一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號)
1.某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為( )。
A.33.3
B.12
C.20
D.60%
答案B
2.土地取得成本是取得( )所需的費用.稅金等。
A.土地使用權(quán)
B.土地轉(zhuǎn)讓權(quán)
C.土地經(jīng)營權(quán)
D.開發(fā)土地
答案D
3.對于單純增加容積率的補地價來說，其補地價的數(shù)額理論上可以用下列公式計算：補地價(單價)=[(增加后的容積率-原容積率)/( )]×原容積率下的土地單價。
A.建筑面積
B.原容積率
C.土地總面積
D.增加后的容積率
答案B
4.下面對假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述為準(zhǔn)確的為( )。
A.新開發(fā)房地產(chǎn)項目
B.用于出售用途的房地產(chǎn)項目
C.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)
D.用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)
答案C
5.房地產(chǎn)價格與一般物品的價格，既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是( )。
A.都是價格，用貨幣來表示
B.都有波動，受供求因素的影響
C.都是按質(zhì)論價
D.市場性質(zhì)相同
答案ABD
6.中國大陸目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價格都是( )。
A.所有權(quán)價格
B.抵押權(quán)價格
C.地役權(quán)價格
D.使用權(quán)價格
答案D
7. 房地產(chǎn)的供給曲線表示( )。
A.房地產(chǎn)的出售量與其價格之間的關(guān)系
B.房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關(guān)系
C.房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系
D.房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關(guān)系
答案C
8.某高層樓房占用的土地總面積為800 m2，總建筑面積為2000 m2，某人擁有其中120m2的建筑面積。那么如果按建筑面積進行分?jǐn)傆嬎?，該所有人擁有的土地?shù)量為( )m2。
A.40
B.45
C.48
D.50
答案C
9.有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價為3500元/m2，報酬率為8%;乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價為3000元/m2，報酬率為6%。那么，甲的價格( )乙的價格。
A.高于
B.低于
C.等于
D.條件不足，無法確定
答案B
10.某酒店已知可以在未來30年內(nèi)取得豐厚收益，經(jīng)計算未來3年收益分別為93萬元.100萬元.120萬元，從第4年到第30年的凈收益會穩(wěn)定在130萬元左右，在該區(qū)域酒店類房地產(chǎn)的報酬率為12%，則此宗估價對象房地產(chǎn)的價格為( )萬元。
A.992.06
B.983.10
C.1080
D.852
答案B
11.建設(shè)部制定了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，使得拆遷估價問題有了參考依據(jù)。
A.2003年1月1日
B.2004年1月1日
C.2004年12月1日
D.2003年12月1日
答案D
12.通常情況下，評估下列房地產(chǎn)適用收益法的有( )。
A.寫字樓
B.電*
C.教學(xué)樓
D.停車場
答案ABD
13.某大廈總建筑面積10000 m2，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240 m2。如果按照土地價值進行分?jǐn)?，則該人占有的土地分額為( )。
A.2.4%
B.3.0%
C.3.8%
D.7.2%
答案C
14.某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為lO年，估價人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。
A.43.2%
B.50%
C.56.8%
D.70%
答案C
15.可比實例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是( )。
A.同處于一個領(lǐng)域
B.同處在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)
C.同處于一個相對穩(wěn)定的環(huán)境
D.同處于公平競爭的地區(qū)
答案B
16.同一塊土地，在估價時考慮(或假設(shè))的“生熟”程度不同，會有不同的價格。土地的“生熟”程度主要有下列幾種：①未征用補償?shù)霓r(nóng)地，取得該土地后還需要支付征
地補償費;②已征用補償?shù)醋鳌叭ㄒ黄交蛞陨祥_發(fā)的土地：③已作“三通一平或以上開發(fā)的土地;④取得該土地后需要進行拆遷，支付拆遷安置補償費;⑤已作拆遷安置的城市空地。其中正確的是( )。
A.①③④⑤
B.①②④⑤
C.①②③⑤
D.①②③④⑤
答案D
17.在其他條件不變的前提下，建設(shè)一條鐵路對居民區(qū)的房地產(chǎn)價格和對倉儲或者工業(yè)用地房地產(chǎn)價格可能產(chǎn)生的變動方向，下面描述正確的為( )。
A.居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值
B.居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值
C.居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值
D.居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值
答案C
18.房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做( )。
A.房地產(chǎn)的供給價格
B.房地產(chǎn)的需求價格
C.房地產(chǎn)的市場價格
D.房地產(chǎn)的均衡價格
答案D
19.某宗2000年末取得土地使用權(quán)的工業(yè)廠房，正常情況下通過出租每年可獲凈收益160萬元，該房地產(chǎn)的報酬率為7%。估價時點為2005年末，該宗房地產(chǎn)的收益價格為( )
