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一、土地價格的影響因素
(一)一般因素(影響價格的一般、普遍、共同的因素)
1.行政因素：土地制度、往房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。
2.人口因素：人口密度、人口素質(zhì)、家庭人口構(gòu)成。
3.社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機、城市化進程等。
4.國際因素：國際經(jīng)濟狀況、國際政治因素。
5.經(jīng)濟因素：經(jīng)濟狀況、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、居民收入消費水平、物價變動、利率水平。
(二)區(qū)域因素(土地所在區(qū)域的自然、社會、經(jīng)濟條件)
地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量(人文、自然)、城市規(guī)劃限制等。
(三)個別因素：面積、寬度、深度、形狀、坡度、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、宗地臨街狀況、城市規(guī)劃限制(宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途)、土地使用年限。
二、地租理論
1.地租的概念
1、地租：直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)中創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地使用者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。
2、資產(chǎn)階級經(jīng)濟學(xué)：契約地租(商業(yè)地租)、經(jīng)濟地租(理論地租，即土地產(chǎn)品收入除去成本的剩余部分)兩類。
3、廣義地租：超額的工資、利息、利潤和利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額利潤。
4、狹義地租：僅指利用土地所獲得的超額利潤。
2.馬克思主義地租地價理論(本章重點)
1、級差地租和絕對地租兩種基本形式，還有壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租等。
2、級差地租理論的基本內(nèi)容
(1)級差地租：指租用較優(yōu)土地 所獲得的歸土地所有者所占有的超額利潤。它和土地等級相聯(lián)系。分析級差地租的前提假設(shè)。分為兩種形式：級差地租Ⅰ(更肥沃、位置較好)和級差地租Ⅱ(追加投資)。
3、絕對地租理論：土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所獲得的地租。產(chǎn)生原因是土地所有權(quán)壟斷。
4、壟斷地租：由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租，來自社會其他部門工人創(chuàng)造的價值。
5、礦山地租：為取得采掘地下礦藏財富的權(quán)利而向土地所有者支付的地租。同樣含級差地租和絕對地租。
6、建筑地段地租：為獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。它以農(nóng)業(yè)地租為基礎(chǔ)，又與農(nóng)業(yè)地租有區(qū)別。
A絕對地租和級差地租均來源于農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值 ，即超額利潤。
B壟斷地租來源于社會其他部門工人創(chuàng)造的價值 。
3.地租理論在土地估價中的指導(dǎo)作用
1、絕對地租是土地價格存在的根源
2、級差地租的存在是決定土地價格高低的主要因素
3、壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價格高的主要原因
4.西方地租地價理論
1、資產(chǎn)階級古典經(jīng)濟學(xué)家的地租地價理論
(1)威廉·配第的觀點：《賦稅論》的地租概念，關(guān)于級差地租的最初概念，對土地使用權(quán)總價值的獨到見解。
(2)弗朗斯瓦·魁奈的觀點：重農(nóng)學(xué)派的地租觀表現(xiàn)為“純產(chǎn)品”學(xué)說，“純產(chǎn)品”的概念及存在條件。
(3)亞當(dāng)·斯密的觀點：《國富論》中的地租概念，谷物地租決定其他耕地地租的思想，關(guān)于級差地租的觀點。
(4)大衛(wèi)·李嘉圖的觀點：《政治經(jīng)濟學(xué)與賦稅原理》中的地租概念，租金與地租的區(qū)分，李嘉圖的地租實際上是級差地租，級差地租產(chǎn)生的條件，農(nóng)產(chǎn)品市場價格的決定，不同條件形成的三種級差地租(豐度地租、位置地租、資本地租)。
