第十一章 地價評估和地價分?jǐn)?BR> 一、單項選擇題
1、約翰·馮·杜能的地租的計算公式是( )。
A.地租=市場價格-生產(chǎn)成本
B.地租=市場價格-生產(chǎn)成本-平均利潤
C.地租=市場價格-生產(chǎn)成本-平均利潤-資本的利息
D.地租=市場價格-生產(chǎn)成本-所使用的資本×一般農(nóng)業(yè)資本利潤章
2、估價對象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20m，臨街深度為75m。假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地臨街寬度為25m，臨街深度為100m，總價格為400萬元。根據(jù)四三二一法則，該估價對象的單價為( )元/m2?！?011年真題】
A.1920
B.2400
C.2560
D.3200
3、運用路線價法估價的前提條件是( )。
A.街道不規(guī)整，但臨街各宗土地排列較整齊
B.街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街各宗土地排列較整齊
C.街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街各宗土地排列不整齊
D.街道、臨街各宗土地排列均不整齊
4、標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此接近道路的方向，地價逐漸升高;由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價( )。
A.逐漸降低
B.逐漸升高
C.可視為基本不變
D.為零
5、一前后臨街、總深度為50米的矩形宗地，其前街路線線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2，如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為( )m。
A.22
B.28
C.38
D.50
6、城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，A.B面積相同、形狀相同、位置相鄰，結(jié)合圖片，下列說法錯誤的是( )。
房地產(chǎn)估價師考試試題
A.(a)中地塊B的價值大于地塊A的
B.(b)中地塊C的價值大于地塊D的
C.(c)中地塊E的價值大于地塊F的
D.(d)中地塊G的價值大于地塊H的
7、基準(zhǔn)地價修正法是一種( )，其估價結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性。
A.直接估價方法
B.間接估價方法
C.精確的估價方法
D.經(jīng)驗性的估價方法
8、某工業(yè)用地的土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價為500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/m2，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補地價為( )萬元。
A.500
B.1000
C.2500
D.3000
9、某宗工業(yè)用地面積為5000m2，容積率為1.0，樓面地價為800元/m2。若城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價為3000元/m2;居住用途建筑面積占60%，樓面地價為1000元/m2。該宗地塊理論上應(yīng)補交的地價為( )萬元?！?011年真題】
A.4000
B.5900
C.6800
D.7200
10、某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000m2，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2，樓面地價為1500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1.6，樓面地價不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補地價( )萬元。
A.375
B.450
C.500
D.600
11、按建筑面積分?jǐn)偡椒ǎ嬎阃恋卣加蟹蓊~的公式為( )。
A.某部分占有的土地份額=該部分建筑面積÷總建筑面積
B.某部分占有的土地份額=該部分建筑面積×土地總價÷總建筑面積
C.某部分占有的土地份額=土地總價÷該部分享有的地價額
D.某部分占有的土地份額=該部分建筑面積÷總建筑面積÷土地總價
12、某幢大廈的總建筑面積為10000m2，房地產(chǎn)總價值為7000萬元，其中土地總價值為3000萬元。王某擁有該大廈其中一部分，該部分的建筑面積為250m2，房地產(chǎn)價值為150萬元。若按照土地價值進行分?jǐn)?，則王某占有的土地份額為( )。
A.1.67%
B.2.33%
C.2.75%
D.3.33%
二、多項選擇題
1、在實際中計算地租量的方法有( )。
A.從房租中分離出地租
B.由地價求出地租
C.采用市場法求出地租
D.由土地開發(fā)成本求出地租
E.采用類似假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租
2、臨街深度價格修正率包括( )。
A.單一深度價格修正率
B.多種深度價格修正率
C.單獨深度價格修正率
D.累計深度價格修正率
E.平均深度價格修正率
3、調(diào)查評估路線價，通常是在同一路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，運用( )等方法分別求取它們的土地單價或樓面地價，然后計算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價區(qū)段的路線價。
A.市場法
B.收益法
C.成本法
D.土地剩余技術(shù)
E.建筑物剩余技術(shù)
4、確定路線價時，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)符合( )的等要求。
A.一面臨街
B.兩面臨街
C.土地形狀為矩形
D.土地形狀為正方形
