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物業(yè)管理招標書招標須知篇一
1 物業(yè)概述
1.1 物業(yè)名稱(以下簡稱該項目):
1.2 物業(yè)地點：市區(qū)街號
1.3 物業(yè)規(guī)模：
1.3.1 建筑面積萬平方米，其中地上占萬平方米，地下占萬平方米；
1.3.2 停車場規(guī)模個車位；
1.3.3 物業(yè)管理區(qū)內(nèi)人口人；
1.3.4 物業(yè)管理區(qū)占地面積萬平方米；
1.3.5 物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的其他設施：
.
1.4 物業(yè)管理合同形式：小區(qū)業(yè)主委員會委托物業(yè)公司管理，簽訂專業(yè)的委托管理合同。
1.5 招標范圍：
1.6 招標方式：邀請招標。
1.7 本次招標將按照《中華人民共和國招投標法》和北京市的有關規(guī)定遵循公開、公平、公正的原則進行。
2 合格條件與資格要求
2.1 投標人應至少滿足以下合格條件
a 具有物業(yè)管理級資質(zhì)；
b 有獨立法人資格；
c 有相關小區(qū)管理經(jīng)驗；
d 信譽良好、實力雄厚、管理科學、能使本小區(qū)管理上一檔次，滿足小區(qū)居民的要求。
2.2 為了被授予簽訂合同的資格，投標單位應按招投標書附表格式提供令招標人滿意的資格文件。為此，所提交投標文件中至少應包括下列資料：
a 有關確立投標單位法律地位的原始文件的復印件(包括營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級證書等其他相關資料);
b 投標單位近年完成小區(qū)管理和現(xiàn)在正在管理小區(qū)的情況；
c 提供小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)理、各部門主要負責人(物業(yè)經(jīng)理)簡歷及擬投入本項目的其他管理和主要人員情況；
d 提供為完成本小區(qū)管理擬采用的主要經(jīng)營策略；
e 投標銀行保函；
f 投標保證金契約擔保書；
g 投標人保證書；
h 授權書。
2.3 由兩個或兩個以上單位組成聯(lián)合體共同投標時，除按本條上述要求提供參加聯(lián)合體的每一成員資料外，還應符合下列要求：
a 投標人的投標文件及中標后簽署的合同協(xié)議書對聯(lián)合體的每一成員均有法律約束力；
b 聯(lián)合體的各成員應簽訂聯(lián)合體協(xié)議書，明確所有聯(lián)合體成員按合同條件實施合同所共同和分別承擔的責任、義務及連帶責任，聯(lián)合體協(xié)議書須由所有成員的合法代表共同簽署，該協(xié)議書副本應隨投標文件一同提交招標人；
c 在聯(lián)合體協(xié)議書中必須明確一家聯(lián)合體成員作為主辦人，該主辦人被授權代表任何或全部聯(lián)合體成員承擔合同中的一切責任和接受指示，合同的整個實施應由該主辦人負責，聯(lián)合體主辦人授權書應由聯(lián)合體所有成員的合法代表共同簽署，并附在聯(lián)合體協(xié)議書中；
d 盡管委托了聯(lián)合體主辦人，但聯(lián)合體各成員在投標、簽訂合同協(xié)議書及履行合同的過程中，仍負有共同和分別的法律責任；
e 參加聯(lián)合體的各成員不得再以自己的名義單獨投標，否則，有關投標將被拒絕。
2.4 除非另有規(guī)定或說明，本須知中“投標人”一詞亦指聯(lián)合體各成員。
3 投標費用
3.1 投標人應自行承擔編制、遞交投標文件所涉及的一切費用。招標人無須對投標人因本次招標事宜引起的任何費用或損失負責。
4 管理目標
該項目無論從設計上、建筑上以及規(guī)模上，都可在本地及乃至全國名列前茅，因此在管理上也應達到與之相匹配的水平，具體管理目標是：
4.1 樹立正確的物業(yè)管理觀念，以“服務至上，客戶第一”為管理宗旨，從而達到一流的管理、一流的形象、一流的效益，以提高整個物業(yè)的檔次和社會形象。
4.2 該物業(yè)入伙開園后1年內(nèi)，使該物業(yè)的管理水平達到本地區(qū)先進。
4.3 2年內(nèi)使該物業(yè)達到省(直轄市)內(nèi)先進水平。
4.4 3年內(nèi)力爭達到全國物業(yè)管理優(yōu)秀的標準。
5 投標文件的組成內(nèi)容
5.1 投標人準備的投標文件至少應包括以下各項內(nèi)容：
a 投標書及其附錄、附表格式；
b 授權書(法定代表人及項目經(jīng)理授權書);
c 物業(yè)管理建議書；
d 合同協(xié)議書格式；
e 履約擔保格式；
f 證明合格條件和資格的其他材料。
5.2 投標人應認真閱讀招標文件的全部內(nèi)容。如果投標文件不能滿足招標文件要求，責任由投標人自負。
5.3 凡獲得招標文件者，無論投標人中標與否，均應對招標文件保密，并承擔因其泄密而引起的一切責任。
6 招標文件的修改
6.1 招標人在投標截止日期前的任何時候，可因任何原因?qū)φ袠宋募M行修改，并以向投標人發(fā)出補充招標文件的形式做出。
6.2 招標補充文件將以書面形式發(fā)給所有獲得招標文件的投標人。投標人收到招標補充文件后，應在24小時內(nèi)以書面形式向招標人確認收到。
6.3 如果招標人對招標文件進行了修改，當他認為必要時，可以通知投標人延長投標截止日期。
7 現(xiàn)場考察
7.1 投標人應按投標邀請書規(guī)定的時間和地點，參加由招標人組織的對現(xiàn)場及周圍環(huán)境進行的考察，有關費用由投標人自理。
7.2 招標人組織的現(xiàn)場考察僅是對招標物業(yè)現(xiàn)場基本情況的初步考察，并不承擔滿足投標人獲取投標所須全部資料的責任。投標人應自負其責地獲得與編制投標文件有關的一切必須材料。
7.3 現(xiàn)場考察后，投標人將被認為已了解該物業(yè)的基本情況，物業(yè)的地理環(huán)境、各種配套設施、文化背景、市政配套情況、通訊、交通、周邊物業(yè)狀況、工作環(huán)境及一切可能對該物業(yè)管理構成影響的現(xiàn)場和周圍環(huán)境情況，并已充分認識到自己應承擔的義務、責任和風險，以便將所有因現(xiàn)場環(huán)境因素產(chǎn)生的費用包括在投標報價中。招標人不再接受任何與現(xiàn)場環(huán)境有關的索賠。
7.4 在現(xiàn)場考察過程中，投標人如發(fā)生人身傷亡、財產(chǎn)或其他損失，不論何種原因所造成，招標人均不負責。
8 語言
8.1 投標文件及投標人與招標人之間的一切往來函件均應使用中文。投標人隨投標書提供的證明文件和印刷品可以使用其他語言，但必須附中文譯本。投標書的解釋以中文為準。
8.2 投標人準備的投標文件必須毫無例外地使用招標文件所提供的投標文件格式。
9 報價編制要求
9.1 投標單位按物業(yè)管理目標及管理預算方案、北京市有關規(guī)定、結合市場實際情況編制該項目管理費用概(預)算書。
9.2 該物業(yè)業(yè)主保留對中標人某項報價偏高且明顯不合理而無法接受的單價進行調(diào)整的權利，并以此作為簽訂合同協(xié)議書的條件之一。
9.3 該投標價將被認為是全面達到本招標文件中已明確的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理標準的報價。
物業(yè)管理招標書招標須知篇二
協(xié)議編號：
甲方：
注冊地址：
營業(yè)執(zhí)照號：
法定代表人：職務：
電話：傳真：
乙方：
注冊地址：
資質(zhì)證號：
法定代表人：職務：總經(jīng)理
電話：傳真：
甲方為本項目開發(fā)建設單位 產(chǎn)權單位;
乙方為受聘之物業(yè)管理單位;
上述主體分別簡稱為甲方和乙方，合稱為雙方。
根據(jù)中華人民共和國《物業(yè)管理條例》及相關法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在平等、 自愿、友好協(xié)商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對 項目提供物業(yè)管 理服務事宜，訂立本協(xié)議。
第一條、總則：
1.1 本項目的基本情況：
項目名稱 ：;
項目類型 ：;
項目坐落 ：;
項目四至 ：(東至) ;
(南至) ;
(西至) ;
(北至) ;
占地面積 ：平方米
總建筑面積 ：平方米
1.2 乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的產(chǎn)權人，并向其負責，即向甲方負責。
1.3 本物業(yè)管理委托人甲方現(xiàn)委托乙方為本物業(yè)之物業(yè)管理受托人， 以甲方之受托人 的名義管理本物業(yè)， 而乙方也同意接受委任， 雙方同意依照本協(xié)議規(guī)定條款履行 相關的權利與義務。
1.4 凡遇到有在乙方受托期間對項目運作有重要影響或涉及較多客戶之事項， 乙方須 于事先征得甲方同意或批準后，方可進行。
1.5 本協(xié)議有效期限內(nèi)， 甲方有權在本物業(yè)的廣告媒體中， 使用乙方的名稱及標識 (包 括文字和圖案) ， 聲明本物業(yè)由乙方提供物業(yè)管理服務。 惟甲方此項權利須嚴格 限于乙方為本物業(yè)提供本物業(yè)管理期限內(nèi)行使， 否則乙方將追討任何非授權使用 乙方或其相關機構名稱或標識之行為的法律責任的權利，及由此產(chǎn)生的經(jīng)濟損 失。
1.6 資料保密
乙方不可于本協(xié)議期間或期滿后向
第三者公開因被甲方作此委托而獲得關于甲 方或任何用戶之經(jīng)營及其它商業(yè)資料， 除非此公開是獲得甲方或是在履行本協(xié)議 項下乙方之職權所需。
1.7 分包
乙方應有權在事先知會甲方并取得甲方書面同意后分包部分本物業(yè)專業(yè)管理工 作內(nèi)容給予分包商或其它公司。但乙方不得將本業(yè)務的管理責任轉(zhuǎn)讓給
