開(kāi)發(fā)的非住宅項(xiàng)目
C.同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅項(xiàng)目
D.業(yè)主入住后由業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項(xiàng)目
E.新開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目
參考答案：A,C
參考解析:
本題考查物業(yè)管理招標(biāo)的項(xiàng)目條件。必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目只有兩種情況，一是新開(kāi)發(fā)的住宅，另一類(lèi)是同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅。
66 下列主體中，能被判定具備業(yè)主身份的有( )。
A.房屋權(quán)屬證書(shū)記載的房屋所有權(quán)人
B.房屋權(quán)屬證書(shū)記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶
C.尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記但已實(shí)際占有物業(yè)的合法買(mǎi)受人
D.房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人
E.房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶
參考答案：A,C,D
參考解析:
業(yè)主的概念。
67 房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)地調(diào)研的方法有( )。
A.因果關(guān)系法
B.入戶(hù)詢(xún)問(wèn)法
C.電話(huà)詢(xún)問(wèn)法
D.觀察法
E.試驗(yàn)法
參考答案：B,C,D,E
參考解析:
房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)地調(diào)研的基本方法。
68 房地產(chǎn)廣告預(yù)算的方法有( )。
A.目標(biāo)任務(wù)法
B.銷(xiāo)售百分比法
C.量入為出法
D.隨機(jī)函數(shù)法
E.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法
參考答案：A,B,C,D
參考解析:
房地產(chǎn)廣告的預(yù)算。
69 國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)姆绞接? )。
A.貨幣補(bǔ)償
B.保障安置
C.異地移民安置
D.農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置
E.屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換
參考答案：A,E
參考解析:
本題考查國(guó)有土地上房屋征收的補(bǔ)償方式。國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)姆绞接胸泿叛a(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種，由被征人選擇。
70 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目外部環(huán)境的不確定性來(lái)源包括( )
A.政府的政策和規(guī)定的變化
B.市場(chǎng)環(huán)境的變化
C.通貨膨脹和信貸風(fēng)險(xiǎn)
D.資金籌措方式與來(lái)源
E.工程價(jià)款估算或結(jié)算錯(cuò)誤
參考答案：A,B,C
參考解析:
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要不確定因素。
71 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常采用直接銷(xiāo)售渠道的情形有( )。
A.房地產(chǎn)市場(chǎng)為賣(mài)方市場(chǎng)，推出的商品房供不應(yīng)求
B.房地產(chǎn)市場(chǎng)為買(mǎi)方市場(chǎng)，推出的商品房供大于求
C.商品房素質(zhì)一般，市場(chǎng)反應(yīng)平平
D.商品房素質(zhì)特別突出，市場(chǎng)反應(yīng)很好
E.大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，擁有一批具有房地產(chǎn)銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)銷(xiāo)售隊(duì)伍
參考答案：A,D,E
參考解析:
本題考查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常采用直接銷(xiāo)售渠道的情形。包括：大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，擁有一批具有房地產(chǎn)銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)銷(xiāo)售隊(duì)伍;房地產(chǎn)市場(chǎng)為賣(mài)方市場(chǎng)，推出的商品房供不應(yīng)求;商品房素質(zhì)特別突出，市場(chǎng)反應(yīng)很好。
72 采用收益法評(píng)估出的某宗房地產(chǎn)價(jià)值偏高，其原因可能有( )。
A.選取的報(bào)酬率偏低
B.預(yù)測(cè)的未來(lái)凈收益偏大
C.估計(jì)的使用期限偏短
D.估計(jì)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用偏大
E.估計(jì)的空置率偏高
參考答案：A,B
參考解析:
收益法的影響因素。
73 下列工作中，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)工作內(nèi)容的有( )。
A.發(fā)出招標(biāo)公告與邀請(qǐng)函
B.發(fā)售招標(biāo)文件
C.評(píng)標(biāo)委員會(huì)向投標(biāo)人介紹評(píng)標(biāo)方法
D.對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格復(fù)查
E.與承包商協(xié)商工期和付款方式
參考答案：A,B,D
參考解析:
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)的程序。
74 決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有( )。
A.房地產(chǎn)的價(jià)格水平
