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城鎮(zhèn)土地分等定級概述
1、土地分等定級的含義和對象
(1)土地分等定級的含義
是在特定目的下，對土地的自然和經(jīng)濟屬性進行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級化的過程。城鎮(zhèn)土地分等定級是土地分等定級的一部分。
(2)城鎮(zhèn)土地分等定級的對象
城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地
2、土地分等定級與土地估價的關(guān)系
(1)兩者的概念實質(zhì) (2)兩者的關(guān)系
土地分等定級評定的是土地使用價值，土地估價是評定使用價值在市場上反映出的價格。兩者相輔相成，又未必一致。
3、土地分等定級體系與方法
(1)土地分等定級體系：城鎮(zhèn)之間的土地等和城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地級
(2)城鎮(zhèn)土地分等定級方法
采用多因素綜合評價法;又稱多因素分值加和法;多因素綜合評價法的常用公式
城鎮(zhèn)土地分等定級完整方法的兩個步驟
4、土地定級原則
(1)綜合性原則;(2)主導(dǎo)性原則;(3)地域分異原則;
(4)土地收益差異原則;(5)定量與定性分析結(jié)合原則
城鎮(zhèn)土地分等的程序與方法
1、土地分等程序
(1)開展城鎮(zhèn)土地分等準備工作
(2)進行城鎮(zhèn)土地分等因素選取、資料整理及定量化
(3)計算分等對象的綜合分值，以初步劃定城鎮(zhèn)等別
(4)驗證、調(diào)整分等初步結(jié)果，評定城鎮(zhèn)土地等別
(5)編制城鎮(zhèn)土地分等成果
2、土地分等資料收集與調(diào)查
包括基本資料、區(qū)位資料、聚集規(guī)模資料、基礎(chǔ)設(shè)施資料、投入產(chǎn)出水平資料、經(jīng)濟發(fā)展水平資料、區(qū)域綜合服務(wù)能力資料和區(qū)域土地供應(yīng)潛力資料等八個方面資料的收集與調(diào)查。
3、土地分等因素因子分值計算
(1)土地分等因子分值計算的基本原則
(2)土地分等因子分值計算的標準化公式
土地分等因子分值計算需要采取標準化的方式，通常有位序標準化和極值標準化兩種，兩種標準化的公式。
(3)涉及指數(shù)方式的因子指標計算
a.城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)計算;b.城鎮(zhèn)對外輻射能力指數(shù)計算;c.區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平涉及的有關(guān)因子指數(shù)計算
4、土地分等對象的綜合分值計算和等別劃分
(1)土地分等對象的綜合分值計算和等別初步劃分
土地分等對象的綜合分值計算是在因子、因素分值計算的基礎(chǔ)上，采用多因素分值加和法進行。
城鎮(zhèn)土地等別的初步劃分可以采用數(shù)軸法或總分頻率曲線法進行開展城鎮(zhèn)土地等別初步劃分的原則
(2)土地等別的驗證
a.采用聚類分析方法驗證，保證參與驗證范圍占90%以上
b.采用市場資料分析方法驗證，保證參與驗證范圍占50%以上
c.土地等別驗證的基本思想
(3)城鎮(zhèn)土地等別的調(diào)整與確定
城鎮(zhèn)土地等別調(diào)整與確定的原則：
a.行政建制協(xié)調(diào)原則;b.城鎮(zhèn)規(guī)模和職能調(diào)控原則;c.近鄰平衡原則
城鎮(zhèn)土地分等基本方案制定的注意事項
(4)特殊行政區(qū)域的土地等劃分方法
跨行政區(qū)域城鎮(zhèn)土地等別平衡
市轄區(qū)土地等劃分
地租的概念及表現(xiàn)形式
地租是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)(或其他產(chǎn)業(yè))中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。后一句是一切形式地租的共同點。
根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，馬克思把資本主義地租分為級差地租和絕對地租兩種基本形式。此外，還有壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租等形式。
資產(chǎn)階級經(jīng)濟學對地租有兩個方面的定義，按照定義把地租分為契約地租(商業(yè)地租)和經(jīng)濟地租(理論地租)兩類。近代西方經(jīng)濟學擴充了地租概念，將其分為廣義地租和狹義地租。
馬克思主義地租地價理論(本章重點)
1、概念和特點
資本主義地租以土地私有制為前提，是土地所有者憑借土地所有權(quán)不勞而獲的收入，其特點在于土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離。
2、級差地租理論的基本內(nèi)容
(1)級差地租的概念。指租用較優(yōu)土地所獲得的歸土地所有者所占有的超額利潤。它和土地等級相聯(lián)系。分析級差地租的前提假設(shè)。級差地租形成的自然條件、原因和源泉。
