第九章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其運(yùn)用
一、單項(xiàng)選擇題
1、下面對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用條件的表述最為準(zhǔn)確的為( )。
A.新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目
B.用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目
C.具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)
D.用于投資或再開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)
2、某市區(qū)有一大型物資儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場(chǎng)需求，擬改為超級(jí)市場(chǎng)。需評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，最適宜采用( )進(jìn)行估價(jià)。
A.比較法
B.成本法
C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法
D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法
3、假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，投資分析是站在( )的投資者的立場(chǎng)上。
A.特定
B.典型
C.單個(gè)
D.社會(huì)
4、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無(wú)需做的是( )。
A.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期
B.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)支出、收入
C.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生
D.估算開(kāi)發(fā)期中的利息和利潤(rùn)
5、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無(wú)需做的是( )。
A.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期
B.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)支出、收入
C.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生
D.估算開(kāi)發(fā)期中的利息和利潤(rùn)
6、對(duì)于未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷(xiāo)售的，通常是預(yù)測(cè)( )房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。
A.未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的
B.購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的
C.建設(shè)期間的某個(gè)時(shí)間
D.全部租售出去時(shí)的
7、在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，一般可以采用( )和長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合進(jìn)行估算。
A.市場(chǎng)法
B.收益法
C.成本法
D.路線價(jià)法
8、下列對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提說(shuō)法中，正確的是( )。
A.自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值
B.自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，要大于或等于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值
C.自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，要小于或等于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值
D.自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，要大于或等于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值
二、多項(xiàng)選擇題
1、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的效果，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，不包括( )。
A.明朗、穩(wěn)定及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策
B.一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)
C.一個(gè)較多公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)
D.一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境
E.一個(gè)全面、連續(xù)及開(kāi)放的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)
2、在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于( )。
A.房地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力
B.將預(yù)期原理作為理論依據(jù)
C.正確判斷了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)方式
D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)
E.正確預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
3、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值，具體方法有( )。
A.傳統(tǒng)方法
B.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法
C.成本法
D.市場(chǎng)法
E.總和法
4、只有在傳統(tǒng)方法中才需要測(cè)算的項(xiàng)目是( )。
A.銷(xiāo)售費(fèi)用
B.投資利息
C.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
D.銷(xiāo)售稅費(fèi)
E.后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本
5、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，預(yù)計(jì)該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計(jì)約需6個(gè)月;建成前半年開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售期為1年。下列選項(xiàng)中，正確的是( )。
A.利用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年10月18日
B.利用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2010年4月18日
C.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2009年10月18日至2011年10月18日
D.建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日
E.銷(xiāo)售期為2011年4月18日至2012年4月18日
三、判斷題
1、成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過(guò)預(yù)測(cè)等方法得到，需要求取的是開(kāi)發(fā)成本等扣除項(xiàng)目的價(jià)值。 ( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
2、假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于投資分析與用于估價(jià)的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，投資分析是站在某個(gè)特定投資者的立場(chǎng)上，而估價(jià)是站在一般投資者的立場(chǎng)上。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
3、假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式為：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值一后續(xù)必要支出。 ( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
4、在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分，也包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分。 ( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
5、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值，一般采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預(yù)測(cè)偏離實(shí)際，因此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方法。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
6、銷(xiāo)售期是自開(kāi)始銷(xiāo)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間。 ( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
7、經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)通常是取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的日期，終點(diǎn)是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。 ( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
答案部分
一、單項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】：C
【答案解析】：ABD適合成本法。
2、
【正確答案】：C
【答案解析】：假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象不僅是上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，凡是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。
3、
【正確答案】：A
【答案解析】：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。
4、
【正確答案】：D
【答案解析】：投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，只有在傳統(tǒng)方法中才需要測(cè)算?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，包含在折現(xiàn)率中考慮了。這兩個(gè)項(xiàng)目隱含在折現(xiàn)的過(guò)程中，通過(guò)調(diào)整折現(xiàn)率來(lái)考慮。
5、
