一個好的方案應該考慮到各種因素，包括人力、物力和資金等。制定方案需要依靠專業(yè)知識和豐富經驗的支持。以下范文整理了一些關于方案成功的關鍵要素和經驗總結。
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇一
近幾年來，隨著xx經濟建設的不斷發(fā)展，人民生活水平和整體素質的進一步提高，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展與建設、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題，并沒有全部實行專業(yè)化、市場化物業(yè)管理。為加快推進xx平安和諧社區(qū)建設，制定一套規(guī)范的、符合xx實際的物業(yè)管理方案，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是及時且必要的。
在xx經濟快速發(fā)展的同時，xx的城鎮(zhèn)建設也得到了突飛猛進的發(fā)展。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，一個個新建起來的小區(qū)為居民打造了一個舒適、優(yōu)美、和諧、文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內，已經實行正式的物業(yè)管理的小區(qū)有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6個;而各村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑、xx村臥龍湖小區(qū)、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。
(一)商業(yè)住宅小區(qū)。
xx已有的成氣候的商住小區(qū)基本都已經有專業(yè)的物業(yè)管理公司進駐管理。在小區(qū)管理上，他們有一套專業(yè)的、相對完善的管理模式，但并不代表可以高枕無憂，因為城市經驗移植到農村有時也會水土不服。由于歷史、文化及風俗習慣的差異，農村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經濟發(fā)展了，但城市化進程相對滯后，如果不從農村實際出發(fā)，完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問題，錦繡家園和金灣花苑已經因為溝通上的不通暢造成物業(yè)管理和小區(qū)業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以，對于xx鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而言，物業(yè)管理也需要因地制宜。
(二)農村拆遷小區(qū)。
各村經濟的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小區(qū)建設進入到一個蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范，造成管理效果參差不齊，引發(fā)一系列問題。
1、安全問題:目前，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設完畢，還有后期工程正在進行，所以沒有進行封閉式的管理。小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設備，但基本形同虛設，早安全上造成了隱患。
2、衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式變?yōu)榧械木幼∧Ｊ?。原來只要自掃門前雪就行，現(xiàn)在多出很多公共地方需要大家共同維護，但由于小農思想的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區(qū)域(如樓道)垃圾成災。
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇二
xx年，在xx和xx的直接領導和大力支持下，我公司圍繞“依托x、開拓發(fā)展、做大做強”的發(fā)展思路，創(chuàng)新工作模式，強化內部管理，外樹公司形象，努力適應新形勢下對物業(yè)管理工作的發(fā)展要求，在強調“服務上層次、管理上臺階”的基礎上，通過全體員工的共同努力，較好地完成了全年各項工作任務。截至12月底，我公司共實現(xiàn)收入xx萬，總體實現(xiàn)收支平衡并略有盈余，基本走上了自主經營的發(fā)展軌道?，F(xiàn)將我公司20xx年主要工作總結如下：
(一)以物業(yè)管理和工程維修為重點，全力完成xx和xx交辦的各項中心工作任務
在物業(yè)管理方面，我公司順利完成了各小區(qū)及辦公大樓的物業(yè)管理工作，此外，受xx委托，我公司負責了xx臨時停車場經營管理工作，取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務。在物業(yè)工程維修方面，我公司完成了裝修工程9項，各小區(qū)房屋維修共387套，其他各小區(qū)零星維修改造工程13項，進一步改善了辦公大樓的辦公環(huán)境和各小區(qū)的生活居住環(huán)境，確保各項工作的順利推進。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我公司共投入工程維修費用679.49萬元，是去年的兩倍多。
(二)完善各項規(guī)章制度，建立健全內部管理機制，進一步深化企業(yè)管理體制改革
20xx年是我司轉變業(yè)務職能和下屬公司合并重組的關鍵年，我公司敢于迎接挑戰(zhàn)，主動把握機遇，在加強物業(yè)管理和內部管理上做文章，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的標準和要求深化管理體制改革。我們經過對目前形式的認真分析和準確定位，轉變以前僅對安置小區(qū)做好日常維護管理的單一工作模式和發(fā)展思路，把擴大服務范圍、提高物業(yè)管理水平、參與市場競爭，主動開拓城市公共物業(yè)管理市場作為今后可持續(xù)性發(fā)展道路，為此，我們建立健全了一系列適應公司自身發(fā)展需要和市場競爭需求的規(guī)章制度，如《物品采購暫行規(guī)定》、《廢舊物資管理規(guī)定》、《加班制度》、《維修工程監(jiān)管工作規(guī)定》、《小區(qū)管理目標責任考核表》(包括辦公內務、安全防范、車輛管理、機電設備、綠化衛(wèi)生、住戶投訴、裝修維修等方面)、《物業(yè)管理有償服務規(guī)定》等，為公司發(fā)展的規(guī)范化和可持續(xù)化奠定了基礎。
同時，本著開源節(jié)流、多勞多得、提高小區(qū)管理服務水平的原則，在我公司管理的各小區(qū)內建立并推行了經營目標責任制和管理目標責任制，對小區(qū)進行年度經濟指標與服務指標的考評。實踐證明，該項制度不但減少了業(yè)務成本，增加了公司的經營收入(見下表1)，而且激發(fā)了服務中心全體員工的積極性，提高了他們的工作能力和效率，進一步明確了小區(qū)服務中的責、權、利，保證小區(qū)物業(yè)管理的良性、高效運作。此外，我公司還統(tǒng)一規(guī)范了各小區(qū)服務人員的服飾，加強禮儀培訓，公司的對外形象煥然一新;推行了保安人員星級考核制度，為建立更優(yōu)秀、精干的保安隊伍奠定了基礎。
表(略)
同時，我們清醒的認識到制度建設的關鍵在于落實，因此，我公司不斷加大檢查和執(zhí)行力度，發(fā)現(xiàn)問題不回避，及時糾正，確保各項工作有計劃、有依據(jù)、有落實地穩(wěn)步展開。
(三)加強企業(yè)文化建設，構建環(huán)境整潔、管理有序的和諧小區(qū)，打造悅華物業(yè)品牌
為加強企業(yè)本部和服務社區(qū)的文化建設，創(chuàng)建了公司網頁，為住戶與公司更好的交流提供了便捷的互動平臺;不斷豐富公司季刊內容，已嘗試在小區(qū)內向住戶派發(fā)，加強公司的品牌宣傳，使住戶能更好的了解我公司的各項業(yè)務，增加了他們的認同度和信賴度;結合各小區(qū)的實際情況，舉辦了各種類型的社區(qū)文化活動，累計投入6.5萬活動資金，與去年同比增長了333.33%，增強了與住戶互動和溝通，其中較為大型的活動是x花園“xx大賽”及x小區(qū)xx運動會，取得圓滿成功，在住戶中引起了強烈反響，得到了他們的大力支持。此外，我公司還投入大量人力、物力在x花園重新裝修了文化娛樂活動中心并投入使用，為小區(qū)居民提供了良好的休閑娛樂環(huán)境，為構建和諧小區(qū)創(chuàng)造了條件。
(四)參與市場競爭，積極拓展公司業(yè)務
我公司于接手大樓的后勤工作，經過幾個月的努力，對飯?zhí)貌糠衷O備設施進行了維修，完善了各崗位分工，做好設備設施的維修及辦的保潔工作，并全面開展了對大樓機電設備的保養(yǎng)工作，為x良好的工作環(huán)境和后勤服務提供了有力保障。
我公司把通過iso質量認證的審核作為奮斗目標，通過多種形式做好品牌宣傳，以x停車場項目為契機，進一步向外界展示了公司的形象。我公司承接x停車場經營管理工作，投入大量人力物力，并加強了基礎設施的投入。期間，停車場累計停放約30000車次，總收入約x萬元。由于我公司管理工作到位，車場管理井然有序，既無堵車現(xiàn)象發(fā)生，沒有發(fā)生任何事故和投訴事件，同時也取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務，為今后拓展公司業(yè)務，打造xx公共物業(yè)管理品牌積累了寶貴的經驗。
(五)加強員工隊伍建設和人力資源儲備，構建團結共進團隊
在員工隊伍建設方面，公司一方面嚴格管理，對不能勝任本職工作的人員堅決進行撤換;另一方面，開展人性化管理，合理進行崗位調整，營造良好的工作氛圍。我們通過與xxx學院共同建立校企合作關系，建立“xxx學院實習基地”，為公司進一步發(fā)展儲備了人力資源;安排員工參加多種培訓，提高公司工作人員的業(yè)務能力和綜合素質。
我公司重視團隊建設，一方面通過各種活動讓員工感受到大家庭的溫暖，例如，中秋節(jié)組織遠離家鄉(xiāng)的員工聚餐，并舉行文體活動;另一方面，讓員工認識團隊價值，將自身利益和發(fā)展與公司的興衰相關聯(lián)，促使全體員工形成一支富有戰(zhàn)斗力的和諧共進團隊，以滿足公司不斷變革創(chuàng)新和成長發(fā)展的需要。
(六)強化安全意識，建立安全責任關聯(lián)制度，始終把安全生產作為一切工作的根本
確保服務社區(qū)住戶的人身和財產安全是物業(yè)管理工作的基本要求，也是至關重要的工作內容。為此，公司一方面非常注重提高全體員工的安全服務知識和安全防范技能，對全體員工進行經常性的安全生產教育，并適時舉辦安全生產知識培訓和防火安全練兵活動;另一方面，建立安全責任關聯(lián)制度，將安全生產與相關責任人的收入和責任擔保掛鉤，明確一旦出現(xiàn)安全事故，相關責任人應承擔的安全責任和經濟責任，確保為小區(qū)創(chuàng)建安定的.居住生活環(huán)境。20xx年，我公司管理的各小區(qū)沒有發(fā)生一起因公司職工瀆職引發(fā)的安全生產事故。
(七)加強紀律教育，扎實推進黨風廉政建設和精神文明建設
我公司結合實際情況，組織黨員、干部開展反腐倡廉、重溫新黨章學習活動，參加七月紀律教育月學習動員大會、聽報告、觀看錄像，還組織大家學習反腐倡廉的文章，重溫新黨章，牢固樹立社會主義榮辱觀。我公司根據(jù)工作業(yè)務需要，將學習人員的范圍擴大到小區(qū)服務中心，以“八榮八恥”為主題，組織員工進行學習心得的交流討論。對全體黨員干部及各部門負責人開展治理商業(yè)賄賂專項工作和紀律教育學習，進行了自查自糾工作，針對存在的與可能發(fā)生的問題進行了討論、分析，制定整改措施，落實整改責任。今年，我公司實現(xiàn)所有經濟類合同或協(xié)議的簽訂實行雙經辦人制度，確保合同的公平、公正。經過整改，公司內部加強了廉政建設工作，提高了干部職工的職業(yè)道德素質，在我公司的物業(yè)管理工作中不斷涌現(xiàn)好人好事，受到住戶好評。
一是物業(yè)管理員工隊伍文化程度不高，整體素質相對偏低;再加上小區(qū)管理人員和保安隊伍變動相對頻繁，他們一方面對新環(huán)境不能及時適應，溝通協(xié)調不足，另一方面大多沒有接受比較專業(yè)的物業(yè)管理技能培訓，工作能力欠缺，導致工作效率較低。
二是我公司各項管理與考評制度仍有待于在實踐中不斷改進，企業(yè)文化與社區(qū)文化建設處于起步階段，缺乏經驗，仍然需要不斷探索和總結經驗。
三是由于體制等各種客觀原因，企業(yè)的激勵制度不完善，對企業(yè)持續(xù)發(fā)展有一定的限制。
20xx年，我公司將繼續(xù)以科學發(fā)展觀和黨的十五屆六中全會提出的構建和諧社會為指導思想，一方面認真完成xx和xx交給我公司的各項工作任務，另一方面，繼續(xù)加強公司自身的各項制度建設，進一步拓展業(yè)務范圍，提高服務質量，創(chuàng)建有信譽、有實力的物業(yè)管理品牌。
(一)進一步創(chuàng)新工作機制，內強管理，外拓業(yè)務，使公司的發(fā)展再上一個新臺階
經過這幾年的努力和發(fā)展，以及市建委和辦黨委的大力支持，我公司各項工作不斷規(guī)范，業(yè)務范圍進一步擴大，20xx年我們將進一步創(chuàng)新完善工作機制和管理模式，進一步強化內部管理水平，繼續(xù)鞏固及完善現(xiàn)有各項制度，深化內部機制改革，試行定員定崗定酬及費用包干制度，繼續(xù)實行小區(qū)經營目標責任制及管理目標責任制，向管理要效益;依托城建，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，希望能在繼續(xù)做好每年交易會車管工作的基礎上，把進一步開拓物業(yè)管理新市場當作一項重點工作來抓，促使公司的發(fā)展狀況和經濟狀況有明顯好轉。
(二)加強企業(yè)和社區(qū)文化建設，打造xx物業(yè)品牌
我公司在完成中心工作任務的基礎上，20xx年繼續(xù)將重點放在企業(yè)文化與社區(qū)文化的建設上，繼續(xù)完善公司的網頁、季刊，努力搞好小區(qū)的社區(qū)活動，把深入拓展企業(yè)文化與社區(qū)文化的建設作為我公司拓展服務深度與提升服務質量的突破點，繼續(xù)推進黨風廉政建設和精神文明建設工作，不斷加強小區(qū)的物業(yè)管理工作，提升市場競爭力。
(三)加強人力資源的培養(yǎng)與人才隊伍建設
要加強培訓和學習力度，以提高其業(yè)務素質和整體管理水平;加強對高技術、高能力人才的引進，并通過培訓挖掘內部技術潛能，發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)和儲備技術人才。通過與xx學院校企共建物業(yè)管理專業(yè)實習基地，選拔優(yōu)秀畢業(yè)生，加強人才隊伍建設。
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇三
近幾年來，隨著××經濟建設的不斷發(fā)展，人民生活水 平和整體素質的進一步提高，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開 發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展 與建設、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題，并沒有全部實行專業(yè)化、市場化 物業(yè)管理。為加快推進××平安和諧社區(qū)建設，制定一套規(guī) 范的、符合××實際的物業(yè)管理方案，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是 及時且必要的。
一、 目前××鎮(zhèn)小區(qū)概況
在××經濟快速發(fā)展的同時，××的城鎮(zhèn)建設也得到了 突飛猛進的發(fā)展。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化， 一個個新建起來的小區(qū)為居民打造了一個舒適、優(yōu)美、和諧、 文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內，已經實行正式的物業(yè)管理的小區(qū) 有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6 個;而各 村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑、××村臥龍湖小區(qū)、三 房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。
二、 全鎮(zhèn)推行物業(yè)管理的必要性
(一) 商業(yè)住宅小區(qū)
習慣的差異，農村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經 濟發(fā)展了，但城市化進程相對滯后，如果不從農村實際出發(fā)， 完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問題，錦繡家園 和金灣花苑已經因為溝通上的不通暢造成物業(yè)管理和小區(qū) 業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以，對于××鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而 言，物業(yè)管理也需要因地制宜。
(二) 農村拆遷小區(qū)
各村經濟的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小 區(qū)建設進入到一個蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各 村自行管理，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范，造成管理效果參差不齊， 引發(fā)一系列問題。
1、 安全問題:目前，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設完畢， 還有后期工程正在進行，所以沒有進行封閉式的管理。 小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設備，但基本形同虛設，早安全上 造成了隱患。
2、 衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式 變?yōu)榧械木幼∧Ｊ健Ｔ瓉碇灰話唛T前雪就行，現(xiàn)在 多出很多公共地方需要大家共同維護，但由于小農思想 的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區(qū)域 (如樓道)垃圾成災。