E.容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率
5、路線價法特別適用于( )估價。
A.個別房地產(chǎn)
B.房地產(chǎn)稅收
C.市地重劃
D.房地產(chǎn)征收
E.需要在短時間內(nèi)對許多宗土地進行估價的情形
6、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關(guān)于乙地塊價格的表述中，正確的有( )。
A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為25萬元
B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為50萬元
C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為90萬元
D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為110萬元
E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為117萬元
7、應(yīng)用路線價法制作臨街深度價格修正率的要領(lǐng)有( )。
A.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度
B.將標(biāo)準(zhǔn)深度分為若干等份
C.制定容積率修正系數(shù)
D.求取單獨深度價格修正率
E.制定使用年限修正系數(shù)
8、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵包括其對應(yīng)的( )。
A.容積率
B.土地使用稅
C.土地開發(fā)程度
D.土地使用期限
E.征地補償費
9、某建筑物共3層，總建筑面積為600m2，每層建筑面積相等，房地總價值為600萬元，土地價值為200萬元。其中一層房地產(chǎn)價值是二層的0.85倍，二層房地產(chǎn)價值是三層的1.2倍。關(guān)于土地份額的計算，正確的有( )?！?011年真題】
A.按建筑面積分?jǐn)偅粚诱加械耐恋胤蓊~為33.3%
B.一層按房地產(chǎn)價值分?jǐn)偟耐恋胤蓊~低于按土地價值分?jǐn)偟耐恋胤蓊~
C.按房地價值分?jǐn)?，二層占有的土地份額為37.3%
D.按土地價值分?jǐn)?，二層占有的土地份額為45.2%
E.按土地價值分?jǐn)?，三層占有的土地份額為31.7%
第一層
第二層
第三層
房地產(chǎn)價值
X
190.06
X/0.85
223.6
X/(0.85*1.2)
186.33
建筑物價值
[（600-200）/600]*200=
133.33
133.33
133.33
土地價值
56.73
90.27
53
10、通過高層建筑地價分?jǐn)偪梢越鉀Q( )等。
A.各部分分?jǐn)偟慕ㄖ娣e
B.各部分分?jǐn)偟耐恋胤蓊~
C.各部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e
D.各部分分?jǐn)偟牡貎r數(shù)額
E.各部分分?jǐn)偟臉敲娴貎r額
11、高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒ㄓ? )。
A.按建筑物價值進行分?jǐn)?BR> B.按房地價值進行分?jǐn)?BR> C.按土地價值進行分?jǐn)?BR> D.按建筑面積進行分?jǐn)?BR> E.按樓面地價進行分?jǐn)?BR> 12、某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價值為200萬元，其中一層價值是二層價值的2倍，三層價值是二層價值的0.7倍。若建筑物總價值為120萬元，下列關(guān)于土地份額分?jǐn)偟谋硎鲋姓_的有( )。
A.按建筑面積分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為33.33%
B.按房地價值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為17.57%
C.按房地價值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為27.03%
D.按土地價值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為17.57%
E.按土地價值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為27.03%
三、判斷題
1、兩個規(guī)模、檔次、經(jīng)營品種、經(jīng)營水平等相同，而所處位置不同的商場，由于位置上的差異也會帶來銷售凈收入的差異，這種差異也是一種地租現(xiàn)象。( )
Y.對
N.錯
2、在路線價法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為市場法中的“可比實例”。( )
Y.對
N.錯
3、對可及性相當(dāng)?shù)耐恋卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)宗地求其標(biāo)準(zhǔn)價格，此標(biāo)準(zhǔn)價格稱為路線價。( )
Y.對
N.錯
4、某城市路線價標(biāo)準(zhǔn)深度為24m，劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨深度價格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%。( )
Y.對
N.錯
5、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估的估價時點一般是年度的1月1日。( )
Y.對
N.錯
6、現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價是在土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中形成的地價，而不是通過評估確定的地價。( )【2011年真題】
Y.對
N.錯
7、高層建筑地價分?jǐn)偸菍⒏邔咏ㄖ脑靸r分?jǐn)偟剿纪恋厣稀? )
