一、單項選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個選項最符合題意)
1、房地產(chǎn)估價報告使用期限應(yīng)自（ ?。┢鹚恪?BR> A．價值時點
B．受理估價委托之日
C．評估基準(zhǔn)日
D．估價報告出具日期
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級分為（ ）。
A．一級
B．二級
C．三級
D．四級
3、在房地產(chǎn)市場調(diào)研類型中，因果性調(diào)研耋要是分析問題的（ ?。?BR> A．性質(zhì)
B．現(xiàn)狀特征
C．原因
D．發(fā)展趨勢
4、在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，項目管理的主體是項目的（ ）。
A．設(shè)計單位
B．建設(shè)單位
C．監(jiān)理單位
D．施工單位
5、房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的核心部分是（ ?。?BR> A．調(diào)研成果
B．調(diào)研方法
C．調(diào)研條件
D．調(diào)研依據(jù)
6、下列房地產(chǎn)貸款中，通常采用按月等額還款方式償還的是（ ）。
A．個人住房貸款
B．房地產(chǎn)開發(fā)貸款
C．土地儲備貸款
D．保障性住房建設(shè)貸款
7、房地產(chǎn)投資信托基金的英文簡稱是（ ?。?BR> A．REITs
B．CIREA
C．DCF
D．FIRR
8、當(dāng)各投資方案計算期不相同時，進行投資方案比選宜采用的方法是（ ）。
A．差額凈現(xiàn)值法
B．凈現(xiàn)值法
C．凈將來值法
D．年值法
9、下列關(guān)于建設(shè)用地管理原則的說法，錯誤的是（）。
A．節(jié)約、合理利用每寸土地，保護耕地和提高土地利用率
B．強調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的控制作用
C．實行建設(shè)用地有償使用
D．經(jīng)濟效益優(yōu)先
10、物業(yè)建設(shè)單位制定臨時管理規(guī)約的時間是在（ ）。
A．物業(yè)銷售之前
B．物業(yè)竣工之前
C．物業(yè)交付之前
D．物業(yè)綜合驗收之前
11、 征收基本農(nóng)田以外的30公頃耕地，需要經(jīng)（ ）批準(zhǔn)。
A．國務(wù)院
B．省級人民政府
C．市級人民政府
D．縣級人民政府
12、 下列措施中，在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制時，發(fā)現(xiàn)實際投資值偏離目標(biāo)投資值，應(yīng)采取的糾偏措施不包括（ ）。
A．司法措施
B．組織措施
C．經(jīng)濟措施
D．技術(shù)措施
13、 制定物業(yè)管理規(guī)約的主體是（ ）。
A．全體業(yè)主
B．業(yè)主委員會
C．社區(qū)居委會
D．物業(yè)建設(shè)單位
14、 某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房銷售代理合同，取得商品房銷售權(quán)，關(guān)于該商品房銷售代理的說法，錯誤的是( )。
A．該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間是單一的委托和代理關(guān)系。
B．該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在任何情況下均不可將該商品房再委托分代理
C．在銷售代理合同期內(nèi)，無論誰售出該商品房，該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)均可取得傭金
D．該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)按照銷售額的一定比例提取銷售代理費
15、 工業(yè)化初期，大量鄉(xiāng)村人口向城市遷移，導(dǎo)致城市人口規(guī)模不斷擴大，城市化水平迅速提高，這種現(xiàn)象為城市發(fā)展演變的（ ）階段。
A．絕對集中
B．絕對分散
C．相對集中
D．相對分散
16、 若投資資金是強制約束條件，在進行投資方案比選時，宜采用的比選方法是（ ）。
A．凈現(xiàn)值比較法
B．凈將來值比較法
C．凈年值比較法
D．凈現(xiàn)值率比較法
17、 評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，向招標(biāo)人推薦的合格中標(biāo)候選人不超過（ ）名。
A．2
B．3
C．4
D．5
18、 下列關(guān)予建設(shè)用地使用權(quán)抵押的說法，正確的是（ ?。?。
A．同一宗建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定兩個以上的抵押權(quán)
B．以兩宗建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為兩個抵押標(biāo)的物
C．以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的在建工程不一并抵押
D．以已出租的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，原租賃合同無效
19、 從房地產(chǎn)投資者的角度看，只有建設(shè)期而沒有生產(chǎn)經(jīng)營期的房地產(chǎn)投資類型是（ ）。
A．出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資
B．經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資
C．購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資
D．租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資
20、 下列選項中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)客戶的基本特征的是（ ?。?BR> A．目標(biāo)客戶區(qū)域特征分析
B．目標(biāo)客戶家庭結(jié)構(gòu)分析
C．目標(biāo)客戶年齡構(gòu)成分析
D．目標(biāo)客戶心理情況分析21、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇和委托房地產(chǎn)銷售代理機構(gòu)是制定房地產(chǎn)營銷（ ）策略的內(nèi)容。
A．公共關(guān)系
B．促銷
C．銷售渠道
D．價格
22、 下列選頊中，不屬于房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告摘要內(nèi)容的是（）。
A．項目的主要經(jīng)濟指標(biāo)結(jié)果
B．可行性研究的結(jié)論
C．項目的自身情況
D．項目經(jīng)濟指標(biāo)的測算過程
23、 （ ）是單位工程的組成部分，按不同的結(jié)構(gòu)部位、施工特點等，將單位工程劃分為若干個項目單元。
A．單項工程
B．子項工程
C．分部工程
D．分項工程
24、 不追隨競爭對手的價格，而是根據(jù)本企業(yè)商品房的實際情況與競爭對手的差異情況來確定房地產(chǎn)價格的方法，稱為（ ）。
A．需求導(dǎo)向定價法
B．主動競爭定價法
C．日標(biāo)利潤定價法
D．隨行就市定價法
25、 同一個房地產(chǎn)投資項目由不同的投資者經(jīng)營，其經(jīng)濟效益往往不同。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資具有（ ）的特點。
A．投資品種多樣性
B．投資價值附加性
C．投資區(qū)域差異性
D．投資收益?zhèn)€別性
26、 處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)所得金額，首先用于（ ）。
A．償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息
B．賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害
C．支付處分抵押建設(shè)用地使用權(quán)的費用
D．繳納相關(guān)稅費
27、 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，由（)督促期限期繳納。
A．業(yè)主大會
B．業(yè)主委員會
C．社區(qū)居民委員會
D．房地產(chǎn)行政主管部門