A.1830.4
B.2176.88
C.2169.27
D.2285.71
答案B
20.商業(yè)用地房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣主要取決于( )。
A.周圍環(huán)境狀況安寧程度
B.位置有利于原料和產(chǎn)品的運輸
C.交通是否便捷及離市中心的遠(yuǎn)近
D.繁華程度臨街狀況
答案D
21、有關(guān)非專業(yè)估價，下列說法正確的是( )。
A、由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員完成
B、是一種專業(yè)意見
C、具有社會公信力
D、不用承擔(dān)法律責(zé)任
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
22、有關(guān)專業(yè)估價下列說法不正確的是 ( )。
A、由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員完成
B、任何人都可以做出
C、具有社會公信力
D、是一種專業(yè)意見
標(biāo)準(zhǔn)答案：b
23、房地產(chǎn)估價專指 ( )。
A、房地產(chǎn)價值進行評估
B、房屋工程質(zhì)量評估
C、房屋使用功能評估
D、房屋完損等級評估
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
24、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的 ( )。
A、價值
B、使用價值
C、交易價格
D、市場價格
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
25、房地產(chǎn)估價中，下列對“兩類專業(yè)意見”描述正確的是( )。
A、咨詢性或證據(jù)性的
B、鑒證性或參&中大網(wǎng)校&/考性的
C、鑒證性或證據(jù)性的
D、兩種專業(yè)意見所承擔(dān)的法律責(zé)任完全相同
標(biāo)準(zhǔn)答案：c
26、下列有關(guān)估價委托人描述正確的是( )。
A、向估價機構(gòu)提出估價需求，與估價機構(gòu)訂立估價委托合同的單位或個人;
B、向估價機構(gòu)提出估價需求，與估價機構(gòu)訂立估價委托合同的單位;
C、向估價機構(gòu)提出估價需求，與估價機構(gòu)訂立估價委托合同的個人;
D、向估價機構(gòu)提出估價需求的單位或個人。
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
27、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)在理論上只有( )。
A、土地、建筑物、房地
B、土地、建筑物;
C、建筑物、房地;
D、土地、建筑物、房地、權(quán)益。
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
28、有關(guān)價值類型下列說法正確的是( )。
A、同一估價對象的價值并不是的;
B、同一估價對象的價值是的;
C、同一估價對象的具體一種類型的價值，在理論上不是的;
D、ABC均不正確。
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
29、本質(zhì)上的非市場價值主要有以下4種，下列中不正確的是( )。
A、不符合“交易雙方有較充裕的時間進行交易”的快速變現(xiàn)價值;
B、在存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評估出的謹(jǐn)慎價值;
C、符合繼續(xù)使用條件下的清算價值;
D、從某個特定投資者的角度來衡量的投資價值。
標(biāo)準(zhǔn)答案：c
30、關(guān)于估價假設(shè)，要要防止出現(xiàn)以下3種情況不包括( )。
A、濫用估價假設(shè);
B、不明&中大網(wǎng)校&/確估價假設(shè);
C、無針對性地列舉一些與本估價項目無關(guān)的估價假設(shè);
D、對不能肯定、而又必須予以明確的前提條件提出假設(shè)。
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
31、目前，我國土地使用權(quán)出讓不正確的方式是( )。
A、招標(biāo)
B、拍賣
C、掛牌和協(xié)議
D、自由買賣
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
32、在我國招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的出讓人可以是( )。
A、市、縣人民政府辦公室
B、鄉(xiāng)人民政府土地行政主管部門
C、市、縣人民政府土地行政主管部
D、村委會
標(biāo)準(zhǔn)答案：c
33、在房地產(chǎn)抵押過程中，債務(wù)人或者第三人( )房地產(chǎn)的占有。
A、不轉(zhuǎn)移
B、轉(zhuǎn)移
C、暫不轉(zhuǎn)移
D、暫時轉(zhuǎn)移
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
34、房地產(chǎn)作為財產(chǎn)抵押后，該房地產(chǎn)的價值( )所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”
A、大于
B、小于
C、等于
D、小于或者等于
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
35、實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補&中大網(wǎng)校&償方式的某拆遷房屋，經(jīng)測算調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價值為4500元/平方米，被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價值為3000元/平方米。下列接近產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的是( ) 元/平方米。
A、7500
B、3750
C、1500
D、-1500
標(biāo)準(zhǔn)答案：c
二、多項選擇題(共15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)
1.用市場法對房地產(chǎn)進行估價時，需要進行( )修正。
A.交易過程
B.交易情況
C.交易日期
