一、問答題(共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下)
(一)甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價機構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。
請問：
針對該類拆遷估價，在估價程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)?
裝修補償應(yīng)如何確定?
對已存在的租賃關(guān)系，估價時應(yīng)如何處理?
(二)法院委托估價機構(gòu)對擬拍賣的某辦公樓進行估價。經(jīng)調(diào)查，該辦公樓是甲 企業(yè) 因無力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的 土地 使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定，拍賣所得價款處法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?，全部用于償還銀行貸款，買受人承擔(dān)全過程相關(guān)稅費。
請問：
估價機構(gòu)是否有異物將估價結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么?
拍賣保留價應(yīng)由誰確定?如何確定?
乙公司欲競買該辦公樓，現(xiàn)向估價機構(gòu)咨詢競買價格。估價機構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發(fā)生哪些稅費?
(三)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價格。現(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。
請問：
這樣的做法有哪些錯誤?
若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用那些方法求取估價對象的年凈收益?
二、單項選擇題(共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi))
1、估價對象為某三賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地1、業(yè)主委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該賓館的抵押價值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的表述中，正確的是()A、抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場變動造成市場價值下降形成預(yù)期風(fēng)險。
B、抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場價值減損形成適宜性風(fēng)險
C、抵押人不能履行債務(wù)時，因處置抵押物的強制性等造成房地產(chǎn)價形成耗損風(fēng)險
D、選用估價方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險
2、如果該賓館的財務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益，則在運用收益法評估該賓館的價值時()
A、該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤可視作年凈收益
B、按當(dāng)?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益
C、鈣賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益
D、根據(jù)該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財務(wù)費用，并考慮未來變動情況，扣減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益
3、若采用成本法估價，下列表述中不正確的是()
A、應(yīng)對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計算折舊
B、無論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算 利息
C、在估價測算過程中土地取得成本應(yīng)包括補繳的土地使用權(quán)出讓金
D、在最終積算價值中應(yīng)扣減需補繳的土地使用權(quán)出讓金
4、假如以投?；馂?zāi)險為估價目的評估該賓館的 保險 價值，估價結(jié)果味3500萬元，則()
A、3500萬元是該賓館的公開市場價值
B、3500萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場價值
C、3500萬元是保險事故發(fā)生后的損失價值
D、投保時，保險金額不能超過3500萬元
(一)甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價機構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。
請問：
針對該類拆遷估價，在估價程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)?
裝修補償應(yīng)如何確定?
對已存在的租賃關(guān)系，估價時應(yīng)如何處理?
(二)法院委托估價機構(gòu)對擬拍賣的某辦公樓進行估價。經(jīng)調(diào)查，該辦公樓是甲 企業(yè) 因無力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的 土地 使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定，拍賣所得價款處法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?，全部用于償還銀行貸款，買受人承擔(dān)全過程相關(guān)稅費。
請問：
估價機構(gòu)是否有異物將估價結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么?
拍賣保留價應(yīng)由誰確定?如何確定?
乙公司欲競買該辦公樓，現(xiàn)向估價機構(gòu)咨詢競買價格。估價機構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發(fā)生哪些稅費?
(三)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價格。現(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。
請問：
這樣的做法有哪些錯誤?
若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用那些方法求取估價對象的年凈收益?
二、單項選擇題(共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi))
1、估價對象為某三賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地1、業(yè)主委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該賓館的抵押價值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的表述中，正確的是()A、抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場變動造成市場價值下降形成預(yù)期風(fēng)險。
B、抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場價值減損形成適宜性風(fēng)險
C、抵押人不能履行債務(wù)時，因處置抵押物的強制性等造成房地產(chǎn)價形成耗損風(fēng)險
D、選用估價方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險
2、如果該賓館的財務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益，則在運用收益法評估該賓館的價值時()
A、該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤可視作年凈收益
B、按當(dāng)?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益
C、鈣賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益
D、根據(jù)該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財務(wù)費用，并考慮未來變動情況，扣減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益
3、若采用成本法估價，下列表述中不正確的是()
A、應(yīng)對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計算折舊
B、無論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算 利息
C、在估價測算過程中土地取得成本應(yīng)包括補繳的土地使用權(quán)出讓金
D、在最終積算價值中應(yīng)扣減需補繳的土地使用權(quán)出讓金
4、假如以投?；馂?zāi)險為估價目的評估該賓館的 保險 價值，估價結(jié)果味3500萬元，則()
A、3500萬元是該賓館的公開市場價值
B、3500萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場價值
C、3500萬元是保險事故發(fā)生后的損失價值
D、投保時，保險金額不能超過3500萬元