還 出現(xiàn)為了爭點方寸之地令鄰里之間產生矛盾。村里沒有 辦法，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化，但緊跟著村民又 會種菜，于是，在村委和村民之間就會進行一場你栽我 鏟，你鏟我栽的持久拉鋸戰(zhàn)。這種治標不治本的方法， 造成了資源的嚴重浪費。
4、 維護問題:俗話說:“三分建、七分管”，房屋時一年新、 二年舊、三年亂、四年破。由于缺乏定期的、專業(yè)的房 屋維護，很多拆遷小區(qū)的房屋狀況都出現(xiàn)了一定的問 題，影響了房屋的使用年限。 所有這些凸顯出來的問題，都在提醒我們，在全鎮(zhèn)實施 統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理是非常迫切的，它對全鎮(zhèn)經濟建設、精 神文明、文化素質的提升起著重要的作用。
三、 政府推行物業(yè)管理的辦法
1、 為全鎮(zhèn)的小區(qū)合理規(guī)劃物管區(qū)域
物管是區(qū)域化管理，首先明確各區(qū)域邊界，物管區(qū)域劃 定與規(guī)劃相匹配，考慮物業(yè)共用設備設施、建筑規(guī)模、社區(qū) 建設，以方便人們生活、生產，合理利用區(qū)域資源。以便于 管理為原則，形成一定規(guī)模面積與一點能夠數(shù)量的常住人 口，有獨立或相對分界線的居住小區(qū)。
態(tài)， 并要與國土、房管、建設、衛(wèi)生、公安、規(guī)劃等部門協(xié)調好， 做到全體配合，各自做好本職工作，不越位、錯位和缺位， 共同推進老小區(qū)的物業(yè)管理。
3、 加強宣傳，增強居民物業(yè)管理意識 物業(yè)管理是新生事物，存在一個逐漸熟悉與接收的過 程，政府應當以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理條例》 等法律、法規(guī)和政策，有針對性地做好宣傳引導工作，提高 居民對物業(yè)管理法的認知度，逐步使其樹立依法管理的意 識。通過周邊物業(yè)管理示范小區(qū)，使居民清楚認識到小區(qū)引 入物管的優(yōu)點，使之逐步樹立有償服務的意識，通過講座、 討論、問答等多種交流方式，生動形象地普及物管常識，提 高居民群眾對物管的認識程度，使其逐步樹立自治管理意 識。
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提高。一支專業(yè)的物業(yè)管理隊伍，為 ××鎮(zhèn)創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒適、安全、方便的人居環(huán)境。同時 也體現(xiàn)出××政府為民造福，加強城鎮(zhèn)管理的一個重要舉 措。
四、 物業(yè)管理基本形式
1、 簡易物業(yè)管理
在各項設施、規(guī)模等還不完善的情況下，社區(qū)或村委可 采用簡易物業(yè)服務。由小區(qū)內失業(yè)人員、低保和離退休人員 組建服務隊，提供公共秩序、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主 的服務，在鎮(zhèn)物業(yè)管理科的督導下，具體由各村委、社區(qū)負 責。
2、 專業(yè)物業(yè)管理 條件好，設備齊全的小區(qū)，可通過業(yè)主大會，選聘專門 的物業(yè)管理公司進駐小區(qū)進行管理。具體籌備由村委社區(qū)負 責，鎮(zhèn)物業(yè)管理科做好統(tǒng)籌和協(xié)調工作。
3、 業(yè)委物業(yè)管理 在條件成熟的區(qū)域，業(yè)主自己選出一個比較精良的管理 委員會，全權負責整個小區(qū)的物業(yè)管理，民主的制定各項規(guī) 章制度。所有業(yè)主都要自覺愛護房屋及公共設施;維護安全 與環(huán)境衛(wèi)生。如有業(yè)主違約，將會按照既定的規(guī)章制度按約 處理。如此民主自治的物業(yè)管理，形成成本低，效率高的雙 贏局面。
上，追求效用和業(yè)主利益最大化的物業(yè)管理。這是政府加 強公共社會管理、關注民生的具體體現(xiàn)。抓好典型，以點推 面，條塊結合，以塊為主，鞏固成果，統(tǒng)一管理，從而形成 齊抓共管、共管共建的局面，最終實現(xiàn)平安和諧社區(qū)這一目標。
一、為引導住戶逐步適應市場化的物業(yè)管理模式，管理好安置房小區(qū)，推進和諧社區(qū)建設，制定我區(qū)安置房小區(qū)物業(yè)管理辦法。
二、安置房小區(qū)物業(yè)管理分前期物業(yè)管理和小區(qū)業(yè)主委員會成立后選聘物業(yè)公司管理兩個階段逐步規(guī)范。具體按《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例實施細則》執(zhí)行。
三、從住戶開始繳納物業(yè)管理服務費的月份起，設立五年的安置房物業(yè)管理服務費補貼過渡期。在過渡期內，區(qū)財政撥付專款對安置對象繳納的物業(yè)服務費進行補貼。
四、財政補貼對象為取得并實際保有的`我區(qū)負責拆遷安置項目的拆遷安置房產生的物業(yè)服務費。如安置對象將安置房轉讓給第三人的，不再對轉讓后的安置房產生的物業(yè)服務費補貼。
五、以五年過渡期為限，財政補貼比例逐年遞減。第一、第二年補貼應繳納物業(yè)服務費的50%，第三年補貼應繳納物業(yè)服務費的40%，第四年補貼應繳納物業(yè)服務費的30%，第五年補貼應繳納物業(yè)服務費的20%。應繳納的物業(yè)服務費由物價部門按政府指導價下文確定。
補貼民政部門確認其不屬五保戶、低保戶對象的年度，依照前條規(guī)定過渡期標準執(zhí)行。五年過渡期后，安置對象本年度經民政部門確認屬五保戶、低保戶的，財政對其應繳納物業(yè)服務費實行全額補貼，民政部門確認其不屬五保戶、低保戶對象的年度，財政不對其應繳納物業(yè)服務費實行補貼。
七、安置對象應事先按時向小區(qū)物業(yè)管理公司全額繳納物業(yè)服務費，憑繳納票據(jù)領取物業(yè)服務費補貼（具體操作辦法另行制定實施細則）。
八、本辦法由區(qū)建設局、區(qū)財政局負責解釋。
為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)， 結合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標和范圍
（一）目標：
1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標率達到100%；2017年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經理持證率達到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到100%。
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
三、工作內容
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
（二）全力解決開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產生開發(fā)建設遺留問題。
（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)督。
四、物業(yè)費的成本測算
1、 管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。
2、 清潔衛(wèi)生費 清潔衛(wèi)生費測算表（04）
3、 保安費：保安費測算表（05）
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇四
為規(guī)范小區(qū)管理，為業(yè)主帶給優(yōu)質的物業(yè)管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區(qū)品質。
物業(yè)公司本著“科學規(guī)范、竭誠高效、安全禮貌、持續(xù)發(fā)展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區(qū)物業(yè)實施科學的管理、帶給優(yōu)質的服務，并在現(xiàn)有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達90%以上。
為實現(xiàn)即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經濟效益，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：
（一）服務第一、管理從嚴的原則
“服務第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強化服務機能，豐富服務內涵，帶給優(yōu)質、周到、及時的服務?！肮芾韽膰馈笔欠盏谋Ｕ虾突A，包括對物業(yè)的維護管理、員工的`管理以及對業(yè)主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業(yè)管理服務收到應有的成效。
（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結合的原則
在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個用心性，即物業(yè)管理公司的用心性和業(yè)主使用人的用心性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，透過服務中心對小區(qū)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同建立禮貌的辦公環(huán)境。
（三）物管為主、多種經營的原則
在搞好日常管理和常規(guī)服務的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不同需求，又增強物業(yè)公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務。
（二）成立物業(yè)服務中心，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理；
（六）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，帶給全方位服務，開展多元化經營。
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇五
第一條根據(jù)《國家計委、建設部關于印發(fā)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法的通知》(計價費[]266號)和《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》(北京市人民政府令1995年第21號)，特制定本暫行辦法。
第二條本暫行辦法適用于北京市行政區(qū)域內經工商行政管理機關登記注冊，市房屋土地管理局資質審查合格的物業(yè)管理單位對普通居住小區(qū)提供社會化、專業(yè)化服務的收費管理。
物業(yè)管理服務收費是指物業(yè)管理單位在接受物業(yè)產權人、使用人委托，對其居住小區(qū)內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展的日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。
第三條市、區(qū)縣物價局是本市居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費的主管機關，負責本行政區(qū)域內的居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費的管理和監(jiān)督。
第四條北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費標準由市物價局會同市房屋土地管理局制定;并將根據(jù)物業(yè)管理費用的變化知時進行調整。各物業(yè)管理單位應按規(guī)定的標準執(zhí)行。
凡屬為物業(yè)產權人、使用人個別需要提供的特約服務收費項目，其收費標準，由物業(yè)管理單位與小區(qū)物業(yè)管理委員會或產權人代表、使用人代表協(xié)商，報市物價局和所在地物價部門備案。
第五條《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費標準》中的“產權人”指小區(qū)內擁有房屋產權的單位和個人。按房改規(guī)定出售公有住宅樓房的單位和購買安居樓房的職工所在單位，應近按有關規(guī)定負擔產權人交費項目。
物業(yè)管理單位受委托收取房屋租金的，應將怕收房屋租金抵減物業(yè)管理服務收費標準中產權人交納的費用，不得重復收費。
普通住宅(甲類、乙類和一般住宅)與高檔住宅的界定，按首都規(guī)劃建設委員會辦公室的有關規(guī)定執(zhí)行。
第六條一棟樓屬多家產權的，產權人應每年交付中修費;屬一家產權的，產權人可每年交付中修費，也可在發(fā)生時按修繕定額結算。
產權人委托物業(yè)管理單位大修項目的，物業(yè)管理單位應每年收取大修費，大修費中更新改造費和一般大修費各占50%;產權人未委托而發(fā)生大修項目時可按修繕定額結算。
物業(yè)管理單位要加強大、中修費用的管理，應按每棟樓單獨設立帳戶，?？顚Ｓ?，不得挪用。
第七條被評為部、市級優(yōu)秀管理居住小工的，在有效期限內(兩年)其物業(yè)管理服務收費可在規(guī)定標準的基礎上上浮10%—25%，可調整的項目為：(1)保潔費;(2)保安費;(3)小修費;(4)公共設施維修費;(5)管理費。
第八條居住小區(qū)內配套用房，屬公益性的(如學校、醫(yī)院等)，產權人、使用人按本辦法的規(guī)定標準交費。屬經營性的，視其需要提供的勞務及使用公共設施的程度，參照本辦法規(guī)定的標準協(xié)商議定。
第九條物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經營場所或收費地點公布。
物業(yè)管理部位應當按受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產權人，使用人的監(jiān)督，并將各項費用的年收支情況同時報市物價局和所在地物價局備案。
第十條實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)物業(yè)產權人，使用人應按物價部門規(guī)定的收費項目和收費標準向物業(yè)管理單位交納物業(yè)管理服務費，不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理單位有權按照所簽服務合同要求追償。
第十一條物業(yè)管理單位已接受委托對居住小區(qū)實施物業(yè)管理并相應收取費用的，其它部門和單位不得再行重復征收性制裁的內容相同的費用和項目。
對于物價部門已規(guī)定統(tǒng)一價格(收費標準)的項目，物業(yè)管理單位應按統(tǒng)一價格(收費標準)執(zhí)行或代收。
勞動部門收取的電梯驗費按市物價局京價(涉)字[]第170號文件規(guī)定執(zhí)行，由產權人交納。
環(huán)衛(wèi)部門收取的生活垃圾清運費按市物價局京價(房)字[]第186號文件規(guī)定，每戶每年21元的產權人交納。
第十二條本辦法規(guī)定的收費標準中不含營業(yè)稅。凡按國家有關規(guī)定需交納營業(yè)稅的，物業(yè)管理單位可以本辦法規(guī)定的收費標準基礎上加應納稅金向產權人收取。
第十三條物業(yè)管理單位與物業(yè)產權人、使用人之間發(fā)生的收費糾紛，可由物價部門進行調處，也可通過仲裁或訴訟程序解決。
對備案的收費項目，物價部門有權對項目設置不合理、標準過高的收費作出停止收費、降低標準化的決定。
凡有下列行為之一者，由政府價格監(jiān)督檢查機關依照國家有關規(guī)定予以處罰：
(一)越權定價、擅自提高收標準的;。
(二)擅自設立收費項目、亂收費用的;。
(三)不按規(guī)定實行明碼標價的;。
(四)提供服務質價不符合的;。
(五)只收費不服務或多收費少服務的;。
(六)其它不執(zhí)行本規(guī)定的行為。
第十四條本辦法發(fā)布之彰的有關規(guī)定凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。
第十五條本辦法由市物價局負責解釋。
第十六條本辦法自7月1日起執(zhí)行。
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇六
為進一步提升中心城區(qū)散片舊樓區(qū)居住功能，改善居民居住條件和居住環(huán)境，促進新舊居住區(qū)均衡發(fā)展，按照xx市20項民心工程的部署，現(xiàn)制定中心城區(qū)散片舊樓區(qū)居住功能綜合提升改造（以下簡稱散片舊樓區(qū)提升改造）實施方案。
全面貫徹黨的十八大精神，認真落實市委、市政府關于建設美麗xx的總部署，進一步擴大舊樓區(qū)提升改造受益面，按照以區(qū)為主、條口服務的原則，以居民受益、群眾滿意為目標，以綜合提升居住功能、解決群眾急難問題為重點，以各區(qū)政府負總責、相關部門指導推動為抓手，全力開展散片舊樓區(qū)提升改造，讓群眾住得更加舒適，生活更加幸福。
（一）改造范圍。本市外環(huán)線以內，3幢樓以下（含3幢樓）、建成年代較早、房屋及配套設施設備老化、影響居民正常居住使用的散片舊樓區(qū)，包括公產房（單位產、直管公產）、私產（房改購房、合作建房、危改還遷房等）、宗教產和軍產以及早期建成且無人管理的商品房。不包括歷史風貌建筑、新建商品房、超出設計使用年限未經加固處理的住宅樓房和已列入近拆遷計劃的舊樓房。因拆遷計劃調整等原因，遺留的中心城區(qū)成片舊樓區(qū)一并納入散片舊樓區(qū)提升改造計劃。
（二）工作目標。9月底前完成852個小區(qū)、806.21萬平方米舊樓區(qū)改造任務，約12.2萬戶、30萬群眾直接受益。其中，散片舊樓區(qū)819個、666.85萬平方米；成片舊樓區(qū)33個、139.36萬平方米。散片舊樓區(qū)提升改造工作納入對各區(qū)人民政府績效考核目標。
（三）整修內容。散片舊樓區(qū)參照三年成片舊樓區(qū)規(guī)定整修項目，按照實事求是、因地制宜的原則確定整修內容；遺留的成片舊樓區(qū)仍按照中心城區(qū)舊樓區(qū)綜合提升改造規(guī)定整修項目實施。相關區(qū)人民政府可結合小區(qū)實際和群眾要求，安排增加非規(guī)定整修項目。
（一）準備工作階段（2月底前）。市中心城區(qū)舊樓區(qū)居住功能綜合提升改造指揮部（以下簡稱市舊樓區(qū)指揮部）下達投資計劃，組織工程招標。相關區(qū)人民政府制定本轄區(qū)散片舊樓區(qū)提升改造工作方案；落實工程招標等政府采購工作，并簽訂施工合同；開展群眾宣傳動員工作；確定散片舊樓區(qū)提升改造的整修項目和施工組織方案。
