一、建設用地使用權的概念和特征
1、概念
建設用地使用權是因建筑建筑物或其他工作物而對國家所有的非農業(yè)用地進行占有、使用、收益的用益物權。
2、特征
（1）建設用地使用權是使用他人土地的權利。
（2）建設用地使用權是存在于國家所有之土地之上的物權。
（3）建設用地使用權是以建筑建筑物或其他工作物為目的的權利。
（4）建設用地使用權的權利人可以對土地進行占有、使用和收益，并且可以將該土地使用權進行轉讓、抵押等處分行為。
二、建設用地使用權的產生和期限
建設用地使用權作為一種用益物權，則用益物權的一般取得原因(如轉讓、繼承等)，自然也適用于建設用地使用權。建設用地使用權取的初次取得有如下兩種方式：
1、劃撥
（1）概念
土地劃撥，是土地使用人只需按照一定程序提出申請，經主管機關批準即可取得土地使用權，而不必向土地所有人交付租金及其他費用。
（2）類型
嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定。
【重點法條】：《土地管理法》第54條：建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：
（一）國家機關用地和軍事用地；
（二）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；
（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；
（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
2、出讓
（1）概念
土地使用權出讓是國家以土地所有人身份將土地使用權在一定期限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
（2）方式
土地使用權出讓主要有三種方式，即：協(xié)議、招標和拍賣。
【重點法條】：《物權法》第137條第2款：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。
（3）簽訂土地出讓合同
【重點法條】：《物權法》第138條：采取招標、拍賣、協(xié)議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。
建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：
（一）當事人的名稱和住所；
（二）土地界址、面積等；
（三）建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；
（四）土地用途；
（五）使用期限；
（六）出讓金等費用及其支付方式；
（七）解決爭議的方法。
（4）登記
建設用地使用權從登記時設立。
3、轉讓：地隨房走，房隨地走，一并處分
三、建設用地使用權的期限
1、以劃撥方式取得的建設用地使用權沒有期限的限制。
2、以出讓方式取得的建設用地使用權有期限的限制，其期限為：
（1）居住用地70年；
（2）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；
（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；
（4）綜合或者其他用地50年。
（5）工業(yè)用地50年；
每一塊土地的實際使用年限，在年限內，由出讓方和受讓方雙方商定。
△大家在記憶的時候只需記住70年、40年的情形，其余均為50年。
3、期限屆滿時的續(xù)期
（1）住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。
（2）非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。也就是說對于非住宅建設用地使用權的續(xù)期，地上建筑物的歸屬等物權法并沒有予以規(guī)范，而是將其留給了《土地管理法》等其他法律加以解決。
四、建設用地使用權的內容
1、建設用地使用權人的權利和義務
（1）權利
A、占有土地的權利
任何用益物權都是以占有為前提的物權，建設用地使用權也不例外。建設用地使用權人對于土地的占有屬于有權占有，同時也適用占有的法律保護。
B、使用土地權利
建設用地使用權人可以依照法律規(guī)定和出讓合同約定的用途對建設用地進行以建造和保有建筑物、構造物以及其他工作設施為目的而進行使用和收益。
C、處分土地使用權的權利，包括：
a、轉讓
轉讓建設用地使用權應當符合下列條件：必須投資達到25％；簽訂書面轉讓合同；在剩余期限范圍內轉讓；將地上建筑物、附著物一并轉讓。土地使用權從進行轉讓登記時發(fā)生轉讓的效力。
b、抵押
c、出租，但必須投資達到25％
D、從事與建筑建筑物有關的附屬行為
（2）義務
A、合理使用土地的義務
建設用地使用權人必須按照出讓合同規(guī)定的方式加以利用，未經有關主管機關許可不得改變土地用途，否則國家可以無償收回土地使用權。
B、不得閑置土地的義務
1年內未開發(fā)的收取不高于土地出讓金20％的閑置金；連續(xù)兩年閑置土地的無償收回土地。
以及在建設用地使用權消滅時恢復土地原狀。
2、空間使用權
建設用地使用權可以建立在地表、地上和地下。建立在土地上方或者地下一定空間的建設用地使用權即為建設用地空間使用權。
一國有土地之上可以同時分別設立建設用地使用權、地上空間權和地下空間權。后設立的空間使用權不得妨害已經設立的建設用地使用權或者空間使用權。
3、集體土地建設用地使用權
【重點法條】：《物權法》第151條：集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。
該條規(guī)定為集體土地設立建設用地使用權并進入流通領域提供了可能性，但是民事主體還不能僅僅依據(jù)《物權法》的規(guī)定而設立集體土地的建設用地使用權，其具體設立需要依據(jù)以后修改的《土地管理法》或者其他法律規(guī)定。
