在經濟發(fā)展迅速的今天，報告不再是罕見的東西，報告中提到的所有信息應該是準確無誤的。報告的格式和要求是什么樣的呢？以下是我為大家搜集的報告范文，僅供參考，一起來看看吧
房地產分析報告篇一
前 言
最近一段時間一直在尋找高成長性的企業(yè)，同時還要注意價格的問題，終于在昨天發(fā)現(xiàn)一直中意的企業(yè)——世聯(lián)地產，一直以為這是一家地產企業(yè)，昨天偶然發(fā)現(xiàn)這是一家為地產商服務的企業(yè)，可見自己在平時的功課中是多么的粗心，在這里檢討一下。世聯(lián)地產的投資報告我想分為幾大部分，第一部分應該是行業(yè)屬性和企業(yè)未來成長性，因為投資企業(yè)成長性是最重要的，沒有高成長性，投資的風險是顯而易見的。第二部分為企業(yè)當前市場估值的情況介紹，畢竟只考慮成長性沒有合理的買入價格，投資回報也會大受影響。第三部分，應該說說投資這個企業(yè)的風險問題，以及風險控制的措施。
世聯(lián)地產這個企業(yè)存在的前提就是依附于地產行業(yè)的，為地產企業(yè)提供相應的銷售策劃服務的，所以這個行業(yè)會受到地產行業(yè)的景氣度影響，存在業(yè)績較強的周期性，但是由于這個行業(yè)的所提供的服務是整個地產行業(yè)的所必須的，所以企業(yè)生存的前提就是提供優(yōu)質的服務，而經濟周期性影響只是針對業(yè)績出現(xiàn)波動，對這個企業(yè)的擴展和發(fā)展沒有大的制約和致命性打擊。相反，經濟的周期性波動會幫助企業(yè)消滅很多體質較弱的競爭對手，為自己成長的過程提供空間，這個過程是每個成長性企業(yè)必然要經歷的過程。
從以上角度分析，這個企業(yè)最大的風險在于自身管理及是否能夠提供優(yōu)質服務的這些因素，資金因素、經濟周期等外來因素不會對企業(yè)造成致命打擊，而且由于提供的服務不需要大量的資金、固定資產的投入，這會降低其運營成本，提高其企業(yè)的毛利潤。而且隨著規(guī)模的擴大，已經管理水平的提高，其毛利率也會相應的小幅提高，由于在管理水平穩(wěn)定的情況下，其簡單的盈利模式的復制及其迅速的規(guī)?；蔀榭赡?，所以行業(yè)的成長空間巨大。而且通過分析，除了一線城市這種服務地產商的行業(yè)較為成熟以外，其他二三線行業(yè)的行業(yè)非常不規(guī)范，在很多地區(qū)可以說根本沒有這種營銷服務模式，其市場的不成熟性也為企業(yè)發(fā)展提供了足夠的空間。
第一章 標的行業(yè)屬性及成長性分析
世聯(lián)地產是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產開發(fā)商、機構及個人業(yè)主。公司主要從事房地產顧問策劃、代理銷售和經紀業(yè)務。
與同業(yè)比較，世聯(lián)地產的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1、顧問策劃業(yè)務的品牌、規(guī)模效應將逐步體現(xiàn)。
2、業(yè)務條線間協(xié)同效應顯現(xiàn)。
3、受益深圳特區(qū)擴容。
4、管理團隊高瞻遠矚。
目前a股尚沒有房地產顧問公司上市交易。目前國內同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯(lián)地產未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。
行業(yè)及公司簡介：
行業(yè)情況簡介
世聯(lián)地產是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產開發(fā)商、機構及個人業(yè)主。公司主要從事房地產顧問策劃、代理銷售和經紀業(yè)務。
房地產市場按照房地產開發(fā)的不同階段可以分為房地產一級市場、二級市場和三級市場。一級市場是由政府主導土地使用權出讓階段的市場，一般稱之為土地市場；二級市場是房地產開發(fā)商在獲得土地使用權后對房地產進行開發(fā)和經營的市場；三級市場是房地產開發(fā)商已出售的房產在投入使用后進行物業(yè)交易、抵押和租賃等二次交易的市場。
從房地產開發(fā)的價值流程來看，地產服務商提供的服務覆蓋了整個房地產開發(fā)階段，服務商與開發(fā)商共存共榮，已經是房地產開發(fā)價值鏈中不可或缺的角色，在促進房地產市場健康發(fā)展、保障房地產交易安全、節(jié)約房地產交易成本等方面都發(fā)揮著日益重要的作用。具體業(yè)務如下：
（3）在物業(yè)交易的二級市場，房地產中介為開發(fā)商提供營銷策劃、代理銷售等專業(yè)服務；
（4）在物業(yè)交易的三級市場，房地產中介為機構或個人提供房屋租賃服務、二手房交易經紀服務。
公司情況簡介
公司成立于1993年，始終專注從事房地產顧問策劃和代理銷售業(yè)務，不涉足開發(fā)業(yè)務。公司憑借穩(wěn)定的管理團隊、專業(yè)的員工隊伍為客戶提供房地產營銷代理服務，在房地產業(yè)內塑造了較高的品牌知名度，得到了眾多房地產開發(fā)商的認可。2005-2008年公司收入的年均復合增長率為32.5%，業(yè)務具有良好的增長性。目前公司有23家分支機構，遍及中國珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域。包括房地產營銷代理、發(fā)展顧問、租售經紀的房地產綜合服務能力，近3000名房地產專業(yè)人才。
公司目前的顧問策劃業(yè)務主要為政府部門和房地產開發(fā)商提供土地出讓咨詢服務、房地產項目的開發(fā)策劃服務等；銷售代理業(yè)務主要為收取傭金的一般代理業(yè)務；經紀業(yè)務主要為二手房的買賣雙方或房屋租賃雙方提供經紀服務。
公司品牌建設已經取得一定成果，連續(xù)5年位居“房地產策劃代理百強企業(yè)top10”前二名，并且品牌美譽度、忠誠度也位列行業(yè)第1。公司積極利用多種渠道建設行業(yè)品牌，其憑借多年積累的行業(yè)經驗及專業(yè)能力，出版的一系列房地產市場專業(yè)研究的書籍，在行業(yè)內具有較強的影響力。截至2009年6月，公司已公開發(fā)行以“世聯(lián)地產顧問系列叢書”為主導產品的房地產專業(yè)圖書18本。
行業(yè)發(fā)展前景：
房地產市場發(fā)展展望
房地產市場是國家的支柱產業(yè)，在經歷了06-07年的過熱發(fā)展后，政策調控措施日漸嚴厲，行業(yè)發(fā)展陷入調整，2007 年下半年以來新房成交量出現(xiàn)了大幅下降。但隨著09年為應對國際經濟危機，“保增長”措施出臺，各地房地產市場再度出現(xiàn)回暖跡象。房地產銷售和開發(fā)均呈現(xiàn)恢復性的增長。
我們認為，本輪房地產市場調整是對行業(yè)發(fā)展過熱的正常反思，在我國城市化進程不斷推進、人口紅利因素仍進一步釋放的過程中，房地產業(yè)作為國民經濟發(fā)展的重要推動力，其發(fā)展前景依然看好。
房地產市場的發(fā)展空間來自于兩個方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經過多年經營后的一線城市如上海、深圳，雖然已經形成了規(guī)模龐大的都市系統(tǒng)，但隨著城市發(fā)展定位的重新確立，都存在再發(fā)展、再改造的需要。如上海建設“大浦東新區(qū)”，深圳擴區(qū)，定位創(chuàng)新試驗區(qū)等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來越多的一線城市會對自身發(fā)展規(guī)劃重新定位，創(chuàng)造出新的開發(fā)需求。
二是二三線城市的“城市化跟進”。區(qū)域經濟發(fā)展是國家政策的重要指導方向，隨著“西部開發(fā)”、“中部崛起”等諸多國家級區(qū)域經濟戰(zhàn)略規(guī)劃的實施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經濟新區(qū)”的獲批，二三線城市的經濟增長已經在趕超一線城市，而經濟發(fā)展的全面提速必然帶動房地產開發(fā)需求的提升，未來一段時間內，二三線城市的“城市化”進程將逐步成為房地產行業(yè)發(fā)展的主要影響因素。
房地產綜合服務行業(yè)前景展望
與國外發(fā)達的房地產中介服務業(yè)相比，我國的房地產綜合服務業(yè)還處于發(fā)展初期，但發(fā)展迅速。服務外包是發(fā)展到成熟期行業(yè)的必然選擇，在顧問策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產企業(yè)已經越來越多地選擇外包，這為房地產綜合服務行業(yè)提供了廣闊的業(yè)務空間。
顧問策劃業(yè)務
專業(yè)的顧問策劃服務主要是提供投資開發(fā)決策，降低投資開發(fā)風險和試錯成本，可以較好地幫助這些企業(yè)解決如下問題：進入哪些城市，投標哪些項目，項目的成本要控制在多少，項目的定位等關鍵問題；顧問策劃業(yè)務主要受到房地產開發(fā)商的投資開發(fā)計劃及土地購買計劃等因素的影響。
即使是萬科這樣的大型房地產公司，在區(qū)域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤策劃上完全自己一手包辦也是不經濟的。而專業(yè)的房地產服務公司覆蓋面更廣，經手操作的案例更豐富，團隊專注度更高，就其現(xiàn)有的城市項目，專業(yè)的顧問策劃業(yè)務可以有效地減少項目的風險。而在將來，地產項目差異化競爭會更激烈，專業(yè)有效的項目策劃更是必不可少的，采納專業(yè)的顧問策劃團隊必然要勝過公司自己進行策劃管理。
代理業(yè)務
2008年，我國一手商品房銷售額達24071億元。由于我國房地產中介服務業(yè)起步較晚，房地產行業(yè)的專業(yè)分工程度和國外發(fā)達國家相比還有很大差距。全國由房地產中介代理銷售的商品房面積僅占商品房總銷售面積的47%左右，如果考慮到很多房地產開發(fā)公司自建銷售公司，則這個比例更小。而國外成熟市場，如美國，大約85%的物業(yè)交易是通過中介機構完成的。
房地產綜合服務業(yè)還處于發(fā)展初期的另一個特征是行業(yè)集中度極低，該行業(yè)的龍頭企業(yè)，如世聯(lián)地產、中原地產、易居中國等雖然可能在部分區(qū)域具有比較大的市場占有率，但整體而言全國市場占有率依然不高。全國代理銷售百強企業(yè)的市場份額從05年的17.4%增長到08年的32.2%，已經是一個大的飛躍，但相比美國市場前五名占據(jù)新增住房銷售50%市場的集中度來說，還有一個漫長的行業(yè)整合、淘汰的過程。而在此過程中，一批品牌價值高、業(yè)務模式先進的龍頭企業(yè)將獲得更大的市場空間。
經紀業(yè)務
2008年一線城市二手房成交量大幅調整，導致經紀業(yè)務下降，但是從長遠來看市場空間較大。
世聯(lián)地產經營優(yōu)勢
世聯(lián)地產業(yè)務的經營模式是以客戶需求為基礎的。在房地產開發(fā)產業(yè)鏈的不同階段，客戶的服務需求各不相同，公司具有顧問策劃、代理銷售和經紀業(yè)務的綜合服務能力，能夠跟隨客戶需求的變化提供不同的服務。經過16年的發(fā)展，世聯(lián)地產已經形成了自己特有的“咨詢+實施”的經營模式，顧問策劃能力已經成為房地產中介公司的核心競爭力。
公司目前已經構筑了顧問策劃、代理銷售和經紀業(yè)務三大產品線，形成了良性的互補和協(xié)同效應，并降低了自身的經營風險。公司多年來累計為中國99個城市的的超過1,000個房地產項目提供了高質量的房地產顧問咨詢與策劃服務。公司的顧問策劃業(yè)務競爭優(yōu)勢明顯；公司的代理銷售業(yè)務多年來處于同行業(yè)前列，2009年1-6月代理銷售業(yè)務收入較去年同期大幅上升36.99%；公司的經紀業(yè)務由子公司世聯(lián)行經營，定位于“豪宅專家”，目前發(fā)展規(guī)模仍較小。
與同業(yè)比較，世聯(lián)地產的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1、顧問策劃業(yè)務的品牌、規(guī)模效應將逐步體現(xiàn)。一般認為房地產服務行業(yè)門檻低，沒有規(guī)模效應，大公司不占優(yōu)勢。但我們認為這只是該行業(yè)低層次競爭階段的暫時表現(xiàn)而已。隨著整個房地產行業(yè)高速度、無差異的擴張期過去后，越來越多的開發(fā)商、政府部門會需要更精致的顧問策劃服務，而在這一領域，世聯(lián)地產已經建立起了良好的品牌和業(yè)務基礎，截止09年6月，世聯(lián)地產尚未完成的顧問合同233個，在業(yè)內首屈一指，即使將來其他服務商進入該領域，也難以立刻和世聯(lián)長期積累的經驗和模式相抗衡。
2、業(yè)務條線間協(xié)同效應顯現(xiàn)。作為業(yè)內知名的地產顧問策劃公司，世聯(lián)與政府部門、業(yè)內大型地產開發(fā)商都具有長期、良好的業(yè)務合作往來。通過顧問策劃先行的戰(zhàn)略，公司同時爭取到大量代理銷售業(yè)務。這一策略在進入新的市場區(qū)域時顯得尤為有效。公司09年上半年已完成代理銷售價值330億的房產，而簽約未履行的代理面積高達2713萬平方米。09年下半年公司代理銷售業(yè)績超過上半年的概率很大。
3、受益深圳特區(qū)擴容。作為從深圳本地起家的地產服務商，世聯(lián)在深圳當?shù)匾呀浾紦?jù)大約30%的市場份額，對當?shù)刭彿咳后w有深刻認識和把握，具備相當大的區(qū)域性優(yōu)勢。深圳特區(qū)擴容在即，預計房地產開發(fā)也將迎來一波新浪潮，作為當?shù)佚堫^的服務商，世聯(lián)在其中受益的程度是可以想見的。
4、管理團隊高瞻遠矚。世聯(lián)地產的高管大都是公司的創(chuàng)始股東，與公司利益休戚相關，有充分的激勵來實現(xiàn)個人與公司的共同收益。同時這個團隊也已經歷多年合作，在管理和公司戰(zhàn)略選擇上互相認同，團隊緊密度較高。公司高層對行業(yè)前景充滿信心，并且高瞻遠矚地看到了行業(yè)在度過低層次競爭后必然要依靠品牌價值、經驗積累的規(guī)模效應等因素才能實現(xiàn)公司持續(xù)發(fā)展，所以一開始就定下以顧問策劃為核心競爭能力的戰(zhàn)略，同時積極建設服務管理和知識共享平臺，設立人才培訓中心，為公司長遠發(fā)展早做打算，這些都是相當具有遠見卓識的表現(xiàn)。另外，公司成功登陸a股市場成為上市公司，對于其提升代理、經紀業(yè)務方面的口碑方面，也具有不可估量的價值。
第四，公司將通過圖書出版、營銷會展、vi整合和媒體投放等形式擴大公司在房地產行業(yè)與目標客戶群中的影響力，強化公司在行業(yè)中的專業(yè)品牌形象，系統(tǒng)化地在全國建立穩(wěn)健、創(chuàng)新、服務中國的房地產綜合服務商的形象，進一步提升公司在全國的品牌知名度、美譽度和忠誠度。
公司擬使用募集資金布局全國顧問代理業(yè)務，建立有效的管理平臺和人力資源培訓中心，進一步宣傳和擴大品牌影響力，從而有效地提升公司核心競爭力、擴大公司在各區(qū)域的市場份額，最終實現(xiàn)公司的戰(zhàn)略目標。
第二章 標的當前估值合理性分析
盈利預測
截至2009年6月30日，公司已與202家政府部門及房地產開發(fā)商簽訂了顧問策劃合同，這些已簽訂尚未執(zhí)行完畢的房地產顧問策劃合同總計有223份。這些合同儲備為公司持續(xù)盈利提供了堅實的基礎；截至2009年6月30日，公司累計簽約代理面積約2713.8萬平方米，其中與萬科、金地、復地、中信四家大型房地產開發(fā)商簽約代理面積約676萬平方米。2009年預計進入銷售階段的簽約代理面積約875.8萬平方米。隨著房地產市場有序復蘇，政府采取激進的行政手段干預市場的可能性不是非常大，這將為房地產開發(fā)商和服務商提供良好的經營空間。
估值
目前a股尚沒有房地產顧問公司上市交易。目前國內同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。具有可比估值的是易居中國，08年eps為0.48，靜態(tài)市盈率在40倍以上，但易居中國在代理銷售業(yè)務方面采用的是交保證金獲得差價分成的方式，盈利能力和風險相比世聯(lián)地產更高。另外，目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯(lián)地產未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。
根據(jù)公司業(yè)績快報計算，公司09年的業(yè)績?yōu)?.47-1.65元之間，用30倍市盈率計算，09年合適股價為45元，假如業(yè)績年增長率為30%，2010年股價為58.5元，當前股價存在安全邊際。
第三章 標的風險所在及防范措施
世聯(lián)地產真正有價值的地方在于為地產商提供多方位的服務，包括規(guī)劃、營銷、銷售方案等等，而現(xiàn)在的主營收入方面主要是為地產商的分銷代理業(yè)務，所以未來其他業(yè)務的業(yè)績支持是可期的，但是如果總是局限在這個方面，那這個企業(yè)的價值大打折扣，或者說根本沒有什么價值。所以說很多機構對這個一定會看的很明白的，從這個角度上講，該企業(yè)只要是將行業(yè)內的業(yè)務多元化發(fā)展，投資是沒有風險的，在當前價格買入該企業(yè)的價格是否合適是個仁者見仁智者見智的問題，關鍵在于企業(yè)的業(yè)績增長能否支持該股的股價問題，所以這個事情需要交給時間去解決，我們要做的就是跟蹤和決斷。
同時我們在企業(yè)跟蹤的同時可以適當選擇標的和倉位的不同配置，比如說多選擇幾個目標，同時選擇成長股和低估的大盤藍籌股，這樣就會保證我們投資的收益，同時提高收益率。
房地產分析報告篇二
世界范圍內西安物業(yè)公司發(fā)生過兩次著名的度假物業(yè)泡沫事件,一次發(fā)生在上世紀代的美國佛羅里達,另一次則是發(fā)生在近期:著名的迪拜房產泡沫。迪拜在統(tǒng)治階層操縱下完成的房產繁榮與美國佛羅里達在經濟繁榮下由集體樂觀情緒引發(fā)的泡沫雖然起源有西安物業(yè)公司所不同,但卻共同印證西安物業(yè)公司了房產泡沫的兩大規(guī)律:即泡沫的持續(xù)繁榮必須得到政府層面的支持以及寬松流動性的支撐,而泡沫的破滅無論由全球危機或市場預期改變引發(fā),根源西安物業(yè)公司則在于流動性支撐力的徹底消退。
與__-__年海南房地產泡沫明顯不同,全國富裕人群購買力是海南此輪的房價上漲背后最基礎的支撐力量。但我國的富裕人群高度集中在東南地區(qū)的省份,而此部分人群對海南冬季溫暖氣候環(huán)境的渴求度遠遠小于北方省份居民。換言之西安物業(yè)公司,愿意參與海南房地產市場投資西安物業(yè)公司的富裕家庭并沒有市場所一相情愿期望的那么多,在海南房價已被快速炒高后,后續(xù)接盤的動力并不如市場預期般充足。
當前三亞的房價水平已超越國內主要大西安物業(yè)公司城市,也已經超越迪拜、紐約、倫敦等國際大都市。我們認為三亞房價短期內將缺乏持續(xù)上漲的動力。但房價的過度波動將對政府后期的西安物業(yè)公司土地出讓不利,西安物業(yè)公司市場在目前的價格水西安物業(yè)公司平上維穩(wěn)是符合地方政府利益的最佳走勢。此外出于對上一次海南泡沫破裂的深刻記憶,商業(yè)銀行在海南此輪房產上漲過程中較為謹慎,并未深度參與。因此即使未來由于國家貨幣政策的收縮帶來流動性的收縮,其對海南房地產市場的影響也要遠遠小于93年。
判斷海南房價短期內也難以明顯回落。
__年房產泡沫破西安物業(yè)公司裂后,海南經濟發(fā)展緩慢,地方西安物業(yè)公司財政實力較弱。海南很多地區(qū)的政府都通過以土地代替現(xiàn)金支付的方式,吸引入大型開發(fā)商替政府興建市政道路等公共基礎設施。因此當前海南的房地產市場格局當中,市政規(guī)劃建設能力較強的全國型的大型房地產開發(fā)企業(yè)如魯能西安物業(yè)公司、以及與海南的經濟發(fā)展關系西安物業(yè)公司緊密的西安物業(yè)公司企業(yè)如海航、農墾集團控制了較大規(guī)模的土地儲備。在海南本輪房價的快速上漲中,最大的獲益者實際正是這批先期以極低西安物業(yè)公司的成本進入海南的地主型開發(fā)商。
房地產分析報告篇三
房地產投資是進行房地產開發(fā)和經營的基礎，在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的。這些風險嚴重的制約著房地產的發(fā)展，本文對我國房地產項目的投資風險做一個全面的研究與分析，同時給出相關的建議以供參考。
關鍵詞：房地產項目；投資風險；風險分析
1房地產的概念
房地產業(yè)，是指進行房地產投資、開發(fā)、經營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產業(yè)，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業(yè)。在實際生活中，人們習慣于將從事房地產開發(fā)和經營的行業(yè)稱為房地產業(yè)。
2房地產項目投資的內涵
房地產投資是以房地產為對象，為獲得預期效益而對土地和房地產開發(fā)、房地產經營，以及購置房地產等進行的投資。廣義上說，房地產投資的預期效益因投資主體不同而有所不同，政府投資注重宏觀的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益;企業(yè)投資注重于利潤指標;購置自用的房地產，則注重它的使用功能的發(fā)揮。追求的效益雖然有所不同，但各種效益是相互交叉、相互影響的。從狹義上說，房地產投資主要是指企業(yè)以獲取利潤為目的的投資。房地產投資是固定資產投資的重要組成部分，一般占全社會固定資產投資60%以上。它需要動員大量的社會資源(包括資金、土地、物質材料、勞動力、技術、信息等資源)，才可能使投資效益得到實現(xiàn)。
3我國房地產風險分析