（二）全面開展階段（3月至8月底）。按照3月份啟動、5月底前全部小區(qū)開工、8月底前竣工的目標，相關區(qū)政府具體組織實施散片舊樓區(qū)提升改造工程。
治理私搭亂建、清理燃氣和消防等設施占壓、清理綠地和樓間雜物等工作，要在工程正式開工前先行啟動。對屋面防水、外檐整修等受雨季影響較大的項目，早安排、早施工，確保6月底前基本完工。
（三）竣工驗收階段（5月至9月底）。相關區(qū)政府組織本區(qū)舊樓區(qū)分指揮部、總承包單位、監(jiān)理公司、街道辦事處和居委會及區(qū)民政等部門和單位聯(lián)合進行驗收。對驗收合格的小區(qū)，同步移交屬地街道，納入社區(qū)管理。市舊樓區(qū)指揮部對各區(qū)上報驗收合格并已移交的小區(qū)，按照不低于30%的比例，進行整修質量和移交接管等情況的抽檢。
散片（含遺留的成片）舊樓區(qū)提升改造總投資計劃約為5.59億元（不含節(jié)能改造、自來水管和燃氣管改造等項目的專項資金），按照市、區(qū)兩級財政各50%比例承擔。在具備圍合條件小區(qū)安裝視頻監(jiān)控系統(tǒng)的，所需經費以區(qū)為主，市財政在市級負擔投資中適當給予補貼。對住宅電梯、高層住宅消防系統(tǒng)維修改造的，所需費用由電梯所有權人、房屋所有權人承擔，無所有權人的以區(qū)為主，市財政在市級負擔投資中適當給予補貼。節(jié)能改造、市容環(huán)境綜合整治等與散片舊樓區(qū)提升改造結合的項目，應安排專項資金，按照相應資金渠道解決。各區(qū)增加的非規(guī)定整修項目所需費用，由區(qū)財政承擔。
（一）相關區(qū)人民政府。根據(jù)本方案確定的散片舊樓區(qū)提升改造范圍，研究制定本轄區(qū)工作方案和施工組織方案；落實區(qū)級財政專項資金并按時到位；加強對區(qū)舊樓區(qū)分指揮部的領導，組織協(xié)調轄區(qū)有關部門和單位實施提升改造工作，并對竣工小區(qū)進行驗收；研究制定散片舊樓區(qū)長效管理措施，并組織實施管理。
（二）市舊樓區(qū)指揮部。指導推動各區(qū)人民政府有序實施散片舊樓區(qū)提升改造工作；組織各成員單位做好檢查、監(jiān)督、指導、推動、服務和驗收抽檢工作。
（三）相關部門和單位
1．業(yè)和信息化委負責散片舊樓區(qū)提升改造中綜合配套相關工作的牽頭工作，會同相關單位做好強弱電管線整理、電梯維修改造、信報箱更新補建、視頻監(jiān)控系統(tǒng)安裝、消防系統(tǒng)維修改造、樓道公用表計安裝等綜合配套相關工作的指導、協(xié)調、推動、檢查工作。
2．安局負責對消防設施使用狀況進行綜合判定，指導推動消防設施維修更新和驗收工作；負責視頻監(jiān)控系統(tǒng)建設的規(guī)劃設計、組織推動、指導和管理等工作。
3．政局負責指導各區(qū)民政部門協(xié)調有關街道辦事處、居委會做好群眾宣傳教育、施工對接等工作；負責指導各區(qū)民政部門做好竣工小區(qū)驗收工作；負責散片舊樓區(qū)的.長效管理工作，建立健全長效管理機制，推動各區(qū)確定管理模式，指導相關街道落實管理服務單位，對驗收合格小區(qū)做好接收工作和日常管理服務的監(jiān)督管理、評議考核工作。
4．政局負責對市財政資金籌集、撥付和使用情況的監(jiān)督管理。
5．劃局負責對涉及私搭亂建行為的確定，指導協(xié)調缺失單元門棟地名牌、樓體地名牌補建等工作。
6．土房管局負責散片舊樓區(qū)提升改造的牽頭工作；會同市舊樓區(qū)指揮部相關成員單位做好散片舊樓區(qū)提升改造的指導、協(xié)調、推動、檢查工作；指導推動各區(qū)房管部門實施房屋綜合修繕、物業(yè)用房配建等工作。
7．委負責推動散片舊樓區(qū)既有建筑節(jié)能改造工程安全質量監(jiān)督和管理；推動散片舊樓區(qū)提升改造中居住建筑供熱計量及節(jié)能改造、戶外供熱設施整理、自來水戶管改造、燃氣戶管改造、燃氣灶具連接管改造、二次供水設施改造的實施和驗收工作。
8．容園林委負責指導推動各區(qū)開展治理私搭亂建、侵占綠地、亂堆亂放等工作，以及綠蔭停車泊位和社區(qū)綠化提升工作；牽頭相關單位做好小區(qū)甬路維修、排水管網疏通更換、路燈安裝維修、樓門地名牌補建等外部環(huán)境相關工作的指導、協(xié)調、推動、檢查工作。
9．計局負責專項資金的審計監(jiān)督工作。
10．場監(jiān)管委負責對電梯使用狀況進行鑒定，指導推動各區(qū)做好電梯的維修、改造，并按照標準組織驗收。
11．通運輸委負責按標準對養(yǎng)管范圍內的樓間甬路進行養(yǎng)護維修，指導推動各區(qū)做好排水管網疏通更換和養(yǎng)管范圍外的樓間甬路維修工作。
12．育局負責體育鍛煉器械的配置、驗收等工作。
13．信管理局負責指導協(xié)調樓道內通信、網絡等相關管線的整理規(guī)范工作。
14．政管理局負責信報箱更新補建的指導、推動、檢查和驗收等工作。
15．力公司負責樓道公用照明設施的表計安裝以及供電線路的整理規(guī)范；負責對管轄范圍內的小區(qū)路燈按原標準進行維修、養(yǎng)護，對不屬于管轄范圍內的小區(qū)路燈做好協(xié)調移交，對沒有安裝小區(qū)路燈的組織補建等工作。
16．xx廣播電視臺負責樓道內有線電視線路等相關管線的整理規(guī)范工作。
17．宣傳部指導新聞單位做好輿論宣傳引導等工作。
18．有關單位按照各自職責做好散片舊樓區(qū)提升改造協(xié)助配合工作。
（一）加強領導，落實責任。相關區(qū)人民政府要認真履行第一責任人責任，嚴格落實與市人民政府簽訂的目標責任書，逐級分解目標，落實責任，按時間節(jié)點盯進度，按標準抓質量，確保按期圓滿完成全年工作。市舊樓區(qū)指揮部及各成員單位要充分發(fā)揮自身職能作用，進一步加強指導服務，推動工程有序實施。
（二）強化管理，嚴格考核。各區(qū)舊樓區(qū)分指揮部要強化組織協(xié)調，深化成員單位聯(lián)動機制，齊抓共管，齊心協(xié)力，形成工作合力；要落實現(xiàn)場管理責任制和工程質量責任追究制，加強現(xiàn)場檢查和施工考核，確保各項目應修盡修、整修到位、質量合格。市舊樓區(qū)指揮部要堅持考核通報、專項督辦等工作機制，對問題突出的區(qū)，要采取通報、責令限期整改等措施，確保工程按時間節(jié)點推進。
（三）依靠群眾，服務群眾。堅持敞開大門，請群眾參與，讓群眾監(jiān)督。小區(qū)改什么、怎么改、改得怎么樣，要多種渠道聽取群眾意見，確保改造效果讓群眾滿意。民政部門要主動協(xié)調有關街道辦事處、居委會做好群眾工作，爭取群眾的參與、支持和配合。
（四）落實接管，嚴格驗收。按照誰接管、誰驗收的原則，屬地街道要提前參與改造工程，為后期接管移交創(chuàng)造條件；要根據(jù)散片小區(qū)實際，采取多種形式提前落實后期管理，確保修管緊密銜接。各驗收單位要共同把好驗收關，不讓一個不合格項目過關。市舊樓區(qū)指揮部要落實好合格小區(qū)抽檢制度，對抽檢不合格的，暫停下?lián)苁屑壻Y金，督促區(qū)舊樓區(qū)分指揮部全面整改。
（五）精打細算，用好資金。堅持采取公開招標方式，優(yōu)中選優(yōu)，確定施工單位、監(jiān)理公司等參建企業(yè)，用最合理的投入建設最優(yōu)質的工程。市、區(qū)財政資金要按時、足額到位，并建立專門賬戶，實行?？顚Ｓ?。審計部門要加強對專項資金的審計監(jiān)督。
（六）廣泛宣傳，營造氛圍。充分發(fā)揮媒體宣傳引導作用，積極宣傳散片舊樓區(qū)提升改造的重要意義、主要內容、主要成效，切實增強舊樓區(qū)群眾參與支持改造工程的積極性、主動性。及時總結工程實施中的好經驗、好做法，加大宣傳力度，為散片舊樓區(qū)提升改造順利實施營造良好的氛圍。
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇七
根據(jù)“物華新洲苑”居住小區(qū)的設計特點，現(xiàn)擬定小區(qū)物業(yè)管理方案。我們真誠希望在服務合作中，能使業(yè)主和住戶充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務，使“物華新洲苑”物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的溫馨社區(qū)，提升生活品質，實現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物管處和諧、多贏的經營目標。
“物華新洲苑”位于西夏區(qū)黃河路與麗子園南街交匯處?？偨ㄖ娣e約45萬平方米，規(guī)劃容積率：1.74,建筑類別有小高層、板樓和多層。配有較高價值的超市，占據(jù)交通“黃金點”，交通便捷，銀行、學校、會所、公寓、市場等生活設施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。一個溫馨的小區(qū)更需要一個有責任心的物業(yè)來為他們服務！
根據(jù)“物華新洲苑”的實況，我處確定物華新洲苑的物業(yè)為中檔管理。其服務標準如下：
（一）建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。
（二）定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理建議及時整改。
（三）建立落實保修承諾制，零修、急修及時率95%，返修率不高于1%。
（四）每年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況。
（五）物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設備設施檔案齊全。
（六）常規(guī)性公共服務。
1、房屋管理及維修養(yǎng)護
（1）棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖。（2）物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。
（3）空調安裝統(tǒng)一，防護網安裝統(tǒng)一。
2、共用設備管理，保證設備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。（1）供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電1天以上通知用戶，告知原因。
（3）消防系統(tǒng)。設備設施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，消防疏散通道暢通；保證無火災安全隱患。
（4）給排水系統(tǒng)。停水提前1天通知；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車位、設備房無積水、浸泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內到達現(xiàn)場搶修，并無長時間停水。
3、共用設施管理。共用配套服務設施完好，大門廳、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。
4、保安及車輛管理。
（1）專業(yè)保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。
（2）出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。
（3）車輛出入管理嚴格，業(yè)主刷卡進入，外來車輛須登記。
（5）危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。
5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量。
（1）環(huán)衛(wèi)設施完備，實行標準化清掃保潔。
（3）垃圾日產日清，定期進行衛(wèi)生消毒。
（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。
（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識。
6、綠化管理
（1）綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。
（2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。
（3）綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
（4）綠化完好率達到98%以上。
7、室內裝飾裝修管理。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結構安全。
（1）受理本小區(qū)裝修咨詢與審批。
（2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。
8、社區(qū)文化
（1）設立學習宣傳園地，開展健康向上的活動。
（2）制有“居民精神文明建設公約”。
（4）業(yè)主滿意率95%以上。
（七）針對性的專項服務（代理業(yè)務）
1、代住戶進行室內衛(wèi)生清掃、搬家等。
2、提供空房代管、房屋中介等服務。
4、提供維修服務并做到急修不過夜，中修三天完成。
5、安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。
6、代住戶維修戶內下水疏通。
7、免費重裝電腦系統(tǒng)及提供殺毒軟件。
“對物業(yè)進行嚴格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質服務”是本物管處的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務，鑄造品牌物業(yè)的信譽與形象。
（一）標準化管理
物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務內容、標準、檔次很難進行全面了解，業(yè)主對服務質量與收費關系的誤解是當前物業(yè)公司與業(yè)主關系僵化的一個主要原因。房屋及設備保養(yǎng)不及時、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本物管處從項目前期管理、入伙、裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理，使物業(yè)管理行為向規(guī)范化的中等城市慣例靠攏，在內部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達到管理嚴格有序、服務質量高的管理目標，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、物業(yè)信譽度得到提高。
（二）溝通服務至上
致。為此，本物業(yè)專門設置業(yè)主聯(lián)絡處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題（合理要求）、答復業(yè)主疑問、設置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄、網上“興隆花園貼吧、論壇、投訴”等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關系。同時，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務，要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務一線，直接了解業(yè)主需求，認真負責，講道德，重誠實，對業(yè)主有求必應，保證服務質量。凡是業(yè)主對入伙交房時提出的涉及與開發(fā)商有關的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)的耐心、親切的服務優(yōu)勢對業(yè)主進行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報開發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)、物業(yè)與業(yè)主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為。
（三）締造親善和諧溫馨的社區(qū)文化
創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適、和諧的生活與居住環(huán)境是我處與業(yè)主的共同愿望。因此，我們提倡文明、禮貌、親善、和諧的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構架良好的人際關系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的.凈土。
（一）組織機構
（二）人員配備
1、管理處主任1人
2、管理人員：20人工程部（維修）主管1人安管隊隊長1人
保潔（綠化）主管1人
3、保安：60人（每班8小時，三班倒）
4、維修人員：10人（持中級以上技工證書）
5、清潔綠化人員：30人
對承接項目進行深入研究，了解項目規(guī)劃、物業(yè)特點以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結合本方案擬定特定物業(yè)項目的管理方案；籌建物業(yè)管理隊伍，進行人員選拔、培訓，針對項目特點制定各項管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關辦公設備；物業(yè)接管進行驗收評估，妥善進行鑰匙、圖紙資料的交接。
1.內部機構的設置與擬定人員編制
2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓
開展管理工作前1個月。培訓內容為：專業(yè)管理概念，緊急應變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理。
3.規(guī)章制度制定
1）、根據(jù)政府有關部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊》并在入伙時發(fā)放。
2）、制定嚴謹、科學的管理文件（各項守則、管理規(guī)定，各級員工崗位職責及工作程序）并在入伙前完成。
(二)物業(yè)管理的啟動1.物業(yè)的接管驗收
1）、產權資料（項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照復印件）。
2）、技術資料（竣工圖、設備的檢驗合格證書等）3.裝修施工全過程監(jiān)控
裝修管理攸關樓宇的建筑風格、品質，因此，為了保證樓房長期正常使用，將依《物業(yè)管理條例》、建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》等有關法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。