第三方， 由于分包商造成的失誤，乙方承擔相應責任。
1.8 本協(xié)議內(nèi)之標題只是為方便閱讀而寫，并不影響本協(xié)議之結構和含義。
第二條、 注釋：
除協(xié)議內(nèi)容或文義需要另外解釋外，下列用語將具有如下意義：
2.1產(chǎn)權單位指甲方。
2.2物業(yè)管理受托人指乙方。
2.3本物業(yè) 指本項目之整體， 包括賓館、 停車場及甲方書面同意的公共建筑及場 地。
2.4客戶指本物業(yè)的全體使用人。
2.5預算 指每年由乙方編制之本物業(yè)管理的財務預算; 甲方在協(xié)議執(zhí)行期內(nèi)對本 項目之使用合理性進行監(jiān)督。
2.6本物業(yè)管理費指按照乙方測算并經(jīng)雙方認定的收費標準。
2.7管理公司 指經(jīng)由乙方辦理工商登記注冊的本物業(yè)管理公司， 專職管理本物業(yè) 的日常辦事機構。
2.8本協(xié)議指本物業(yè)管理委托協(xié)議。
2.9公共設備 指本物業(yè)內(nèi)消防系統(tǒng)、 保安系統(tǒng)、 空調(diào)系統(tǒng)、 電信系統(tǒng)、 電氣系統(tǒng)、 電力系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等。
第三條、委托管理內(nèi)容：
3.1本物業(yè)建筑本體及共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。
包括但不僅限于 ： 樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體或基礎承重結構部位、外墻 面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房、場區(qū)。
3.2本物業(yè)建筑本體共用設施、設備的維修、養(yǎng)護和管理。
包括但不僅限于：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、天線、中 央空調(diào)、暖氣干線、供水設備、配電系統(tǒng)、建筑內(nèi)消防設施設備、供水系統(tǒng)、
保安監(jiān)控系統(tǒng)、電力系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、電信系統(tǒng)等系統(tǒng)。
3.3本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬于本物業(yè)管理范圍的市政共用設施的維修、養(yǎng)護和管理。 包括但不僅限于 ： 道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室 外泵房、路燈、停車場等設施。
3.4本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)配套服務設施的維修、養(yǎng)護和管理。
包括但不僅限于 ： 公共道路、商業(yè)廣告網(wǎng)點等設施。
3.5公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。
3.6本物業(yè)公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、生活垃圾的收集與清運。
包括但不限于 ： 公共場地、公共場所、房屋建筑物公用部位等。
3.7本物業(yè)區(qū)域內(nèi)交通、車輛的行駛及停泊。
3.8配合和協(xié)助當?shù)貦C關進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作， 維持本物業(yè)內(nèi)公共 秩序。包括區(qū)域內(nèi)的安全監(jiān)控、巡視、消防管理、門崗執(zhí)勤。
3.9配合項目開展甲方實施的各項活動。
3.10負責向本物業(yè)之受益人收取或代收下列費用：
(1)本物業(yè)管理服務費;
(2)能源耗用費(包括水、電、燃氣等);
3.11甲方單位面積內(nèi)自用部位、 自用設施及設備的維修、 養(yǎng)護， 在甲方提出委托時， 乙方應接受委托并合理收費。
3.12本物業(yè)內(nèi)的空置面積部分的維護與管理。
3.13本物業(yè)內(nèi)的物業(yè)管理檔案、資料的整理與保管。
3.14其它委托管理
(1)協(xié)調(diào)甲方與物業(yè)使用人處理工程的質(zhì)量問題;
(2)協(xié)調(diào)甲方所聘的施工隊或承包公司處理房屋在交付使用后遺漏的工程問題;
(3)處理所有對于本物業(yè)管理的投訴及維修申請。
3.15 有關甲方委托的其他服務項目。
第四條、委托管理期限：
4.1本協(xié)議的委托期限暫為________年，即由________年____月____日 時起，至________年____月____日 時止。
4.2本協(xié)議屆滿時，如甲、乙雙方同意繼續(xù)合作，本協(xié)議可延長期限。本協(xié)議的任 何一方如果有意延長期限，應在本協(xié)議期限屆滿前三個月，向另一方發(fā)出延長 本協(xié)議期限的書面意向，雙方應在本協(xié)議屆滿前達成延長期限的書面協(xié)議。否 則本協(xié)議在期限屆滿時終止。
4.3協(xié)議期滿時， 乙方可參加甲方的物業(yè)管理招投標并在同等條件下優(yōu)先獲得管理 權，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定并取消投標資格或優(yōu)先管理資格的除外。
第五條、雙方的權力和義務：
5.1 甲方的權力、義務：
(1)監(jiān)督乙方在物業(yè)管理工作的實施及制度執(zhí)行情況。
(2)審定乙方擬定的本物業(yè)管理制度。
(3)審定乙方本物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算及決算。
(4)委托乙方對本項目使用人按照甲方要求進行針對性服務與管理。
(5)如本物業(yè)建筑存在質(zhì)量問題 ， 在保修期內(nèi)對房屋質(zhì)量負全部維修責任， 如委 托乙方返修，由甲方負責支付全部費用。
(6)在本協(xié)議生效之日起向乙方提供合理面積辦公用房(具體面積見本協(xié)議補充 協(xié)議)，作為本物業(yè)的管理用房，并提供相應基本的辦公條件及設施。
(7)負責收集、整理本物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于本協(xié)議生效之____日起 7個工作日內(nèi)向乙方移交。
(8)協(xié)調(diào)、處理本協(xié)議生效前發(fā)生的本物業(yè)管理遺漏問題。
(9)協(xié)助、配合乙方做好物業(yè)管理工作，支持乙方為保障良好物業(yè)管理而進行的 必要措施。
5.2 乙方權力、義務：
(1)根據(jù)有關法律法規(guī)及本協(xié)議的約定，結合項目實際情況，制訂本物業(yè)管理制 度。
(2)可選聘專業(yè)公司承擔本物業(yè)的專業(yè)管理業(yè)務，但不得將本物業(yè)的管理責任轉(zhuǎn) 讓
第三者。
(3)為本物業(yè)管理部門編制合理的人事組織架構，并保證相應的物業(yè)管理服務的 質(zhì)量。
(4)制定本物業(yè)管理公司各部門之間的配合協(xié)調(diào)程序與各崗位職責。
(5)招聘本物業(yè)管理公司各崗位員工。負責培訓各崗位員工有關本物業(yè)管理的專 業(yè)技術，包括禮儀、禮貌、行為規(guī)范、業(yè)務訓練等。
(6)制定一切有關日常本物業(yè)管理所需的文件與表格， 包括但不限于員工手冊等。
(7)負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養(yǎng)護 計劃方案和大中修方案，經(jīng)甲方書面同意后由乙方組織實施。
(8)負責編制本物業(yè)管理年度管理計劃，資金使用計劃及決算報告，供甲方審批。
(9)妥善保管甲方移交的全部工程圖紙、管理資料及原始憑證的原件或復印件， 以備需要時查驗，并應在本協(xié)議終止或解除時返還甲方或移交給繼任的物業(yè) 管理公司。
第六條、物業(yè)管理服務費用：
6.1本物業(yè)的物業(yè)管理服務費用按照乙方測算并經(jīng)雙方認定的收費標準收取。
6.2本項目物業(yè)管理服務費用標準為 元____月 . 建筑平米。
6.3空置面積管理費：甲方按乙方所定收費標準全額支付乙方空置面積部分的物 業(yè)管理服務費。
6.4房屋共用部位、共用設施、設備、市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的小 修、養(yǎng)護費用和公共綠地養(yǎng)護費用由乙方承擔，其中中修以上項目費用由甲 方承擔。
6.5在本協(xié)議期限內(nèi)，如與政府價格政策變動，協(xié)議中規(guī)定的收費標準按照政府 新出價格進行調(diào)整。
第七條、物業(yè)服務質(zhì)量承諾：
乙方參照本項目所在地區(qū)同類項目政府頒布之最高等級并結合本項目實際情況， 向甲方和物業(yè)使用人提供與物業(yè)管理服務費用相匹配的物業(yè)管理服務。
第八條、管理費用的運作模式：
8.1經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商，本物業(yè)管理實行包干制。
8.2在乙方提前向甲方作出項目預支酬金支出書面知會時，甲方未能及時回復， 給乙方在物業(yè)管理過程中造成不利影響或損失的，由甲方承擔由此產(chǎn)生的后 果。
8.3在本項目正常管理期間， 甲方應按所定標準繳納費用， 乙方按預算執(zhí)行支出， 接受甲方的監(jiān)督。
