一、單項(xiàng)選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)選項(xiàng)最符合題意)
1 某商品房開發(fā)項(xiàng)目即將上市時(shí)適逢金融危機(jī)，該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金主要來自銀行借貸，為避免資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)穩(wěn)妥的定價(jià)目標(biāo)宜設(shè)定為( )。
A.實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤
B.維護(hù)企業(yè)形象
C.維持市場占有率
D.維持營業(yè)
參考答案：D
參考解析:
房地產(chǎn)定價(jià)的目標(biāo)。
2 某人用80萬元購買一套已使用了20年的住房，該住房的耐用年限為70年，當(dāng)基準(zhǔn)收益率為l0%時(shí)，假設(shè)殘值為零，則每年平均住房費(fèi)用為( )萬元。
A.5.34
B.6.45
C.7.26
D.8.07
參考答案：D
參考解析:
等額分付資本回收公式。
3 工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是( )。
A.韋伯
B.克里斯塔勒
C.杜能
D.伯吉斯
參考答案：A
參考解析:
工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社會(huì)學(xué)家韋伯。
4 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位策略中，尋找新的尚未被占領(lǐng)但有潛在市場需求的位置，填補(bǔ)市場空缺的市場定位是( )。
A.避強(qiáng)定位
B.創(chuàng)新定位
C.迎頭定位
D.產(chǎn)品定位
參考答案：B
參考解析:
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的策。
5 某人申請一筆個(gè)人住房貨款，貨款期限為10年，合同年利率為5%，采用利率調(diào)整周期為1年的可變利率抵押貨款。從10月份起，國家法定利率上調(diào)為5.5%，則借款人當(dāng)年的貨款年利率為( )。
A.5%
B.5.125%
C.5.25%
D.5.5%
參考答案：A
參考解析:
浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款的概念。
6 建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，下列關(guān)于該土地上新增的建筑物的說法中，正確的是( )。
A.新增建筑物屬于抵押財(cái)產(chǎn)
B.在建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，新增建筑物應(yīng)與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分
C.新增建筑物轉(zhuǎn)讓時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓
D.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)處分所得的價(jià)款，抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償
參考答案：B
參考解析:
抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的受償。
7 下列關(guān)于區(qū)位的說法中，錯(cuò)誤的是( )。
A.區(qū)位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系
B.區(qū)位不隨時(shí)間而變化，僅由方位和距離兩個(gè)因素決定
C.地理環(huán)境變化和交通網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)張都會(huì)引起區(qū)位的變化
D.政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關(guān)系的區(qū)位
參考答案：B
參考解析:
區(qū)位的歷史性：地理環(huán)境的變化引起區(qū)位的歷史變遷。
8 下列原則中，不屬于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則的是( )。
A.合理原則
B.公開原則
C.費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則
D.費(fèi)用與支付能力相適應(yīng)的原則
參考答案：D
參考解析:
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則。
9 現(xiàn)有甲、乙、丙三個(gè)互斥投資方案，各方案的投資額和投資后的凈收益如下表所示，各方案的壽命期均為8年，基準(zhǔn)收益率ie=10%。各方案凈現(xiàn)值從大到小排列正確的是( )。
A.甲>乙>丙
B.乙>丙>甲
C.乙>甲>丙
D.甲>丙>乙
參考答案：C
參考解析:
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算。
10 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有購買三種土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的機(jī)會(huì)，而每一個(gè)項(xiàng)目分別有幾個(gè)方案，但由于資金有限，需要選擇能使資金充分運(yùn)用的方案，這時(shí)，企業(yè)面臨的方案選擇類型是( )
A.互斥方案
B.混合方案
C.現(xiàn)金流量相關(guān)方案
D.互補(bǔ)方案
參考答案：B
參考解析:
混合方案的概念。
11 用成本法估價(jià)時(shí)，建筑物現(xiàn)值=( )
A.建筑物重新構(gòu)建價(jià)格—年折舊額*剩余經(jīng)濟(jì)壽命
B.建筑物重新構(gòu)建價(jià)格—年折舊額*實(shí)際經(jīng)過年數(shù)
C.建筑物重新構(gòu)建價(jià)格*成新率
D.建筑物重新構(gòu)建價(jià)格—年折舊額
參考答案：C
參考解析:
成本法的基本公式。
12 下列建設(shè)用地使用權(quán)中，不得設(shè)定抵押的是( )。