D.交易價格
答案BC
2.現(xiàn)行的土地權(quán)屬證書有( )。
A.《國有土地所有證》
B.《國有土地使用證》
C.《集體土地所有證》
D.《土地他項權(quán)利證明書》
答案BCD
3.移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。在實際運用中，移動平均法有( )和( )之分。
A.指數(shù)平滑法
B.簡單移動平均法
C.指數(shù)移動平均法
D.加權(quán)移動平均法
答案BD
4.《城市房屋拆遷管理條理》規(guī)定拆遷補償?shù)姆绞接? )。
A.貨幣補償
B.房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換
C.實物補償
D.等價補償
答案AB
5.抑制房地產(chǎn)價格上漲的措施是多種多樣的，它們影響房地產(chǎn)價格低落的速度和幅度不盡相同。抑制房地產(chǎn)價格的措施主要有( )。
A.制定高限價或標(biāo)準(zhǔn)價格
B.政府通過調(diào)整房地產(chǎn)的供給來平抑房地產(chǎn)價格
C.征收房地產(chǎn)交易稅或增值稅
D.建立一套房地產(chǎn)交易管理制度
答案ABCD
6.房地產(chǎn)之所以有價格，前提條件是( )。
A.有效供給
B.有效需求
C.有用性
D.稀缺性
答案BCD
7.具體的長期趨勢法主要有( )。
A.數(shù)學(xué)曲線擬合法
B.平均增減量法
C.平均發(fā)展速度法
D.移動平均法和指數(shù)修勻法
答案ABCD
8.對于一宗房地產(chǎn)的價格，通常由( )所構(gòu)成。
A.土地取得成本
B.開發(fā)成本
C.銷售稅費.投資利息
D.管理費用
答案ABCD
9.收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，價值的高低主要取決于( )。
A.未來凈收益的大小
B.獲得凈收益的可靠性
C.獲得凈收益期限的長短
D.獲得凈收益預(yù)期
答案ABC
10.估價作業(yè)上真實.客觀.合理的價格是指( )。
A.估價師向買賣雙方推薦的價格
B.交易雙方均接受的價格
C.對交易雙方來說經(jīng)濟上合理的價格
D.正常交易情況下形成的價格
答案CD
11.下列費用不用計入商品住宅價格的為( )。
A.非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費用
B.住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用
C.住宅小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施
D.住宅小區(qū)的文化娛樂中心
答案AB
12.房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過( )來實現(xiàn)。
A.充公權(quán)
B.管制權(quán)
C.征稅權(quán)
D.征收權(quán)
答案ABCD
13、 在實際估價中，運用架設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可能性，關(guān)鍵取決于( )。
A、房地產(chǎn)具有開發(fā)或者再開發(fā)的潛力
B、將預(yù)期遠(yuǎn)離作為理論依據(jù)
C、正確判斷了房地產(chǎn)的佳開發(fā)方式
D、正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險
E、正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值
標(biāo)準(zhǔn)答案：c,
14、 假設(shè)開發(fā)法中，選擇佳的開發(fā)利用方式重要的是要選擇佳用途。而佳用途的選擇要考慮土地位置的( )。
A、可接受性
B、保值增值性
C、現(xiàn)實社會需要程度
D、未來發(fā)展趨勢
E、固定性
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, c, d
15、 收益性房地產(chǎn)的價值到底主要取決于( )。
A.已經(jīng)獲得凈收益的大小
B.未來獲得凈收益的風(fēng)險
C.未來獲得凈收益的大小
D.目前總收益的大小
E.未來獲得凈收益期限的長短
標(biāo)準(zhǔn)答案：b, c,
三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分多扣至零分。)
1、在估價報告中，簽署估價師聲明是為說明估價是以客觀公正的方式進行的，同時對委托人也是一種警示。 ( )
答案：錯
解析：見教材。
2、若估價報告在其有效期內(nèi)未付諸使用，則估價責(zé)任隨之終止。 ( )
答案：對
解析：見教材“若估價報告超過其有效期還未得到使用，則估價責(zé)任期就是估價報告有效期”。
3、房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，取決于與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。 ( )
答案：對
解析：見教材。
4、評估土地價格時，不應(yīng)包括建筑物地上部分的價值，但應(yīng)包含其地下部分的價值。 ( )
答案：錯
解析：如果建筑物有地下室、地下車庫等建筑，在評估土地價格時，建筑物地下部分的價值因不屬于土地價格，不能計算在內(nèi)。
5、如果估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，則應(yīng)同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍。 ( )
答案：對
解析：見教材。
6、市場法中，采用間接比較得出房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為0.951，其依據(jù)是可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得102分，估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得97分。 ( )
答案：對
解析：在市場法中，采用間接比較得出的房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=100/102*97/100=0.951
7、在同一條道路上，不應(yīng)附設(shè)兩種不同路線價。 ( )
答案：錯
解析：不是以一條街道附設(shè)一個路線價，一條街道可能有多個不同的路線價，比如由于街道兩側(cè)繁華程度不同、地價水平有顯著差異時，就會存在不同的路線價。