8.4乙方每半年向甲方提交一次物業(yè)管理運行成本及費用支出報表，并接受甲方 的監(jiān)督。
第九條、保險：
本物業(yè)的全部保險應向當?shù)氐?、并在中華人民共和國注冊登記的保險公司投保， 其投保的險種、保險金額等均按中國保險公司的有關規(guī)定和本物業(yè)實際情況辦理。 本物業(yè)在正常使用管理期內(nèi)，乙方負責購買本物業(yè)所需投保的保險，此項費用從 物業(yè)管理服務費中列支。
第十條、違約責任：
10.1甲乙雙方任一方未按協(xié)議約定事項執(zhí)行的，給對方造成實際經(jīng)濟損失的，均 應承擔經(jīng)濟賠償責任。
10.2在物業(yè)管理中，由于甲乙雙方任一方過錯，給物業(yè)使用人造成人身財產(chǎn)損失 的，過錯方應負責進行賠償。
10.3由于甲乙雙方任一方之過錯，造成存放于此方的管理文件、檔案、財務資料 等的遺失給對方造成經(jīng)濟損失的，過錯方應承擔相應責任。
10.4由于甲乙雙方任一方存在違法行為，致使對方解除協(xié)議的，違法方賠償因此 所遭受的實際經(jīng)濟損失。
10.5甲方須按照法律、法規(guī)和本協(xié)議之規(guī)定承擔保修責任。若甲方不予承擔，乙 方發(fā)出限期修改的書面通知， 在通知期限屆滿甲方仍未予答復， 且情況緊急， 則乙方可以代為保修，因此發(fā)生的全部費用由甲方承擔，并按乙方要求及時
足額補償乙方。
10.6甲方在乙方接管物業(yè)時，若不能按本協(xié)議約定及時提供必要技術檔案資料， 因此產(chǎn)生的后果由甲方承擔。
10.7甲乙雙方任一方無故解除協(xié)議，造成對方經(jīng)濟損失的，解除協(xié)議方應賠償對 方的實際經(jīng)濟損失。
第十一條、協(xié)議的終止：
1
1.1 有下列情形之一的，協(xié)議一方終止協(xié)議：
(1)若乙方未能履行本協(xié)議所列明的責任，在收到甲方通知后一個月內(nèi)，仍不 采取合理的補救措施，甲方有權終止本協(xié)議。甲方無須對乙方、乙方委派 人員在內(nèi)的任何人做出賠償或承擔法律責任。同時甲方有權向乙方追討因 未能履行本協(xié)議規(guī)定的管理責任而使甲方受到地直接損失;
(2)乙方未能按協(xié)議條款中所列收到本物業(yè)空置面積管理費時，有權給予甲方 提前一個月的書面通知后提前解除本協(xié)議，而無須對包括甲方在內(nèi)的任何 人做出賠償或承擔法律責任。乙方有權對應收而未收的本物業(yè)空置面積管 理費向甲方追討
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1.2 在協(xié)議有效期內(nèi)，甲方或乙方任何一方可以充足理由，于提前一個月給予對 方書面通知后終止本協(xié)議。在發(fā)出及收到終止通知后的一個月期間，甲、乙 雙方仍需履行承擔的權利與義務， 就協(xié)議解除事宜甲方或乙方任何一方均不 需要向?qū)Ψ阶鞒鲑r償或承擔法律責任。
1
1.3 法律規(guī)定的其他情形。
第十二條、協(xié)議終止、解除與交接手續(xù)：
本協(xié)議終止或解除前____日工作日內(nèi)，乙方應積極騰退物業(yè)管理用房，并與繼任物 業(yè)管理公司進行友好交接工作， 不得有任何妨礙繼任物業(yè)管理公司正常物業(yè)管理的行 為。
物業(yè)管理協(xié)議終止日，乙方需提交物品及檔案材料交接清單，并向繼任物業(yè)管理 公司移交管理期間的各類檔案資料、 甲方提供的相關物資以及乙方受托擔任物業(yè)管理
公司期間利用甲方資金購買的財產(chǎn)。
物業(yè)管理協(xié)議終止或解除之日起____日內(nèi)， 乙方應與甲方和繼任的物業(yè)管理公司核對 所有財務帳冊，并將剩余物業(yè)管理費用轉(zhuǎn)交給繼任的物業(yè)管理公司。
第十三條、其他事項：
1
3.1 本協(xié)議自雙方法定代表人或授權人簽字并加蓋各自公章之日起生效。
1
3.2 通知
送達或給予的通知必須用中文書寫， 通知可以專人送達或以預先繳付的郵遞方 式或以電傳方式送達。
1
3.3 完整合約
本協(xié)議己包含當事人之協(xié)議， 并推翻所有先前協(xié)議當事人之間關于管理本物業(yè) 的協(xié)議或溝通。若本協(xié)議任一條文在法律上成為無效、非法或不能執(zhí)行，本協(xié) 議其余的條文之有效性、合法性及可執(zhí)行性并不因此而受損。
1
3.4 雙方可對本協(xié)議的條款進行補充，以書面形式由甲、乙雙方簽訂補充協(xié)議，補 充協(xié)議與本協(xié)議具有同等效力。
1
3.5 本協(xié)議之附件均為協(xié)議有效組成部分; 本協(xié)議及其附件和補充協(xié)議未規(guī)定的事 宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。有關編制、審定和登 記本協(xié)議之法律及其他費用，由甲、乙雙方各自承擔。
1
3.6 因房屋建筑質(zhì)量、設備設施質(zhì)量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重 大事故，由甲方承擔責任并作善后處理，產(chǎn)生的質(zhì)量事故的直接原因，以政府 主管部門的鑒定為準。
1
3.7 爭議的解決
凡因在履行本協(xié)議所發(fā)生的或與本協(xié)議有關的一切爭議， 雙方應通過友好協(xié)商 解決，通過協(xié)商不能解決時，提請政府物業(yè)管理主管部門調(diào)解。如果調(diào)解不能 解決，各方同意向當?shù)厝嗣裉崞鹪V訟。
1
3.8 修改協(xié)議
本協(xié)議之一切條文，必須經(jīng)過協(xié)議當事人共同協(xié)商，在取得一致意見后方可做 出修改、刪減或增加。經(jīng)修改之后協(xié)議須經(jīng)雙方簽署后方為有效。
1
3.9 本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使本協(xié)議無法執(zhí)行時，雙方應按有關法律 規(guī)定及時協(xié)商處理。
1
3.10 本協(xié)議共 10 頁，一式肆份，甲、乙雙方各執(zhí)兩份。
甲方：(蓋章)
法定代表人或授權代表(簽字)：
____日期：
乙方：(蓋章)
法定代表人或授權代表(簽字)：
____日期
物業(yè)管理招標書招標須知篇三
1 物業(yè)概述
1.1 物業(yè)名稱(以下簡稱該項目):
1.2 物業(yè)地點：市區(qū)街號
1.3 物業(yè)規(guī)模：
1.3.1 建筑面積萬平方米，其中地上占萬平方米，地下占萬平方米;
1.3.2 停車場規(guī)模個車位;
1.3.3 物業(yè)管理區(qū)內(nèi)人口人;
1.3.4 物業(yè)管理區(qū)占地面積萬平方米;
1.3.5 物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的其他設施：.
1.4 物業(yè)管理合同形式：小區(qū)業(yè)主委員會委托物業(yè)公司管理，簽訂專業(yè)的委托管理合同。
1.5 招標范圍：
1.6 招標方式：邀請招標。
1.7 本次招標將按照《中華人民共和國招投標法》和北京市的有關規(guī)定遵循公開、公平、公正的原則進行。
2 合格條件與資格要求
2.1 投標人應至少滿足以下合格條件
a 具有物業(yè)管理級資質(zhì);
b 有獨立法人資格;
c 有相關小區(qū)管理經(jīng)驗;
d 信譽良好、實力雄厚、管理科學、能使本小區(qū)管理上一檔次，滿足小區(qū)居民的要求。
2.2 為了被授予簽訂合同的資格，投標單位應按招投標書附表格式提供令招標人滿意的資格文件。為此，所提交投標文件中至少應包括下列資料：
a 有關確立投標單位法律地位的原始文件的復印件(包括營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級證書等其他相關資料);
b 投標單位近年完成小區(qū)管理和現(xiàn)在正在管理小區(qū)的情況;
c 提供小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)理、各部門主要負責人(物業(yè)經(jīng)理)簡歷及擬投入本項目的其他管理和主要人員情況;
d 提供為完成本小區(qū)管理擬采用的主要經(jīng)營策略;
e 投標銀行保函;
f 投標保證金契約擔保書;
g 投標人保證書;
h 授權書。
2.3 由兩個或兩個以上單位組成聯(lián)合體共同投標時，除按本條上述要求提供參加聯(lián)合體的每一成員資料外，還應符合下列要求：
a 投標人的投標文件及中標后簽署的合同協(xié)議書對聯(lián)合體的每一成員均有法律約束力;
b 聯(lián)合體的各成員應簽訂聯(lián)合體協(xié)議書，明確所有聯(lián)合體成員按合同條件實施合同所共同和分別承擔的責任、義務及連帶責任，聯(lián)合體協(xié)議書須由所有成員的合法代表共同簽署，該協(xié)議書副本應隨投標文件一同提交招標人;
c 在聯(lián)合體協(xié)議書中必須明確一家聯(lián)合體成員作為主辦人，該主辦人被授權代表任何或全部聯(lián)合體成員承擔合同中的一切責任和接受指示，合同的整個實施應由該主辦人負責，聯(lián)合體主辦人授權書應由聯(lián)合體所有成員的合法代表共同簽署，并附在聯(lián)合體協(xié)議書中;
d 盡管委托了聯(lián)合體主辦人，但聯(lián)合體各成員在投標、簽訂合同協(xié)議書及履行合同的過程中，仍負有共同和分別的法律責任;
e 參加聯(lián)合體的各成員不得再以自己的名義單獨投標，否則，有關投標將被拒絕。
2.4 除非另有規(guī)定或說明，本須知中“投標人”一詞亦指聯(lián)合體各成員。
3 投標費用
3.1 投標人應自行承擔編制、遞交投標文件所涉及的一切費用。招標人無須對投標人因本次招標事宜引起的任何費用或損失負責。