我國處于快速發(fā)展階段，城市化發(fā)展在推動我國經濟發(fā)展的同時，也為經濟發(fā)達的城市帶來了越來越多的人口，城市區(qū)域的面積也不斷的拓展。我國土地政策實行的影響下，不論是拆遷、土地征用還是土地開發(fā)等多個方面都限制了土地供給，對房地產行業(yè)的發(fā)展造成了較大的影響，行業(yè)資源也逐漸減少。首先，土地供給量的減少，在2014年，土地購置的增長速度同比降低2.8%，且在宏觀經濟環(huán)境的影響下，土地供給指標存在又一次的減低，這就表示在以后的發(fā)展階段中，房地產投資水平也會有所下降，從而提升了房地產企業(yè)的產品價格；其次，土地供給減少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地價格依然處在增長趨勢中。在金融機構的信用貸款管理方面，土地的發(fā)展會越來越市場化，政府單位為了加強土地的管理和控制，會不斷嚴格土地的開發(fā)控制。房地產行業(yè)的發(fā)展過程中，區(qū)域發(fā)展存在顯著的差異性，同樣也表現(xiàn)在房地產發(fā)展規(guī)模和增長速度上。在我國，相對來說，東部區(qū)域的經濟水平的發(fā)展較為良好，這是因為房地產行業(yè)的發(fā)展時間較長，積累了豐富的發(fā)展經驗。中部地區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出領先發(fā)展水平，并且明顯比我國經濟水平更高。我國東部區(qū)域的土地資源比較緊張，房地產價格的提升加劇了該市場的競爭現(xiàn)象，部分房地產企業(yè)將發(fā)展逐漸發(fā)展到中部和西部，且區(qū)域結構也出現(xiàn)了一定的變化，特別是在中部區(qū)域的經濟水平的發(fā)展中，不同指標的提升更高。我國城市化發(fā)展是舊區(qū)創(chuàng)新和基礎設施重新建設作為主要發(fā)展內容，因此，我國城市不論是在規(guī)模和發(fā)展品質等多個方面都有著明顯的提升，城市的土地使用和土地需求都無法滿足市場的需求和供給。在這樣的需求影響下，我國在土地使用上存在一定的問題。在容積率提升的情況下，無論是政府、房地產開發(fā)商還是規(guī)劃師都非常注重容積率，對近些年房屋價格的逐漸增長，我國政府在發(fā)行了相應的調控政策，但是監(jiān)督與管理機制缺乏完善性，造成在實行政策的過程中，各個地方的政府執(zhí)行起來并不嚴格，而且商業(yè)銀行為了確保自身的經濟效益也會采取相應的解決方式，不利于國家政策的合理實行，以及房地產行業(yè)的持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略的實施。
4房地產投資機會與建議
正像股市一樣，投資者很難把握到房地產市場的動向。很多人希望房價能下降，但是如果降了大家就會買嗎?出于囚徒困境的心理，人們大多是喪失投資良機或者過早進入。在市場行情熱漲的情況下，我們也需要把握投資機會，從而獲得較高的利潤。
4.1關于投資區(qū)域，如何選擇
不同的區(qū)域有不同的房地產發(fā)展前景，所以投資房地產實質上是投資該區(qū)域的發(fā)展前景。所以需要分析區(qū)域投資環(huán)境，選擇好的投資區(qū)位，尋找投資機會。良好的投資區(qū)位包括：交通、學校、醫(yī)院、菜市場、商貿、良好發(fā)展前景等因素。
4.2面對拿地熱潮，搶還是不搶
從往年的一些成交價來看，土地市場有呈現(xiàn)泡沫化的趨勢。而品牌開發(fā)商加大囤地力度，他們更看重的是未來兩年的房地產市場行情，而中小開發(fā)商，應充分考慮自身的發(fā)展戰(zhàn)略，政策的波動性依然是高地價的最大風險，因此在市場環(huán)境狂熱的情況下需要理性拿地，在市場環(huán)境低迷的時候應儲備土地。
4.3強調項目可行性分析和市場監(jiān)測
可行性研究是對擬建投資項目進行全面的綜合技術經濟分析，提出該項目是否值得投資和如何進行建設的咨詢意見，為項目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。當今火熱市場行情下，企業(yè)需要做好可行性研究，做好項目開發(fā)成本和財務分析。房地產開發(fā)中既涉及土地、稅費、工程、開發(fā)、營銷、財務等費用，也包括不可預測費用。財務費用主要分析成本與收益，一般以動態(tài)分析為主，以靜態(tài)分析為輔，對項目進行現(xiàn)金流量分析、動態(tài)投資回收期、內部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面進行合理評估。這些費用和預測充滿不確定性因素，所以，可行性分析正確如否對項目利潤和風險防范影響較大。
進行充分的市場調研和監(jiān)測，對供求變化做出良好的反應。須委托專業(yè)咨詢公司對房地產市場的供求狀況進行調研，獲取詳細的信息資料，同時根據(jù)社會需求和城市建設規(guī)劃來調整投資項目，避免供需失衡的風險。
5結 語
隨著社會的發(fā)展，我國的房地產市場也在不斷地發(fā)展，規(guī)模也在不斷地增加，雖然房地長行業(yè)有著巨大的利益，但同時也產生巨大的投資風險。通過調查發(fā)現(xiàn)，我國的房地產的相關法律、法規(guī)在設立的時間上比較晚，各種制度還存在一定的不完善，在這種情況下，房地產投資受到的各種因素比較多，從而進一步導致房地產項目的投資出現(xiàn)較多風險。本文針對我國目前房地產行業(yè)的投資風險提出來相關的見解，同時也給出了有效的建議以供參考，從而使得其使用科學的方式盡可能的降低投資風險。
房地產分析報告篇四
下面是小編精心整理的房地產企業(yè)的財務分析報告，希望能夠對大家寫作財務分析報告
有所幫助。
了當年的預收賬款對于次年的業(yè)績具有鎖定作用。預收賬款在很大程度上反映了當年的銷售情況，同時也是次年營業(yè)收入的重要組成部分。
反應成本控制能力。具有較高gm的企業(yè)往往自身管理水平好，對供應商的議價能力強，從而可以在良好的經濟環(huán)境中獲得更大的收益，在不利經濟環(huán)境中抵抗更大的風險。
從資產方面反映了企業(yè)的盈利能力，同時是衡量企業(yè)競爭實力和發(fā)展能力的重要指標。
土地儲備政策是非常重要的考慮因素，它包括土地儲備規(guī)模和資金運用能力兩方面。由于土地成本占到建筑總成本的25%到40%，一個企業(yè)的土地儲備政策是未來收益的重要決定因素，尤其是在經濟的下行周期，錯誤的儲備政策可能導致公司承受更大的壓力甚至陷入困境。該指標可以反應企業(yè)對土地存貨的管理水平，存貨周轉速度越快，企業(yè)的變現(xiàn)能力越強。反應資產總額的周轉速度。周轉率越大，銷售能力越強。
合理的債務結構和債務分布有利于企業(yè)保持良好的流動性和穩(wěn)定的信用品質。尤其是在經濟低迷時，債務杠桿會限制財務的靈活性，反應企業(yè)的抗壓能力。
反應企業(yè)全部總資產中有多大比重是通過借貸獲取的。
反應企業(yè)負債的資本化程度，企業(yè)負債的資本化成都越低，長期償債壓力越小反應企業(yè)的盈利對于付息債務綜合的償還能力企業(yè)當年的銷售回款，在房屋竣工之前計入預收賬款，成為流動負債的一部分，而這部分預收賬款實際上是不需要償還的。剔除預收賬款后的資產負債率更為真實。
三年平均值可以部分抵消之間的市場波動，使得數(shù)據(jù)更能反映行業(yè)的周/ 6 期變化。同時需要考慮最近一期數(shù)據(jù)的情況。較小的凈負債率可以增加企業(yè)的財務彈性，同時增強其在復雜環(huán)境中經營的主動性和回旋余地反映了企業(yè)經營活動對于短期債務的覆蓋能力。
住宅市場是一系列的區(qū)域市場而非真正意義上的全國性市場，地域多元化、產品結構多層次化和價格多樣化有助于降低企業(yè)的整體風險，充足廉價的土地儲備大大提升了企業(yè)擴大規(guī)模的潛力。
主要是指在核心市場的市場份額排名靠前。市場占有率高的企業(yè)收入規(guī)模較大，資金鏈斷裂的可能性相對較小，抗風險能力較強?？紤]已建項目、在建項目及土地儲備的地域分布。區(qū)域多元化后一方面可以抵御局部風險，但另一方面對管理能力的挑戰(zhàn)增加。主要是分散政策風險。住宅產品包括：經濟適用房+限價房+普通住宅+高等住宅等，各產品的政策不一樣。主要考慮:
(1)土地的價格;
(2)土地款的繳納情況;
(3)土地的位置及周邊未來發(fā)展情況;
(4)土地的開發(fā)時間及周期;
(5)當前房地產的價格及市場的趨勢。
不同類型房地產企業(yè)的政策風險不同，不同地域的政策風險不同。
擁有國家或地方政府背景的企業(yè)，更容易獲得各種優(yōu)惠政策，而業(yè)務的運營發(fā)展也會受益于政府支持，在面臨經濟的不確定性因素時，更容易得到政府救助;實際控制人實力雄厚的企業(yè)，其股東給予的包括資金或是管理方面的支持都優(yōu)于一般企業(yè)，因此企業(yè)的抗風險能力更強。
(2)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略：企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向、市場定位、規(guī)模擴張速度、產品結構調整等。
可使用的銀行授信規(guī)模，未來是否有使用授信的可能新以及其對企業(yè)經營的支持及債務的保障程度。
存貨周轉率=營業(yè)收入/平均資產總額資產負債率=負債總額/資產總額
房地產分析報告篇五
1)房地產市場未來需求分析
很多人，包括我太太在內，都認為在不遠的未來，上海的住房需求會萎縮。原因主要是由于老齡化及人口減少，另外城市化減緩或結束后，會使住房需求進一步降低，我并不同意這一觀點。先把住房需求粗略分為以下三個部分：
1，城市化帶來的住房需求。目前，中國6億多城市人口，城市化率不到50%，如果未來城市化結束，10億城市人口75%的城市化率，人均建筑面積33.4平米，按每年0.5%的城市化率發(fā)展50年，這部分的需求大概為每年2.672億平米建筑面積。
2，城市人口的住房需求，即改善性住房帶來的住房需求。目前6億多城市人口，如果人均建筑面積平均每年增加0.3平米，則會帶來每年約1.8億平米的住房需求。未來10億城市人口，每年增加0.1平米，每年約1億平米住房需求。截止，上海人均居住面積為17平米，同年美國人均居住面積為67平米。而且中國的房屋建筑面積還包括了公攤面積，實際人均面積和一些發(fā)達國家的差距更大，有比較大的改善空間。
3，拆除原有住房帶來的需求。建筑都是有壽命的，由于房屋質量問題層出不窮，我假定建筑使用壽命平均為50年，目前的住宅存量面積大約為150億平米，每年要拆除2%，約3億平米。未來按10億城市人口為標準，人均建筑面積33.4平米，每年須拆掉約6.68億平米。
綜上所述，在目前階段，房地產的
1、
2、3部分的年需求分別為2.672億、1.8億、3億平米，合計7.472億平米。
而在50年后，城市化基本完成，房地產
1、
2、3部分的年需求分別為0、1億、6.68億平米，合計大約也在7.68億平米。
結論：以上只是估算，如果正確的話，在未來50年內，房地產業(yè)的需求會一直剛性存在。
2)房價的未來走向：
在目前的中國，除了流浪漢和乞丐睡在大街上外，絕大多數(shù)人都居者有其所，居住需求都在不同層面上得到了滿足。那么為什么還有那么旺盛的需求來將房價推到這么高的水平呢?因為沒有得到滿足的是除居住以外更深層次的東西。中國實行先富帶動后富的發(fā)展政策，這必然會導致人口從落后地區(qū)往發(fā)達地區(qū)的流動。這種流動的驅動力就是更好的資源。包括：工作機會、創(chuàng)業(yè)環(huán)境、教育資源、醫(yī)療資源、娛樂文化資源、交通資源、政策和制度資源、環(huán)境資源、基礎設施，而房子是這些資源的載體，因此房子的價格不僅僅是鋼筋混凝土建筑的價格，房子的價格還包括上述資源的價格。而這種流動的阻力主要就是更高的房價。上海的房價不是由支付能力撐起來的，而是由支付意愿撐起來的。最發(fā)達地區(qū)與最落后地區(qū)的發(fā)展差距有多大，房價差距就有多大，否則流動會失衡。
由于鋼筋、水泥及勞動力的成本是剛性的，這就決定了再最落后的農村建房成本也有一個最低值。目前小縣城的房價一般不會低于1500/平米，而小縣城的人也有往更好的地區(qū)流動的沖動，這樣，地級市的房價也必須比下面的小縣城有一定的差距，比如到2500/平米，依次類推，三線城市5000/平米，二線城市10000/平米，一線城市20000/平米。
不妨允許我以一種不科學的方法來做一個嘗試：
截止20，上海市年財政預算支出為4034億元，上海是戶籍人口2347.46萬人，按每套房子住3口人，則每套房每年的財政支出為4034÷(2347.46/3)=5.16萬，按一套房子使用50年，50年累計獲得財政支出258萬。
上海市戶均財政支出是全國平均戶均財政支出的2.58倍，而上海市房屋均價22012元/平方米也正好約是全國100個城市住宅平均價格8832元/平方米的2.49倍。
結論：仁者見仁，智者見智。
【行業(yè)報告】房地產上海別墅市場分析
年上海別墅市場分析
上海房地產市場報告
從松江九亭、長寧虹橋，到浦東康橋、松江佘山，從幾十萬元的聯(lián)體別墅，到幾千萬元的獨立式豪華別墅。
今年，上海成了不容置疑的別墅年
上海社會科學院房地產業(yè)研究中心副研究員顧建發(fā)表示，目前上海別墅供應過大，但需求有限。別墅市場已由前幾年的供不應求，快速進入了供過于求的格局，同質現(xiàn)象也趨于嚴重。
那么，有限的市場到底需要什么樣的別墅呢?安家網近日進行了大規(guī)模線上和線下的市場調研，以此獲取第一手的市場資料，現(xiàn)予公布，與大家一同分享，為上海的別墅市場提供一些可供參考的信息，希望上海的別墅發(fā)展商們能在2002年里走好。
(一)別墅價格
50至120萬元人民幣的別墅將成為當前上海別墅市場的主流產品，占總樣本的71%;其中，50--80萬人民幣的占37.3%，81至120萬人民幣的占33.70%。150萬元人民幣以上的別墅則為上海別墅市場的高端性產品，隨著貧富差距的增大，上海成為世界的上海，該價位的別墅同樣擁有可觀的市場群體。在上海別墅市場的高端性產品中，151至200萬人民幣的占6.60%，201至300萬人民幣的占7.40%，301至500萬人民幣的占2.10%，501萬人民幣以上的占2.30%。而介于兩者之間的別墅121至150萬人民幣的占10.60%。
(二)別墅區(qū)域
上海別墅區(qū)域排名前三位的是浦東金橋地區(qū)(占21.30%)、康橋地區(qū)(占20.60%)和虹橋別墅區(qū)(占17.40%)。
2002年的上海別墅市場區(qū)域性已顯現(xiàn)，浦東已成為別墅的熱門區(qū)域，而虹橋別墅區(qū)因多年的發(fā)展仍然吸引著買房人，而前幾年興起的松江及閔行別墅區(qū)(各占11.60%、11.40%)正在趨于飽和。還有滬青平別墅區(qū)(占9.60%)和其它別墅區(qū)(只占8.10%)。
(三)別墅類型
在經濟實力允許的條件下，獨立別墅是實現(xiàn)別墅生活、詮釋自由生活的首選;而連體雙拼和連排別墅因其適中的價格，也受到市場的一定青睞。在上海別墅市場，各類別墅占市場總份額中的比例：獨立別墅為65%，連體別墅為20%，連排別墅為10%，疊加別墅為5%。
150至200平方米的別墅將成為當前別墅市場的主流面積，即經濟型別墅的市場容量最大，占樣本別墅總量的43.50%;201平方米以上的別墅因其面積增大，總價提高，成為了社會高端客層的實力選擇，其中，201至300平方米的占29.80%，301至400平方米的占8.70%，401至500平方米的占1.90%，501平方米以上的占2.60%。而150平方米以下的占13.40%。
(五)考慮因素
在購買別墅15個考慮因素中，被列為最重要的7大因素(占總樣本的70.5%)依次是房型(占11%)、物業(yè)管理(占10.50%)、價格(占10.40%)、周邊環(huán)境和文化氛圍(占10.40%)、交通(占10.20%)、綠化率和中心景觀(占9.80%)、升值空間和投資價值(占8.20%)。而其中營銷包裝是人們在作購房決策時最為忽略的，這也反映出當前購房人的理智與專業(yè)。
所以，作為發(fā)展商而言，營銷包裝只是一種表現(xiàn)和廣而告之的手段，如果過份花哨，反而會喪失一大批優(yōu)質客群。發(fā)展商應對7大重要因素予以研究，因為別墅是房產的終結消費，所以房型、物業(yè)管理、綠化率會成為買房人特別重視的問題;別墅消費群體大都為社會的成功人土，因此極為看重周邊環(huán)境的層次與文化品位;交通與升值空間和投資價值，是能充分反映別墅價值和長遠利益的因素。
(六)交通意向
該問題是確認購買別墅的人群對交通的判斷性。別墅的交通便利是以車程距離來衡量的，有87.3%的人認為半小時車程到機場和市中心的別墅為理想選擇;只有12.7%的人認為不符合自己挑選中意別墅的要求，這可能有兩種原因：一是購買人不是以私車為出行交通工具;二是區(qū)域性極強，以某一區(qū)域為生活工作中心，因此只中意該區(qū)域內的別墅項目。
(七)別墅樓層
選擇購買2層別墅的人占總樣本64.2%;選擇購買3層別墅的人，占總樣本的31.9%。所以，2層別墅為上海別墅市場的主流產品，而3層別墅可作為差異性產品進行點綴。
(八)別墅挑高
希望別墅內有挑高的人占總樣本的52.9%;無所謂別墅內有挑高的人，占40%。所以，別墅內有挑高已成為上海別墅產品的基本選擇要求。
(九)別墅天窗
希望別墅內有天窗的人，占總樣本的73.6%;無所謂別墅內有天窗的人，占17.5%。所以，別墅內有天窗也已成為上海別墅產品的基本選擇要求。
希望別墅內有傭人房的人，占總樣本的65.6%;無所謂別墅內有傭人房的人，占23.7%。
購買別墅的人群都會通過雇用家政員來換取自己休閑時間，并提高生活品質，所以別墅內有傭人房將成為上海別墅產品的基本選擇要求。
(十一)別墅房型
5個房間的別墅為大多數(shù)目標客群所接受，可作為主力房型進行設計;7個房間以上的別墅作為高端別墅的差異性存在。
(十二)別墅客廳面積要求
別墅客廳的主力面積為31至50平方米;但同時高端別墅可考慮客廳面積在5l平方米以上。
(十三)別墅主臥室面積要求
別墅臥室的主力面積為21至30平方米;但同時高端別墅可考慮臥室面積在31平方米以上。
(十四)別墅廚房面積要求
別墅廚房的主力面積為13至20平方米;但同時高端別墅可考慮廚房面積在20平方米以上。
(十五)別墅自家花園要求
設計該題時就有意讓被調研者在考慮自己花園面積時，同時也將花園面積算進別墅總價，從而保證回復的客觀性。
花園面積在200平方米以下為別墅花園的主力需求，花園是購買別墅人群重點關注的因素，高出該市場平均水平，將產生較大市場吸引力。
(十六)別墅物業(yè)管理
在13個選擇項中，排在最前面的6個會所設施依次是便利店、健身中心、溫水游泳池、洗衣店、網球嘗兒童樂園。其中最為重要的是便利店(占12.50%)、健身中心(占12.20%)、溫水游泳池(占10.50%)。
生活便利和運動健身是購買別墅的人群最為關心的問題，約占總樣本的62.8%。作為發(fā)展商而言，花最有效的成本達到最需要的滿足是最明智的。
(十八)別墅裝修要求
購買別墅的人群越來越希望別墅的裝修不用花費自己過多精力和時間，所以對他們而言，最好的選擇是菜單式裝修。菜單式裝修占樣本的53%。而要求精裝修(提包人住)的只占29%，不要求裝修(毛坯)的占18%。
(十九)別墅車位
別墅內有一個私人車位是當前上海別墅市場的基本選擇要求，而高價位別墅二個室內車位是必備的。
(二十)別墅周邊環(huán)境
人們希望別墅的周邊環(huán)境中最不能缺少的設施(占總樣本的72.3%)：依次是醫(yī)療設施(占17.90%)、商業(yè)設施(占15.50%)、教育設施(占13.80%)、公園綠地(占12.80%)、體育休閑中心(占12.30%)。
購買別墅的人群對周邊環(huán)境的要求是較高的，如別墅周圍缺少一些必備的設施時，發(fā)展商可在別墅小區(qū)中引進，或在周邊地區(qū)引進相關產業(yè)。
(二十一)別墅賣點
2、
3、4位的都是與綠化相關。從中可得出購買別墅的人群就是希望自己擁有大片綠地，且綠色植物可供自己享用，并有人為其打理照料，因此建議別墅項目能在綠化上做出差異性。
其次，“全面達到智能化”和“世界級物業(yè)管理服務”也是購房人極為關注的方面;近年別墅中的“水景”成為別墅賣點中的一大亮點，而且也確實為大多數(shù)人所接受，因此如何在水景上進行創(chuàng)新很重要。其三，“投資回報率高”，在上海成為世界的上海后，該賣點顯得尤為耀眼，別墅在上海的投資價值被眾多非上海人看重;“鄰居物業(yè)是高品質國際社區(qū)”，別墅的購買者認為擇群而居是代表了一種生活方式，因此在購房時，他們更愿意選擇住在已成一定區(qū)域規(guī)模和品質的地方。
房地產分析報告篇六
一、資金計劃及使用總體情況分析
1、按項目分期和總體分別說明
2、分析內容應包含項目總（分期）投資總額、已發(fā)生投資額、未發(fā)生投資額、當月投入和下月需求。
3、按收支大類分析，主要指標回款、土地款、工程款、費用、稅金、內外貸款、其他支出、不可動用資金等項。
4、單獨分析預計新增成本項。
二、融資計劃及執(zhí)行情況分析
1、說明當期、累計項目融資額、還貸情況，支出利息成本。
2、分析目前公司可繼續(xù)融資渠道、融資額度。
3、目前項目融資進展情況及與銀行溝通中存在問題。
三、租售收入預算及執(zhí)行情況分析
1、按協(xié)議和合同分類
2、按項目分期業(yè)態(tài)樓棟分類
3、分析內容應包含當月、本年和項目累計簽約額（包含套數(shù)、面積和均價）、實收現(xiàn)金額
4、分類說明未收到款項狀態(tài)（分期或按揭未到賬等金額和預計時間）
四、成本計劃及執(zhí)行情況說明
1、工程形象進度說明，包括期初在施面積、本期新增施工面積、本期竣工面積和期末在施面積。
2、工程量價值及合同付款情況，包括當期、和累計的已合同總額、工程結算價、合同應付款（已批款）、實際付款和已批未付款。
3、按成本項目分類。
4、按有無合同狀態(tài)及合同類別分類。
五、管理費用計劃及執(zhí)行情況分析
1、進行本月實際發(fā)生與預算的比較分析
2、按大類重要項目分析說明（薪金、執(zhí)行費）
3、進行和項目累計核算
六、營銷費用計劃和執(zhí)行情況分析
