一、單項選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個選項最符合題意)
1、 房地產(chǎn)市場需求由購買者、購買欲望和 ( )組成。
A 、 購買時間
B 、 購買地點
C 、 購買產(chǎn)品
D 、 購買能力
答案： D
解析： 房地產(chǎn)需求由購買者、購買欲望、購買能力三者組成。
2、 國家依法征收不動產(chǎn)的前提是為了 ( )的需要。
A 、 特定群體利益
B 、 地方經(jīng)濟發(fā)展
C 、 公共利益
D 、 政府
答案： C
解析： 房地產(chǎn)特別是土地，是各種生產(chǎn)、生活活動都不可缺少的要素，又不可移動，有時為了國防、外交以及由政府組織實施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)、保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改造等公共利益的需要，國家不得不征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他房地產(chǎn)，或因搶險、救災(zāi)等緊急需要，國家不得不征用集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他房地產(chǎn)。
3、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施控制是對項目成本、質(zhì)量和 ( )三個目標(biāo)進行有效控制.
A 、 利潤
B 、 效益
C 、 進度
D 、 環(huán)境
答案： C
解析： 從本質(zhì)上看，房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施控制是對項目投資、質(zhì)量、進度三個目標(biāo)進行有效控制，以使項目的整體效益達(dá)到。
4、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)共同代理銷售其開發(fā)的商品房，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間的協(xié)調(diào)工作一般由 ( )負(fù)責(zé)。
A 、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
B 、 地方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織
C 、 資信的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)
D 、 資質(zhì)等級的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)
答案： A
解析： 公開銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房的銷售權(quán)同時委托給數(shù)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，按誰先代理成功，誰享有傭金的一種代理方式。各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間是平行關(guān)系，委托人需要進行各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間的協(xié)調(diào)。
5、 按照房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計 ( )原則的要求，調(diào)查問卷要用通俗易懂的語言設(shè)計問題。
A 、 針對性
B 、 簡明性
C 、 邏輯性
D 、 目的性
答案： B
解析： 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計要求簡明性原則.問卷的設(shè)計要簡潔明了，使受訪者一看就明白。包括內(nèi)容簡明，提出的問題不宜過多，盡量不要使用專業(yè)性強的概念和名詞，要用通俗易懂的語言說明問題，問題的題干部分不要太長，并盡可能用肯定式用語提問。
6、 下列關(guān)于敏感度系數(shù)(SAF) 的說法，正確的是 ( )。
A 、 當(dāng)|SAF>0時，評價指標(biāo)A與不確定因素F反向變化
B 、 當(dāng)SAF<0時，評價指標(biāo)A與不確定因素F 同向變化
C 、 SAF不能說明評價指標(biāo)A與不確定因素F之間變化方向的關(guān)系
D 、 SAF絕對值較大者，敏感度系數(shù)較高
答案： D
解析： 敏感度系數(shù)(SAF)，SAF絕對值較大者，敏感度系數(shù)較高。
7、區(qū)位由 ( )和距離所決定。
A 、 坐落
B 、 朝向
C 、 方位
D 、 地址
答案： C
解析：在特定的時間，區(qū)位是確定的和的，由方位和距離所決定，因此主體和客體間的區(qū)位關(guān)系有方位關(guān)系和距離關(guān)系。
8、 具備獨立施工條件，但建成后不能獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或效益的工程，稱為 ( )。
A 、 單項工程
B 、 單位工程
C 、 分部工程
D 、 分項工程
答案： B
解析： 單位工程。是指單項工程中具備獨立施工條件，但建成后不能獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或效益的工程。只有幾個有機聯(lián)系、互為配合的單位工程全部竣工才能供生產(chǎn)或生活使用。
9、 下列房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研內(nèi)容中，屬于經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研內(nèi)容的是 ( )。
A 、 一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率
B 、 家庭人口規(guī)模及構(gòu)成
C 、 居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價值取向
D 、 區(qū)域繁榮程度和購物條件
答案： A
解析： 選項B家庭人口規(guī)模及構(gòu)成屬于房地產(chǎn)消費行為調(diào)研，選項C屬于社會文化環(huán)境調(diào)研，選項D不屬于經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研內(nèi)容。
10、 在美國，房地產(chǎn)抵押估價 ( )。
A 、 由州政府的直屬機構(gòu)完成
B 、 由銀行委托經(jīng)紀(jì)公司完成
C 、 由銀行房地產(chǎn)信貸員完成
D 、 是法律規(guī)定的強制性措施
答案： D
解析： 在美國，房地產(chǎn)抵押估價是法律規(guī)定的強制性措施。
11、 個人住房組合貸款是指由 ( )形成的特定貸款組合。
A 、 等額本息貸款和等額本金貸款
B 、 一手房貸款和二手房貸款
C 、 固定利率貸款和浮動利率貸款
D 、 住房公積金貸款和商業(yè)性貸款
答案： D
解析： 個人住房組合貸款是借款人所需資金先申請住房公積金貸款，不足部分申請商業(yè)性貸款，即貸款總金額由住房公積金貸款和商業(yè)性貸款兩部分組成。
12、 下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量驗收的說法，錯誤的是 ( )。
A 、 開發(fā)項目一般要劃分為檢驗批、分項、分部和單位工程進行質(zhì)量檢驗和評定
B 、 檢驗批由監(jiān)理工程師組織施工單位項目專業(yè)質(zhì)量負(fù)責(zé)人進行驗收
C 、 分項工程南監(jiān)理工程師組織施工單位項日專業(yè)質(zhì)量負(fù)責(zé)人進行驗收
D 、 分部]二程由監(jiān)理丁程師組織施]二單位項目負(fù)責(zé)人和技術(shù)、質(zhì)量負(fù)責(zé)人進行驗收
答案： D
解析： 分部工程由總監(jiān)理工程師組織施工單位項目負(fù)責(zé)人和技術(shù)、質(zhì)量負(fù)責(zé)人進行驗收。
13、 某城市由于修建地鐵，使地鐵沿線的房地產(chǎn)價格得到提升。這說明房地產(chǎn)投資具有 ( )的特點。
A 、 投資品種多樣性
B 、 投資變現(xiàn)復(fù)雜性
C 、 投資價值附加性
D 、 投資過程綜合性
答案： C
解析： 項具體的房地產(chǎn)投資，其投資價值不僅取決于投資項目本身，還受其他因素變化的影響。城市規(guī)劃的逐步實現(xiàn)、城市功能的不斷完善、城市基礎(chǔ)設(shè)施的成熟等都有可能提升房地產(chǎn)投資項目的價值，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的附加性。
14、 當(dāng)業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額的 ( )時，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。
A 、 10 %
B 、 20 %
C 、 30 %
D 、 50 %
答案： C
解析： 業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)及時續(xù)交。
15、 下列關(guān)于國有建設(shè)用地租賃范圍的說法，正確的是 ( )。
A 、 對土地用途改變后不再符合劃撥用地目錄的，不可實行租賃
B 、 對使用者申請建設(shè)用地進行經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)的，必須實行出讓，不實行租賃
C 、 對使用者申請建設(shè)用地進行非經(jīng)營性開發(fā)、依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，只能采用租賃
D 、 國有企業(yè)破產(chǎn)或出售時所涉及的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，既可采取出讓方式處置，也可實行租賃
答案： B
解析： 國有建設(shè)用地租賃的適用范圍，應(yīng)把握以下幾點：①對使用者目前使用的劃撥用地，依法可以劃撥使用的，仍應(yīng)維持劃撥，可不實行有償使用和租賃;②對因改變土地用途或發(fā)生轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和土地用途改變后不再符合劃撥用地目錄的，可以實行租賃;③對使用者申請建設(shè)用地進行經(jīng)營勝房地產(chǎn)開發(fā)的，必須實行出讓，不實行租賃;④對使用者申請建設(shè)用地進行非經(jīng)營|生開發(fā)、依法應(yīng)有償使用的，可采用租賃，也可采用法律規(guī)定的其他有償使用方式;⑤國有企業(yè)破產(chǎn)或出售時，所涉及的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，采取出讓方式處置，不實行土地租賃。
16、 對因政府有關(guān)部門的行為造成的閑置土地，處置方式是 ( )。
A 、 自動延長動工開發(fā)期限2年
B 、 辦理有關(guān)手續(xù)后再開發(fā)建設(shè)
C 、 為土地使用者置換其他等價土地
D 、 確定新的土地使用者且不給予原土地使用者補償
答案： C
解析： 對因政府有關(guān)部門的行為造成的閑置土地，國有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)向市、縣國土資源主管部門提供土地閑置原因說明材料，經(jīng)審核屬實的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)與國有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，選擇下列方式處置：①延長動工開發(fā)期限。簽訂補充協(xié)議，重新約定動工開發(fā)、竣工期限和違約責(zé)任。從補充協(xié)議約定的動工開發(fā)日期起，延長動工開發(fā)期限最長不得超過1年。②調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件。按照新用途或者薪規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，并按照新用途或者新規(guī)劃條件核算、收繳或者退還人員地價款。改變用途后的土地利用必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。③由政府安排臨時使用。待原項目具備開發(fā)建設(shè)條件，國有建設(shè)用地使用權(quán)人重新開發(fā)建設(shè)。從安排臨時使用之日起，臨時使用期限最長不得超過2年。④協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。⑤置換土地。對已繳清土地價款、落實項目資金，且因規(guī)劃依法修改造成閑置的，可以為國有建設(shè)用地使用權(quán)人置換其他價值相當(dāng)、用途相同的國有建設(shè)用地進行開發(fā)建設(shè)。涉及出讓土地的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地出讓合同，并在合同中注明為置換土地。⑥市、縣國土資源主管部門還可以根據(jù)實際情況規(guī)定其他處置方式。除第四項規(guī)定外，動工開發(fā)時間按照新約定、規(guī)定的時間重新起算。已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足1 /3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發(fā)建設(shè)滿1年的國有建設(shè)用地閑置土地也按照以比方式處置。
17、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間基于物業(yè)服務(wù)合同形成交易關(guān)系，雙方交易的標(biāo)的物是 ( )。
A 、 物化成果
B 、 物業(yè)管理服務(wù)
C 、 特約服務(wù)
D 、 專項服務(wù)
答案： B
解析： 物業(yè)服務(wù)合同屬于勞務(wù)合同。作為物業(yè)服務(wù)合同的核心與標(biāo)的物的物業(yè)管理服務(wù)，實質(zhì)上是一種為業(yè)主提供的帶有管理、服務(wù)、經(jīng)營性質(zhì)的特殊勞務(wù)，麗不是物質(zhì)成果或物化成果，合同約定的勞務(wù)通過勞務(wù)人的特定行為表現(xiàn)出來。
18、 關(guān)于商品房促銷方式中人員促銷的說法，錯誤的是 ( )。
A 、 人員促銷不利于銷售方式的調(diào)整，缺乏靈活性
B 、 員促銷是一種面對面的直接促銷方式
C 、 人員促銷容易與客戶建立親密的長期合作關(guān)系
D 、 人員促銷可以及時了解客戶對商品房的反饋信息
答案： A
解析： 人員促銷可以針對不同客戶的需要、行為和動機等靈活地調(diào)整銷售方式。
19、 某套商品住宅的建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為80平方米，建筑面積單價為5000元平方米，套內(nèi)建筑面積單價為 ( )元平方米。
A 、 4000
B 、 5000
C 、 5500
D 、 6250
答案： D
解析： 設(shè)套內(nèi)建筑面積的單價為y ，因為100×5000=80Y，所以Y=100×5000÷80=6250(元)。
20、 搜集房地產(chǎn)市場調(diào)研資料時，項目基地現(xiàn)狀資料內(nèi)容包括地形狀況、地上物狀況、鄰地狀況，以及 ( )狀況。
A 、 區(qū)域內(nèi)人口增長率
B 、 區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)
C 、 公共設(shè)施
D 、 房地產(chǎn)價格
答案： C
解析： 搜集房地產(chǎn)市場調(diào)研資料時，項目基地現(xiàn)狀資料內(nèi)容包括地形狀況、地上物狀況、鄰地狀況以及公共設(shè)施狀況?！?1、 下列房地產(chǎn)開發(fā)項日工程設(shè)計管理的[作內(nèi)容中，不屬于施工圖設(shè)計階段的是 ( )。
A 、 組織廠家提供設(shè)備技術(shù)資料
B 、 辦理施工圖設(shè)計文件審查
C 、 調(diào)落實水、電等外部接入系統(tǒng)
D 、 組織優(yōu)化設(shè)計
答案： C
解析： 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計管理的工作內(nèi)容中，屬于施工圖設(shè)計階段的是組織廠家提供設(shè)備技術(shù)資料、辦理施工圖設(shè)計文件審查、組織優(yōu)化設(shè)計。
22、 某商品住宅開發(fā)項目的用地是兩年前以樓面地價1500元/平米取得的，建筑安裝工程費為2000元平方米，管理費用、銷售稅費和開發(fā)利潤等為土地取得成本與建筑安裝工程費之和的50% 。目前重新取得該用地的樓面地價為3000元平方米，若建筑安裝工程費等費稅水平不變，用成本法估價的該商品住宅目前的價值為 ( )元平方米。
A 、 3500
B 、 5000
C 、 5250
D 、 75004
答案： D
解析： 新開發(fā)的房地產(chǎn)價值=土地取得成本十開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤=(3000+2000)×(1+50%)=7500(元/平方米)。