4 管理目標
該項目無論從設計上、建筑上以及規(guī)模上，都可在本地及乃至全國名列前茅，因此在管理上也應達到與之相匹配的水平，具體管理目標是：
4.1 樹立正確的物業(yè)管理觀念，以“服務至上，客戶第一”為管理宗旨，從而達到一流的管理、一流的形象、一流的效益，以提高整個物業(yè)的檔次和社會形象。
4.2 該物業(yè)入伙開園后1年內(nèi)，使該物業(yè)的管理水平達到本地區(qū)先進。
4.3 2年內(nèi)使該物業(yè)達到省(直轄市)內(nèi)先進水平。
4.4 3年內(nèi)力爭達到全國物業(yè)管理優(yōu)秀的標準。
5 投標文件的組成內(nèi)容
5.1 投標人準備的投標文件至少應包括以下各項內(nèi)容：
a 投標書及其附錄、附表格式;
b 授權書(法定代表人及項目經(jīng)理授權書);
c 物業(yè)管理建議書;
d 合同協(xié)議書格式;
e 履約擔保格式;
f 證明合格條件和資格的其他材料。
5.2 投標人應認真閱讀招標文件的全部內(nèi)容。如果投標文件不能滿足招標文件要求，責任由投標人自負。
5.3 凡獲得招標文件者，無論投標人中標與否，均應對招標文件保密，并承擔因其泄密而引起的一切責任。
6 招標文件的修改
6.1 招標人在投標截止日期前的任何時候，可因任何原因?qū)φ袠宋募M行修改，并以向投標人發(fā)出補充招標文件的形式做出。
6.2 招標補充文件將以書面形式發(fā)給所有獲得招標文件的投標人。投標人收到招標補充文件后，應在24小時內(nèi)以書面形式向招標人確認收到。
6.3 如果招標人對招標文件進行了修改，當他認為必要時，可以通知投標人延長投標截止日期。
7 現(xiàn)場考察
7.1 投標人應按投標邀請書規(guī)定的時間和地點，參加由招標人組織的對現(xiàn)場及周圍環(huán)境進行的考察，有關費用由投標人自理。
7.2 招標人組織的現(xiàn)場考察僅是對招標物業(yè)現(xiàn)場基本情況的初步考察，并不承擔滿足投標人獲取投標所須全部資料的責任。投標人應自負其責地獲得與編制投標文件有關的一切必須材料。
7.3 現(xiàn)場考察后，投標人將被認為已了解該物業(yè)的基本情況，物業(yè)的地理環(huán)境、各種配套設施、文化背景、市政配套情況、通訊、交通、周邊物業(yè)狀況、工作環(huán)境及一切可能對該物業(yè)管理構成影響的現(xiàn)場和周圍環(huán)境情況，并已充分認識到自己應承擔的義務、責任和風險，以便將所有因現(xiàn)場環(huán)境因素產(chǎn)生的費用包括在投標報價中。招標人不再接受任何與現(xiàn)場環(huán)境有關的索賠。
7.4 在現(xiàn)場考察過程中，投標人如發(fā)生人身傷亡、財產(chǎn)或其他損失，不論何種原因所造成，招標人均不負責。
8 語言
8.1 投標文件及投標人與招標人之間的一切往來函件均應使用中文。投標人隨投標書提供的證明文件和印刷品可以使用其他語言，但必須附中文譯本。投標書的解釋以中文為準。
8.2 投標人準備的投標文件必須毫無例外地使用招標文件所提供的投標文件格式。
9 報價編制要求
9.1 投標單位按物業(yè)管理目標及管理預算方案、北京市有關規(guī)定、結合市場實際情況編制該項目管理費用概(預)算書。
9.2 該物業(yè)業(yè)主保留對中標人某項報價偏高且明顯不合理而無法接受的單價進行調(diào)整的權利，并以此作為簽訂合同協(xié)議書的條件之一。
9.3 該投標價將被認為是全面達到本招標文件中已明確的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理標準的報價。
10 投標貨幣
10.1 本招標物業(yè)項目采用人民幣。
11 投標書有效期
11.1 自遞交投標書截止日算起60天。
11.2 在原定投標書有效期屆滿之前，招標人可向投標人提出延長投標書有效期的要求。這種要求和答復應以書面形式進行。拒絕延期的投標人將失去中標資格，但不會失去投標保證金或保函。接受延期的投標人，不需要也不允許修改它的投標文件，但必須相應地延長投標保證的有效期。
12 投標文件的形式和簽署
12.1 投標人應按本投標書第5條的規(guī)定，向招標人遞交一式五份投標文件，正本一份，副本四份，并應在文件封面上標明“正本”和“副本”字樣，當正本與副本不一致時，以正本為準。
12.2 所有文件均應打印(簽字除外).
12.3 “投標書”應由投標人的合法代表(法定代表人或其授權的代理人)簽署。投標文件中正本的任何一頁，都要由“投標書”簽署人小簽。投標文件不應有任何改動，否則應由“投標書”簽署人在改動處簽字并加蓋投標單位公章。
13 投標文件的密封與標識
13.1 投標人應將投標文件的正本和副本分別密封在內(nèi)、外兩層信封中，并在內(nèi)、外兩層信封上均標明“正本”、“副本”字樣。
13.2 遞交投標文件時，正、副本應分別包裝在兩個密封袋中。
內(nèi)層信封上應分別寫明投標人(作為收件人)和招標人(作為發(fā)件人)的名稱及地址，以便因標書遲到或其他原因宣布不能接受時，招標人得以將標書原封退回。內(nèi)層信封的封口外應加蓋投標單位公章和法定代表人名章。
13.3 投標密封必須在投標文件袋背面上方開口外密封，并填寫密封日期。封條上加蓋投標單位公章和法人代表印鑒各兩枚。投標文件袋正面按照規(guī)定加蓋投標單位公章和法定代表人印鑒各一枚。
14 投標截止時間
14.1 投標人應在投標邀請書規(guī)定的遞交投標書截止時間之前，將投標文件送到招標人指定地點。未密封的投標文件將不予接受。遲到的投標文件將被原封退回。
14.2 投標人在遞交投標文件的同時必須退回全部資料。否則，投標文件將不被接收。
15 開標
15.1 本招標項目將按投標邀請書中規(guī)定的時間和地點，對所有已簽收的投標文件進行開標。投標人應派法定代表人(持本人身份證明)或其授權代表(攜本人身份證明及授權書)出席。
15.2 在開標時，招標人將當場對已簽收的所有投標文件的正本進行開封，并核查每一份投標文件的密封、簽署、投標書內(nèi)容等有關情況，以確定其完備性。
15.3 在進行上述核查后，將宣布不符合要求的投標人的名稱，并同時宣布符合要求的投標單位名稱。
15.4 開標結果宣布完后，由各投標人的合法代表人對開標結果當場簽署確認。投標人不出席開標活動，將被視為自動放棄投標。
15.5 有下列情況之一者，將以廢標處理，予以拒絕：
a 投標文件簽署不全或不符合要求;
b “投標書”中未填報總價;
c 投標文件將招標文件的格式、文字進行任何改動;
d 投標文件未按招標文件規(guī)定的內(nèi)容、格式、順序編寫。
16 投標文件的評價和比較
16.1 在評標階段，招標人認為需要時可要求投標人澄清投標書中的問題，或要求補充部分其他資料，或要求對其管理方案進行答辯。對此投標人不得拒絕，并應以書面形式送交招標人。但投標人不得借澄清問題的機會，對原投標報價和標書內(nèi)容提出任何形式的修改。
16.2 在對投標文件進行評審前，招標人將首先對投標文件按照本招標書中的有關規(guī)定進行符合性審查。
16.3 對于通過符合性審查的投標文件，招標人將對其管理方案和管理(概)預算進行校核，并對管理(概)預算在算術上或累加運算上的錯誤予以修正。
16.4 招標人將只對合格的招標單位管理費用(概)預算符合性和算術性審查，并對符合招標文件規(guī)定的投標文件進行評價和比較。經(jīng)招標人對所有符合投標進行加權平均，計算出復合標底。
復合標底=各符合投標報價之和/符合投標單位個數(shù)
高于復合標底+50%以上(不含+50%)的投標，將被視為無競爭性而不進入評比，低于復合標底-20%以下(不含-20%)的投標，將被視為低于成本價也不進入評比。
16.5 除評標價之外，招標人還將進行商務評審和技術評審，一經(jīng)評審后合理代價中標。
商務評審的主要內(nèi)容是：
a 總管理(概)預算標價應合理;
b 其他影響該物業(yè)內(nèi)業(yè)主增加或減少支付的因素;
c 投標價與復合標底價相比較;
d 未提出與招標文件中合同條款相悖的要求;
e 良好的信譽和優(yōu)良的業(yè)績。
技術評審的主要內(nèi)容是：
a 總經(jīng)理及各項目經(jīng)理部項目經(jīng)理、總工的資質(zhì)、資歷;
b 現(xiàn)場組織機構，項目經(jīng)理部其他人員資質(zhì)、資歷;
c 以往類似項目經(jīng)驗、管理情況;
d 物業(yè)管理方案的合理、可行、科學及技術先進性;
e 對該物業(yè)周邊環(huán)境的保護措施;
f 物業(yè)管理各項應急措施;
g 質(zhì)量、消防、交通、環(huán)保及安全保證體系及措施;
h 專業(yè)技術力量能否滿足物業(yè)管理目標要求。
16.6 定標方式
招標人將從管理方案的可行性、投標報價、物業(yè)管理技術的先進性、質(zhì)量、安全、消防、交通、環(huán)保等保證體系、投標人履約能力、履約信譽、社會聲譽等多方面進行商務評審和技術評審，以經(jīng)評審后確定中標人。
16.7 招標人沒有義務必須接受最低報價的投標。
17 接受和拒絕投標的權利
17.1 招標人在發(fā)出中標通知書前有權接受和拒絕任何投標，宣布投標無效或拒絕所有投標，并對由此引起的對投標人的影響不承擔責任，也不解釋原因。
18 中標通知書
18.1 評標結束后，招標人將在投標文件有效期截止日前向中標單位發(fā)出中標通知書。中標通知書中寫明該物業(yè)業(yè)主委員會(如在未成立業(yè)主委員會前，由該物業(yè)的開發(fā)商代表全體業(yè)主)將與中標單位所簽訂委托管理合同規(guī)定實施和完成本物業(yè)項目管理費用總價(即合同價格).
18.2 中標通知書是合同的組成部分。
18.3 招標人將通知未中標的投標人，但不負責解釋未中標原因。
19 履約擔保
19.1 中標人在收到中標通知書后10天內(nèi)，應按招標人的指定或合同條款的規(guī)定，向招標人提交一份由銀行出據(jù)的履約保函，擔保金額為合同總價的10%.