8、在房地產(chǎn)估價中，對建筑物經(jīng)濟壽命的綜合判斷與其市場狀況、經(jīng)濟收益狀況無關(guān)。 ( )
答案：錯
解析：從建筑物經(jīng)濟壽命的定義中我們也可以知道這種說法是錯誤的。
9、在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價目的是龍頭。 ( )
答案：對
解析：見教材。
10、估價對象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡單得根據(jù)委托人的要求確定，也不能根據(jù)估價人員的主觀愿望確定，而應(yīng)根據(jù)估價目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人認(rèn)可后綜合確定。 ( )
答案：對
解析：見教材。
11、人口密度過高會導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價格。 ( )答案：對
解析：見教材。
12、 “路線價”是臨街土地中“標(biāo)準(zhǔn)宗地”的平均水平價格，可視為市場法中的“可比實例”價格。 ( )
答案：對
解析： 見教材。
13、如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量大致相同，就可以計算其逐期發(fā)展速度的平均數(shù)，即平均發(fā)展速度，據(jù)此推算各期的趨勢值。 ( )
答案：錯
解析：如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量大致相同，應(yīng)采用平均增減量法而非平均發(fā)展速度法推算趨勢值。
14、選擇佳的開發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等的確定。這些內(nèi)容的確定都要在城市規(guī)劃許可的范圍內(nèi)選取。 ( )
答案：對
解析：選擇佳的開發(fā)利用方式應(yīng)以合法原則為前提。
15、某一地帶有一鐵路，這一地帶如果作為居民區(qū)，鐵路就可能成為增值因素。( )
答案：錯
解析： 如果在居民區(qū)附近有鐵路，由于噪音等問題，不但不能給這里的居住房地產(chǎn)帶來增值，還會使這里的房地產(chǎn)貶值，而對于某些工業(yè)房地產(chǎn)來說，由于方便了運輸，會使房地產(chǎn)增值。
四、計算題(共2小題、20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分，計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答。)
1. 評估某塊城市規(guī)劃確定的住宅用地
土地總面積為1500平方米
1、 收集有關(guān)資料：共調(diào)查了A、B、C三宗土地買賣實例作為比較實例。
2、 可比實例的成交價格如下：
試運用上述資料估算該土地2003年9月20日的正常市場價格。
解：
1、比準(zhǔn)價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)
2、交易情況修正系數(shù)為：
可比實例A=100/100
可比實例B=100/97
可比實例c=100/105
3、交易日期修正系數(shù)為：
可比實例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168
可比實例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156
可比實例C=1.033×1.038=1.072
4、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：
可比實例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25
可比實例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55
可比實例A=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8
5、計算比準(zhǔn)價格：
比準(zhǔn)價格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76(元/平方米)
比準(zhǔn)價格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51(元/平方米)
比準(zhǔn)價格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38(元/平方米)
6、將上述三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場法的估算結(jié)果，則有：
估價對象價格(單價)=(1370.76+1449.51+1344.38)/3 =1388.22(元/平方米)
估價對象價格(總價)=1388.22×1500=208.23萬元
2. 估價對象為一出租寫字樓，土地總面積7000平方米，建筑總面積56000平方米，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為50年，從1998年9月30日取得土地時起計，建設(shè)期3年。需要評估出該宗房地產(chǎn)2003年9月30日的買賣價格。有關(guān)資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為每平方米使用面積150元，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬元，耐用年限60年，殘值率0;家具設(shè)備原值8000萬元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經(jīng)常費每月100萬元，房產(chǎn)稅為租金的12%，營業(yè)稅等為6%。報酬率為8%。
解：1、運用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價格，其公式為：V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]
2、計算年總收益=56000×65%×150×12×(1-15%)=5569.2萬元
3、計算年總費用：
(1)年折舊費=8000×(1-4%)/12 =640萬元
(2)年經(jīng)常費=100×12=1200萬元
(3)年房產(chǎn)稅=5569.2×12%=668.3萬元
(4)營業(yè)稅等=5569.2×6%=334.15萬元
年總費用=640+1200+668.3+334.15=2842.45萬
4、計算年凈收益=5569.2-2842.45=2726.75萬元
5、計算房地產(chǎn)價格