23、 若貸款年利率相同，甲按月計息，乙按季計息，丙按半年計息，年實際利率從大到小排列順序正確的是 ( )。
A 、 丙、乙、甲
B 、 乙、丙、甲
C 、 甲、乙、丙
D 、 甲、丙、乙
答案： C
解析：
24、 下列選項中，不屬于實地調(diào)研法的是 ( )。
A 、 小組訪談法
B 、 現(xiàn)場踩盤法
C 、 文案調(diào)研法
D 、 實驗法
答案： C
解析： 實地調(diào)研法主要有小組訪談法、深度訪談法、現(xiàn)場踩盤法、訪問法、觀察法和實驗法。
25、 集體經(jīng)濟組織成員中，不可以申請農(nóng)村宅基地使用權(quán)的是 ( )。
A 、 宅基地面積少于規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)的
B 、 因結(jié)婚等原因，確需建新房分戶的
C 、 將原有住房租借給他人使用的
D 、 原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的
答案： C
解析： 集體經(jīng)濟組織成員中，申請農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)符合下列條件：①宅基地面積少于規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)的;②因結(jié)婚等原因，確需建新房分戶的;③原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的。
26、 追求企業(yè)利潤、目標(biāo)市場需求和公眾長遠(yuǎn)利益統(tǒng)一的開發(fā)經(jīng)營觀念，屬于 ( )。
A 、 產(chǎn)品觀念
B 、 社會營銷觀念
C 、 巴市場營銷觀念
D 、 供求平衡觀念
答案： B
解析： 社會營銷觀念是指企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動不僅要滿足人們的需求，還要符合社會公眾的長遠(yuǎn)利益。
27、 某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總投資為5000萬元，其中60 %為年利率7 %的銀行貸款，全部本息3年還清，每年還本額相同，利息不再計息，到期的還款總額為 ( )萬元。
A 、 3210
B 、 3420
C 、 3630
D 、 3675
答案： B
解析： 貸款數(shù)額為5000×60%=3000(萬元)，則在單利還款情況下還款總額為
28、 簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方都具有相互給付的義務(wù)，這體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)合同的 ()特征。
A 、 委托合同
B 、 有名合同
C 、 要式合同
D 、 雙務(wù)合同
答案： D
解析： 物業(yè)服務(wù)合同雙方都具有相互給付的義務(wù)，故為雙務(wù)合同。
29、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇間接營銷渠道的優(yōu)點之一是能夠 ( )。
A 、 節(jié)省企業(yè)營銷費用
B 、 穩(wěn)定銷售價格
C 、 減少協(xié)調(diào)工作量
D 、 發(fā)揮銷售專業(yè)特長
答案： D
解析：間接營銷渠道的優(yōu)點有利于發(fā)揮銷售專業(yè)特長。
30、 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售房地產(chǎn)的增值額為2000萬元，扣除項目金額為l 500萬元，該房趕產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為 ( )萬元。
A 、 600
B 、 775
C 、 800
D 、 1000
答案： B
解析： 本題考查繳納的土地增值稅累計計征辦法。
(1)掌握稅率。土地增值稅實行的是四級超率累進稅率：①增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數(shù)為0;②增值額超過扣除項月金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%，速算扣除數(shù)為5%;③增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%，速算扣除數(shù)為15%;④增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數(shù)為35%。
(2)確定應(yīng)稅收入。應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價款。實物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實物形態(tài)的估價收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或非專利技術(shù)等的評估收入。
(3)確定扣除項目。①取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括支付地價款和有關(guān)登記、過戶手續(xù)費。②房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和開發(fā)間接費用。③房地產(chǎn)開發(fā)費用，主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。其中，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則規(guī)定，納稅人能按轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，可按利息加上上述第①和②項合計的5%以內(nèi)計算扣除，否則按上述第①和②項合計的10%以內(nèi)計算扣除?④轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出，包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加等;⑤其他扣除項日。這條主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的，對專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按20%計算扣除。這條規(guī)定對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別重要，計算時千萬不能遺漏。
(4)計算方法。首先確定增值額與扣除項目合計的比例，看其結(jié)果介于稅率中哪一個層次，然后運用公式“土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除數(shù)”進行計算。2000×50%-1500×15%=775(萬元)。
31、 根據(jù) 《中華人民共和國物權(quán)法》，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動續(xù)期的是 ( )。
A 、 商業(yè)用地
B 、 工業(yè)用地
C 、 住宅用地
D 、 教育用地
答案： C
解析： 《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期問屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理?！?BR> 32、 商品房預(yù)售前，房地產(chǎn)廣告的主要目的和重點應(yīng)是 ( )。
A 、 提升商品房的價值
B 、 提高商品房的知名度
C 、 提升商品房的品質(zhì)
D 、 降低商品房的后期開發(fā)成本
答案： B
解析： 廣告目標(biāo)是指廣告要達(dá)到的目的，廣告活動的目的在于提高所銷售的商品房的知名度，激發(fā)客戶的購買欲望，房地產(chǎn)廣告目標(biāo)是指房地產(chǎn)廣告在一定的時間內(nèi)，對特定的目標(biāo)客戶所要完成的溝通任務(wù)和銷售目標(biāo)。
33、 估價結(jié)果報告通常簡明扼要地說明以下事項，但不包括 ( )。
A 、 估價委托人
B 、 估價機構(gòu)
C 、 估價目的
D 、 估價對象分析
答案： D
解析： 估價對象分析是估價技術(shù)報告的內(nèi)容，而非估價結(jié)果報告的內(nèi)容。
34、 某投資者以500萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，未來20年的年凈租金收人平均為60萬元，投資者的目標(biāo)收益率為l0 %。該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為 ( )萬元。
A 、 5.00
B 、 10.8l
C 、 12 .00
D 、 54 .55
答案： B
解析：
35、 國有土地上房屋征收補償方案的征求意見期限不得少于 ( )日。
A 、 30
B 、 60
C 、 90
D 、 120
答案： A
解析： 國有土地上房屋征收補償方案的征求意見期限不得少于30 日。
36、 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的核心部分是 ( )。
A 、 調(diào)研成果
B 、 調(diào)研方法
C 、 調(diào)研條件
D 、 調(diào)研依據(jù)
答案： A
解析： 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的核心部分是調(diào)研成果。調(diào)研成果主要陳述通過調(diào)研了解到的事實，分析說明被調(diào)研對象的發(fā)生、發(fā)展和變化的過程，通常分為基本情況和分析兩大部分。
37、 按照建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類型劃分，屬于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的是 ( )。
A 、 農(nóng)作物暖房用地
B 、 農(nóng)用水泵房用地
C 、 農(nóng)用道路用地
D 、 農(nóng)民宅基地
答案： D
解析： 選項A農(nóng)作物暖房用地、選項B農(nóng)用水泵房用地、選項C農(nóng)用道路用地都屬于農(nóng)業(yè)用地。
38、 需求門檻是指中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需要的 ( )購買力和服務(wù)水平。
A 、 最低
B 、 一般
C 、 平均
D 、
答案： A
解析： 需求門檻是指中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需要的最低購買力和服務(wù)水平。
39、 某塊土地的地租為200萬元，價格為4000萬元。若該塊土地的地租增加到300萬元，利息率不變，則價格為 ( )萬元。
A 、 4000
B 、 6000
C 、 9000
D 、 10000
答案： B
解析： 根據(jù)馬克思主義地租理論，地價是地租的資本化，或者說是資本化的地租，是購買一定年數(shù)的地租，兩者的關(guān)系為：地價=地租÷平均利息率。在平均利息率不變的條件下，地價與地租成正比。兇此，若地租增加到300萬元時，地價為4000×300÷200=6000(萬元)。
40、 我國消費信貸住房綜合保險綜合了住房財產(chǎn)保險和 ( )的責(zé)任。
A 、 房地產(chǎn)責(zé)任保險
B 、 信貸保證保險
C 、 財產(chǎn)損失保險
D 、 人壽保險
答案： B
解析： 我國消費信貸住房綜合保險綜合了住房財產(chǎn)保險和信貸保證保險的責(zé)任。4 1、 房地產(chǎn)開發(fā)項目完工后，結(jié)算工程價款最終依據(jù)的經(jīng)濟文件是 ( )。
A 、 竣工決算
B 、 竣工結(jié)算
C 、 施工圖預(yù)算
D 、 工程預(yù)算
答案： B
解析： 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算是指開發(fā)項目完工，并經(jīng)發(fā)包人或有關(guān)機構(gòu)驗收合格且點交后，按照施工發(fā)承包合同的約定，由承包人在原合同價格基礎(chǔ)上編制調(diào)整價格并提交發(fā)包人審核確認(rèn)的過程?？⒐そY(jié)算是表達(dá)該項目最終工程造價和結(jié)算工程價款依據(jù)的經(jīng)濟文件。
42、 某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總投資為5000萬元，其中60 %為年利率7 %的銀行貸款，全部本息3年還清，每年還本額相同，利息不再計息，到期的還款總額為 ( )萬元。
A 、 3210
B 、 3420
C 、 3630
D 、 3675
答案： B
解析：
43、 在借款償還期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未分配利潤首先用于 ( )。
A 、 購置土地
B 、 歸還貸款
C 、 發(fā)放福利
D 、 增加資本金
答案： B
解析： 在借款償還期內(nèi)，未分配利潤主要用于歸還貸款。
44、 房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn) ( )負(fù)相關(guān)。
A 、 需求
B 、 供給
C 、 開發(fā)成本
D 、 價值
答案： B
解析： 依據(jù)房地產(chǎn)需求曲線，房地產(chǎn)價格與供給呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。
45、 下列選項中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標(biāo)程序的是 ( )。
A 、 發(fā)出招標(biāo)公告或邀請書
B 、 工程投標(biāo)詢價和現(xiàn)場考察
C 、 開標(biāo)、評標(biāo)和授標(biāo)
D 、 簽訂工程承包合同
答案： B
解析： 招標(biāo)程序：招標(biāo)前的準(zhǔn)備，發(fā)出招標(biāo)公告或邀請書，投標(biāo)人資格預(yù)審，發(fā)售招標(biāo)文件，開標(biāo)、評標(biāo)和授標(biāo)，簽訂工程承包合同。
46、 下列線性盈虧平衡表達(dá)式中，用產(chǎn)品單價表示盈虧平衡點的是 ( )。
答案： C
解析：
47、 在房地產(chǎn)估價中，建筑物折舊等于建筑物重新購建價格減去 ( )。
A 、 房地產(chǎn)價格
B 、 建筑物開發(fā)成本
C 、 土地價值
D 、 建筑物市場價值
答案： D
解析： 估價上的建筑物折舊是指因各種原因所造成的建筑物價值損失，其金額為建筑物在價值時點的市場價值與在價值時點的重新購建價格之差，即建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值。
48、 根據(jù)我國目前的規(guī)定，個人購買普通住房超過2年不足5年的，營業(yè)稅 ( )。
A 、 免征
B 、 按其取得的售房收入全額征收
C 、 按其取得的售房收入減去購買住房原價的差額征收
D 、 按其取得的售房收入減去購買住房原價的差額減半征收
答案： B
解析： 根據(jù)我國目前的規(guī)定.個人購買普通住房超過2年不足5年的，營業(yè)稅按其取得的售房收入全額征收。
49、工業(yè)區(qū)位理論的奠基人韋伯認(rèn)為，工業(yè)產(chǎn)品的 ( )最低點是工業(yè)企業(yè)選址的理想?yún)^(qū)位。
A 、 原料成本
B 、 生產(chǎn)成本
C 、 運輸成本
D 、 銷售成本
答案： B
解析：工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國經(jīng)濟學(xué)家韋伯，其區(qū)位理論的核心是通過對運輸、勞動力及集聚因素相互作用的分析和計算.找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。
50、 在土地總價一定的情況下，樓面地價與容積率之間的關(guān)系是 ( )。
A 、 樓面地價隨容積率的增高而降低
B 、 容積率隨樓面地價的增高而升高
C 、 樓面地價不受容積率變化的影響
D 、 容積率間接地受到樓面地價變化的影響
答案： A
解析： 在土地總價一定的情況下，樓面地價與容積率之間的關(guān)系是反比關(guān)系，樓面地價隨容積率的增高而降低。
51、 在房地產(chǎn)市場調(diào)研中，與定量調(diào)研相比，定性調(diào)研采用的數(shù)據(jù)分析方法屬于 ( )。
A 、 線性回歸法
B 、 統(tǒng)計方法
C 、 算術(shù)平均方法
D 、 非統(tǒng)計方法
答案： D
解析： 在房地產(chǎn)市場調(diào)研中，與定量調(diào)研相比，定性調(diào)研采用的數(shù)據(jù)分析方法屬于非統(tǒng)計方法。
52、 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，由 ( )督促其限期繳納。
A 、 業(yè)主大會
B 、 房產(chǎn)行政管理部門
C 、 社區(qū)居民委員會
D 、 業(yè)主委員會
答案： D
解析： 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交物業(yè)服務(wù)費的，由業(yè)主委員會督促其限期繳納。