2、資產(chǎn)階級庸俗經(jīng)濟學(xué)家的地租地價理論
(1)法國的讓·巴蒂斯特·薩伊的觀點：理論基礎(chǔ)是“生產(chǎn)三要素論”，目的是想證明地租來自土地的作用，而不是工人的剩余勞動。
(2)美國的托馬斯·羅伯特·馬爾薩斯的觀點：反映在1815年發(fā)表的《關(guān)于地租之性質(zhì)及其進步的研究》中，地租的概念，剩余部分產(chǎn)生的原因。
3、西方新古典主義城市地租理論
(1)新古典主義關(guān)于地租、地價論述的幾個特點
(2)政策因素與地租和地價
包括土地利用規(guī)劃(實質(zhì)性規(guī)劃政策和程序性規(guī)劃政策)和城市基礎(chǔ)設(shè)施政策
(3)地租模型——阿蘭索的地租模型〔首次引入?yún)^(qū)位平衡〕
突出貢獻：空間的考慮、區(qū)位平衡概念、城市地租計算的理論方法
通過基本公式、滿意程度函數(shù)、買價曲線來分析家庭(企業(yè))的區(qū)位平衡
土地市場取得平衡的條件以及平衡區(qū)位地價公式
重點公式自己總結(jié)：土地成本+ 利潤+ 級差地租Ⅱ=總價格 〔土地成本+ 利潤=絕對地租〕
三、區(qū)位理論
1、土地區(qū)位的概念
區(qū)位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機結(jié)合的具體表現(xiàn)
2、影響土地區(qū)位的主要因素
(1)社會經(jīng)濟因素：繁華程度、交通狀況或通達程度、基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的完備程度、人口密度等
(2)自然因素：包括地形坡度、土地承載力、洪水淹沒及排水狀況、公園與綠地、環(huán)境質(zhì)量等
(3)行政因素：城鎮(zhèn)規(guī)劃
3、農(nóng)業(yè)區(qū)位論——杜能〔自、林、谷、草、三、放〕
(1)杜能“孤立國”理論的前提
(2)杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟分析：P利潤+T運費=V市場價格-E生產(chǎn)成本=K(K表示常數(shù))
(3)杜能圈：六種耕作制度(自由農(nóng)作、林業(yè)、谷物輪作、草田輪作、三圃農(nóng)作、放牧區(qū))
4、工業(yè)區(qū)位理論——韋伯
(1)基本假設(shè)
(2)關(guān)于運輸成本定向工業(yè)區(qū)位的分析〔原料指數(shù)=限制性原料總重量/制成品總重量〕
(3)勞工成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析
(4)聚集與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析
5、中心地理理論(城市區(qū)位論)——克里斯塔勒
(1)假設(shè)條件：均質(zhì)平原，城鎮(zhèn)中心提供物品供應(yīng)
(2)六邊形市場區(qū)
(3)市場等級序列
(4)中心地體系的基本模型：市場原則K=3、交通原則K=4、行政原則K=7〔自足自給，封閉的系統(tǒng)〕
6、區(qū)位理論在土地估價中的作用
區(qū)位理論是研究特定區(qū)域內(nèi)關(guān)于人類經(jīng)濟活動與社會、自然等其他事物和要素間的相互內(nèi)在聯(lián)系和空間分布規(guī)律的理論。當(dāng)把土地作為區(qū)位理論研究的客體，而把各種已有的地理要素和社會經(jīng)濟活動的空間配置作為區(qū)位條件，分析研究這些條件在土地上的分布和變化特點，以及它們相互組合對土地發(fā)生的綜合影響和作用，就可以揭開城鎮(zhèn)土地的空間變化規(guī)律及其數(shù)量特征，根據(jù)土地區(qū)位條件造成的區(qū)位空間差異，評估出土地價格。
1.區(qū)位是決定城市土地利用價值的重要因素
從區(qū)位理論來看，區(qū)位對城市土地起著極其重要的作用。在城市，由于土地區(qū)位不同，產(chǎn)生不同的使用價值和價值，使得同類行業(yè)在不同的區(qū)位上獲得的經(jīng)濟效益會相差很大，不同行業(yè)在同一位置上經(jīng)濟收益也相差很大。
2.區(qū)位是衡量地租、地價的主要標(biāo)尺
它促使土地使用者在選用土地時，必須把自己所能在該土地上獲得的區(qū)位收益與所需支付的區(qū)位地租進行比較，然后選擇與其經(jīng)濟水平相適應(yīng)的地段，從而使土地利用在地租、地價這一經(jīng)濟杠桿的自發(fā)調(diào)節(jié)下，不斷進行用途置換，最終形成土地收益和租金都趨向于用途水平的合理的空間結(jié)構(gòu)。
因此，以區(qū)位理論作指導(dǎo)，從區(qū)位條件人手，用因果關(guān)系的推理思路，根據(jù)各種條件下形成的區(qū)位類型(自然、經(jīng)濟、交通)對不同區(qū)位土地產(chǎn)生的影響，及其在空間上表現(xiàn)出的不同的使用價值和價值及市場交易形成的地價和土地收益，就能準(zhǔn)確地評估出土地價格。