A.通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
B.通過協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
C.通過轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
D.已依法公告列入拆遷范圍內(nèi)的房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)
參考答案：D
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)定。
13 下列項(xiàng)目中，可以通過劃分撥方式取得土地使用權(quán)的是( )
A.社區(qū)便民超市
B.稅務(wù)機(jī)關(guān)辦公樓
C.服務(wù)于大眾的快餐店
D.別墅
參考答案：B
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍。
14 ( )是消費(fèi)者群體分類的基本變量。
A.人口
B.地理
C.心理
D.行為
參考答案：A
參考解析:
房地產(chǎn)市場細(xì)分的依據(jù)。
15 征收農(nóng)民集體所有的土地，土地補(bǔ)償費(fèi)用歸被征收土地的( )所有。
A.農(nóng)民個(gè)人
B.剩余勞動(dòng)力安置單位
C.地上附著物所有人
D.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織
參考答案：D
參考解析:
征地補(bǔ)償和安置的步驟。
16 經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出主要由( )和經(jīng)營成本兩大部分組成。
A.開發(fā)費(fèi)用
B.土地取得成本
C.開發(fā)成本
D.固定資產(chǎn)投資
參考答案：D
參考解析:
本題考查經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出。經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出主要由固定資產(chǎn)投資和經(jīng)營成本兩大部分組成。
17 某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目每年的現(xiàn)金流量如下表所示，基準(zhǔn)收益率為10%，該項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期在( )之間。
單位：萬元
年份 0 1 2 3 4 5 6
現(xiàn)金流入 250 250 250 250 250
現(xiàn)金流出 500 50 30 30 30 30 30
A.第二年與第三年
B.第三年與第四年
C.第四年與第五年
D.第五年與第六年
參考答案：B
參考解析:
靜態(tài)投資回收期的計(jì)算。
18 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成立后30日內(nèi)必須向物業(yè)所在地的( )備案。
A.社區(qū)工作站
B.市民政部門
C.縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門
D.區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門
參考答案：D
參考解析:
業(yè)主委員會(huì)的備案。
19 以人們對住宅的知識(shí)、態(tài)度、使用或反應(yīng)為依據(jù)對市場進(jìn)行細(xì)分，這種細(xì)分的依據(jù)稱為( )。
A.人口細(xì)分
B.行為細(xì)分
C.地理細(xì)分
D.心理細(xì)分
參考答案：B
參考解析:
本題考查房地產(chǎn)市場細(xì)分的依據(jù)。行為參數(shù)是指人們對住宅的知識(shí)、態(tài)度、使用或反應(yīng)，市場細(xì)分可依據(jù)使用時(shí)機(jī)、追求利益、購買階段等進(jìn)行。
20 某套住宅的成交價(jià)格為5000元/m2，交易中的營業(yè)稅和契稅等稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方繳納的營業(yè)稅等稅費(fèi)為正常價(jià)格的6%，應(yīng)由買方繳納的契稅等稅費(fèi)為正常價(jià)格的2%。該套住宅的正常價(jià)格為( )元/m2。
A.5200.00
B.5300.00
C.5319.15
D.5400.00
參考答案：C
參考解析:
交易情況修正。
21 已知某投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率為13%時(shí)，凈現(xiàn)值為1100萬元，折現(xiàn)率為14%是，凈現(xiàn)值為-980萬元，則該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為( )。
A.13.12%
B.13.30%
C.13.53%
D.13.87%
參考答案：C
參考解析:
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算。
22 SWOT分析法所分為的四個(gè)因素是內(nèi)部優(yōu)勢因素、內(nèi)部劣勢因素、外部市場環(huán)境的機(jī)會(huì)因素和外部市場環(huán)境的( )。
A.風(fēng)險(xiǎn)因素
B.威脅因素
C.挑戰(zhàn)因素
D.幫助因素
參考答案：B
參考解析:
SWOT分析的概念。
23 下列情形中，國家不可以收回國有土地使用權(quán)的有( )。
A.因社會(huì)公共利益需要而提前收回土地使用權(quán)的
B.為實(shí)施城市規(guī)劃而提前收回土地使用權(quán)的
C.以出讓方式取得土地使用權(quán)開發(fā)房地產(chǎn)，因正常立項(xiàng)手續(xù)的辦理，滿兩年未動(dòng)工的
D.土地使用者因破產(chǎn)而停止使用土地的
參考答案：C
參考解析:
本題考查土地使用權(quán)收回以及不可以收回的情況。出讓方式獲得土地使用權(quán)滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回，但是因不可抗力或政府有關(guān)部門的行為或必需的前期工作造成的開發(fā)遲延除外。C中因正常辦理立項(xiàng)手續(xù)，即必需的前期工作造成的，所以不能收回。
24 某從事二手房租售代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)希望給廣告受體提供能隨時(shí)查詢的房地產(chǎn)詳細(xì)狀況，并及時(shí)更新房源信息，宜采用的廣告媒體是( )。