B.消費(fèi)者的收入水平
C.消費(fèi)者的偏好
D.相關(guān)物品的價(jià)格水平
E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期
參考答案：A,B,C,E
參考解析:
75 下列關(guān)于敏感性分析的表述中，正確的有( )。
A.項(xiàng)目對(duì)某種不確定因素的敏感程度，可表示為該因素按一定比例變化時(shí)引起項(xiàng)目指標(biāo)的變動(dòng)幅度(通常是列表表示)
B.敏感性分析可以判定不確定因素在什么范圍內(nèi)變化能使投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益情況為;在什么范圍變化時(shí)，投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益情況最差等這類(lèi)最樂(lè)觀和最悲觀的邊界條件或邊界數(shù)值
C.敏感性分析有單因素敏感性分析和多因素敏感性分析兩種
D.敏感性分析只可用于對(duì)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，而不可用于對(duì)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析
E.敏感性分析既可用于對(duì)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，也可用于對(duì)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析
參考答案：A,B,C,E
參考解析:
本題考查敏感性分析的含義。敏感性分析既可以用于靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，也可用于動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，選項(xiàng)D有誤。
76 城市是人類(lèi)社會(huì)第二次社會(huì)勞動(dòng)大分工的產(chǎn)物，最早的城市是以( )為主的集市。
A.畜牧業(yè)
B.商業(yè)
C.制造業(yè)
D.手工業(yè)
E.服務(wù)業(yè)
參考答案：B,D
參考解析:
城市的產(chǎn)生和發(fā)展。
77 征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)由包括( )。
A.土地補(bǔ)償費(fèi)
B.征地管理費(fèi)
C.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)
D.青苗補(bǔ)償費(fèi)
E.安置補(bǔ)償費(fèi)
參考答案：A,C,D,E
參考解析:
征地補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。
78 在對(duì)互斥方案進(jìn)行直接比選時(shí)，必須具備的可比條件有( CDE)。
A.被比較方案的投資額相同或相近
B.被比較方案具有相同的不確定因索
C.被比較方案的費(fèi)用及效益計(jì)算口徑一致
D.被比較方案具有相同的計(jì)算期
E.被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時(shí)間單位
參考答案：C,D,E
參考解析:
對(duì)互斥方案進(jìn)行比選的可比條件。
79 下列關(guān)于內(nèi)部收益率的說(shuō)法中，正確的有( )。
A.當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時(shí)，投資項(xiàng)目是可行的
B.內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終止了時(shí)所有投資正好被回收的收益率
C.同一項(xiàng)目的全部投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率
D.內(nèi)部收益率是投資者可以接受的貸款利率
E.內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小
參考答案：A,B,D
參考解析:
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的概念。
80 下列選項(xiàng)中屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有( )
A.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)
B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
C.周期風(fēng)險(xiǎn)
D.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)
E.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)
參考答案：A,B,C
參考解析:
房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容。
三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)
根據(jù)以下材料，回答題：
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以4000萬(wàn)元競(jìng)拍到一宗別墅用地的土地使用權(quán)。該地塊面積為20000m2，規(guī)劃容積率為0.5，綠地率不低于35%。預(yù)期投資利潤(rùn)率為35%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為銷(xiāo)售收入的6%。產(chǎn)品定位為高檔別墅區(qū)，按規(guī)劃容積率進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)建筑安裝工程造價(jià)為建筑面積2000元/m2，小區(qū)配套及基礎(chǔ)設(shè)施工程和建設(shè)期間稅費(fèi)為建筑面積1500元/m2，可銷(xiāo)售比率為95%。促銷(xiāo)工作的安排是：開(kāi)盤(pán)前在當(dāng)?shù)赝韴?bào)大幅面刊登項(xiàng)目即將開(kāi)盤(pán)的消息;開(kāi)盤(pán)當(dāng)日在當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)播出開(kāi)盤(pán)情況，組織足夠的置業(yè)顧問(wèn)對(duì)看房人進(jìn)行全程陪同和產(chǎn)品介紹，并對(duì)當(dāng)日前十名下訂單的客戶(hù)贈(zèng)送車(chē)庫(kù)。項(xiàng)目按預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行建設(shè)，在項(xiàng)目施工進(jìn)入后期即將面市時(shí)，政府發(fā)布了關(guān)于嚴(yán)格限制別墅用地供應(yīng)的通知。