20 合同協(xié)議書
20.1 中標人應在接到中標通知書后10天內(nèi)，持履約保函，與招標人簽訂委托管理合同協(xié)議書。
20.2 合同協(xié)議書須經(jīng)雙方法定代表人或其授權的代理人簽署，加蓋公章后生效。
20.3 如果中標人未能遵守前款規(guī)定，招標人可宣布中標無效，將合同授予下一個預期中標，或重新組織招標。
物業(yè)管理招標書招標須知篇一
1 物業(yè)概述
1.1 物業(yè)名稱(以下簡稱該項目):
1.2 物業(yè)地點：市區(qū)街號
1.3 物業(yè)規(guī)模：
1.3.1 建筑面積萬平方米，其中地上占萬平方米，地下占萬平方米；
1.3.2 停車場規(guī)模個車位；
1.3.3 物業(yè)管理區(qū)內(nèi)人口人；
1.3.4 物業(yè)管理區(qū)占地面積萬平方米；
1.3.5 物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的其他設施：
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1.4 物業(yè)管理合同形式：小區(qū)業(yè)主委員會委托物業(yè)公司管理，簽訂專業(yè)的委托管理合同。
1.5 招標范圍：
1.6 招標方式：邀請招標。
1.7 本次招標將按照《中華人民共和國招投標法》和北京市的有關規(guī)定遵循公開、公平、公正的原則進行。
2 合格條件與資格要求
2.1 投標人應至少滿足以下合格條件
a 具有物業(yè)管理級資質(zhì)；
b 有獨立法人資格；
c 有相關小區(qū)管理經(jīng)驗；
d 信譽良好、實力雄厚、管理科學、能使本小區(qū)管理上一檔次，滿足小區(qū)居民的要求。
2.2 為了被授予簽訂合同的資格，投標單位應按招投標書附表格式提供令招標人滿意的資格文件。為此，所提交投標文件中至少應包括下列資料：
a 有關確立投標單位法律地位的原始文件的復印件(包括營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級證書等其他相關資料);
b 投標單位近年完成小區(qū)管理和現(xiàn)在正在管理小區(qū)的情況；
c 提供小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)理、各部門主要負責人(物業(yè)經(jīng)理)簡歷及擬投入本項目的其他管理和主要人員情況；
d 提供為完成本小區(qū)管理擬采用的主要經(jīng)營策略；
e 投標銀行保函；
f 投標保證金契約擔保書；
g 投標人保證書；
h 授權書。
2.3 由兩個或兩個以上單位組成聯(lián)合體共同投標時，除按本條上述要求提供參加聯(lián)合體的每一成員資料外，還應符合下列要求：
a 投標人的投標文件及中標后簽署的合同協(xié)議書對聯(lián)合體的每一成員均有法律約束力；
b 聯(lián)合體的各成員應簽訂聯(lián)合體協(xié)議書，明確所有聯(lián)合體成員按合同條件實施合同所共同和分別承擔的責任、義務及連帶責任，聯(lián)合體協(xié)議書須由所有成員的合法代表共同簽署，該協(xié)議書副本應隨投標文件一同提交招標人；
c 在聯(lián)合體協(xié)議書中必須明確一家聯(lián)合體成員作為主辦人，該主辦人被授權代表任何或全部聯(lián)合體成員承擔合同中的一切責任和接受指示，合同的整個實施應由該主辦人負責，聯(lián)合體主辦人授權書應由聯(lián)合體所有成員的合法代表共同簽署，并附在聯(lián)合體協(xié)議書中；
d 盡管委托了聯(lián)合體主辦人，但聯(lián)合體各成員在投標、簽訂合同協(xié)議書及履行合同的過程中，仍負有共同和分別的法律責任；
e 參加聯(lián)合體的各成員不得再以自己的名義單獨投標，否則，有關投標將被拒絕。
2.4 除非另有規(guī)定或說明，本須知中“投標人”一詞亦指聯(lián)合體各成員。
3 投標費用
3.1 投標人應自行承擔編制、遞交投標文件所涉及的一切費用。招標人無須對投標人因本次招標事宜引起的任何費用或損失負責。
4 管理目標
該項目無論從設計上、建筑上以及規(guī)模上，都可在本地及乃至全國名列前茅，因此在管理上也應達到與之相匹配的水平，具體管理目標是：
4.1 樹立正確的物業(yè)管理觀念，以“服務至上，客戶第一”為管理宗旨，從而達到一流的管理、一流的形象、一流的效益，以提高整個物業(yè)的檔次和社會形象。
4.2 該物業(yè)入伙開園后1年內(nèi)，使該物業(yè)的管理水平達到本地區(qū)先進。
4.3 2年內(nèi)使該物業(yè)達到省(直轄市)內(nèi)先進水平。
4.4 3年內(nèi)力爭達到全國物業(yè)管理優(yōu)秀的標準。
5 投標文件的組成內(nèi)容
5.1 投標人準備的投標文件至少應包括以下各項內(nèi)容：
a 投標書及其附錄、附表格式；
b 授權書(法定代表人及項目經(jīng)理授權書);
c 物業(yè)管理建議書；
d 合同協(xié)議書格式；
e 履約擔保格式；
f 證明合格條件和資格的其他材料。
5.2 投標人應認真閱讀招標文件的全部內(nèi)容。如果投標文件不能滿足招標文件要求，責任由投標人自負。
5.3 凡獲得招標文件者，無論投標人中標與否，均應對招標文件保密，并承擔因其泄密而引起的一切責任。
6 招標文件的修改
6.1 招標人在投標截止日期前的任何時候，可因任何原因?qū)φ袠宋募M行修改，并以向投標人發(fā)出補充招標文件的形式做出。
6.2 招標補充文件將以書面形式發(fā)給所有獲得招標文件的投標人。投標人收到招標補充文件后，應在24小時內(nèi)以書面形式向招標人確認收到。
6.3 如果招標人對招標文件進行了修改，當他認為必要時，可以通知投標人延長投標截止日期。
7 現(xiàn)場考察
7.1 投標人應按投標邀請書規(guī)定的時間和地點，參加由招標人組織的對現(xiàn)場及周圍環(huán)境進行的考察，有關費用由投標人自理。
7.2 招標人組織的現(xiàn)場考察僅是對招標物業(yè)現(xiàn)場基本情況的初步考察，并不承擔滿足投標人獲取投標所須全部資料的責任。投標人應自負其責地獲得與編制投標文件有關的一切必須材料。
7.3 現(xiàn)場考察后，投標人將被認為已了解該物業(yè)的基本情況，物業(yè)的地理環(huán)境、各種配套設施、文化背景、市政配套情況、通訊、交通、周邊物業(yè)狀況、工作環(huán)境及一切可能對該物業(yè)管理構成影響的現(xiàn)場和周圍環(huán)境情況，并已充分認識到自己應承擔的義務、責任和風險，以便將所有因現(xiàn)場環(huán)境因素產(chǎn)生的費用包括在投標報價中。招標人不再接受任何與現(xiàn)場環(huán)境有關的索賠。
7.4 在現(xiàn)場考察過程中，投標人如發(fā)生人身傷亡、財產(chǎn)或其他損失，不論何種原因所造成，招標人均不負責。
8 語言
8.1 投標文件及投標人與招標人之間的一切往來函件均應使用中文。投標人隨投標書提供的證明文件和印刷品可以使用其他語言，但必須附中文譯本。投標書的解釋以中文為準。
8.2 投標人準備的投標文件必須毫無例外地使用招標文件所提供的投標文件格式。
9 報價編制要求
9.1 投標單位按物業(yè)管理目標及管理預算方案、北京市有關規(guī)定、結合市場實際情況編制該項目管理費用概(預)算書。
9.2 該物業(yè)業(yè)主保留對中標人某項報價偏高且明顯不合理而無法接受的單價進行調(diào)整的權利，并以此作為簽訂合同協(xié)議書的條件之一。
9.3 該投標價將被認為是全面達到本招標文件中已明確的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理標準的報價。
物業(yè)管理招標書招標須知篇二
協(xié)議編號：
甲方：
注冊地址：
營業(yè)執(zhí)照號：
法定代表人：職務：
電話：傳真：
乙方：
注冊地址：
資質(zhì)證號：
法定代表人：職務：總經(jīng)理
電話：傳真：
甲方為本項目開發(fā)建設單位 產(chǎn)權單位;
乙方為受聘之物業(yè)管理單位;
上述主體分別簡稱為甲方和乙方，合稱為雙方。
根據(jù)中華人民共和國《物業(yè)管理條例》及相關法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在平等、 自愿、友好協(xié)商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對 項目提供物業(yè)管 理服務事宜，訂立本協(xié)議。
第一條、總則：
1.1 本項目的基本情況：
項目名稱 ：;
項目類型 ：;
項目坐落 ：;
項目四至 ：(東至) ;
(南至) ;
(西至) ;
(北至) ;
占地面積 ：平方米
總建筑面積 ：平方米
1.2 乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的產(chǎn)權人，并向其負責，即向甲方負責。
1.3 本物業(yè)管理委托人甲方現(xiàn)委托乙方為本物業(yè)之物業(yè)管理受托人， 以甲方之受托人 的名義管理本物業(yè)， 而乙方也同意接受委任， 雙方同意依照本協(xié)議規(guī)定條款履行 相關的權利與義務。
1.4 凡遇到有在乙方受托期間對項目運作有重要影響或涉及較多客戶之事項， 乙方須 于事先征得甲方同意或批準后，方可進行。
1.5 本協(xié)議有效期限內(nèi)， 甲方有權在本物業(yè)的廣告媒體中， 使用乙方的名稱及標識 (包 括文字和圖案) ， 聲明本物業(yè)由乙方提供物業(yè)管理服務。 惟甲方此項權利須嚴格 限于乙方為本物業(yè)提供本物業(yè)管理期限內(nèi)行使， 否則乙方將追討任何非授權使用 乙方或其相關機構名稱或標識之行為的法律責任的權利，及由此產(chǎn)生的經(jīng)濟損 失。
1.6 資料保密
乙方不可于本協(xié)議期間或期滿后向
第三者公開因被甲方作此委托而獲得關于甲 方或任何用戶之經(jīng)營及其它商業(yè)資料， 除非此公開是獲得甲方或是在履行本協(xié)議 項下乙方之職權所需。