Y.對
N.錯
8、有一棟四層公寓，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價值為第一層的1.05倍，第三層的房地價值為第四層的1.15倍，第四層的房地價值為第二層的91%。按房地價值分?jǐn)偡ㄓ嬎愕贸龅谌龑诱加械耐恋胤蓊~約為27%。( )
Y.對
N.錯
9、按房地價值進行分?jǐn)偡椒ǎ饕m用于各部分的房地價值(單價)有差異的建筑物。( )
Y.對
N.錯
10、按建筑面積進行分?jǐn)偤桶赐恋貎r值進行分?jǐn)偟姆椒?，從理論上講要求地價分?jǐn)偛粩嗟剡M行，但這在實際中不可行。( )
Y.對
N.錯
四、單項選擇題答案部分
1、【正確答案】：C
【答案解析】：地租=市場價格-生產(chǎn)成本-平均利潤-投資的利息。參見教材P363。
【該題針對“地租理論及測算”知識點進行考核】
2、【正確答案】：A
【答案解析】：400*90%*20/25=288萬元
288萬元/20*75=1920元/m2
【該題針對“路線價法”知識點進行考核】
【答疑編號10224813】
3、【正確答案】：B
【答案解析】：運用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)整，街道兩側(cè)的土地排列較整齊。參見教材P369。
【該題針對“路線價法”知識點進行考核】
4、【正確答案】：C
【答案解析】：標(biāo)準(zhǔn)臨街深度簡稱標(biāo)準(zhǔn)深度，從理論上講，是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此點接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高;由此點遠(yuǎn)離街道的方向，地價可視為基本不變。參見教材P370。
【該題針對“路線價法”知識點進行考核】
5、【正確答案】：B
【答案解析】：參見教材P377～378。
【該題針對“路線價法”知識點進行考核】
6、【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P368。
【該題針對“路線價法”知識點進行考核】
7、【正確答案】：B
【答案解析】：基準(zhǔn)地價修正法本質(zhì)上是一種比較法，并且是一種間接的估價方法，其估價結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價和各種調(diào)整系數(shù)的合理性、準(zhǔn)確性。參見教材P384。
【該題針對“基準(zhǔn)地價修正法”知識點進行考核】
8、【正確答案】：C
【答案解析】：(2×1500—1×500)×10000=25000000(元)=2500(萬元)。參見教材P385。
【該題針對“補地價的測算”知識點進行考核】
9、【正確答案】：C
【答案解析】：3000*8*40%+1000*8*60%-800*1=13600元/m2
補地價=5000*13600=6800萬元
【該題針對“補地價的測算”知識點進行考核】
10、【正確答案】：D
【答案解析】：需補地價=1500×(1.6-1.2)×10000=600(萬元)，參見教材P386～387。
【該題針對“高層建筑地價分?jǐn)偂敝R點進行考核】
11、【正確答案】：A
【答案解析】：在以建筑面積作為分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)時，某部分占有的土地份額=該部分建筑面積÷總建筑面積。參見教材P389。
【該題針對“高層建筑地價分?jǐn)偂敝R點進行考核】
12、【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P390。
【該題針對“高層建筑地價分?jǐn)偂敝R點進行考核】
五、多項選擇題答案部分
1、【正確答案】：ABCE
【答案解析】：實際中測算地租的方法還有多種：①從房租中分離出地租;②由地價求出地租;③采用市場法求出地租;④采用類似于假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租。參見教材P367。
【該題針對“地租理論及測算”知識點進行考核】
2、【正確答案】：CDE
【答案解析】：臨街深度價格修正率有單獨深度價格修正率、累計深度價格修正率和平均深度價格修正率。參見教材P374。
【該題針對“路線價法”知識點進行考核】
3、【正確答案】：ABD
【答案解析】：調(diào)查評估路線價，通常是在同一路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，運用收益法(通常是其中土地剩余技術(shù))、市場法等方法分別求取它們的土地單價或樓面地價，然后計算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價區(qū)段的路線價。參見教材P371。
【該題針對“路線價法”知識點進行考核】
4、【正確答案】：ACE
【答案解析】：選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的要求是：一面臨街;土地形狀為矩形;臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度;臨街寬度與臨街深度的比例適當(dāng);用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途;容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率;其他方面。參見教材P370～371。
【該題針對“路線價法”知識點進行考核】
5、【正確答案】：BCDE
【答案解析】：特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃(城鎮(zhèn)土地整理)、房地產(chǎn)征收或其他需要在短時間內(nèi)對許多宗土地進行估價的情形。參見教材P369。
【該題針對“路線價法”知識點進行考核】
6、【正確答案】：CE
【答案解析】：A中總地價=100×40%=40，B中總地價=100×(40%+30%)=70，D中總地價=100×(40%+30%+20%+10%)=100，參見教材P373。
【該題針對“路線價法”知識點進行考核】
7、【正確答案】：ABD