V=2726.75/8%*[1-1/(1+8%)50-5]=33016.58萬元
1.某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為( )。
A.33.3
B.12
C.20
D.60%
答案B
2.土地取得成本是取得( )所需的費用.稅金等。
A.土地使用權(quán)
B.土地轉(zhuǎn)讓權(quán)
C.土地經(jīng)營權(quán)
D.開發(fā)土地
答案D
3.對于單純增加容積率的補地價來說，其補地價的數(shù)額理論上可以用下列公式計算：補地價(單價)=[(增加后的容積率-原容積率)/( )]×原容積率下的土地單價。
A.建筑面積
B.原容積率
C.土地總面積
D.增加后的容積率
答案B
4.下面對假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述為準(zhǔn)確的為( )。
A.新開發(fā)房地產(chǎn)項目
B.用于出售用途的房地產(chǎn)項目
C.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)
D.用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)
答案C
5.房地產(chǎn)價格與一般物品的價格，既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是( )。
A.都是價格，用貨幣來表示
B.都有波動，受供求因素的影響
C.都是按質(zhì)論價
D.市場性質(zhì)相同
答案ABD
6.中國大陸目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價格都是( )。
A.所有權(quán)價格
B.抵押權(quán)價格
C.地役權(quán)價格
D.使用權(quán)價格
答案D
7. 房地產(chǎn)的供給曲線表示( )。
A.房地產(chǎn)的出售量與其價格之間的關(guān)系
B.房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關(guān)系
C.房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系
D.房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關(guān)系
答案C
8.某高層樓房占用的土地總面積為800 m2，總建筑面積為2000 m2，某人擁有其中120m2的建筑面積。那么如果按建筑面積進行分?jǐn)傆嬎?，該所有人擁有的土地?shù)量為( )m2。
A.40
B.45
C.48
D.50
答案C
9.有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價為3500元/m2，報酬率為8%;乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價為3000元/m2，報酬率為6%。那么，甲的價格( )乙的價格。
A.高于
B.低于
C.等于
D.條件不足，無法確定
答案B
10.某酒店已知可以在未來30年內(nèi)取得豐厚收益，經(jīng)計算未來3年收益分別為93萬元.100萬元.120萬元，從第4年到第30年的凈收益會穩(wěn)定在130萬元左右，在該區(qū)域酒店類房地產(chǎn)的報酬率為12%，則此宗估價對象房地產(chǎn)的價格為( )萬元。
A.992.06
B.983.10
C.1080
D.852
答案B
11.建設(shè)部制定了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，使得拆遷估價問題有了參考依據(jù)。
A.2003年1月1日
B.2004年1月1日
C.2004年12月1日
D.2003年12月1日
答案D
12.通常情況下，評估下列房地產(chǎn)適用收益法的有( )。
A.寫字樓
B.電*
C.教學(xué)樓
D.停車場
答案ABD
13.某大廈總建筑面積10000 m2，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240 m2。如果按照土地價值進行分?jǐn)?，則該人占有的土地分額為( )。
A.2.4%
B.3.0%
C.3.8%
D.7.2%
答案C
14.某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為lO年，估價人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。
A.43.2%
B.50%
C.56.8%
D.70%
答案C
15.可比實例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是( )。
A.同處于一個領(lǐng)域
B.同處在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)
C.同處于一個相對穩(wěn)定的環(huán)境
D.同處于公平競爭的地區(qū)
答案B
16.同一塊土地，在估價時考慮(或假設(shè))的“生熟”程度不同，會有不同的價格。土地的“生熟”程度主要有下列幾種：①未征用補償?shù)霓r(nóng)地，取得該土地后還需要支付征
地補償費;②已征用補償?shù)醋鳌叭ㄒ黄交蛞陨祥_發(fā)的土地：③已作“三通一平或以上開發(fā)的土地;④取得該土地后需要進行拆遷，支付拆遷安置補償費;⑤已作拆遷安置的城市空地。其中正確的是( )。
A.①③④⑤
B.①②④⑤
C.①②③⑤
D.①②③④⑤
答案D
17.在其他條件不變的前提下，建設(shè)一條鐵路對居民區(qū)的房地產(chǎn)價格和對倉儲或者工業(yè)用地房地產(chǎn)價格可能產(chǎn)生的變動方向，下面描述正確的為( )。
A.居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值
B.居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值
C.居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值
D.居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值
答案C
18.房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做( )。
A.房地產(chǎn)的供給價格
B.房地產(chǎn)的需求價格
C.房地產(chǎn)的市場價格
D.房地產(chǎn)的均衡價格
答案D
19.某宗2000年末取得土地使用權(quán)的工業(yè)廠房，正常情況下通過出租每年可獲凈收益160萬元，該房地產(chǎn)的報酬率為7%。估價時點為2005年末，該宗房地產(chǎn)的收益價格為( )