A.路牌
B.廣播
C.電視
D.網(wǎng)絡(luò)
參考答案：D
參考解析:
網(wǎng)絡(luò)廣告的優(yōu)點(diǎn)。
25 若投資資金是投資者進(jìn)行投資的強(qiáng)制約束條件，則在進(jìn)行方案比選時(shí)宜采用( )。
A.凈現(xiàn)值法
B.凈將來值法
C.凈年值法
D.凈現(xiàn)值率法
參考答案：D
參考解析:
凈現(xiàn)值率比較法的概念。
26 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工作的最低保修期是( )。
A.半年
B.1年
C.2年
D.3年
參考答案：C
參考解析:
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量保修。
27 辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記時(shí)，交驗(yàn)的文件一般不包括( )。
A.抵押合同
B.抵押登記申請書
C.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同
D.國有土地使用證
參考答案：C
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)抵押的登記制度。
28 關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)贈(zèng)與的說法，錯(cuò)誤的是( )。
A.建設(shè)用地使用權(quán)贈(zèng)與是無償行為
B.贈(zèng)與人與受贈(zèng)人之間需要簽訂贈(zèng)與合同
C.贈(zèng)與人愿意贈(zèng)與，且受贈(zèng)人愿意接受，贈(zèng)與合同才能成立
D.贈(zèng)與的建設(shè)用地使用權(quán)無須辦理相關(guān)手續(xù)
參考答案：D
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式。
29 土地出讓中的招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓底價(jià)是( )確定。
A.由市、縣人民政府決定
B.土地評估事務(wù)所根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果決定
C.由市、縣人民政府國土資源行政主管部門決定
D.由招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的機(jī)構(gòu)確定
參考答案：C
參考解析:
本題考查招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓底價(jià)的確定主體。應(yīng)該由市、縣人民政府國土資源行政主管部門確定。
30 某商品房開發(fā)項(xiàng)目采用成本加成法測算得出的價(jià)格是5 000元/㎡。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，80%的被調(diào)查者可接受的價(jià)格范圍是6 000—6 500元/㎡，10%的被調(diào)查者可接受的價(jià)格范圍是7 000元/㎡以上，企業(yè)決策者最終將項(xiàng)目的銷售價(jià)格確定為均價(jià)6 500元/㎡。該項(xiàng)目采用的主要定價(jià)方法是( )。
A.目標(biāo)利潤定價(jià)法
B.需求導(dǎo)向定價(jià)法
C.競爭導(dǎo)向定價(jià)法
D.比較定價(jià)法
參考答案：B
參考解析:
房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法。
31 下列關(guān)于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的說法中，錯(cuò)誤的是( )。
A.土地使用權(quán)出讓是一種國家壟斷行為
B.土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度基于所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則
C.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的所有土地都可以直接出讓
D.土地使用權(quán)出讓年限屆滿前一年，土地使用者可以申請續(xù)期
參考答案：C
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征。
32 不考慮房地產(chǎn)開發(fā)成本和競爭對手的價(jià)格策略和競爭反應(yīng)，主要依據(jù)潛在顧客的價(jià)格承受能力來確定房地產(chǎn)價(jià)格的方法，稱為( )。
A.需求導(dǎo)向定價(jià)法
B.主動(dòng)競爭定價(jià)法
C.目標(biāo)利潤定價(jià)法
D.隨行就市定價(jià)法
參考答案：A
參考解析:
房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法。
33 下列措施中，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制時(shí)，發(fā)現(xiàn)實(shí)際投資值偏離目標(biāo)投資值，應(yīng)采取的糾偏措施不包括( )。
A.司法措施
B.組織措施
C.經(jīng)濟(jì)措施
D.技術(shù)措施
參考答案：A
參考解析:
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制的概念。
34 甲公司獲得一宗工業(yè)用地的土地使用權(quán)，土地使用年限為法定出讓年限，經(jīng)5年開發(fā)建設(shè)后，將其轉(zhuǎn)讓給乙工廠，則乙工廠獲得的土地使用權(quán)最長年限為( )年。
A.35
B.40
C.45
D.50
參考答案：C
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征。
35 某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已知該項(xiàng)目的固定成本為3 000萬元，住宅平均售價(jià)為4 000 元/平方米，單位產(chǎn)品的可變成本為2 500 元/平方米。該公司在完成小區(qū)建設(shè)后，預(yù)計(jì)可獲利300萬元。該公司需開發(fā)的保本開發(fā)面積為( )平方米。