1、進行本月實際發(fā)生與預算的比較分析
2、進行和項目累計核算
3、按有無合同狀態(tài)說明
4、非管理性費用分析欠款情況
七、稅金
1、按稅種分類
2、計提基數(shù)、計提金額和實繳金額
3、進行當月、和項目累計核算
八、利潤核算及完成情況分析
1、毛利和凈利分析
2、毛利按項目分期、業(yè)態(tài)分析、；凈利潤進行綜合分析
3、進行當月、和項目累計核算
九、其他（各項目認為沒有上述包括的重要事項的說明分析）
房地產分析報告篇七
從7月21到8月8日，我在嘉興xx廠會計部進行了為期三周的實習調查。先前對會計電算化知識的不了解，經過這幾周的努力，漸漸的從不知到知之，再從知之到甚之。此次我所調查的范圍是財務部的會計電算化內容，從而我在此找到了我的調查目標。會計電算化技術的應用，將廣大財會人員從繁重的手工操作中解放出來，有時間和精力參與企業(yè)的管理與決策，為企業(yè)管理當局、投資者與債權人提供較為準確、及時的財務信息。我本著客觀、求實的原則，采取了與人面談等一系列必要的方法，對公司會計部的電算化進行了調查。雖然這次調查只有三個星期但將為我大學的學習計劃和未來的發(fā)展目標奠定了堅實的基礎。
此次調查主要是了解會計內部的運行及操作。在xx廠的實習中我是跟隨師傅了解會計電算化內容以及自己學著操作電算化的內容。
(一)了解會計部運用電算化的重要性
1、運用電算化能夠提高會計現(xiàn)代化管理思想，從而使得會計會計工作標準化，規(guī)范化，科學化，提高會計工作的效率和質量。
2、電算化可以加快信息傳遞，提高會計的反饋與控制能力。與此同時就可以提高企業(yè)現(xiàn)代化經營管理水平，改善經營管理，提高經濟效益，使企業(yè)獲得更多的利潤。
(二)學習如何運用電算化
在整個調查過程中，會計師傅有很多是在電腦上完成的，我也有在一旁學習，有時也會試試自己填制憑證。填制憑證最主要的是要細心，電算化和手寫一樣都會出錯，因此做憑證時一定要仔細，這樣才不會出錯，不然寫錯了就要刪去還要重新填寫。
嘉興市xx廠坐落于嘉興市南湖經濟園區(qū)，成立于1997年，月產值約70萬，成本約43萬元。它是一家私營企業(yè)，屬于加工制造業(yè)，占地面積1200平方米。它雖然不大，但是里面的規(guī)劃卻是井然有序的。它生產的是皮件，而這里的皮件與海寧的皮衣，皮手套不同，這里生產的主要是皮夾、皮帶等一些小商品。工廠中分了幾個部門，分別是人事部、財務部、采購部、銷售部、設計部，還有兩個車間(制造車間、包裝車間)，一個倉庫，總經辦兩名。企業(yè)規(guī)模不是很大，員工人數(shù)共有82人，注冊資金有50萬元人民幣。企業(yè)流程如下，首先采購部采購原材料及其包裝材料，材料包括輔助材料：帽釘、皮帶頭、鈕釘、徽標、卡、盒、標簽、條碼等;主材料：水牛皮。之后進入制造車間，第一，切割牛皮;第二，壓鑄皮件;第三，安裝輔助材料。最后包裝。簡單流程為材料入庫-----各部領用材料------入庫產品------出庫------送貨。這里所生產的皮件的銷售地點是海寧皮件城。年收入約為。財務部實行電算化方式記錄完成日常的經濟活動。
為期三星期在xx廠的會計部實訓，主要的是了解關于電算化的內容，在此主要研究的范圍是：在旁觀看師傅如何操作電算化;學習如何填制會計憑證。整個調查范圍就在本企業(yè)的會計部，調查的主要內容是會計電算化。
在整個實訓調查過程中，我與會計師傅及出納進行面對面的學習。通過近距離地接觸會計電算化操作，讓我了解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎會計及中級財務會計。只有先學好這些才能正確填寫會計憑證以及做好其他的會計工作。在這里可以直接問會計師傅不懂的問題，師傅也會很認真為你講解會計實踐操作的知識。
(一)操作電算化人員的業(yè)務素質偏低
xx廠中只有一名會計師傅及一員出納，大多的事情都由會計師傅所完成。據(jù)了解會計師傅是大專畢業(yè)，出納是中專畢業(yè)的，相對來說他們的專業(yè)知識是不完全的。并且會計師傅只經過短期的培訓，對軟件的認識存有局限性，他們一般只能按照固定的模式機械的操作財務軟件，卻不能靈活運用軟件所提供的各項功能。
(二)運用電算化處理賬務程序不夠規(guī)范。
在皮件廠中會計師傅年紀跟我相差很大，他做的賬務處理跟我們現(xiàn)在的有一些出路，但是電算化中的數(shù)據(jù)輸入、業(yè)務處理及有關制度制訂方面都必須規(guī)范化、標準化，才能使會計信息系統(tǒng)順利進行。但由于受觀念、技術等多方面因素影響，現(xiàn)有工作流程大都仍在舊的體制、機制和管理模式基礎上進行，因而出現(xiàn)了工作流程與實際業(yè)務需要相沖突的矛盾，使會計電算化系統(tǒng)不能很好地發(fā)揮作用。另外，在會計電算化的實際實施過程中也還存在著一些不規(guī)范的行為，導致管理上的漏洞，嚴重制約著會計電算化水平的提高以及造成會計信息失真。
(三)單位領導的不重視
會計電算化隨著現(xiàn)代化進一步發(fā)展在工作中有著越來越重要的地位，然而在小企業(yè)中企業(yè)領導只注重最后的結果，對會計的過程不注重。在我國社會主義市場經濟體制下，企業(yè)的生產經營活動基本上是由市場調節(jié)，領導具有很大的經營自主權;大量的企業(yè)屬于私營企業(yè)，在企業(yè)生產經營活動的方方面面，基本上是領導說一是一。在這種情況下，領導對會計電算化工作的認可與否，直接影響企業(yè)能否實施會計電算化。
(一)加強會計人員的業(yè)務素質
1、引入高素質電算化人才
目前我國高等教育正在向大眾化教育過渡，每年有大量的高校畢業(yè)生走向人才市場，人才供應較前幾年有了很大改善，企業(yè)完全可以從市場招聘大學畢業(yè)生從事會計電算化工。
2、加強會計人員的電算化培訓
企業(yè)應單獨制訂培訓內容和培訓時間。培訓內容應滿足開展會計電算化工作的需要，既要進行基本的賬務、報表操作的培訓，又應適當擴大培訓范圍，涉及工資、固定資產、采購、銷售、成本等系統(tǒng)，同時還應涉及相關崗位設置、人員安排等內容。
(二)規(guī)范電算化處理賬務
建立健全一套完整的電算化模式下的規(guī)章制度。電算化內部制度建立后，抓落實是非常重要的環(huán)節(jié)。在實施過程中，企業(yè)要定期對各項制度的執(zhí)行情況進行檢查，并有相應獎懲措施，以確保各項制度的落實。
(三)加強領導對電算化的重視
要促進該企業(yè)實施會計電算化，首先要讓領導從思想上重視起來，認識到實施會計電算化給企業(yè)帶來的方方面面的好處，徹底轉變其思想，使其成為實施會計電算化系統(tǒng)的動力而非阻力。使企業(yè)領導明白會計電算化并不僅僅是會計工作的現(xiàn)代化，更是企業(yè)生產、經營、管理工作的現(xiàn)代化，是信息手段的現(xiàn)代化，通過會計電算化，能夠實現(xiàn)財務業(yè)務一體化管理，最大限度提升企業(yè)的管理水平和市場競爭力。在全球經濟一體化、市場競爭非常激烈的今天，落后和封閉就意味著惡性循環(huán)，意味著被淘汰。
房地產分析報告篇八
一、標題要求
標題可以有兩種寫法。
一種是規(guī)范化的標題格式，基本格式為“××關于××××的調查報告”、“關于××××的調查報告”、“××××調查”等。
另一種是自由式標題，包括陳述式、提問式和正副題結合使用三種。陳述式如《東北師范大學畢業(yè)生就業(yè)情況調查》，提問式如《為什么大學畢業(yè)生擇業(yè)傾向沿海和京津地區(qū)》，正副標題結合式，正題陳述調查報告的主要結論或提出中心問題，副題標明調查的對象、范圍、問題，如《高校發(fā)展重在學科建設??××××大學學科建設實踐調查》等。
二、列出調查的主要內容，格式如下：
調查時間：
調查地點：
調查對象：
調查方法：
調 查 人：
調查分工：（以小組形式調查的要求，小組人數(shù)不得超過3人）
三、報告正文。
正文一般分前言、主體、結尾三部分。
成績、突出問題等基本情況，進而提出中心問題或主要觀點來；第三種是開門見山，直接概括出調查的結果，如肯定做法、指出問題、提示影響、說明中心內容等。前言起到畫龍點睛的作用，要精練概括，直切主題。
2．主體。這是調查報告最主要的部分，這部分詳述調查研究的基本情況、做法、經驗，以及分析調查研究所得材料中得出的各種具體認識、觀點和基本結論。
3．結尾。結尾的寫法也比較多，可以提出解決問題的方法、對策或下一步改進工作的建議；或總結全文的主要觀點，進一步深化主題；或提出問題，引發(fā)人們的進一步思考；或展望前景，發(fā)出鼓舞和號召。
調查分析報告
（一）一、基本情況
調查運用國家統(tǒng)計局批準，中國老齡科研中心xx年和xx年實施的兩次中國老年人口狀況調查數(shù)據(jù)，結合北京、河北、江蘇、浙江、黑龍江、江西、河南、安徽、重慶、甘肅等10個省、自治區(qū)和直轄市的典型調查，調查對象為農村老年空巢、類空巢家庭的老年人，即老年人無子女(包括兒媳、女婿)，或有子女但不同吃同住者。
老年空巢家庭包括兩類：
1、獨居戶;
2、夫妻戶。
老年類空巢家庭包括三類：
1、隔代戶(老年人與未成年孫子女或外孫子女同住，多稱“留守家庭”);
2、兩代老人戶(老年人與父母同住);
3、與其他人同住戶(老年人與其兄弟姐妹或照料者等同住)。
xx年，全國農村老年空巢和類空巢家庭共3288萬戶，占農村老年人家庭總戶數(shù)的48.9%，比xx年的44.9%提高了4個百分點?？粘?、類空巢家庭中的老年人共4742萬人，占全國1.08億農村老年總人口的43.9%。其中，空巢家庭老年人占38.3%，類空巢家庭老年人占5.6%。除隔代戶從xx年的4.4%下降到xx年的3.7%外，其余幾類家庭戶的比例均有所上升。獨居戶從13.3%提高到14.7%，夫妻戶從26.7%提高到27.7%，與其他人同住戶從0.5%提高到2.1%，兩代老人戶從0.4%提高到0.7%。
空巢、類空巢家庭分布呈現(xiàn)較明顯的地區(qū)差異。東部和中部省份空巢比例相對較高，如山東、河北、江蘇的老年空巢、類空巢家庭的比例超過了60%，北京、河南、浙江、安徽、遼寧等也超過了50%。西部一些省份如陜西、廣西、云南不足30%。各省份內部的分布差異也較明顯。嚴重的地方，村外出青壯年比例達到90%，留在家里的幾乎都是老人和孩子。
隨老年人年齡提高空巢、類空巢家庭比例呈減少趨勢。農村60至69歲的低齡老年人中有50.2%居住在空巢、類空巢家庭中，在80歲以上的高齡老年人中減少到40.5%?？粘病㈩惪粘布彝ダ夏耆艘杂信渑纪橹髡?4.9%，喪偶的占28.8%。
老年空巢、類空巢家庭內部差異明顯。約有2/5的老年人自愿與子女分開居住。這類家庭以夫妻戶多見，低齡老年人為主，身體狀況和生活狀況相對較好。有48.3%的老年人被迫與子女分開居住。其中，有30.7%的老年人想與子女同住，但因子女不孝，婆媳關系緊張，或子女外出發(fā)展等原因而不得不獨守空巢。有17.6%的老年人愿意入養(yǎng)老院，但因經濟條件不允許加之不是收住對象，或當?shù)貨]有養(yǎng)老機構而不能如愿。
二、存在的主要問題
空巢、類空巢家庭老年人生活中的問題既有作為農村老年人面臨的共性問題，也有因子女“缺位”帶來的特殊問題。
(一)養(yǎng)老保障不穩(wěn)定問題。
農村空巢、類空巢家庭老年人從事生產勞動的比例比非空巢家庭老年人高近5個百分點，占47.4%，得到子女經濟幫助的比例比非空巢家庭老年人低6.6個百分點，占59.5%?？粘?、類空巢家庭老年人年人均收入2373元，約為非空巢家庭老年人的4/5。受自我養(yǎng)老能力以及子女自身經濟狀況和養(yǎng)老意識淡薄等影響，39.6%的空巢、類空巢家庭老年人感到經濟困難，49%的人認為經濟上缺乏保障，得到政府和集體救助的只占13.6%。
(二)基本醫(yī)療缺乏保障問題。
空巢、類空巢家庭老年人中健康狀況差的占27.2%，患慢性病的占65.5%。57.8%的人未享受任何形式的醫(yī)療保障，參加新型合作醫(yī)療的老年人多數(shù)反映合作醫(yī)療報銷起付線高，報銷比例低，報銷程序過于復雜，門診取藥花費多但不能報銷，住院治療又需要先墊付大筆押金。因為上述原因，有70%的空巢、類空巢家庭老年人患病后不去就醫(yī)，“拖”病現(xiàn)象比較普遍。
(三)照料服務供求矛盾突出問題。
空巢、類空巢家庭老年人生活部分或完全不能自理的占20%，約948萬人。7.5%的老年人需要照料，其中11.3%的人得不到照料，比非空巢家庭老年人高8.4個百分點?？粘病㈩惪粘布彝ダ夏耆说恼樟现饕颗渑?，占52.3%，國家、集體、養(yǎng)老機構上門服務合計僅占2.9%。與此相對，非空巢家庭老年人的照料主要依靠子女，占64.1%。
(四)獨居老年人面臨高生活風險問題。
獨居老年人(包括散居“五?！崩先?約1004萬人。其中，覺得經濟困難的占52.4%，需要照料但無人照料的占18.4%，經常感到孤獨的占53.6%，感到不幸福的占21.0%，有過自殺念頭的占7.5%，這些指標均顯著高于其他老年人。統(tǒng)計分析顯示，有60%的農村獨居老年人生活中面臨著經濟非常困難、健康狀況極差、需要照料和孤獨寂寞中的至少一種問題，近19%的獨居老年人面臨兩種以上的上述生活風險。
(五)隔代戶和兩代戶老年人生活壓力大問題。
子女外出務工，留下祖孫在家的“留守”老年人占農村老年總人口的3.7%，接近400萬人。他們既要從事農業(yè)生產勞動，又要照看孫子女，身心壓力很大，健康狀況也最差，54.7%的老年人認為健康狀況較前一年變差，69.3%的人患有慢性病，41.7%的人在調查前兩周處于帶病狀態(tài)，這些指標均明顯高于其他空巢、類空巢家庭。兩代戶老年人既要自養(yǎng)還要贍養(yǎng)其高齡父母，他們參與農業(yè)勞動的比例高達80%，得到子女經濟支持的只占44.3%，醫(yī)療費開支最大，年人均住院費支出達到1827元，遠高于其他空巢、類空巢家庭老年人的1068元。
三、農村老年人家庭空巢化現(xiàn)象及問題成因分析
(一)農村老年人家庭空巢化是人口、經濟、社會等多重因素綜合作用的結果，這種態(tài)勢仍將持續(xù)。
造成農村老年人家庭小型化和空巢化的原因一是上世紀五、六十年代生育高峰人口，同時也是70年代以來實施計劃生育的獨生子女父母相繼進入老年，老齡化加快發(fā)展。二是農村人口平均預期壽命延長，高齡老年人口增長，老年人家庭空巢期延長，同時兩代老人戶也有所增加。三是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過程中大量農村勞動年齡人口向城鎮(zhèn)遷移，留守老年人增加。四是隨著居住條件改善以及人們思想觀念和生活方式變化，兩代人愿意分開居住的家庭增多。上述因素的持續(xù)存在，必將推動農村老年人家庭空巢化的繼續(xù)發(fā)展，空巢、類空巢將成為我國農村地區(qū)老年人家庭的一種重要居住形態(tài)。
(二)子女“缺位”削弱了家庭養(yǎng)老的作用。
老年人勞動自養(yǎng)、夫婦互相扶養(yǎng)和子女贍養(yǎng)是傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的三大支柱，由于子女在家庭生活中的“缺位”，喪失了支撐家庭養(yǎng)老的穩(wěn)定結構，影響了部分老年人的生活，突出地表現(xiàn)為缺乏照料者和精神慰藉，同時加重了老年人勞動自養(yǎng)的負擔。獨居老年人更失去了配偶的扶養(yǎng)，與孫輩同住的“留守”老年人加重了代撫育負擔，兩代老年人戶則是“以老養(yǎng)老”，困難相對更多。
(三)農村社會保障與社會服務發(fā)展滯后導致部分老年人養(yǎng)老和照料服務的“真空”。
家庭養(yǎng)老功能不足，老年人對社會保障和社會服務的需求增加。由于農村社會養(yǎng)老保障覆蓋面窄，水平低，社會福利服務基礎設施短缺，社會養(yǎng)老服務不發(fā)達，使老年人的養(yǎng)老特別是服務需求得不到保障。調查發(fā)現(xiàn)，空巢、類空巢家庭老年人需要上門家務服務的占32.8%，而當?shù)赜写朔盏膬H占7.0%，需要上門護理的占35.4%，能提供上門護理的僅占6.3%，需要入住養(yǎng)老機構而不能如愿的占17.6%，離老年人的需求差距很大。
(四)對農村老年人家庭空巢現(xiàn)象及其問題重視不夠，措施不力。
主要表現(xiàn)為一是政策“缺位”。各地關于居家養(yǎng)老和老年服務體系建設的政策主要指向城市，適合農村實際情況的政策較少。二是觀念落后。一些地方的工作思路仍然停留在“家庭養(yǎng)老”上，對農村老年人“空巢”問題重視不夠。三是缺少有力措施。農村社會保障、基礎設施和公共服務明顯落后，社會組織很不發(fā)育，解決農村老年人養(yǎng)老服務問題難度很大?；谝陨显颍夏昕粘布彝ピ黾訋淼恼樟戏盏葐栴}在許多地方沒有擺上議事日程。
(五)敬老意識和贍養(yǎng)觀念淡化。
農村“重小輕老”現(xiàn)象比較普遍，少數(shù)子女視老年人為累贅，一些多子女家庭互相推諉贍養(yǎng)義務。婆媳關系緊張，“媳婦當家，養(yǎng)兒防不了老”。外出務工子女忽視家中老年人的生活安排，與老年人缺少聯(lián)系。還有“外嫁女兒不養(yǎng)娘”的傳統(tǒng)習俗，等等。這些因素導致部分老年人的贍養(yǎng)得不到落實。
四、對策與建議
農村老年人家庭空巢化伴隨著農村人口老齡化和高齡化，在城鎮(zhèn)化和農村土地承包經營權流轉等因素影響下，農村以家庭養(yǎng)老為主，依靠老年人勞動自養(yǎng)、子女贍養(yǎng)和土地保障的傳統(tǒng)養(yǎng)老模式受到進一步挑戰(zhàn)，需要從整個農村社會保障制度和社會服務的建構上綜合考慮和應對。在繼續(xù)鞏固家庭養(yǎng)老的基礎上，大力發(fā)展社會養(yǎng)老保障和公共服務，建立健全社會養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老相結合的養(yǎng)老保障體系，是新時期保障包括農村空巢家庭老年人在內的廣大農村老年人基本生活和服務需求，解決農村老齡問題的必由之路。
(一)建立健全農村社會保障體系，為農村老年人生活提供制度保障。
加快建立健全農村社會保障體系，把符合條件的老年人全部納入保障范圍，并考慮老年人的特點和需求，采取措施給予優(yōu)待和照顧。實施最低生活保障可對貧困老年人降低門檻，提高補助標準。新型農村合作醫(yī)療可考慮免除70歲以上老年人的參合費用，并對參加合作醫(yī)療的老年人在個人賬戶計入金額及報銷比例等方面予以優(yōu)惠，適當擴大老年人常見慢性疾病門診報銷的病種。醫(yī)療衛(wèi)生機構應為急重病貧困老年人開辟綠色通道。積極探索建立農村老年人非繳費型養(yǎng)老金制度，對于不享受社會保障待遇的農村80歲以上高齡老年人可采取發(fā)放生活補貼等方式，保障老年人的基本生活和基本醫(yī)療需要。
(二)加快建立農村社會養(yǎng)老服務體系。
加強農村綜合性養(yǎng)老服務機構建設，在服務好“三無”老人等傳統(tǒng)服務對象的基礎上，把服務對象擴展到高齡、病殘、獨居、生活不能自理的社會老年人。
施院0托老年群眾i 在農村社區(qū)建設綜合性養(yǎng)老服務活動設施，以此為依托為老年人就地就近提供生活照料、文體娛樂、法律服務和宣傳教育服務，逐步形成住養(yǎng)、定點與上門服務相結合的養(yǎng)老服務體系。有條件的地方政府和村集體要積極出資設立養(yǎng)老服務公益崗位，同時積極倡導鄰里互助、()志愿者幫扶和老年人互助，以獨居戶、隔代戶、兩代老人戶特別是高齡、貧困、患病、生活不能自理的老年人為重點，建立聯(lián)系和幫扶制度，制定緊急事件的有效應對辦法，照顧好他們的生活。
(三)充分發(fā)揮家庭養(yǎng)老的基礎性作用。
進一步推進農村家庭贍養(yǎng)協(xié)議書簽訂工作，鞏固家庭贍養(yǎng)，督促外出務工子女妥善安排好留守老年人的生活和生產。加強涉老法制教育和敬老道德宣傳，把敬老孝親納入文明家庭和文明村鎮(zhèn)的評選表彰內容，轉變不良習俗，和諧家庭關系。加強對老年人的宣傳教育，幫助老年人加強生活安全的自我保護，掌握緊急情況下的應急處置辦法，提高老年人依法維護自身權益的意識和能力。
(四)加強對農村老齡工作的組織領導。
各級政府要把農村老齡問題納入農村改革發(fā)展和社會主義新農村建設，統(tǒng)籌研究和解決。要制定農村養(yǎng)老服務機構、設施發(fā)展規(guī)劃和推動農村養(yǎng)老服務的政策措施，將相關經費納入財政預算。各級政府有關部門要按照各自職責，將保障農村老年人基本生活，發(fā)展農村為老服務納入部門工作安排，切實承擔起為農村老年人提供基本社會保障、福利服務、醫(yī)療衛(wèi)生、安全保護、權益維護、活躍老年人文化生活等方面的責任。要建立健全縣、鄉(xiāng)兩級老齡工作機構，保證必要的人員和經費，發(fā)揮好綜合協(xié)調和檢查督促作用。在農村基層，要普遍建立起農村老年人協(xié)會，在村委會的領導和支持下，實現(xiàn)自我組織、自我教育、自我管理和自我服務，積極調解涉老糾紛，維護老年人權益，活躍老年人精神文化生活，組織老年人自助互助。
調查分析報告
（二）5月25日至27日我縣衛(wèi)生系統(tǒng)外出對衛(wèi)生院、縣集團化動作進行為期2天的學習考察。經過學習考察，總結經驗。發(fā)現(xiàn)我鎮(zhèn)衛(wèi)生院存在不少問題,處境困難,部分科室效率低下。因此必須深化我鎮(zhèn)衛(wèi)生院運作模式的改革,完善我鎮(zhèn)衛(wèi)生系統(tǒng),多渠道籌集資金，解放思想、實事求是,發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生事業(yè),提高農民健康水平。
一、基本概況
(一)縣集團化動作模式