1.7 分包
乙方應有權在事先知會甲方并取得甲方書面同意后分包部分本物業(yè)專業(yè)管理工 作內(nèi)容給予分包商或其它公司。但乙方不得將本業(yè)務的管理責任轉(zhuǎn)讓給
第三方， 由于分包商造成的失誤，乙方承擔相應責任。
1.8 本協(xié)議內(nèi)之標題只是為方便閱讀而寫，并不影響本協(xié)議之結構和含義。
第二條、 注釋：
除協(xié)議內(nèi)容或文義需要另外解釋外，下列用語將具有如下意義：
2.1產(chǎn)權單位指甲方。
2.2物業(yè)管理受托人指乙方。
2.3本物業(yè) 指本項目之整體， 包括賓館、 停車場及甲方書面同意的公共建筑及場 地。
2.4客戶指本物業(yè)的全體使用人。
2.5預算 指每年由乙方編制之本物業(yè)管理的財務預算; 甲方在協(xié)議執(zhí)行期內(nèi)對本 項目之使用合理性進行監(jiān)督。
2.6本物業(yè)管理費指按照乙方測算并經(jīng)雙方認定的收費標準。
2.7管理公司 指經(jīng)由乙方辦理工商登記注冊的本物業(yè)管理公司， 專職管理本物業(yè) 的日常辦事機構。
2.8本協(xié)議指本物業(yè)管理委托協(xié)議。
2.9公共設備 指本物業(yè)內(nèi)消防系統(tǒng)、 保安系統(tǒng)、 空調(diào)系統(tǒng)、 電信系統(tǒng)、 電氣系統(tǒng)、 電力系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等。
第三條、委托管理內(nèi)容：
3.1本物業(yè)建筑本體及共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。
包括但不僅限于 ： 樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體或基礎承重結構部位、外墻 面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房、場區(qū)。
3.2本物業(yè)建筑本體共用設施、設備的維修、養(yǎng)護和管理。
包括但不僅限于：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、天線、中 央空調(diào)、暖氣干線、供水設備、配電系統(tǒng)、建筑內(nèi)消防設施設備、供水系統(tǒng)、
保安監(jiān)控系統(tǒng)、電力系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、電信系統(tǒng)等系統(tǒng)。
3.3本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬于本物業(yè)管理范圍的市政共用設施的維修、養(yǎng)護和管理。 包括但不僅限于 ： 道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室 外泵房、路燈、停車場等設施。
3.4本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)配套服務設施的維修、養(yǎng)護和管理。
包括但不僅限于 ： 公共道路、商業(yè)廣告網(wǎng)點等設施。
3.5公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。
3.6本物業(yè)公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、生活垃圾的收集與清運。
包括但不限于 ： 公共場地、公共場所、房屋建筑物公用部位等。
3.7本物業(yè)區(qū)域內(nèi)交通、車輛的行駛及停泊。
3.8配合和協(xié)助當?shù)貦C關進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作， 維持本物業(yè)內(nèi)公共 秩序。包括區(qū)域內(nèi)的安全監(jiān)控、巡視、消防管理、門崗執(zhí)勤。
3.9配合項目開展甲方實施的各項活動。
3.10負責向本物業(yè)之受益人收取或代收下列費用：
(1)本物業(yè)管理服務費;
(2)能源耗用費(包括水、電、燃氣等);
3.11甲方單位面積內(nèi)自用部位、 自用設施及設備的維修、 養(yǎng)護， 在甲方提出委托時， 乙方應接受委托并合理收費。
3.12本物業(yè)內(nèi)的空置面積部分的維護與管理。
3.13本物業(yè)內(nèi)的物業(yè)管理檔案、資料的整理與保管。
3.14其它委托管理
(1)協(xié)調(diào)甲方與物業(yè)使用人處理工程的質(zhì)量問題;
(2)協(xié)調(diào)甲方所聘的施工隊或承包公司處理房屋在交付使用后遺漏的工程問題;
(3)處理所有對于本物業(yè)管理的投訴及維修申請。
3.15 有關甲方委托的其他服務項目。
第四條、委托管理期限：
4.1本協(xié)議的委托期限暫為________年，即由________年____月____日 時起，至________年____月____日 時止。
4.2本協(xié)議屆滿時，如甲、乙雙方同意繼續(xù)合作，本協(xié)議可延長期限。本協(xié)議的任 何一方如果有意延長期限，應在本協(xié)議期限屆滿前三個月，向另一方發(fā)出延長 本協(xié)議期限的書面意向，雙方應在本協(xié)議屆滿前達成延長期限的書面協(xié)議。否 則本協(xié)議在期限屆滿時終止。
4.3協(xié)議期滿時， 乙方可參加甲方的物業(yè)管理招投標并在同等條件下優(yōu)先獲得管理 權，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定并取消投標資格或優(yōu)先管理資格的除外。
第五條、雙方的權力和義務：
5.1 甲方的權力、義務：
(1)監(jiān)督乙方在物業(yè)管理工作的實施及制度執(zhí)行情況。
(2)審定乙方擬定的本物業(yè)管理制度。
(3)審定乙方本物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算及決算。
(4)委托乙方對本項目使用人按照甲方要求進行針對性服務與管理。
(5)如本物業(yè)建筑存在質(zhì)量問題 ， 在保修期內(nèi)對房屋質(zhì)量負全部維修責任， 如委 托乙方返修，由甲方負責支付全部費用。
(6)在本協(xié)議生效之日起向乙方提供合理面積辦公用房(具體面積見本協(xié)議補充 協(xié)議)，作為本物業(yè)的管理用房，并提供相應基本的辦公條件及設施。
(7)負責收集、整理本物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于本協(xié)議生效之____日起 7個工作日內(nèi)向乙方移交。
(8)協(xié)調(diào)、處理本協(xié)議生效前發(fā)生的本物業(yè)管理遺漏問題。
(9)協(xié)助、配合乙方做好物業(yè)管理工作，支持乙方為保障良好物業(yè)管理而進行的 必要措施。
5.2 乙方權力、義務：
(1)根據(jù)有關法律法規(guī)及本協(xié)議的約定，結合項目實際情況，制訂本物業(yè)管理制 度。
(2)可選聘專業(yè)公司承擔本物業(yè)的專業(yè)管理業(yè)務，但不得將本物業(yè)的管理責任轉(zhuǎn) 讓
第三者。
(3)為本物業(yè)管理部門編制合理的人事組織架構，并保證相應的物業(yè)管理服務的 質(zhì)量。
(4)制定本物業(yè)管理公司各部門之間的配合協(xié)調(diào)程序與各崗位職責。
(5)招聘本物業(yè)管理公司各崗位員工。負責培訓各崗位員工有關本物業(yè)管理的專 業(yè)技術，包括禮儀、禮貌、行為規(guī)范、業(yè)務訓練等。
(6)制定一切有關日常本物業(yè)管理所需的文件與表格， 包括但不限于員工手冊等。
(7)負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養(yǎng)護 計劃方案和大中修方案，經(jīng)甲方書面同意后由乙方組織實施。
(8)負責編制本物業(yè)管理年度管理計劃，資金使用計劃及決算報告，供甲方審批。
(9)妥善保管甲方移交的全部工程圖紙、管理資料及原始憑證的原件或復印件， 以備需要時查驗，并應在本協(xié)議終止或解除時返還甲方或移交給繼任的物業(yè) 管理公司。
第六條、物業(yè)管理服務費用：
6.1本物業(yè)的物業(yè)管理服務費用按照乙方測算并經(jīng)雙方認定的收費標準收取。
6.2本項目物業(yè)管理服務費用標準為 元____月 . 建筑平米。
6.3空置面積管理費：甲方按乙方所定收費標準全額支付乙方空置面積部分的物 業(yè)管理服務費。
6.4房屋共用部位、共用設施、設備、市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的小 修、養(yǎng)護費用和公共綠地養(yǎng)護費用由乙方承擔，其中中修以上項目費用由甲 方承擔。
6.5在本協(xié)議期限內(nèi)，如與政府價格政策變動，協(xié)議中規(guī)定的收費標準按照政府 新出價格進行調(diào)整。
第七條、物業(yè)服務質(zhì)量承諾：
乙方參照本項目所在地區(qū)同類項目政府頒布之最高等級并結合本項目實際情況， 向甲方和物業(yè)使用人提供與物業(yè)管理服務費用相匹配的物業(yè)管理服務。
第八條、管理費用的運作模式：
8.1經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商，本物業(yè)管理實行包干制。
8.2在乙方提前向甲方作出項目預支酬金支出書面知會時，甲方未能及時回復， 給乙方在物業(yè)管理過程中造成不利影響或損失的，由甲方承擔由此產(chǎn)生的后 果。
8.3在本項目正常管理期間， 甲方應按所定標準繳納費用， 乙方按預算執(zhí)行支出， 接受甲方的監(jiān)督。