A.14 500
B.16 700
C.20 000
D.22 000
參考答案：C
參考解析:
盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算。
36 在房地產(chǎn)估價(jià)中，建筑物折舊=建筑物重新購建價(jià)格-( )。
A.房地產(chǎn)價(jià)格
B.建筑物開發(fā)成本
C.土地價(jià)值
D.建筑物市場價(jià)值
參考答案：D
參考解析:
建筑物折舊的求取。
37 下列建設(shè)用地使用權(quán)處置方式中，不屬于建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的是( )
A.抵押
B.出售
C.互換
D.贈(zèng)與
參考答案：A
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式。
38 國家因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制使用單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)的行為稱為( )。
A.征收
B.拆遷
C.征用
D.安置
參考答案：C
參考解析:
本題考查征用的概念。
39 在房地產(chǎn)銷售代理的各種方式中，委托人與代理人沒有直接關(guān)系的代理方式是( )
A.多家代理
B.代理
C.共同代理
D.參與代理
參考答案：D
參考解析:
商品房銷售代理的主要形式。
40 在出讓土地使用權(quán)年限為50年的土地上，不允許的單體建設(shè)項(xiàng)目是( )。
A.公寓
B.寫字樓
C.工業(yè)廠房
D.酒店
參考答案：D
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征。
41 M公司取得了某成片土地的土地使用權(quán)，并按合同約定進(jìn)行成片土地開發(fā)，若M公司要轉(zhuǎn)讓該土地的土地使用權(quán)，應(yīng)滿足的條件是( )。
A.取得土地使用權(quán)兩年以后
B.完成開發(fā)投資總額的25%以上(不含土地使用權(quán)出讓金)
C.完成開發(fā)投資總額的25%以上(含土地使用權(quán)出讓金)
D.形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件
參考答案：D
參考解析:
以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件。
42 進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研時(shí)，首先應(yīng)該明確( )。
A.調(diào)研人員
B.調(diào)研計(jì)劃
C.調(diào)研目標(biāo)
D.調(diào)研方案
參考答案：C
參考解析:
確定調(diào)研目標(biāo)。
43 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要形式是( )。
A.將風(fēng)險(xiǎn)損失攤銷計(jì)入成本
B.從未發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)損失項(xiàng)目的收益中補(bǔ)償
C.與非保險(xiǎn)業(yè)的其他人簽訂合同
D.建立內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)基金
參考答案：C
參考解析:
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對的方法。
44 ( )是宅基地的所有者，擁有完全的所有權(quán)。
A.個(gè)人
B.單位
C.國家
D.農(nóng)民集體
參考答案：D
參考解析:
本題考查農(nóng)村宅基地的概念。農(nóng)民集體是宅基地的所有者，擁有完全的所有權(quán)。
45 邀請招標(biāo)的承包商數(shù)量最少為( )。
A.1
B.2
C.3
D.4
參考答案：C
參考解析:
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目邀請招標(biāo)。
46 一般將( )稱為地租的資本化價(jià)格。
A.每月取得的地租額
B.每年取得的地租額
C.地價(jià)除以折現(xiàn)率
D.每年取得的地租額除以折現(xiàn)率
參考答案：D
參考解析:
地價(jià)公式。
47 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)建設(shè)一個(gè)由十幢住宅、一幢幼兒園和一幢物業(yè)服務(wù)中心組成的住宅小區(qū)。該住宅小區(qū)包括( )。
A.3個(gè)建設(shè)項(xiàng)目
B.10個(gè)單項(xiàng)工程
C.12個(gè)單項(xiàng)工程
D.12個(gè)單位工程
參考答案：C
參考解析:
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程系統(tǒng)的構(gòu)成。
48 物業(yè)管理投標(biāo)程序包括：①準(zhǔn)備投標(biāo)文件，②項(xiàng)目評估與風(fēng)險(xiǎn)防范，③評標(biāo)，④接受招標(biāo)方的資格審查，⑤獲取招標(biāo)信息，⑥簽約并執(zhí)行合同，⑦收到中標(biāo)通知書等主要步驟。這幾個(gè)步驟的正確順序是( )。
A.⑤→①→②→④→③→⑦→⑥
B.⑤→②→①→④→③→⑦→⑥
C.⑤→①→②→③→④→⑦→⑥
D.⑤→②→①→③→④→⑦→⑥
參考答案：B
參考解析:
物業(yè)管理招標(biāo)的程序。
49 集體土地征收時(shí)，對征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由( )以上人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的由批準(zhǔn)征收土地的政府裁決。
A.省級(jí)
B.市級(jí)
C.縣級(jí)
D.以上都不對
參考答案：C
參考解析:
本題考查征地補(bǔ)償?shù)牟襟E。對征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣級(jí)以上人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的由批準(zhǔn)征收土地的政府裁決。
50 某人購房貸款60萬元，采用等額本金還款方式分10年償還，貸款年利率為5%，則第10個(gè)月的貸款余額是( )萬元。
A.53
B.55
C.57