(2)級差地租的形式及產(chǎn)生條件。按形成基礎(chǔ)不同，馬克思把級差地租分為兩種形式：級差地租ⅰ和級差地租ⅱ。
3、絕對地租理論的基本內(nèi)容(聯(lián)系級差地租復(fù)習)
絕對地租是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所獲得的地租。產(chǎn)生原因是土地所有權(quán)壟斷。它的實質(zhì)和來源同樣是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值。
4、壟斷地租
由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租，它來自社會其他部門工人創(chuàng)造的價值。
5、礦山地租
指工業(yè)資本家為取得采掘地下礦藏財富的權(quán)利而向土地所有者支付的地租。同樣含級差地租和絕對地租。
6、建筑地段地租
指工商業(yè)資本家和房地產(chǎn)業(yè)資本家為獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。它以農(nóng)業(yè)地租為基礎(chǔ)，又與農(nóng)業(yè)地租有區(qū)別。
西方地租地價理論
1、資產(chǎn)階級古典經(jīng)濟學家的地租地價理論
(1)威廉•配第的觀點：《賦稅論》的地租概念，關(guān)于級差地租的最初概念，對土地使用權(quán)總價值的獨到見解。
(2)弗朗斯瓦•魁奈的觀點：重農(nóng)學派的地租觀表現(xiàn)為“純產(chǎn)品”學說，“純產(chǎn)品”的概念及存在條件。
(3)亞當•斯密的觀點：《國富論》中的地租概念，谷物地租決定其他耕地地租的思想，關(guān)于級差地租的觀點。
(4)大衛(wèi)•李嘉圖的觀點：《政治經(jīng)濟學與賦稅原理》中的地租概念，租金與地租的區(qū)分，李嘉圖的地租實際上是級差地租，級差地租產(chǎn)生的條件，農(nóng)產(chǎn)品市場價格的決定，不同條件形成的三種級差地租(豐度地租、位置地租、資本地租)。
2、資產(chǎn)階級庸俗經(jīng)濟學家的地租地價理論
(1)法國的讓•巴蒂斯特•薩伊的觀點：理論基礎(chǔ)是“生產(chǎn)三要素論”，目的是想證明地租來自土地的作用，而不是工人的剩余勞動。
(2)美國的托馬斯•羅伯特•馬爾薩斯的觀點：反映在1815年發(fā)表的《關(guān)于地租之性質(zhì)及其進步的研究》中，地租的概念，剩余部分產(chǎn)生的原因。
3、西方新古典主義城市地租理論
(1)新古典主義關(guān)于地租、地價論述的幾個特點
(2)政策因素與地租和地價
包括土地利用規(guī)劃(實質(zhì)性規(guī)劃政策和程序性規(guī)劃政策)和城市基礎(chǔ)設(shè)施政策
(3)地租模型——阿蘭索的地租模型
突出貢獻：空間的考慮、區(qū)位平衡概念、城市地租計算的理論方法通過基本公式、滿意程度函數(shù)、買價曲線來分析家庭(企業(yè))的區(qū)位平衡土地市場取得平衡的條件以及平衡區(qū)位地價公式對阿蘭索地租模型的評價地租理論在土地估價中的指導(dǎo)作用。
1、絕對地租是土地價格存在的根源
2、級差地租的存在是決定土地價格高低的主要因素
3、壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價格高的主要原因
區(qū)位理論
1、土地區(qū)位的概念
區(qū)位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機結(jié)合的具體表現(xiàn)
2、農(nóng)業(yè)區(qū)位論——杜能
(1)杜能“孤立國”理論的前提;(2)杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟分析p+t=v-e=k(k表示常數(shù));(3)杜能圈：六種耕作制度 ; (4)杜能圈的修整模型
3、工業(yè)區(qū)位理論——韋伯
(1)基本假設(shè)
(2)關(guān)于運輸成本定向工業(yè)區(qū)位的分析
絕對重量、相對重量、原料指數(shù)
(3)勞工成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析
(4)聚集與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析
4、中心地理理論——克里斯塔勒
(1)幾個基本概念 (2)假設(shè)條件 (3)六邊形市場區(qū)
(4)市場等級序列(5)中心地體系的基本模型
市場原則——k=3
交通原則——k=4
行政原則——k=7
5、影響土地區(qū)位的主要因素
(1)社會經(jīng)濟因素
包括繁華程度、交通狀況或通達程度、基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的完備程度、人口密度等
(2)自然因素
包括地形坡度、土地承載力、洪水淹沒及排水狀況、公園與綠地、環(huán)境質(zhì)量等
(3)行政因素：城鎮(zhèn)規(guī)劃
6、區(qū)位理論在土地估價中的作用
(1)區(qū)位是決定城市土地利用價值的重要因素