A.1830.4
B.2176.88
C.2169.27
D.2285.71
答案B
20.商業(yè)用地房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣主要取決于( )。
A.周圍環(huán)境狀況安寧程度
B.位置有利于原料和產(chǎn)品的運輸
C.交通是否便捷及離市中心的遠(yuǎn)近
D.繁華程度臨街狀況
答案D
21、有關(guān)非專業(yè)估價，下列說法正確的是( )。
A、由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員完成
B、是一種專業(yè)意見
C、具有社會公信力
D、不用承擔(dān)法律責(zé)任
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
22、有關(guān)專業(yè)估價下列說法不正確的是 ( )。
A、由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員完成
B、任何人都可以做出
C、具有社會公信力
D、是一種專業(yè)意見
標(biāo)準(zhǔn)答案：b
23、房地產(chǎn)估價專指 ( )。
A、房地產(chǎn)價值進行評估
B、房屋工程質(zhì)量評估
C、房屋使用功能評估
D、房屋完損等級評估
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
24、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的 ( )。
A、價值
B、使用價值
C、交易價格
D、市場價格
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
25、房地產(chǎn)估價中，下列對“兩類專業(yè)意見”描述正確的是( )。
A、咨詢性或證據(jù)性的
B、鑒證性或參&中大網(wǎng)校&/考性的
C、鑒證性或證據(jù)性的
D、兩種專業(yè)意見所承擔(dān)的法律責(zé)任完全相同
標(biāo)準(zhǔn)答案：c
26、下列有關(guān)估價委托人描述正確的是( )。
A、向估價機構(gòu)提出估價需求，與估價機構(gòu)訂立估價委托合同的單位或個人;
B、向估價機構(gòu)提出估價需求，與估價機構(gòu)訂立估價委托合同的單位;
C、向估價機構(gòu)提出估價需求，與估價機構(gòu)訂立估價委托合同的個人;
D、向估價機構(gòu)提出估價需求的單位或個人。
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
27、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)在理論上只有( )。
A、土地、建筑物、房地
B、土地、建筑物;
C、建筑物、房地;
D、土地、建筑物、房地、權(quán)益。
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
28、有關(guān)價值類型下列說法正確的是( )。
A、同一估價對象的價值并不是的;
B、同一估價對象的價值是的;
C、同一估價對象的具體一種類型的價值，在理論上不是的;
D、ABC均不正確。
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
29、本質(zhì)上的非市場價值主要有以下4種，下列中不正確的是( )。
A、不符合“交易雙方有較充裕的時間進行交易”的快速變現(xiàn)價值;
B、在存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評估出的謹(jǐn)慎價值;
C、符合繼續(xù)使用條件下的清算價值;
D、從某個特定投資者的角度來衡量的投資價值。
標(biāo)準(zhǔn)答案：c
30、關(guān)于估價假設(shè)，要要防止出現(xiàn)以下3種情況不包括( )。
A、濫用估價假設(shè);
B、不明&中大網(wǎng)校&/確估價假設(shè);
C、無針對性地列舉一些與本估價項目無關(guān)的估價假設(shè);
D、對不能肯定、而又必須予以明確的前提條件提出假設(shè)。
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
31、目前，我國土地使用權(quán)出讓不正確的方式是( )。
A、招標(biāo)
B、拍賣
C、掛牌和協(xié)議
D、自由買賣
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
32、在我國招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的出讓人可以是( )。
A、市、縣人民政府辦公室
B、鄉(xiāng)人民政府土地行政主管部門
C、市、縣人民政府土地行政主管部
D、村委會
標(biāo)準(zhǔn)答案：c
33、在房地產(chǎn)抵押過程中，債務(wù)人或者第三人( )房地產(chǎn)的占有。
A、不轉(zhuǎn)移
B、轉(zhuǎn)移
C、暫不轉(zhuǎn)移
D、暫時轉(zhuǎn)移
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
34、房地產(chǎn)作為財產(chǎn)抵押后，該房地產(chǎn)的價值( )所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”
A、大于
B、小于
C、等于
D、小于或者等于
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
35、實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補&中大網(wǎng)校&償方式的某拆遷房屋，經(jīng)測算調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價值為4500元/平方米，被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價值為3000元/平方米。下列接近產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的是( ) 元/平方米。
A、7500
B、3750
C、1500
D、-1500
標(biāo)準(zhǔn)答案：c
二、多項選擇題(共15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)
1.用市場法對房地產(chǎn)進行估價時，需要進行( )修正。
A.交易過程
B.交易情況
C.交易日期
D.交易價格
答案BC
2.現(xiàn)行的土地權(quán)屬證書有( )。