28、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤前公開推出的各種樓盤銷售廣告中的房地產(chǎn)資料，是一種（ ?。┵Y料。
A．準(zhǔn)交易
B．已促成供求雙方交易的
C．成功交易完成的
D．正在發(fā)生交易的
29、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)共同代理銷售其開發(fā)的商品房，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間的協(xié)調(diào)工作一般由（ ?。┴?fù)責(zé)。
A．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
B．地方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織
C．資信的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)
D．資質(zhì)等級的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)
30、 在房地產(chǎn)市場營銷中常說的“金九銀十”現(xiàn)象，描述的是購房者的（ ）特征。
A．消費能力
B．消費動機
C．消費行為
D．消費結(jié)構(gòu)31、 下列關(guān)于房地產(chǎn)投資方案風(fēng)險測度評價的說法，正確的是（ ）。
A．標(biāo)準(zhǔn)差越小的方案，風(fēng)險越大
B．期望值越大的方案，風(fēng)險越大
C．變異系數(shù)越大的方案，風(fēng)險越大
D．概率值越大的方案，風(fēng)險越大
32、 在眾多的管理內(nèi)容和目標(biāo)中，三個基本目標(biāo)構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的目標(biāo)體系，下列選項中不屬于三個基本目標(biāo)的是（ ?。?。
A．質(zhì)量
B．成本
C．利潤
D．進度
33、 建筑物因房地產(chǎn)市場不景氣而造成的價值損失，屬于（ ?。┱叟f。
A．功能
B．經(jīng)濟
C．物質(zhì)
D．快速
34、 某投資者以l00萬元購買了一店鋪，其中60萬元為銀行提供的年利率為7％、期限為10年按年等額還款的抵押貸款。該店鋪的年租金收入為l5萬元，年經(jīng)營成本為年租金收入的韻25％o該項投資的償債備付率是（ ?。?BR> A．1．32
B．1．76
C．1．88
D．2．50
35、從工業(yè)化社會到后工業(yè)化社會，城市的發(fā)展演變可依次劃分為（ ）四個階段。
A．相對集中、絕對集中、相對分散、絕對分散
B．相對分散、相對集中、絕對集中、絕對分散
C．絕對集中、相對分散、相對集中、絕對分散
D．絕對集中、相對集中、相對分散、絕對分散
36、 房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價的目標(biāo)是評價項目的盈利能力，動態(tài)指標(biāo)是（ ）。
A．成本利潤率
B．銷售利潤率
C．投資收益率
D．財務(wù)凈現(xiàn)值
37、 某套住宅的成交價格為5000元／平方米，交易中的營業(yè)稅和契稅等稅費均由買方負(fù)擔(dān)。已知房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方繳納的營業(yè)稅等稅費為正常價格的6％，應(yīng)由買方繳納的契稅等稅費為正常價格的2％。該套住宅的正常價格為（ ）元平方米。
A．5200．OO
B．5300．OO
C．5319．15
D．5400．O0
38、 城市中心商務(wù)強度指標(biāo)是指（ ）。
A．中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和÷總建筑基底面積×100%’
B．中心商務(wù)用地建筑面積總和÷總建筑面積×100%
C．中心商務(wù)用地建筑面積總和÷總建筑基底面積×100%
D．中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和÷總建筑面積X100%
39、 等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度的土地上所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租是（ ）。
A．絕對地租
B．壟斷地租
C．級差地租I
D．級差地租Ⅱ
40、 下列關(guān)于征收與征用區(qū)射的說法，錯誤的是（)。
A．征收是為了公共利益的需要，征用是因搶險、救災(zāi)等緊急需要
B．征收應(yīng)當(dāng)依法給予補償，征用應(yīng)當(dāng)依法返還或者補償
C．征收不必得到財產(chǎn)所有權(quán)人同意，征用必須得到財產(chǎn)所有權(quán)人同意
D．征收要強制取得財產(chǎn)所有權(quán)，征用旨在獲得財產(chǎn)使用權(quán)41、 房地產(chǎn)估價報告可視為房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供給委托人的（ ）。
A．成果
B．價值
C．評估
D．產(chǎn)品
42、 下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，可視為固定成本的是（ ）。
A．土地費用
B．建安費用
C．公建費用
D．銷售稅費
43、 下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程投標(biāo)擔(dān)保的說法，錯誤的是（ ）。
A．招標(biāo)人可以要求投標(biāo)人提交投標(biāo)擔(dān)保
B．投標(biāo)擔(dān)?？梢圆捎猛稑?biāo)保函或投標(biāo)保證金的方式
C．投標(biāo)保證金一般不得低于投標(biāo)總價的2%
D．投標(biāo)保證金不得超過50萬元
44、 在土地總價一定的情況下，樓面地價與容積率之間的關(guān)系是（ ）。
A．樓面地價隨容積率的增高而降低
B．容積率隨樓面地價的增高而升高
C．樓面地價不受容積率變化的影響
D．容積率間接地受到樓面地價變化的影響
45、 房地產(chǎn)投資項目的動態(tài)投資回收期為自投資起始點起至（ ）等于零止的年數(shù)。
A．凈現(xiàn)金流量
B．累計凈現(xiàn)金流量
C．現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出
D．凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的累計值
46、 下列物業(yè)管理事項中，不需要業(yè)主共同決定的事項是（ ）。
A．制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則
B．監(jiān)督管理規(guī)約的實施
C．選舉業(yè)主委員會
D．選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)
47、 與訴訟相比，房地產(chǎn)開發(fā)項目合同爭議的調(diào)解方式不具有（ ）的特點。
A．國家強制保證
B．能較經(jīng)濟地解決糾紛
C．能較及時地解決糾紛
D．利于消除合同當(dāng)事人的對立情緒
48、 農(nóng)產(chǎn)品的銷售價格為V，生產(chǎn)成本為E，運輸成本為T，農(nóng)業(yè)經(jīng)營利潤P可表示為（ ）。
A．P=V+(E+T)
B．P=V一(E+T)
C．P=V一(E一T)
D．P=V+(E一71)
49、 房地產(chǎn)經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額，稱為（ ）。
A．市場價值
B．市場價格
C．投資價值
D．現(xiàn)狀價值
50、 甲、乙、丙三個計算期相同的互斥方案，若有MRR(乙一甲)>ic，MRR(丙一乙)ic，則各方案從優(yōu)到劣的排列順序是( )。
A．甲、乙、丙
B．乙、丙、甲
C．丙、乙、甲
D．乙、甲、丙51、 下列物業(yè)類型的前期物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的是（ ）。
A．新開發(fā)的寫字樓項目
B．新開發(fā)的住宅項目
C．新開發(fā)的酒店項目
D．新開發(fā)的大型商場項目
52、 八年前建成交付使用的某一建筑物，建筑面積為l20平/方米，單位建筑面積的重置價格為600元/平方米，年折舊額為l 440元/方米，用直線法計算該建筑物的成新率為（ ）。
A．81．O0％
B．84．00％
C．84．17％
D．84．80％
53、 若貸款年利率相同，甲按月計息，乙按季計息，丙按半年計息，年實際利率從大到小排列順序正確的是（ ）。