作業(yè)現(xiàn)場管理時，管理處將采取必要的安全防護和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。
裝修與入住并存期間，加強安全防范重點宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。
環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內道路通暢及環(huán)境整潔；加強噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。
共用設備設施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設施等戶內外設備設施不受破壞，嚴禁任意動用消防設施，使其正常運行。
外二次裝修管理。嚴禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護柵應設在窗扇內側；公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。
土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進行野蠻施工，以防止破壞樓板結構；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結構、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水；外墻體埋設管線，須進行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無梁板上砌筑檣體。
水電設施二次裝修管理。嚴禁在結構樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設水管；廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內埋設電線應使用套管；提醒住戶在進行吊頂裝飾時留出檢查口。
1、總體安全環(huán)境管理
在社區(qū)四周、社區(qū)出入口、樓宇間設置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時不間斷監(jiān)控資料；結合公安110報警系統(tǒng)，對突發(fā)安全事件及時解決，依法辦事。
培訓專業(yè)保安巡查員隊伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標志，文明值勤，言語規(guī)范，認真負責，對社區(qū)進行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對危及人身安全處設有明顯標志和防范措施并及時消除安全隱患。
在出入口處對來訪客人進行登記，控制樓宇內流動人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關人員流竄；遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調配人力和物力集中支援；制定應急準備和應急措施，如防大風暴雨、防地震方案等。
3、車輛交通及道路管理
樓宇停車位有專人疏導，管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記；非機動車車輛按規(guī)定位置停放；每天巡查樓宇內道路，確保道路通暢，路面整潔；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。
4、科學管理
記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。
b、設備設施維護系統(tǒng)1.房屋管理與維修養(yǎng)護
管理目標：細心保養(yǎng)，確保給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。
供水設備（供水增壓變頻泵、管網、水表、閥門等）。對變頻水泵、給水管網定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染；停水提前一天通知住用戶。
班制度，及時排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每天巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次），并做好運行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時施工及?。ㄓ茫粞b修制定臨時用電管理措施；發(fā)生地震、火災、水災等情況及時切斷電源。
配電房管理。由機電技術人員管理和值班，無關人員禁止入內；建立配電運行記錄，每天巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄；室內照明、通風保持良好；操作開頭的標志明顯，停電拉閘要掛標志牌，檢修停電，更應掛牌；操作及檢驗時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。
供電設備的正常維護和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關差異；核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導線絕緣是否良好，各類絕緣導線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。
4）消防管理
環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我處對清潔衛(wèi)生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務、定質量。
管理標準：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設備完備；標準化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責任制）；垃圾日產日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺；房屋公共部門共用設施無蟻害；樓宇內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。
1、日常保潔
1、擦公共防盜門1次/周無灰塵
2、擦公共天花板1次/半年無灰塵、蜘蛛絲
3、擦消火栓1次/月無灰塵
4、擦窗戶1次/月無灰塵
5、道路路面循環(huán)清掃無雜物
6、路邊綠地2次/天無雜物
7、路燈柱1次/周無灰塵
8、綠地清理2次/天無灰塵、枯葉
2、四害消滅
在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域對四害滋生地消毒處理。
d、綠化維護系統(tǒng)
制定綠化管理標準，定期對樓宇綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作；對樓宇綠化進行改進、栽種；綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿；綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
項目措施標準
綠化澆水（依氣候變化）澆足澆透
草皮修剪（按季節(jié)進行）草皮美觀平整
雜草清除（按季節(jié)）確?；緹o雜草
防蟲病蟲害防治（一年2次）無病蟲害
養(yǎng)護施肥（一年4次）綠化生長旺盛
喬灌木修剪造型一年4次
e、共用設施管理系統(tǒng)
1、社區(qū)文化建設
關部門的良好合作關系；在樓宇告示欄上設立學習宣傳園地；配合、支持、參與社區(qū)文化建設，提倡高雅的社區(qū)文化。
2、便民服務
提供有償特約維修服務。室內維修裝潢業(yè)務，急修不過夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代裝家用電器；代辦家庭清潔、消毒、打蠟；委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護理；信息咨詢服務等。
j物業(yè)服務的企業(yè)文化
企業(yè)作風：積極、專注、系統(tǒng)、精細！工作作風：想到、做到、建議到！
管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進和提高!服務理念：我服務，我快樂！我解決問題，我展示自我！
服務理念
任何人:我們保證生活在我們服務項目的每一位業(yè)主，無論年齡、性別、職業(yè)、社會地位……都給予最真誠的服務。任何時間：在我們服務的項目里，提供服務的時間是每年365天×24小時，無論晝夜、無論風雨，為業(yè)主提供全天候、全方位的物業(yè)服務。
任何地點：在我們服務的項目里，任何地方、任何地點，業(yè)主的需要就是我們的指令，我們會竭盡全力滿足業(yè)主合理的需求。
任何事情：在我們服務的項目里，無論是業(yè)主的家居小事，還是社區(qū)大事，只要是園區(qū)中發(fā)生的事情，我們都最大限度的為業(yè)主提供滿意的服務。
服務標準
客戶的投訴將是【興隆花園】的巨大的財富。
我們根據(jù)【頤水花園】相關的基本資料，結合我司物業(yè)具體工作經驗及實際情況，制作了物業(yè)服務管理方案草案書。
通過本方案，物業(yè)顧問客觀描述了【頤水花園】基本情況，結合實際，有針對性的對項目未來物業(yè)管理服務進行了規(guī)劃與設想，同時詳細的提出了可操作性強的物業(yè)管理服務實施保證方案與措施，希望能夠通過我們的努力將【興隆花園】的物業(yè)管理服務工作做好，以不辜負開發(fā)商、廣大業(yè)主對我們的信任和厚望。
如果能夠有幸成為【興隆花園】的物業(yè)管理服務單位，我們將嚴格貫徹本方案中所提出的服務實施措施，并將此內容作為物業(yè)服務委托合同中的備注條款，監(jiān)督約束我們的工作。我們將不遺余力、盡職盡責的提供各項專業(yè)服務，整合物管的專業(yè)資源，與開發(fā)商攜手將【興隆花園】打造成為三原縣的旗艦樓盤！
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇八
近幾年來，隨著xx經濟建設的不斷發(fā)展，人民生活水平和整體素質的進一步提高，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展與建設、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題，并沒有全部實行專業(yè)化、市場化物業(yè)管理。為加快推進xx平安和諧社區(qū)建設，制定一套規(guī)范的、符合xx實際的物業(yè)管理方案，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是及時且必要的。
在xx經濟快速發(fā)展的同時，xx的城鎮(zhèn)建設也得到了突飛猛進的發(fā)展。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，一個個新建起來的小區(qū)為居民打造了一個舒適、優(yōu)美、和諧、文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內，已經實行正式的物業(yè)管理的小區(qū)有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6個;而各村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑、xx村臥龍湖小區(qū)、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。
(一)商業(yè)住宅小區(qū)
xx已有的成氣候的商住小區(qū)基本都已經有專業(yè)的物業(yè)管理公司進駐管理。在小區(qū)管理上，他們有一套專業(yè)的、相對完善的管理模式，但并不代表可以高枕無憂，因為城市經驗移植到農村有時也會水土不服。由于歷史、文化及風俗習慣的差異，農村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經濟發(fā)展了，但城市化進程相對滯后，如果不從農村實際出發(fā)，完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問題，錦繡家園和金灣花苑已經因為溝通上的不通暢造成物業(yè)管理和小區(qū)業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以，對于xx鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而言，物業(yè)管理也需要因地制宜。
(二)農村拆遷小區(qū)
各村經濟的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小區(qū)建設進入到一個蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范，造成管理效果參差不齊，引發(fā)一系列問題。
1、安全問題:目前，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設完畢，還有后期工程正在進行，所以沒有進行封閉式的管理。小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設備，但基本形同虛設，早安全上造成了隱患。
2、衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式變?yōu)榧械木幼∧Ｊ?。原來只要自掃門前雪就行，現(xiàn)在多出很多公共地方需要大家共同維護，但由于小農思想的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區(qū)域(如樓道)垃圾成災。
3、綠化問題:小區(qū)建成伊始，綠化設施齊全，環(huán)境優(yōu)美。然而過不多久，花圃都成了村民各自的菜園子，甚至還出現(xiàn)為了爭點方寸之地令鄰里之間產生矛盾。村里沒有辦法，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化，但緊跟著村民又會種菜，于是，在村委和村民之間就會進行一場你栽我鏟，你鏟我栽的持久拉鋸戰(zhàn)。這種治標不治本的方法，造成了資源的嚴重浪費。
4、維護問題:俗話說:“三分建、七分管”，房屋時一年新、二年舊、三年亂、四年破。由于缺乏定期的、專業(yè)的房屋維護，很多拆遷小區(qū)的房屋狀況都出現(xiàn)了一定的`問題，影響了房屋的使用年限。所有這些凸顯出來的問題，都在提醒我們，在全鎮(zhèn)實施統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理是非常迫切的，它對全鎮(zhèn)經濟建設、精神文明、文化素質的提升起著重要的作用。
1、為全鎮(zhèn)的小區(qū)合理規(guī)劃物管區(qū)域物管是區(qū)域化管理，首先明確各區(qū)域邊界，物管區(qū)域劃定與規(guī)劃相匹配，考慮物業(yè)共用設備設施、建筑規(guī)模、社區(qū)建設，以方便人們生活、生產，合理利用區(qū)域資源。以便于管理為原則，形成一定規(guī)模面積與一點能夠數(shù)量的常住人口，有獨立或相對分界線的居住小區(qū)。
2、為老居住區(qū)域完善物業(yè)管理基礎設施，協(xié)調部門關系。政府在鎮(zhèn)區(qū)老居住區(qū)加大投入，改善小區(qū)的基礎設施和生活環(huán)境，改變一般散沙的現(xiàn)象，完善至物管的基本狀態(tài)，并要與國土、房管、建設、衛(wèi)生、公安、規(guī)劃等部門協(xié)調好，做到全體配合，各自做好本職工作，不越位、錯位和缺位，共同推進老小區(qū)的物業(yè)管理。
3、加強宣傳，增強居民物業(yè)管理意識物業(yè)管理是新生事物，存在一個逐漸熟悉與接收的過程，政府應當以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)和政策，有針對性地做好宣傳引導工作，提高居民對物業(yè)管理法的認知度，逐步使其樹立依法管理的意識。通過周邊物業(yè)管理示范小區(qū)，使居民清楚認識到小區(qū)引入物管的優(yōu)點，使之逐步樹立有償服務的意識，通過講座、討論、問答等多種交流方式，生動形象地普及物管常識，提高居民群眾對物管的認識程度，使其逐步樹立自治管理意識。
4、制定小區(qū)物業(yè)管理實施細則雖然物業(yè)管理有了《物業(yè)管理條例》，但條例主要針對新建商住小區(qū)，對拆遷安置小區(qū)管理關注不多。我們應該在《物業(yè)管理條例》這一大框架下，根據(jù)本地區(qū)特點，以《物業(yè)管理條例》為指導，制定適應于本地區(qū)的、可操作性強的物業(yè)管理辦法與細則，從而以法律手段推進xx的小區(qū)物業(yè)管理。
5、成立物業(yè)管理科，全程跟進小區(qū)物業(yè)管理xx是個經濟發(fā)達的工業(yè)重鎮(zhèn)，新興的生態(tài)名鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)建設標準按照城市的格局在規(guī)劃和建設。各式小區(qū)在快速建設成長中，隨著居民收入水平與消費水平的提高，對工作于居住環(huán)境的要求也隨之提高。一支專業(yè)的物業(yè)管理隊伍，為xx鎮(zhèn)創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒適、安全、方便的人居環(huán)境。同時也體現(xiàn)出xx政府為民造福，加強城鎮(zhèn)管理的一個重要舉措。
1、簡易物業(yè)管理
在各項設施、規(guī)模等還不完善的情況下，社區(qū)或村委可采用簡易物業(yè)服務。由小區(qū)內失業(yè)人員、低保和離退休人員組建服務隊，提供公共秩序、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主的服務，在鎮(zhèn)物業(yè)管理科的督導下，具體由各村委、社區(qū)負責。
2、專業(yè)物業(yè)管理條件好，設備齊全的小區(qū)，可通過業(yè)主大會，選聘專門的物業(yè)管理公司進駐小區(qū)進行管理。具體籌備由村委社區(qū)負責，鎮(zhèn)物業(yè)管理科做好統(tǒng)籌和協(xié)調工作。
3、業(yè)委物業(yè)管理在條件成熟的區(qū)域，業(yè)主自己選出一個比較精良的管理委員會，全權負責整個小區(qū)的物業(yè)管理，民主的制定各項規(guī)章制度。所有業(yè)主都要自覺愛護房屋及公共設施;維護安全與環(huán)境衛(wèi)生。如有業(yè)主違約，將會按照既定的規(guī)章制度按約處理。如此民主自治的物業(yè)管理，形成成本低，效率高的雙贏局面。