【正確答案】：D
【答案解析】：投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)只有在傳統(tǒng)方法中才需要測(cè)算。
6、
【正確答案】：A
【答案解析】：對(duì)于未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷(xiāo)售的，通常是預(yù)測(cè)它在未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。
7、
【正確答案】：A
【答案解析】：在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，一般不宜將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格直接“平移”過(guò)來(lái)作為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，通常是采用市場(chǎng)法并考慮類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的未來(lái)變化趨勢(shì)，或者采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合，即根據(jù)類(lèi)似房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格及其未來(lái)可能的變化趨勢(shì)來(lái)推測(cè)。
8、
【正確答案】：A
【答案解析】：一般情況下，自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。
二、多項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】：CD
【答案解析】：假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確與否，除了取決于對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括：①要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī);②要有一個(gè)明朗、穩(wěn)定及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策;③要有一個(gè)全面、連續(xù)及開(kāi)放的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)。
2、
【正確答案】：CE
【答案解析】：在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于下列兩個(gè)預(yù)測(cè)：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)，②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或售求狀況，正確地預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
3、
【正確答案】：AB
【答案解析】：運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值，具體有現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。
4、
【正確答案】：BC
【答案解析】：投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)只有在傳統(tǒng)方法中才需要測(cè)算。
5、
【正確答案】：ADE
【答案解析】：測(cè)算土地總價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為取得該開(kāi)發(fā)用地的時(shí)間，為2009年10月18日;
開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期是從開(kāi)始取得用地到銷(xiāo)售完成，應(yīng)為2009年10月18日到2012年4月18日;
建設(shè)期為資金正式投入始到項(xiàng)目建成投產(chǎn)止所需要的時(shí)間，是2009年10月18日到2011年10月18日;
銷(xiāo)售期為2011年4月18日到2012年4月18日
三、判斷題
1、
【正確答案】：N
【答案解析】：假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。
2、
【正確答案】：N
【答案解析】：假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于房地產(chǎn)估價(jià)與用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析的主要不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)上，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。
3、
【正確答案】：N
【答案解析】：假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式為：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值一后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)
4、
【正確答案】：Y
【答案解析】：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分，又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分。
5、
【正確答案】：N
【答案解析】：由于存在著眾多的未知因素和偶然因素會(huì)使預(yù)測(cè)偏離實(shí)際，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)是十分困難的。盡管如此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的情況下，可以采用傳統(tǒng)方法。
6、
【正確答案】：Y
【答案解析】：銷(xiāo)售期是自開(kāi)始銷(xiāo)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間。
7、
【正確答案】：N
【答案解析】：
一、單項(xiàng)選擇題
1、下面對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用條件的表述最為準(zhǔn)確的為( )。
A.新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目
B.用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目
C.具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)
D.用于投資或再開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)
2、某市區(qū)有一大型物資儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場(chǎng)需求，擬改為超級(jí)市場(chǎng)。需評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，最適宜采用( )進(jìn)行估價(jià)。
A.比較法
B.成本法
C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法
D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法
3、假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，投資分析是站在( )的投資者的立場(chǎng)上。
A.特定
B.典型
C.單個(gè)
D.社會(huì)
4、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無(wú)需做的是( )。
A.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期
B.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)支出、收入
C.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生
D.估算開(kāi)發(fā)期中的利息和利潤(rùn)
5、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無(wú)需做的是( )。
A.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期
B.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)支出、收入
C.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生
D.估算開(kāi)發(fā)期中的利息和利潤(rùn)
6、對(duì)于未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷(xiāo)售的，通常是預(yù)測(cè)( )房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。
A.未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的
B.購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的
C.建設(shè)期間的某個(gè)時(shí)間
D.全部租售出去時(shí)的
7、在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，一般可以采用( )和長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合進(jìn)行估算。
A.市場(chǎng)法
B.收益法
C.成本法
D.路線價(jià)法
8、下列對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提說(shuō)法中，正確的是( )。
A.自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值
B.自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，要大于或等于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值
C.自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，要小于或等于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值
D.自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，要大于或等于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值
二、多項(xiàng)選擇題
1、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的效果，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，不包括( )。
A.明朗、穩(wěn)定及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策
B.一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)
C.一個(gè)較多公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)
D.一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境
E.一個(gè)全面、連續(xù)及開(kāi)放的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)
2、在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于( )。
A.房地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力
B.將預(yù)期原理作為理論依據(jù)
C.正確判斷了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)方式