A．丙、乙、甲
B．乙、丙、甲
C．甲、乙、丙
D．甲、丙、乙
54、 下列關(guān)于公共利益的說法，正確的是（ ?。?。
A．公共利益與政府利益是一致的
B．公共利益小于政府利益
C．公共利益不同予政府利益
D．公共利益的主體是政府
55、 以出讓方式取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地，滿（ ?。┠晡磩庸ら_發(fā)的，政府可以無償收回建設(shè)用地使用權(quán)。
A．0.5
B．1
C．2
D．3
56、 收農(nóng)民集體所有的土地，土地補償費用歸（ ）所有。
A．農(nóng)民個人
B．剩余勞動力安置單位
C．地上附著物所有人
D．農(nóng)村集體經(jīng)濟組織
57、 在物業(yè)管理招投標(biāo)活動中，招標(biāo)人不得違反規(guī)定拒絕與中標(biāo)人簽訂合同，這體現(xiàn)了物業(yè)管理招投標(biāo)的（ ）。
A．公開原則
B．公平原則
C．公正原則
D．誠實信用原則
58、 下列選項中，不屬于房地產(chǎn)市場調(diào)研特點的是（ ）。
A．系統(tǒng)性
B．目的性
C．跟蹤性
D．多樣性
59、 房地產(chǎn)估價的收益法主要是根據(jù)房地產(chǎn)（ ）求取房地產(chǎn)的價值。
A．過去的經(jīng)濟效益
B．當(dāng)前的收益水平
C．未來的總收入
D．未來的凈收益
60、 城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)地域轉(zhuǎn)化的過程，稱為（ ）。
A．郊區(qū)城鎮(zhèn)化
B．逆城鎮(zhèn)化
C．過度城鎮(zhèn)化
D．再城鎮(zhèn)化二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分)
61、 下列選項中，可以通過劃撥取得土地使用權(quán)的有（ ）。
A．軍事演習(xí)場
B．公用衛(wèi)生間
C．民用加油站
D．勞教所
E．經(jīng)營性養(yǎng)老院
62、 包干制下的物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成包括（ ）。
A．物業(yè)服務(wù)成本
B．法定稅費
C．物業(yè)服務(wù)支出
D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤
E．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金
63、 菜宗收益性房地產(chǎn)的評估價值偏高，其原因有（ ）。
A．收入估計過高
B．空置率估計過低
C．空置率估計過高
D．運營費用估計過大
E．收益期限估計過長
64、城市空間結(jié)構(gòu)是人們在城市發(fā)展過程中對土地利用的結(jié)果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的總和，其代表性理論有（ ）。
A．多核心理論
B．扇形理論
C．級差地租理論
D．中心商務(wù)區(qū)土地利用模式
E．同心圓理論
65、 下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于反映房地產(chǎn)市場供給狀況指標(biāo)的有( ）。
A．新竣工量
B．房屋成交量
C．空置量
D．商品房吸納量
E．房屋施工面積
66、 在國有土地上房屋征收中，被征收人在規(guī)定時間內(nèi)未協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，可由房屋征收部門（ ）決定。
A．自行
B．報請市、縣級人民政府
C．組織被征收人投票
D．采取搖號隨機
E．采取抽簽隨機
67、 房地產(chǎn)開發(fā)項目主題策劃包括（ ）。
A．項目品牌名稱設(shè)計
B．規(guī)劃方案設(shè)計
C．項目景觀設(shè)計
D．售樓中心形象設(shè)計
E．項目導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計
68、 房地產(chǎn)市場研判的具體作用，可從（ ?。┑葘拥紤]。
A．把握市場機會
B．發(fā)掘市場潛力
C．功能定位
D．識別市場風(fēng)險
E．項目區(qū)位定位
69、 根據(jù)《中華人民共和國廣告法》等法律法規(guī)，下列關(guān)于房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的說法，正確的有（ ）。
A．不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容
B．不得含有廣告主能夠為人住者辦理戶口、升學(xué)等事項的承諾
C．對價格有表示的，應(yīng)清楚表示為實際銷售價格并明示價格有效期限
D．表現(xiàn)項目位置，應(yīng)以該項目到達某一具體參照物所需時間來表示距離
E．使用建筑設(shè)計效果圖或模型照片的，可不在廣告中注明
70、 下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的說法，正確的有（ ）。
A．物業(yè)服務(wù)合同是有名合同
B．物業(yè)服務(wù)合同是無償合同
C．物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同
D．物業(yè)服務(wù)合同是要式合同
E．物業(yè)服務(wù)合同是集體合同71、 我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有（ ）。
A．房產(chǎn)原值
B．房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值
C．房產(chǎn)市場價格
D．房產(chǎn)租金收入
E．房產(chǎn)評估值
72、住宅小區(qū)業(yè)主委員會的職責(zé)有（ ）。
A．召集業(yè)主大會會議
B．監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同
C．選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)
D．監(jiān)督管理規(guī)約的實施
E．業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)
73、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行營銷渠道比較和決策時，應(yīng)考慮的因素有（ ）。
A．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策者自身的能力和水平
B．房地產(chǎn)開發(fā)企監(jiān)自身的實力和發(fā)展戰(zhàn)略
C．房地產(chǎn)市場的供求狀況
D．潛在目標(biāo)客戶的學(xué)術(shù)水平和欣賞能力
E．可供選擇的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的數(shù)量和水平
74、 城市化進程中的各種量變和質(zhì)變會引起（ ）變化。
A．城市體系屬性
B．城市形態(tài)
C．城市生態(tài)
D．城市居民生活方式
E．城市人口性別
75、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式有（ ）。
A．出售
B．出讓
C．互換
D．租賃
E．贈與
76、 在房地產(chǎn)市場預(yù)測方法中，專家意見法的優(yōu)煮有（ ）。
A．集思廣益
B．避免偏見
C．修正自己的判斷
D．步驟簡單
E．易受他人意見的影響
77、影響房地產(chǎn)需求量的因素主要有（ ）。
A．房地產(chǎn)的價格水平
B．房地產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)水平
C．消費者的收入水平
D．消費者的偏好
E．房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期
78、 房地產(chǎn)開發(fā)合同通常包括的內(nèi)容有（ ）。
A．合同當(dāng)事人
B．標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量
C．價款或酬金
D．合同期限、履行地點、違約責(zé)任
E．設(shè)備
79、 依據(jù)行為因素的市場細(xì)分有（ ）。
A．生活方式
B．購買時機
C．購買次數(shù)
D．購買動機
E．追求利益
80、 下列關(guān)國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的說法，正確的有（ ?。?。
A．同一宗建設(shè)用地不得設(shè)定兩個以上抵押權(quán)