53、 根據(jù)我國現(xiàn)行規(guī)定，外商投資企業(yè)的房屋 ( )。
A 、 應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅
B 、 應(yīng)繳納房產(chǎn)稅
C 、 不用繳納土地增值稅
D 、 不用繳納城鎮(zhèn)土地使用稅
答案： B
解析： 根據(jù)我國現(xiàn)行規(guī)定，外商投資企業(yè)的房屋應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。
54、 下列關(guān)予建設(shè)用地管理原則的說法，錯誤的是 ( )。
A 、 節(jié)約、合理利用每寸土地，保護耕地和提高土地利用率
B 、 強調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的控制作用
C 、 實行建設(shè)用地有償使用
D 、 經(jīng)濟效益優(yōu)先
答案： D
解析： 我國的土地公有制、人多地少等國情，決定了我國在建設(shè)用地管理中必須堅持以下原則：①節(jié)約、合理利用每寸土地，保護耕地和提高土地利用率;②強調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的控制作用;③實行建設(shè)用地有償使用;④社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一。
55、 比較法估價時，因可比實例的成交日期與價值時點不同而對可比實例成交價格進行的處理，屬于 ( )。
A 、 建立比較基礎(chǔ)
B 、 交易情況修正
C 、 市場狀況調(diào)整
D 、 房地產(chǎn)狀況調(diào)整
答案： C
解析： 可比實例的成交價格是成交日期的價格，是存成交日期的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。由于可比實例的成交日期通常是過去，所以呵比實例的成交價格通常是在過去的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。而需要評估的估價對象價值應(yīng)是價值時點的價值，應(yīng)是在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下形成的.如果價值時點是現(xiàn)在，則應(yīng)是在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。由于可比實例的成交日期與價值時點不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，導(dǎo)致了估價對象或可比實例這類房地產(chǎn)的市場供求關(guān)系等發(fā)生了變化，進而即使是同一房地產(chǎn)，在這兩個不同時間的價格也會有所不同。因此，應(yīng)將可比實例在成交日期的價格調(diào)整到在價值時點的價格。這種對可比實例成交價格進行的調(diào)整，稱為市場狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整。
56、 下列經(jīng)濟評價指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項目動態(tài)盈利性指標(biāo)的是 ( )。
A 、 成本利潤率
B 、 銷售利潤率
C 、 利息備付率
D 、 財務(wù)內(nèi)部收益率
答案： D
解析： 選項A成本利潤率和選項B銷售利潤率都屬于靜態(tài)指標(biāo)，選項C利息備付率屬于清償能力指標(biāo)。
57、 對搜集的各種信息進行分類和甄別篩選，是房地產(chǎn)市場調(diào)研報告編制中 ( )階段的工作。
A 、 信息整理
B 、 專題研討
C 、 分工編寫
D 、 形成初稿
答案： A
解析： 各種信息是市場調(diào)研報告的基本素材，在市場調(diào)研報告編制中首先要對通過市場調(diào)查所收集的信息進行整理，信息整理大致可分為三項主要工作：①對信息按照市場調(diào)研報告的需要進行分類;②對分類后的信息進行甄別篩選，去偽存真;③對信息進行初步統(tǒng)計分析，編制必要的分析圖表。通過信息整理階段的工作，報告編制人員既要熟悉已掌握的各種信息的內(nèi)容，又要對市場調(diào)研報告中要解決的問題以及市場的客觀反映有初步的認(rèn)識和看法，為專題研討階段奠定基礎(chǔ)。
58、 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過對同類物業(yè)和相鄰物業(yè)特點的分析，有針對性地對自己的項目進行了產(chǎn)品定位。該產(chǎn)品定位策略是 ( )。
A 、 屬性定位策略
B 、 性能定位策略
C 、 獨立定位策略
D 、 競爭對手定位策略
答案： D
解析： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接面對競爭對手，將自己的產(chǎn)品定位為在某方面比競爭對手更好一些。這一定位策略就是通過大量的市場調(diào)研分析，找出同類物業(yè)、相鄰物業(yè)的特點和弱點，有針對性地定位自己的產(chǎn)品。
59、 按城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)，城市可分為 ( )。
A 、 塊狀城市、帶狀城市、星狀城市
B 、 單中心城市、多中心城市
C 、 棋盤形城市、放射形城市
D 、 大城市、中等城市、小城市
答案： B
解析： ①按城市人口規(guī)模，可將城市分為大城市、中等城市和小城市;②按城市平面幾何形狀，可將城市分為塊狀城市、帶狀城市、星狀城市等;③按城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)，可將城市分為單中心城市和多中心城市;④按城市道路格局，可將城市分為棋盤形城市、放射形城市、不規(guī)則形城市等。
60、 房地產(chǎn)估價工作應(yīng)按一定的程序進行，下列 ( )應(yīng)該在確定估價結(jié)果前完成。
A 、 制定估價作業(yè)方案
B 、 撰寫估價報告
C 、 審核估價報告
D 、 交付估價報告
答案： A
解析： 房地產(chǎn)估價工作應(yīng)按下列程序進行：①受理估價委托;②確定估價基本事項;③制定估價作業(yè)方案;④搜集估價所需資料;⑤實地查勘估價對象;⑥選用估價方法進行測算;⑦確定估價結(jié)果;⑧撰寫估價報告;⑨審核估價報告;⑩交付估價報告;○11保存估價資料?！《?、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0..5分)
61、 在房地產(chǎn)投資項目線性盈虧平衡分析中，主要的假設(shè)條件有 ( )。
A 、 房地產(chǎn)開發(fā)量在預(yù)期內(nèi)全部售出
B 、 房地產(chǎn)銷售均價在預(yù)期內(nèi)保持不變
C 、 房地產(chǎn)產(chǎn)品的單位變動成本在預(yù)期內(nèi)保持不變
D 、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)期內(nèi)沒有新的投資項目
E 、 土地出讓價格在預(yù)期內(nèi)不受市場變化的影響
答案： A,B,C
解析： 現(xiàn)行盈虧平衡的假設(shè)條件有：①產(chǎn)量等于銷售量;②產(chǎn)量變化，產(chǎn)品售價不變;③單位變動成本不變。
62、 下列關(guān)于招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金的說法，錯誤的有 ( )
A 、 投標(biāo)保證金可以使用支票
B 、 投標(biāo)保證金不得使用銀行匯票
C 、 投標(biāo)保證金不得低于80萬元
D 、 投標(biāo)保證金應(yīng)超過投標(biāo)總價的2 %
E 、 投標(biāo)保證金應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)提交給招標(biāo)人
答案： B,C,D
解析： 投標(biāo)保證金可以使用支票、銀行匯票等，一般不得超過投標(biāo)總價的2%，不得超過50萬元。
63、 下列房地產(chǎn)需求調(diào)查問卷的問題中，屬于背景性問題的有 ( )。
A 、 受訪者的年齡
B 、 受訪者是否打算買房
C 、 受訪者買房的主要原因
D 、 受訪者的收入水平
E 、 受訪者的房型偏好
答案： A,D
解析： 房地產(chǎn)需求調(diào)查問卷的問題，按問題在問卷中所起作用的不同，分為過濾性問題、背景性問題和實質(zhì)性問題。背景性問題常用于詢問受訪者個人或家庭的基本情況。
64、 解決房地產(chǎn)開發(fā)項目合同爭議的路徑有 ( )。
A 、 協(xié)商
B 、 協(xié)商一調(diào)解
C 、 協(xié)商一調(diào)解—仲裁
D 、 協(xié)商—調(diào)解—仲裁一訴訟
E 、 協(xié)商—調(diào)解—訴訟
答案： A,B,C,E
解析： 選項D協(xié)商→調(diào)解→仲裁→訴訟，仲裁或訴訟只能選一種。
65、 下列影響房地產(chǎn)投資項目的不確定因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目不確定因素的有 ()。
A 、 空置率
B 、 經(jīng)營成本
C 、 土地取得成本
D 、 建安工程費
E 、 項目可出售面積
答案： A,B
解析： 本題考查房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定因素。
66、 在工程設(shè)計階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的方法有 ( )。
A 、 制定獎懲措施
B 、 執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計
C 、 應(yīng)用價值工程
D 、 推行限額設(shè)計
E 、 控制工程變更
答案： B,C,D
解析： 在工程設(shè)計階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制主要采用應(yīng)用價值、工程執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、推行限額設(shè)計?？刂乒こ套兏鞘┕るA段控制的內(nèi)容。
67、 下列建設(shè)用地使用權(quán)中，不得設(shè)定抵押的有 ( )。
A 、 權(quán)屬有爭議的建設(shè)用地使用權(quán)
B 、 使用權(quán)不明的建設(shè)用地使用權(quán)
C 、 通過協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
D 、 已依法公告列入征收范圍的房屋占用的建設(shè)用地使用權(quán)
E 、 已設(shè)定抵押的建設(shè)用地使用權(quán)
答案： A,B,D
解析： 法律法規(guī)等規(guī)定了不得抵押的房地產(chǎn)或者抵押無效的情形有：①土地所有權(quán)。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)除外。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施。但學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。④列入文物保護的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物。⑤已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)。⑥所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)。⑦依法被查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。⑧對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。⑨以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。⑩法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他房地產(chǎn)。
68、 下列關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)的說法，正確的有 ( )。
A 、 建設(shè)用地使用權(quán)出讓是一種國家壟斷行為
B 、 取得建設(shè)用地使用權(quán)后，使用權(quán)人享有無限制的權(quán)利
C 、 建設(shè)用地使用權(quán)出讓是有償?shù)?BR> D 、 建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立
E 、 商業(yè)、娛樂、綜合用地的出讓年限為50年
答案： A,C,D
解析： 關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)的敘述如下：①建設(shè)用地使用權(quán)出讓是一種國家壟斷行為;②建設(shè)用地使用權(quán)是具有一定使用期限的;③建設(shè)用地使用權(quán)出讓是有償?shù)?④建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立;⑤建設(shè)用地使用權(quán)人享有的權(quán)利范圍是有限制的。
69、 下列選項中，屬于征收耕地補償費用的有 ( )。
A 、 安置補助費
B 、 征地管理費
C 、 地上附著物補償費
D 、 青苗補償費
E 、 安排被征地農(nóng)民的社會保障費用
答案： A,C,D,E
解析： 補償內(nèi)容由四項增加為六項，除了原有的土地補償、安置補助、地上附著物和青苗補償四項外，把住宅從地上附著物中單列出來，新增加了社會保障補償。
70、 下列房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃報告的內(nèi)容中，屬于產(chǎn)品定位內(nèi)容的有 ( )。
A 、 總體規(guī)劃建議
B 、 市場細(xì)分
C 、 建筑功能建議
D 、 配套與景觀建議
E 、 戶型設(shè)計
答案： A,C,D
解析： 房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品定位內(nèi)容有：①建筑功能建議，即項目規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)和項目主體經(jīng)濟指標(biāo);②產(chǎn)品檔次建議，即開發(fā)項目建筑材料、配套設(shè)施及項目整體造價水平;⑧總體規(guī)劃建議，即項目用地規(guī)劃布局、項目道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃、項目空間尺度安排、群體組合、道路交通、管網(wǎng);④建筑風(fēng)格建}義;⑤配套、景觀建議;⑥戶型設(shè)計。
71、 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的內(nèi)容包括 ( )等階段。
A 、 項目前期策劃
B 、 工程建設(shè)準(zhǔn)備
C 、 物業(yè)管理
D 、 施工建設(shè)
E 、 竣工驗收
答案： B,D,E
解析： 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的內(nèi)容包括：①工程建設(shè)準(zhǔn)備;②施工招標(biāo);③施工建設(shè);④竣工驗收。
72、 下列關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃的說法，正確的有 ( )。
A 、 出租人有依法收回出租的國有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利
B 、 對于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人不承擔(dān)對租賃標(biāo)的物的修繕義務(wù)
C 、 由于第三方原因?qū)е鲁凶馊说恼Ｊ褂檬艿椒梁r，出租人不承擔(dān)任何義務(wù)
D 、 承租人違反租賃合同，導(dǎo)致租賃標(biāo)的物受到損失的，應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)牧x務(wù)
E 、 租賃雙方的租賃關(guān)系終止后，承租人應(yīng)及時返還土地及其他地上建筑物、其他附著物
答案： A,D,E
解析： 改正后選項B對于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人承擔(dān)對租賃標(biāo)的物必要的維護。選項C由于第三方原因?qū)е鲁凶馊说恼Ｊ褂檬艿椒梁r，出租人均負(fù)有除去或防止義務(wù)。
73、 房地產(chǎn)市場調(diào)研的步驟包括 ( )等。
A 、 確定調(diào)研目的
B 、 確定調(diào)研方式
C 、 搜集和分析搜集到的信息
D 、 組建市場調(diào)研隊伍
E 、 提出城市總體規(guī)劃方案
答案： A,B,C,D
解析： 房地產(chǎn)市場調(diào)研的步驟包括：①確定調(diào)研目的和任務(wù)：②確定調(diào)研對象和調(diào)查單位;③確定調(diào)研項目;④設(shè)調(diào)查表或問卷;⑤確定調(diào)研空間和時間;⑥確定調(diào)研方式和方法;⑦確定信息整理和分析方法;⑧確定提交報告方式;⑨制訂調(diào)研的組織計劃;⑩市場調(diào)研經(jīng)費預(yù)算;○11編制市場調(diào)研計劃書。