綜上所述，我鎮(zhèn)的小區(qū)物業(yè)管理應當是“三位一體”的管理模式，即業(yè)主、物業(yè)公司、村(社區(qū))在平等合作的基礎上，追求效用和業(yè)主利益最大化的物業(yè)管理。這是政府加強公共社會管理、關注民生的具體體現(xiàn)。抓好典型，以點推面，條塊結合，以塊為主，鞏固成果，統(tǒng)一管理，從而形成齊抓共管、共管共建的局面，最終實現(xiàn)平安和諧社區(qū)這一目標。
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇九
1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強。
2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業(yè)消費承受能力。
3、購置物業(yè)用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等。
4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。
1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的'環(huán)境衛(wèi)生標準及人員素質與直接為業(yè)主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時可以通過物業(yè)公司將該部分工作對外進行分包處理。
2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務體系。
1、對河道的清理與水質的保護（如通過種植水生性綠植改善水質、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強河道景觀效果。
2、對市政道路的保潔。
3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）。
4、24小時水電維修。
5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運。
6、對水、電、燃氣等設備日常的保養(yǎng)與維護。
7、項目范圍內綠化的種植與養(yǎng)護。
8、業(yè)主能源費用的代收代繳。
9、定期花木殺蟲及滅鼠。
10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理。
11、業(yè)主院落檔案的管理。
1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務，隨時解決業(yè)主提出的關于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務要求，業(yè)主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對業(yè)主的服務均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇十
20xx年10月5日，xxx物業(yè)進駐xx前湖校區(qū)，這一年來，我全體員工團結一心，艱苦奮斗，勇于拼搏，不斷創(chuàng)新，進一步完善和改進了公司的管理和服務質量，取得了可喜的成績：組建了一支優(yōu)秀的物業(yè)管理團隊，創(chuàng)建了一種科學的管理模式和先進的管理理念、管理方法，以及嚴格的質量標準和工作程序;形成了服務與管理相結合的專業(yè)分工體系。一年以來，我們緊緊圍繞戰(zhàn)略規(guī)劃、品牌建設、內部管理、信息溝通、服務績效來展開一系列的工作。
戰(zhàn)略規(guī)劃：對物業(yè)管理的理念進行戰(zhàn)略性的轉變。
天健物業(yè)自成立以來，管理理念經歷了從“管理型”到“服務型”的深刻轉變，拋棄了過去以管理者自居的姿態(tài)，倡導了“服務育人，業(yè)主至上”的全新服務理念。天健物業(yè)在發(fā)展過程中即使遭遇到了內外環(huán)境的嚴重挑戰(zhàn)，但為業(yè)主、使用人服務的理念也一直在沿伸，同時也得到了廣泛的好評。但公司管理層并沒有滿足可喜成績的取得，而是以積極的態(tài)度正視在服務過程中存在的服務專業(yè)性不強，服務內涵不深，員工待遇過低以及成本過高等問題。今年開始，公司便審時度勢，著手狠抓安全防范、環(huán)境衛(wèi)生和維修事宜，勁拼品牌建設，提高公司的運作效率和競爭力。
品牌建設:
品牌，以高質量為堅實的基礎，本公司把如何提高物業(yè)管理服務的質量作為公司經營的首選目標。
公司成立之初便做好了質量的策劃，明確公司的質量目標、要求，以及所想達到的目標，以最合適的服務質量去滿足業(yè)主及使用人的需要。一年來，公司始終把通過iso9000和iso14000的審核為奮斗目標，同時也進一步向業(yè)主及使用人展示了公司相關方面優(yōu)質服務的形象。
自公司進駐開始，一直把“客戶滿意，業(yè)主至上”作為工作的中心，進一步確定了公司以業(yè)主為中心的經營服務理念，今后公司將繼續(xù)貫徹實施和改進服務質量，提高服務績效。
公司成立之后，經過反復討論和研討，認為要想做的獨特，就須把工作做到零缺陷：服務零缺陷;操作零缺陷;設備零故障;安全零隱患的四零缺陷。明確了業(yè)主不總是對的，但永遠是最重要的客戶需求，充分做好達到需求的.各種準備，積極預防可能發(fā)生的問題。
內部管理:
（一）人力資源
人力資源是公司發(fā)展的重要保證。進駐之初，因處地特殊，故人員素質偏低。但今年年初，為了提高公司的競爭力，我公司積極開展員工知識培訓，使員工成為“一專多能”且達到了顯著的效果。員工培訓包括：企業(yè)文化培訓，專業(yè)技術培訓等，特別是對管理層進行的物業(yè)管理員資格考評培訓和保安隊伍的消防知識培訓以及專業(yè)知識培訓。通過培訓，提高了員工的綜合素質，改善了員工的工作態(tài)度，激發(fā)員工團結合作，大大提高了服務質量。
目前，公司內部已經建成了較為完善的人力資源儲備，專業(yè)能力，綜合能力出眾的專業(yè)人才;能出謀劃策的企業(yè)策劃人員等，給公司的發(fā)展提供了廣闊的空間。
（二）規(guī)章制度
入駐之初，因公司剛建立，一系列的制度及考核都是空白的，這給員工的工作帶來了很大的不便。按照“以法為據(jù)，有約可依”的原則，我公司迅速出臺了一系列規(guī)章制度。包括：各崗位人員職責，管理制度及各崗位工作人員考核辦法。制度的出臺明確了職責，分清了權限，也給公司員工的日常工作指明了方向，提供了依據(jù)。
（三）維修方面
去年學生入住之初，因趕工期，四棟學生公寓可謂是以超常規(guī)的速度建成的，而快速度建成的房子卻導致了接管后艱難的維修工作。從去年至今，我技術維修部共計收到師生報修單4200多份，?？梢蛉ツ昃S修力量過弱，且設備設施還在保修期內，故多數(shù)單子未能修好。直至今年初，我公司一口氣增加了三倍的維修人員，不分日夜的維修，同時又加大對廠家的催修力度，迅速的解決了原有的存在的問題。現(xiàn)我處已承諾做到“小修不過夜，大修不過三”的服務承諾，可因各種設施仍然在保修期，致使好多維修事項我公司仍無法完成。但我公司還是竭盡所能去維修，特別是公寓內寢室之間電線錯亂的問題，在催修廠家無效的情況下，我公司維修人員用六天六夜時間全部調好，用實際行動解決了師生的怨言。近日，我公司又一口氣換下了四棟公寓x多盞燈炮以及300多個水龍頭和幾十個沖水閥，使公寓內的配套設施的維修完好率達到了98%以上。
（四）保安方面
1、x年，在全體保安人員的共同努力下，圓滿完成了師生入住的安全防范工作，但隨著工作的逐步加深，漸漸暴露出了我公司保安的不足與缺陷：配套設施過差，人員素質過低，專業(yè)知識不足等。為此我公司于今年年初進行了一場保安大革新。首先，實行淘汰制，淘汰了十多位原有的保安。其次增加配套設施，購置保安服裝。工作的革新使我保安的外在形象上了一個新臺階。
2、保安工作始終貫徹校領導的外松內緊的方針。因學校處地的時間、環(huán)境比較特別。我公司嚴格實行來訪人員登記制以及憑證出入制。從去年至今，我公司共登記來訪人員50000多人次，確保了學生公寓的安全。
3、在自身管理方面，我公司保安堅持一天一小會，一周一大會，進行交流與檢討。同時，開展專業(yè)知識培訓。從去年至今，共進行了六次專業(yè)知識培訓，二次消防知識學習以及一個多月的軍事訓練。同時實行嚴格的保安考核辦法和工作流程，以及不計名的考評制。獎勵優(yōu)秀隊員，扣罰表現(xiàn)較差的隊員。
4、在外來人員管理方面，我保安部嚴格控制外來流動人員，一律實行來訪人員登記和扣押有效證件制，且進行不定期的巡邏，確保了公寓內學生生命財產的安全。同時因建設初期的施工較多，我們對違章搭建也進行了處理，規(guī)范和控制來訪車輛，創(chuàng)造了一個安全、安靜、優(yōu)雅的學生公寓環(huán)境。
（五）保潔方面
1、我公司保潔部基本上能完成公司交給的任務，認真遵守公司和管理處的各項規(guī)章制度，嚴格執(zhí)行清潔工作規(guī)程，全天候清掃公寓大廳、衛(wèi)生間、走廊等。全天候清擦垃圾箱、扶手、門等，及時清理垃圾，創(chuàng)造了一個干凈的居住環(huán)境。
2、我保潔部實行嚴格的考核辦法，采用師生監(jiān)督制和打分制，每月實行四次，確保工作的力度。同時實行互監(jiān)制，即保安人員監(jiān)督保潔人員的工作力度，保潔人員也監(jiān)督保安的工作狀態(tài)。使雙方得以互相制約，互相鼓勵。也取得了顯著的效果。
（七）其它方面
從去年至今，我處共撿到手機兩部，錢包9個，現(xiàn)金1000多元，校園卡200多張以及大量的衣服和鞋子。得到了師生的一致好評。同時，我公司又實行便民服務，提供打氣筒，免費讓學生打氣，免費開鎖，8次送生病的學生去醫(yī)院看病，10余次為學生爬窗戶開門等。
信息溝通
一年來，我公司的信息溝通經歷了從空白到完善的大飛躍。我公司目前有以下渠道與師生進行有效的溝通：
1、在每棟設立意見箱，讓師生對我們工作或態(tài)度有意見可提。
2、發(fā)放意見征求表，我們給學校的有關機構發(fā)放意見征求表，讓他們對我們的工作進行監(jiān)督和指導。
3、召開學生座談會，從去年至今，我公司共計召開了六次學生座談會，從中我們得到了寶貴的意見和建議。今后，我公司還將繼續(xù)召開此種會議。
4、公布投訴電話，如果師生對我公司的員工有什么不滿意可以直接拔打電話向我管理處投訴，我們力求給師生一個滿意的答復。
5、設立回訪制，堅決實行回訪時間不超過24小時。
6、建立面談投訴制，師生如有什么不滿意可直接向我管理部面談投訴，我管理部將會在第一時間給師生答復，且答復時間不超過12小時。
服務績效
一直以來，我公司秉承“客戶是上帝”“業(yè)主至上”的原則，立足“一切為了您，為了您的一切”，實行微笑服務。力求您的事就是我們的事，您的小事就是我們的大事，您的滿意是我們永遠的追求。盡忠盡職，服務師生。
結束語
我們知道，雖然在這一年里我們取得了顯著的成績，但我們也深刻的認識到我們的不足，公司專業(yè)性不強、單一的經營方式、過高的成本將是我公司致命的弱點和缺陷。但我們也明白，這也是我們奮斗的起點，在新的一學新里，我們將通過吸取教訓、總結經驗、借鑒學習的方法提高自己的專業(yè)水平，提升物業(yè)管理的品位，滿足業(yè)主及使用人的要求，實現(xiàn)天健物業(yè)的騰飛。
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇十一
為落實市十三屆人大三次會議審議透過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)，結合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：
以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
（一）目標：
1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率到達90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90%。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標率到達100%；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經理持證率到達100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達100%。
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際狀況，透過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
（二）全力解決開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起職責，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到職責單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。個性是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產生開發(fā)建設遺留問題。
（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)督。
1、管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。
2、清潔衛(wèi)生費清潔衛(wèi)生費測算表。
3、保安費：保安費測算表。
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇十二
xx村危房改造“xx住宅樓"項目，在全體村民和有關部門的幫助支持下，于20xx年以全部竣工。住宅樓的質量和設計理念新穎超前，為xx市獨一無二的建筑物，成為我村的標志性建筑，住宅樓整體建筑漂亮美觀，新穎亮麗，房屋結構緊湊實用，現(xiàn)以具備室內裝修。為營造舒適清潔，溫馨和諧的生活環(huán)境，提高住戶的生活質量，確保小區(qū)長期有效健康發(fā)展，根據(jù)我們村和小區(qū)的實際情況，協(xié)同小區(qū)住戶共同制定小區(qū)的各項管理制度，實行小區(qū)自治。
1：三個單元選舉三名單元小組長。管理，監(jiān)督，協(xié)調，小區(qū)的日常事務，搞好樓宇的環(huán)境衛(wèi)生，收取單元的費用，協(xié)助樓長處理各類事務，促進小區(qū)清潔衛(wèi)生，和諧發(fā)展。
2：選舉住宅樓樓長一名。統(tǒng)一住戶的意見，制定合理的管理方案，協(xié)調處理小區(qū)一切事務，共同維護大家的利益，營造舒適清潔，美觀愉悅，文明幸福，溫馨和諧的生活環(huán)境。
3：為減輕住戶和小區(qū)的開支，單元組長和樓長不領工資，住戶推薦，本人自愿。
4：樓長和組長要有責任感，辦事公道合理，有協(xié)調矛盾的能力。
5：主要開支;水，電，暖氣等各種設施費用和維修費用。水電費以表收取。
主要是暖氣費，為保證冬季供暖正常，暖氣費住戶均攤，不可不交，不得拖欠。
（收費標準共同商討約定，統(tǒng)一意見達成共識，水費，電費與暖氣費捆綁制約收取等）
6：外墻，樓道，樓頂不得私自打眼，錠釘，隨意安裝物件，保證樓體清潔美觀。
7：裝修房屋不得損壞墻體，避免物件傷損樓梯，樓道的地磚。施工垃圾及時自行處理，不準在小區(qū)周圍有遺留垃圾，自覺維護小區(qū)環(huán)境。
8：維護住宅樓的周邊環(huán)境，共同抵制亂修亂建，監(jiān)督抵制街道規(guī)劃內新建建筑物。小區(qū)環(huán)境長遠發(fā)展。（如有侵害大家共同利益，影響街道長遠規(guī)劃的行為，三個單元組長要協(xié)同樓長，帶領24戶齊心協(xié)力合力抵制。）
9：遵守社會公德，保持良好的生活環(huán)境，不亂丟垃圾、雜物；不亂貼亂寫亂涂，保持住宅樓的環(huán)境清潔。鄰里和睦友愛，團結互助。
10：樓道內不得擺放雜物，保持樓道整潔干凈，不得影響破壞公有資產。
11；不準在住宅樓的樓道，窗戶窗外燃放煙花炮竹，愛護公有設施。要將生活垃圾按時投放到垃圾池內，方便清潔人員清理。
12；甲方保證向乙方提供水，電正常供給，滿足乙方生活需求，費用與村民同等支付，維護乙方的權利。
美好的環(huán)境有利于大家的身心健康，提高大家的生活質量，讓住戶精神愉悅。請大家自覺主動配合，共同維護我們的共同利益，營造舒適清潔，美觀愉悅，文明幸福，溫馨和諧的生活環(huán)境，長久保持xx小區(qū)的環(huán)境清潔規(guī)范，望大家要齊心協(xié)力，共同努力。
xx村村民委員會
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇十三
1、地理位置
該項目位于xx區(qū)與xx區(qū)的結合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2、項目主要經濟指標
物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務之中，建立社區(qū)服務體系。為住戶帶給全方位管理，服務項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。
1、房屋及設施設備管理
1.1、建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面：
a、工作的主動性
管理職責人與服務中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護，執(zhí)行房屋修繕標準、有關工程施工技術規(guī)范、健全檔案記錄、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好。
b、工作的多樣性
根據(jù)房屋的完損狀況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節(jié)修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規(guī)范化。
c、工作的針對性
在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的.特定條件采取有針對性的服務措施。
1.2、共用設施、設備的管理
范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。
共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。到達設施設備齊全、功能正常、運行良好。
1.3、市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養(yǎng)護和管理
范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據(jù)共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。透過有序的工作使其到達功能正常、暢通、達標，基本完好。
1.4、智能化設施設備