D.59
參考答案：C
參考解析:
等本金還款抵押貸款的計(jì)算。
1 某商品房開發(fā)項(xiàng)目即將上市時(shí)適逢金融危機(jī)，該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金主要來自銀行借貸，為避免資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)穩(wěn)妥的定價(jià)目標(biāo)宜設(shè)定為( )。
A.實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤
B.維護(hù)企業(yè)形象
C.維持市場占有率
D.維持營業(yè)
參考答案：D
參考解析:
房地產(chǎn)定價(jià)的目標(biāo)。
2 某人用80萬元購買一套已使用了20年的住房，該住房的耐用年限為70年，當(dāng)基準(zhǔn)收益率為l0%時(shí)，假設(shè)殘值為零，則每年平均住房費(fèi)用為( )萬元。
A.5.34
B.6.45
C.7.26
D.8.07
參考答案：D
參考解析:
等額分付資本回收公式。
3 工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是( )。
A.韋伯
B.克里斯塔勒
C.杜能
D.伯吉斯
參考答案：A
參考解析:
工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社會(huì)學(xué)家韋伯。
4 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位策略中，尋找新的尚未被占領(lǐng)但有潛在市場需求的位置，填補(bǔ)市場空缺的市場定位是( )。
A.避強(qiáng)定位
B.創(chuàng)新定位
C.迎頭定位
D.產(chǎn)品定位
參考答案：B
參考解析:
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的策。
5 某人申請一筆個(gè)人住房貨款，貨款期限為10年，合同年利率為5%，采用利率調(diào)整周期為1年的可變利率抵押貨款。從10月份起，國家法定利率上調(diào)為5.5%，則借款人當(dāng)年的貨款年利率為( )。
A.5%
B.5.125%
C.5.25%
D.5.5%
參考答案：A
參考解析:
浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款的概念。
6 建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，下列關(guān)于該土地上新增的建筑物的說法中，正確的是( )。
A.新增建筑物屬于抵押財(cái)產(chǎn)
B.在建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，新增建筑物應(yīng)與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分
C.新增建筑物轉(zhuǎn)讓時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓
D.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)處分所得的價(jià)款，抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償
參考答案：B
參考解析:
抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的受償。
7 下列關(guān)于區(qū)位的說法中，錯(cuò)誤的是( )。
A.區(qū)位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系
B.區(qū)位不隨時(shí)間而變化，僅由方位和距離兩個(gè)因素決定
C.地理環(huán)境變化和交通網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)張都會(huì)引起區(qū)位的變化
D.政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關(guān)系的區(qū)位
參考答案：B
參考解析:
區(qū)位的歷史性：地理環(huán)境的變化引起區(qū)位的歷史變遷。
8 下列原則中，不屬于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則的是( )。
A.合理原則
B.公開原則
C.費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則
D.費(fèi)用與支付能力相適應(yīng)的原則
參考答案：D
參考解析:
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則。
9 現(xiàn)有甲、乙、丙三個(gè)互斥投資方案，各方案的投資額和投資后的凈收益如下表所示，各方案的壽命期均為8年，基準(zhǔn)收益率ie=10%。各方案凈現(xiàn)值從大到小排列正確的是( )。
A.甲>乙>丙
B.乙>丙>甲
C.乙>甲>丙
D.甲>丙>乙
參考答案：C
參考解析:
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算。
10 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有購買三種土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的機(jī)會(huì)，而每一個(gè)項(xiàng)目分別有幾個(gè)方案，但由于資金有限，需要選擇能使資金充分運(yùn)用的方案，這時(shí)，企業(yè)面臨的方案選擇類型是( )
A.互斥方案
B.混合方案
C.現(xiàn)金流量相關(guān)方案
D.互補(bǔ)方案
參考答案：B
參考解析:
混合方案的概念。
11 用成本法估價(jià)時(shí)，建筑物現(xiàn)值=( )
A.建筑物重新構(gòu)建價(jià)格—年折舊額*剩余經(jīng)濟(jì)壽命
B.建筑物重新構(gòu)建價(jià)格—年折舊額*實(shí)際經(jīng)過年數(shù)
C.建筑物重新構(gòu)建價(jià)格*成新率
D.建筑物重新構(gòu)建價(jià)格—年折舊額
參考答案：C
參考解析:
成本法的基本公式。
12 下列建設(shè)用地使用權(quán)中，不得設(shè)定抵押的是( )。
A.通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