縣集團化管理是縣縣醫(yī)院、中醫(yī)院分別對縣旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院、莆老場鎮(zhèn)衛(wèi)生院進行收購型管理。其主要的方式是縣旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院由縣中醫(yī)院幫扶，衛(wèi)生院法人由以前院長變更為中醫(yī)院法人，由中醫(yī)院直線管理。衛(wèi)生院的醫(yī)療服務收費不變，主要是對上下兩家醫(yī)院的人才流動提供了較大的平臺。主要做法是旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院的醫(yī)務人員根據(jù)需要到中醫(yī)院進行理論和實際操作的進修，縣醫(yī)院、中醫(yī)院的醫(yī)務人員按需要及時到鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院進行基層指導和交流。這樣兩家醫(yī)院的人力資源呈上下流動的趨勢。通過組織學習、訓導的手段，提高了員工的工作能力、知識水平和潛能的發(fā)揮，最大限度的使員工的個人素質與工作需求相匹配，進行促進員工現(xiàn)在和將來的工作績效的提高。
1、集團化管理的經濟效
旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院的業(yè)務收入從1月份8萬元、2月份18萬元、3月份28萬元，4月份為42萬元，以每月10萬元的收入遞增，業(yè)務上的收入主要是以衛(wèi)生院的綜合業(yè)務水平在群眾中的可信度為基礎，由于縣醫(yī)院、中醫(yī)院與衛(wèi)生院建立了上下職工交流學習的平臺，使鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院業(yè)務人員的技術水平有了較大的提高，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院的收費，老百姓享受到了縣級醫(yī)院的服務，在老百姓當中建立起了基礎，這主要是由于集團化管理的優(yōu)勢帶來的好處。
2、集團化管理的資源利用
通過對集團化管理的學習考察，深得體會，1、在資源共享上，節(jié)省成本和費用。衛(wèi)生院的藥物按需要由上級醫(yī)院統(tǒng)一采購可以降低采購成本、集團大制造可以利用制造資源、統(tǒng)一技術和研發(fā)平臺以研發(fā)高難度的課題、統(tǒng)一銷售可以節(jié)約營銷費用、統(tǒng)一結算可以節(jié)省財務費用和解決融資的難題等。
2、優(yōu)勢互補，提升了醫(yī)院的運作和管理效率。集團化運作可以將個別醫(yī)院的“長板”彌補其它的“短板”，使這一長項得到充分發(fā)揮，從而帶動其它成員企業(yè)提高了運作和管理的效率。比如銷售渠道的融通、人力資源管理經驗的借鑒等等。提高了企業(yè)創(chuàng)新能力和綜合競爭能力。技術創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新以及成本和費用的降低等，使企業(yè)及集團綜合競爭能力得到提升。旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院、莆老場衛(wèi)生院都是基于這種模式將資源優(yōu)勢互補，得于合理安排利用。在中醫(yī)院、縣醫(yī)院的統(tǒng)一管理，合理利用資源的現(xiàn)況下繼續(xù)發(fā)展。
(二)黔西衛(wèi)生院股份合作模式
1、黔西衛(wèi)生院基本情況
黔西衛(wèi)生院全院共67個職工，3個主任醫(yī)師，所轄人口為2萬多人。黔西衛(wèi)生院主要以股份合作模式運作。黔西衛(wèi)生院的職工就是股東，該單位以外的單位或個人不能進行投股，將醫(yī)院的生存與全體職工緊密地聯(lián)系在一起，卻也不是完全的股份合作制。股份合作制是以合作制為基礎，吸收股份制的一些做法，勞動者的勞動聯(lián)合和資本聯(lián)合相結合形成的新型企業(yè)的組織形式。資本是以股份為主構成，職工股東共同勞動，實現(xiàn)按資按勞分配，權益共享，風險共擔，自負盈虧，獨立核算。所有職工股東以其所持股份為限對企業(yè)承擔責任，企業(yè)以全部資產承擔責任的企業(yè)法人。而黔西衛(wèi)生院勞動者就是股東，自己支配和管理，決策層是院務領導也是較大股東，即了解自身業(yè)務需要又是政治上的管理層，更能有效地結合醫(yī)院實際出臺政策。
2、黔西衛(wèi)生院資金的籌集與去向
黔西衛(wèi)生院的職工就是股東，職工與股東為一體，資金的籌集是每位職工買下醫(yī)院的股，管理層、業(yè)務骨干、一般職員所能買的股份數(shù)是不同的。這樣，每個職工都是醫(yī)院的主體，醫(yī)院的盈虧與每位職工的勞動息息相關，大大的增進了職工的極積性、主動性，使職工的勞動更大層度地體現(xiàn)為工資與獎金。
二、與我院實際情況相結合的分析
安場鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院全院共40多位職工，所轄人口為7萬多人，1個主任醫(yī)師，3個副院長，從實施績效工資以來，在醫(yī)院內部管理和發(fā)展過程中發(fā)現(xiàn)的問題也不少。
(一)人才培養(yǎng)穩(wěn)步不前，留不住人才
我院實施績效工資以來，醫(yī)院職工學習和交流的機會相當少，而較多的是政治上的方針政策的學習，對于專業(yè)技術上的學習差不多沒有。雖有上掛業(yè)務部門，但在業(yè)務的培訓和學習上是不如縣集團運作模式那么實際有效的。從人才隊伍來看，由于受借調或借用、提前退休等的情況，很少有機會注入新鮮血液，目前，我院已被借調出2名醫(yī)生，黔西衛(wèi)生院所轄2萬多人卻有67個職工，我院所轄7萬多人只有42個職工。安場鎮(zhèn)衛(wèi)生院面臨著人才較少，而培養(yǎng)人才困難的局面。通過調離，借調等我院的人才有所流失。
安場鎮(zhèn)衛(wèi)生院以每月兩次的院內業(yè)務培訓學習例會來解決人才的培養(yǎng)問題，但這不能夠解決本質上的學習交流，因為該衛(wèi)生院業(yè)務技術長期停留在沒長進的現(xiàn)況，每次學習培訓照本宣科已經使部分職工生厭。
(二)職工工作積極性對比
完全的績效工資對職工的工作積極性有所影響，部門職工按部就班，“存在做與不做一個樣”的想法，這主要是部份職工對當前績效工資政策還沒有吃透，沒有讀懂的原因，安場鎮(zhèn)所轄14個村，從年底14個村衛(wèi)生完全合并之后，各村衛(wèi)生均有反應基藥品種不全，黑醫(yī)盛行等原因也大大地影響了村醫(yī)生的工作積極性。從集團化管理與黔西衛(wèi)生院股份合作制運作來看，集團化管理有更多的學習培訓，職工可以從鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院到中醫(yī)院或縣醫(yī)院深造、晉升等機會來激勵職工，而縣級醫(yī)院對鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院資金的管理也是比較放得寬的。黔西鐘上山衛(wèi)生院股份合作制運作以工資獎金來激勵職工的積極性，也有利于發(fā)展較強的團隊精神。而我院始終以黨政精神，政策來激勵職工，效果是不能相提并論的。
(三)老百姓利益相關的比較
在前面兩種模式都能夠看到，老百姓會以同樣的價格得到更高更好的服務，因為黔西衛(wèi)生院股份運作、集團化管理都能提供這樣的平臺，黔西衛(wèi)生院當然以業(yè)務技術為優(yōu)先，服務為宗旨才能有群眾基礎，縣兩個試點衛(wèi)生院都是以縣級醫(yī)院的管理模式，從技術業(yè)務范圍都是引用縣級醫(yī)院的標準。而安場衛(wèi)生院沒有這樣的平臺，人才流失現(xiàn)象較重，服務上也只能是支撐，談不上較好，群眾基礎就顯得薄弱了。主要原因還是業(yè)務人員少、床位設施不全、業(yè)務科技含量小、激勵機制不健全造成的。
三、方法與建議
(一)方法
安場鎮(zhèn)衛(wèi)生院面臨著職工學習培訓機會少，在職人才流失，資金激勵制度不夠健全，職工積極性不夠高，村衛(wèi)生室管理有待加強的情況下。
加強職工業(yè)務學習，這只能依靠上級業(yè)務部門的統(tǒng)一管理，科學技術為第一生產力，為提高安場衛(wèi)生院的綜合實力，沒有較好的業(yè)務都是空談。即要發(fā)展人才，又要保住人才。
完善職工激勵制度，以工資獎金激勵為主要，形成多勞多得，少勞少得，不勞要罰的原則，這方面由于受績效工資的一些限制，是需要解放思想，大膽探索，才能從本質上解決這一問題。
加強基礎硬件設施建設，即要按要求完成上級業(yè)務部門下發(fā)的相關的政策性任務，更要為醫(yī)療患者創(chuàng)建一個好的醫(yī)療環(huán)境，通過改革創(chuàng)新，兩者可以兼得，以代表廣大人民群眾的根本利益為首要任務，醫(yī)院才能生存發(fā)展。
(二)建議
安場鎮(zhèn)所轄人口為7萬多人，經濟比較活躍，位于主要交通干線。大多數(shù)以做生意為主，更有“小香港”之稱。如果安場衛(wèi)生院完全按股份合作模式運作，那人口太多，規(guī)模太大，加之14個村衛(wèi)生室，已致不好管理;如完全借薦縣集團化模式，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)比較大，那不管縣級那個醫(yī)院來統(tǒng)一管理安場衛(wèi)生院也可能顯得精力不夠，人力不足;如按績效不變，安場這么大的一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，也有地利條件卻沒有發(fā)展空間與平臺，在實施績效1年多以來，卻還沒有發(fā)現(xiàn)這一制度的好的地方，值得我們去深思，應該要解放思想，開拓創(chuàng)新，改革安場衛(wèi)生院的現(xiàn)況。
鑒于兩種模式的經驗，結合安場衛(wèi)生院實際情況，我們建議，今后一個時期要著力抓好以下方面的改革。
學黔西衛(wèi)生院股份運作模式部份經驗，在醫(yī)療衛(wèi)生體制改革上求突破。建議資金上引用股份制，將上掛業(yè)務部門作為服東，提供業(yè)務學習和技術深造的平臺。解放思想、實事求是，合理利用人力資源，強化激勵機制。
大力引進人才，安場衛(wèi)生院人力質量和數(shù)量嚴重不足，只有先引進了人才，有了人力資源才是發(fā)展的前提。
為進一步確立市場化的觀念，真正把醫(yī)療作為企業(yè)來搞、項目來抓、產業(yè)來辦，加快改制轉軌的步伐。力度要大，要解放思想、實事求是地搞好醫(yī)療單位體制改革，以綜合縣和黔西鐘醫(yī)院兩種模式經驗。建立一個主要成份為股份合作運作，主要方面以集團模式發(fā)展業(yè)務，利用人力資源。要建立較活躍的制度形式，堅持因地制宜，因院施策，根據(jù)醫(yī)院實際和醫(yī)院干部職工的意愿，不搞一風吹、一刀切，只要是有利于安場衛(wèi)生院醫(yī)療事業(yè)發(fā)展、有利于醫(yī)療服務水平的提高、有利于保障職工利益的增進激勵機制的改制形式，都要大膽地搞，大膽地試。改革要以政策為根本，在中國共產黨領導下的各單位各部門，沒有政策的支持所搞的改革是不會走向成功的，大力爭取政策的支持，加強群眾基礎。解放思想、實事求是，開拓創(chuàng)新，合理利用人力、物力、地利條件等資源。為安場衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展努力。
房地產分析報告篇九
可行性研究最早于20世紀30年代初出現(xiàn)在美國，在開發(fā)田納西河流域開始將其列入開發(fā)程序，使其成為工程項目規(guī)劃的重要階段。改革開放以后，我國為了加強項目投資決策分析，引進了項目可行性研究技術。1983年，國家計委頒發(fā)了《關于建設項目進行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設的程序。
房地產項目的可行性研究分析是項目前期的必要準備工作，在項目投資之前，從經濟、技術直到社會各種環(huán)境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個工程項目在技術上是否先進、實用和可靠，在經濟上是否合理，在財務上是否盈利，為投資決策提供科學的依據(jù)。
自1993年取消分房制度以后，我國房地產行業(yè)迅猛發(fā)展起來。房地產項目的可行性研究分析作為項目決策的基本內容和主要工作方法，已經逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內容和程序。
不同于一般建設項目先投資后生產的特點，房地產項目投資開發(fā)的過程也是項目生產的過程。一般建設項目的建設期和經營期都是截然分開的，先有固定資產投資和流動資金投資，后有生產經營活動。而房地產項目的開發(fā)銷售，存在預售模式，使得項目建設期、經營期和銷售期交錯在一起，這就要求房地產項目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地產項目的可行性研究分析在一般建設項目的基礎上，著重強調市場分析、項目選址及定位、經營方式以及租售價格的確認、經濟財務的可行分析。另外，在我國可持續(xù)發(fā)展觀的影響下，項目的環(huán)境評價以及節(jié)能效應等越來越受到重視。
(1)市場分析、項目選址及定位
房地產項目的市場分析、項目選址、項目定位是對項目的市場需求及供給的分析。通過大量的市場調研、統(tǒng)計分析方法進行市場分析可以獲得目前房地產市場上的走勢和需求，針對市場分析進行項目選址及定位所確定的項目產品供給能夠滿足市場需求，并且能夠為之后的銷售工作打好基礎。因此，做好市場分析、項目選址及定位是項目可行性研究分析的基礎。
(2)經營方式以及租售價格
經營方式以及租售價格的確認是項目收益的重要組成部分。房地產項目采用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經營方式，關系到整個項目未來現(xiàn)金流量。通過了解周邊樓盤信息，選取近似樓盤作為項目租售價格的參考項目，采取市場分析法等恰當?shù)挠嬃拷洕治龇椒ǐ@得合理有效的租售價格。在此基礎上進行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價值。
(3)經濟財務的可行性
經濟財務上的可行性包含兩方面的內容，一是經濟可行性分析，二是財務可行性分析。經濟可行性是指項目整體能夠對國民經濟產生的積極影響，一定程度上能夠推動國民經濟的發(fā)展；財務可行性是指項目本身的經濟效益，從項目的總投資和收入出發(fā)，分析能夠為房地產企業(yè)帶來經濟利益。進行經濟財務可行性分析，客觀的評價項目可行與否是確定投資該房地產項目的關鍵。
(4)環(huán)境評價以及節(jié)能效益
在項目全壽命周期管理和可持續(xù)建設觀念的影響下，房地產項目可行性研究分析越來越注重擬建項目對環(huán)境的影響以及可以采取的節(jié)能措施。環(huán)境評價是從項目的綠化工程、景觀工程對周邊環(huán)境以及居民生活的提供的舒適度來進行評價。節(jié)能效益是從項目本身的建筑結構出發(fā)，分析項目是否符合可持續(xù)原則，是否具有循環(huán)經濟效應。
只有對上述部分進行客觀的評價分析，得出的可行性研究報告結論才是符合項目本身的，才能客觀公正的為開發(fā)商提供投資決策的資料基礎。但縱觀目前房地產項目的可行性研究分析，由于實際操作的復雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。
(1)開發(fā)商可行性研究分析意識不強
大多數(shù)開發(fā)商對可行性研究分析不重視，開發(fā)商的目標是獲取利潤，對于可行性研究分析，通常是項目已經立項之后，由于相關部門報批備案需要，或是由于項目融資時，銀行等金融機構的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
為了解決這一問題，首先必須讓開發(fā)商明確，可行性研究分析不僅僅是向當?shù)卣?、?guī)劃部門和環(huán)境保護部門申請有關建設許可文件的依據(jù)，更是開發(fā)商在今后競爭日益激烈的房地產市場上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經濟損失的有效措施。對開發(fā)商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項目的許多重大經濟技術原則和基礎資料得到落實，使開發(fā)商的決策建立在科學而不是經驗或感覺的基礎上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強對項目審批程序的嚴格控制，堅持先有可行性研究分析，再立項。
(2)可行性研究依據(jù)不充分
開發(fā)商或是委托的相關代理方在進行可行性研究分析時，主要依據(jù)項目的設計方案說明并結合國家、地方政府出臺的相關估價文件，對項目的經濟財務效益進行評價。但是在確認租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數(shù)據(jù)更新不及時，并且選用分析方法不恰當，導致項目租售收入不能客觀反映對項目預售情況的預測，從而影響項目現(xiàn)金流量的預測，使得可行性研究分析結果不合實際。
為此，組織建立專門的數(shù)據(jù)庫可以有效解決數(shù)據(jù)收集困難這一關鍵問題，使得房地產的可行性研究分析不再成為 “無稽之談”。
(3)可行性研究分析深度不夠
就目前房地產項目可行性研究分析來看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發(fā)商有意識要對環(huán)境以及節(jié)能效益方面進行評價分析，但在其出具的可行性研究報告中，這一部分論點不鮮明，論據(jù)不充分，論述不詳細，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細有效的定量分析。
針對這一現(xiàn)象，政府相關部門制定有關的制度標準，以規(guī)范這一部分的研究分析。培養(yǎng)專業(yè)型人才，建立專業(yè)的可行性研究分析機構，保證可行性研究分析專業(yè)化，更加詳細深入。
總之，房地產項目可行性研究分析是項目投資決策前的必要步驟，內容上應該較為全面的涵蓋項目的各個方面，在此基礎上，著重注意市場分析、項目選址及定位、銷售方式以及租售價格、經濟財務可行性分析等方面。
我國房地產項目可行性研究分析存在的問題很多，為了有效解決這些問題，就必須從相關的各個角度著手，政府部門加強其監(jiān)督引導作用，規(guī)范可行性研究分析；開發(fā)商認真貫徹實行相關政策規(guī)范，重視可行性研究分析對擬建項目投資分析的價值；相關可行性研究分析報告編制機構，重視專業(yè)人才的培養(yǎng)，提高可行性研究報告的深度和質量。各個部門通力合作，使可行性研究工作發(fā)揮其應有的作用。
房地產分析報告篇十
1)、項目申請單位情況:單位名稱、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名、人員、資產規(guī)模、財務收支狀況等情況。
2)、項目負責人基本情況:姓名、性別、職稱、專業(yè)、聯(lián)系電話，與項目相關的主要業(yè)績。
3)、項目基本情況:項目名稱、項目類型;主要工作內容、預期總目標及其階段性目標;主要預期經濟效益和社會效益指標;項目總投入情況(包括人、財、物等方面)
2、必要性和可行性
1)、項目背景及實施項目的必要性。
項目受益范圍分析;項目是否符合國家政策，是否不屬于國家政策優(yōu)先支持的領域和范圍;國家(含部分地區(qū))需求分析;申請單位事業(yè)發(fā)展需求分析。
項目實施對申請單位、所屬領域或社會事業(yè)發(fā)展的意義與作用。
2)、項目實施的可行性。
與同類項目相比分析;項目的主要思路與設想;項目預算的合理性及可靠性分析;項目預期社會效益分析;項目預期效益的持久性分析。
3)、項目不確定性分析。
項目實施過程中存在的不確定性分析;對應措施分析。
3、實施條件
1)、人員條件。
項目負責人組織管理能力;項目主要參加人員的姓名、性別、職務、專業(yè)、對項目熟悉情況。
2)、資金條件。
項目需要的投入總額;對財政專項資金的最低需求額;其他渠道資金的來源及其落實情況(需提供相關證明文件及資料)。
3)、基礎條件。
項目申請單位及合作單位單位完成該項目已經具備哪些基礎條件(重點說明項目申請單位及合作單位具備那些設施條件，需要增加哪些新的關鍵設施)。
4)、其他相關條件
4、進度與計劃安排
項目的階段性目標情況;分段地實施進度計劃與計劃安排情況。
5、主要結論
企業(yè)項目可行性分析報告寫作方法
一、項目可行性分析報告的編制依據(jù)
1、項目建議書及批復文件
2、國家和地區(qū)的經濟和社會發(fā)展規(guī)劃
3、國家有關法律、法規(guī)，政府的有關規(guī)定
4、項目合資、合作各方簽訂的協(xié)議書或意向書
二、項目可行性分析報告的寫作提綱
1、概述
簡述項目提出的背景、項目技術狀況、現(xiàn)有產業(yè)規(guī)模;項目的`主要用途、性能;投資的必要性和預期經濟效益;本企業(yè)實施該項目的優(yōu)勢。
2、技術可行性分析
1)、項目技術路線、工藝的合理性和成熟性，關鍵技術的先進性和效果論述。
2)、項目技術性能水平與國外同類項目的比較
3)、項目承擔單位在實施本項目的優(yōu)勢，
3、項目成熟程度
4、市場需求情況和風險分析
5、投資估算及資金籌措
1)、項目投資估算
2)、資金籌措方案
3)、投資使用計劃
6、經濟和社會效益分析
1)、未來5年成本、收入估算
2)、財務分析:以動態(tài)分析為主，提供財務內部收益率、貸款償還期、投資回收期、投資利潤率和利稅率、財務凈現(xiàn)值等指標。
4)、財務分析結論
5)、社會效益分析
7、綜合實力和產業(yè)基礎
1)、企業(yè)員工構成(包括分工構成和學歷構成)。
2)、企業(yè)高層管理人員或項目負責人的教育背景、科技意識、市場開拓能力和經營管理水平。
3)、企業(yè)從事研究開發(fā)的人員力量、資金投入，以及企業(yè)內部管理體系等情況。
4)、企業(yè)從事該產品生產的條件、產業(yè)基礎(包括項目實施所需的基礎設施及原材料的來來源、供應渠道等)。
8、項目實施進度計劃
9、其他
1)、環(huán)境保護措施
2)、勞動保護和安全
3)、必要的證明材料
10、結論