74、 采用收益法評估出的某宗房地產(chǎn)價值偏高，其原因可能有 ( )。
A 、 選取的報酬率偏低
B 、 預(yù)測的未來凈收益偏大
C 、 估計的收益年限偏短
D 、 估計的運營費用偏大
E 、 計算使用的空置率偏高
答案： A,B
解析： 從收益法的觀點來看，房地產(chǎn)的價值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該現(xiàn)值的高低主要取決于以下三個因素：未來凈收益的大小——未來凈收益大，房地產(chǎn)的價值就越高，因此選B項。獲取凈收益期限的長短——獲取凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值就越高;反之就越低。獲取凈收益的可靠程度——獲取凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高;反之就越低。另根據(jù)房地產(chǎn)價值與報酬率負(fù)相關(guān)，因此選A項。
75、 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收應(yīng)具備的條件有 ( )。
A 、 窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備正常運轉(zhuǎn)
B 、 有工程質(zhì)量監(jiān)督站簽署的質(zhì)量合格文件
C 、 有施工單位簽署的工程保修書
D 、 有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料
E 、 工程質(zhì)量監(jiān)督站責(zé)令整改的問題全部整改完畢
答案： A,C,D,E
解析： 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收應(yīng)具備下列條件：①完成開發(fā)項目全部設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容，達(dá)到使用要求(不包括房屋建筑工程只完成初裝修而進行竣工驗收的工程)。交工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備正常運轉(zhuǎn)，建筑物周圍2米以內(nèi)的場地清理完畢。②有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告。④有勘察、設(shè)計、施工圖審查機構(gòu)、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件。⑤有施丁單位簽署的工程保修書。⑥建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督站等有關(guān)部門責(zé)令整改的問題全部整改完畢。⑦有公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。
76、 征收和征用的共同之處有 ( )。
A 、 都不必得到財產(chǎn)所有權(quán)人的同意
B 、 都必須得到財產(chǎn)所有權(quán)人的同意
C 、 都應(yīng)給予公平補償
D 、 都可以不給予補償
E 、 兩者的前提條件相同
答案： A,C
解析： 征收與征用的共同之處主要有兩點：一是強制性，即都不必得到財產(chǎn)所有權(quán)人的同意;二是補償性，即都應(yīng)給予公平補償。
77、 下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價使用的財務(wù)報表中，屬于輔助報表的有 ( )。
A 、 投資各方現(xiàn)金流量表
B 、 總投資估算表
C 、 資金來源與運用表
D 、 借款還本付息計劃表
E 、 資產(chǎn)負(fù)債表
答案： B,D
解析： 輔助報表項目有總投資估算表、項目經(jīng)營估算表、借款還本付息計劃表、經(jīng)營稅金及附加估算表等。
78、 從投資者的角度看，資金產(chǎn)生時間價值的主要原因有 ( )。
A 、 政策變化
B 、 投資收益
C 、 價格波動
D 、 通貨膨脹
E 、 時間風(fēng)險
答案： B,D,E
解析： 資金的時間價值產(chǎn)生的原因是多方面的。從投資者的角度看，主要是基于以下幾個方面：①投資收益。資金在循環(huán)往復(fù)的運動中，每經(jīng)歷一個周期，就實現(xiàn)一次增值。②通貨膨脹。同樣量的貨幣因通貨膨脹引起貨幣的貶值，意味著投資者投資的價值隨時問增加而減少，因此要通過資金的時間價值對其損失做補償。③時間風(fēng)險。一般來說，未來的預(yù)期收入具有不確定性，時間越長，不確定性也越大，意味著投資風(fēng)險也隨時間的增加而增加。
79、 下列建筑物折舊中，屬于功能折舊的有( ) 。
A 、 經(jīng)濟不景氣導(dǎo)致的折舊
B 、 建筑設(shè)備過于先進導(dǎo)致的折IH
C 、 戶型設(shè)計欠佳導(dǎo)致的折舊
D 、 環(huán)境景觀改變導(dǎo)致的折舊
E 、 外墻保溫較差導(dǎo)致的折舊
答案： B,C,E
解析： 功能缺乏是指建筑物沒有其應(yīng)有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。例如，住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣(北方地區(qū))、燃?xì)狻㈦娫捑€路、有線電視等;辦公樓沒有電梯、寬帶等。
80、 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表中，負(fù)債分為 ( )。
A 、 預(yù)付賬款
B 、 流動負(fù)債
C 、 資本公積
D 、 建設(shè)投資借款
E 、 流動資金借款
答案： B,D,E
解析： 選項A屬于資產(chǎn)，選項C屬于所有者權(quán)益?！∪咐治鲱}(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0..5分)
81、(三)
根據(jù)以下資料，回答下列問題：
采用市場法評估某套位于8層的舊住宅于2010年10月1日的市場價值，選取了同樓某套位于11層的相似的舊住宅作為可比實例。該可比實例的成交價格為5000元/平方米，成交E}期為2010年8月1日。同類住宅2010年8—9的市場價格月環(huán)比分別下降2 %和5 %。住宅所處樓層每高一層，價格高1%。
選取的可比實例應(yīng)符合的條件有 ( )。
A 、 與被估價住宅的面積相同
B 、 與被估價住宅的年齡相同
C 、 成交日期應(yīng)接近估價時點
D 、 成交價格應(yīng)盡量為正常價格
答案： C,D
解析：選取的可比實例應(yīng)符合的條件有：成交日期應(yīng)接近估價時點，成交價格應(yīng)盡量為正常價格。
82、 對該可比實例成交價格進行的修正和調(diào)整，應(yīng)包括 ( )。
A 、 交易情況修正
B 、 建立價格可比基礎(chǔ)
C 、 交易日期調(diào)整
D 、 房地產(chǎn)狀況調(diào)整
答案： A,C,D
解析： 估價對象價值=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。
83、 該可比實例成交價格經(jīng)過交易日期調(diào)整后的價格為 ( )元/平方米。
A 、 4655
B 、 4750
C 、 4900
D 、 5000
答案： A
解析： 8月：5000×(1-2%)=4900(元/平方米);9月：4900×(1-5%)=4655(元/平方米)。
84、 該可比實例成交價格經(jīng)過樓層調(diào)整后的價格為 ( )元平方米。
A 、 4851.50
B 、 4852 .95
C 、 5100.50
D 、 5151.5l
答案： B
解析： 10層：5000÷(1+1%)≈4950.49(元/平方米);9層：4950.49÷(1+1%)≈4901.48(元/平方米);8層：4901.48÷(1+1%)≈4852。95(元/平方米)。
85、(三)
根據(jù)以下資料，回答下列問題：
某商品住宅在建工程.土地總面積為15000平方米，容積率為2 .3，已正常開發(fā)建設(shè)16個月。同類商品住宅開發(fā)項目的建設(shè)期為24個月，相似商品住宅的市場價格為8000元/平方米。
該商品住宅在建工程的后續(xù)建設(shè)期為 ( )個月。
A 、 6
B 、 8
C 、 18
D 、 24
答案： A
解析：24-16=8(月)。
86、 該房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)完成后價值為 ( )億元。
A 、 1.2
B 、 2
C 、 2 .76
D 、 3
答案： C
解析： 根據(jù)容積率=總建筑面積÷總用地，總建筑面積=總用地×容積率=15000×2.3=34500(平方米)，該房地產(chǎn)完成后的總價值=34500×8000=276000000(元)。
87、 按假設(shè)開發(fā)法計算時，該商品住宅在建工程后續(xù)開發(fā)的必要支出包括 ( )。
A 、 土地取得成本
B 、 續(xù)建成本
C 、 銷售稅費
D 、 取得該在建工程的稅費
答案： B,C,D
解析： 土地取得成本是先期開發(fā)的成本。
88、 該商品住宅在建工程的價值等于開發(fā)完成后的價值減去 ( )。
A 、 后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤
B 、 保證金
C 、 商品住宅建筑安裝工程費
D 、 征地拆遷費用
答案： A
解析： 假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。
89、( 四)
根據(jù)以下資料，回答下列問題：
某商品住宅小區(qū)共有住在800套，已售出并交付600套，其中三套住房登記為王某，其余一人一套;已售出未交付150套 ;未售出50套，由街道辦事處組織成立了首次業(yè)主大會會議籌備組?；I備組完成了 《業(yè)主大會議事規(guī)則》和 《管理規(guī)約》的草擬，確定了業(yè)主委員會委員候選人名單等工作，擬召開首次業(yè)主大會會議。
首次業(yè)主大會召開時，該小區(qū)業(yè)主投票權(quán)總數(shù)為( )人。
A 、 598
B 、 599
C 、 600
D 、 602
答案： A
解析：通過計算600-3+1=598(人)。
90、 首次業(yè)主大會籌備組組長由( )代表擔(dān)任。
A 、 業(yè)主
B 、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
C 、 街道辦事處
D 、 居民委員會
答案： C
解析： 籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。
91、 籌備組自組成之日起，應(yīng)在( ) 日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。
A 、 30
B 、 60
C 、 90
D 、 180
答案： C
解析： 籌備組應(yīng)自組成之日起90 日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。
92、 根據(jù) 《物業(yè)管理條例》，須經(jīng)專有部分占建筑物總面積2 /3 以上的業(yè)主且總?cè)藬?shù)2 /3 以上的業(yè)主同意的事項為( ) 。
A 、 籌集和使用住房專項維修資金
B 、 確定定期會議和臨時會議的時間
C 、 確定業(yè)主大會決定事項的表決原則
D 、 確定業(yè)主大會召開形式
答案： A,C
解析： 根據(jù) 《物業(yè)管理條例》規(guī)定，選項A和選項C正確。
93、 ( 四)
根據(jù)以下資料，回答下列問題：
某住宅小區(qū)共有住宅400套，已售出并交付300套，其中四套住房登記為王海，其余一人一套;已售出未70套;未售出30套。由街道辦事處組織成立了首次業(yè)主大會會議籌備組。籌備組完成了 《業(yè)主大會議事規(guī)則》和 《管理規(guī)約》的草擬，確定了業(yè)主委員會委員候選人名單等工作，擬召開首次業(yè)主大會會議。
首次業(yè)主大會召開時，該小區(qū)業(yè)主投票權(quán)總數(shù)為 ( )人。
A 、 298
B 、 299
C 、 300
D 、 302
答案： A
解析：本題考查業(yè)主大會認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)的方法：一個專有部分按一人計算，建設(shè)單位尚未售出或雖已出售但未交房的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算，所以300-3+1=298(人)。
94、 首次業(yè)主大會籌備組組長由 ( )代表擔(dān)任。
A 、 業(yè)主
B 、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
C 、 街道辦事處
D 、 居民委員會
答案： C
解析： 首次業(yè)主大會籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。
95、 籌備組自組成之日起，應(yīng)在 ( )日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。
A 、 30
B 、 60
C 、 90
D 、 180
答案： C
解析： 籌備組自組成之日起90 日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。
96、 下列選項中，可以不由業(yè)主共同決定的是 ( )。
A 、 籌集和使用住房專項維修資金
B 、 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)
C 、 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則
D 、 改變私有部分布局
答案： D
解析： 選項D不需要業(yè)主共同決定。
97、 ( 四)
根據(jù)以下資料，回答下列問題：
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過劃拔方式取得一宗住宅用地，土地面積80000平方米，規(guī)劃容積率2 .O，成交總價7000萬元。該企業(yè)根據(jù)土地出讓條件和出讓合同，組織進行了規(guī)劃設(shè)計，并制訂了總體建設(shè)進度計劃，其中部分內(nèi)容如下：建設(shè)項目包括住宅工程、配套的商業(yè)設(shè)施、供小區(qū)業(yè)主免費使用的浴池(4000平方米) 、有償使用的室內(nèi)車庫，總建筑面積20000平方米。當(dāng)年開始動工建設(shè)。
該住宅用地的實際樓面地價為 ( )元平方米。
A 、 3140.20
B 、 3200.00
C 、 2916.67
D 、 3294 .10
答案： C
解析：根據(jù)容積率的定義，有效建筑面積=20000+4000=24000(平方米)，總價為7000萬元，所以實際地價=7000÷24000≈2916.67(元/平方米)。
98、 在該項目施工期間需要簽訂的合同有 ( )|。
A 、 工程勘察設(shè)計合同
B 、 工程監(jiān)理合同
C 、 建設(shè)工程施工合同
D 、 買賣合同
答案： A,B,C
解析： 買賣合同是在完成后簽訂。
99、 業(yè)主要求在整個合同執(zhí)行期間工程量的風(fēng)險、物價上漲的風(fēng)險由承包商承擔(dān)應(yīng)采用的合同是 ( )。
A 、 總價合同
B 、 單價合同
C 、 成本加酬金合同
D 、 承攬合同
答案： A
解析： 本題考查合同的相關(guān)內(nèi)容。
100、 該項目的實施控制是對 ( )三個目標(biāo)進行有效控制。
A 、 成本
B 、 質(zhì)量
C 、 進度
D 、 效果
答案： A,B,C
解析： 房地產(chǎn)開發(fā)項目實施投資控制的實質(zhì)是對成本、質(zhì)量、進度三個目標(biāo)進行有效控制。
1、 房地產(chǎn)市場需求由購買者、購買欲望和 ( )組成。
A 、 購買時間
B 、 購買地點
C 、 購買產(chǎn)品
D 、 購買能力
答案： D
解析： 房地產(chǎn)需求由購買者、購買欲望、購買能力三者組成。
2、 國家依法征收不動產(chǎn)的前提是為了 ( )的需要。
A 、 特定群體利益
B 、 地方經(jīng)濟發(fā)展
C 、 公共利益
D 、 政府
答案： C
解析： 房地產(chǎn)特別是土地，是各種生產(chǎn)、生活活動都不可缺少的要素，又不可移動，有時為了國防、外交以及由政府組織實施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)、保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改造等公共利益的需要，國家不得不征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他房地產(chǎn)，或因搶險、救災(zāi)等緊急需要，國家不得不征用集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他房地產(chǎn)。
3、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施控制是對項目成本、質(zhì)量和 ( )三個目標(biāo)進行有效控制.