【答案解析】：制作臨街深度價格修正率表的要領(lǐng)是：①設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;②將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度劃分為若干等份;③確定臨街深度價格遞減率;④求取單獨深度價格修正率或累計深度價格修正率、平均深度價格修正率，并用表格反映。參見教材P375。
【該題針對“路線價法”知識點進行考核】
8、【正確答案】：ACD
【答案解析】：明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵和表達(dá)方式。其中，明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵是要確定基準(zhǔn)地價對應(yīng)的下列條件：①估價時點;②土地用途;③土地使用權(quán)性質(zhì);④土地使用期限;⑤容積率;⑥土地開發(fā)程度。參見教材P382～383。
【該題針對“城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估”知識點進行考核】
9、【正確答案】：ACD
【答案解析】：P386-391
假設(shè)第一層房地產(chǎn)價值為X
X+X/0.85+X/(0.85*1.2)=600萬
解得X=190.06
第一層
第二層
第三層
房地產(chǎn)價值
X
190.06
X/0.85
223.6
X/(0.85*1.2)
186.33
建筑物價值
[（600-200）/600]*200=
133.33
133.33
133.33
土地價值
56.73
90.27
53
按照房地產(chǎn)價值分?jǐn)?，一層的土地份額為190.06/600=31.67%,
2層的土地份額為223.6/600=37.3%
按照土地價值分?jǐn)?，一層的土地份額為56.73/200=28.36%
2層的土地份額為90.27/200=45.2%
3層的土地份額為53/200=28.4%
【該題針對“高層建筑地價分?jǐn)偂敝R點進行考核】
10、【正確答案】：BCD
【答案解析】：通過高層建筑地價分?jǐn)偪梢越鉀Q：①各部分占有的土地份額;②各部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e;③各部分分?jǐn)偟牡貎r額。參見教材P387。
【該題針對“高層建筑地價分?jǐn)偂敝R點進行考核】
11、【正確答案】：BCD
【答案解析】：高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒ㄓ校喊凑战ㄖ锩娣e進行分?jǐn)偂凑辗康貎r值進行分?jǐn)偤桶凑胀恋貎r值進行分?jǐn)偟确椒?。參見教材P387。
【該題針對“高層建筑地價分?jǐn)偂敝R點進行考核】
12、【正確答案】：ACD
【答案解析】：1、三層的建筑面積都相同，因此按建筑面積計算二層占1/3=33.33%每層樓的建筑物價格=120/3=402、按房地產(chǎn)價值計算：二層的價值為x，那么一層的就是2x，三層的就是0.7x，合計3.7x二層所占的比例=x/3.7x=27.03%二層的房地產(chǎn)價值=200×27.03%=54.053、二層的土地價格=54.05-40=14.05二層土地價值所占的比例=14.05/40=17.57%，因此選ACD
【該題針對“高層建筑地價分?jǐn)偂敝R點進行考核】
六、判斷題答案部分
1、【正確答案】：Y
【答案解析】：假設(shè)有兩個位于不同繁華地段，但規(guī)模、檔次、經(jīng)營品種、經(jīng)營管理水平等方面均相同的商場，由于位置上的差異也會帶來銷售凈收入的差異。這種銷售凈收入的差異也是一種地租現(xiàn)象。參見教材P358。
【該題針對“地租理論及測算”知識點進行考核】
2、【正確答案】：Y
【答案解析】：在路線價法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為市場法中的“可比實例”。參見教材P369。
【該題針對“路線價法”知識點進行考核】
3、【正確答案】：N
【答案解析】：路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并求其平均價格，然后利用價格修正率對該平均價格進行調(diào)整來求取街道兩側(cè)的土地價值的方法。參見教材P368。
【該題針對“路線價法”知識點進行考核】
4、【正確答案】：Y
【答案解析】：平均深度價格修正率=累計深度價格修正率×標(biāo)準(zhǔn)臨街深度÷所給臨街深度=(50%+30%)×24÷16=120%。參見教材P375。
【該題針對“路線價法”知識點進行考核】
5、【正確答案】：Y
【答案解析】：參見教材P382。
【該題針對“城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估”知識點進行考核】
6、【正確答案】：N
【答案解析】：參見教材P382?；鶞?zhǔn)地價也是評估出來的。
【該題針對“城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估”知識點進行考核】
7、【正確答案】：N
【答案解析】：通過高層建筑地價分?jǐn)偪梢越鉀Q：①各部分占有的土地份額;②各部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e;③各部分分?jǐn)偟牡貎r額。參見教材P387。
【該題針對“高層建筑地價分?jǐn)偂敝R點進行考核】
8、【正確答案】：Y
【答案解析】：設(shè)一層的房地產(chǎn)價值為x，則二層為1.05.，三層為1.05x×0.91×1.15=1.0988x，四層為1.05x ×0.91=0.9555x，總房地價值為4.1043x，參見教材P389。
【該題針對“高層建筑地價分?jǐn)偂敝R點進行考核】
9、【正確答案】：N
【答案解析】：按房地價值進行分?jǐn)傊饕m用于各部分的房地價值(單價)有差異但差異不是很大的建筑物。參見教材P389。
【該題針對“高層建筑地價分?jǐn)偂敝R點進行考核】
10、【正確答案】：N
【答案解析】：應(yīng)為按房地價值進行分?jǐn)偟姆椒ê桶赐恋貎r值進行分?jǐn)偟姆椒ā⒁娊滩腜392。