范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網系統(tǒng)、室內紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。
根據(jù)智能系統(tǒng)的構成、分系統(tǒng)設備的組成狀況，建立起適合智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統(tǒng)設備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設備維護保養(yǎng)工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，透過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。
2、環(huán)境衛(wèi)生管理
在xx我們遵循“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。
2.1、衛(wèi)生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運到達環(huán)衛(wèi)設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。透過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務水準及高質量的生活場所。
2.2、環(huán)境管理
環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈、環(huán)境質量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎設施健全、生活舒適便捷，構成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。
3、綠化管理
綠化的功能是美化環(huán)境。透過我們的管理到達綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責與巡查相結合，科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養(yǎng)護。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是xx重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治（消）結合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。
5、車輛交通管理
對小區(qū)內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
6、公共管理
6.1、住戶裝修管理
在xx物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程貼合設計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結構安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。
6.2、搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
6.3、協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。
7、常規(guī)性公共服務
即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶帶給的經常性服務，是所有業(yè)主及轄區(qū)內住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務、治安保衛(wèi)服務、維修居住區(qū)環(huán)境服務等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質的服務帶給給業(yè)主及住戶。
8、委托性特約服務
是為某些住戶群體帶給的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。
9、經營性多種服務
即向業(yè)主及住戶帶給便利、高效、經濟的便民服務。營造xx溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)思考，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在xx這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務項目。
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇十四
以《省物業(yè)管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據(jù)，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務體系，有效提升居民對社區(qū)管理和服務的滿意度。
社區(qū)物業(yè)服務要以社區(qū)公共部分的管理和服務為重點，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：
（一）公共秩序管理。加強對轄區(qū)內的流動攤擔、店外經營、車輛停放的規(guī)范管理。
（二）公共環(huán)境衛(wèi)生維護。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內（維護作業(yè)標段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。
（三）公共安全防范。協(xié)助管理轄區(qū)內公共秩序的同時，搞好轄區(qū)內的治安巡查。
（四）公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。
（五）公共綠化維護。做好轄區(qū)內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養(yǎng)護工作。
（六）其他。其他需要協(xié)調解決的物業(yè)服務項目。
（一）居民自治的原則。物業(yè)服務是社區(qū)服務的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，透過無償或低償服務以及非贏利性經營，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務各主體之間的關系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。
（二）因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進社區(qū)物業(yè)服務工作中的主導作用，根據(jù)各個社區(qū)的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內的社區(qū)物業(yè)服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區(qū)建設與物業(yè)服務的協(xié)調發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。
（三）便民利民的原則。要將推進社區(qū)物業(yè)化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，透過推行社區(qū)物業(yè)化服務，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護體系、社區(qū)治安保障體系、xx人員就業(yè)體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區(qū)就業(yè)，提高服務水平，提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。
按照禮貌建立的標準和數(shù)字化城市管理的要求，把我區(qū)農民安置小區(qū)和破產企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務推行計劃。今年實施的xx個社區(qū)（小區(qū)）是：xx小區(qū)。
在推進社區(qū)物業(yè)化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。
（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業(yè)化服務的社區(qū)進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再透過物業(yè)化服務的實施對其進行長效管理。
（二）先宣傳后實施。透過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對社區(qū)實行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。
（三）先服務后收費。根據(jù)社區(qū)居民中失地農民、破產企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀，實行“先服務后收費”低償服務原則，先帶給優(yōu)質的服務，讓社區(qū)居民切實感受到實施物業(yè)服務所帶來的好處，再收取必須的服務費，保證物業(yè)服務的正常運轉。
成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作領導小組。
組長：
副組長：
辦公室主任：
辦公室副主任：
成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務的組織機構。
區(qū)政府辦：負責協(xié)調解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題；
區(qū)綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；
區(qū)發(fā)改局：負責指導確定社區(qū)物業(yè)服務收費標準；
區(qū)財政局：負責社區(qū)物業(yè)服務的經費統(tǒng)籌工作；
區(qū)城管局：負責牽頭組織協(xié)調和監(jiān)督考核工作；
區(qū)民政局：協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作；
區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局：負責行業(yè)指導工作；
區(qū)工商分局：負責對成立物業(yè)服務公司的辦證和資質審批帶給支持；
區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護上給予指導、支持和配合；
各街道辦事處：組織社區(qū)實施社區(qū)物業(yè)服務工作。
（一）準備階段。
1、xx月份對全區(qū)未實施物業(yè)服務的農民安置小區(qū)和破產企業(yè)宿舍區(qū)全面調查摸底，確定推行物業(yè)服務的社區(qū)（小區(qū)）名單。
2、xx月上旬組織相關部門召開協(xié)調會，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務工作。
3、xx月下旬組織召開工作部署會。
（二）實施階段。
1、xx月份對今年確定的物業(yè)化服務的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區(qū)基本狀況，強化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問題，為實施社區(qū)物業(yè)化服務打下基礎。
2、xx月上旬組織參觀，學習其他單位經驗做法。
3、xx月下旬全力推進社區(qū)物業(yè)化服務工作。
（三）考核驗收階段。
1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。
2、xx月份組織相關社區(qū)進行交流講評。
3、xx月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區(qū)（小區(qū)）實施物業(yè)服務后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標準，對社區(qū)居民上門問卷調查，滿意度未到達xx%以上的社區(qū)一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。
（一）高度重視，充分認清推行社區(qū)物業(yè)化服務的重要好處。
推行社區(qū)物業(yè)服務，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程，是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視，把它作為推進社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統(tǒng)一思想，充分認清開展好社區(qū)物業(yè)化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區(qū)居民群眾生活質量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。
（二）充分準備，為全面實施社區(qū)物業(yè)化服務打下基礎。
一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發(fā)動轄區(qū)內的民間組織、單位、團體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務工作，最終實現(xiàn)服務和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質量標準。
（三）全力支持，為順利實施社區(qū)物業(yè)化服務帶給保障。
一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。二是經費要保證。每個實施物業(yè)服務的社區(qū)（小區(qū)）明確經費xx萬元，區(qū)和街道各安排xx萬元。區(qū)和街道先期各拿xx萬元，作為啟動經費，保證社區(qū)物業(yè)化服務前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經費到位。要動員廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作，給予足夠的支持。
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇十五
為繼續(xù)大力推進城市綠化建設，進一步改善城市居住環(huán)境，鼓勵對無物業(yè)管理小區(qū)進行綠化改造，根據(jù)市政府杭政辦函（20xx）153號《關于加強城市園林綠化養(yǎng)護管理的實施意見》文件精神，特制訂本以獎代撥實施方案。
、本實施方案所涉及的獎勵主體是組織實施無物業(yè)管理小區(qū)綠化改造的各區(qū)政府和相關的責任單位。小區(qū)綠化改造以獎代撥每年評比一次。
、凡自籌資金，對無物業(yè)管理、綠化檔次較低、損壞嚴重急需整改的小區(qū)實施綠化改造的單位，其綠化改造達到一定質量標準的，由市政府按工程量的一定比例一次性予以獎勵。對無物管小區(qū)綠化改造成績突出的組織協(xié)調單位，由市政府給予一定獎勵。
、無物業(yè)管理小區(qū)綠化改造以獎代撥工作的考核、評比、獎勵由市園林文物局組織有關單位進行。各區(qū)在對無物管小區(qū)綠化進行改造時，先由區(qū)綠化辦對小區(qū)綠化現(xiàn)狀進行拍照調查，編制小區(qū)改造方案上報市園文局，列入市年度無物業(yè)管理小區(qū)綠化改造計劃。待小區(qū)綠化改造完成后，由市園林文物局組織有關職能部門進行考核，按達標考核有關指標評定綜合得分。具體達標考核評分辦法見附表《小區(qū)綠化改造以獎代撥考核評分細則》，總分80分以上為合格。
由區(qū)政府籌集資金進行無物管小區(qū)綠化改造，達到綠化改造標準，并經考核合格，對項目決算進行審核后，由市政府按工程量的40％一次性予以以獎代撥獎勵。
由市園文局組織有關單位，按考核綜合得分對各城區(qū)當年改造達標的無物管小區(qū)綠化改造項目進行評比，按當年綠化改造達標小區(qū)數(shù)的30％評出優(yōu)良項目若干個，其中前三名為優(yōu)秀項目，分別獎勵8萬元、6萬元、4萬元；其余各獎勵2萬元。
、按工程量的40％以獎代撥的獎勵資金全部用于彌補區(qū)政府實施小區(qū)綠化改造項目的支出。在小區(qū)綠化改造項目評比中獲得的獎勵資金，其中5％作為市政府獎勵區(qū)領導班子的專項資金，80％用于獎勵在小區(qū)綠化改造工作中作出貢獻的個人，15％用于小區(qū)綠化改造工作中的各項費用。獎勵經費在城市綠化建設專項資金計劃中安排。
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇十六
1、在業(yè)主接房中要進取宣傳禮貌和諧小區(qū)建設要求和建設部《室內裝飾裝修管理辦法》，告知業(yè)主禁止高空拋物及防火常識。
2、直接負責高層物業(yè)管理的各項工作。
3、負責防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設施設備的同常巡視和維護工作。
4、負責公共防火及鑰匙管理，保證特殊情景的快速使用，領導裝修管理員做好業(yè)主前期的裝修管理工作。
5、領導電梯管理員對電梯使用管理，負責電梯、消防設施等特種設備的檢查和維護工作。對屋面進行管理，除正常設備檢查維護維修需要，嚴禁上人。
負責高層治安秩序維護工作以及治安秩序維護人員的管理。
6、做好高層外環(huán)境（衛(wèi)生）及各類裝飾裝修材料出售的管理，廣告張貼、懸掛要有序，出售商品擺放整齊、統(tǒng)一。
7、負責接待業(yè)主的各類投訴，并與開發(fā)公司等相關單位進取協(xié)調聯(lián)系解決。
8、做好突發(fā)事件預案，發(fā)生突發(fā)事件時要及時啟動預案，防止重大事故發(fā)生，協(xié)助處理各類突發(fā)事件。
1、每一天定時檢查電梯的運行情景，并做好記錄。裝修期間每小時記錄一次（正常使用后，每2小時記錄一次），發(fā)現(xiàn)問題，及時告知管理員。
2、公共鑰匙要有借有還，借出要簽字，做好業(yè)主和外部人員鑰匙的借用記錄。
3、發(fā)現(xiàn)違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設施的行為，經過對講系統(tǒng)及時記錄并制止，并進行勸說。
4、如遇突發(fā)緊急事件，及時告知領導，并采取力所能及的措施。（如電梯進水故障、業(yè)主家中跑水等）。