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房地產分析報告篇一
前 言
最近一段時間一直在尋找高成長性的企業(yè)，同時還要注意價格的問題，終于在昨天發(fā)現(xiàn)一直中意的企業(yè)——世聯(lián)地產，一直以為這是一家地產企業(yè)，昨天偶然發(fā)現(xiàn)這是一家為地產商服務的企業(yè)，可見自己在平時的功課中是多么的粗心，在這里檢討一下。世聯(lián)地產的投資報告我想分為幾大部分，第一部分應該是行業(yè)屬性和企業(yè)未來成長性，因為投資企業(yè)成長性是最重要的，沒有高成長性，投資的風險是顯而易見的。第二部分為企業(yè)當前市場估值的情況介紹，畢竟只考慮成長性沒有合理的買入價格，投資回報也會大受影響。第三部分，應該說說投資這個企業(yè)的風險問題，以及風險控制的措施。
世聯(lián)地產這個企業(yè)存在的前提就是依附于地產行業(yè)的，為地產企業(yè)提供相應的銷售策劃服務的，所以這個行業(yè)會受到地產行業(yè)的景氣度影響，存在業(yè)績較強的周期性，但是由于這個行業(yè)的所提供的服務是整個地產行業(yè)的所必須的，所以企業(yè)生存的前提就是提供優(yōu)質的服務，而經濟周期性影響只是針對業(yè)績出現(xiàn)波動，對這個企業(yè)的擴展和發(fā)展沒有大的制約和致命性打擊。相反，經濟的周期性波動會幫助企業(yè)消滅很多體質較弱的競爭對手，為自己成長的過程提供空間，這個過程是每個成長性企業(yè)必然要經歷的過程。
從以上角度分析，這個企業(yè)最大的風險在于自身管理及是否能夠提供優(yōu)質服務的這些因素，資金因素、經濟周期等外來因素不會對企業(yè)造成致命打擊，而且由于提供的服務不需要大量的資金、固定資產的投入，這會降低其運營成本，提高其企業(yè)的毛利潤。而且隨著規(guī)模的擴大，已經管理水平的提高，其毛利率也會相應的小幅提高，由于在管理水平穩(wěn)定的情況下，其簡單的盈利模式的復制及其迅速的規(guī)?；蔀榭赡?，所以行業(yè)的成長空間巨大。而且通過分析，除了一線城市這種服務地產商的行業(yè)較為成熟以外，其他二三線行業(yè)的行業(yè)非常不規(guī)范，在很多地區(qū)可以說根本沒有這種營銷服務模式，其市場的不成熟性也為企業(yè)發(fā)展提供了足夠的空間。
第一章 標的行業(yè)屬性及成長性分析
世聯(lián)地產是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產開發(fā)商、機構及個人業(yè)主。公司主要從事房地產顧問策劃、代理銷售和經紀業(yè)務。
與同業(yè)比較，世聯(lián)地產的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1、顧問策劃業(yè)務的品牌、規(guī)模效應將逐步體現(xiàn)。
2、業(yè)務條線間協(xié)同效應顯現(xiàn)。
3、受益深圳特區(qū)擴容。
4、管理團隊高瞻遠矚。
目前a股尚沒有房地產顧問公司上市交易。目前國內同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯(lián)地產未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。
行業(yè)及公司簡介：
行業(yè)情況簡介
世聯(lián)地產是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產開發(fā)商、機構及個人業(yè)主。公司主要從事房地產顧問策劃、代理銷售和經紀業(yè)務。
房地產市場按照房地產開發(fā)的不同階段可以分為房地產一級市場、二級市場和三級市場。一級市場是由政府主導土地使用權出讓階段的市場，一般稱之為土地市場；二級市場是房地產開發(fā)商在獲得土地使用權后對房地產進行開發(fā)和經營的市場；三級市場是房地產開發(fā)商已出售的房產在投入使用后進行物業(yè)交易、抵押和租賃等二次交易的市場。
從房地產開發(fā)的價值流程來看，地產服務商提供的服務覆蓋了整個房地產開發(fā)階段，服務商與開發(fā)商共存共榮，已經是房地產開發(fā)價值鏈中不可或缺的角色，在促進房地產市場健康發(fā)展、保障房地產交易安全、節(jié)約房地產交易成本等方面都發(fā)揮著日益重要的作用。具體業(yè)務如下：
（3）在物業(yè)交易的二級市場，房地產中介為開發(fā)商提供營銷策劃、代理銷售等專業(yè)服務；
（4）在物業(yè)交易的三級市場，房地產中介為機構或個人提供房屋租賃服務、二手房交易經紀服務。
公司情況簡介
公司成立于1993年，始終專注從事房地產顧問策劃和代理銷售業(yè)務，不涉足開發(fā)業(yè)務。公司憑借穩(wěn)定的管理團隊、專業(yè)的員工隊伍為客戶提供房地產營銷代理服務，在房地產業(yè)內塑造了較高的品牌知名度，得到了眾多房地產開發(fā)商的認可。2005-2008年公司收入的年均復合增長率為32.5%，業(yè)務具有良好的增長性。目前公司有23家分支機構，遍及中國珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域。包括房地產營銷代理、發(fā)展顧問、租售經紀的房地產綜合服務能力，近3000名房地產專業(yè)人才。
公司目前的顧問策劃業(yè)務主要為政府部門和房地產開發(fā)商提供土地出讓咨詢服務、房地產項目的開發(fā)策劃服務等；銷售代理業(yè)務主要為收取傭金的一般代理業(yè)務；經紀業(yè)務主要為二手房的買賣雙方或房屋租賃雙方提供經紀服務。
公司品牌建設已經取得一定成果，連續(xù)5年位居“房地產策劃代理百強企業(yè)top10”前二名，并且品牌美譽度、忠誠度也位列行業(yè)第1。公司積極利用多種渠道建設行業(yè)品牌，其憑借多年積累的行業(yè)經驗及專業(yè)能力，出版的一系列房地產市場專業(yè)研究的書籍，在行業(yè)內具有較強的影響力。截至2009年6月，公司已公開發(fā)行以“世聯(lián)地產顧問系列叢書”為主導產品的房地產專業(yè)圖書18本。
行業(yè)發(fā)展前景：
房地產市場發(fā)展展望
房地產市場是國家的支柱產業(yè)，在經歷了06-07年的過熱發(fā)展后，政策調控措施日漸嚴厲，行業(yè)發(fā)展陷入調整，2007 年下半年以來新房成交量出現(xiàn)了大幅下降。但隨著09年為應對國際經濟危機，“保增長”措施出臺，各地房地產市場再度出現(xiàn)回暖跡象。房地產銷售和開發(fā)均呈現(xiàn)恢復性的增長。
我們認為，本輪房地產市場調整是對行業(yè)發(fā)展過熱的正常反思，在我國城市化進程不斷推進、人口紅利因素仍進一步釋放的過程中，房地產業(yè)作為國民經濟發(fā)展的重要推動力，其發(fā)展前景依然看好。
房地產市場的發(fā)展空間來自于兩個方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經過多年經營后的一線城市如上海、深圳，雖然已經形成了規(guī)模龐大的都市系統(tǒng)，但隨著城市發(fā)展定位的重新確立，都存在再發(fā)展、再改造的需要。如上海建設“大浦東新區(qū)”，深圳擴區(qū)，定位創(chuàng)新試驗區(qū)等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來越多的一線城市會對自身發(fā)展規(guī)劃重新定位，創(chuàng)造出新的開發(fā)需求。
二是二三線城市的“城市化跟進”。區(qū)域經濟發(fā)展是國家政策的重要指導方向，隨著“西部開發(fā)”、“中部崛起”等諸多國家級區(qū)域經濟戰(zhàn)略規(guī)劃的實施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經濟新區(qū)”的獲批，二三線城市的經濟增長已經在趕超一線城市，而經濟發(fā)展的全面提速必然帶動房地產開發(fā)需求的提升，未來一段時間內，二三線城市的“城市化”進程將逐步成為房地產行業(yè)發(fā)展的主要影響因素。
房地產綜合服務行業(yè)前景展望
與國外發(fā)達的房地產中介服務業(yè)相比，我國的房地產綜合服務業(yè)還處于發(fā)展初期，但發(fā)展迅速。服務外包是發(fā)展到成熟期行業(yè)的必然選擇，在顧問策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產企業(yè)已經越來越多地選擇外包，這為房地產綜合服務行業(yè)提供了廣闊的業(yè)務空間。
顧問策劃業(yè)務
專業(yè)的顧問策劃服務主要是提供投資開發(fā)決策，降低投資開發(fā)風險和試錯成本，可以較好地幫助這些企業(yè)解決如下問題：進入哪些城市，投標哪些項目，項目的成本要控制在多少，項目的定位等關鍵問題；顧問策劃業(yè)務主要受到房地產開發(fā)商的投資開發(fā)計劃及土地購買計劃等因素的影響。
即使是萬科這樣的大型房地產公司，在區(qū)域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤策劃上完全自己一手包辦也是不經濟的。而專業(yè)的房地產服務公司覆蓋面更廣，經手操作的案例更豐富，團隊專注度更高，就其現(xiàn)有的城市項目，專業(yè)的顧問策劃業(yè)務可以有效地減少項目的風險。而在將來，地產項目差異化競爭會更激烈，專業(yè)有效的項目策劃更是必不可少的，采納專業(yè)的顧問策劃團隊必然要勝過公司自己進行策劃管理。
代理業(yè)務
2008年，我國一手商品房銷售額達24071億元。由于我國房地產中介服務業(yè)起步較晚，房地產行業(yè)的專業(yè)分工程度和國外發(fā)達國家相比還有很大差距。全國由房地產中介代理銷售的商品房面積僅占商品房總銷售面積的47%左右，如果考慮到很多房地產開發(fā)公司自建銷售公司，則這個比例更小。而國外成熟市場，如美國，大約85%的物業(yè)交易是通過中介機構完成的。
房地產綜合服務業(yè)還處于發(fā)展初期的另一個特征是行業(yè)集中度極低，該行業(yè)的龍頭企業(yè)，如世聯(lián)地產、中原地產、易居中國等雖然可能在部分區(qū)域具有比較大的市場占有率，但整體而言全國市場占有率依然不高。全國代理銷售百強企業(yè)的市場份額從05年的17.4%增長到08年的32.2%，已經是一個大的飛躍，但相比美國市場前五名占據(jù)新增住房銷售50%市場的集中度來說，還有一個漫長的行業(yè)整合、淘汰的過程。而在此過程中，一批品牌價值高、業(yè)務模式先進的龍頭企業(yè)將獲得更大的市場空間。
經紀業(yè)務
2008年一線城市二手房成交量大幅調整，導致經紀業(yè)務下降，但是從長遠來看市場空間較大。
世聯(lián)地產經營優(yōu)勢
世聯(lián)地產業(yè)務的經營模式是以客戶需求為基礎的。在房地產開發(fā)產業(yè)鏈的不同階段，客戶的服務需求各不相同，公司具有顧問策劃、代理銷售和經紀業(yè)務的綜合服務能力，能夠跟隨客戶需求的變化提供不同的服務。經過16年的發(fā)展，世聯(lián)地產已經形成了自己特有的“咨詢+實施”的經營模式，顧問策劃能力已經成為房地產中介公司的核心競爭力。
公司目前已經構筑了顧問策劃、代理銷售和經紀業(yè)務三大產品線，形成了良性的互補和協(xié)同效應，并降低了自身的經營風險。公司多年來累計為中國99個城市的的超過1,000個房地產項目提供了高質量的房地產顧問咨詢與策劃服務。公司的顧問策劃業(yè)務競爭優(yōu)勢明顯；公司的代理銷售業(yè)務多年來處于同行業(yè)前列，2009年1-6月代理銷售業(yè)務收入較去年同期大幅上升36.99%；公司的經紀業(yè)務由子公司世聯(lián)行經營，定位于“豪宅專家”，目前發(fā)展規(guī)模仍較小。
與同業(yè)比較，世聯(lián)地產的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1、顧問策劃業(yè)務的品牌、規(guī)模效應將逐步體現(xiàn)。一般認為房地產服務行業(yè)門檻低，沒有規(guī)模效應，大公司不占優(yōu)勢。但我們認為這只是該行業(yè)低層次競爭階段的暫時表現(xiàn)而已。隨著整個房地產行業(yè)高速度、無差異的擴張期過去后，越來越多的開發(fā)商、政府部門會需要更精致的顧問策劃服務，而在這一領域，世聯(lián)地產已經建立起了良好的品牌和業(yè)務基礎，截止09年6月，世聯(lián)地產尚未完成的顧問合同233個，在業(yè)內首屈一指，即使將來其他服務商進入該領域，也難以立刻和世聯(lián)長期積累的經驗和模式相抗衡。
2、業(yè)務條線間協(xié)同效應顯現(xiàn)。作為業(yè)內知名的地產顧問策劃公司，世聯(lián)與政府部門、業(yè)內大型地產開發(fā)商都具有長期、良好的業(yè)務合作往來。通過顧問策劃先行的戰(zhàn)略，公司同時爭取到大量代理銷售業(yè)務。這一策略在進入新的市場區(qū)域時顯得尤為有效。公司09年上半年已完成代理銷售價值330億的房產，而簽約未履行的代理面積高達2713萬平方米。09年下半年公司代理銷售業(yè)績超過上半年的概率很大。
3、受益深圳特區(qū)擴容。作為從深圳本地起家的地產服務商，世聯(lián)在深圳當?shù)匾呀浾紦?jù)大約30%的市場份額，對當?shù)刭彿咳后w有深刻認識和把握，具備相當大的區(qū)域性優(yōu)勢。深圳特區(qū)擴容在即，預計房地產開發(fā)也將迎來一波新浪潮，作為當?shù)佚堫^的服務商，世聯(lián)在其中受益的程度是可以想見的。
4、管理團隊高瞻遠矚。世聯(lián)地產的高管大都是公司的創(chuàng)始股東，與公司利益休戚相關，有充分的激勵來實現(xiàn)個人與公司的共同收益。同時這個團隊也已經歷多年合作，在管理和公司戰(zhàn)略選擇上互相認同，團隊緊密度較高。公司高層對行業(yè)前景充滿信心，并且高瞻遠矚地看到了行業(yè)在度過低層次競爭后必然要依靠品牌價值、經驗積累的規(guī)模效應等因素才能實現(xiàn)公司持續(xù)發(fā)展，所以一開始就定下以顧問策劃為核心競爭能力的戰(zhàn)略，同時積極建設服務管理和知識共享平臺，設立人才培訓中心，為公司長遠發(fā)展早做打算，這些都是相當具有遠見卓識的表現(xiàn)。另外，公司成功登陸a股市場成為上市公司，對于其提升代理、經紀業(yè)務方面的口碑方面，也具有不可估量的價值。
第四，公司將通過圖書出版、營銷會展、vi整合和媒體投放等形式擴大公司在房地產行業(yè)與目標客戶群中的影響力，強化公司在行業(yè)中的專業(yè)品牌形象，系統(tǒng)化地在全國建立穩(wěn)健、創(chuàng)新、服務中國的房地產綜合服務商的形象，進一步提升公司在全國的品牌知名度、美譽度和忠誠度。
公司擬使用募集資金布局全國顧問代理業(yè)務，建立有效的管理平臺和人力資源培訓中心，進一步宣傳和擴大品牌影響力，從而有效地提升公司核心競爭力、擴大公司在各區(qū)域的市場份額，最終實現(xiàn)公司的戰(zhàn)略目標。
第二章 標的當前估值合理性分析
盈利預測
截至2009年6月30日，公司已與202家政府部門及房地產開發(fā)商簽訂了顧問策劃合同，這些已簽訂尚未執(zhí)行完畢的房地產顧問策劃合同總計有223份。這些合同儲備為公司持續(xù)盈利提供了堅實的基礎；截至2009年6月30日，公司累計簽約代理面積約2713.8萬平方米，其中與萬科、金地、復地、中信四家大型房地產開發(fā)商簽約代理面積約676萬平方米。2009年預計進入銷售階段的簽約代理面積約875.8萬平方米。隨著房地產市場有序復蘇，政府采取激進的行政手段干預市場的可能性不是非常大，這將為房地產開發(fā)商和服務商提供良好的經營空間。
估值
目前a股尚沒有房地產顧問公司上市交易。目前國內同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。具有可比估值的是易居中國，08年eps為0.48，靜態(tài)市盈率在40倍以上，但易居中國在代理銷售業(yè)務方面采用的是交保證金獲得差價分成的方式，盈利能力和風險相比世聯(lián)地產更高。另外，目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯(lián)地產未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。
根據(jù)公司業(yè)績快報計算，公司09年的業(yè)績?yōu)?.47-1.65元之間，用30倍市盈率計算，09年合適股價為45元，假如業(yè)績年增長率為30%，2010年股價為58.5元，當前股價存在安全邊際。
第三章 標的風險所在及防范措施
世聯(lián)地產真正有價值的地方在于為地產商提供多方位的服務，包括規(guī)劃、營銷、銷售方案等等，而現(xiàn)在的主營收入方面主要是為地產商的分銷代理業(yè)務，所以未來其他業(yè)務的業(yè)績支持是可期的，但是如果總是局限在這個方面，那這個企業(yè)的價值大打折扣，或者說根本沒有什么價值。所以說很多機構對這個一定會看的很明白的，從這個角度上講，該企業(yè)只要是將行業(yè)內的業(yè)務多元化發(fā)展，投資是沒有風險的，在當前價格買入該企業(yè)的價格是否合適是個仁者見仁智者見智的問題，關鍵在于企業(yè)的業(yè)績增長能否支持該股的股價問題，所以這個事情需要交給時間去解決，我們要做的就是跟蹤和決斷。
同時我們在企業(yè)跟蹤的同時可以適當選擇標的和倉位的不同配置，比如說多選擇幾個目標，同時選擇成長股和低估的大盤藍籌股，這樣就會保證我們投資的收益，同時提高收益率。
房地產分析報告篇二
世界范圍內西安物業(yè)公司發(fā)生過兩次著名的度假物業(yè)泡沫事件,一次發(fā)生在上世紀代的美國佛羅里達,另一次則是發(fā)生在近期:著名的迪拜房產泡沫。迪拜在統(tǒng)治階層操縱下完成的房產繁榮與美國佛羅里達在經濟繁榮下由集體樂觀情緒引發(fā)的泡沫雖然起源有西安物業(yè)公司所不同,但卻共同印證西安物業(yè)公司了房產泡沫的兩大規(guī)律:即泡沫的持續(xù)繁榮必須得到政府層面的支持以及寬松流動性的支撐,而泡沫的破滅無論由全球危機或市場預期改變引發(fā),根源西安物業(yè)公司則在于流動性支撐力的徹底消退。
與__-__年海南房地產泡沫明顯不同,全國富裕人群購買力是海南此輪的房價上漲背后最基礎的支撐力量。但我國的富裕人群高度集中在東南地區(qū)的省份,而此部分人群對海南冬季溫暖氣候環(huán)境的渴求度遠遠小于北方省份居民。換言之西安物業(yè)公司,愿意參與海南房地產市場投資西安物業(yè)公司的富裕家庭并沒有市場所一相情愿期望的那么多,在海南房價已被快速炒高后,后續(xù)接盤的動力并不如市場預期般充足。
當前三亞的房價水平已超越國內主要大西安物業(yè)公司城市,也已經超越迪拜、紐約、倫敦等國際大都市。我們認為三亞房價短期內將缺乏持續(xù)上漲的動力。但房價的過度波動將對政府后期的西安物業(yè)公司土地出讓不利,西安物業(yè)公司市場在目前的價格水西安物業(yè)公司平上維穩(wěn)是符合地方政府利益的最佳走勢。此外出于對上一次海南泡沫破裂的深刻記憶,商業(yè)銀行在海南此輪房產上漲過程中較為謹慎,并未深度參與。因此即使未來由于國家貨幣政策的收縮帶來流動性的收縮,其對海南房地產市場的影響也要遠遠小于93年。
判斷海南房價短期內也難以明顯回落。
__年房產泡沫破西安物業(yè)公司裂后,海南經濟發(fā)展緩慢,地方西安物業(yè)公司財政實力較弱。海南很多地區(qū)的政府都通過以土地代替現(xiàn)金支付的方式,吸引入大型開發(fā)商替政府興建市政道路等公共基礎設施。因此當前海南的房地產市場格局當中,市政規(guī)劃建設能力較強的全國型的大型房地產開發(fā)企業(yè)如魯能西安物業(yè)公司、以及與海南的經濟發(fā)展關系西安物業(yè)公司緊密的西安物業(yè)公司企業(yè)如海航、農墾集團控制了較大規(guī)模的土地儲備。在海南本輪房價的快速上漲中,最大的獲益者實際正是這批先期以極低西安物業(yè)公司的成本進入海南的地主型開發(fā)商。
房地產分析報告篇三
房地產投資是進行房地產開發(fā)和經營的基礎，在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的。這些風險嚴重的制約著房地產的發(fā)展，本文對我國房地產項目的投資風險做一個全面的研究與分析，同時給出相關的建議以供參考。
關鍵詞：房地產項目；投資風險；風險分析
1房地產的概念
房地產業(yè)，是指進行房地產投資、開發(fā)、經營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產業(yè)，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業(yè)。在實際生活中，人們習慣于將從事房地產開發(fā)和經營的行業(yè)稱為房地產業(yè)。
2房地產項目投資的內涵
房地產投資是以房地產為對象，為獲得預期效益而對土地和房地產開發(fā)、房地產經營，以及購置房地產等進行的投資。廣義上說，房地產投資的預期效益因投資主體不同而有所不同，政府投資注重宏觀的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益;企業(yè)投資注重于利潤指標;購置自用的房地產，則注重它的使用功能的發(fā)揮。追求的效益雖然有所不同，但各種效益是相互交叉、相互影響的。從狹義上說，房地產投資主要是指企業(yè)以獲取利潤為目的的投資。房地產投資是固定資產投資的重要組成部分，一般占全社會固定資產投資60%以上。它需要動員大量的社會資源(包括資金、土地、物質材料、勞動力、技術、信息等資源)，才可能使投資效益得到實現(xiàn)。
3我國房地產風險分析