(2)區(qū)位是衡量地租、地價的主要標尺
城鎮(zhèn)土地分等定級概述
1、土地分等定級的含義和對象
(1)土地分等定級的含義
是在特定目的下，對土地的自然和經(jīng)濟屬性進行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級化的過程。城鎮(zhèn)土地分等定級是土地分等定級的一部分。
(2)城鎮(zhèn)土地分等定級的對象
城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地
2、土地分等定級與土地估價的關(guān)系
(1)兩者的概念實質(zhì) (2)兩者的關(guān)系
土地分等定級評定的是土地使用價值，土地估價是評定使用價值在市場上反映出的價格。兩者相輔相成，又未必一致。
3、土地分等定級體系與方法
(1)土地分等定級體系：城鎮(zhèn)之間的土地等和城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地級
(2)城鎮(zhèn)土地分等定級方法
采用多因素綜合評價法;又稱多因素分值加和法;多因素綜合評價法的常用公式
城鎮(zhèn)土地分等定級完整方法的兩個步驟
4、土地定級原則
(1)綜合性原則;(2)主導(dǎo)性原則;(3)地域分異原則;
(4)土地收益差異原則;(5)定量與定性分析結(jié)合原則
城鎮(zhèn)土地分等的程序與方法
1、土地分等程序
(1)開展城鎮(zhèn)土地分等準備工作
(2)進行城鎮(zhèn)土地分等因素選取、資料整理及定量化
(3)計算分等對象的綜合分值，以初步劃定城鎮(zhèn)等別
(4)驗證、調(diào)整分等初步結(jié)果，評定城鎮(zhèn)土地等別
(5)編制城鎮(zhèn)土地分等成果
2、土地分等資料收集與調(diào)查
包括基本資料、區(qū)位資料、聚集規(guī)模資料、基礎(chǔ)設(shè)施資料、投入產(chǎn)出水平資料、經(jīng)濟發(fā)展水平資料、區(qū)域綜合服務(wù)能力資料和區(qū)域土地供應(yīng)潛力資料等八個方面資料的收集與調(diào)查。
3、土地分等因素因子分值計算
(1)土地分等因子分值計算的基本原則
(2)土地分等因子分值計算的標準化公式
土地分等因子分值計算需要采取標準化的方式，通常有位序標準化和極值標準化兩種，兩種標準化的公式。
(3)涉及指數(shù)方式的因子指標計算
a.城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)計算;b.城鎮(zhèn)對外輻射能力指數(shù)計算;c.區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平涉及的有關(guān)因子指數(shù)計算
4、土地分等對象的綜合分值計算和等別劃分
(1)土地分等對象的綜合分值計算和等別初步劃分
土地分等對象的綜合分值計算是在因子、因素分值計算的基礎(chǔ)上，采用多因素分值加和法進行。
城鎮(zhèn)土地等別的初步劃分可以采用數(shù)軸法或總分頻率曲線法進行開展城鎮(zhèn)土地等別初步劃分的原則
(2)土地等別的驗證
a.采用聚類分析方法驗證，保證參與驗證范圍占90%以上
b.采用市場資料分析方法驗證，保證參與驗證范圍占50%以上
c.土地等別驗證的基本思想
(3)城鎮(zhèn)土地等別的調(diào)整與確定
城鎮(zhèn)土地等別調(diào)整與確定的原則：
a.行政建制協(xié)調(diào)原則;b.城鎮(zhèn)規(guī)模和職能調(diào)控原則;c.近鄰平衡原則
城鎮(zhèn)土地分等基本方案制定的注意事項
(4)特殊行政區(qū)域的土地等劃分方法
跨行政區(qū)域城鎮(zhèn)土地等別平衡
市轄區(qū)土地等劃分
地租的概念及表現(xiàn)形式
地租是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)(或其他產(chǎn)業(yè))中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。后一句是一切形式地租的共同點。
根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，馬克思把資本主義地租分為級差地租和絕對地租兩種基本形式。此外，還有壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租等形式。
資產(chǎn)階級經(jīng)濟學對地租有兩個方面的定義，按照定義把地租分為契約地租(商業(yè)地租)和經(jīng)濟地租(理論地租)兩類。近代西方經(jīng)濟學擴充了地租概念，將其分為廣義地租和狹義地租。
馬克思主義地租地價理論(本章重點)
1、概念和特點
資本主義地租以土地私有制為前提，是土地所有者憑借土地所有權(quán)不勞而獲的收入，其特點在于土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離。
2、級差地租理論的基本內(nèi)容
(1)級差地租的概念。指租用較優(yōu)土地所獲得的歸土地所有者所占有的超額利潤。它和土地等級相聯(lián)系。分析級差地租的前提假設(shè)。級差地租形成的自然條件、原因和源泉。