B．兩寨以上建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)時，視為同一抵押標(biāo)的物
C．以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押
D．以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押
E．權(quán)屬存在爭議的住宅可以抵押 三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分)
81、 (二)
根據(jù)以下資料，回答下列81-100問題：
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬建一幢自用辦公樓，預(yù)計工程造價為2000；0-元，準(zhǔn)備采用邀請招標(biāo)方式選擇承包商，并在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金。此外，為了評標(biāo)．5-作的需要，擬組建由7人組成的評標(biāo)委員會，其中該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總工程師、總經(jīng)濟師各l名，招標(biāo)代理機構(gòu)代表1名，其余4人是從專家名冊中隨機抽取的專家。
該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備采用邀請招標(biāo)方式的原因可能為（ ）。
A．節(jié)約招標(biāo)費用
B．選擇最有競爭力的承包商
C．減少風(fēng)險
D．節(jié)省招標(biāo)時間
82、 該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為降低自己承擔(dān)的工程量風(fēng)險和通貨膨脹風(fēng)險，宜選擇（ ）。
A．總價合同
B．單價合同
C．成本加固定額酬金合同
D．成本加比例酬金合同
83、 該項目的投標(biāo)保證金為（ ）萬元。
A．40
B．60
C．80
D．100
84、 擬組建的評標(biāo)委員會組成存在的問題勢（ ）。
A．評標(biāo)委員會成員總數(shù)7人，未達到法定人數(shù)
B．評標(biāo)委員會成員中有該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總經(jīng)濟師
C．評標(biāo)委員會成員中有招標(biāo)代理機構(gòu)代表
D．評標(biāo)委員會成員中專家人數(shù)未達到法定比例
85、 (二)
根據(jù)以下資料，回答下列85-104問題：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對其開發(fā)的某商品住宅進行定價之前，對項目開發(fā)成本和項目所在區(qū)域內(nèi)的同類項目分別進行了測算和調(diào)研，得知該項目可租售面積的單位開發(fā)成本為6510元／平方米，四個代表性項目的售價范圍為8900～9100元／平方米。在此基礎(chǔ)上，制定了下列價格策略：
(1)項目總體均價按照成本定價法確定，并參考市場價格，預(yù)期成本利潤率取25％，銷售稅費率取9％。
（2)對于一次性付款的買家，給予總價5％的優(yōu)惠；對于一次性購買兩套以上住宅的買家，給予總價3％的優(yōu)惠。
(3)開盤后第一個月，若銷售量未達到開盤量30％的預(yù)期目標(biāo)，則考慮適當(dāng)加大價格優(yōu)惠力葭。
下列關(guān)于該商品住宅定價之前調(diào)研工作的說法，正確的是（ ）。
A．進行的調(diào)研為次級調(diào)研
B．調(diào)研方法是重點調(diào)查
C．調(diào)研對象選擇采用的方法是隨機抽樣法
D．調(diào)研內(nèi)容包括競爭項目調(diào)查
86、 按照成本定價法計算，項目總體均價為（ ）元／平方米。
A．8900
B．8942
C．8971
D．9000
87、 制定的具體價格折扣策略為（ ）。
A．關(guān)系折扣
B．中間商折扣
C．現(xiàn)金折扣
D．?dāng)?shù)量折扣
88、 若開盤后第一個月未能達到預(yù)期銷售目標(biāo)，可采取的具體方法為(）。
A．降低首付款比例，相應(yīng)提高最后一次付款比例
B．分期付款時問往后推延一個月，各次付款比例不變
C．提高分期付款中間付款的比例，降低最后一次付款的比例
D．取消分期付款策略，推行一次性付款
89、(二)
根據(jù)以下資料，回答下列89-108問題：
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)4000萬元競拍到一宗別墅用地的土地使用權(quán)。該地塊面積為20000平方米，規(guī)劃容積率為0．5，綠地率不低于35%，預(yù)期投資利潤率為35%，銷售稅費為銷售收入的6%。產(chǎn)品定位為高檔別墅區(qū)，按規(guī)劃容積率進行產(chǎn)品設(shè)計，預(yù)計建筑安裝工程造價為建筑面積2000元/平方夫，小區(qū)配套及基礎(chǔ)設(shè)施工程和建設(shè)期間稅費為建筑面積1500元／平方米，可銷售比率為95%。
促銷工作的安排是：開盤前在當(dāng)?shù)赝韴蟠蠓婵琼椖考磳㈤_盤的消息；開盤當(dāng)日在當(dāng)?shù)仉娨暸_播出開盤情況，組織足夠的置業(yè)顧問對看房人進行全程陪同和產(chǎn)品介紹，并對當(dāng)日前十名下訂單的客戶贈送車庫。
項目按預(yù)定計劃進行建設(shè)，在項目施工進入后期即將面市時，政府發(fā)布了關(guān)于嚴(yán)格限制別墅用第供應(yīng)的通知。
該項目的樓面地價為（ ?。┰?平方米。
A．1002
B．2000
C．4000
D．4211
90、 采用成本導(dǎo)向定價法確定項目均價為（ ?。┰?平方米。
A．9552
B．10771
C．11297
D．1133891、該項目涉及的促銷方式有（ ?。?。
A．公共關(guān)系
B．人員促銷
C．廣告促銷
D．營業(yè)推廣
92、從背景資料判斷，在一般情況下．該項目的價格走勢將（ ?。?。
A．上升
B．下降
C．無法預(yù)計
D．維持穩(wěn)定
93、（三)
根據(jù)以下資料，回答下列93-112問題：
某商品住宅在建工程，土地總面積為l5000平方米，容積率為2．5，已正常開發(fā)建設(shè)18個月。同類商品住宅開發(fā)項目的建設(shè)期為24個月相似商品住宅的市場價格為8000元／平方米。
該商品住宅在建工程的后續(xù)建設(shè)期為（ ?。﹤€月。
A．6
B．18
C．24
D．42
94、該房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)完成后的價值為（ ?。﹥|元。
A．1．2
B． 2．0
C．3．0
D．3．2
95、按假設(shè)開發(fā)法計算時，該商品住宅在建工程后續(xù)開發(fā)的必要支出包括（ ?。?。
A．土地取得成本
B．續(xù)建成本
C．銷售稅費
D．取得該在建工程的稅費
96、該商品住宅在建工程的價值等于開發(fā)完成后的價值減去（ ?。?。
A．征地拆迂費用
B．開發(fā)的必要支出
C．商品往宅建筑安裝工程費
D．后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得剩潤
97、(三)
根據(jù)以下資料，回答下列97-116問題：
某套住宅的建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為80平方米，買賣雙方議定的單價為6000元／平方米，但該單價的內(nèi)涵、交易稅費負(fù)擔(dān)和付款方式尚未議定。已知當(dāng)?shù)卦擃愖≌灰字?，賣方和買方應(yīng)繳納的稅費分別為成交價格的7％和4％，年折現(xiàn)率為6％。
下列交易條件中，對賣方有利的為（ ）。
A．按套內(nèi)建筑面積計價
B．交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)
C．交易稅費由買賣雙方各自負(fù)擔(dān)
D．房價款分期支付
98、下列交易條件中，對買方有利的為（ ）。
A．按套內(nèi)建筑面積計價
B．交易稅費均由賣方負(fù)擔(dān)
C．房價款在成交時一次性付清
D．房價款分期支付
99、若按套內(nèi)建筑面積計價，交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)，房價款在成交時一次性付清，；則賣方出售|該套住宅的實得金額為（ ）萬元。
A．44.64
B．48.00
C．53.28
D．60.00
100、若按建筑面積計價，交易稅費均由賣方負(fù)擔(dān)，房價款在成交時支付一半，余款于第一年年末付清，則賣方出售該套住宅實得金額的現(xiàn)值為（ ）萬元。