B.通過協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
C.通過轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
D.已依法公告列入拆遷范圍內(nèi)的房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)
參考答案：D
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)定。
13 下列項(xiàng)目中，可以通過劃分撥方式取得土地使用權(quán)的是( )
A.社區(qū)便民超市
B.稅務(wù)機(jī)關(guān)辦公樓
C.服務(wù)于大眾的快餐店
D.別墅
參考答案：B
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍。
14 ( )是消費(fèi)者群體分類的基本變量。
A.人口
B.地理
C.心理
D.行為
參考答案：A
參考解析:
房地產(chǎn)市場細(xì)分的依據(jù)。
15 征收農(nóng)民集體所有的土地，土地補(bǔ)償費(fèi)用歸被征收土地的( )所有。
A.農(nóng)民個(gè)人
B.剩余勞動(dòng)力安置單位
C.地上附著物所有人
D.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織
參考答案：D
參考解析:
征地補(bǔ)償和安置的步驟。
16 經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出主要由( )和經(jīng)營成本兩大部分組成。
A.開發(fā)費(fèi)用
B.土地取得成本
C.開發(fā)成本
D.固定資產(chǎn)投資
參考答案：D
參考解析:
本題考查經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出。經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出主要由固定資產(chǎn)投資和經(jīng)營成本兩大部分組成。
17 某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目每年的現(xiàn)金流量如下表所示，基準(zhǔn)收益率為10%，該項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期在( )之間。
單位：萬元
年份 0 1 2 3 4 5 6
現(xiàn)金流入 250 250 250 250 250
現(xiàn)金流出 500 50 30 30 30 30 30
A.第二年與第三年
B.第三年與第四年
C.第四年與第五年
D.第五年與第六年
參考答案：B
參考解析:
靜態(tài)投資回收期的計(jì)算。
18 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成立后30日內(nèi)必須向物業(yè)所在地的( )備案。
A.社區(qū)工作站
B.市民政部門
C.縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門
D.區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門
參考答案：D
參考解析:
業(yè)主委員會(huì)的備案。
19 以人們對住宅的知識(shí)、態(tài)度、使用或反應(yīng)為依據(jù)對市場進(jìn)行細(xì)分，這種細(xì)分的依據(jù)稱為( )。
A.人口細(xì)分
B.行為細(xì)分
C.地理細(xì)分
D.心理細(xì)分
參考答案：B
參考解析:
本題考查房地產(chǎn)市場細(xì)分的依據(jù)。行為參數(shù)是指人們對住宅的知識(shí)、態(tài)度、使用或反應(yīng)，市場細(xì)分可依據(jù)使用時(shí)機(jī)、追求利益、購買階段等進(jìn)行。
20 某套住宅的成交價(jià)格為5000元/m2，交易中的營業(yè)稅和契稅等稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方繳納的營業(yè)稅等稅費(fèi)為正常價(jià)格的6%，應(yīng)由買方繳納的契稅等稅費(fèi)為正常價(jià)格的2%。該套住宅的正常價(jià)格為( )元/m2。
A.5200.00
B.5300.00
C.5319.15
D.5400.00
參考答案：C
參考解析:
交易情況修正。
21 已知某投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率為13%時(shí)，凈現(xiàn)值為1100萬元，折現(xiàn)率為14%是，凈現(xiàn)值為-980萬元，則該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為( )。
A.13.12%
B.13.30%
C.13.53%
D.13.87%
參考答案：C
參考解析:
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算。
22 SWOT分析法所分為的四個(gè)因素是內(nèi)部優(yōu)勢因素、內(nèi)部劣勢因素、外部市場環(huán)境的機(jī)會(huì)因素和外部市場環(huán)境的( )。
A.風(fēng)險(xiǎn)因素
B.威脅因素
C.挑戰(zhàn)因素
D.幫助因素
參考答案：B
參考解析:
SWOT分析的概念。
23 下列情形中，國家不可以收回國有土地使用權(quán)的有( )。
A.因社會(huì)公共利益需要而提前收回土地使用權(quán)的
B.為實(shí)施城市規(guī)劃而提前收回土地使用權(quán)的
C.以出讓方式取得土地使用權(quán)開發(fā)房地產(chǎn)，因正常立項(xiàng)手續(xù)的辦理，滿兩年未動(dòng)工的
D.土地使用者因破產(chǎn)而停止使用土地的
參考答案：C
參考解析:
本題考查土地使用權(quán)收回以及不可以收回的情況。出讓方式獲得土地使用權(quán)滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回，但是因不可抗力或政府有關(guān)部門的行為或必需的前期工作造成的開發(fā)遲延除外。C中因正常辦理立項(xiàng)手續(xù)，即必需的前期工作造成的，所以不能收回。
24 某從事二手房租售代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)希望給廣告受體提供能隨時(shí)查詢的房地產(chǎn)詳細(xì)狀況，并及時(shí)更新房源信息，宜采用的廣告媒體是( )。