1、概念
建設用地使用權是因建筑建筑物或其他工作物而對國家所有的非農業(yè)用地進行占有、使用、收益的用益物權。
2、特征
（1）建設用地使用權是使用他人土地的權利。
（2）建設用地使用權是存在于國家所有之土地之上的物權。
（3）建設用地使用權是以建筑建筑物或其他工作物為目的的權利。
（4）建設用地使用權的權利人可以對土地進行占有、使用和收益，并且可以將該土地使用權進行轉讓、抵押等處分行為。
二、建設用地使用權的產生和期限
建設用地使用權作為一種用益物權，則用益物權的一般取得原因(如轉讓、繼承等)，自然也適用于建設用地使用權。建設用地使用權取的初次取得有如下兩種方式：
1、劃撥
（1）概念
土地劃撥，是土地使用人只需按照一定程序提出申請，經主管機關批準即可取得土地使用權，而不必向土地所有人交付租金及其他費用。
（2）類型
嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定。
【重點法條】：《土地管理法》第54條：建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：
（一）國家機關用地和軍事用地；
（二）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；
（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；
（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
2、出讓
（1）概念
土地使用權出讓是國家以土地所有人身份將土地使用權在一定期限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
（2）方式
土地使用權出讓主要有三種方式，即：協(xié)議、招標和拍賣。
【重點法條】：《物權法》第137條第2款：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。
（3）簽訂土地出讓合同
【重點法條】：《物權法》第138條：采取招標、拍賣、協(xié)議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。
建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：
（一）當事人的名稱和住所；
（二）土地界址、面積等；
（三）建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；
（四）土地用途；
（五）使用期限；
（六）出讓金等費用及其支付方式；
（七）解決爭議的方法。
（4）登記
建設用地使用權從登記時設立。
3、轉讓：地隨房走，房隨地走，一并處分
三、建設用地使用權的期限
1、以劃撥方式取得的建設用地使用權沒有期限的限制。
2、以出讓方式取得的建設用地使用權有期限的限制，其期限為：
（1）居住用地70年；
（2）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；
（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；
（4）綜合或者其他用地50年。
（5）工業(yè)用地50年；
每一塊土地的實際使用年限，在年限內，由出讓方和受讓方雙方商定。
△大家在記憶的時候只需記住70年、40年的情形，其余均為50年。
3、期限屆滿時的續(xù)期
（1）住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。
（2）非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。也就是說對于非住宅建設用地使用權的續(xù)期，地上建筑物的歸屬等物權法并沒有予以規(guī)范，而是將其留給了《土地管理法》等其他法律加以解決。
四、建設用地使用權的內容
1、建設用地使用權人的權利和義務
（1）權利
A、占有土地的權利
任何用益物權都是以占有為前提的物權，建設用地使用權也不例外。建設用地使用權人對于土地的占有屬于有權占有，同時也適用占有的法律保護。
B、使用土地權利
建設用地使用權人可以依照法律規(guī)定和出讓合同約定的用途對建設用地進行以建造和保有建筑物、構造物以及其他工作設施為目的而進行使用和收益。
C、處分土地使用權的權利，包括：
a、轉讓
轉讓建設用地使用權應當符合下列條件：必須投資達到25％；簽訂書面轉讓合同；在剩余期限范圍內轉讓；將地上建筑物、附著物一并轉讓。土地使用權從進行轉讓登記時發(fā)生轉讓的效力。
b、抵押
c、出租，但必須投資達到25％
D、從事與建筑建筑物有關的附屬行為
（2）義務
A、合理使用土地的義務
建設用地使用權人必須按照出讓合同規(guī)定的方式加以利用，未經有關主管機關許可不得改變土地用途，否則國家可以無償收回土地使用權。
B、不得閑置土地的義務
1年內未開發(fā)的收取不高于土地出讓金20％的閑置金；連續(xù)兩年閑置土地的無償收回土地。
以及在建設用地使用權消滅時恢復土地原狀。
2、空間使用權
建設用地使用權可以建立在地表、地上和地下。建立在土地上方或者地下一定空間的建設用地使用權即為建設用地空間使用權。
一國有土地之上可以同時分別設立建設用地使用權、地上空間權和地下空間權。后設立的空間使用權不得妨害已經設立的建設用地使用權或者空間使用權。
3、集體土地建設用地使用權
【重點法條】：《物權法》第151條：集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。
該條規(guī)定為集體土地設立建設用地使用權并進入流通領域提供了可能性，但是民事主體還不能僅僅依據(jù)《物權法》的規(guī)定而設立集體土地的建設用地使用權，其具體設立需要依據(jù)以后修改的《土地管理法》或者其他法律規(guī)定。