A．51．70
B．51．89
C．53．44
D．60．00
1、房地產(chǎn)估價報告使用期限應(yīng)自（ ?。┢鹚恪?BR> A．價值時點
B．受理估價委托之日
C．評估基準(zhǔn)日
D．估價報告出具日期
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級分為（ ）。
A．一級
B．二級
C．三級
D．四級
3、在房地產(chǎn)市場調(diào)研類型中，因果性調(diào)研耋要是分析問題的（ ?。?BR> A．性質(zhì)
B．現(xiàn)狀特征
C．原因
D．發(fā)展趨勢
4、在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，項目管理的主體是項目的（ ）。
A．設(shè)計單位
B．建設(shè)單位
C．監(jiān)理單位
D．施工單位
5、房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的核心部分是（ ?。?BR> A．調(diào)研成果
B．調(diào)研方法
C．調(diào)研條件
D．調(diào)研依據(jù)
6、下列房地產(chǎn)貸款中，通常采用按月等額還款方式償還的是（ ）。
A．個人住房貸款
B．房地產(chǎn)開發(fā)貸款
C．土地儲備貸款
D．保障性住房建設(shè)貸款
7、房地產(chǎn)投資信托基金的英文簡稱是（ ?。?BR> A．REITs
B．CIREA
C．DCF
D．FIRR
8、當(dāng)各投資方案計算期不相同時，進行投資方案比選宜采用的方法是（ ）。
A．差額凈現(xiàn)值法
B．凈現(xiàn)值法
C．凈將來值法
D．年值法
9、下列關(guān)于建設(shè)用地管理原則的說法，錯誤的是（）。
A．節(jié)約、合理利用每寸土地，保護耕地和提高土地利用率
B．強調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的控制作用
C．實行建設(shè)用地有償使用
D．經(jīng)濟效益優(yōu)先
10、物業(yè)建設(shè)單位制定臨時管理規(guī)約的時間是在（ ）。
A．物業(yè)銷售之前
B．物業(yè)竣工之前
C．物業(yè)交付之前
D．物業(yè)綜合驗收之前
11、 征收基本農(nóng)田以外的30公頃耕地，需要經(jīng)（ ）批準(zhǔn)。
A．國務(wù)院
B．省級人民政府
C．市級人民政府
D．縣級人民政府
12、 下列措施中，在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制時，發(fā)現(xiàn)實際投資值偏離目標(biāo)投資值，應(yīng)采取的糾偏措施不包括（ ）。
A．司法措施
B．組織措施
C．經(jīng)濟措施
D．技術(shù)措施
13、 制定物業(yè)管理規(guī)約的主體是（ ）。
A．全體業(yè)主
B．業(yè)主委員會
C．社區(qū)居委會
D．物業(yè)建設(shè)單位
14、 某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房銷售代理合同，取得商品房銷售權(quán)，關(guān)于該商品房銷售代理的說法，錯誤的是( )。
A．該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間是單一的委托和代理關(guān)系。
B．該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在任何情況下均不可將該商品房再委托分代理
C．在銷售代理合同期內(nèi)，無論誰售出該商品房，該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)均可取得傭金
D．該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)按照銷售額的一定比例提取銷售代理費
15、 工業(yè)化初期，大量鄉(xiāng)村人口向城市遷移，導(dǎo)致城市人口規(guī)模不斷擴大，城市化水平迅速提高，這種現(xiàn)象為城市發(fā)展演變的（ ）階段。
A．絕對集中
B．絕對分散
C．相對集中
D．相對分散
16、 若投資資金是強制約束條件，在進行投資方案比選時，宜采用的比選方法是（ ）。
A．凈現(xiàn)值比較法
B．凈將來值比較法
C．凈年值比較法
D．凈現(xiàn)值率比較法
17、 評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，向招標(biāo)人推薦的合格中標(biāo)候選人不超過（ ）名。
A．2
B．3
C．4
D．5
18、 下列關(guān)予建設(shè)用地使用權(quán)抵押的說法，正確的是（ ?。?。
A．同一宗建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定兩個以上的抵押權(quán)
B．以兩宗建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為兩個抵押標(biāo)的物
C．以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的在建工程不一并抵押
D．以已出租的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，原租賃合同無效
19、 從房地產(chǎn)投資者的角度看，只有建設(shè)期而沒有生產(chǎn)經(jīng)營期的房地產(chǎn)投資類型是（ ）。
A．出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資
B．經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資
C．購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資
D．租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資
20、 下列選項中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)客戶的基本特征的是（ ?。?BR> A．目標(biāo)客戶區(qū)域特征分析
B．目標(biāo)客戶家庭結(jié)構(gòu)分析
C．目標(biāo)客戶年齡構(gòu)成分析
D．目標(biāo)客戶心理情況分析21、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇和委托房地產(chǎn)銷售代理機構(gòu)是制定房地產(chǎn)營銷（ ）策略的內(nèi)容。
A．公共關(guān)系
B．促銷
C．銷售渠道
D．價格
22、 下列選頊中，不屬于房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告摘要內(nèi)容的是（）。
A．項目的主要經(jīng)濟指標(biāo)結(jié)果
B．可行性研究的結(jié)論
C．項目的自身情況
D．項目經(jīng)濟指標(biāo)的測算過程
23、 （ ）是單位工程的組成部分，按不同的結(jié)構(gòu)部位、施工特點等，將單位工程劃分為若干個項目單元。
A．單項工程
B．子項工程
C．分部工程
D．分項工程
24、 不追隨競爭對手的價格，而是根據(jù)本企業(yè)商品房的實際情況與競爭對手的差異情況來確定房地產(chǎn)價格的方法，稱為（ ）。
A．需求導(dǎo)向定價法
B．主動競爭定價法
C．日標(biāo)利潤定價法
D．隨行就市定價法
25、 同一個房地產(chǎn)投資項目由不同的投資者經(jīng)營，其經(jīng)濟效益往往不同。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資具有（ ）的特點。
A．投資品種多樣性
B．投資價值附加性
C．投資區(qū)域差異性
D．投資收益?zhèn)€別性
26、 處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)所得金額，首先用于（ ）。
A．償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息
B．賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害
C．支付處分抵押建設(shè)用地使用權(quán)的費用
D．繳納相關(guān)稅費
27、 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，由（)督促期限期繳納。
A．業(yè)主大會
B．業(yè)主委員會
C．社區(qū)居民委員會
D．房地產(chǎn)行政主管部門