5、如遇業(yè)主搬運物品，告知業(yè)主注意事項，監(jiān)督業(yè)主對樓道單元門、電梯的使用情景，直到搬運結束，如有損壞及時告知管理員。
6、每一天對樓道消防防盜門、樓道消防箱、安全出口燈，消防報警器進行檢查，并做好記錄。時間為上班后、下班前各一次。
7、不與業(yè)主發(fā)生爭執(zhí)，處理問題要注重語氣和態(tài)度，無法處理時及時告知管理員。
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇十七
即物業(yè)公司除了提供常規(guī)性的公共服務外，還提供了多種多樣的特約服務，將服務深度滲入到客戶的衣、食、注行中，并明碼標價，除公共服務是必選的項目外，客戶可根據(jù)自己的需要選擇不同的特約服務，并支付相應的費用。
1、首按責任制
每一位員工都有責任和義務接待客戶的建議，任何一位員工接到建議后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴建議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務建議處理的情況直至客戶滿意為止。
接待服務建議時應對處理時間做出適當?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時間內處理完畢，因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊情況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應該留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務承諾
第一接待人接到客戶的建議時，應及時將客戶的建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方，為客戶提供相應的服務，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內，趕到現(xiàn)場為客戶服務。
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇十八
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《小區(qū)物業(yè)管理方案》
小區(qū)物業(yè)管理方案（一）：
一、項目概況
1.地理位置
該項目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。2.項目主要經濟指標
二、物業(yè)管理資料
物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務之中，建立社區(qū)服務體系。為住戶帶給全方位管理，服務項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為六項管理、三類服務，即房屋及設施設備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理；
常規(guī)性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。
1、房屋及設施設備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護管理實行管養(yǎng)合一主要落實在以下幾個方面：
a、工作的主動性
管理職責人與服務中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護，執(zhí)行房屋修繕標準、有關工程施工技術規(guī)范、健全檔案記錄、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好。
b、工作的多樣性
根據(jù)房屋的完損狀況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節(jié)修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規(guī)范化。
c、工作的針對性
在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。
1.2共用設施、設備的管理
范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。
共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。到達設施設備齊全、功能正常、運行良好。
1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養(yǎng)護和管理
范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據(jù)共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。透過有序的工作使其到達功能正常、暢通、達標，基本完好。
1.4智能化設施設備
范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網系統(tǒng)、室內紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。
根據(jù)智能系統(tǒng)的構成、分系統(tǒng)設備的組成狀況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統(tǒng)設備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設備維護保養(yǎng)工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，透過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。
2、環(huán)境衛(wèi)生管理
在jt我們遵循高標準、嚴要求的環(huán)境衛(wèi)生管理和高質量、高頻度的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。
2.1衛(wèi)生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運到達環(huán)衛(wèi)設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。透過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務水準及高質量的生活場所。
2.2環(huán)境管理
jt的環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈、環(huán)境質量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎設施健全、生活舒適便捷，構成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。
3.綠化管理
綠化的功能是美化環(huán)境。透過我們的管理到達綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；
我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責與巡查相結合，科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養(yǎng)護。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹預防為主、防治（消）結合的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。
5、車輛交通管理
對小區(qū)內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
6、公共管理
6.1住戶裝修管理
在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程貼合設計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結構安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。
6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
6.3協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。
7、常規(guī)性公共服務
即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶帶給的經常性服務，是所有業(yè)主及轄區(qū)內住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務、治安保衛(wèi)服務、維修居住區(qū)環(huán)境服務等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質的服務帶給給業(yè)主及住戶。
8、委托性特約服務
是為某些住戶群體帶給的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。
9、經營性多種服務
即向業(yè)主及住戶帶給便利、高效、經濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)思考，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務項目。
小區(qū)物業(yè)管理方案（二）：
為落實市十三屆人大三次會議審議透過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)，結合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標和范圍
（一）目標：
1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率到達90%；
對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90%。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標率到達100%；
2015年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經理持證率到達100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達100%。
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
三、工作資料
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際狀況，透過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
（二）全力解決開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起職責，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到職責單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。個性是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產生開發(fā)建設遺留問題。
（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)督。
四、物業(yè)費的成本測算
1、管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。
2、清潔衛(wèi)生費清潔衛(wèi)生費測算表（04）
3、保安費：保安費測算表（05）
小區(qū)物業(yè)管理方案（三）：
社區(qū)物業(yè)服務實施方案
為深入推進我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作，改善人居環(huán)境，爭創(chuàng)人民滿意城市，特制定本方案。
一、指導思想
以《省物業(yè)管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據(jù)，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照居民自治、因地制宜、便民利民的原則，和三先三后的工作思路，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務體系，有效提升居民對社區(qū)管理和服務的滿意度。
二、服務范圍
社區(qū)物業(yè)服務要以社區(qū)公共部分的管理和服務為重點，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：
（一）公共秩序管理。加強對轄區(qū)內的流動攤擔、店外經營、車輛停放的規(guī)范管理。
（二）公共環(huán)境衛(wèi)生維護。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內（維護作業(yè)標段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。
（三）公共安全防范。協(xié)助管理轄區(qū)內公共秩序的同時，搞好轄區(qū)內的治安巡查。
（四）公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。
（五）公共綠化維護。做好轄區(qū)內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養(yǎng)護工作。
（六）其他。其他需要協(xié)調解決的物業(yè)服務項目。
三、基本原則
（一）居民自治的原則。物業(yè)服務是社區(qū)服務的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，透過無償或低償服務以及非贏利性經營，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務各主體之間的關系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。
（二）因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進社區(qū)物業(yè)服務工作中的主導作用，根據(jù)各個社區(qū)的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內的社區(qū)物業(yè)服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區(qū)建設與物業(yè)服務的協(xié)調發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。
（三）便民利民的原則。要將推進社區(qū)物業(yè)化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，透過推行社區(qū)物業(yè)化服務，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護體系、社區(qū)治安保障體系、4050人員就業(yè)體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區(qū)就業(yè)，提高服務水平，提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。
四、工作任務
按照禮貌建立的標準和數(shù)字化城市管理的要求，把我區(qū)農民安置小區(qū)和破產企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務推行計劃。今年實施的10個社區(qū)（小區(qū)）是:觀沙嶺街道金嶺農民安置小區(qū)、觀沙嶺街道黃泥塘農民安置小區(qū)、咸嘉湖街道白鶴嘴社區(qū)安塑小區(qū)、咸嘉湖街道荷葉塘社區(qū)麗臣小區(qū)、西湖街道裕民農民安置小區(qū)南片、西湖街道裕民農民安置小區(qū)北片、望岳街道道坡農民安置小區(qū)、望岳街道上堆坊農民安置小區(qū)、岳麓街道洋海塘農民安置小區(qū)東片、岳麓街道洋海塘農民安置小區(qū)西片。
五、工作思路
在推進社區(qū)物業(yè)化服務工作中，確定三先三后的工作思路。
（一）先整治后管理。按照整治在先，管理長效的原則，對先期實施物業(yè)化服務的社區(qū)進行牛皮癬、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再透過物業(yè)化服務的實施對其進行長效管理。
（二）先宣傳后實施。透過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對社區(qū)實行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。
（三）先服務后收費。根據(jù)社區(qū)居民中失地農民、破產企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀，實行先服務后收費低償服務原則，先帶給優(yōu)質的服務，讓社區(qū)居民切實感受到實施物業(yè)服務所帶來的好處，再收取必須的服務費，保證物業(yè)服務的正常運轉。
六、組織領導
成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作領導小組。
組長:
副組長:
辦公室主任：
辦公室副主任：
成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務的組織機構。
七、職責分工
區(qū)政府辦：負責協(xié)調解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題；
區(qū)綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；
區(qū)發(fā)改局：負責指導確定社區(qū)物業(yè)服務收費標準；
區(qū)財政局：負責社區(qū)物業(yè)服務的經費統(tǒng)籌工作；
區(qū)城管局：負責牽頭組織協(xié)調和監(jiān)督考核工作；
區(qū)民政局:協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作；