一、土地價格的影響因素
(一)一般因素(影響價格的一般、普遍、共同的因素)
1.行政因素：土地制度、往房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。
2.人口因素：人口密度、人口素質(zhì)、家庭人口構(gòu)成。
3.社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機、城市化進程等。
4.國際因素：國際經(jīng)濟狀況、國際政治因素。
5.經(jīng)濟因素：經(jīng)濟狀況、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、居民收入消費水平、物價變動、利率水平。
(二)區(qū)域因素(土地所在區(qū)域的自然、社會、經(jīng)濟條件)
地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量(人文、自然)、城市規(guī)劃限制等。
(三)個別因素：面積、寬度、深度、形狀、坡度、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、宗地臨街狀況、城市規(guī)劃限制(宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途)、土地使用年限。
二、地租理論
1.地租的概念
1、地租：直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)中創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地使用者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。
2、資產(chǎn)階級經(jīng)濟學(xué)：契約地租(商業(yè)地租)、經(jīng)濟地租(理論地租，即土地產(chǎn)品收入除去成本的剩余部分)兩類。
3、廣義地租：超額的工資、利息、利潤和利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額利潤。
4、狹義地租：僅指利用土地所獲得的超額利潤。
2.馬克思主義地租地價理論(本章重點)
1、級差地租和絕對地租兩種基本形式，還有壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租等。
2、級差地租理論的基本內(nèi)容
(1)級差地租：指租用較優(yōu)土地 所獲得的歸土地所有者所占有的超額利潤。它和土地等級相聯(lián)系。分析級差地租的前提假設(shè)。分為兩種形式：級差地租Ⅰ(更肥沃、位置較好)和級差地租Ⅱ(追加投資)。
3、絕對地租理論：土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所獲得的地租。產(chǎn)生原因是土地所有權(quán)壟斷。
4、壟斷地租：由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租，來自社會其他部門工人創(chuàng)造的價值。
5、礦山地租：為取得采掘地下礦藏財富的權(quán)利而向土地所有者支付的地租。同樣含級差地租和絕對地租。
6、建筑地段地租：為獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。它以農(nóng)業(yè)地租為基礎(chǔ)，又與農(nóng)業(yè)地租有區(qū)別。
A絕對地租和級差地租均來源于農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值 ，即超額利潤。
B壟斷地租來源于社會其他部門工人創(chuàng)造的價值 。
3.地租理論在土地估價中的指導(dǎo)作用
1、絕對地租是土地價格存在的根源
2、級差地租的存在是決定土地價格高低的主要因素
3、壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價格高的主要原因
4.西方地租地價理論
1、資產(chǎn)階級古典經(jīng)濟學(xué)家的地租地價理論
(1)威廉·配第的觀點：《賦稅論》的地租概念，關(guān)于級差地租的最初概念，對土地使用權(quán)總價值的獨到見解。
(2)弗朗斯瓦·魁奈的觀點：重農(nóng)學(xué)派的地租觀表現(xiàn)為“純產(chǎn)品”學(xué)說，“純產(chǎn)品”的概念及存在條件。
(3)亞當(dāng)·斯密的觀點：《國富論》中的地租概念，谷物地租決定其他耕地地租的思想，關(guān)于級差地租的觀點。
(4)大衛(wèi)·李嘉圖的觀點：《政治經(jīng)濟學(xué)與賦稅原理》中的地租概念，租金與地租的區(qū)分，李嘉圖的地租實際上是級差地租，級差地租產(chǎn)生的條件，農(nóng)產(chǎn)品市場價格的決定，不同條件形成的三種級差地租(豐度地租、位置地租、資本地租)。