28、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤前公開推出的各種樓盤銷售廣告中的房地產(chǎn)資料，是一種（ ?。┵Y料。
A．準(zhǔn)交易
B．已促成供求雙方交易的
C．成功交易完成的
D．正在發(fā)生交易的
29、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)共同代理銷售其開發(fā)的商品房，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間的協(xié)調(diào)工作一般由（ ?。┴?fù)責(zé)。
A．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
B．地方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織
C．資信的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)
D．資質(zhì)等級的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)
30、 在房地產(chǎn)市場營銷中常說的“金九銀十”現(xiàn)象，描述的是購房者的（ ）特征。
A．消費能力
B．消費動機
C．消費行為
D．消費結(jié)構(gòu)31、 下列關(guān)于房地產(chǎn)投資方案風(fēng)險測度評價的說法，正確的是（ ）。
A．標(biāo)準(zhǔn)差越小的方案，風(fēng)險越大
B．期望值越大的方案，風(fēng)險越大
C．變異系數(shù)越大的方案，風(fēng)險越大
D．概率值越大的方案，風(fēng)險越大
32、 在眾多的管理內(nèi)容和目標(biāo)中，三個基本目標(biāo)構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的目標(biāo)體系，下列選項中不屬于三個基本目標(biāo)的是（ ?。?。
A．質(zhì)量
B．成本
C．利潤
D．進度
33、 建筑物因房地產(chǎn)市場不景氣而造成的價值損失，屬于（ ?。┱叟f。
A．功能
B．經(jīng)濟
C．物質(zhì)
D．快速
34、 某投資者以l00萬元購買了一店鋪，其中60萬元為銀行提供的年利率為7％、期限為10年按年等額還款的抵押貸款。該店鋪的年租金收入為l5萬元，年經(jīng)營成本為年租金收入的韻25％o該項投資的償債備付率是（ ?。?BR> A．1．32
B．1．76
C．1．88
D．2．50
35、從工業(yè)化社會到后工業(yè)化社會，城市的發(fā)展演變可依次劃分為（ ）四個階段。
A．相對集中、絕對集中、相對分散、絕對分散
B．相對分散、相對集中、絕對集中、絕對分散
C．絕對集中、相對分散、相對集中、絕對分散
D．絕對集中、相對集中、相對分散、絕對分散
36、 房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價的目標(biāo)是評價項目的盈利能力，動態(tài)指標(biāo)是（ ）。
A．成本利潤率
B．銷售利潤率
C．投資收益率
D．財務(wù)凈現(xiàn)值
37、 某套住宅的成交價格為5000元／平方米，交易中的營業(yè)稅和契稅等稅費均由買方負(fù)擔(dān)。已知房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方繳納的營業(yè)稅等稅費為正常價格的6％，應(yīng)由買方繳納的契稅等稅費為正常價格的2％。該套住宅的正常價格為（ ）元平方米。
A．5200．OO
B．5300．OO
C．5319．15
D．5400．O0
38、 城市中心商務(wù)強度指標(biāo)是指（ ）。
A．中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和÷總建筑基底面積×100%’
B．中心商務(wù)用地建筑面積總和÷總建筑面積×100%
C．中心商務(wù)用地建筑面積總和÷總建筑基底面積×100%
D．中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和÷總建筑面積X100%
39、 等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度的土地上所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租是（ ）。
A．絕對地租
B．壟斷地租
C．級差地租I
D．級差地租Ⅱ
40、 下列關(guān)于征收與征用區(qū)射的說法，錯誤的是（)。
A．征收是為了公共利益的需要，征用是因搶險、救災(zāi)等緊急需要
B．征收應(yīng)當(dāng)依法給予補償，征用應(yīng)當(dāng)依法返還或者補償
C．征收不必得到財產(chǎn)所有權(quán)人同意，征用必須得到財產(chǎn)所有權(quán)人同意
D．征收要強制取得財產(chǎn)所有權(quán)，征用旨在獲得財產(chǎn)使用權(quán)41、 房地產(chǎn)估價報告可視為房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供給委托人的（ ）。
A．成果
B．價值
C．評估
D．產(chǎn)品
42、 下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，可視為固定成本的是（ ）。
A．土地費用
B．建安費用
C．公建費用
D．銷售稅費
43、 下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程投標(biāo)擔(dān)保的說法，錯誤的是（ ）。
A．招標(biāo)人可以要求投標(biāo)人提交投標(biāo)擔(dān)保
B．投標(biāo)擔(dān)?？梢圆捎猛稑?biāo)保函或投標(biāo)保證金的方式
C．投標(biāo)保證金一般不得低于投標(biāo)總價的2%
D．投標(biāo)保證金不得超過50萬元
44、 在土地總價一定的情況下，樓面地價與容積率之間的關(guān)系是（ ）。
A．樓面地價隨容積率的增高而降低
B．容積率隨樓面地價的增高而升高
C．樓面地價不受容積率變化的影響
D．容積率間接地受到樓面地價變化的影響
45、 房地產(chǎn)投資項目的動態(tài)投資回收期為自投資起始點起至（ ）等于零止的年數(shù)。
A．凈現(xiàn)金流量
B．累計凈現(xiàn)金流量
C．現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出
D．凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的累計值
46、 下列物業(yè)管理事項中，不需要業(yè)主共同決定的事項是（ ）。
A．制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則
B．監(jiān)督管理規(guī)約的實施
C．選舉業(yè)主委員會
D．選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)
47、 與訴訟相比，房地產(chǎn)開發(fā)項目合同爭議的調(diào)解方式不具有（ ）的特點。
A．國家強制保證
B．能較經(jīng)濟地解決糾紛
C．能較及時地解決糾紛
D．利于消除合同當(dāng)事人的對立情緒
48、 農(nóng)產(chǎn)品的銷售價格為V，生產(chǎn)成本為E，運輸成本為T，農(nóng)業(yè)經(jīng)營利潤P可表示為（ ）。
A．P=V+(E+T)
B．P=V一(E+T)
C．P=V一(E一T)
D．P=V+(E一71)
49、 房地產(chǎn)經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額，稱為（ ）。
A．市場價值
B．市場價格
C．投資價值
D．現(xiàn)狀價值
50、 甲、乙、丙三個計算期相同的互斥方案，若有MRR(乙一甲)>ic，MRR(丙一乙)ic，則各方案從優(yōu)到劣的排列順序是( )。
A．甲、乙、丙
B．乙、丙、甲
C．丙、乙、甲
D．乙、甲、丙51、 下列物業(yè)類型的前期物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的是（ ）。
A．新開發(fā)的寫字樓項目
B．新開發(fā)的住宅項目
C．新開發(fā)的酒店項目
D．新開發(fā)的大型商場項目
52、 八年前建成交付使用的某一建筑物，建筑面積為l20平/方米，單位建筑面積的重置價格為600元/平方米，年折舊額為l 440元/方米，用直線法計算該建筑物的成新率為（ ）。
A．81．O0％
B．84．00％
C．84．17％
D．84．80％
53、 若貸款年利率相同，甲按月計息，乙按季計息，丙按半年計息，年實際利率從大到小排列順序正確的是（ ）。
A．丙、乙、甲
B．乙、丙、甲
C．甲、乙、丙
D．甲、丙、乙