【該題針對“高層建筑地價分?jǐn)偂敝R點進行考核】
1、約翰·馮·杜能的地租的計算公式是( )。
A.地租=市場價格-生產(chǎn)成本
B.地租=市場價格-生產(chǎn)成本-平均利潤
C.地租=市場價格-生產(chǎn)成本-平均利潤-資本的利息
D.地租=市場價格-生產(chǎn)成本-所使用的資本×一般農(nóng)業(yè)資本利潤章
2、估價對象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20m，臨街深度為75m。假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地臨街寬度為25m，臨街深度為100m，總價格為400萬元。根據(jù)四三二一法則，該估價對象的單價為( )元/m2?！?011年真題】
A.1920
B.2400
C.2560
D.3200
3、運用路線價法估價的前提條件是( )。
A.街道不規(guī)整，但臨街各宗土地排列較整齊
B.街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街各宗土地排列較整齊
C.街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街各宗土地排列不整齊
D.街道、臨街各宗土地排列均不整齊
4、標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此接近道路的方向，地價逐漸升高;由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價( )。
A.逐漸降低
B.逐漸升高
C.可視為基本不變
D.為零
5、一前后臨街、總深度為50米的矩形宗地，其前街路線線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2，如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為( )m。
A.22
B.28
C.38
D.50
6、城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，A.B面積相同、形狀相同、位置相鄰，結(jié)合圖片，下列說法錯誤的是( )。
房地產(chǎn)估價師考試試題
A.(a)中地塊B的價值大于地塊A的
B.(b)中地塊C的價值大于地塊D的
C.(c)中地塊E的價值大于地塊F的
D.(d)中地塊G的價值大于地塊H的
7、基準(zhǔn)地價修正法是一種( )，其估價結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性。
A.直接估價方法
B.間接估價方法
C.精確的估價方法
D.經(jīng)驗性的估價方法
8、某工業(yè)用地的土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價為500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/m2，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補地價為( )萬元。
A.500
B.1000
C.2500
D.3000
9、某宗工業(yè)用地面積為5000m2，容積率為1.0，樓面地價為800元/m2。若城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價為3000元/m2;居住用途建筑面積占60%，樓面地價為1000元/m2。該宗地塊理論上應(yīng)補交的地價為( )萬元?！?011年真題】
A.4000
B.5900
C.6800
D.7200
10、某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000m2，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2，樓面地價為1500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1.6，樓面地價不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補地價( )萬元。
A.375
B.450
C.500
D.600
11、按建筑面積分?jǐn)偡椒ǎ嬎阃恋卣加蟹蓊~的公式為( )。
A.某部分占有的土地份額=該部分建筑面積÷總建筑面積
B.某部分占有的土地份額=該部分建筑面積×土地總價÷總建筑面積
C.某部分占有的土地份額=土地總價÷該部分享有的地價額
D.某部分占有的土地份額=該部分建筑面積÷總建筑面積÷土地總價
12、某幢大廈的總建筑面積為10000m2，房地產(chǎn)總價值為7000萬元，其中土地總價值為3000萬元。王某擁有該大廈其中一部分，該部分的建筑面積為250m2，房地產(chǎn)價值為150萬元。若按照土地價值進行分?jǐn)?，則王某占有的土地份額為( )。
A.1.67%
B.2.33%
C.2.75%
D.3.33%
二、多項選擇題
1、在實際中計算地租量的方法有( )。
A.從房租中分離出地租
B.由地價求出地租
C.采用市場法求出地租
D.由土地開發(fā)成本求出地租
E.采用類似假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租
2、臨街深度價格修正率包括( )。
A.單一深度價格修正率
B.多種深度價格修正率
C.單獨深度價格修正率
D.累計深度價格修正率
E.平均深度價格修正率
3、調(diào)查評估路線價，通常是在同一路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，運用( )等方法分別求取它們的土地單價或樓面地價，然后計算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價區(qū)段的路線價。
A.市場法
B.收益法
C.成本法
D.土地剩余技術(shù)
E.建筑物剩余技術(shù)
4、確定路線價時，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)符合( )的等要求。
A.一面臨街
B.兩面臨街
C.土地形狀為矩形
D.土地形狀為正方形