2、資產(chǎn)階級庸俗經(jīng)濟學(xué)家的地租地價理論
(1)法國的讓·巴蒂斯特·薩伊的觀點：理論基礎(chǔ)是“生產(chǎn)三要素論”，目的是想證明地租來自土地的作用，而不是工人的剩余勞動。
(2)美國的托馬斯·羅伯特·馬爾薩斯的觀點：反映在1815年發(fā)表的《關(guān)于地租之性質(zhì)及其進步的研究》中，地租的概念，剩余部分產(chǎn)生的原因。
3、西方新古典主義城市地租理論
(1)新古典主義關(guān)于地租、地價論述的幾個特點
(2)政策因素與地租和地價
包括土地利用規(guī)劃(實質(zhì)性規(guī)劃政策和程序性規(guī)劃政策)和城市基礎(chǔ)設(shè)施政策
(3)地租模型——阿蘭索的地租模型〔首次引入?yún)^(qū)位平衡〕
突出貢獻：空間的考慮、區(qū)位平衡概念、城市地租計算的理論方法
通過基本公式、滿意程度函數(shù)、買價曲線來分析家庭(企業(yè))的區(qū)位平衡
土地市場取得平衡的條件以及平衡區(qū)位地價公式
重點公式自己總結(jié)：土地成本+ 利潤+ 級差地租Ⅱ=總價格 〔土地成本+ 利潤=絕對地租〕
三、區(qū)位理論
1、土地區(qū)位的概念
區(qū)位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機結(jié)合的具體表現(xiàn)
2、影響土地區(qū)位的主要因素
(1)社會經(jīng)濟因素：繁華程度、交通狀況或通達程度、基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的完備程度、人口密度等
(2)自然因素：包括地形坡度、土地承載力、洪水淹沒及排水狀況、公園與綠地、環(huán)境質(zhì)量等
(3)行政因素：城鎮(zhèn)規(guī)劃
3、農(nóng)業(yè)區(qū)位論——杜能〔自、林、谷、草、三、放〕
(1)杜能“孤立國”理論的前提
(2)杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟分析：P利潤+T運費=V市場價格-E生產(chǎn)成本=K(K表示常數(shù))
(3)杜能圈：六種耕作制度(自由農(nóng)作、林業(yè)、谷物輪作、草田輪作、三圃農(nóng)作、放牧區(qū))
4、工業(yè)區(qū)位理論——韋伯
(1)基本假設(shè)
(2)關(guān)于運輸成本定向工業(yè)區(qū)位的分析〔原料指數(shù)=限制性原料總重量/制成品總重量〕
(3)勞工成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析
(4)聚集與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析
5、中心地理理論(城市區(qū)位論)——克里斯塔勒
(1)假設(shè)條件：均質(zhì)平原，城鎮(zhèn)中心提供物品供應(yīng)
(2)六邊形市場區(qū)
(3)市場等級序列
(4)中心地體系的基本模型：市場原則K=3、交通原則K=4、行政原則K=7〔自足自給，封閉的系統(tǒng)〕
6、區(qū)位理論在土地估價中的作用
區(qū)位理論是研究特定區(qū)域內(nèi)關(guān)于人類經(jīng)濟活動與社會、自然等其他事物和要素間的相互內(nèi)在聯(lián)系和空間分布規(guī)律的理論。當(dāng)把土地作為區(qū)位理論研究的客體，而把各種已有的地理要素和社會經(jīng)濟活動的空間配置作為區(qū)位條件，分析研究這些條件在土地上的分布和變化特點，以及它們相互組合對土地發(fā)生的綜合影響和作用，就可以揭開城鎮(zhèn)土地的空間變化規(guī)律及其數(shù)量特征，根據(jù)土地區(qū)位條件造成的區(qū)位空間差異，評估出土地價格。
1.區(qū)位是決定城市土地利用價值的重要因素
從區(qū)位理論來看，區(qū)位對城市土地起著極其重要的作用。在城市，由于土地區(qū)位不同，產(chǎn)生不同的使用價值和價值，使得同類行業(yè)在不同的區(qū)位上獲得的經(jīng)濟效益會相差很大，不同行業(yè)在同一位置上經(jīng)濟收益也相差很大。
2.區(qū)位是衡量地租、地價的主要標(biāo)尺
它促使土地使用者在選用土地時，必須把自己所能在該土地上獲得的區(qū)位收益與所需支付的區(qū)位地租進行比較，然后選擇與其經(jīng)濟水平相適應(yīng)的地段，從而使土地利用在地租、地價這一經(jīng)濟杠桿的自發(fā)調(diào)節(jié)下，不斷進行用途置換，最終形成土地收益和租金都趨向于用途水平的合理的空間結(jié)構(gòu)。
因此，以區(qū)位理論作指導(dǎo)，從區(qū)位條件人手，用因果關(guān)系的推理思路，根據(jù)各種條件下形成的區(qū)位類型(自然、經(jīng)濟、交通)對不同區(qū)位土地產(chǎn)生的影響，及其在空間上表現(xiàn)出的不同的使用價值和價值及市場交易形成的地價和土地收益，就能準(zhǔn)確地評估出土地價格。