54、 下列關(guān)于公共利益的說法，正確的是（ ?。?。
A．公共利益與政府利益是一致的
B．公共利益小于政府利益
C．公共利益不同予政府利益
D．公共利益的主體是政府
55、 以出讓方式取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地，滿（ ?。┠晡磩庸ら_發(fā)的，政府可以無償收回建設(shè)用地使用權(quán)。
A．0.5
B．1
C．2
D．3
56、 收農(nóng)民集體所有的土地，土地補償費用歸（ ）所有。
A．農(nóng)民個人
B．剩余勞動力安置單位
C．地上附著物所有人
D．農(nóng)村集體經(jīng)濟組織
57、 在物業(yè)管理招投標(biāo)活動中，招標(biāo)人不得違反規(guī)定拒絕與中標(biāo)人簽訂合同，這體現(xiàn)了物業(yè)管理招投標(biāo)的（ ）。
A．公開原則
B．公平原則
C．公正原則
D．誠實信用原則
58、 下列選項中，不屬于房地產(chǎn)市場調(diào)研特點的是（ ）。
A．系統(tǒng)性
B．目的性
C．跟蹤性
D．多樣性
59、 房地產(chǎn)估價的收益法主要是根據(jù)房地產(chǎn)（ ）求取房地產(chǎn)的價值。
A．過去的經(jīng)濟效益
B．當(dāng)前的收益水平
C．未來的總收入
D．未來的凈收益
60、 城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)地域轉(zhuǎn)化的過程，稱為（ ）。
A．郊區(qū)城鎮(zhèn)化
B．逆城鎮(zhèn)化
C．過度城鎮(zhèn)化
D．再城鎮(zhèn)化二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分)
61、 下列選項中，可以通過劃撥取得土地使用權(quán)的有（ ）。
A．軍事演習(xí)場
B．公用衛(wèi)生間
C．民用加油站
D．勞教所
E．經(jīng)營性養(yǎng)老院
62、 包干制下的物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成包括（ ）。
A．物業(yè)服務(wù)成本
B．法定稅費
C．物業(yè)服務(wù)支出
D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤
E．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金
63、 菜宗收益性房地產(chǎn)的評估價值偏高，其原因有（ ）。
A．收入估計過高
B．空置率估計過低
C．空置率估計過高
D．運營費用估計過大
E．收益期限估計過長
64、城市空間結(jié)構(gòu)是人們在城市發(fā)展過程中對土地利用的結(jié)果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的總和，其代表性理論有（ ）。
A．多核心理論
B．扇形理論
C．級差地租理論
D．中心商務(wù)區(qū)土地利用模式
E．同心圓理論
65、 下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于反映房地產(chǎn)市場供給狀況指標(biāo)的有( ）。
A．新竣工量
B．房屋成交量
C．空置量
D．商品房吸納量
E．房屋施工面積
66、 在國有土地上房屋征收中，被征收人在規(guī)定時間內(nèi)未協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，可由房屋征收部門（ ）決定。
A．自行
B．報請市、縣級人民政府
C．組織被征收人投票
D．采取搖號隨機
E．采取抽簽隨機
67、 房地產(chǎn)開發(fā)項目主題策劃包括（ ）。
A．項目品牌名稱設(shè)計
B．規(guī)劃方案設(shè)計
C．項目景觀設(shè)計
D．售樓中心形象設(shè)計
E．項目導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計
68、 房地產(chǎn)市場研判的具體作用，可從（ ?。┑葘拥紤]。
A．把握市場機會
B．發(fā)掘市場潛力
C．功能定位
D．識別市場風(fēng)險
E．項目區(qū)位定位
69、 根據(jù)《中華人民共和國廣告法》等法律法規(guī)，下列關(guān)于房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的說法，正確的有（ ）。
A．不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容
B．不得含有廣告主能夠為人住者辦理戶口、升學(xué)等事項的承諾
C．對價格有表示的，應(yīng)清楚表示為實際銷售價格并明示價格有效期限
D．表現(xiàn)項目位置，應(yīng)以該項目到達某一具體參照物所需時間來表示距離
E．使用建筑設(shè)計效果圖或模型照片的，可不在廣告中注明
70、 下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的說法，正確的有（ ）。
A．物業(yè)服務(wù)合同是有名合同
B．物業(yè)服務(wù)合同是無償合同
C．物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同
D．物業(yè)服務(wù)合同是要式合同
E．物業(yè)服務(wù)合同是集體合同71、 我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有（ ）。
A．房產(chǎn)原值
B．房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值
C．房產(chǎn)市場價格
D．房產(chǎn)租金收入
E．房產(chǎn)評估值
72、住宅小區(qū)業(yè)主委員會的職責(zé)有（ ）。
A．召集業(yè)主大會會議
B．監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同
C．選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)
D．監(jiān)督管理規(guī)約的實施
E．業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)
73、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行營銷渠道比較和決策時，應(yīng)考慮的因素有（ ）。
A．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策者自身的能力和水平
B．房地產(chǎn)開發(fā)企監(jiān)自身的實力和發(fā)展戰(zhàn)略
C．房地產(chǎn)市場的供求狀況
D．潛在目標(biāo)客戶的學(xué)術(shù)水平和欣賞能力
E．可供選擇的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的數(shù)量和水平
74、 城市化進程中的各種量變和質(zhì)變會引起（ ）變化。
A．城市體系屬性
B．城市形態(tài)
C．城市生態(tài)
D．城市居民生活方式
E．城市人口性別
75、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式有（ ）。
A．出售
B．出讓
C．互換
D．租賃
E．贈與
76、 在房地產(chǎn)市場預(yù)測方法中，專家意見法的優(yōu)煮有（ ）。
A．集思廣益
B．避免偏見
C．修正自己的判斷
D．步驟簡單
E．易受他人意見的影響
77、影響房地產(chǎn)需求量的因素主要有（ ）。
A．房地產(chǎn)的價格水平
B．房地產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)水平
C．消費者的收入水平
D．消費者的偏好
E．房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期
78、 房地產(chǎn)開發(fā)合同通常包括的內(nèi)容有（ ）。
A．合同當(dāng)事人
B．標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量
C．價款或酬金
D．合同期限、履行地點、違約責(zé)任
E．設(shè)備
79、 依據(jù)行為因素的市場細(xì)分有（ ）。
A．生活方式
B．購買時機
C．購買次數(shù)
D．購買動機
E．追求利益
80、 下列關(guān)國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的說法，正確的有（ ?。?。
A．同一宗建設(shè)用地不得設(shè)定兩個以上抵押權(quán)