E.容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率
5、路線價法特別適用于( )估價。
A.個別房地產(chǎn)
B.房地產(chǎn)稅收
C.市地重劃
D.房地產(chǎn)征收
E.需要在短時間內(nèi)對許多宗土地進行估價的情形
6、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關(guān)于乙地塊價格的表述中，正確的有( )。
A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為25萬元
B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為50萬元
C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為90萬元
D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為110萬元
E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為117萬元
7、應(yīng)用路線價法制作臨街深度價格修正率的要領(lǐng)有( )。
A.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度
B.將標(biāo)準(zhǔn)深度分為若干等份
C.制定容積率修正系數(shù)
D.求取單獨深度價格修正率
E.制定使用年限修正系數(shù)
8、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵包括其對應(yīng)的( )。
A.容積率
B.土地使用稅
C.土地開發(fā)程度
D.土地使用期限
E.征地補償費
9、某建筑物共3層，總建筑面積為600m2，每層建筑面積相等，房地總價值為600萬元，土地價值為200萬元。其中一層房地產(chǎn)價值是二層的0.85倍，二層房地產(chǎn)價值是三層的1.2倍。關(guān)于土地份額的計算，正確的有( )?！?011年真題】
A.按建筑面積分?jǐn)偅粚诱加械耐恋胤蓊~為33.3%
B.一層按房地產(chǎn)價值分?jǐn)偟耐恋胤蓊~低于按土地價值分?jǐn)偟耐恋胤蓊~
C.按房地價值分?jǐn)?，二層占有的土地份額為37.3%
D.按土地價值分?jǐn)?，二層占有的土地份額為45.2%
E.按土地價值分?jǐn)?，三層占有的土地份額為31.7%
第一層
第二層
第三層
房地產(chǎn)價值
X
190.06
X/0.85
223.6
X/(0.85*1.2)
186.33
建筑物價值
[（600-200）/600]*200=
133.33
133.33
133.33
土地價值
56.73
90.27
53
10、通過高層建筑地價分?jǐn)偪梢越鉀Q( )等。
A.各部分分?jǐn)偟慕ㄖ娣e
B.各部分分?jǐn)偟耐恋胤蓊~
C.各部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e
D.各部分分?jǐn)偟牡貎r數(shù)額
E.各部分分?jǐn)偟臉敲娴貎r額
11、高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒ㄓ? )。
A.按建筑物價值進行分?jǐn)?BR> B.按房地價值進行分?jǐn)?BR> C.按土地價值進行分?jǐn)?BR> D.按建筑面積進行分?jǐn)?BR> E.按樓面地價進行分?jǐn)?BR> 12、某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價值為200萬元，其中一層價值是二層價值的2倍，三層價值是二層價值的0.7倍。若建筑物總價值為120萬元，下列關(guān)于土地份額分?jǐn)偟谋硎鲋姓_的有( )。
A.按建筑面積分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為33.33%
B.按房地價值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為17.57%
C.按房地價值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為27.03%
D.按土地價值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為17.57%
E.按土地價值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為27.03%
三、判斷題
1、兩個規(guī)模、檔次、經(jīng)營品種、經(jīng)營水平等相同，而所處位置不同的商場，由于位置上的差異也會帶來銷售凈收入的差異，這種差異也是一種地租現(xiàn)象。( )
Y.對
N.錯
2、在路線價法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為市場法中的“可比實例”。( )
Y.對
N.錯
3、對可及性相當(dāng)?shù)耐恋卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)宗地求其標(biāo)準(zhǔn)價格，此標(biāo)準(zhǔn)價格稱為路線價。( )
Y.對
N.錯
4、某城市路線價標(biāo)準(zhǔn)深度為24m，劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨深度價格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%。( )
Y.對
N.錯
5、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估的估價時點一般是年度的1月1日。( )
Y.對
N.錯
6、現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價是在土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中形成的地價，而不是通過評估確定的地價。( )【2011年真題】
Y.對
N.錯
7、高層建筑地價分?jǐn)偸菍⒏邔咏ㄖ脑靸r分?jǐn)偟剿纪恋厣稀? )
Y.對
N.錯