A.《國有土地所有證》
B.《國有土地使用證》
C.《集體土地所有證》
D.《土地他項權(quán)利證明書》
答案BCD
3.移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。在實際運用中，移動平均法有( )和( )之分。
A.指數(shù)平滑法
B.簡單移動平均法
C.指數(shù)移動平均法
D.加權(quán)移動平均法
答案BD
4.《城市房屋拆遷管理條理》規(guī)定拆遷補償?shù)姆绞接? )。
A.貨幣補償
B.房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換
C.實物補償
D.等價補償
答案AB
5.抑制房地產(chǎn)價格上漲的措施是多種多樣的，它們影響房地產(chǎn)價格低落的速度和幅度不盡相同。抑制房地產(chǎn)價格的措施主要有( )。
A.制定高限價或標(biāo)準(zhǔn)價格
B.政府通過調(diào)整房地產(chǎn)的供給來平抑房地產(chǎn)價格
C.征收房地產(chǎn)交易稅或增值稅
D.建立一套房地產(chǎn)交易管理制度
答案ABCD
6.房地產(chǎn)之所以有價格，前提條件是( )。
A.有效供給
B.有效需求
C.有用性
D.稀缺性
答案BCD
7.具體的長期趨勢法主要有( )。
A.數(shù)學(xué)曲線擬合法
B.平均增減量法
C.平均發(fā)展速度法
D.移動平均法和指數(shù)修勻法
答案ABCD
8.對于一宗房地產(chǎn)的價格，通常由( )所構(gòu)成。
A.土地取得成本
B.開發(fā)成本
C.銷售稅費.投資利息
D.管理費用
答案ABCD
9.收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，價值的高低主要取決于( )。
A.未來凈收益的大小
B.獲得凈收益的可靠性
C.獲得凈收益期限的長短
D.獲得凈收益預(yù)期
答案ABC
10.估價作業(yè)上真實.客觀.合理的價格是指( )。
A.估價師向買賣雙方推薦的價格
B.交易雙方均接受的價格
C.對交易雙方來說經(jīng)濟上合理的價格
D.正常交易情況下形成的價格
答案CD
11.下列費用不用計入商品住宅價格的為( )。
A.非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費用
B.住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用
C.住宅小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施
D.住宅小區(qū)的文化娛樂中心
答案AB
12.房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過( )來實現(xiàn)。
A.充公權(quán)
B.管制權(quán)
C.征稅權(quán)
D.征收權(quán)
答案ABCD
13、 在實際估價中，運用架設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可能性，關(guān)鍵取決于( )。
A、房地產(chǎn)具有開發(fā)或者再開發(fā)的潛力
B、將預(yù)期遠(yuǎn)離作為理論依據(jù)
C、正確判斷了房地產(chǎn)的佳開發(fā)方式
D、正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險
E、正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值
標(biāo)準(zhǔn)答案：c,
14、 假設(shè)開發(fā)法中，選擇佳的開發(fā)利用方式重要的是要選擇佳用途。而佳用途的選擇要考慮土地位置的( )。
A、可接受性
B、保值增值性
C、現(xiàn)實社會需要程度
D、未來發(fā)展趨勢
E、固定性
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, c, d
15、 收益性房地產(chǎn)的價值到底主要取決于( )。
A.已經(jīng)獲得凈收益的大小
B.未來獲得凈收益的風(fēng)險
C.未來獲得凈收益的大小
D.目前總收益的大小
E.未來獲得凈收益期限的長短
標(biāo)準(zhǔn)答案：b, c,
三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分多扣至零分。)
1、在估價報告中，簽署估價師聲明是為說明估價是以客觀公正的方式進行的，同時對委托人也是一種警示。 ( )
答案：錯
解析：見教材。
2、若估價報告在其有效期內(nèi)未付諸使用，則估價責(zé)任隨之終止。 ( )
答案：對
解析：見教材“若估價報告超過其有效期還未得到使用，則估價責(zé)任期就是估價報告有效期”。
3、房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，取決于與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。 ( )
答案：對
解析：見教材。
4、評估土地價格時，不應(yīng)包括建筑物地上部分的價值，但應(yīng)包含其地下部分的價值。 ( )
答案：錯
解析：如果建筑物有地下室、地下車庫等建筑，在評估土地價格時，建筑物地下部分的價值因不屬于土地價格，不能計算在內(nèi)。
5、如果估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，則應(yīng)同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍。 ( )
答案：對
解析：見教材。
6、市場法中，采用間接比較得出房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為0.951，其依據(jù)是可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得102分，估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得97分。 ( )
答案：對
解析：在市場法中，采用間接比較得出的房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=100/102*97/100=0.951
7、在同一條道路上，不應(yīng)附設(shè)兩種不同路線價。 ( )
答案：錯
解析：不是以一條街道附設(shè)一個路線價，一條街道可能有多個不同的路線價，比如由于街道兩側(cè)繁華程度不同、地價水平有顯著差異時，就會存在不同的路線價。
8、在房地產(chǎn)估價中，對建筑物經(jīng)濟壽命的綜合判斷與其市場狀況、經(jīng)濟收益狀況無關(guān)。 ( )