81該項(xiàng)目的樓面地價(jià)為( )元/m2。
A.1000
B.2000
C.4000
D.4211
參考答案：C
參考解析:
發(fā)揮題。
樓面地價(jià)=地價(jià)÷建筑面積=地價(jià)÷(土地面積÷規(guī)劃容積率)=4000)元/m2。
82 采用成本導(dǎo)向定價(jià)法確定項(xiàng)目均價(jià)為( )元/m2。
A.9552
B.10771
C.11297
D.11338
參考答案：D
參考解析:
房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法。
83 該項(xiàng)目涉及的促銷(xiāo)方式有( )。
A.公共關(guān)系
B.人員促銷(xiāo)
C.廣告促銷(xiāo)
D.營(yíng)業(yè)推廣
參考答案：B,C,D
參考解析:
房地產(chǎn)促銷(xiāo)的方式。
84 從背景資料判斷，在一般情況下，該項(xiàng)目的價(jià)格走勢(shì)將( )。
A.上升
B.下降
C.無(wú)法預(yù)計(jì)
D.維持穩(wěn)定
參考答案：A
參考解析:
發(fā)揮題。由于嚴(yán)格限制別墅用地供應(yīng)，別墅市場(chǎng)將呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。
根據(jù)以下材料，回答題：
某市欲征收城郊兩處居民點(diǎn)和部分農(nóng)田建設(shè)工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地利用總體規(guī)劃?，F(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督土地的一級(jí)和二級(jí)開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)管理委員會(huì)通過(guò)招投標(biāo)確定了甲公司作為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)承包商。
85土地行政主管部門(mén)將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案報(bào)人民政府批準(zhǔn)，還應(yīng)滿(mǎn)足的條件是( )。
A.方案符合當(dāng)?shù)乜刂菩栽敿?xì)規(guī)劃要求
B.方案符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo)
C.補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃
D.補(bǔ)充耕地面積至少與占用面積相等
參考答案：B,C
參考解析:
本題考查農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案應(yīng)符合的條件。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門(mén)方可報(bào)人民政府批準(zhǔn)：①符合土地利用總體規(guī)劃;②確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo);③占用耕地的，補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求;④單獨(dú)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨(dú)選址條件。
第85
86 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級(jí)土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到批件后( )日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。
A.3
B.5
C.7
D.10
參考答案：B
參考解析:
本題考查集體土地征收的批復(fù)時(shí)間。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級(jí)土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到批件后5日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。
87 該市工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)管理委員會(huì)對(duì)被征地農(nóng)民可采取的安置方式有( )。
A.貨幣安置
B.農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置
C.重新?lián)駱I(yè)安置
D.安置補(bǔ)助費(fèi)
參考答案：A,B,C
參考解析:
本題考查集體土地征收被征地農(nóng)民的安置方式。主要包括：貨幣安置、保障安置、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)安、入股分紅安置和異地移民安置。
88 該市征收城郊兩處居民點(diǎn)和部分農(nóng)田建設(shè)工業(yè)園區(qū)應(yīng)采取征地和安置的步驟包括( )。
A.辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?BR> B.確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和擬定方案
C.征地補(bǔ)償、安置方案組織實(shí)施
D.進(jìn)行公告
參考答案：A,B,C
參考解析:
本題考查集體土地征地補(bǔ)償和安置的步驟。
根據(jù)以下材料，回答題
某市欲征收近郊某處居民點(diǎn)和部分農(nóng)田建設(shè)工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地利用總體規(guī)劃。現(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督土地的一級(jí)和二級(jí)開(kāi)發(fā)。
89土地行政主管部門(mén)將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案報(bào)人民政府批準(zhǔn)，還應(yīng)滿(mǎn)足的條件是( )。
A.方案符合當(dāng)?shù)乜刂菩栽敿?xì)規(guī)劃要求
B.方案符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo)
C.補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃
D.補(bǔ)充耕地面積至少與占用面積相等
參考答案：B,C
參考解析:
集體土地征收的批準(zhǔn)。