A 、 利潤
B 、 效益
C 、 進度
D 、 環(huán)境
答案： C
解析： 從本質(zhì)上看，房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施控制是對項目投資、質(zhì)量、進度三個目標(biāo)進行有效控制，以使項目的整體效益達(dá)到。
4、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)共同代理銷售其開發(fā)的商品房，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間的協(xié)調(diào)工作一般由 ( )負(fù)責(zé)。
A 、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
B 、 地方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織
C 、 資信的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)
D 、 資質(zhì)等級的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)
答案： A
解析： 公開銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房的銷售權(quán)同時委托給數(shù)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，按誰先代理成功，誰享有傭金的一種代理方式。各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間是平行關(guān)系，委托人需要進行各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間的協(xié)調(diào)。
5、 按照房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計 ( )原則的要求，調(diào)查問卷要用通俗易懂的語言設(shè)計問題。
A 、 針對性
B 、 簡明性
C 、 邏輯性
D 、 目的性
答案： B
解析： 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計要求簡明性原則.問卷的設(shè)計要簡潔明了，使受訪者一看就明白。包括內(nèi)容簡明，提出的問題不宜過多，盡量不要使用專業(yè)性強的概念和名詞，要用通俗易懂的語言說明問題，問題的題干部分不要太長，并盡可能用肯定式用語提問。
6、 下列關(guān)于敏感度系數(shù)(SAF) 的說法，正確的是 ( )。
A 、 當(dāng)|SAF>0時，評價指標(biāo)A與不確定因素F反向變化
B 、 當(dāng)SAF<0時，評價指標(biāo)A與不確定因素F 同向變化
C 、 SAF不能說明評價指標(biāo)A與不確定因素F之間變化方向的關(guān)系
D 、 SAF絕對值較大者，敏感度系數(shù)較高
答案： D
解析： 敏感度系數(shù)(SAF)，SAF絕對值較大者，敏感度系數(shù)較高。
7、區(qū)位由 ( )和距離所決定。
A 、 坐落
B 、 朝向
C 、 方位
D 、 地址
答案： C
解析：在特定的時間，區(qū)位是確定的和的，由方位和距離所決定，因此主體和客體間的區(qū)位關(guān)系有方位關(guān)系和距離關(guān)系。
8、 具備獨立施工條件，但建成后不能獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或效益的工程，稱為 ( )。
A 、 單項工程
B 、 單位工程
C 、 分部工程
D 、 分項工程
答案： B
解析： 單位工程。是指單項工程中具備獨立施工條件，但建成后不能獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或效益的工程。只有幾個有機聯(lián)系、互為配合的單位工程全部竣工才能供生產(chǎn)或生活使用。
9、 下列房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研內(nèi)容中，屬于經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研內(nèi)容的是 ( )。
A 、 一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率
B 、 家庭人口規(guī)模及構(gòu)成
C 、 居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價值取向
D 、 區(qū)域繁榮程度和購物條件
答案： A
解析： 選項B家庭人口規(guī)模及構(gòu)成屬于房地產(chǎn)消費行為調(diào)研，選項C屬于社會文化環(huán)境調(diào)研，選項D不屬于經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研內(nèi)容。
10、 在美國，房地產(chǎn)抵押估價 ( )。
A 、 由州政府的直屬機構(gòu)完成
B 、 由銀行委托經(jīng)紀(jì)公司完成
C 、 由銀行房地產(chǎn)信貸員完成
D 、 是法律規(guī)定的強制性措施
答案： D
解析： 在美國，房地產(chǎn)抵押估價是法律規(guī)定的強制性措施。
11、 個人住房組合貸款是指由 ( )形成的特定貸款組合。
A 、 等額本息貸款和等額本金貸款
B 、 一手房貸款和二手房貸款
C 、 固定利率貸款和浮動利率貸款
D 、 住房公積金貸款和商業(yè)性貸款
答案： D
解析： 個人住房組合貸款是借款人所需資金先申請住房公積金貸款，不足部分申請商業(yè)性貸款，即貸款總金額由住房公積金貸款和商業(yè)性貸款兩部分組成。
12、 下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量驗收的說法，錯誤的是 ( )。
A 、 開發(fā)項目一般要劃分為檢驗批、分項、分部和單位工程進行質(zhì)量檢驗和評定
B 、 檢驗批由監(jiān)理工程師組織施工單位項目專業(yè)質(zhì)量負(fù)責(zé)人進行驗收
C 、 分項工程南監(jiān)理工程師組織施工單位項日專業(yè)質(zhì)量負(fù)責(zé)人進行驗收
D 、 分部]二程由監(jiān)理丁程師組織施]二單位項目負(fù)責(zé)人和技術(shù)、質(zhì)量負(fù)責(zé)人進行驗收
答案： D
解析： 分部工程由總監(jiān)理工程師組織施工單位項目負(fù)責(zé)人和技術(shù)、質(zhì)量負(fù)責(zé)人進行驗收。
13、 某城市由于修建地鐵，使地鐵沿線的房地產(chǎn)價格得到提升。這說明房地產(chǎn)投資具有 ( )的特點。
A 、 投資品種多樣性
B 、 投資變現(xiàn)復(fù)雜性
C 、 投資價值附加性
D 、 投資過程綜合性
答案： C
解析： 項具體的房地產(chǎn)投資，其投資價值不僅取決于投資項目本身，還受其他因素變化的影響。城市規(guī)劃的逐步實現(xiàn)、城市功能的不斷完善、城市基礎(chǔ)設(shè)施的成熟等都有可能提升房地產(chǎn)投資項目的價值，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的附加性。
14、 當(dāng)業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額的 ( )時，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。
A 、 10 %
B 、 20 %
C 、 30 %
D 、 50 %
答案： C
解析： 業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)及時續(xù)交。
15、 下列關(guān)于國有建設(shè)用地租賃范圍的說法，正確的是 ( )。
A 、 對土地用途改變后不再符合劃撥用地目錄的，不可實行租賃
B 、 對使用者申請建設(shè)用地進行經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)的，必須實行出讓，不實行租賃
C 、 對使用者申請建設(shè)用地進行非經(jīng)營性開發(fā)、依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，只能采用租賃
D 、 國有企業(yè)破產(chǎn)或出售時所涉及的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，既可采取出讓方式處置，也可實行租賃
答案： B
解析： 國有建設(shè)用地租賃的適用范圍，應(yīng)把握以下幾點：①對使用者目前使用的劃撥用地，依法可以劃撥使用的，仍應(yīng)維持劃撥，可不實行有償使用和租賃;②對因改變土地用途或發(fā)生轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和土地用途改變后不再符合劃撥用地目錄的，可以實行租賃;③對使用者申請建設(shè)用地進行經(jīng)營勝房地產(chǎn)開發(fā)的，必須實行出讓，不實行租賃;④對使用者申請建設(shè)用地進行非經(jīng)營|生開發(fā)、依法應(yīng)有償使用的，可采用租賃，也可采用法律規(guī)定的其他有償使用方式;⑤國有企業(yè)破產(chǎn)或出售時，所涉及的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，采取出讓方式處置，不實行土地租賃。
16、 對因政府有關(guān)部門的行為造成的閑置土地，處置方式是 ( )。
A 、 自動延長動工開發(fā)期限2年
B 、 辦理有關(guān)手續(xù)后再開發(fā)建設(shè)
C 、 為土地使用者置換其他等價土地
D 、 確定新的土地使用者且不給予原土地使用者補償
答案： C
解析： 對因政府有關(guān)部門的行為造成的閑置土地，國有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)向市、縣國土資源主管部門提供土地閑置原因說明材料，經(jīng)審核屬實的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)與國有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，選擇下列方式處置：①延長動工開發(fā)期限。簽訂補充協(xié)議，重新約定動工開發(fā)、竣工期限和違約責(zé)任。從補充協(xié)議約定的動工開發(fā)日期起，延長動工開發(fā)期限最長不得超過1年。②調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件。按照新用途或者薪規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，并按照新用途或者新規(guī)劃條件核算、收繳或者退還人員地價款。改變用途后的土地利用必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。③由政府安排臨時使用。待原項目具備開發(fā)建設(shè)條件，國有建設(shè)用地使用權(quán)人重新開發(fā)建設(shè)。從安排臨時使用之日起，臨時使用期限最長不得超過2年。④協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。⑤置換土地。對已繳清土地價款、落實項目資金，且因規(guī)劃依法修改造成閑置的，可以為國有建設(shè)用地使用權(quán)人置換其他價值相當(dāng)、用途相同的國有建設(shè)用地進行開發(fā)建設(shè)。涉及出讓土地的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地出讓合同，并在合同中注明為置換土地。⑥市、縣國土資源主管部門還可以根據(jù)實際情況規(guī)定其他處置方式。除第四項規(guī)定外，動工開發(fā)時間按照新約定、規(guī)定的時間重新起算。已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足1 /3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發(fā)建設(shè)滿1年的國有建設(shè)用地閑置土地也按照以比方式處置。
17、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間基于物業(yè)服務(wù)合同形成交易關(guān)系，雙方交易的標(biāo)的物是 ( )。
A 、 物化成果
B 、 物業(yè)管理服務(wù)
C 、 特約服務(wù)
D 、 專項服務(wù)
答案： B
解析： 物業(yè)服務(wù)合同屬于勞務(wù)合同。作為物業(yè)服務(wù)合同的核心與標(biāo)的物的物業(yè)管理服務(wù)，實質(zhì)上是一種為業(yè)主提供的帶有管理、服務(wù)、經(jīng)營性質(zhì)的特殊勞務(wù)，麗不是物質(zhì)成果或物化成果，合同約定的勞務(wù)通過勞務(wù)人的特定行為表現(xiàn)出來。
18、 關(guān)于商品房促銷方式中人員促銷的說法，錯誤的是 ( )。
A 、 人員促銷不利于銷售方式的調(diào)整，缺乏靈活性
B 、 員促銷是一種面對面的直接促銷方式
C 、 人員促銷容易與客戶建立親密的長期合作關(guān)系
D 、 人員促銷可以及時了解客戶對商品房的反饋信息
答案： A
解析： 人員促銷可以針對不同客戶的需要、行為和動機等靈活地調(diào)整銷售方式。
19、 某套商品住宅的建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為80平方米，建筑面積單價為5000元平方米，套內(nèi)建筑面積單價為 ( )元平方米。
A 、 4000
B 、 5000
C 、 5500
D 、 6250
答案： D
解析： 設(shè)套內(nèi)建筑面積的單價為y ，因為100×5000=80Y，所以Y=100×5000÷80=6250(元)。
20、 搜集房地產(chǎn)市場調(diào)研資料時，項目基地現(xiàn)狀資料內(nèi)容包括地形狀況、地上物狀況、鄰地狀況，以及 ( )狀況。
A 、 區(qū)域內(nèi)人口增長率
B 、 區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)
C 、 公共設(shè)施
D 、 房地產(chǎn)價格
答案： C
解析： 搜集房地產(chǎn)市場調(diào)研資料時，項目基地現(xiàn)狀資料內(nèi)容包括地形狀況、地上物狀況、鄰地狀況以及公共設(shè)施狀況?！?1、 下列房地產(chǎn)開發(fā)項日工程設(shè)計管理的[作內(nèi)容中，不屬于施工圖設(shè)計階段的是 ( )。
A 、 組織廠家提供設(shè)備技術(shù)資料
B 、 辦理施工圖設(shè)計文件審查
C 、 調(diào)落實水、電等外部接入系統(tǒng)
D 、 組織優(yōu)化設(shè)計
答案： C
解析： 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計管理的工作內(nèi)容中，屬于施工圖設(shè)計階段的是組織廠家提供設(shè)備技術(shù)資料、辦理施工圖設(shè)計文件審查、組織優(yōu)化設(shè)計。
22、 某商品住宅開發(fā)項目的用地是兩年前以樓面地價1500元/平米取得的，建筑安裝工程費為2000元平方米，管理費用、銷售稅費和開發(fā)利潤等為土地取得成本與建筑安裝工程費之和的50% 。目前重新取得該用地的樓面地價為3000元平方米，若建筑安裝工程費等費稅水平不變，用成本法估價的該商品住宅目前的價值為 ( )元平方米。
A 、 3500
B 、 5000
C 、 5250
D 、 75004
答案： D
解析： 新開發(fā)的房地產(chǎn)價值=土地取得成本十開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤=(3000+2000)×(1+50%)=7500(元/平方米)。
23、 若貸款年利率相同，甲按月計息，乙按季計息，丙按半年計息，年實際利率從大到小排列順序正確的是 ( )。
A 、 丙、乙、甲
B 、 乙、丙、甲
C 、 甲、乙、丙
D 、 甲、丙、乙
答案： C
解析：
24、 下列選項中，不屬于實地調(diào)研法的是 ( )。
A 、 小組訪談法
B 、 現(xiàn)場踩盤法
C 、 文案調(diào)研法
D 、 實驗法
答案： C
解析： 實地調(diào)研法主要有小組訪談法、深度訪談法、現(xiàn)場踩盤法、訪問法、觀察法和實驗法。
25、 集體經(jīng)濟組織成員中，不可以申請農(nóng)村宅基地使用權(quán)的是 ( )。
A 、 宅基地面積少于規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)的