8.4乙方每半年向甲方提交一次物業(yè)管理運行成本及費用支出報表，并接受甲方 的監(jiān)督。
第九條、保險：
本物業(yè)的全部保險應向當?shù)氐?、并在中華人民共和國注冊登記的保險公司投保， 其投保的險種、保險金額等均按中國保險公司的有關規(guī)定和本物業(yè)實際情況辦理。 本物業(yè)在正常使用管理期內(nèi)，乙方負責購買本物業(yè)所需投保的保險，此項費用從 物業(yè)管理服務費中列支。
第十條、違約責任：
10.1甲乙雙方任一方未按協(xié)議約定事項執(zhí)行的，給對方造成實際經(jīng)濟損失的，均 應承擔經(jīng)濟賠償責任。
10.2在物業(yè)管理中，由于甲乙雙方任一方過錯，給物業(yè)使用人造成人身財產(chǎn)損失 的，過錯方應負責進行賠償。
10.3由于甲乙雙方任一方之過錯，造成存放于此方的管理文件、檔案、財務資料 等的遺失給對方造成經(jīng)濟損失的，過錯方應承擔相應責任。
10.4由于甲乙雙方任一方存在違法行為，致使對方解除協(xié)議的，違法方賠償因此 所遭受的實際經(jīng)濟損失。
10.5甲方須按照法律、法規(guī)和本協(xié)議之規(guī)定承擔保修責任。若甲方不予承擔，乙 方發(fā)出限期修改的書面通知， 在通知期限屆滿甲方仍未予答復， 且情況緊急， 則乙方可以代為保修，因此發(fā)生的全部費用由甲方承擔，并按乙方要求及時
足額補償乙方。
10.6甲方在乙方接管物業(yè)時，若不能按本協(xié)議約定及時提供必要技術檔案資料， 因此產(chǎn)生的后果由甲方承擔。
10.7甲乙雙方任一方無故解除協(xié)議，造成對方經(jīng)濟損失的，解除協(xié)議方應賠償對 方的實際經(jīng)濟損失。
第十一條、協(xié)議的終止：
1
1.1 有下列情形之一的，協(xié)議一方終止協(xié)議：
(1)若乙方未能履行本協(xié)議所列明的責任，在收到甲方通知后一個月內(nèi)，仍不 采取合理的補救措施，甲方有權終止本協(xié)議。甲方無須對乙方、乙方委派 人員在內(nèi)的任何人做出賠償或承擔法律責任。同時甲方有權向乙方追討因 未能履行本協(xié)議規(guī)定的管理責任而使甲方受到地直接損失;
(2)乙方未能按協(xié)議條款中所列收到本物業(yè)空置面積管理費時，有權給予甲方 提前一個月的書面通知后提前解除本協(xié)議，而無須對包括甲方在內(nèi)的任何 人做出賠償或承擔法律責任。乙方有權對應收而未收的本物業(yè)空置面積管 理費向甲方追討
1
1.2 在協(xié)議有效期內(nèi)，甲方或乙方任何一方可以充足理由，于提前一個月給予對 方書面通知后終止本協(xié)議。在發(fā)出及收到終止通知后的一個月期間，甲、乙 雙方仍需履行承擔的權利與義務， 就協(xié)議解除事宜甲方或乙方任何一方均不 需要向?qū)Ψ阶鞒鲑r償或承擔法律責任。
1
1.3 法律規(guī)定的其他情形。
第十二條、協(xié)議終止、解除與交接手續(xù)：
本協(xié)議終止或解除前____日工作日內(nèi)，乙方應積極騰退物業(yè)管理用房，并與繼任物 業(yè)管理公司進行友好交接工作， 不得有任何妨礙繼任物業(yè)管理公司正常物業(yè)管理的行 為。
物業(yè)管理協(xié)議終止日，乙方需提交物品及檔案材料交接清單，并向繼任物業(yè)管理 公司移交管理期間的各類檔案資料、 甲方提供的相關物資以及乙方受托擔任物業(yè)管理
公司期間利用甲方資金購買的財產(chǎn)。
物業(yè)管理協(xié)議終止或解除之日起____日內(nèi)， 乙方應與甲方和繼任的物業(yè)管理公司核對 所有財務帳冊，并將剩余物業(yè)管理費用轉(zhuǎn)交給繼任的物業(yè)管理公司。
第十三條、其他事項：
1
3.1 本協(xié)議自雙方法定代表人或授權人簽字并加蓋各自公章之日起生效。
1
3.2 通知
送達或給予的通知必須用中文書寫， 通知可以專人送達或以預先繳付的郵遞方 式或以電傳方式送達。
1
3.3 完整合約
本協(xié)議己包含當事人之協(xié)議， 并推翻所有先前協(xié)議當事人之間關于管理本物業(yè) 的協(xié)議或溝通。若本協(xié)議任一條文在法律上成為無效、非法或不能執(zhí)行，本協(xié) 議其余的條文之有效性、合法性及可執(zhí)行性并不因此而受損。
1
3.4 雙方可對本協(xié)議的條款進行補充，以書面形式由甲、乙雙方簽訂補充協(xié)議，補 充協(xié)議與本協(xié)議具有同等效力。
1
3.5 本協(xié)議之附件均為協(xié)議有效組成部分; 本協(xié)議及其附件和補充協(xié)議未規(guī)定的事 宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。有關編制、審定和登 記本協(xié)議之法律及其他費用，由甲、乙雙方各自承擔。
1
3.6 因房屋建筑質(zhì)量、設備設施質(zhì)量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重 大事故，由甲方承擔責任并作善后處理，產(chǎn)生的質(zhì)量事故的直接原因，以政府 主管部門的鑒定為準。
1
3.7 爭議的解決
凡因在履行本協(xié)議所發(fā)生的或與本協(xié)議有關的一切爭議， 雙方應通過友好協(xié)商 解決，通過協(xié)商不能解決時，提請政府物業(yè)管理主管部門調(diào)解。如果調(diào)解不能 解決，各方同意向當?shù)厝嗣裉崞鹪V訟。
1
3.8 修改協(xié)議
本協(xié)議之一切條文，必須經(jīng)過協(xié)議當事人共同協(xié)商，在取得一致意見后方可做 出修改、刪減或增加。經(jīng)修改之后協(xié)議須經(jīng)雙方簽署后方為有效。
1
3.9 本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使本協(xié)議無法執(zhí)行時，雙方應按有關法律 規(guī)定及時協(xié)商處理。
1
3.10 本協(xié)議共 10 頁，一式肆份，甲、乙雙方各執(zhí)兩份。
甲方：(蓋章)
法定代表人或授權代表(簽字)：
____日期：
乙方：(蓋章)
法定代表人或授權代表(簽字)：
____日期
物業(yè)管理招標書招標須知篇三
1 物業(yè)概述
1.1 物業(yè)名稱(以下簡稱該項目):
1.2 物業(yè)地點：市區(qū)街號
1.3 物業(yè)規(guī)模：
1.3.1 建筑面積萬平方米，其中地上占萬平方米，地下占萬平方米;
1.3.2 停車場規(guī)模個車位;
1.3.3 物業(yè)管理區(qū)內(nèi)人口人;
1.3.4 物業(yè)管理區(qū)占地面積萬平方米;
1.3.5 物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的其他設施：.
1.4 物業(yè)管理合同形式：小區(qū)業(yè)主委員會委托物業(yè)公司管理，簽訂專業(yè)的委托管理合同。
1.5 招標范圍：
1.6 招標方式：邀請招標。
1.7 本次招標將按照《中華人民共和國招投標法》和北京市的有關規(guī)定遵循公開、公平、公正的原則進行。
2 合格條件與資格要求
2.1 投標人應至少滿足以下合格條件
a 具有物業(yè)管理級資質(zhì);
b 有獨立法人資格;
c 有相關小區(qū)管理經(jīng)驗;
d 信譽良好、實力雄厚、管理科學、能使本小區(qū)管理上一檔次，滿足小區(qū)居民的要求。
2.2 為了被授予簽訂合同的資格，投標單位應按招投標書附表格式提供令招標人滿意的資格文件。為此，所提交投標文件中至少應包括下列資料：
a 有關確立投標單位法律地位的原始文件的復印件(包括營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級證書等其他相關資料);
b 投標單位近年完成小區(qū)管理和現(xiàn)在正在管理小區(qū)的情況;
c 提供小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)理、各部門主要負責人(物業(yè)經(jīng)理)簡歷及擬投入本項目的其他管理和主要人員情況;
d 提供為完成本小區(qū)管理擬采用的主要經(jīng)營策略;
e 投標銀行保函;
f 投標保證金契約擔保書;
g 投標人保證書;
h 授權書。
2.3 由兩個或兩個以上單位組成聯(lián)合體共同投標時，除按本條上述要求提供參加聯(lián)合體的每一成員資料外，還應符合下列要求：
a 投標人的投標文件及中標后簽署的合同協(xié)議書對聯(lián)合體的每一成員均有法律約束力;
b 聯(lián)合體的各成員應簽訂聯(lián)合體協(xié)議書，明確所有聯(lián)合體成員按合同條件實施合同所共同和分別承擔的責任、義務及連帶責任，聯(lián)合體協(xié)議書須由所有成員的合法代表共同簽署，該協(xié)議書副本應隨投標文件一同提交招標人;
c 在聯(lián)合體協(xié)議書中必須明確一家聯(lián)合體成員作為主辦人，該主辦人被授權代表任何或全部聯(lián)合體成員承擔合同中的一切責任和接受指示，合同的整個實施應由該主辦人負責，聯(lián)合體主辦人授權書應由聯(lián)合體所有成員的合法代表共同簽署，并附在聯(lián)合體協(xié)議書中;
d 盡管委托了聯(lián)合體主辦人，但聯(lián)合體各成員在投標、簽訂合同協(xié)議書及履行合同的過程中，仍負有共同和分別的法律責任;
e 參加聯(lián)合體的各成員不得再以自己的名義單獨投標，否則，有關投標將被拒絕。
2.4 除非另有規(guī)定或說明，本須知中“投標人”一詞亦指聯(lián)合體各成員。
3 投標費用
3.1 投標人應自行承擔編制、遞交投標文件所涉及的一切費用。招標人無須對投標人因本次招標事宜引起的任何費用或損失負責。
4 管理目標
該項目無論從設計上、建筑上以及規(guī)模上，都可在本地及乃至全國名列前茅，因此在管理上也應達到與之相匹配的水平，具體管理目標是：
