2003房地產(chǎn)估價(jià)師答案:房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理

字號(hào):

一、單項(xiàng)選擇題(共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意,請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。)
    1、某投資商預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃,并在附近預(yù)先投資,最后取得巨大成功,則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的( )。
    A、位置固定性 B、不一致性 C、適應(yīng)性 D、相互影響性
    答案:D
    解析:P8
    2、不考慮其他因素變化,利率升高,則房地產(chǎn)價(jià)值( )。
    A、下降 B、上升 C、不變 D、不能確定
    答案:A
    解析:P17
    3、下列風(fēng)險(xiǎn)中,屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是( )。
    A、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn) B、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) C、政策風(fēng)險(xiǎn) D、比較風(fēng)險(xiǎn)
    答案:D
    解析:P19
    4、已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營(yíng)業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%,若銷售收入為1000萬(wàn)元,則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為( )萬(wàn)元。
    A、55.0 B、85.6 C、150.0 D、123.6
    答案:A
    解析:100×5%×(1+7%+3%)
    5、某家庭購(gòu)買一套面積為100M2的商品住宅,單價(jià)為5000元/ M2,首付款為房?jī)r(jià)的30%,其余通過(guò)申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合貸款支付,已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%,期限均為10年,公積金貸款的限額為10萬(wàn)元,則公積金貸款部分的按月等額還款額為( )元。
    A、1002.45 B、1012.45 C、1027.42 D、1037.45
    答案:B
    解析:(10×4%÷12)÷[1-(1+4%÷12)-120
    6、某家庭以30萬(wàn)元購(gòu)買了一套住宅,銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款,該貸款的年利率為6%,按月等額還款,如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬(wàn)元,則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少( )元。
    A、544.10 B、555.10 C、1776.32 D、2109.38
    答案:B
    解析:(5×6%÷12)÷[1-(1+6%÷12)-120
    7、某家庭以住宅抵押貸款方式購(gòu)買了一套住宅,住房抵押貸款期限為20年,年利率為6%,以每月2500元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬(wàn)元,余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清,則最后5年內(nèi)的月等額還款額為( )元。
    A、3019.53 B、2983.84 C、1524.15 D、1587.65
    答案:A
    解析:P=[2500÷(6%÷12)]×[1-(1+6%÷12)-144]-100000=156186.86
    A=[156186.86×(6%÷12)]÷[1-(1+6%12)-60]
    8、某物業(yè)的購(gòu)買價(jià)為100萬(wàn)元,其中50萬(wàn)元為銀行抵押貸款,期限10年,年利率12%,按年等額償還。如該物業(yè)年凈經(jīng)營(yíng)收入為30萬(wàn)元,則該物業(yè)投資的還本付息比率為( )。
    A、0.18 B、0.12 C、3.39 D、5.00
    答案:C
    解析:A=50×12%÷[1-(1+12%)-10]=8.85
    30÷8.85=3.39
    9、甲寫字樓購(gòu)買價(jià)格為100萬(wàn)元,年凈經(jīng)營(yíng)收入為30萬(wàn)元,年還本付息額為15萬(wàn)元;乙寫字樓購(gòu)買價(jià)格為200萬(wàn)元,年凈經(jīng)營(yíng)收入為50萬(wàn)元,年還本付息額為30萬(wàn)元。若不考慮其他因素的影響,則甲、乙兩寫字樓投資之現(xiàn)金回報(bào)率的關(guān)系為( )。
    A、甲>乙 B、甲<乙 C、甲=乙 D、無(wú)法判斷
    答案:A
    解析:假設(shè)甲抵押貸款X,則乙=30÷15X=2X,甲現(xiàn)金回報(bào)率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X),乙現(xiàn)金回報(bào)率=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X),甲乙分母相同,因甲分子大,因此甲>乙。
    10、土地使用者因使用國(guó)有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用是( )。
    A、土地使用權(quán)出讓費(fèi) B、土地使用費(fèi) C、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi) D、毛地價(jià)
    答案:B
    解析:
    11、市場(chǎng)的客體通常是指( )。
    A、買家 B、賣買 C、交易對(duì)象 D、交易價(jià)格
    答案:C
    解析:
    12、在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程中,承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等項(xiàng)工作的,一般是( )。
    A、建筑師 B、結(jié)構(gòu)工程師 C、設(shè)備工程師 D、監(jiān)理工程師
    答案:A
    解析:P31
    13、決定投資型房地產(chǎn)購(gòu)買者愿意支付價(jià)格水平的主要因素是( )。
    A、滿足購(gòu)買者使用要求 B、購(gòu)買者支付能力
    C、物業(yè)預(yù)期收益 D、物業(yè)用途
    答案:C
    解析:
    14、按照四象限模型,確定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關(guān)鍵是房地產(chǎn)使用市場(chǎng)的( )。
    A、存量規(guī)模 B、租金水平 C、開發(fā)成本 D、資本化率
    答案:B
    解析:
    15、在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的復(fù)蘇階段,房地產(chǎn)市場(chǎng)中的空置率與合理空置率的關(guān)系是( )。
    A、空置率>合理空置率 B、空置率<合理空置率
    C、空置率=合理空置率 D、不能判斷
    答案:A
    解析:P44