我國處于快速發(fā)展階段，城市化發(fā)展在推動我國經濟發(fā)展的同時，也為經濟發(fā)達的城市帶來了越來越多的人口，城市區(qū)域的面積也不斷的拓展。我國土地政策實行的影響下，不論是拆遷、土地征用還是土地開發(fā)等多個方面都限制了土地供給，對房地產行業(yè)的發(fā)展造成了較大的影響，行業(yè)資源也逐漸減少。首先，土地供給量的減少，在2014年，土地購置的增長速度同比降低2.8%，且在宏觀經濟環(huán)境的影響下，土地供給指標存在又一次的減低，這就表示在以后的發(fā)展階段中，房地產投資水平也會有所下降，從而提升了房地產企業(yè)的產品價格；其次，土地供給減少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地價格依然處在增長趨勢中。在金融機構的信用貸款管理方面，土地的發(fā)展會越來越市場化，政府單位為了加強土地的管理和控制，會不斷嚴格土地的開發(fā)控制。房地產行業(yè)的發(fā)展過程中，區(qū)域發(fā)展存在顯著的差異性，同樣也表現(xiàn)在房地產發(fā)展規(guī)模和增長速度上。在我國，相對來說，東部區(qū)域的經濟水平的發(fā)展較為良好，這是因為房地產行業(yè)的發(fā)展時間較長，積累了豐富的發(fā)展經驗。中部地區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出領先發(fā)展水平，并且明顯比我國經濟水平更高。我國東部區(qū)域的土地資源比較緊張，房地產價格的提升加劇了該市場的競爭現(xiàn)象，部分房地產企業(yè)將發(fā)展逐漸發(fā)展到中部和西部，且區(qū)域結構也出現(xiàn)了一定的變化，特別是在中部區(qū)域的經濟水平的發(fā)展中，不同指標的提升更高。我國城市化發(fā)展是舊區(qū)創(chuàng)新和基礎設施重新建設作為主要發(fā)展內容，因此，我國城市不論是在規(guī)模和發(fā)展品質等多個方面都有著明顯的提升，城市的土地使用和土地需求都無法滿足市場的需求和供給。在這樣的需求影響下，我國在土地使用上存在一定的問題。在容積率提升的情況下，無論是政府、房地產開發(fā)商還是規(guī)劃師都非常注重容積率，對近些年房屋價格的逐漸增長，我國政府在發(fā)行了相應的調控政策，但是監(jiān)督與管理機制缺乏完善性，造成在實行政策的過程中，各個地方的政府執(zhí)行起來并不嚴格，而且商業(yè)銀行為了確保自身的經濟效益也會采取相應的解決方式，不利于國家政策的合理實行，以及房地產行業(yè)的持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略的實施。
4房地產投資機會與建議
正像股市一樣，投資者很難把握到房地產市場的動向。很多人希望房價能下降，但是如果降了大家就會買嗎?出于囚徒困境的心理，人們大多是喪失投資良機或者過早進入。在市場行情熱漲的情況下，我們也需要把握投資機會，從而獲得較高的利潤。
4.1關于投資區(qū)域，如何選擇
不同的區(qū)域有不同的房地產發(fā)展前景，所以投資房地產實質上是投資該區(qū)域的發(fā)展前景。所以需要分析區(qū)域投資環(huán)境，選擇好的投資區(qū)位，尋找投資機會。良好的投資區(qū)位包括：交通、學校、醫(yī)院、菜市場、商貿、良好發(fā)展前景等因素。
4.2面對拿地熱潮，搶還是不搶
從往年的一些成交價來看，土地市場有呈現(xiàn)泡沫化的趨勢。而品牌開發(fā)商加大囤地力度，他們更看重的是未來兩年的房地產市場行情，而中小開發(fā)商，應充分考慮自身的發(fā)展戰(zhàn)略，政策的波動性依然是高地價的最大風險，因此在市場環(huán)境狂熱的情況下需要理性拿地，在市場環(huán)境低迷的時候應儲備土地。
4.3強調項目可行性分析和市場監(jiān)測
可行性研究是對擬建投資項目進行全面的綜合技術經濟分析，提出該項目是否值得投資和如何進行建設的咨詢意見，為項目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。當今火熱市場行情下，企業(yè)需要做好可行性研究，做好項目開發(fā)成本和財務分析。房地產開發(fā)中既涉及土地、稅費、工程、開發(fā)、營銷、財務等費用，也包括不可預測費用。財務費用主要分析成本與收益，一般以動態(tài)分析為主，以靜態(tài)分析為輔，對項目進行現(xiàn)金流量分析、動態(tài)投資回收期、內部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面進行合理評估。這些費用和預測充滿不確定性因素，所以，可行性分析正確如否對項目利潤和風險防范影響較大。
進行充分的市場調研和監(jiān)測，對供求變化做出良好的反應。須委托專業(yè)咨詢公司對房地產市場的供求狀況進行調研，獲取詳細的信息資料，同時根據(jù)社會需求和城市建設規(guī)劃來調整投資項目，避免供需失衡的風險。
5結 語
隨著社會的發(fā)展，我國的房地產市場也在不斷地發(fā)展，規(guī)模也在不斷地增加，雖然房地長行業(yè)有著巨大的利益，但同時也產生巨大的投資風險。通過調查發(fā)現(xiàn)，我國的房地產的相關法律、法規(guī)在設立的時間上比較晚，各種制度還存在一定的不完善，在這種情況下，房地產投資受到的各種因素比較多，從而進一步導致房地產項目的投資出現(xiàn)較多風險。本文針對我國目前房地產行業(yè)的投資風險提出來相關的見解，同時也給出了有效的建議以供參考，從而使得其使用科學的方式盡可能的降低投資風險。
房地產分析報告篇四
下面是小編精心整理的房地產企業(yè)的財務分析報告，希望能夠對大家寫作財務分析報告
有所幫助。
了當年的預收賬款對于次年的業(yè)績具有鎖定作用。預收賬款在很大程度上反映了當年的銷售情況，同時也是次年營業(yè)收入的重要組成部分。
反應成本控制能力。具有較高gm的企業(yè)往往自身管理水平好，對供應商的議價能力強，從而可以在良好的經濟環(huán)境中獲得更大的收益，在不利經濟環(huán)境中抵抗更大的風險。
從資產方面反映了企業(yè)的盈利能力，同時是衡量企業(yè)競爭實力和發(fā)展能力的重要指標。
土地儲備政策是非常重要的考慮因素，它包括土地儲備規(guī)模和資金運用能力兩方面。由于土地成本占到建筑總成本的25%到40%，一個企業(yè)的土地儲備政策是未來收益的重要決定因素，尤其是在經濟的下行周期，錯誤的儲備政策可能導致公司承受更大的壓力甚至陷入困境。該指標可以反應企業(yè)對土地存貨的管理水平，存貨周轉速度越快，企業(yè)的變現(xiàn)能力越強。反應資產總額的周轉速度。周轉率越大，銷售能力越強。
合理的債務結構和債務分布有利于企業(yè)保持良好的流動性和穩(wěn)定的信用品質。尤其是在經濟低迷時，債務杠桿會限制財務的靈活性，反應企業(yè)的抗壓能力。
反應企業(yè)全部總資產中有多大比重是通過借貸獲取的。
反應企業(yè)負債的資本化程度，企業(yè)負債的資本化成都越低，長期償債壓力越小反應企業(yè)的盈利對于付息債務綜合的償還能力企業(yè)當年的銷售回款，在房屋竣工之前計入預收賬款，成為流動負債的一部分，而這部分預收賬款實際上是不需要償還的。剔除預收賬款后的資產負債率更為真實。
三年平均值可以部分抵消之間的市場波動，使得數(shù)據(jù)更能反映行業(yè)的周/ 6 期變化。同時需要考慮最近一期數(shù)據(jù)的情況。較小的凈負債率可以增加企業(yè)的財務彈性，同時增強其在復雜環(huán)境中經營的主動性和回旋余地反映了企業(yè)經營活動對于短期債務的覆蓋能力。
住宅市場是一系列的區(qū)域市場而非真正意義上的全國性市場，地域多元化、產品結構多層次化和價格多樣化有助于降低企業(yè)的整體風險，充足廉價的土地儲備大大提升了企業(yè)擴大規(guī)模的潛力。
主要是指在核心市場的市場份額排名靠前。市場占有率高的企業(yè)收入規(guī)模較大，資金鏈斷裂的可能性相對較小，抗風險能力較強?？紤]已建項目、在建項目及土地儲備的地域分布。區(qū)域多元化后一方面可以抵御局部風險，但另一方面對管理能力的挑戰(zhàn)增加。主要是分散政策風險。住宅產品包括：經濟適用房+限價房+普通住宅+高等住宅等，各產品的政策不一樣。主要考慮:
(1)土地的價格;
(2)土地款的繳納情況;
(3)土地的位置及周邊未來發(fā)展情況;
(4)土地的開發(fā)時間及周期;
(5)當前房地產的價格及市場的趨勢。
不同類型房地產企業(yè)的政策風險不同，不同地域的政策風險不同。
擁有國家或地方政府背景的企業(yè)，更容易獲得各種優(yōu)惠政策，而業(yè)務的運營發(fā)展也會受益于政府支持，在面臨經濟的不確定性因素時，更容易得到政府救助;實際控制人實力雄厚的企業(yè)，其股東給予的包括資金或是管理方面的支持都優(yōu)于一般企業(yè)，因此企業(yè)的抗風險能力更強。
(2)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略：企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向、市場定位、規(guī)模擴張速度、產品結構調整等。
可使用的銀行授信規(guī)模，未來是否有使用授信的可能新以及其對企業(yè)經營的支持及債務的保障程度。
存貨周轉率=營業(yè)收入/平均資產總額資產負債率=負債總額/資產總額
房地產分析報告篇五
1)房地產市場未來需求分析
很多人，包括我太太在內，都認為在不遠的未來，上海的住房需求會萎縮。原因主要是由于老齡化及人口減少，另外城市化減緩或結束后，會使住房需求進一步降低，我并不同意這一觀點。先把住房需求粗略分為以下三個部分：
1，城市化帶來的住房需求。目前，中國6億多城市人口，城市化率不到50%，如果未來城市化結束，10億城市人口75%的城市化率，人均建筑面積33.4平米，按每年0.5%的城市化率發(fā)展50年，這部分的需求大概為每年2.672億平米建筑面積。
2，城市人口的住房需求，即改善性住房帶來的住房需求。目前6億多城市人口，如果人均建筑面積平均每年增加0.3平米，則會帶來每年約1.8億平米的住房需求。未來10億城市人口，每年增加0.1平米，每年約1億平米住房需求。截止，上海人均居住面積為17平米，同年美國人均居住面積為67平米。而且中國的房屋建筑面積還包括了公攤面積，實際人均面積和一些發(fā)達國家的差距更大，有比較大的改善空間。
3，拆除原有住房帶來的需求。建筑都是有壽命的，由于房屋質量問題層出不窮，我假定建筑使用壽命平均為50年，目前的住宅存量面積大約為150億平米，每年要拆除2%，約3億平米。未來按10億城市人口為標準，人均建筑面積33.4平米，每年須拆掉約6.68億平米。
綜上所述，在目前階段，房地產的
1、
2、3部分的年需求分別為2.672億、1.8億、3億平米，合計7.472億平米。
而在50年后，城市化基本完成，房地產
1、
2、3部分的年需求分別為0、1億、6.68億平米，合計大約也在7.68億平米。
結論：以上只是估算，如果正確的話，在未來50年內，房地產業(yè)的需求會一直剛性存在。
2)房價的未來走向：
在目前的中國，除了流浪漢和乞丐睡在大街上外，絕大多數(shù)人都居者有其所，居住需求都在不同層面上得到了滿足。那么為什么還有那么旺盛的需求來將房價推到這么高的水平呢?因為沒有得到滿足的是除居住以外更深層次的東西。中國實行先富帶動后富的發(fā)展政策，這必然會導致人口從落后地區(qū)往發(fā)達地區(qū)的流動。這種流動的驅動力就是更好的資源。包括：工作機會、創(chuàng)業(yè)環(huán)境、教育資源、醫(yī)療資源、娛樂文化資源、交通資源、政策和制度資源、環(huán)境資源、基礎設施，而房子是這些資源的載體，因此房子的價格不僅僅是鋼筋混凝土建筑的價格，房子的價格還包括上述資源的價格。而這種流動的阻力主要就是更高的房價。上海的房價不是由支付能力撐起來的，而是由支付意愿撐起來的。最發(fā)達地區(qū)與最落后地區(qū)的發(fā)展差距有多大，房價差距就有多大，否則流動會失衡。
由于鋼筋、水泥及勞動力的成本是剛性的，這就決定了再最落后的農村建房成本也有一個最低值。目前小縣城的房價一般不會低于1500/平米，而小縣城的人也有往更好的地區(qū)流動的沖動，這樣，地級市的房價也必須比下面的小縣城有一定的差距，比如到2500/平米，依次類推，三線城市5000/平米，二線城市10000/平米，一線城市20000/平米。
不妨允許我以一種不科學的方法來做一個嘗試：
截止20，上海市年財政預算支出為4034億元，上海是戶籍人口2347.46萬人，按每套房子住3口人，則每套房每年的財政支出為4034÷(2347.46/3)=5.16萬，按一套房子使用50年，50年累計獲得財政支出258萬。
上海市戶均財政支出是全國平均戶均財政支出的2.58倍，而上海市房屋均價22012元/平方米也正好約是全國100個城市住宅平均價格8832元/平方米的2.49倍。
結論：仁者見仁，智者見智。
【行業(yè)報告】房地產上海別墅市場分析
年上海別墅市場分析
上海房地產市場報告
從松江九亭、長寧虹橋，到浦東康橋、松江佘山，從幾十萬元的聯(lián)體別墅，到幾千萬元的獨立式豪華別墅。
今年，上海成了不容置疑的別墅年
上海社會科學院房地產業(yè)研究中心副研究員顧建發(fā)表示，目前上海別墅供應過大，但需求有限。別墅市場已由前幾年的供不應求，快速進入了供過于求的格局，同質現(xiàn)象也趨于嚴重。
那么，有限的市場到底需要什么樣的別墅呢?安家網近日進行了大規(guī)模線上和線下的市場調研，以此獲取第一手的市場資料，現(xiàn)予公布，與大家一同分享，為上海的別墅市場提供一些可供參考的信息，希望上海的別墅發(fā)展商們能在2002年里走好。
(一)別墅價格
50至120萬元人民幣的別墅將成為當前上海別墅市場的主流產品，占總樣本的71%;其中，50--80萬人民幣的占37.3%，81至120萬人民幣的占33.70%。150萬元人民幣以上的別墅則為上海別墅市場的高端性產品，隨著貧富差距的增大，上海成為世界的上海，該價位的別墅同樣擁有可觀的市場群體。在上海別墅市場的高端性產品中，151至200萬人民幣的占6.60%，201至300萬人民幣的占7.40%，301至500萬人民幣的占2.10%，501萬人民幣以上的占2.30%。而介于兩者之間的別墅121至150萬人民幣的占10.60%。
(二)別墅區(qū)域
上海別墅區(qū)域排名前三位的是浦東金橋地區(qū)(占21.30%)、康橋地區(qū)(占20.60%)和虹橋別墅區(qū)(占17.40%)。
2002年的上海別墅市場區(qū)域性已顯現(xiàn)，浦東已成為別墅的熱門區(qū)域，而虹橋別墅區(qū)因多年的發(fā)展仍然吸引著買房人，而前幾年興起的松江及閔行別墅區(qū)(各占11.60%、11.40%)正在趨于飽和。還有滬青平別墅區(qū)(占9.60%)和其它別墅區(qū)(只占8.10%)。
(三)別墅類型
在經濟實力允許的條件下，獨立別墅是實現(xiàn)別墅生活、詮釋自由生活的首選;而連體雙拼和連排別墅因其適中的價格，也受到市場的一定青睞。在上海別墅市場，各類別墅占市場總份額中的比例：獨立別墅為65%，連體別墅為20%，連排別墅為10%，疊加別墅為5%。
150至200平方米的別墅將成為當前別墅市場的主流面積，即經濟型別墅的市場容量最大，占樣本別墅總量的43.50%;201平方米以上的別墅因其面積增大，總價提高，成為了社會高端客層的實力選擇，其中，201至300平方米的占29.80%，301至400平方米的占8.70%，401至500平方米的占1.90%，501平方米以上的占2.60%。而150平方米以下的占13.40%。
(五)考慮因素
在購買別墅15個考慮因素中，被列為最重要的7大因素(占總樣本的70.5%)依次是房型(占11%)、物業(yè)管理(占10.50%)、價格(占10.40%)、周邊環(huán)境和文化氛圍(占10.40%)、交通(占10.20%)、綠化率和中心景觀(占9.80%)、升值空間和投資價值(占8.20%)。而其中營銷包裝是人們在作購房決策時最為忽略的，這也反映出當前購房人的理智與專業(yè)。
所以，作為發(fā)展商而言，營銷包裝只是一種表現(xiàn)和廣而告之的手段，如果過份花哨，反而會喪失一大批優(yōu)質客群。發(fā)展商應對7大重要因素予以研究，因為別墅是房產的終結消費，所以房型、物業(yè)管理、綠化率會成為買房人特別重視的問題;別墅消費群體大都為社會的成功人土，因此極為看重周邊環(huán)境的層次與文化品位;交通與升值空間和投資價值，是能充分反映別墅價值和長遠利益的因素。
(六)交通意向
該問題是確認購買別墅的人群對交通的判斷性。別墅的交通便利是以車程距離來衡量的，有87.3%的人認為半小時車程到機場和市中心的別墅為理想選擇;只有12.7%的人認為不符合自己挑選中意別墅的要求，這可能有兩種原因：一是購買人不是以私車為出行交通工具;二是區(qū)域性極強，以某一區(qū)域為生活工作中心，因此只中意該區(qū)域內的別墅項目。
(七)別墅樓層
選擇購買2層別墅的人占總樣本64.2%;選擇購買3層別墅的人，占總樣本的31.9%。所以，2層別墅為上海別墅市場的主流產品，而3層別墅可作為差異性產品進行點綴。
(八)別墅挑高
希望別墅內有挑高的人占總樣本的52.9%;無所謂別墅內有挑高的人，占40%。所以，別墅內有挑高已成為上海別墅產品的基本選擇要求。
(九)別墅天窗
希望別墅內有天窗的人，占總樣本的73.6%;無所謂別墅內有天窗的人，占17.5%。所以，別墅內有天窗也已成為上海別墅產品的基本選擇要求。
希望別墅內有傭人房的人，占總樣本的65.6%;無所謂別墅內有傭人房的人，占23.7%。
購買別墅的人群都會通過雇用家政員來換取自己休閑時間，并提高生活品質，所以別墅內有傭人房將成為上海別墅產品的基本選擇要求。
(十一)別墅房型
5個房間的別墅為大多數(shù)目標客群所接受，可作為主力房型進行設計;7個房間以上的別墅作為高端別墅的差異性存在。
(十二)別墅客廳面積要求
別墅客廳的主力面積為31至50平方米;但同時高端別墅可考慮客廳面積在5l平方米以上。
(十三)別墅主臥室面積要求
別墅臥室的主力面積為21至30平方米;但同時高端別墅可考慮臥室面積在31平方米以上。
(十四)別墅廚房面積要求
別墅廚房的主力面積為13至20平方米;但同時高端別墅可考慮廚房面積在20平方米以上。
(十五)別墅自家花園要求
設計該題時就有意讓被調研者在考慮自己花園面積時，同時也將花園面積算進別墅總價，從而保證回復的客觀性。
花園面積在200平方米以下為別墅花園的主力需求，花園是購買別墅人群重點關注的因素，高出該市場平均水平，將產生較大市場吸引力。
(十六)別墅物業(yè)管理
在13個選擇項中，排在最前面的6個會所設施依次是便利店、健身中心、溫水游泳池、洗衣店、網球嘗兒童樂園。其中最為重要的是便利店(占12.50%)、健身中心(占12.20%)、溫水游泳池(占10.50%)。
生活便利和運動健身是購買別墅的人群最為關心的問題，約占總樣本的62.8%。作為發(fā)展商而言，花最有效的成本達到最需要的滿足是最明智的。
(十八)別墅裝修要求
購買別墅的人群越來越希望別墅的裝修不用花費自己過多精力和時間，所以對他們而言，最好的選擇是菜單式裝修。菜單式裝修占樣本的53%。而要求精裝修(提包人住)的只占29%，不要求裝修(毛坯)的占18%。
(十九)別墅車位
別墅內有一個私人車位是當前上海別墅市場的基本選擇要求，而高價位別墅二個室內車位是必備的。
(二十)別墅周邊環(huán)境
人們希望別墅的周邊環(huán)境中最不能缺少的設施(占總樣本的72.3%)：依次是醫(yī)療設施(占17.90%)、商業(yè)設施(占15.50%)、教育設施(占13.80%)、公園綠地(占12.80%)、體育休閑中心(占12.30%)。
購買別墅的人群對周邊環(huán)境的要求是較高的，如別墅周圍缺少一些必備的設施時，發(fā)展商可在別墅小區(qū)中引進，或在周邊地區(qū)引進相關產業(yè)。
(二十一)別墅賣點
2、
3、4位的都是與綠化相關。從中可得出購買別墅的人群就是希望自己擁有大片綠地，且綠色植物可供自己享用，并有人為其打理照料，因此建議別墅項目能在綠化上做出差異性。
其次，“全面達到智能化”和“世界級物業(yè)管理服務”也是購房人極為關注的方面;近年別墅中的“水景”成為別墅賣點中的一大亮點，而且也確實為大多數(shù)人所接受，因此如何在水景上進行創(chuàng)新很重要。其三，“投資回報率高”，在上海成為世界的上海后，該賣點顯得尤為耀眼，別墅在上海的投資價值被眾多非上海人看重;“鄰居物業(yè)是高品質國際社區(qū)”，別墅的購買者認為擇群而居是代表了一種生活方式，因此在購房時，他們更愿意選擇住在已成一定區(qū)域規(guī)模和品質的地方。
房地產分析報告篇六
一、資金計劃及使用總體情況分析
1、按項目分期和總體分別說明
2、分析內容應包含項目總（分期）投資總額、已發(fā)生投資額、未發(fā)生投資額、當月投入和下月需求。
3、按收支大類分析，主要指標回款、土地款、工程款、費用、稅金、內外貸款、其他支出、不可動用資金等項。
4、單獨分析預計新增成本項。
二、融資計劃及執(zhí)行情況分析
1、說明當期、累計項目融資額、還貸情況，支出利息成本。
2、分析目前公司可繼續(xù)融資渠道、融資額度。
3、目前項目融資進展情況及與銀行溝通中存在問題。
三、租售收入預算及執(zhí)行情況分析
1、按協(xié)議和合同分類
2、按項目分期業(yè)態(tài)樓棟分類
3、分析內容應包含當月、本年和項目累計簽約額（包含套數(shù)、面積和均價）、實收現(xiàn)金額
4、分類說明未收到款項狀態(tài)（分期或按揭未到賬等金額和預計時間）
四、成本計劃及執(zhí)行情況說明
1、工程形象進度說明，包括期初在施面積、本期新增施工面積、本期竣工面積和期末在施面積。
2、工程量價值及合同付款情況，包括當期、和累計的已合同總額、工程結算價、合同應付款（已批款）、實際付款和已批未付款。
3、按成本項目分類。
4、按有無合同狀態(tài)及合同類別分類。
五、管理費用計劃及執(zhí)行情況分析
1、進行本月實際發(fā)生與預算的比較分析
2、按大類重要項目分析說明（薪金、執(zhí)行費）
3、進行和項目累計核算
六、營銷費用計劃和執(zhí)行情況分析
1、進行本月實際發(fā)生與預算的比較分析
2、進行和項目累計核算