B 、 因結(jié)婚等原因，確需建新房分戶的
C 、 將原有住房租借給他人使用的
D 、 原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的
答案： C
解析： 集體經(jīng)濟組織成員中，申請農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)符合下列條件：①宅基地面積少于規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)的;②因結(jié)婚等原因，確需建新房分戶的;③原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的。
26、 追求企業(yè)利潤、目標(biāo)市場需求和公眾長遠(yuǎn)利益統(tǒng)一的開發(fā)經(jīng)營觀念，屬于 ( )。
A 、 產(chǎn)品觀念
B 、 社會營銷觀念
C 、 巴市場營銷觀念
D 、 供求平衡觀念
答案： B
解析： 社會營銷觀念是指企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動不僅要滿足人們的需求，還要符合社會公眾的長遠(yuǎn)利益。
27、 某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總投資為5000萬元，其中60 %為年利率7 %的銀行貸款，全部本息3年還清，每年還本額相同，利息不再計息，到期的還款總額為 ( )萬元。
A 、 3210
B 、 3420
C 、 3630
D 、 3675
答案： B
解析： 貸款數(shù)額為5000×60%=3000(萬元)，則在單利還款情況下還款總額為
28、 簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方都具有相互給付的義務(wù)，這體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)合同的 ()特征。
A 、 委托合同
B 、 有名合同
C 、 要式合同
D 、 雙務(wù)合同
答案： D
解析： 物業(yè)服務(wù)合同雙方都具有相互給付的義務(wù)，故為雙務(wù)合同。
29、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇間接營銷渠道的優(yōu)點之一是能夠 ( )。
A 、 節(jié)省企業(yè)營銷費用
B 、 穩(wěn)定銷售價格
C 、 減少協(xié)調(diào)工作量
D 、 發(fā)揮銷售專業(yè)特長
答案： D
解析：間接營銷渠道的優(yōu)點有利于發(fā)揮銷售專業(yè)特長。
30、 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售房地產(chǎn)的增值額為2000萬元，扣除項目金額為l 500萬元，該房趕產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為 ( )萬元。
A 、 600
B 、 775
C 、 800
D 、 1000
答案： B
解析： 本題考查繳納的土地增值稅累計計征辦法。
(1)掌握稅率。土地增值稅實行的是四級超率累進稅率：①增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數(shù)為0;②增值額超過扣除項月金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%，速算扣除數(shù)為5%;③增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%，速算扣除數(shù)為15%;④增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數(shù)為35%。
(2)確定應(yīng)稅收入。應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價款。實物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實物形態(tài)的估價收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或非專利技術(shù)等的評估收入。
(3)確定扣除項目。①取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括支付地價款和有關(guān)登記、過戶手續(xù)費。②房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和開發(fā)間接費用。③房地產(chǎn)開發(fā)費用，主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。其中，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則規(guī)定，納稅人能按轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，可按利息加上上述第①和②項合計的5%以內(nèi)計算扣除，否則按上述第①和②項合計的10%以內(nèi)計算扣除?④轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出，包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加等;⑤其他扣除項日。這條主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的，對專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按20%計算扣除。這條規(guī)定對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別重要，計算時千萬不能遺漏。
(4)計算方法。首先確定增值額與扣除項目合計的比例，看其結(jié)果介于稅率中哪一個層次，然后運用公式“土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除數(shù)”進行計算。2000×50%-1500×15%=775(萬元)。
31、 根據(jù) 《中華人民共和國物權(quán)法》，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動續(xù)期的是 ( )。
A 、 商業(yè)用地
B 、 工業(yè)用地
C 、 住宅用地
D 、 教育用地
答案： C
解析： 《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期問屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理?！?BR> 32、 商品房預(yù)售前，房地產(chǎn)廣告的主要目的和重點應(yīng)是 ( )。
A 、 提升商品房的價值
B 、 提高商品房的知名度
C 、 提升商品房的品質(zhì)
D 、 降低商品房的后期開發(fā)成本
答案： B
解析： 廣告目標(biāo)是指廣告要達(dá)到的目的，廣告活動的目的在于提高所銷售的商品房的知名度，激發(fā)客戶的購買欲望，房地產(chǎn)廣告目標(biāo)是指房地產(chǎn)廣告在一定的時間內(nèi)，對特定的目標(biāo)客戶所要完成的溝通任務(wù)和銷售目標(biāo)。
33、 估價結(jié)果報告通常簡明扼要地說明以下事項，但不包括 ( )。
A 、 估價委托人
B 、 估價機構(gòu)
C 、 估價目的
D 、 估價對象分析
答案： D
解析： 估價對象分析是估價技術(shù)報告的內(nèi)容，而非估價結(jié)果報告的內(nèi)容。
34、 某投資者以500萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，未來20年的年凈租金收人平均為60萬元，投資者的目標(biāo)收益率為l0 %。該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為 ( )萬元。
A 、 5.00
B 、 10.8l
C 、 12 .00
D 、 54 .55
答案： B
解析：
35、 國有土地上房屋征收補償方案的征求意見期限不得少于 ( )日。
A 、 30
B 、 60
C 、 90
D 、 120
答案： A
解析： 國有土地上房屋征收補償方案的征求意見期限不得少于30 日。
36、 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的核心部分是 ( )。
A 、 調(diào)研成果
B 、 調(diào)研方法
C 、 調(diào)研條件
D 、 調(diào)研依據(jù)
答案： A
解析： 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的核心部分是調(diào)研成果。調(diào)研成果主要陳述通過調(diào)研了解到的事實，分析說明被調(diào)研對象的發(fā)生、發(fā)展和變化的過程，通常分為基本情況和分析兩大部分。
37、 按照建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類型劃分，屬于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的是 ( )。
A 、 農(nóng)作物暖房用地
B 、 農(nóng)用水泵房用地
C 、 農(nóng)用道路用地
D 、 農(nóng)民宅基地
答案： D
解析： 選項A農(nóng)作物暖房用地、選項B農(nóng)用水泵房用地、選項C農(nóng)用道路用地都屬于農(nóng)業(yè)用地。
38、 需求門檻是指中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需要的 ( )購買力和服務(wù)水平。
A 、 最低
B 、 一般
C 、 平均
D 、
答案： A
解析： 需求門檻是指中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需要的最低購買力和服務(wù)水平。
39、 某塊土地的地租為200萬元，價格為4000萬元。若該塊土地的地租增加到300萬元，利息率不變，則價格為 ( )萬元。
A 、 4000
B 、 6000
C 、 9000
D 、 10000
答案： B
解析： 根據(jù)馬克思主義地租理論，地價是地租的資本化，或者說是資本化的地租，是購買一定年數(shù)的地租，兩者的關(guān)系為：地價=地租÷平均利息率。在平均利息率不變的條件下，地價與地租成正比。兇此，若地租增加到300萬元時，地價為4000×300÷200=6000(萬元)。
40、 我國消費信貸住房綜合保險綜合了住房財產(chǎn)保險和 ( )的責(zé)任。
A 、 房地產(chǎn)責(zé)任保險
B 、 信貸保證保險
C 、 財產(chǎn)損失保險
D 、 人壽保險
答案： B
解析： 我國消費信貸住房綜合保險綜合了住房財產(chǎn)保險和信貸保證保險的責(zé)任。4 1、 房地產(chǎn)開發(fā)項目完工后，結(jié)算工程價款最終依據(jù)的經(jīng)濟文件是 ( )。
A 、 竣工決算
B 、 竣工結(jié)算
C 、 施工圖預(yù)算
D 、 工程預(yù)算
答案： B
解析： 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算是指開發(fā)項目完工，并經(jīng)發(fā)包人或有關(guān)機構(gòu)驗收合格且點交后，按照施工發(fā)承包合同的約定，由承包人在原合同價格基礎(chǔ)上編制調(diào)整價格并提交發(fā)包人審核確認(rèn)的過程?？⒐そY(jié)算是表達(dá)該項目最終工程造價和結(jié)算工程價款依據(jù)的經(jīng)濟文件。
42、 某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總投資為5000萬元，其中60 %為年利率7 %的銀行貸款，全部本息3年還清，每年還本額相同，利息不再計息，到期的還款總額為 ( )萬元。
A 、 3210
B 、 3420
C 、 3630
D 、 3675
答案： B
解析：
43、 在借款償還期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未分配利潤首先用于 ( )。
A 、 購置土地
B 、 歸還貸款
C 、 發(fā)放福利
D 、 增加資本金
答案： B
解析： 在借款償還期內(nèi)，未分配利潤主要用于歸還貸款。
44、 房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn) ( )負(fù)相關(guān)。
A 、 需求
B 、 供給
C 、 開發(fā)成本
D 、 價值
答案： B
解析： 依據(jù)房地產(chǎn)需求曲線，房地產(chǎn)價格與供給呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。
45、 下列選項中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標(biāo)程序的是 ( )。
A 、 發(fā)出招標(biāo)公告或邀請書
B 、 工程投標(biāo)詢價和現(xiàn)場考察
C 、 開標(biāo)、評標(biāo)和授標(biāo)
D 、 簽訂工程承包合同
答案： B
解析： 招標(biāo)程序：招標(biāo)前的準(zhǔn)備，發(fā)出招標(biāo)公告或邀請書，投標(biāo)人資格預(yù)審，發(fā)售招標(biāo)文件，開標(biāo)、評標(biāo)和授標(biāo)，簽訂工程承包合同。
46、 下列線性盈虧平衡表達(dá)式中，用產(chǎn)品單價表示盈虧平衡點的是 ( )。
答案： C
解析：
47、 在房地產(chǎn)估價中，建筑物折舊等于建筑物重新購建價格減去 ( )。
A 、 房地產(chǎn)價格
B 、 建筑物開發(fā)成本
C 、 土地價值
D 、 建筑物市場價值
答案： D
解析： 估價上的建筑物折舊是指因各種原因所造成的建筑物價值損失，其金額為建筑物在價值時點的市場價值與在價值時點的重新購建價格之差，即建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值。
48、 根據(jù)我國目前的規(guī)定，個人購買普通住房超過2年不足5年的，營業(yè)稅 ( )。
A 、 免征
B 、 按其取得的售房收入全額征收
C 、 按其取得的售房收入減去購買住房原價的差額征收
D 、 按其取得的售房收入減去購買住房原價的差額減半征收
答案： B
解析： 根據(jù)我國目前的規(guī)定.個人購買普通住房超過2年不足5年的，營業(yè)稅按其取得的售房收入全額征收。
49、工業(yè)區(qū)位理論的奠基人韋伯認(rèn)為，工業(yè)產(chǎn)品的 ( )最低點是工業(yè)企業(yè)選址的理想?yún)^(qū)位。
A 、 原料成本
B 、 生產(chǎn)成本
C 、 運輸成本
D 、 銷售成本
答案： B
解析：工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國經(jīng)濟學(xué)家韋伯，其區(qū)位理論的核心是通過對運輸、勞動力及集聚因素相互作用的分析和計算.找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。
50、 在土地總價一定的情況下，樓面地價與容積率之間的關(guān)系是 ( )。
A 、 樓面地價隨容積率的增高而降低
B 、 容積率隨樓面地價的增高而升高
C 、 樓面地價不受容積率變化的影響
D 、 容積率間接地受到樓面地價變化的影響
答案： A
解析： 在土地總價一定的情況下，樓面地價與容積率之間的關(guān)系是反比關(guān)系，樓面地價隨容積率的增高而降低。
51、 在房地產(chǎn)市場調(diào)研中，與定量調(diào)研相比，定性調(diào)研采用的數(shù)據(jù)分析方法屬于 ( )。
A 、 線性回歸法
B 、 統(tǒng)計方法
C 、 算術(shù)平均方法
D 、 非統(tǒng)計方法
答案： D
解析： 在房地產(chǎn)市場調(diào)研中，與定量調(diào)研相比，定性調(diào)研采用的數(shù)據(jù)分析方法屬于非統(tǒng)計方法。
52、 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，由 ( )督促其限期繳納。
A 、 業(yè)主大會
B 、 房產(chǎn)行政管理部門
C 、 社區(qū)居民委員會
D 、 業(yè)主委員會
答案： D
解析： 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交物業(yè)服務(wù)費的，由業(yè)主委員會督促其限期繳納。