8、有一棟四層公寓，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價值為第一層的1.05倍，第三層的房地價值為第四層的1.15倍，第四層的房地價值為第二層的91%。按房地價值分?jǐn)偡ㄓ嬎愕贸龅谌龑诱加械耐恋胤蓊~約為27%。( )
Y.對
N.錯
9、按房地價值進行分?jǐn)偡椒ǎ饕m用于各部分的房地價值(單價)有差異的建筑物。( )
Y.對
N.錯
10、按建筑面積進行分?jǐn)偤桶赐恋貎r值進行分?jǐn)偟姆椒?，從理論上講要求地價分?jǐn)偛粩嗟剡M行，但這在實際中不可行。( )
Y.對
N.錯
四、單項選擇題答案部分
1、【正確答案】：C
【答案解析】：地租=市場價格-生產(chǎn)成本-平均利潤-投資的利息。參見教材P363。
【該題針對“地租理論及測算”知識點進行考核】
2、【正確答案】：A
【答案解析】：400*90%*20/25=288萬元
288萬元/20*75=1920元/m2
【該題針對“路線價法”知識點進行考核】
【答疑編號10224813】
3、【正確答案】：B
【答案解析】：運用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)整，街道兩側(cè)的土地排列較整齊。參見教材P369。
【該題針對“路線價法”知識點進行考核】
4、【正確答案】：C
【答案解析】：標(biāo)準(zhǔn)臨街深度簡稱標(biāo)準(zhǔn)深度，從理論上講，是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此點接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高;由此點遠(yuǎn)離街道的方向，地價可視為基本不變。參見教材P370。
【該題針對“路線價法”知識點進行考核】
5、【正確答案】：B
【答案解析】：參見教材P377～378。
【該題針對“路線價法”知識點進行考核】
6、【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P368。
【該題針對“路線價法”知識點進行考核】
7、【正確答案】：B
【答案解析】：基準(zhǔn)地價修正法本質(zhì)上是一種比較法，并且是一種間接的估價方法，其估價結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價和各種調(diào)整系數(shù)的合理性、準(zhǔn)確性。參見教材P384。
【該題針對“基準(zhǔn)地價修正法”知識點進行考核】
8、【正確答案】：C
【答案解析】：(2×1500—1×500)×10000=25000000(元)=2500(萬元)。參見教材P385。
【該題針對“補地價的測算”知識點進行考核】
9、【正確答案】：C
【答案解析】：3000*8*40%+1000*8*60%-800*1=13600元/m2
補地價=5000*13600=6800萬元
【該題針對“補地價的測算”知識點進行考核】
10、【正確答案】：D
【答案解析】：需補地價=1500×(1.6-1.2)×10000=600(萬元)，參見教材P386～387。
【該題針對“高層建筑地價分?jǐn)偂敝R點進行考核】
11、【正確答案】：A
【答案解析】：在以建筑面積作為分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)時，某部分占有的土地份額=該部分建筑面積÷總建筑面積。參見教材P389。
【該題針對“高層建筑地價分?jǐn)偂敝R點進行考核】
12、【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P390。
【該題針對“高層建筑地價分?jǐn)偂敝R點進行考核】
五、多項選擇題答案部分
1、【正確答案】：ABCE
【答案解析】：實際中測算地租的方法還有多種：①從房租中分離出地租;②由地價求出地租;③采用市場法求出地租;④采用類似于假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租。參見教材P367。
【該題針對“地租理論及測算”知識點進行考核】
2、【正確答案】：CDE
【答案解析】：臨街深度價格修正率有單獨深度價格修正率、累計深度價格修正率和平均深度價格修正率。參見教材P374。
【該題針對“路線價法”知識點進行考核】
3、【正確答案】：ABD
【答案解析】：調(diào)查評估路線價，通常是在同一路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，運用收益法(通常是其中土地剩余技術(shù))、市場法等方法分別求取它們的土地單價或樓面地價，然后計算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價區(qū)段的路線價。參見教材P371。
【該題針對“路線價法”知識點進行考核】
4、【正確答案】：ACE
【答案解析】：選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的要求是：一面臨街;土地形狀為矩形;臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度;臨街寬度與臨街深度的比例適當(dāng);用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途;容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率;其他方面。參見教材P370～371。
【該題針對“路線價法”知識點進行考核】
5、【正確答案】：BCDE
【答案解析】：特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃(城鎮(zhèn)土地整理)、房地產(chǎn)征收或其他需要在短時間內(nèi)對許多宗土地進行估價的情形。參見教材P369。
【該題針對“路線價法”知識點進行考核】
6、【正確答案】：CE
【答案解析】：A中總地價=100×40%=40，B中總地價=100×(40%+30%)=70，D中總地價=100×(40%+30%+20%+10%)=100，參見教材P373。
【該題針對“路線價法”知識點進行考核】
7、【正確答案】：ABD