3、按有無合同狀態(tài)說明
4、非管理性費用分析欠款情況
七、稅金
1、按稅種分類
2、計提基數(shù)、計提金額和實繳金額
3、進行當月、和項目累計核算
八、利潤核算及完成情況分析
1、毛利和凈利分析
2、毛利按項目分期、業(yè)態(tài)分析、；凈利潤進行綜合分析
3、進行當月、和項目累計核算
九、其他（各項目認為沒有上述包括的重要事項的說明分析）
房地產分析報告篇七
從7月21到8月8日，我在嘉興xx廠會計部進行了為期三周的實習調查。先前對會計電算化知識的不了解，經過這幾周的努力，漸漸的從不知到知之，再從知之到甚之。此次我所調查的范圍是財務部的會計電算化內容，從而我在此找到了我的調查目標。會計電算化技術的應用，將廣大財會人員從繁重的手工操作中解放出來，有時間和精力參與企業(yè)的管理與決策，為企業(yè)管理當局、投資者與債權人提供較為準確、及時的財務信息。我本著客觀、求實的原則，采取了與人面談等一系列必要的方法，對公司會計部的電算化進行了調查。雖然這次調查只有三個星期但將為我大學的學習計劃和未來的發(fā)展目標奠定了堅實的基礎。
此次調查主要是了解會計內部的運行及操作。在xx廠的實習中我是跟隨師傅了解會計電算化內容以及自己學著操作電算化的內容。
(一)了解會計部運用電算化的重要性
1、運用電算化能夠提高會計現(xiàn)代化管理思想，從而使得會計會計工作標準化，規(guī)范化，科學化，提高會計工作的效率和質量。
2、電算化可以加快信息傳遞，提高會計的反饋與控制能力。與此同時就可以提高企業(yè)現(xiàn)代化經營管理水平，改善經營管理，提高經濟效益，使企業(yè)獲得更多的利潤。
(二)學習如何運用電算化
在整個調查過程中，會計師傅有很多是在電腦上完成的，我也有在一旁學習，有時也會試試自己填制憑證。填制憑證最主要的是要細心，電算化和手寫一樣都會出錯，因此做憑證時一定要仔細，這樣才不會出錯，不然寫錯了就要刪去還要重新填寫。
嘉興市xx廠坐落于嘉興市南湖經濟園區(qū)，成立于1997年，月產值約70萬，成本約43萬元。它是一家私營企業(yè)，屬于加工制造業(yè)，占地面積1200平方米。它雖然不大，但是里面的規(guī)劃卻是井然有序的。它生產的是皮件，而這里的皮件與海寧的皮衣，皮手套不同，這里生產的主要是皮夾、皮帶等一些小商品。工廠中分了幾個部門，分別是人事部、財務部、采購部、銷售部、設計部，還有兩個車間(制造車間、包裝車間)，一個倉庫，總經辦兩名。企業(yè)規(guī)模不是很大，員工人數(shù)共有82人，注冊資金有50萬元人民幣。企業(yè)流程如下，首先采購部采購原材料及其包裝材料，材料包括輔助材料：帽釘、皮帶頭、鈕釘、徽標、卡、盒、標簽、條碼等;主材料：水牛皮。之后進入制造車間，第一，切割牛皮;第二，壓鑄皮件;第三，安裝輔助材料。最后包裝。簡單流程為材料入庫-----各部領用材料------入庫產品------出庫------送貨。這里所生產的皮件的銷售地點是海寧皮件城。年收入約為。財務部實行電算化方式記錄完成日常的經濟活動。
為期三星期在xx廠的會計部實訓，主要的是了解關于電算化的內容，在此主要研究的范圍是：在旁觀看師傅如何操作電算化;學習如何填制會計憑證。整個調查范圍就在本企業(yè)的會計部，調查的主要內容是會計電算化。
在整個實訓調查過程中，我與會計師傅及出納進行面對面的學習。通過近距離地接觸會計電算化操作，讓我了解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎會計及中級財務會計。只有先學好這些才能正確填寫會計憑證以及做好其他的會計工作。在這里可以直接問會計師傅不懂的問題，師傅也會很認真為你講解會計實踐操作的知識。
(一)操作電算化人員的業(yè)務素質偏低
xx廠中只有一名會計師傅及一員出納，大多的事情都由會計師傅所完成。據(jù)了解會計師傅是大專畢業(yè)，出納是中專畢業(yè)的，相對來說他們的專業(yè)知識是不完全的。并且會計師傅只經過短期的培訓，對軟件的認識存有局限性，他們一般只能按照固定的模式機械的操作財務軟件，卻不能靈活運用軟件所提供的各項功能。
(二)運用電算化處理賬務程序不夠規(guī)范。
在皮件廠中會計師傅年紀跟我相差很大，他做的賬務處理跟我們現(xiàn)在的有一些出路，但是電算化中的數(shù)據(jù)輸入、業(yè)務處理及有關制度制訂方面都必須規(guī)范化、標準化，才能使會計信息系統(tǒng)順利進行。但由于受觀念、技術等多方面因素影響，現(xiàn)有工作流程大都仍在舊的體制、機制和管理模式基礎上進行，因而出現(xiàn)了工作流程與實際業(yè)務需要相沖突的矛盾，使會計電算化系統(tǒng)不能很好地發(fā)揮作用。另外，在會計電算化的實際實施過程中也還存在著一些不規(guī)范的行為，導致管理上的漏洞，嚴重制約著會計電算化水平的提高以及造成會計信息失真。
(三)單位領導的不重視
會計電算化隨著現(xiàn)代化進一步發(fā)展在工作中有著越來越重要的地位，然而在小企業(yè)中企業(yè)領導只注重最后的結果，對會計的過程不注重。在我國社會主義市場經濟體制下，企業(yè)的生產經營活動基本上是由市場調節(jié)，領導具有很大的經營自主權;大量的企業(yè)屬于私營企業(yè)，在企業(yè)生產經營活動的方方面面，基本上是領導說一是一。在這種情況下，領導對會計電算化工作的認可與否，直接影響企業(yè)能否實施會計電算化。
(一)加強會計人員的業(yè)務素質
1、引入高素質電算化人才
目前我國高等教育正在向大眾化教育過渡，每年有大量的高校畢業(yè)生走向人才市場，人才供應較前幾年有了很大改善，企業(yè)完全可以從市場招聘大學畢業(yè)生從事會計電算化工。
2、加強會計人員的電算化培訓
企業(yè)應單獨制訂培訓內容和培訓時間。培訓內容應滿足開展會計電算化工作的需要，既要進行基本的賬務、報表操作的培訓，又應適當擴大培訓范圍，涉及工資、固定資產、采購、銷售、成本等系統(tǒng)，同時還應涉及相關崗位設置、人員安排等內容。
(二)規(guī)范電算化處理賬務
建立健全一套完整的電算化模式下的規(guī)章制度。電算化內部制度建立后，抓落實是非常重要的環(huán)節(jié)。在實施過程中，企業(yè)要定期對各項制度的執(zhí)行情況進行檢查，并有相應獎懲措施，以確保各項制度的落實。
(三)加強領導對電算化的重視
要促進該企業(yè)實施會計電算化，首先要讓領導從思想上重視起來，認識到實施會計電算化給企業(yè)帶來的方方面面的好處，徹底轉變其思想，使其成為實施會計電算化系統(tǒng)的動力而非阻力。使企業(yè)領導明白會計電算化并不僅僅是會計工作的現(xiàn)代化，更是企業(yè)生產、經營、管理工作的現(xiàn)代化，是信息手段的現(xiàn)代化，通過會計電算化，能夠實現(xiàn)財務業(yè)務一體化管理，最大限度提升企業(yè)的管理水平和市場競爭力。在全球經濟一體化、市場競爭非常激烈的今天，落后和封閉就意味著惡性循環(huán)，意味著被淘汰。
房地產分析報告篇八
一、標題要求
標題可以有兩種寫法。
一種是規(guī)范化的標題格式，基本格式為“××關于××××的調查報告”、“關于××××的調查報告”、“××××調查”等。
另一種是自由式標題，包括陳述式、提問式和正副題結合使用三種。陳述式如《東北師范大學畢業(yè)生就業(yè)情況調查》，提問式如《為什么大學畢業(yè)生擇業(yè)傾向沿海和京津地區(qū)》，正副標題結合式，正題陳述調查報告的主要結論或提出中心問題，副題標明調查的對象、范圍、問題，如《高校發(fā)展重在學科建設??××××大學學科建設實踐調查》等。
二、列出調查的主要內容，格式如下：
調查時間：
調查地點：
調查對象：
調查方法：
調 查 人：
調查分工：（以小組形式調查的要求，小組人數(shù)不得超過3人）
三、報告正文。
正文一般分前言、主體、結尾三部分。
成績、突出問題等基本情況，進而提出中心問題或主要觀點來；第三種是開門見山，直接概括出調查的結果，如肯定做法、指出問題、提示影響、說明中心內容等。前言起到畫龍點睛的作用，要精練概括，直切主題。
2．主體。這是調查報告最主要的部分，這部分詳述調查研究的基本情況、做法、經驗，以及分析調查研究所得材料中得出的各種具體認識、觀點和基本結論。
3．結尾。結尾的寫法也比較多，可以提出解決問題的方法、對策或下一步改進工作的建議；或總結全文的主要觀點，進一步深化主題；或提出問題，引發(fā)人們的進一步思考；或展望前景，發(fā)出鼓舞和號召。
調查分析報告
（一）一、基本情況
調查運用國家統(tǒng)計局批準，中國老齡科研中心xx年和xx年實施的兩次中國老年人口狀況調查數(shù)據(jù)，結合北京、河北、江蘇、浙江、黑龍江、江西、河南、安徽、重慶、甘肅等10個省、自治區(qū)和直轄市的典型調查，調查對象為農村老年空巢、類空巢家庭的老年人，即老年人無子女(包括兒媳、女婿)，或有子女但不同吃同住者。
老年空巢家庭包括兩類：
1、獨居戶;
2、夫妻戶。
老年類空巢家庭包括三類：
1、隔代戶(老年人與未成年孫子女或外孫子女同住，多稱“留守家庭”);
2、兩代老人戶(老年人與父母同住);
3、與其他人同住戶(老年人與其兄弟姐妹或照料者等同住)。
xx年，全國農村老年空巢和類空巢家庭共3288萬戶，占農村老年人家庭總戶數(shù)的48.9%，比xx年的44.9%提高了4個百分點?？粘?、類空巢家庭中的老年人共4742萬人，占全國1.08億農村老年總人口的43.9%。其中，空巢家庭老年人占38.3%，類空巢家庭老年人占5.6%。除隔代戶從xx年的4.4%下降到xx年的3.7%外，其余幾類家庭戶的比例均有所上升。獨居戶從13.3%提高到14.7%，夫妻戶從26.7%提高到27.7%，與其他人同住戶從0.5%提高到2.1%，兩代老人戶從0.4%提高到0.7%。
空巢、類空巢家庭分布呈現(xiàn)較明顯的地區(qū)差異。東部和中部省份空巢比例相對較高，如山東、河北、江蘇的老年空巢、類空巢家庭的比例超過了60%，北京、河南、浙江、安徽、遼寧等也超過了50%。西部一些省份如陜西、廣西、云南不足30%。各省份內部的分布差異也較明顯。嚴重的地方，村外出青壯年比例達到90%，留在家里的幾乎都是老人和孩子。
隨老年人年齡提高空巢、類空巢家庭比例呈減少趨勢。農村60至69歲的低齡老年人中有50.2%居住在空巢、類空巢家庭中，在80歲以上的高齡老年人中減少到40.5%?？粘病㈩惪粘布彝ダ夏耆艘杂信渑纪橹髡?4.9%，喪偶的占28.8%。
老年空巢、類空巢家庭內部差異明顯。約有2/5的老年人自愿與子女分開居住。這類家庭以夫妻戶多見，低齡老年人為主，身體狀況和生活狀況相對較好。有48.3%的老年人被迫與子女分開居住。其中，有30.7%的老年人想與子女同住，但因子女不孝，婆媳關系緊張，或子女外出發(fā)展等原因而不得不獨守空巢。有17.6%的老年人愿意入養(yǎng)老院，但因經濟條件不允許加之不是收住對象，或當?shù)貨]有養(yǎng)老機構而不能如愿。
二、存在的主要問題
空巢、類空巢家庭老年人生活中的問題既有作為農村老年人面臨的共性問題，也有因子女“缺位”帶來的特殊問題。
(一)養(yǎng)老保障不穩(wěn)定問題。
農村空巢、類空巢家庭老年人從事生產勞動的比例比非空巢家庭老年人高近5個百分點，占47.4%，得到子女經濟幫助的比例比非空巢家庭老年人低6.6個百分點，占59.5%?？粘?、類空巢家庭老年人年人均收入2373元，約為非空巢家庭老年人的4/5。受自我養(yǎng)老能力以及子女自身經濟狀況和養(yǎng)老意識淡薄等影響，39.6%的空巢、類空巢家庭老年人感到經濟困難，49%的人認為經濟上缺乏保障，得到政府和集體救助的只占13.6%。
(二)基本醫(yī)療缺乏保障問題。
空巢、類空巢家庭老年人中健康狀況差的占27.2%，患慢性病的占65.5%。57.8%的人未享受任何形式的醫(yī)療保障，參加新型合作醫(yī)療的老年人多數(shù)反映合作醫(yī)療報銷起付線高，報銷比例低，報銷程序過于復雜，門診取藥花費多但不能報銷，住院治療又需要先墊付大筆押金。因為上述原因，有70%的空巢、類空巢家庭老年人患病后不去就醫(yī)，“拖”病現(xiàn)象比較普遍。
(三)照料服務供求矛盾突出問題。
空巢、類空巢家庭老年人生活部分或完全不能自理的占20%，約948萬人。7.5%的老年人需要照料，其中11.3%的人得不到照料，比非空巢家庭老年人高8.4個百分點?？粘病㈩惪粘布彝ダ夏耆说恼樟现饕颗渑?，占52.3%，國家、集體、養(yǎng)老機構上門服務合計僅占2.9%。與此相對，非空巢家庭老年人的照料主要依靠子女，占64.1%。
(四)獨居老年人面臨高生活風險問題。
獨居老年人(包括散居“五?！崩先?約1004萬人。其中，覺得經濟困難的占52.4%，需要照料但無人照料的占18.4%，經常感到孤獨的占53.6%，感到不幸福的占21.0%，有過自殺念頭的占7.5%，這些指標均顯著高于其他老年人。統(tǒng)計分析顯示，有60%的農村獨居老年人生活中面臨著經濟非常困難、健康狀況極差、需要照料和孤獨寂寞中的至少一種問題，近19%的獨居老年人面臨兩種以上的上述生活風險。
(五)隔代戶和兩代戶老年人生活壓力大問題。
子女外出務工，留下祖孫在家的“留守”老年人占農村老年總人口的3.7%，接近400萬人。他們既要從事農業(yè)生產勞動，又要照看孫子女，身心壓力很大，健康狀況也最差，54.7%的老年人認為健康狀況較前一年變差，69.3%的人患有慢性病，41.7%的人在調查前兩周處于帶病狀態(tài)，這些指標均明顯高于其他空巢、類空巢家庭。兩代戶老年人既要自養(yǎng)還要贍養(yǎng)其高齡父母，他們參與農業(yè)勞動的比例高達80%，得到子女經濟支持的只占44.3%，醫(yī)療費開支最大，年人均住院費支出達到1827元，遠高于其他空巢、類空巢家庭老年人的1068元。
三、農村老年人家庭空巢化現(xiàn)象及問題成因分析
(一)農村老年人家庭空巢化是人口、經濟、社會等多重因素綜合作用的結果，這種態(tài)勢仍將持續(xù)。
造成農村老年人家庭小型化和空巢化的原因一是上世紀五、六十年代生育高峰人口，同時也是70年代以來實施計劃生育的獨生子女父母相繼進入老年，老齡化加快發(fā)展。二是農村人口平均預期壽命延長，高齡老年人口增長，老年人家庭空巢期延長，同時兩代老人戶也有所增加。三是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過程中大量農村勞動年齡人口向城鎮(zhèn)遷移，留守老年人增加。四是隨著居住條件改善以及人們思想觀念和生活方式變化，兩代人愿意分開居住的家庭增多。上述因素的持續(xù)存在，必將推動農村老年人家庭空巢化的繼續(xù)發(fā)展，空巢、類空巢將成為我國農村地區(qū)老年人家庭的一種重要居住形態(tài)。
(二)子女“缺位”削弱了家庭養(yǎng)老的作用。
老年人勞動自養(yǎng)、夫婦互相扶養(yǎng)和子女贍養(yǎng)是傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的三大支柱，由于子女在家庭生活中的“缺位”，喪失了支撐家庭養(yǎng)老的穩(wěn)定結構，影響了部分老年人的生活，突出地表現(xiàn)為缺乏照料者和精神慰藉，同時加重了老年人勞動自養(yǎng)的負擔。獨居老年人更失去了配偶的扶養(yǎng)，與孫輩同住的“留守”老年人加重了代撫育負擔，兩代老年人戶則是“以老養(yǎng)老”，困難相對更多。
(三)農村社會保障與社會服務發(fā)展滯后導致部分老年人養(yǎng)老和照料服務的“真空”。
家庭養(yǎng)老功能不足，老年人對社會保障和社會服務的需求增加。由于農村社會養(yǎng)老保障覆蓋面窄，水平低，社會福利服務基礎設施短缺，社會養(yǎng)老服務不發(fā)達，使老年人的養(yǎng)老特別是服務需求得不到保障。調查發(fā)現(xiàn)，空巢、類空巢家庭老年人需要上門家務服務的占32.8%，而當?shù)赜写朔盏膬H占7.0%，需要上門護理的占35.4%，能提供上門護理的僅占6.3%，需要入住養(yǎng)老機構而不能如愿的占17.6%，離老年人的需求差距很大。
(四)對農村老年人家庭空巢現(xiàn)象及其問題重視不夠，措施不力。
主要表現(xiàn)為一是政策“缺位”。各地關于居家養(yǎng)老和老年服務體系建設的政策主要指向城市，適合農村實際情況的政策較少。二是觀念落后。一些地方的工作思路仍然停留在“家庭養(yǎng)老”上，對農村老年人“空巢”問題重視不夠。三是缺少有力措施。農村社會保障、基礎設施和公共服務明顯落后，社會組織很不發(fā)育，解決農村老年人養(yǎng)老服務問題難度很大?；谝陨显颍夏昕粘布彝ピ黾訋淼恼樟戏盏葐栴}在許多地方沒有擺上議事日程。
(五)敬老意識和贍養(yǎng)觀念淡化。
農村“重小輕老”現(xiàn)象比較普遍，少數(shù)子女視老年人為累贅，一些多子女家庭互相推諉贍養(yǎng)義務。婆媳關系緊張，“媳婦當家，養(yǎng)兒防不了老”。外出務工子女忽視家中老年人的生活安排，與老年人缺少聯(lián)系。還有“外嫁女兒不養(yǎng)娘”的傳統(tǒng)習俗，等等。這些因素導致部分老年人的贍養(yǎng)得不到落實。
四、對策與建議
農村老年人家庭空巢化伴隨著農村人口老齡化和高齡化，在城鎮(zhèn)化和農村土地承包經營權流轉等因素影響下，農村以家庭養(yǎng)老為主，依靠老年人勞動自養(yǎng)、子女贍養(yǎng)和土地保障的傳統(tǒng)養(yǎng)老模式受到進一步挑戰(zhàn)，需要從整個農村社會保障制度和社會服務的建構上綜合考慮和應對。在繼續(xù)鞏固家庭養(yǎng)老的基礎上，大力發(fā)展社會養(yǎng)老保障和公共服務，建立健全社會養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老相結合的養(yǎng)老保障體系，是新時期保障包括農村空巢家庭老年人在內的廣大農村老年人基本生活和服務需求，解決農村老齡問題的必由之路。
(一)建立健全農村社會保障體系，為農村老年人生活提供制度保障。
加快建立健全農村社會保障體系，把符合條件的老年人全部納入保障范圍，并考慮老年人的特點和需求，采取措施給予優(yōu)待和照顧。實施最低生活保障可對貧困老年人降低門檻，提高補助標準。新型農村合作醫(yī)療可考慮免除70歲以上老年人的參合費用，并對參加合作醫(yī)療的老年人在個人賬戶計入金額及報銷比例等方面予以優(yōu)惠，適當擴大老年人常見慢性疾病門診報銷的病種。醫(yī)療衛(wèi)生機構應為急重病貧困老年人開辟綠色通道。積極探索建立農村老年人非繳費型養(yǎng)老金制度，對于不享受社會保障待遇的農村80歲以上高齡老年人可采取發(fā)放生活補貼等方式，保障老年人的基本生活和基本醫(yī)療需要。
(二)加快建立農村社會養(yǎng)老服務體系。
加強農村綜合性養(yǎng)老服務機構建設，在服務好“三無”老人等傳統(tǒng)服務對象的基礎上，把服務對象擴展到高齡、病殘、獨居、生活不能自理的社會老年人。
施院0托老年群眾i 在農村社區(qū)建設綜合性養(yǎng)老服務活動設施，以此為依托為老年人就地就近提供生活照料、文體娛樂、法律服務和宣傳教育服務，逐步形成住養(yǎng)、定點與上門服務相結合的養(yǎng)老服務體系。有條件的地方政府和村集體要積極出資設立養(yǎng)老服務公益崗位，同時積極倡導鄰里互助、()志愿者幫扶和老年人互助，以獨居戶、隔代戶、兩代老人戶特別是高齡、貧困、患病、生活不能自理的老年人為重點，建立聯(lián)系和幫扶制度，制定緊急事件的有效應對辦法，照顧好他們的生活。
(三)充分發(fā)揮家庭養(yǎng)老的基礎性作用。
進一步推進農村家庭贍養(yǎng)協(xié)議書簽訂工作，鞏固家庭贍養(yǎng)，督促外出務工子女妥善安排好留守老年人的生活和生產。加強涉老法制教育和敬老道德宣傳，把敬老孝親納入文明家庭和文明村鎮(zhèn)的評選表彰內容，轉變不良習俗，和諧家庭關系。加強對老年人的宣傳教育，幫助老年人加強生活安全的自我保護，掌握緊急情況下的應急處置辦法，提高老年人依法維護自身權益的意識和能力。
(四)加強對農村老齡工作的組織領導。
各級政府要把農村老齡問題納入農村改革發(fā)展和社會主義新農村建設，統(tǒng)籌研究和解決。要制定農村養(yǎng)老服務機構、設施發(fā)展規(guī)劃和推動農村養(yǎng)老服務的政策措施，將相關經費納入財政預算。各級政府有關部門要按照各自職責，將保障農村老年人基本生活，發(fā)展農村為老服務納入部門工作安排，切實承擔起為農村老年人提供基本社會保障、福利服務、醫(yī)療衛(wèi)生、安全保護、權益維護、活躍老年人文化生活等方面的責任。要建立健全縣、鄉(xiāng)兩級老齡工作機構，保證必要的人員和經費，發(fā)揮好綜合協(xié)調和檢查督促作用。在農村基層，要普遍建立起農村老年人協(xié)會，在村委會的領導和支持下，實現(xiàn)自我組織、自我教育、自我管理和自我服務，積極調解涉老糾紛，維護老年人權益，活躍老年人精神文化生活，組織老年人自助互助。
調查分析報告
（二）5月25日至27日我縣衛(wèi)生系統(tǒng)外出對衛(wèi)生院、縣集團化動作進行為期2天的學習考察。經過學習考察，總結經驗。發(fā)現(xiàn)我鎮(zhèn)衛(wèi)生院存在不少問題,處境困難,部分科室效率低下。因此必須深化我鎮(zhèn)衛(wèi)生院運作模式的改革,完善我鎮(zhèn)衛(wèi)生系統(tǒng),多渠道籌集資金，解放思想、實事求是,發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生事業(yè),提高農民健康水平。
一、基本概況
(一)縣集團化動作模式
縣集團化管理是縣縣醫(yī)院、中醫(yī)院分別對縣旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院、莆老場鎮(zhèn)衛(wèi)生院進行收購型管理。其主要的方式是縣旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院由縣中醫(yī)院幫扶，衛(wèi)生院法人由以前院長變更為中醫(yī)院法人，由中醫(yī)院直線管理。衛(wèi)生院的醫(yī)療服務收費不變，主要是對上下兩家醫(yī)院的人才流動提供了較大的平臺。主要做法是旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院的醫(yī)務人員根據(jù)需要到中醫(yī)院進行理論和實際操作的進修，縣醫(yī)院、中醫(yī)院的醫(yī)務人員按需要及時到鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院進行基層指導和交流。這樣兩家醫(yī)院的人力資源呈上下流動的趨勢。通過組織學習、訓導的手段，提高了員工的工作能力、知識水平和潛能的發(fā)揮，最大限度的使員工的個人素質與工作需求相匹配，進行促進員工現(xiàn)在和將來的工作績效的提高。