B．兩寨以上建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)時，視為同一抵押標(biāo)的物
C．以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押
D．以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押
E．權(quán)屬存在爭議的住宅可以抵押 三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分)
81、 (二)
根據(jù)以下資料，回答下列81-100問題：
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬建一幢自用辦公樓，預(yù)計工程造價為2000；0-元，準(zhǔn)備采用邀請招標(biāo)方式選擇承包商，并在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金。此外，為了評標(biāo)．5-作的需要，擬組建由7人組成的評標(biāo)委員會，其中該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總工程師、總經(jīng)濟師各l名，招標(biāo)代理機構(gòu)代表1名，其余4人是從專家名冊中隨機抽取的專家。
該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備采用邀請招標(biāo)方式的原因可能為（ ）。
A．節(jié)約招標(biāo)費用
B．選擇最有競爭力的承包商
C．減少風(fēng)險
D．節(jié)省招標(biāo)時間
82、 該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為降低自己承擔(dān)的工程量風(fēng)險和通貨膨脹風(fēng)險，宜選擇（ ）。
A．總價合同
B．單價合同
C．成本加固定額酬金合同
D．成本加比例酬金合同
83、 該項目的投標(biāo)保證金為（ ）萬元。
A．40
B．60
C．80
D．100
84、 擬組建的評標(biāo)委員會組成存在的問題勢（ ）。
A．評標(biāo)委員會成員總數(shù)7人，未達到法定人數(shù)
B．評標(biāo)委員會成員中有該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總經(jīng)濟師
C．評標(biāo)委員會成員中有招標(biāo)代理機構(gòu)代表
D．評標(biāo)委員會成員中專家人數(shù)未達到法定比例
85、 (二)
根據(jù)以下資料，回答下列85-104問題：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對其開發(fā)的某商品住宅進行定價之前，對項目開發(fā)成本和項目所在區(qū)域內(nèi)的同類項目分別進行了測算和調(diào)研，得知該項目可租售面積的單位開發(fā)成本為6510元／平方米，四個代表性項目的售價范圍為8900～9100元／平方米。在此基礎(chǔ)上，制定了下列價格策略：
(1)項目總體均價按照成本定價法確定，并參考市場價格，預(yù)期成本利潤率取25％，銷售稅費率取9％。
（2)對于一次性付款的買家，給予總價5％的優(yōu)惠；對于一次性購買兩套以上住宅的買家，給予總價3％的優(yōu)惠。
(3)開盤后第一個月，若銷售量未達到開盤量30％的預(yù)期目標(biāo)，則考慮適當(dāng)加大價格優(yōu)惠力葭。
下列關(guān)于該商品住宅定價之前調(diào)研工作的說法，正確的是（ ）。
A．進行的調(diào)研為次級調(diào)研
B．調(diào)研方法是重點調(diào)查
C．調(diào)研對象選擇采用的方法是隨機抽樣法
D．調(diào)研內(nèi)容包括競爭項目調(diào)查
86、 按照成本定價法計算，項目總體均價為（ ）元／平方米。
A．8900
B．8942
C．8971
D．9000
87、 制定的具體價格折扣策略為（ ）。
A．關(guān)系折扣
B．中間商折扣
C．現(xiàn)金折扣
D．?dāng)?shù)量折扣
88、 若開盤后第一個月未能達到預(yù)期銷售目標(biāo)，可采取的具體方法為(）。
A．降低首付款比例，相應(yīng)提高最后一次付款比例
B．分期付款時問往后推延一個月，各次付款比例不變
C．提高分期付款中間付款的比例，降低最后一次付款的比例
D．取消分期付款策略，推行一次性付款
89、(二)
根據(jù)以下資料，回答下列89-108問題：
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)4000萬元競拍到一宗別墅用地的土地使用權(quán)。該地塊面積為20000平方米，規(guī)劃容積率為0．5，綠地率不低于35%，預(yù)期投資利潤率為35%，銷售稅費為銷售收入的6%。產(chǎn)品定位為高檔別墅區(qū)，按規(guī)劃容積率進行產(chǎn)品設(shè)計，預(yù)計建筑安裝工程造價為建筑面積2000元/平方夫，小區(qū)配套及基礎(chǔ)設(shè)施工程和建設(shè)期間稅費為建筑面積1500元／平方米，可銷售比率為95%。
促銷工作的安排是：開盤前在當(dāng)?shù)赝韴蟠蠓婵琼椖考磳㈤_盤的消息；開盤當(dāng)日在當(dāng)?shù)仉娨暸_播出開盤情況，組織足夠的置業(yè)顧問對看房人進行全程陪同和產(chǎn)品介紹，并對當(dāng)日前十名下訂單的客戶贈送車庫。
項目按預(yù)定計劃進行建設(shè)，在項目施工進入后期即將面市時，政府發(fā)布了關(guān)于嚴(yán)格限制別墅用第供應(yīng)的通知。
該項目的樓面地價為（ ?。┰?平方米。
A．1002
B．2000
C．4000
D．4211
90、 采用成本導(dǎo)向定價法確定項目均價為（ ?。┰?平方米。
A．9552
B．10771
C．11297
D．1133891、該項目涉及的促銷方式有（ ?。?。
A．公共關(guān)系
B．人員促銷
C．廣告促銷
D．營業(yè)推廣
92、從背景資料判斷，在一般情況下．該項目的價格走勢將（ ?。?。
A．上升
B．下降
C．無法預(yù)計
D．維持穩(wěn)定
93、（三)
根據(jù)以下資料，回答下列93-112問題：
某商品住宅在建工程，土地總面積為l5000平方米，容積率為2．5，已正常開發(fā)建設(shè)18個月。同類商品住宅開發(fā)項目的建設(shè)期為24個月相似商品住宅的市場價格為8000元／平方米。
該商品住宅在建工程的后續(xù)建設(shè)期為（ ?。﹤€月。
A．6
B．18
C．24
D．42
94、該房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)完成后的價值為（ ?。﹥|元。
A．1．2
B． 2．0
C．3．0
D．3．2
95、按假設(shè)開發(fā)法計算時，該商品住宅在建工程后續(xù)開發(fā)的必要支出包括（ ?。?。
A．土地取得成本
B．續(xù)建成本
C．銷售稅費
D．取得該在建工程的稅費
96、該商品住宅在建工程的價值等于開發(fā)完成后的價值減去（ ?。?。
A．征地拆迂費用
B．開發(fā)的必要支出
C．商品往宅建筑安裝工程費
D．后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得剩潤
97、(三)
根據(jù)以下資料，回答下列97-116問題：
某套住宅的建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為80平方米，買賣雙方議定的單價為6000元／平方米，但該單價的內(nèi)涵、交易稅費負(fù)擔(dān)和付款方式尚未議定。已知當(dāng)?shù)卦擃愖≌灰字?，賣方和買方應(yīng)繳納的稅費分別為成交價格的7％和4％，年折現(xiàn)率為6％。
下列交易條件中，對賣方有利的為（ ）。
A．按套內(nèi)建筑面積計價
B．交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)
C．交易稅費由買賣雙方各自負(fù)擔(dān)
D．房價款分期支付
98、下列交易條件中，對買方有利的為（ ）。
A．按套內(nèi)建筑面積計價
B．交易稅費均由賣方負(fù)擔(dān)
C．房價款在成交時一次性付清
D．房價款分期支付
99、若按套內(nèi)建筑面積計價，交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)，房價款在成交時一次性付清，；則賣方出售|該套住宅的實得金額為（ ）萬元。
A．44.64
B．48.00
C．53.28
D．60.00
100、若按建筑面積計價，交易稅費均由賣方負(fù)擔(dān)，房價款在成交時支付一半，余款于第一年年末付清，則賣方出售該套住宅實得金額的現(xiàn)值為（ ）萬元。
A．51．70
B．51．89
C．53．44
D．60．00