(2)級差地租的形式及產(chǎn)生條件。按形成基礎(chǔ)不同，馬克思把級差地租分為兩種形式：級差地租ⅰ和級差地租ⅱ。
3、絕對地租理論的基本內(nèi)容(聯(lián)系級差地租復(fù)習)
絕對地租是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所獲得的地租。產(chǎn)生原因是土地所有權(quán)壟斷。它的實質(zhì)和來源同樣是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值。
4、壟斷地租
由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租，它來自社會其他部門工人創(chuàng)造的價值。
5、礦山地租
指工業(yè)資本家為取得采掘地下礦藏財富的權(quán)利而向土地所有者支付的地租。同樣含級差地租和絕對地租。
6、建筑地段地租
指工商業(yè)資本家和房地產(chǎn)業(yè)資本家為獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。它以農(nóng)業(yè)地租為基礎(chǔ)，又與農(nóng)業(yè)地租有區(qū)別。
西方地租地價理論
1、資產(chǎn)階級古典經(jīng)濟學家的地租地價理論
(1)威廉•配第的觀點：《賦稅論》的地租概念，關(guān)于級差地租的最初概念，對土地使用權(quán)總價值的獨到見解。
(2)弗朗斯瓦•魁奈的觀點：重農(nóng)學派的地租觀表現(xiàn)為“純產(chǎn)品”學說，“純產(chǎn)品”的概念及存在條件。
(3)亞當•斯密的觀點：《國富論》中的地租概念，谷物地租決定其他耕地地租的思想，關(guān)于級差地租的觀點。
(4)大衛(wèi)•李嘉圖的觀點：《政治經(jīng)濟學與賦稅原理》中的地租概念，租金與地租的區(qū)分，李嘉圖的地租實際上是級差地租，級差地租產(chǎn)生的條件，農(nóng)產(chǎn)品市場價格的決定，不同條件形成的三種級差地租(豐度地租、位置地租、資本地租)。
2、資產(chǎn)階級庸俗經(jīng)濟學家的地租地價理論
(1)法國的讓•巴蒂斯特•薩伊的觀點：理論基礎(chǔ)是“生產(chǎn)三要素論”，目的是想證明地租來自土地的作用，而不是工人的剩余勞動。
(2)美國的托馬斯•羅伯特•馬爾薩斯的觀點：反映在1815年發(fā)表的《關(guān)于地租之性質(zhì)及其進步的研究》中，地租的概念，剩余部分產(chǎn)生的原因。
3、西方新古典主義城市地租理論
(1)新古典主義關(guān)于地租、地價論述的幾個特點
(2)政策因素與地租和地價
包括土地利用規(guī)劃(實質(zhì)性規(guī)劃政策和程序性規(guī)劃政策)和城市基礎(chǔ)設(shè)施政策
(3)地租模型——阿蘭索的地租模型
突出貢獻：空間的考慮、區(qū)位平衡概念、城市地租計算的理論方法通過基本公式、滿意程度函數(shù)、買價曲線來分析家庭(企業(yè))的區(qū)位平衡土地市場取得平衡的條件以及平衡區(qū)位地價公式對阿蘭索地租模型的評價地租理論在土地估價中的指導(dǎo)作用。
1、絕對地租是土地價格存在的根源
2、級差地租的存在是決定土地價格高低的主要因素
3、壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價格高的主要原因
區(qū)位理論
1、土地區(qū)位的概念
區(qū)位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機結(jié)合的具體表現(xiàn)
2、農(nóng)業(yè)區(qū)位論——杜能
(1)杜能“孤立國”理論的前提;(2)杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟分析p+t=v-e=k(k表示常數(shù));(3)杜能圈：六種耕作制度 ; (4)杜能圈的修整模型
3、工業(yè)區(qū)位理論——韋伯
(1)基本假設(shè)
(2)關(guān)于運輸成本定向工業(yè)區(qū)位的分析
絕對重量、相對重量、原料指數(shù)
(3)勞工成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析
(4)聚集與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析
4、中心地理理論——克里斯塔勒
(1)幾個基本概念 (2)假設(shè)條件 (3)六邊形市場區(qū)
(4)市場等級序列(5)中心地體系的基本模型
市場原則——k=3
交通原則——k=4
行政原則——k=7
5、影響土地區(qū)位的主要因素
(1)社會經(jīng)濟因素
包括繁華程度、交通狀況或通達程度、基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的完備程度、人口密度等
(2)自然因素
包括地形坡度、土地承載力、洪水淹沒及排水狀況、公園與綠地、環(huán)境質(zhì)量等
(3)行政因素：城鎮(zhèn)規(guī)劃
6、區(qū)位理論在土地估價中的作用
(1)區(qū)位是決定城市土地利用價值的重要因素
(2)區(qū)位是衡量地租、地價的主要標尺