A.路牌
B.廣播
C.電視
D.網(wǎng)絡(luò)
參考答案：D
參考解析:
網(wǎng)絡(luò)廣告的優(yōu)點(diǎn)。
25 若投資資金是投資者進(jìn)行投資的強(qiáng)制約束條件，則在進(jìn)行方案比選時(shí)宜采用( )。
A.凈現(xiàn)值法
B.凈將來值法
C.凈年值法
D.凈現(xiàn)值率法
參考答案：D
參考解析:
凈現(xiàn)值率比較法的概念。
26 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工作的最低保修期是( )。
A.半年
B.1年
C.2年
D.3年
參考答案：C
參考解析:
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量保修。
27 辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記時(shí)，交驗(yàn)的文件一般不包括( )。
A.抵押合同
B.抵押登記申請書
C.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同
D.國有土地使用證
參考答案：C
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)抵押的登記制度。
28 關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)贈(zèng)與的說法，錯(cuò)誤的是( )。
A.建設(shè)用地使用權(quán)贈(zèng)與是無償行為
B.贈(zèng)與人與受贈(zèng)人之間需要簽訂贈(zèng)與合同
C.贈(zèng)與人愿意贈(zèng)與，且受贈(zèng)人愿意接受，贈(zèng)與合同才能成立
D.贈(zèng)與的建設(shè)用地使用權(quán)無須辦理相關(guān)手續(xù)
參考答案：D
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式。
29 土地出讓中的招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓底價(jià)是( )確定。
A.由市、縣人民政府決定
B.土地評估事務(wù)所根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果決定
C.由市、縣人民政府國土資源行政主管部門決定
D.由招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的機(jī)構(gòu)確定
參考答案：C
參考解析:
本題考查招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓底價(jià)的確定主體。應(yīng)該由市、縣人民政府國土資源行政主管部門確定。
30 某商品房開發(fā)項(xiàng)目采用成本加成法測算得出的價(jià)格是5 000元/㎡。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，80%的被調(diào)查者可接受的價(jià)格范圍是6 000—6 500元/㎡，10%的被調(diào)查者可接受的價(jià)格范圍是7 000元/㎡以上，企業(yè)決策者最終將項(xiàng)目的銷售價(jià)格確定為均價(jià)6 500元/㎡。該項(xiàng)目采用的主要定價(jià)方法是( )。
A.目標(biāo)利潤定價(jià)法
B.需求導(dǎo)向定價(jià)法
C.競爭導(dǎo)向定價(jià)法
D.比較定價(jià)法
參考答案：B
參考解析:
房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法。
31 下列關(guān)于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的說法中，錯(cuò)誤的是( )。
A.土地使用權(quán)出讓是一種國家壟斷行為
B.土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度基于所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則
C.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的所有土地都可以直接出讓
D.土地使用權(quán)出讓年限屆滿前一年，土地使用者可以申請續(xù)期
參考答案：C
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征。
32 不考慮房地產(chǎn)開發(fā)成本和競爭對手的價(jià)格策略和競爭反應(yīng)，主要依據(jù)潛在顧客的價(jià)格承受能力來確定房地產(chǎn)價(jià)格的方法，稱為( )。
A.需求導(dǎo)向定價(jià)法
B.主動(dòng)競爭定價(jià)法
C.目標(biāo)利潤定價(jià)法
D.隨行就市定價(jià)法
參考答案：A
參考解析:
房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法。
33 下列措施中，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制時(shí)，發(fā)現(xiàn)實(shí)際投資值偏離目標(biāo)投資值，應(yīng)采取的糾偏措施不包括( )。
A.司法措施
B.組織措施
C.經(jīng)濟(jì)措施
D.技術(shù)措施
參考答案：A
參考解析:
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制的概念。
34 甲公司獲得一宗工業(yè)用地的土地使用權(quán)，土地使用年限為法定出讓年限，經(jīng)5年開發(fā)建設(shè)后，將其轉(zhuǎn)讓給乙工廠，則乙工廠獲得的土地使用權(quán)最長年限為( )年。
A.35
B.40
C.45
D.50
參考答案：C
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征。
35 某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已知該項(xiàng)目的固定成本為3 000萬元，住宅平均售價(jià)為4 000 元/平方米，單位產(chǎn)品的可變成本為2 500 元/平方米。該公司在完成小區(qū)建設(shè)后，預(yù)計(jì)可獲利300萬元。該公司需開發(fā)的保本開發(fā)面積為( )平方米。
A.14 500
B.16 700
C.20 000
D.22 000