1、集團化管理的經濟效
旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院的業(yè)務收入從1月份8萬元、2月份18萬元、3月份28萬元，4月份為42萬元，以每月10萬元的收入遞增，業(yè)務上的收入主要是以衛(wèi)生院的綜合業(yè)務水平在群眾中的可信度為基礎，由于縣醫(yī)院、中醫(yī)院與衛(wèi)生院建立了上下職工交流學習的平臺，使鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院業(yè)務人員的技術水平有了較大的提高，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院的收費，老百姓享受到了縣級醫(yī)院的服務，在老百姓當中建立起了基礎，這主要是由于集團化管理的優(yōu)勢帶來的好處。
2、集團化管理的資源利用
通過對集團化管理的學習考察，深得體會，1、在資源共享上，節(jié)省成本和費用。衛(wèi)生院的藥物按需要由上級醫(yī)院統(tǒng)一采購可以降低采購成本、集團大制造可以利用制造資源、統(tǒng)一技術和研發(fā)平臺以研發(fā)高難度的課題、統(tǒng)一銷售可以節(jié)約營銷費用、統(tǒng)一結算可以節(jié)省財務費用和解決融資的難題等。
2、優(yōu)勢互補，提升了醫(yī)院的運作和管理效率。集團化運作可以將個別醫(yī)院的“長板”彌補其它的“短板”，使這一長項得到充分發(fā)揮，從而帶動其它成員企業(yè)提高了運作和管理的效率。比如銷售渠道的融通、人力資源管理經驗的借鑒等等。提高了企業(yè)創(chuàng)新能力和綜合競爭能力。技術創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新以及成本和費用的降低等，使企業(yè)及集團綜合競爭能力得到提升。旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院、莆老場衛(wèi)生院都是基于這種模式將資源優(yōu)勢互補，得于合理安排利用。在中醫(yī)院、縣醫(yī)院的統(tǒng)一管理，合理利用資源的現(xiàn)況下繼續(xù)發(fā)展。
(二)黔西衛(wèi)生院股份合作模式
1、黔西衛(wèi)生院基本情況
黔西衛(wèi)生院全院共67個職工，3個主任醫(yī)師，所轄人口為2萬多人。黔西衛(wèi)生院主要以股份合作模式運作。黔西衛(wèi)生院的職工就是股東，該單位以外的單位或個人不能進行投股，將醫(yī)院的生存與全體職工緊密地聯(lián)系在一起，卻也不是完全的股份合作制。股份合作制是以合作制為基礎，吸收股份制的一些做法，勞動者的勞動聯(lián)合和資本聯(lián)合相結合形成的新型企業(yè)的組織形式。資本是以股份為主構成，職工股東共同勞動，實現(xiàn)按資按勞分配，權益共享，風險共擔，自負盈虧，獨立核算。所有職工股東以其所持股份為限對企業(yè)承擔責任，企業(yè)以全部資產承擔責任的企業(yè)法人。而黔西衛(wèi)生院勞動者就是股東，自己支配和管理，決策層是院務領導也是較大股東，即了解自身業(yè)務需要又是政治上的管理層，更能有效地結合醫(yī)院實際出臺政策。
2、黔西衛(wèi)生院資金的籌集與去向
黔西衛(wèi)生院的職工就是股東，職工與股東為一體，資金的籌集是每位職工買下醫(yī)院的股，管理層、業(yè)務骨干、一般職員所能買的股份數(shù)是不同的。這樣，每個職工都是醫(yī)院的主體，醫(yī)院的盈虧與每位職工的勞動息息相關，大大的增進了職工的極積性、主動性，使職工的勞動更大層度地體現(xiàn)為工資與獎金。
二、與我院實際情況相結合的分析
安場鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院全院共40多位職工，所轄人口為7萬多人，1個主任醫(yī)師，3個副院長，從實施績效工資以來，在醫(yī)院內部管理和發(fā)展過程中發(fā)現(xiàn)的問題也不少。
(一)人才培養(yǎng)穩(wěn)步不前，留不住人才
我院實施績效工資以來，醫(yī)院職工學習和交流的機會相當少，而較多的是政治上的方針政策的學習，對于專業(yè)技術上的學習差不多沒有。雖有上掛業(yè)務部門，但在業(yè)務的培訓和學習上是不如縣集團運作模式那么實際有效的。從人才隊伍來看，由于受借調或借用、提前退休等的情況，很少有機會注入新鮮血液，目前，我院已被借調出2名醫(yī)生，黔西衛(wèi)生院所轄2萬多人卻有67個職工，我院所轄7萬多人只有42個職工。安場鎮(zhèn)衛(wèi)生院面臨著人才較少，而培養(yǎng)人才困難的局面。通過調離，借調等我院的人才有所流失。
安場鎮(zhèn)衛(wèi)生院以每月兩次的院內業(yè)務培訓學習例會來解決人才的培養(yǎng)問題，但這不能夠解決本質上的學習交流，因為該衛(wèi)生院業(yè)務技術長期停留在沒長進的現(xiàn)況，每次學習培訓照本宣科已經使部分職工生厭。
(二)職工工作積極性對比
完全的績效工資對職工的工作積極性有所影響，部門職工按部就班，“存在做與不做一個樣”的想法，這主要是部份職工對當前績效工資政策還沒有吃透，沒有讀懂的原因，安場鎮(zhèn)所轄14個村，從年底14個村衛(wèi)生完全合并之后，各村衛(wèi)生均有反應基藥品種不全，黑醫(yī)盛行等原因也大大地影響了村醫(yī)生的工作積極性。從集團化管理與黔西衛(wèi)生院股份合作制運作來看，集團化管理有更多的學習培訓，職工可以從鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院到中醫(yī)院或縣醫(yī)院深造、晉升等機會來激勵職工，而縣級醫(yī)院對鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院資金的管理也是比較放得寬的。黔西鐘上山衛(wèi)生院股份合作制運作以工資獎金來激勵職工的積極性，也有利于發(fā)展較強的團隊精神。而我院始終以黨政精神，政策來激勵職工，效果是不能相提并論的。
(三)老百姓利益相關的比較
在前面兩種模式都能夠看到，老百姓會以同樣的價格得到更高更好的服務，因為黔西衛(wèi)生院股份運作、集團化管理都能提供這樣的平臺，黔西衛(wèi)生院當然以業(yè)務技術為優(yōu)先，服務為宗旨才能有群眾基礎，縣兩個試點衛(wèi)生院都是以縣級醫(yī)院的管理模式，從技術業(yè)務范圍都是引用縣級醫(yī)院的標準。而安場衛(wèi)生院沒有這樣的平臺，人才流失現(xiàn)象較重，服務上也只能是支撐，談不上較好，群眾基礎就顯得薄弱了。主要原因還是業(yè)務人員少、床位設施不全、業(yè)務科技含量小、激勵機制不健全造成的。
三、方法與建議
(一)方法
安場鎮(zhèn)衛(wèi)生院面臨著職工學習培訓機會少，在職人才流失，資金激勵制度不夠健全，職工積極性不夠高，村衛(wèi)生室管理有待加強的情況下。
加強職工業(yè)務學習，這只能依靠上級業(yè)務部門的統(tǒng)一管理，科學技術為第一生產力，為提高安場衛(wèi)生院的綜合實力，沒有較好的業(yè)務都是空談。即要發(fā)展人才，又要保住人才。
完善職工激勵制度，以工資獎金激勵為主要，形成多勞多得，少勞少得，不勞要罰的原則，這方面由于受績效工資的一些限制，是需要解放思想，大膽探索，才能從本質上解決這一問題。
加強基礎硬件設施建設，即要按要求完成上級業(yè)務部門下發(fā)的相關的政策性任務，更要為醫(yī)療患者創(chuàng)建一個好的醫(yī)療環(huán)境，通過改革創(chuàng)新，兩者可以兼得，以代表廣大人民群眾的根本利益為首要任務，醫(yī)院才能生存發(fā)展。
(二)建議
安場鎮(zhèn)所轄人口為7萬多人，經濟比較活躍，位于主要交通干線。大多數(shù)以做生意為主，更有“小香港”之稱。如果安場衛(wèi)生院完全按股份合作模式運作，那人口太多，規(guī)模太大，加之14個村衛(wèi)生室，已致不好管理;如完全借薦縣集團化模式，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)比較大，那不管縣級那個醫(yī)院來統(tǒng)一管理安場衛(wèi)生院也可能顯得精力不夠，人力不足;如按績效不變，安場這么大的一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，也有地利條件卻沒有發(fā)展空間與平臺，在實施績效1年多以來，卻還沒有發(fā)現(xiàn)這一制度的好的地方，值得我們去深思，應該要解放思想，開拓創(chuàng)新，改革安場衛(wèi)生院的現(xiàn)況。
鑒于兩種模式的經驗，結合安場衛(wèi)生院實際情況，我們建議，今后一個時期要著力抓好以下方面的改革。
學黔西衛(wèi)生院股份運作模式部份經驗，在醫(yī)療衛(wèi)生體制改革上求突破。建議資金上引用股份制，將上掛業(yè)務部門作為服東，提供業(yè)務學習和技術深造的平臺。解放思想、實事求是，合理利用人力資源，強化激勵機制。
大力引進人才，安場衛(wèi)生院人力質量和數(shù)量嚴重不足，只有先引進了人才，有了人力資源才是發(fā)展的前提。
為進一步確立市場化的觀念，真正把醫(yī)療作為企業(yè)來搞、項目來抓、產業(yè)來辦，加快改制轉軌的步伐。力度要大，要解放思想、實事求是地搞好醫(yī)療單位體制改革，以綜合縣和黔西鐘醫(yī)院兩種模式經驗。建立一個主要成份為股份合作運作，主要方面以集團模式發(fā)展業(yè)務，利用人力資源。要建立較活躍的制度形式，堅持因地制宜，因院施策，根據(jù)醫(yī)院實際和醫(yī)院干部職工的意愿，不搞一風吹、一刀切，只要是有利于安場衛(wèi)生院醫(yī)療事業(yè)發(fā)展、有利于醫(yī)療服務水平的提高、有利于保障職工利益的增進激勵機制的改制形式，都要大膽地搞，大膽地試。改革要以政策為根本，在中國共產黨領導下的各單位各部門，沒有政策的支持所搞的改革是不會走向成功的，大力爭取政策的支持，加強群眾基礎。解放思想、實事求是，開拓創(chuàng)新，合理利用人力、物力、地利條件等資源。為安場衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展努力。
房地產分析報告篇九
可行性研究最早于20世紀30年代初出現(xiàn)在美國，在開發(fā)田納西河流域開始將其列入開發(fā)程序，使其成為工程項目規(guī)劃的重要階段。改革開放以后，我國為了加強項目投資決策分析，引進了項目可行性研究技術。1983年，國家計委頒發(fā)了《關于建設項目進行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設的程序。
房地產項目的可行性研究分析是項目前期的必要準備工作，在項目投資之前，從經濟、技術直到社會各種環(huán)境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個工程項目在技術上是否先進、實用和可靠，在經濟上是否合理，在財務上是否盈利，為投資決策提供科學的依據(jù)。
自1993年取消分房制度以后，我國房地產行業(yè)迅猛發(fā)展起來。房地產項目的可行性研究分析作為項目決策的基本內容和主要工作方法，已經逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內容和程序。
不同于一般建設項目先投資后生產的特點，房地產項目投資開發(fā)的過程也是項目生產的過程。一般建設項目的建設期和經營期都是截然分開的，先有固定資產投資和流動資金投資，后有生產經營活動。而房地產項目的開發(fā)銷售，存在預售模式，使得項目建設期、經營期和銷售期交錯在一起，這就要求房地產項目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地產項目的可行性研究分析在一般建設項目的基礎上，著重強調市場分析、項目選址及定位、經營方式以及租售價格的確認、經濟財務的可行分析。另外，在我國可持續(xù)發(fā)展觀的影響下，項目的環(huán)境評價以及節(jié)能效應等越來越受到重視。
(1)市場分析、項目選址及定位
房地產項目的市場分析、項目選址、項目定位是對項目的市場需求及供給的分析。通過大量的市場調研、統(tǒng)計分析方法進行市場分析可以獲得目前房地產市場上的走勢和需求，針對市場分析進行項目選址及定位所確定的項目產品供給能夠滿足市場需求，并且能夠為之后的銷售工作打好基礎。因此，做好市場分析、項目選址及定位是項目可行性研究分析的基礎。
(2)經營方式以及租售價格
經營方式以及租售價格的確認是項目收益的重要組成部分。房地產項目采用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經營方式，關系到整個項目未來現(xiàn)金流量。通過了解周邊樓盤信息，選取近似樓盤作為項目租售價格的參考項目，采取市場分析法等恰當?shù)挠嬃拷洕治龇椒ǐ@得合理有效的租售價格。在此基礎上進行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價值。
(3)經濟財務的可行性
經濟財務上的可行性包含兩方面的內容，一是經濟可行性分析，二是財務可行性分析。經濟可行性是指項目整體能夠對國民經濟產生的積極影響，一定程度上能夠推動國民經濟的發(fā)展；財務可行性是指項目本身的經濟效益，從項目的總投資和收入出發(fā)，分析能夠為房地產企業(yè)帶來經濟利益。進行經濟財務可行性分析，客觀的評價項目可行與否是確定投資該房地產項目的關鍵。
(4)環(huán)境評價以及節(jié)能效益
在項目全壽命周期管理和可持續(xù)建設觀念的影響下，房地產項目可行性研究分析越來越注重擬建項目對環(huán)境的影響以及可以采取的節(jié)能措施。環(huán)境評價是從項目的綠化工程、景觀工程對周邊環(huán)境以及居民生活的提供的舒適度來進行評價。節(jié)能效益是從項目本身的建筑結構出發(fā)，分析項目是否符合可持續(xù)原則，是否具有循環(huán)經濟效應。
只有對上述部分進行客觀的評價分析，得出的可行性研究報告結論才是符合項目本身的，才能客觀公正的為開發(fā)商提供投資決策的資料基礎。但縱觀目前房地產項目的可行性研究分析，由于實際操作的復雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。
(1)開發(fā)商可行性研究分析意識不強
大多數(shù)開發(fā)商對可行性研究分析不重視，開發(fā)商的目標是獲取利潤，對于可行性研究分析，通常是項目已經立項之后，由于相關部門報批備案需要，或是由于項目融資時，銀行等金融機構的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
為了解決這一問題，首先必須讓開發(fā)商明確，可行性研究分析不僅僅是向當?shù)卣?、?guī)劃部門和環(huán)境保護部門申請有關建設許可文件的依據(jù)，更是開發(fā)商在今后競爭日益激烈的房地產市場上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經濟損失的有效措施。對開發(fā)商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項目的許多重大經濟技術原則和基礎資料得到落實，使開發(fā)商的決策建立在科學而不是經驗或感覺的基礎上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強對項目審批程序的嚴格控制，堅持先有可行性研究分析，再立項。
(2)可行性研究依據(jù)不充分
開發(fā)商或是委托的相關代理方在進行可行性研究分析時，主要依據(jù)項目的設計方案說明并結合國家、地方政府出臺的相關估價文件，對項目的經濟財務效益進行評價。但是在確認租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數(shù)據(jù)更新不及時，并且選用分析方法不恰當，導致項目租售收入不能客觀反映對項目預售情況的預測，從而影響項目現(xiàn)金流量的預測，使得可行性研究分析結果不合實際。
為此，組織建立專門的數(shù)據(jù)庫可以有效解決數(shù)據(jù)收集困難這一關鍵問題，使得房地產的可行性研究分析不再成為 “無稽之談”。
(3)可行性研究分析深度不夠
就目前房地產項目可行性研究分析來看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發(fā)商有意識要對環(huán)境以及節(jié)能效益方面進行評價分析，但在其出具的可行性研究報告中，這一部分論點不鮮明，論據(jù)不充分，論述不詳細，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細有效的定量分析。
針對這一現(xiàn)象，政府相關部門制定有關的制度標準，以規(guī)范這一部分的研究分析。培養(yǎng)專業(yè)型人才，建立專業(yè)的可行性研究分析機構，保證可行性研究分析專業(yè)化，更加詳細深入。
總之，房地產項目可行性研究分析是項目投資決策前的必要步驟，內容上應該較為全面的涵蓋項目的各個方面，在此基礎上，著重注意市場分析、項目選址及定位、銷售方式以及租售價格、經濟財務可行性分析等方面。
我國房地產項目可行性研究分析存在的問題很多，為了有效解決這些問題，就必須從相關的各個角度著手，政府部門加強其監(jiān)督引導作用，規(guī)范可行性研究分析；開發(fā)商認真貫徹實行相關政策規(guī)范，重視可行性研究分析對擬建項目投資分析的價值；相關可行性研究分析報告編制機構，重視專業(yè)人才的培養(yǎng)，提高可行性研究報告的深度和質量。各個部門通力合作，使可行性研究工作發(fā)揮其應有的作用。
房地產分析報告篇十
1)、項目申請單位情況:單位名稱、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名、人員、資產規(guī)模、財務收支狀況等情況。
2)、項目負責人基本情況:姓名、性別、職稱、專業(yè)、聯(lián)系電話，與項目相關的主要業(yè)績。
3)、項目基本情況:項目名稱、項目類型;主要工作內容、預期總目標及其階段性目標;主要預期經濟效益和社會效益指標;項目總投入情況(包括人、財、物等方面)
2、必要性和可行性
1)、項目背景及實施項目的必要性。
項目受益范圍分析;項目是否符合國家政策，是否不屬于國家政策優(yōu)先支持的領域和范圍;國家(含部分地區(qū))需求分析;申請單位事業(yè)發(fā)展需求分析。
項目實施對申請單位、所屬領域或社會事業(yè)發(fā)展的意義與作用。
2)、項目實施的可行性。
與同類項目相比分析;項目的主要思路與設想;項目預算的合理性及可靠性分析;項目預期社會效益分析;項目預期效益的持久性分析。
3)、項目不確定性分析。
項目實施過程中存在的不確定性分析;對應措施分析。
3、實施條件
1)、人員條件。
項目負責人組織管理能力;項目主要參加人員的姓名、性別、職務、專業(yè)、對項目熟悉情況。
2)、資金條件。
項目需要的投入總額;對財政專項資金的最低需求額;其他渠道資金的來源及其落實情況(需提供相關證明文件及資料)。
3)、基礎條件。
項目申請單位及合作單位單位完成該項目已經具備哪些基礎條件(重點說明項目申請單位及合作單位具備那些設施條件，需要增加哪些新的關鍵設施)。
4)、其他相關條件
4、進度與計劃安排
項目的階段性目標情況;分段地實施進度計劃與計劃安排情況。
5、主要結論
企業(yè)項目可行性分析報告寫作方法
一、項目可行性分析報告的編制依據(jù)
1、項目建議書及批復文件
2、國家和地區(qū)的經濟和社會發(fā)展規(guī)劃
3、國家有關法律、法規(guī)，政府的有關規(guī)定
4、項目合資、合作各方簽訂的協(xié)議書或意向書
二、項目可行性分析報告的寫作提綱
1、概述
簡述項目提出的背景、項目技術狀況、現(xiàn)有產業(yè)規(guī)模;項目的`主要用途、性能;投資的必要性和預期經濟效益;本企業(yè)實施該項目的優(yōu)勢。
2、技術可行性分析
1)、項目技術路線、工藝的合理性和成熟性，關鍵技術的先進性和效果論述。
2)、項目技術性能水平與國外同類項目的比較
3)、項目承擔單位在實施本項目的優(yōu)勢，
3、項目成熟程度
4、市場需求情況和風險分析
5、投資估算及資金籌措
1)、項目投資估算
2)、資金籌措方案
3)、投資使用計劃
6、經濟和社會效益分析
1)、未來5年成本、收入估算
2)、財務分析:以動態(tài)分析為主，提供財務內部收益率、貸款償還期、投資回收期、投資利潤率和利稅率、財務凈現(xiàn)值等指標。
4)、財務分析結論
5)、社會效益分析
7、綜合實力和產業(yè)基礎
1)、企業(yè)員工構成(包括分工構成和學歷構成)。
2)、企業(yè)高層管理人員或項目負責人的教育背景、科技意識、市場開拓能力和經營管理水平。
3)、企業(yè)從事研究開發(fā)的人員力量、資金投入，以及企業(yè)內部管理體系等情況。
4)、企業(yè)從事該產品生產的條件、產業(yè)基礎(包括項目實施所需的基礎設施及原材料的來來源、供應渠道等)。
8、項目實施進度計劃
9、其他
1)、環(huán)境保護措施
2)、勞動保護和安全
3)、必要的證明材料
10、結論
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