D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)
E.正確預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
3、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值，具體方法有( )。
A.傳統(tǒng)方法
B.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法
C.成本法
D.市場(chǎng)法
E.總和法
4、只有在傳統(tǒng)方法中才需要測(cè)算的項(xiàng)目是( )。
A.銷(xiāo)售費(fèi)用
B.投資利息
C.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
D.銷(xiāo)售稅費(fèi)
E.后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本
5、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，預(yù)計(jì)該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計(jì)約需6個(gè)月;建成前半年開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售期為1年。下列選項(xiàng)中，正確的是( )。
A.利用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年10月18日
B.利用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2010年4月18日
C.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2009年10月18日至2011年10月18日
D.建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日
E.銷(xiāo)售期為2011年4月18日至2012年4月18日
三、判斷題
1、成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過(guò)預(yù)測(cè)等方法得到，需要求取的是開(kāi)發(fā)成本等扣除項(xiàng)目的價(jià)值。 ( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
2、假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于投資分析與用于估價(jià)的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，投資分析是站在某個(gè)特定投資者的立場(chǎng)上，而估價(jià)是站在一般投資者的立場(chǎng)上。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
3、假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式為：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值一后續(xù)必要支出。 ( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
4、在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分，也包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分。 ( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
5、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值，一般采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預(yù)測(cè)偏離實(shí)際，因此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方法。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
6、銷(xiāo)售期是自開(kāi)始銷(xiāo)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間。 ( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
7、經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)通常是取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的日期，終點(diǎn)是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。 ( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
答案部分
一、單項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】：C
【答案解析】：ABD適合成本法。
2、
【正確答案】：C
【答案解析】：假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象不僅是上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，凡是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。
3、
【正確答案】：A
【答案解析】：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。
4、
【正確答案】：D
【答案解析】：投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，只有在傳統(tǒng)方法中才需要測(cè)算?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，包含在折現(xiàn)率中考慮了。這兩個(gè)項(xiàng)目隱含在折現(xiàn)的過(guò)程中，通過(guò)調(diào)整折現(xiàn)率來(lái)考慮。
5、
【正確答案】：D
【答案解析】：投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)只有在傳統(tǒng)方法中才需要測(cè)算。
6、
【正確答案】：A
【答案解析】：對(duì)于未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷(xiāo)售的，通常是預(yù)測(cè)它在未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。
7、
【正確答案】：A
【答案解析】：在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，一般不宜將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格直接“平移”過(guò)來(lái)作為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，通常是采用市場(chǎng)法并考慮類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的未來(lái)變化趨勢(shì)，或者采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合，即根據(jù)類(lèi)似房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格及其未來(lái)可能的變化趨勢(shì)來(lái)推測(cè)。
8、
【正確答案】：A
【答案解析】：一般情況下，自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。
二、多項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】：CD
【答案解析】：假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確與否，除了取決于對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括：①要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī);②要有一個(gè)明朗、穩(wěn)定及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策;③要有一個(gè)全面、連續(xù)及開(kāi)放的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)。
2、
【正確答案】：CE
【答案解析】：在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于下列兩個(gè)預(yù)測(cè)：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)，②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或售求狀況，正確地預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
3、
【正確答案】：AB
【答案解析】：運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值，具體有現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。
4、
【正確答案】：BC
【答案解析】：投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)只有在傳統(tǒng)方法中才需要測(cè)算。
5、
【正確答案】：ADE
【答案解析】：測(cè)算土地總價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為取得該開(kāi)發(fā)用地的時(shí)間，為2009年10月18日;
開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期是從開(kāi)始取得用地到銷(xiāo)售完成，應(yīng)為2009年10月18日到2012年4月18日;
建設(shè)期為資金正式投入始到項(xiàng)目建成投產(chǎn)止所需要的時(shí)間，是2009年10月18日到2011年10月18日;
銷(xiāo)售期為2011年4月18日到2012年4月18日
三、判斷題
1、
【正確答案】：N
【答案解析】：假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。
2、
【正確答案】：N
【答案解析】：假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于房地產(chǎn)估價(jià)與用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析的主要不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)上，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。
3、
【正確答案】：N
【答案解析】：假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式為：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值一后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)
4、
【正確答案】：Y
【答案解析】：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分，又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分。
5、
【正確答案】：N
【答案解析】：由于存在著眾多的未知因素和偶然因素會(huì)使預(yù)測(cè)偏離實(shí)際，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)是十分困難的。盡管如此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的情況下，可以采用傳統(tǒng)方法。
6、
【正確答案】：Y
【答案解析】：銷(xiāo)售期是自開(kāi)始銷(xiāo)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間。
7、
【正確答案】：N
【答案解析】：