答案：錯
解析：從建筑物經(jīng)濟壽命的定義中我們也可以知道這種說法是錯誤的。
9、在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價目的是龍頭。 ( )
答案：對
解析：見教材。
10、估價對象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡單得根據(jù)委托人的要求確定，也不能根據(jù)估價人員的主觀愿望確定，而應(yīng)根據(jù)估價目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人認(rèn)可后綜合確定。 ( )
答案：對
解析：見教材。
11、人口密度過高會導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價格。 ( )答案：對
解析：見教材。
12、 “路線價”是臨街土地中“標(biāo)準(zhǔn)宗地”的平均水平價格，可視為市場法中的“可比實例”價格。 ( )
答案：對
解析： 見教材。
13、如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量大致相同，就可以計算其逐期發(fā)展速度的平均數(shù)，即平均發(fā)展速度，據(jù)此推算各期的趨勢值。 ( )
答案：錯
解析：如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量大致相同，應(yīng)采用平均增減量法而非平均發(fā)展速度法推算趨勢值。
14、選擇佳的開發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等的確定。這些內(nèi)容的確定都要在城市規(guī)劃許可的范圍內(nèi)選取。 ( )
答案：對
解析：選擇佳的開發(fā)利用方式應(yīng)以合法原則為前提。
15、某一地帶有一鐵路，這一地帶如果作為居民區(qū)，鐵路就可能成為增值因素。( )
答案：錯
解析： 如果在居民區(qū)附近有鐵路，由于噪音等問題，不但不能給這里的居住房地產(chǎn)帶來增值，還會使這里的房地產(chǎn)貶值，而對于某些工業(yè)房地產(chǎn)來說，由于方便了運輸，會使房地產(chǎn)增值。
四、計算題(共2小題、20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分，計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答。)
1. 評估某塊城市規(guī)劃確定的住宅用地
土地總面積為1500平方米
1、 收集有關(guān)資料：共調(diào)查了A、B、C三宗土地買賣實例作為比較實例。
2、 可比實例的成交價格如下：
試運用上述資料估算該土地2003年9月20日的正常市場價格。
解：
1、比準(zhǔn)價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)
2、交易情況修正系數(shù)為：
可比實例A=100/100
可比實例B=100/97
可比實例c=100/105
3、交易日期修正系數(shù)為：
可比實例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168
可比實例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156
可比實例C=1.033×1.038=1.072
4、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：
可比實例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25
可比實例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55
可比實例A=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8
5、計算比準(zhǔn)價格：
比準(zhǔn)價格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76(元/平方米)
比準(zhǔn)價格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51(元/平方米)
比準(zhǔn)價格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38(元/平方米)
6、將上述三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場法的估算結(jié)果，則有：
估價對象價格(單價)=(1370.76+1449.51+1344.38)/3 =1388.22(元/平方米)
估價對象價格(總價)=1388.22×1500=208.23萬元
2. 估價對象為一出租寫字樓，土地總面積7000平方米，建筑總面積56000平方米，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為50年，從1998年9月30日取得土地時起計，建設(shè)期3年。需要評估出該宗房地產(chǎn)2003年9月30日的買賣價格。有關(guān)資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為每平方米使用面積150元，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬元，耐用年限60年，殘值率0;家具設(shè)備原值8000萬元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經(jīng)常費每月100萬元，房產(chǎn)稅為租金的12%，營業(yè)稅等為6%。報酬率為8%。
解：1、運用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價格，其公式為：V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]
2、計算年總收益=56000×65%×150×12×(1-15%)=5569.2萬元
3、計算年總費用：
(1)年折舊費=8000×(1-4%)/12 =640萬元
(2)年經(jīng)常費=100×12=1200萬元
(3)年房產(chǎn)稅=5569.2×12%=668.3萬元
(4)營業(yè)稅等=5569.2×6%=334.15萬元
年總費用=640+1200+668.3+334.15=2842.45萬
4、計算年凈收益=5569.2-2842.45=2726.75萬元
5、計算房地產(chǎn)價格
V=2726.75/8%*[1-1/(1+8%)50-5]=33016.58萬元