參考答案：C
參考解析:
盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算。
36 在房地產(chǎn)估價(jià)中，建筑物折舊=建筑物重新購建價(jià)格-( )。
A.房地產(chǎn)價(jià)格
B.建筑物開發(fā)成本
C.土地價(jià)值
D.建筑物市場價(jià)值
參考答案：D
參考解析:
建筑物折舊的求取。
37 下列建設(shè)用地使用權(quán)處置方式中，不屬于建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的是( )
A.抵押
B.出售
C.互換
D.贈(zèng)與
參考答案：A
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式。
38 國家因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制使用單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)的行為稱為( )。
A.征收
B.拆遷
C.征用
D.安置
參考答案：C
參考解析:
本題考查征用的概念。
39 在房地產(chǎn)銷售代理的各種方式中，委托人與代理人沒有直接關(guān)系的代理方式是( )
A.多家代理
B.代理
C.共同代理
D.參與代理
參考答案：D
參考解析:
商品房銷售代理的主要形式。
40 在出讓土地使用權(quán)年限為50年的土地上，不允許的單體建設(shè)項(xiàng)目是( )。
A.公寓
B.寫字樓
C.工業(yè)廠房
D.酒店
參考答案：D
參考解析:
建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征。
41 M公司取得了某成片土地的土地使用權(quán)，并按合同約定進(jìn)行成片土地開發(fā)，若M公司要轉(zhuǎn)讓該土地的土地使用權(quán)，應(yīng)滿足的條件是( )。
A.取得土地使用權(quán)兩年以后
B.完成開發(fā)投資總額的25%以上(不含土地使用權(quán)出讓金)
C.完成開發(fā)投資總額的25%以上(含土地使用權(quán)出讓金)
D.形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件
參考答案：D
參考解析:
以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件。
42 進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研時(shí)，首先應(yīng)該明確( )。
A.調(diào)研人員
B.調(diào)研計(jì)劃
C.調(diào)研目標(biāo)
D.調(diào)研方案
參考答案：C
參考解析:
確定調(diào)研目標(biāo)。
43 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要形式是( )。
A.將風(fēng)險(xiǎn)損失攤銷計(jì)入成本
B.從未發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)損失項(xiàng)目的收益中補(bǔ)償
C.與非保險(xiǎn)業(yè)的其他人簽訂合同
D.建立內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)基金
參考答案：C
參考解析:
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對的方法。
44 ( )是宅基地的所有者，擁有完全的所有權(quán)。
A.個(gè)人
B.單位
C.國家
D.農(nóng)民集體
參考答案：D
參考解析:
本題考查農(nóng)村宅基地的概念。農(nóng)民集體是宅基地的所有者，擁有完全的所有權(quán)。
45 邀請招標(biāo)的承包商數(shù)量最少為( )。
A.1
B.2
C.3
D.4
參考答案：C
參考解析:
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目邀請招標(biāo)。
46 一般將( )稱為地租的資本化價(jià)格。
A.每月取得的地租額
B.每年取得的地租額
C.地價(jià)除以折現(xiàn)率
D.每年取得的地租額除以折現(xiàn)率
參考答案：D
參考解析:
地價(jià)公式。
47 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)建設(shè)一個(gè)由十幢住宅、一幢幼兒園和一幢物業(yè)服務(wù)中心組成的住宅小區(qū)。該住宅小區(qū)包括( )。
A.3個(gè)建設(shè)項(xiàng)目
B.10個(gè)單項(xiàng)工程
C.12個(gè)單項(xiàng)工程
D.12個(gè)單位工程
參考答案：C
參考解析:
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程系統(tǒng)的構(gòu)成。
48 物業(yè)管理投標(biāo)程序包括：①準(zhǔn)備投標(biāo)文件，②項(xiàng)目評估與風(fēng)險(xiǎn)防范，③評標(biāo)，④接受招標(biāo)方的資格審查，⑤獲取招標(biāo)信息，⑥簽約并執(zhí)行合同，⑦收到中標(biāo)通知書等主要步驟。這幾個(gè)步驟的正確順序是( )。
A.⑤→①→②→④→③→⑦→⑥
B.⑤→②→①→④→③→⑦→⑥
C.⑤→①→②→③→④→⑦→⑥
D.⑤→②→①→③→④→⑦→⑥
參考答案：B
參考解析:
物業(yè)管理招標(biāo)的程序。
49 集體土地征收時(shí)，對征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由( )以上人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的由批準(zhǔn)征收土地的政府裁決。
A.省級(jí)
B.市級(jí)
C.縣級(jí)
D.以上都不對
參考答案：C
參考解析:
本題考查征地補(bǔ)償?shù)牟襟E。對征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣級(jí)以上人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的由批準(zhǔn)征收土地的政府裁決。
50 某人購房貸款60萬元，采用等額本金還款方式分10年償還，貸款年利率為5%，則第10個(gè)月的貸款余額是( )萬元。
A.53
B.55
C.57
D.59
參考答案：C
參考解析:
等本金還款抵押貸款的計(jì)算。