【答案解析】：制作臨街深度價格修正率表的要領(lǐng)是：①設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;②將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度劃分為若干等份;③確定臨街深度價格遞減率;④求取單獨深度價格修正率或累計深度價格修正率、平均深度價格修正率，并用表格反映。參見教材P375。
【該題針對“路線價法”知識點進行考核】
8、【正確答案】：ACD
【答案解析】：明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵和表達(dá)方式。其中，明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵是要確定基準(zhǔn)地價對應(yīng)的下列條件：①估價時點;②土地用途;③土地使用權(quán)性質(zhì);④土地使用期限;⑤容積率;⑥土地開發(fā)程度。參見教材P382～383。
【該題針對“城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估”知識點進行考核】
9、【正確答案】：ACD
【答案解析】：P386-391
假設(shè)第一層房地產(chǎn)價值為X
X+X/0.85+X/(0.85*1.2)=600萬
解得X=190.06
第一層
第二層
第三層
房地產(chǎn)價值
X
190.06
X/0.85
223.6
X/(0.85*1.2)
186.33
建筑物價值
[（600-200）/600]*200=
133.33
133.33
133.33
土地價值
56.73
90.27
53
按照房地產(chǎn)價值分?jǐn)?，一層的土地份額為190.06/600=31.67%,
2層的土地份額為223.6/600=37.3%
按照土地價值分?jǐn)?，一層的土地份額為56.73/200=28.36%
2層的土地份額為90.27/200=45.2%
3層的土地份額為53/200=28.4%
【該題針對“高層建筑地價分?jǐn)偂敝R點進行考核】
10、【正確答案】：BCD
【答案解析】：通過高層建筑地價分?jǐn)偪梢越鉀Q：①各部分占有的土地份額;②各部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e;③各部分分?jǐn)偟牡貎r額。參見教材P387。
【該題針對“高層建筑地價分?jǐn)偂敝R點進行考核】
11、【正確答案】：BCD
【答案解析】：高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒ㄓ校喊凑战ㄖ锩娣e進行分?jǐn)偂凑辗康貎r值進行分?jǐn)偤桶凑胀恋貎r值進行分?jǐn)偟确椒?。參見教材P387。
【該題針對“高層建筑地價分?jǐn)偂敝R點進行考核】
12、【正確答案】：ACD
【答案解析】：1、三層的建筑面積都相同，因此按建筑面積計算二層占1/3=33.33%每層樓的建筑物價格=120/3=402、按房地產(chǎn)價值計算：二層的價值為x，那么一層的就是2x，三層的就是0.7x，合計3.7x二層所占的比例=x/3.7x=27.03%二層的房地產(chǎn)價值=200×27.03%=54.053、二層的土地價格=54.05-40=14.05二層土地價值所占的比例=14.05/40=17.57%，因此選ACD
【該題針對“高層建筑地價分?jǐn)偂敝R點進行考核】
六、判斷題答案部分
1、【正確答案】：Y
【答案解析】：假設(shè)有兩個位于不同繁華地段，但規(guī)模、檔次、經(jīng)營品種、經(jīng)營管理水平等方面均相同的商場，由于位置上的差異也會帶來銷售凈收入的差異。這種銷售凈收入的差異也是一種地租現(xiàn)象。參見教材P358。
【該題針對“地租理論及測算”知識點進行考核】
2、【正確答案】：Y
【答案解析】：在路線價法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為市場法中的“可比實例”。參見教材P369。
【該題針對“路線價法”知識點進行考核】
3、【正確答案】：N
【答案解析】：路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并求其平均價格，然后利用價格修正率對該平均價格進行調(diào)整來求取街道兩側(cè)的土地價值的方法。參見教材P368。
【該題針對“路線價法”知識點進行考核】
4、【正確答案】：Y
【答案解析】：平均深度價格修正率=累計深度價格修正率×標(biāo)準(zhǔn)臨街深度÷所給臨街深度=(50%+30%)×24÷16=120%。參見教材P375。
【該題針對“路線價法”知識點進行考核】
5、【正確答案】：Y
【答案解析】：參見教材P382。
【該題針對“城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估”知識點進行考核】
6、【正確答案】：N
【答案解析】：參見教材P382?；鶞?zhǔn)地價也是評估出來的。
【該題針對“城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估”知識點進行考核】
7、【正確答案】：N
【答案解析】：通過高層建筑地價分?jǐn)偪梢越鉀Q：①各部分占有的土地份額;②各部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e;③各部分分?jǐn)偟牡貎r額。參見教材P387。
【該題針對“高層建筑地價分?jǐn)偂敝R點進行考核】
8、【正確答案】：Y
【答案解析】：設(shè)一層的房地產(chǎn)價值為x，則二層為1.05.，三層為1.05x×0.91×1.15=1.0988x，四層為1.05x ×0.91=0.9555x，總房地價值為4.1043x，參見教材P389。
【該題針對“高層建筑地價分?jǐn)偂敝R點進行考核】
9、【正確答案】：N
【答案解析】：按房地價值進行分?jǐn)傊饕m用于各部分的房地價值(單價)有差異但差異不是很大的建筑物。參見教材P389。
【該題針對“高層建筑地價分?jǐn)偂敝R點進行考核】
10、【正確答案】：N
【答案解析】：應(yīng)為按房地價值進行分?jǐn)偟姆椒ê桶赐恋貎r值進行分?jǐn)偟姆椒ā⒁娊滩腜392。
【該題針對“高層建筑地價分?jǐn)偂敝R點進行考核】