4.1 樹立正確的物業(yè)管理觀念，以“服務至上，客戶第一”為管理宗旨，從而達到一流的管理、一流的形象、一流的效益，以提高整個物業(yè)的檔次和社會形象。
4.2 該物業(yè)入伙開園后1年內(nèi)，使該物業(yè)的管理水平達到本地區(qū)先進。
4.3 2年內(nèi)使該物業(yè)達到省(直轄市)內(nèi)先進水平。
4.4 3年內(nèi)力爭達到全國物業(yè)管理優(yōu)秀的標準。
5 投標文件的組成內(nèi)容
5.1 投標人準備的投標文件至少應包括以下各項內(nèi)容：
a 投標書及其附錄、附表格式;
b 授權書(法定代表人及項目經(jīng)理授權書);
c 物業(yè)管理建議書;
d 合同協(xié)議書格式;
e 履約擔保格式;
f 證明合格條件和資格的其他材料。
5.2 投標人應認真閱讀招標文件的全部內(nèi)容。如果投標文件不能滿足招標文件要求，責任由投標人自負。
5.3 凡獲得招標文件者，無論投標人中標與否，均應對招標文件保密，并承擔因其泄密而引起的一切責任。
6 招標文件的修改
6.1 招標人在投標截止日期前的任何時候，可因任何原因?qū)φ袠宋募M行修改，并以向投標人發(fā)出補充招標文件的形式做出。
6.2 招標補充文件將以書面形式發(fā)給所有獲得招標文件的投標人。投標人收到招標補充文件后，應在24小時內(nèi)以書面形式向招標人確認收到。
6.3 如果招標人對招標文件進行了修改，當他認為必要時，可以通知投標人延長投標截止日期。
7 現(xiàn)場考察
7.1 投標人應按投標邀請書規(guī)定的時間和地點，參加由招標人組織的對現(xiàn)場及周圍環(huán)境進行的考察，有關費用由投標人自理。
7.2 招標人組織的現(xiàn)場考察僅是對招標物業(yè)現(xiàn)場基本情況的初步考察，并不承擔滿足投標人獲取投標所須全部資料的責任。投標人應自負其責地獲得與編制投標文件有關的一切必須材料。
7.3 現(xiàn)場考察后，投標人將被認為已了解該物業(yè)的基本情況，物業(yè)的地理環(huán)境、各種配套設施、文化背景、市政配套情況、通訊、交通、周邊物業(yè)狀況、工作環(huán)境及一切可能對該物業(yè)管理構成影響的現(xiàn)場和周圍環(huán)境情況，并已充分認識到自己應承擔的義務、責任和風險，以便將所有因現(xiàn)場環(huán)境因素產(chǎn)生的費用包括在投標報價中。招標人不再接受任何與現(xiàn)場環(huán)境有關的索賠。
7.4 在現(xiàn)場考察過程中，投標人如發(fā)生人身傷亡、財產(chǎn)或其他損失，不論何種原因所造成，招標人均不負責。
8 語言
8.1 投標文件及投標人與招標人之間的一切往來函件均應使用中文。投標人隨投標書提供的證明文件和印刷品可以使用其他語言，但必須附中文譯本。投標書的解釋以中文為準。
8.2 投標人準備的投標文件必須毫無例外地使用招標文件所提供的投標文件格式。
9 報價編制要求
9.1 投標單位按物業(yè)管理目標及管理預算方案、北京市有關規(guī)定、結合市場實際情況編制該項目管理費用概(預)算書。
9.2 該物業(yè)業(yè)主保留對中標人某項報價偏高且明顯不合理而無法接受的單價進行調(diào)整的權利，并以此作為簽訂合同協(xié)議書的條件之一。
9.3 該投標價將被認為是全面達到本招標文件中已明確的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理標準的報價。
10 投標貨幣
10.1 本招標物業(yè)項目采用人民幣。
11 投標書有效期
11.1 自遞交投標書截止日算起60天。
11.2 在原定投標書有效期屆滿之前，招標人可向投標人提出延長投標書有效期的要求。這種要求和答復應以書面形式進行。拒絕延期的投標人將失去中標資格，但不會失去投標保證金或保函。接受延期的投標人，不需要也不允許修改它的投標文件，但必須相應地延長投標保證的有效期。
12 投標文件的形式和簽署
12.1 投標人應按本投標書第5條的規(guī)定，向招標人遞交一式五份投標文件，正本一份，副本四份，并應在文件封面上標明“正本”和“副本”字樣，當正本與副本不一致時，以正本為準。
12.2 所有文件均應打印(簽字除外).
12.3 “投標書”應由投標人的合法代表(法定代表人或其授權的代理人)簽署。投標文件中正本的任何一頁，都要由“投標書”簽署人小簽。投標文件不應有任何改動，否則應由“投標書”簽署人在改動處簽字并加蓋投標單位公章。
13 投標文件的密封與標識
13.1 投標人應將投標文件的正本和副本分別密封在內(nèi)、外兩層信封中，并在內(nèi)、外兩層信封上均標明“正本”、“副本”字樣。
13.2 遞交投標文件時，正、副本應分別包裝在兩個密封袋中。
內(nèi)層信封上應分別寫明投標人(作為收件人)和招標人(作為發(fā)件人)的名稱及地址，以便因標書遲到或其他原因宣布不能接受時，招標人得以將標書原封退回。內(nèi)層信封的封口外應加蓋投標單位公章和法定代表人名章。
13.3 投標密封必須在投標文件袋背面上方開口外密封，并填寫密封日期。封條上加蓋投標單位公章和法人代表印鑒各兩枚。投標文件袋正面按照規(guī)定加蓋投標單位公章和法定代表人印鑒各一枚。
14 投標截止時間
14.1 投標人應在投標邀請書規(guī)定的遞交投標書截止時間之前，將投標文件送到招標人指定地點。未密封的投標文件將不予接受。遲到的投標文件將被原封退回。
14.2 投標人在遞交投標文件的同時必須退回全部資料。否則，投標文件將不被接收。
15 開標
15.1 本招標項目將按投標邀請書中規(guī)定的時間和地點，對所有已簽收的投標文件進行開標。投標人應派法定代表人(持本人身份證明)或其授權代表(攜本人身份證明及授權書)出席。
15.2 在開標時，招標人將當場對已簽收的所有投標文件的正本進行開封，并核查每一份投標文件的密封、簽署、投標書內(nèi)容等有關情況，以確定其完備性。
15.3 在進行上述核查后，將宣布不符合要求的投標人的名稱，并同時宣布符合要求的投標單位名稱。
15.4 開標結果宣布完后，由各投標人的合法代表人對開標結果當場簽署確認。投標人不出席開標活動，將被視為自動放棄投標。
15.5 有下列情況之一者，將以廢標處理，予以拒絕：
a 投標文件簽署不全或不符合要求;
b “投標書”中未填報總價;
c 投標文件將招標文件的格式、文字進行任何改動;
d 投標文件未按招標文件規(guī)定的內(nèi)容、格式、順序編寫。
16 投標文件的評價和比較
16.1 在評標階段，招標人認為需要時可要求投標人澄清投標書中的問題，或要求補充部分其他資料，或要求對其管理方案進行答辯。對此投標人不得拒絕，并應以書面形式送交招標人。但投標人不得借澄清問題的機會，對原投標報價和標書內(nèi)容提出任何形式的修改。
16.2 在對投標文件進行評審前，招標人將首先對投標文件按照本招標書中的有關規(guī)定進行符合性審查。
16.3 對于通過符合性審查的投標文件，招標人將對其管理方案和管理(概)預算進行校核，并對管理(概)預算在算術上或累加運算上的錯誤予以修正。
16.4 招標人將只對合格的招標單位管理費用(概)預算符合性和算術性審查，并對符合招標文件規(guī)定的投標文件進行評價和比較。經(jīng)招標人對所有符合投標進行加權平均，計算出復合標底。
復合標底=各符合投標報價之和/符合投標單位個數(shù)
高于復合標底+50%以上(不含+50%)的投標，將被視為無競爭性而不進入評比，低于復合標底-20%以下(不含-20%)的投標，將被視為低于成本價也不進入評比。
16.5 除評標價之外，招標人還將進行商務評審和技術評審，一經(jīng)評審后合理代價中標。
商務評審的主要內(nèi)容是：
a 總管理(概)預算標價應合理;
b 其他影響該物業(yè)內(nèi)業(yè)主增加或減少支付的因素;
c 投標價與復合標底價相比較;
d 未提出與招標文件中合同條款相悖的要求;
e 良好的信譽和優(yōu)良的業(yè)績。
技術評審的主要內(nèi)容是：
a 總經(jīng)理及各項目經(jīng)理部項目經(jīng)理、總工的資質(zhì)、資歷;
b 現(xiàn)場組織機構，項目經(jīng)理部其他人員資質(zhì)、資歷;
c 以往類似項目經(jīng)驗、管理情況;
d 物業(yè)管理方案的合理、可行、科學及技術先進性;
e 對該物業(yè)周邊環(huán)境的保護措施;
f 物業(yè)管理各項應急措施;
g 質(zhì)量、消防、交通、環(huán)保及安全保證體系及措施;
h 專業(yè)技術力量能否滿足物業(yè)管理目標要求。
16.6 定標方式
招標人將從管理方案的可行性、投標報價、物業(yè)管理技術的先進性、質(zhì)量、安全、消防、交通、環(huán)保等保證體系、投標人履約能力、履約信譽、社會聲譽等多方面進行商務評審和技術評審，以經(jīng)評審后確定中標人。
16.7 招標人沒有義務必須接受最低報價的投標。
17 接受和拒絕投標的權利
17.1 招標人在發(fā)出中標通知書前有權接受和拒絕任何投標，宣布投標無效或拒絕所有投標，并對由此引起的對投標人的影響不承擔責任，也不解釋原因。
18 中標通知書
18.1 評標結束后，招標人將在投標文件有效期截止日前向中標單位發(fā)出中標通知書。中標通知書中寫明該物業(yè)業(yè)主委員會(如在未成立業(yè)主委員會前，由該物業(yè)的開發(fā)商代表全體業(yè)主)將與中標單位所簽訂委托管理合同規(guī)定實施和完成本物業(yè)項目管理費用總價(即合同價格).
18.2 中標通知書是合同的組成部分。
18.3 招標人將通知未中標的投標人，但不負責解釋未中標原因。
19 履約擔保
19.1 中標人在收到中標通知書后10天內(nèi)，應按招標人的指定或合同條款的規(guī)定，向招標人提交一份由銀行出據(jù)的履約保函，擔保金額為合同總價的10%.
20 合同協(xié)議書
20.1 中標人應在接到中標通知書后10天內(nèi)，持履約保函，與招標人簽訂委托管理合同協(xié)議書。
20.2 合同協(xié)議書須經(jīng)雙方法定代表人或其授權的代理人簽署，加蓋公章后生效。
20.3 如果中標人未能遵守前款規(guī)定，招標人可宣布中標無效，將合同授予下一個預期中標，或重新組織招標。