90 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級(jí)土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到批件后( )日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。
A.3
B.5
C.7
D.10
參考答案：B
參考解析:
集體土地征收的批準(zhǔn)。
91 對(duì)居民點(diǎn)實(shí)施房屋征收的具體工作有( )。
A.調(diào)查登記房屋征收范圍內(nèi)房屋情況
B.對(duì)征收房屋價(jià)值評(píng)估
C.簽訂補(bǔ)償協(xié)議
D.進(jìn)行房屋征收的強(qiáng)制執(zhí)行
參考答案：A,B,C
參考解析:
國(guó)有土地上房屋征收的程序中的房屋征收實(shí)施。
92 關(guān)于房屋征收管理分工的說(shuō)法中，不正確的是( )。
A.房屋征收主體是市、縣人民政府
B.房屋征收的主管部門(mén)是市、縣人民政府確定的房屋征收部門(mén)
C.房屋征收部門(mén)可以委托房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作
D.房屋征收實(shí)施單位可以以營(yíng)利為目的
參考答案：D
參考解析:
國(guó)有土地上房屋征收的管理體制。
根據(jù)以下材料，回答題
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的甲住宅小區(qū)已臨近竣工，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司發(fā)布了招標(biāo)公告，擬通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)管理該小區(qū)。
93該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以采取的招標(biāo)方式有( )。
A.公開(kāi)招標(biāo)
B.秘密招標(biāo)
C.邀請(qǐng)招標(biāo)
D.直接指定
參考答案：A,C
參考解析:
物業(yè)管理招投標(biāo)的方式。
94 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則有( )。
A.公開(kāi)、公平、公正
B.等價(jià)有償
C.誠(chéng)實(shí)信用
D.保護(hù)弱者
參考答案：A,C
參考解析:
物業(yè)管理招投標(biāo)的原則。
95 該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司發(fā)布的招標(biāo)公告須載明的事項(xiàng)不包括( )。
A.該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的名稱(chēng)、地址
B.應(yīng)邀招標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)
C.獲取招標(biāo)文件的辦法
D.甲住宅小區(qū)的基本情況
參考答案：B
參考解析:
物業(yè)管理招標(biāo)的程序。
96 評(píng)標(biāo)委員會(huì)的下列做法中，錯(cuò)誤的有( )。
A.為保密起見(jiàn)，評(píng)標(biāo)過(guò)程中不召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)
B.否決所有投標(biāo)
C.向招標(biāo)人提交書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告
D.推薦超過(guò)3名有排序的合格中標(biāo)候選人
參考答案：A,D
參考解析:
物業(yè)管理招標(biāo)的程序。
根據(jù)以下材料，回答題：
甲房地產(chǎn)公司欲建設(shè)一住宅項(xiàng)目，委托一社會(huì)調(diào)研公司進(jìn)行住宅項(xiàng)目調(diào)研，該調(diào)查公司設(shè)定了開(kāi)放式的調(diào)研問(wèn)卷，進(jìn)行調(diào)研工作，其問(wèn)卷內(nèi)容如下
97您能想象小區(qū)綠化的好處嗎?(2)您認(rèn)為精裝房的優(yōu)缺點(diǎn)在哪里?(3)若您買(mǎi)房您最看重哪一點(diǎn)?(4)您認(rèn)為小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)該注意哪些內(nèi)容?請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
<1>、本案采用開(kāi)放式問(wèn)卷調(diào)查的優(yōu)點(diǎn)是( )。
A.易于記錄
B.節(jié)約時(shí)間
C.被訪者的限制少
D.調(diào)研成本低
參考答案：C
參考解析:
本題考查開(kāi)放式問(wèn)卷的優(yōu)點(diǎn)。開(kāi)放式問(wèn)卷中只有問(wèn)題沒(méi)有備選答案，所以被調(diào)查者可以有很大的空間來(lái)回答，所以所受的約束小。
98 若要了解居民的購(gòu)房意向，確定市場(chǎng)需求，最合適的調(diào)研方法是( )。
A.經(jīng)理詢(xún)問(wèn)法
B.郵寄詢(xún)問(wèn)法
C.路上攔截
D.入戶(hù)詢(xún)問(wèn)
參考答案：D
參考解析:
了解購(gòu)房意向，最合適的方法是入戶(hù)調(diào)查。
99 住宅市場(chǎng)調(diào)研中，價(jià)格分析首先要( )。
A.選出影響住宅價(jià)格的主要因素
B.判斷價(jià)格被消費(fèi)者接受的程度
C.調(diào)整價(jià)格測(cè)試消費(fèi)者態(tài)度
D.進(jìn)行消費(fèi)者特征調(diào)研
參考答案：A
參考解析:
在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研中，首要內(nèi)容是分析影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，其次才是市場(chǎng)供求情況、價(jià)格彈性、價(jià)格策和定價(jià)方法等。
100 在確定住宅小區(qū)規(guī)劃、戶(hù)型及相關(guān)配套服務(wù)的質(zhì)量研究中( )最適用。
A.小組訪談法
B.電話(huà)詢(xún)問(wèn)法
C.投射法
D.實(shí)驗(yàn)法
參考答案：A
參考解析:
在調(diào)查對(duì)小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶(hù)型、配套設(shè)施等項(xiàng)目時(shí)，多采用小組訪談法來(lái)聽(tīng)取被訪者意見(jiàn)。投射法和實(shí)驗(yàn)法在房地產(chǎn)調(diào)研中很少運(yùn)用。