53、 根據(jù)我國現(xiàn)行規(guī)定，外商投資企業(yè)的房屋 ( )。
A 、 應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅
B 、 應(yīng)繳納房產(chǎn)稅
C 、 不用繳納土地增值稅
D 、 不用繳納城鎮(zhèn)土地使用稅
答案： B
解析： 根據(jù)我國現(xiàn)行規(guī)定，外商投資企業(yè)的房屋應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。
54、 下列關(guān)予建設(shè)用地管理原則的說法，錯誤的是 ( )。
A 、 節(jié)約、合理利用每寸土地，保護耕地和提高土地利用率
B 、 強調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的控制作用
C 、 實行建設(shè)用地有償使用
D 、 經(jīng)濟效益優(yōu)先
答案： D
解析： 我國的土地公有制、人多地少等國情，決定了我國在建設(shè)用地管理中必須堅持以下原則：①節(jié)約、合理利用每寸土地，保護耕地和提高土地利用率;②強調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的控制作用;③實行建設(shè)用地有償使用;④社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一。
55、 比較法估價時，因可比實例的成交日期與價值時點不同而對可比實例成交價格進行的處理，屬于 ( )。
A 、 建立比較基礎(chǔ)
B 、 交易情況修正
C 、 市場狀況調(diào)整
D 、 房地產(chǎn)狀況調(diào)整
答案： C
解析： 可比實例的成交價格是成交日期的價格，是存成交日期的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。由于可比實例的成交日期通常是過去，所以呵比實例的成交價格通常是在過去的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。而需要評估的估價對象價值應(yīng)是價值時點的價值，應(yīng)是在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下形成的.如果價值時點是現(xiàn)在，則應(yīng)是在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。由于可比實例的成交日期與價值時點不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，導(dǎo)致了估價對象或可比實例這類房地產(chǎn)的市場供求關(guān)系等發(fā)生了變化，進而即使是同一房地產(chǎn)，在這兩個不同時間的價格也會有所不同。因此，應(yīng)將可比實例在成交日期的價格調(diào)整到在價值時點的價格。這種對可比實例成交價格進行的調(diào)整，稱為市場狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整。
56、 下列經(jīng)濟評價指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項目動態(tài)盈利性指標(biāo)的是 ( )。
A 、 成本利潤率
B 、 銷售利潤率
C 、 利息備付率
D 、 財務(wù)內(nèi)部收益率
答案： D
解析： 選項A成本利潤率和選項B銷售利潤率都屬于靜態(tài)指標(biāo)，選項C利息備付率屬于清償能力指標(biāo)。
57、 對搜集的各種信息進行分類和甄別篩選，是房地產(chǎn)市場調(diào)研報告編制中 ( )階段的工作。
A 、 信息整理
B 、 專題研討
C 、 分工編寫
D 、 形成初稿
答案： A
解析： 各種信息是市場調(diào)研報告的基本素材，在市場調(diào)研報告編制中首先要對通過市場調(diào)查所收集的信息進行整理，信息整理大致可分為三項主要工作：①對信息按照市場調(diào)研報告的需要進行分類;②對分類后的信息進行甄別篩選，去偽存真;③對信息進行初步統(tǒng)計分析，編制必要的分析圖表。通過信息整理階段的工作，報告編制人員既要熟悉已掌握的各種信息的內(nèi)容，又要對市場調(diào)研報告中要解決的問題以及市場的客觀反映有初步的認(rèn)識和看法，為專題研討階段奠定基礎(chǔ)。
58、 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過對同類物業(yè)和相鄰物業(yè)特點的分析，有針對性地對自己的項目進行了產(chǎn)品定位。該產(chǎn)品定位策略是 ( )。
A 、 屬性定位策略
B 、 性能定位策略
C 、 獨立定位策略
D 、 競爭對手定位策略
答案： D
解析： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接面對競爭對手，將自己的產(chǎn)品定位為在某方面比競爭對手更好一些。這一定位策略就是通過大量的市場調(diào)研分析，找出同類物業(yè)、相鄰物業(yè)的特點和弱點，有針對性地定位自己的產(chǎn)品。
59、 按城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)，城市可分為 ( )。
A 、 塊狀城市、帶狀城市、星狀城市
B 、 單中心城市、多中心城市
C 、 棋盤形城市、放射形城市
D 、 大城市、中等城市、小城市
答案： B
解析： ①按城市人口規(guī)模，可將城市分為大城市、中等城市和小城市;②按城市平面幾何形狀，可將城市分為塊狀城市、帶狀城市、星狀城市等;③按城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)，可將城市分為單中心城市和多中心城市;④按城市道路格局，可將城市分為棋盤形城市、放射形城市、不規(guī)則形城市等。
60、 房地產(chǎn)估價工作應(yīng)按一定的程序進行，下列 ( )應(yīng)該在確定估價結(jié)果前完成。
A 、 制定估價作業(yè)方案
B 、 撰寫估價報告
C 、 審核估價報告
D 、 交付估價報告
答案： A
解析： 房地產(chǎn)估價工作應(yīng)按下列程序進行：①受理估價委托;②確定估價基本事項;③制定估價作業(yè)方案;④搜集估價所需資料;⑤實地查勘估價對象;⑥選用估價方法進行測算;⑦確定估價結(jié)果;⑧撰寫估價報告;⑨審核估價報告;⑩交付估價報告;○11保存估價資料?！《?、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0..5分)
61、 在房地產(chǎn)投資項目線性盈虧平衡分析中，主要的假設(shè)條件有 ( )。
A 、 房地產(chǎn)開發(fā)量在預(yù)期內(nèi)全部售出
B 、 房地產(chǎn)銷售均價在預(yù)期內(nèi)保持不變
C 、 房地產(chǎn)產(chǎn)品的單位變動成本在預(yù)期內(nèi)保持不變
D 、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)期內(nèi)沒有新的投資項目
E 、 土地出讓價格在預(yù)期內(nèi)不受市場變化的影響
答案： A,B,C
解析： 現(xiàn)行盈虧平衡的假設(shè)條件有：①產(chǎn)量等于銷售量;②產(chǎn)量變化，產(chǎn)品售價不變;③單位變動成本不變。
62、 下列關(guān)于招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金的說法，錯誤的有 ( )
A 、 投標(biāo)保證金可以使用支票
B 、 投標(biāo)保證金不得使用銀行匯票
C 、 投標(biāo)保證金不得低于80萬元
D 、 投標(biāo)保證金應(yīng)超過投標(biāo)總價的2 %
E 、 投標(biāo)保證金應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)提交給招標(biāo)人
答案： B,C,D
解析： 投標(biāo)保證金可以使用支票、銀行匯票等，一般不得超過投標(biāo)總價的2%，不得超過50萬元。
63、 下列房地產(chǎn)需求調(diào)查問卷的問題中，屬于背景性問題的有 ( )。
A 、 受訪者的年齡
B 、 受訪者是否打算買房
C 、 受訪者買房的主要原因
D 、 受訪者的收入水平
E 、 受訪者的房型偏好
答案： A,D
解析： 房地產(chǎn)需求調(diào)查問卷的問題，按問題在問卷中所起作用的不同，分為過濾性問題、背景性問題和實質(zhì)性問題。背景性問題常用于詢問受訪者個人或家庭的基本情況。
64、 解決房地產(chǎn)開發(fā)項目合同爭議的路徑有 ( )。
A 、 協(xié)商
B 、 協(xié)商一調(diào)解
C 、 協(xié)商一調(diào)解—仲裁
D 、 協(xié)商—調(diào)解—仲裁一訴訟
E 、 協(xié)商—調(diào)解—訴訟
答案： A,B,C,E
解析： 選項D協(xié)商→調(diào)解→仲裁→訴訟，仲裁或訴訟只能選一種。
65、 下列影響房地產(chǎn)投資項目的不確定因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目不確定因素的有 ()。
A 、 空置率
B 、 經(jīng)營成本
C 、 土地取得成本
D 、 建安工程費
E 、 項目可出售面積
答案： A,B
解析： 本題考查房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定因素。
66、 在工程設(shè)計階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的方法有 ( )。
A 、 制定獎懲措施
B 、 執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計
C 、 應(yīng)用價值工程
D 、 推行限額設(shè)計
E 、 控制工程變更
答案： B,C,D
解析： 在工程設(shè)計階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制主要采用應(yīng)用價值、工程執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、推行限額設(shè)計?？刂乒こ套兏鞘┕るA段控制的內(nèi)容。
67、 下列建設(shè)用地使用權(quán)中，不得設(shè)定抵押的有 ( )。
A 、 權(quán)屬有爭議的建設(shè)用地使用權(quán)
B 、 使用權(quán)不明的建設(shè)用地使用權(quán)
C 、 通過協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
D 、 已依法公告列入征收范圍的房屋占用的建設(shè)用地使用權(quán)
E 、 已設(shè)定抵押的建設(shè)用地使用權(quán)
答案： A,B,D
解析： 法律法規(guī)等規(guī)定了不得抵押的房地產(chǎn)或者抵押無效的情形有：①土地所有權(quán)。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)除外。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施。但學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。④列入文物保護的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物。⑤已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)。⑥所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)。⑦依法被查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。⑧對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。⑨以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。⑩法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他房地產(chǎn)。
68、 下列關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)的說法，正確的有 ( )。
A 、 建設(shè)用地使用權(quán)出讓是一種國家壟斷行為
B 、 取得建設(shè)用地使用權(quán)后，使用權(quán)人享有無限制的權(quán)利
C 、 建設(shè)用地使用權(quán)出讓是有償?shù)?BR> D 、 建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立
E 、 商業(yè)、娛樂、綜合用地的出讓年限為50年
答案： A,C,D
解析： 關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)的敘述如下：①建設(shè)用地使用權(quán)出讓是一種國家壟斷行為;②建設(shè)用地使用權(quán)是具有一定使用期限的;③建設(shè)用地使用權(quán)出讓是有償?shù)?④建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立;⑤建設(shè)用地使用權(quán)人享有的權(quán)利范圍是有限制的。
69、 下列選項中，屬于征收耕地補償費用的有 ( )。
A 、 安置補助費
B 、 征地管理費
C 、 地上附著物補償費
D 、 青苗補償費
E 、 安排被征地農(nóng)民的社會保障費用
答案： A,C,D,E
解析： 補償內(nèi)容由四項增加為六項，除了原有的土地補償、安置補助、地上附著物和青苗補償四項外，把住宅從地上附著物中單列出來，新增加了社會保障補償。
70、 下列房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃報告的內(nèi)容中，屬于產(chǎn)品定位內(nèi)容的有 ( )。
A 、 總體規(guī)劃建議
B 、 市場細(xì)分
C 、 建筑功能建議
D 、 配套與景觀建議
E 、 戶型設(shè)計
答案： A,C,D
解析： 房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品定位內(nèi)容有：①建筑功能建議，即項目規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)和項目主體經(jīng)濟指標(biāo);②產(chǎn)品檔次建議，即開發(fā)項目建筑材料、配套設(shè)施及項目整體造價水平;⑧總體規(guī)劃建議，即項目用地規(guī)劃布局、項目道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃、項目空間尺度安排、群體組合、道路交通、管網(wǎng);④建筑風(fēng)格建}義;⑤配套、景觀建議;⑥戶型設(shè)計。
71、 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的內(nèi)容包括 ( )等階段。
A 、 項目前期策劃
B 、 工程建設(shè)準(zhǔn)備
C 、 物業(yè)管理
D 、 施工建設(shè)
E 、 竣工驗收
答案： B,D,E
解析： 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的內(nèi)容包括：①工程建設(shè)準(zhǔn)備;②施工招標(biāo);③施工建設(shè);④竣工驗收。
72、 下列關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃的說法，正確的有 ( )。
A 、 出租人有依法收回出租的國有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利
B 、 對于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人不承擔(dān)對租賃標(biāo)的物的修繕義務(wù)
C 、 由于第三方原因?qū)е鲁凶馊说恼Ｊ褂檬艿椒梁r，出租人不承擔(dān)任何義務(wù)
D 、 承租人違反租賃合同，導(dǎo)致租賃標(biāo)的物受到損失的，應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)牧x務(wù)
E 、 租賃雙方的租賃關(guān)系終止后，承租人應(yīng)及時返還土地及其他地上建筑物、其他附著物
答案： A,D,E
解析： 改正后選項B對于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人承擔(dān)對租賃標(biāo)的物必要的維護。選項C由于第三方原因?qū)е鲁凶馊说恼Ｊ褂檬艿椒梁r，出租人均負(fù)有除去或防止義務(wù)。
73、 房地產(chǎn)市場調(diào)研的步驟包括 ( )等。
A 、 確定調(diào)研目的
B 、 確定調(diào)研方式
C 、 搜集和分析搜集到的信息
D 、 組建市場調(diào)研隊伍
E 、 提出城市總體規(guī)劃方案
答案： A,B,C,D
解析： 房地產(chǎn)市場調(diào)研的步驟包括：①確定調(diào)研目的和任務(wù)：②確定調(diào)研對象和調(diào)查單位;③確定調(diào)研項目;④設(shè)調(diào)查表或問卷;⑤確定調(diào)研空間和時間;⑥確定調(diào)研方式和方法;⑦確定信息整理和分析方法;⑧確定提交報告方式;⑨制訂調(diào)研的組織計劃;⑩市場調(diào)研經(jīng)費預(yù)算;○11編制市場調(diào)研計劃書。
74、 采用收益法評估出的某宗房地產(chǎn)價值偏高，其原因可能有 ( )。
A 、 選取的報酬率偏低
B 、 預(yù)測的未來凈收益偏大
C 、 估計的收益年限偏短
D 、 估計的運營費用偏大
E 、 計算使用的空置率偏高
答案： A,B
解析： 從收益法的觀點來看，房地產(chǎn)的價值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該現(xiàn)值的高低主要取決于以下三個因素：未來凈收益的大小——未來凈收益大，房地產(chǎn)的價值就越高，因此選B項。獲取凈收益期限的長短——獲取凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值就越高;反之就越低。獲取凈收益的可靠程度——獲取凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高;反之就越低。另根據(jù)房地產(chǎn)價值與報酬率負(fù)相關(guān)，因此選A項。
75、 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收應(yīng)具備的條件有 ( )。
A 、 窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備正常運轉(zhuǎn)
B 、 有工程質(zhì)量監(jiān)督站簽署的質(zhì)量合格文件
C 、 有施工單位簽署的工程保修書
D 、 有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料
E 、 工程質(zhì)量監(jiān)督站責(zé)令整改的問題全部整改完畢
答案： A,C,D,E
解析： 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收應(yīng)具備下列條件：①完成開發(fā)項目全部設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容，達(dá)到使用要求(不包括房屋建筑工程只完成初裝修而進行竣工驗收的工程)。交工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備正常運轉(zhuǎn)，建筑物周圍2米以內(nèi)的場地清理完畢。②有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告。④有勘察、設(shè)計、施工圖審查機構(gòu)、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件。⑤有施丁單位簽署的工程保修書。⑥建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督站等有關(guān)部門責(zé)令整改的問題全部整改完畢。⑦有公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。
76、 征收和征用的共同之處有 ( )。
A 、 都不必得到財產(chǎn)所有權(quán)人的同意
B 、 都必須得到財產(chǎn)所有權(quán)人的同意
C 、 都應(yīng)給予公平補償
D 、 都可以不給予補償
E 、 兩者的前提條件相同
答案： A,C
解析： 征收與征用的共同之處主要有兩點：一是強制性，即都不必得到財產(chǎn)所有權(quán)人的同意;二是補償性，即都應(yīng)給予公平補償。
77、 下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價使用的財務(wù)報表中，屬于輔助報表的有 ( )。
A 、 投資各方現(xiàn)金流量表
B 、 總投資估算表
C 、 資金來源與運用表
D 、 借款還本付息計劃表
E 、 資產(chǎn)負(fù)債表
答案： B,D
解析： 輔助報表項目有總投資估算表、項目經(jīng)營估算表、借款還本付息計劃表、經(jīng)營稅金及附加估算表等。
78、 從投資者的角度看，資金產(chǎn)生時間價值的主要原因有 ( )。
A 、 政策變化
B 、 投資收益
C 、 價格波動
D 、 通貨膨脹
E 、 時間風(fēng)險
答案： B,D,E
解析： 資金的時間價值產(chǎn)生的原因是多方面的。從投資者的角度看，主要是基于以下幾個方面：①投資收益。資金在循環(huán)往復(fù)的運動中，每經(jīng)歷一個周期，就實現(xiàn)一次增值。②通貨膨脹。同樣量的貨幣因通貨膨脹引起貨幣的貶值，意味著投資者投資的價值隨時問增加而減少，因此要通過資金的時間價值對其損失做補償。③時間風(fēng)險。一般來說，未來的預(yù)期收入具有不確定性，時間越長，不確定性也越大，意味著投資風(fēng)險也隨時間的增加而增加。
79、 下列建筑物折舊中，屬于功能折舊的有( ) 。
A 、 經(jīng)濟不景氣導(dǎo)致的折舊
B 、 建筑設(shè)備過于先進導(dǎo)致的折IH
C 、 戶型設(shè)計欠佳導(dǎo)致的折舊
D 、 環(huán)境景觀改變導(dǎo)致的折舊
E 、 外墻保溫較差導(dǎo)致的折舊
答案： B,C,E
解析： 功能缺乏是指建筑物沒有其應(yīng)有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。例如，住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣(北方地區(qū))、燃?xì)狻㈦娫捑€路、有線電視等;辦公樓沒有電梯、寬帶等。
80、 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表中，負(fù)債分為 ( )。
A 、 預(yù)付賬款
B 、 流動負(fù)債
C 、 資本公積
D 、 建設(shè)投資借款
E 、 流動資金借款
答案： B,D,E
解析： 選項A屬于資產(chǎn)，選項C屬于所有者權(quán)益?！∪咐治鲱}(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0..5分)
81、(三)
根據(jù)以下資料，回答下列問題：
采用市場法評估某套位于8層的舊住宅于2010年10月1日的市場價值，選取了同樓某套位于11層的相似的舊住宅作為可比實例。該可比實例的成交價格為5000元/平方米，成交E}期為2010年8月1日。同類住宅2010年8—9的市場價格月環(huán)比分別下降2 %和5 %。住宅所處樓層每高一層，價格高1%。
選取的可比實例應(yīng)符合的條件有 ( )。
A 、 與被估價住宅的面積相同
B 、 與被估價住宅的年齡相同
C 、 成交日期應(yīng)接近估價時點
D 、 成交價格應(yīng)盡量為正常價格
答案： C,D
解析：選取的可比實例應(yīng)符合的條件有：成交日期應(yīng)接近估價時點，成交價格應(yīng)盡量為正常價格。
82、 對該可比實例成交價格進行的修正和調(diào)整，應(yīng)包括 ( )。
A 、 交易情況修正
B 、 建立價格可比基礎(chǔ)
C 、 交易日期調(diào)整
D 、 房地產(chǎn)狀況調(diào)整
答案： A,C,D
解析： 估價對象價值=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。
83、 該可比實例成交價格經(jīng)過交易日期調(diào)整后的價格為 ( )元/平方米。
A 、 4655
B 、 4750
C 、 4900
D 、 5000
答案： A
解析： 8月：5000×(1-2%)=4900(元/平方米);9月：4900×(1-5%)=4655(元/平方米)。
84、 該可比實例成交價格經(jīng)過樓層調(diào)整后的價格為 ( )元平方米。
A 、 4851.50
B 、 4852 .95
C 、 5100.50
D 、 5151.5l
答案： B
解析： 10層：5000÷(1+1%)≈4950.49(元/平方米);9層：4950.49÷(1+1%)≈4901.48(元/平方米);8層：4901.48÷(1+1%)≈4852。95(元/平方米)。
85、(三)
根據(jù)以下資料，回答下列問題：
某商品住宅在建工程.土地總面積為15000平方米，容積率為2 .3，已正常開發(fā)建設(shè)16個月。同類商品住宅開發(fā)項目的建設(shè)期為24個月，相似商品住宅的市場價格為8000元/平方米。
該商品住宅在建工程的后續(xù)建設(shè)期為 ( )個月。
A 、 6
B 、 8
C 、 18
D 、 24
答案： A
解析：24-16=8(月)。
86、 該房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)完成后價值為 ( )億元。
A 、 1.2
B 、 2
C 、 2 .76
D 、 3
答案： C
解析： 根據(jù)容積率=總建筑面積÷總用地，總建筑面積=總用地×容積率=15000×2.3=34500(平方米)，該房地產(chǎn)完成后的總價值=34500×8000=276000000(元)。
87、 按假設(shè)開發(fā)法計算時，該商品住宅在建工程后續(xù)開發(fā)的必要支出包括 ( )。
A 、 土地取得成本
B 、 續(xù)建成本
C 、 銷售稅費
D 、 取得該在建工程的稅費
答案： B,C,D
解析： 土地取得成本是先期開發(fā)的成本。
88、 該商品住宅在建工程的價值等于開發(fā)完成后的價值減去 ( )。
A 、 后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤
B 、 保證金
C 、 商品住宅建筑安裝工程費
D 、 征地拆遷費用
答案： A
解析： 假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。
89、( 四)
根據(jù)以下資料，回答下列問題：
某商品住宅小區(qū)共有住在800套，已售出并交付600套，其中三套住房登記為王某，其余一人一套;已售出未交付150套 ;未售出50套，由街道辦事處組織成立了首次業(yè)主大會會議籌備組?；I備組完成了 《業(yè)主大會議事規(guī)則》和 《管理規(guī)約》的草擬，確定了業(yè)主委員會委員候選人名單等工作，擬召開首次業(yè)主大會會議。
首次業(yè)主大會召開時，該小區(qū)業(yè)主投票權(quán)總數(shù)為( )人。
A 、 598
B 、 599
C 、 600
D 、 602
答案： A
解析：通過計算600-3+1=598(人)。
90、 首次業(yè)主大會籌備組組長由( )代表擔(dān)任。
A 、 業(yè)主
B 、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
C 、 街道辦事處
D 、 居民委員會
答案： C
解析： 籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。
91、 籌備組自組成之日起，應(yīng)在( ) 日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。
A 、 30
B 、 60
C 、 90
D 、 180
答案： C
解析： 籌備組應(yīng)自組成之日起90 日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。
92、 根據(jù) 《物業(yè)管理條例》，須經(jīng)專有部分占建筑物總面積2 /3 以上的業(yè)主且總?cè)藬?shù)2 /3 以上的業(yè)主同意的事項為( ) 。
A 、 籌集和使用住房專項維修資金
B 、 確定定期會議和臨時會議的時間
C 、 確定業(yè)主大會決定事項的表決原則
D 、 確定業(yè)主大會召開形式
答案： A,C
解析： 根據(jù) 《物業(yè)管理條例》規(guī)定，選項A和選項C正確。
93、 ( 四)
根據(jù)以下資料，回答下列問題：
某住宅小區(qū)共有住宅400套，已售出并交付300套，其中四套住房登記為王海，其余一人一套;已售出未70套;未售出30套。由街道辦事處組織成立了首次業(yè)主大會會議籌備組。籌備組完成了 《業(yè)主大會議事規(guī)則》和 《管理規(guī)約》的草擬，確定了業(yè)主委員會委員候選人名單等工作，擬召開首次業(yè)主大會會議。
首次業(yè)主大會召開時，該小區(qū)業(yè)主投票權(quán)總數(shù)為 ( )人。
A 、 298
B 、 299
C 、 300
D 、 302
答案： A
解析：本題考查業(yè)主大會認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)的方法：一個專有部分按一人計算，建設(shè)單位尚未售出或雖已出售但未交房的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算，所以300-3+1=298(人)。
94、 首次業(yè)主大會籌備組組長由 ( )代表擔(dān)任。
A 、 業(yè)主
B 、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
C 、 街道辦事處
D 、 居民委員會
答案： C
解析： 首次業(yè)主大會籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。
95、 籌備組自組成之日起，應(yīng)在 ( )日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。
A 、 30
B 、 60
C 、 90
D 、 180
答案： C
解析： 籌備組自組成之日起90 日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。
96、 下列選項中，可以不由業(yè)主共同決定的是 ( )。
A 、 籌集和使用住房專項維修資金
B 、 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)
C 、 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則
D 、 改變私有部分布局
答案： D
解析： 選項D不需要業(yè)主共同決定。
97、 ( 四)
根據(jù)以下資料，回答下列問題：
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過劃拔方式取得一宗住宅用地，土地面積80000平方米，規(guī)劃容積率2 .O，成交總價7000萬元。該企業(yè)根據(jù)土地出讓條件和出讓合同，組織進行了規(guī)劃設(shè)計，并制訂了總體建設(shè)進度計劃，其中部分內(nèi)容如下：建設(shè)項目包括住宅工程、配套的商業(yè)設(shè)施、供小區(qū)業(yè)主免費使用的浴池(4000平方米) 、有償使用的室內(nèi)車庫，總建筑面積20000平方米。當(dāng)年開始動工建設(shè)。
該住宅用地的實際樓面地價為 ( )元平方米。
A 、 3140.20
B 、 3200.00
C 、 2916.67
D 、 3294 .10
答案： C
解析：根據(jù)容積率的定義，有效建筑面積=20000+4000=24000(平方米)，總價為7000萬元，所以實際地價=7000÷24000≈2916.67(元/平方米)。
98、 在該項目施工期間需要簽訂的合同有 ( )|。
A 、 工程勘察設(shè)計合同
B 、 工程監(jiān)理合同
C 、 建設(shè)工程施工合同
D 、 買賣合同
答案： A,B,C
解析： 買賣合同是在完成后簽訂。
99、 業(yè)主要求在整個合同執(zhí)行期間工程量的風(fēng)險、物價上漲的風(fēng)險由承包商承擔(dān)應(yīng)采用的合同是 ( )。
A 、 總價合同
B 、 單價合同
C 、 成本加酬金合同
D 、 承攬合同
答案： A
解析： 本題考查合同的相關(guān)內(nèi)容。
100、 該項目的實施控制是對 ( )三個目標(biāo)進行有效控制。
A 、 成本
B 、 質(zhì)量
C 、 進度
D 、 效果
答案： A,B,C
解析： 房地產(chǎn)開發(fā)項目實施投資控制的實質(zhì)是對成本、質(zhì)量、進度三個目標(biāo)進行有效控制。