區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局：負責行業(yè)指導工作；
區(qū)工商分局：負責對成立物業(yè)服務公司的辦證和資質審批帶給支持；
區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護上給予指導、支持和配合；
各街道辦事處：組織社區(qū)實施社區(qū)物業(yè)服務工作。
八、方法步驟
（一）準備階段
1、2月份對全區(qū)未實施物業(yè)服務的農民安置小區(qū)和破產企業(yè)宿舍區(qū)全面調查摸底，確定推行物業(yè)服務的社區(qū)（小區(qū)）名單。
2、3月上旬組織相關部門召開協(xié)調會，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務工作。
3、3月下旬組織召開工作部署會。
（二）實施階段
1、4月份對今年確定的物業(yè)化服務的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區(qū)基本狀況，強化小巷、小區(qū)、小院、小店四小管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問題，為實施社區(qū)物業(yè)化服務打下基礎。
2、5月上旬組織參觀，學習其他單位經驗做法。
3、5月下旬全力推進社區(qū)物業(yè)化服務工作。
（三）考核驗收階段
1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。
2、6月份組織相關社區(qū)進行交流講評。
3、8月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區(qū)（小區(qū)）實施物業(yè)服務后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標準，對社區(qū)居民上門問卷調查，滿意度未到達85%以上的社區(qū)一律要求補課，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。
九、工作要求
（一）高度重視，充分認清推行社區(qū)物業(yè)化服務的重要好處
推行社區(qū)物業(yè)服務，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程，是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視，把它作為推進社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統(tǒng)一思想，充分認清開展好社區(qū)物業(yè)化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區(qū)居民群眾生活質量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。
（二）充分準備，為全面實施社區(qū)物業(yè)化服務打下基礎
一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發(fā)動轄區(qū)內的民間組織、單位、團體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務工作，最終實現(xiàn)服務和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質量標準。
（三）全力支持，為順利實施社區(qū)物業(yè)化服務帶給保障
一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。二是經費要保證。每個實施物業(yè)服務的社區(qū)（小區(qū)）明確經費10萬元，區(qū)和街道各安排5萬元。區(qū)和街道先期各拿2萬元，作為啟動經費，保證社區(qū)物業(yè)化服務前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經費到位。要動員廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作，給予足夠的支持。
小區(qū)物業(yè)管理方案（四）：
小區(qū)物業(yè)前期管理方案
根據(jù)安置房的特點及島外物業(yè)管理的物點，制定本，將為廣大業(yè)戶推出完善的管理服務，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。
一、了解小區(qū)樓盤的基本概況如服務合同資料、考核標準及現(xiàn)場實地查看（所處位置、人文環(huán)境、面積、入口、設施設備等）。
二、服務處組織框架根據(jù)現(xiàn)場查看的狀況和服務標準及思考管理成本的狀況下，組建小區(qū)服務處人員組織框架，并對服務處人員進行相關的一系列培訓，布置小區(qū)服務處的簡易裝修、采購辦公物品等。
三、準備接管驗收樓盤的工作包括
內業(yè)資料的移交工作:
1、資料的接管驗收資料。如規(guī)劃許可證、土地使用合同等。
2、綜合竣工驗收資料。如竣工圖、機電設備的資料、供水合同等。
3、業(yè)主資料。如已分配業(yè)主的房號、電話號碼等。
小區(qū)房屋主體的接管驗收:
1、對小區(qū)公共部位進行驗收包括樓道、公共樓面、天臺、地下室等。
2、戶內的驗收。
3、園林綠化的驗收。
4、工程設施設備的驗收。包括消防系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、電梯、二次供水、監(jiān)控系統(tǒng)，道閘系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、排水管道、避雷針、化糞池等。
5、鑰匙的接管。包括設備房和戶內的鑰匙，并進行核對。
6、公共水電表、戶內水電表的讀數(shù)的確認。
工程接管驗收流程：
1、按照小區(qū)產權資料和技術資料進行移交，確認簽字。對缺少的資料應當記錄在相關表格中。
2、房屋本體現(xiàn)狀接管驗收，確認簽字，接管鑰匙，把驗收過程中不合格項記錄在相關表格中。
3、機電設備的現(xiàn)狀接管驗收，把驗收過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項記錄在相關表格中。
4、匯總接管驗收過程發(fā)現(xiàn)的不合格項，分類登記、整理、存檔。
5、將發(fā)現(xiàn)的不合格項反饋給施工單位和開發(fā)商，確定在規(guī)定的期間內整改。
6、整改后，在對不合格項進行驗收，并記錄，確認簽字、
驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》
四、對小區(qū)公共部分進行拓荒保潔工作及綠化修剪工作，使小區(qū)持續(xù)良好的外觀形象迎接新業(yè)主的入住。
五、做好迎接新業(yè)主的準備工作
現(xiàn)場交房處的布置、鑰匙的分類、業(yè)主檔案袋的準備、交房資料的準備（房屋驗收表住宅使用公約業(yè)主手冊裝修管理辦法裝修管理協(xié)議保管鑰匙委托書保管鑰匙承諾書鑰匙簽收表業(yè)主信息表入住資料簽收表入住須知等）。根據(jù)實際需要選取表格使用。
入住程序：
1、業(yè)戶辦妥手續(xù)后到服務處辦理入住手續(xù)。通知交房的部門能夠通知業(yè)主帶本人身份證原件及復印件、入住通知書。如果是委托交房還應當有委托協(xié)議書及委托人的身份證原件及復印件。
2、服務處接待人員審核業(yè)主《入住通知書》、業(yè)主身份證。
3、服務接待人員介紹小區(qū)管理服務狀況，與業(yè)主簽訂《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》等文件。根據(jù)實際需要填寫表格。
4、服務處接待人員向業(yè)主發(fā)放入住文件并請業(yè)戶簽收。入住文件包：入住須知業(yè)主手冊住宅使用公約裝修管理協(xié)議。根據(jù)實際需要發(fā)放文件。
5、服務處接待人員陪同業(yè)主驗房，抄水、電表底數(shù)，業(yè)主驗房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫《房屋驗收單》，驗收不合格限期整改。
6、將《入住通知書》、業(yè)主身份證復印件、《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》、《房屋驗收單》、《入住資料簽收表》等文件放入業(yè)主檔案袋，進行歸檔。
7、整理在驗收過程中，業(yè)主提出的相關問題，分類整理歸檔，并送至施工單位和開發(fā)商，進行整改。
8、整改后，通知業(yè)主前來進行驗收查看。并在相關表格進行確認簽字。
六、二次裝修管理階段
1、業(yè)主向服務處提出裝修，應當攜帶裝修圖紙，施工單位資質證書及施工人員的身份證復印件到各服務處填寫《住宅裝修表》與《施工人員登記表》。
2、服務處接待人員向業(yè)主和施工隊介紹小區(qū)管理規(guī)定。例如裝修時間、土頭堆放點等。
3、服務處在理解裝修申請后，經服務處管理人員和工程人員審批合格后，方可施工。
4、在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時出入證。由施工人員負責人持施工人員身份證或暫住證及照片，到服務處辦理施工人員臨時出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費10元/張。裝修完后能夠退款。
5、現(xiàn)場跟蹤：管理人員務必每一天到裝修戶施工現(xiàn)場跟蹤視察，了解施工狀況并做好記錄，必要時請工程人員同往。維序人員及管理人員應當每日對小區(qū)公共部份進行檢查。
6、裝修完畢后，經服務處管理人員及工程人員驗收后，在裝修申請表上填寫裝修驗收狀況并簽名。
7、在跟蹤時，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應及時采取措施進行整改，必要時填寫《違規(guī)整改通知單》、現(xiàn)場拍照等，以備留用與歸檔。
8、違章處理辦法，對違反裝修規(guī)定者將依有關條例采取如下措施：
9、告知、規(guī)勸、責令停工整改、上報相關執(zhí)法部門。
10、對于材料進出、施工人員辦證、施工工具管理、土頭垃圾的管理。業(yè)主的裝修材料搬運出小區(qū)時，務必由業(yè)主親自到服務處辦理物品放行條，簽字認可，否則任何人一律不準把材料帶出小區(qū)。辦理臨時施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)務必由業(yè)主或施工負責人來服務處辦理，其它人不得辦理。進入的材料務必在兩天運往業(yè)主家中，不得在小區(qū)公共部份堆放過長。土頭垃圾應當定點堆放，如果有地下室應當將土頭運往地下室堆放。土頭垃圾應當每日進行清運。
11、服務處經理每月不定期抽查10次裝修管理狀況。
七、入住后的管理階段
服務處追求的目標：1、房屋建筑的完好率到達98％以上；
2、報修及時率到達100％；
3、清潔管理無盲點；
4、設備設施完好率到達98％以上；
5、小區(qū)路燈完好率到達100％；
6、管理區(qū)域內不發(fā)生重大安全與火災職責事故；
7、有效投訴處理率100％；
8、服務滿意率達95％以上；
9、綠化完好率到達98％以上；
10、道路完好率到達98％；
11、各類管理人員崗前崗中培訓100％；
12、全年無服務安全事故發(fā)生。
為到達以上目標，服務處將制定以下：
1、完善各項管理制度和管理規(guī)定。包括維序人員管理規(guī)定、車輛管理規(guī)定、機電設備管理規(guī)定等一系列管理制度和管理規(guī)定。
2、保潔施行外包監(jiān)管制定。即服務處全體人員（含維序人員都有監(jiān)管的權力）做到清潔環(huán)境衛(wèi)生無死角，發(fā)現(xiàn)問題及時的機制。保潔人員應當要求統(tǒng)一裝著。垃圾日產日清，定期進行衛(wèi)生消殺工作。并根據(jù)現(xiàn)場制定保潔工作流程。（保潔日計劃、周計劃、月計劃）二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質貼合衛(wèi)生要求。
3、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護、定期清除綠地雜草、雜物、定期預防花草、樹木病蟲害。
4、管理人員及機電工作人員要求持證上崗。并對服務處人員進行后續(xù)的相關培訓，進一步提高全體人員的綜合潛力和服務意識。規(guī)范禮貌用語等。
5、建立來電來訪登記記錄。要求如實完整填寫，及時反饋給相關職責人，相關職責人調查后將處理狀況及時反饋給來訪來電人員。管理人員應當每一天下班前對來電來訪資料進行查看，服務處經理每兩天對來電來訪進行檢查，并每周進行統(tǒng)計，分析相關案例。對未能及時處理的事項應當建立相關的報告制度進行備案。
6、建立工程報修處理及時制度。房屋小修、零修、及時率100%，零修24小時內完成，急修但是夜。小修合格率達100%，水電維修不超過24小時、土建不超過3天。中修，持續(xù)房屋外觀完好，無破壞立面。維修工程返修率不得超過1%。
7、管理人員應當每一天對自己所管理的片區(qū)進行檢查包括（裝修戶、公共樓道衛(wèi)生及公共設施的完全好性、綠化狀況等），并記錄相關狀況。（嚴禁在公共綠地養(yǎng)雞養(yǎng)鴨和種菜的行為）。一經發(fā)現(xiàn)要立即制止和勸導
8、小區(qū)實施封閉式管理，業(yè)主出入實施刷卡，外來人員進行身份證登記好方可進入。小區(qū)內車輛實施刷卡進入，外來車輛實行臨時取票進入。非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。出租車（除特殊狀況下）不得駛入小區(qū)。
9、維序人員實施24小時值班制度。定時和不定時相結合對小區(qū)進行巡邏檢查，并進行記錄。對進入小區(qū)的車輛進行引導停放
10、客戶投訴的相關處理。區(qū)分有效投訴和無效投訴，反饋給相關職責人進行落實處理，并及時將相關狀況反饋給業(yè)主。服務處應當對有效投訴進行防止類似狀況在發(fā)生。
11、建立24小時值班制度。設立服務電話，理解業(yè)主對物業(yè)管理服務報修，求助，推薦、問詢、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。
12、建立各類突發(fā)事件應急預案。容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標志和防范措施；
對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案；
13、建立考核制度。對全體人員進行有效的考核。
14、社區(qū)文化活動。根據(jù)現(xiàn)場實際狀況每年定期開展社區(qū)文化活動，宣傳精神禮貌建設（能夠宣傳廈門市十不準備相關方面的資料和物業(yè)服務概念等資料）.
15、便民服務。便民服務活動是管理處體現(xiàn)業(yè)主至上、為業(yè)主服務的宗旨的重要一環(huán)例如能夠透過與有關部門聯(lián)系，力爭常年為業(yè)主、住戶無償代辦電話、煤氣開戶、有線電視，代訂報刊雜志、代發(fā)郵件、代請家教保姆等，職責部門為服務處。
16、每季度做好考核的準備工作及每年年底開展業(yè)主滿意度調查。
小區(qū)物業(yè)管理方案（五）：
社區(qū)物業(yè)管理實施方案
為切實加強我街道老舊小區(qū)物業(yè)管理工作，努力構建與城市管理水平相適應的物業(yè)管理新機制，進一步完善小區(qū)公共配套設施，提升小區(qū)居住環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理活動，提高居民安居樂業(yè)的滿意度，根據(jù)區(qū)政府關于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的有關要求，結合我街道實際，特制定本方案。
一、指導思想
以科學發(fā)展觀為指導，以體制機制創(chuàng)新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結合、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結合、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結合的三結合原則，強化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規(guī)范、穩(wěn)定、有效、和諧的物業(yè)管理長效機制，不斷鞏固禮貌城市建立成果，進一步促進禮貌社區(qū)與和諧寧南建設。
二、職職責務
（一）強化屬地管理，建立責權明確的工作體系
按照重心下移、屬地管理的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領導下的兩站一中心物業(yè)管理體系，承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能，具體落實轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織、監(jiān)管工作，。
1.街道物業(yè)管理辦公室職責
（1）會同主管部門參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標、新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗收、物業(yè)服務企業(yè)資質審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分；
負責物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核，物業(yè)服務質量檢查考評，物業(yè)管理項目交接監(jiān)管等。
（2）指導、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見；
負責指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運作。
（3）對本轄區(qū)內沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前，負責組織街道物業(yè)服務中心有償帶給物業(yè)基本服務。
（4）協(xié)調處理轄區(qū)內有關物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。
（5）對未按規(guī)劃建設配套共用設施、社區(qū)和物業(yè)管理用房，或配套用房、設施存在質量問題的，提請有關部門責令開發(fā)建設單位整改。
（6）組織建立轄區(qū)物業(yè)管理的領導機構。
2.社區(qū)居委會職責
（1）指導成立業(yè)主大會籌備組，派代表參加籌備工作；
會同開發(fā)建設單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，并監(jiān)督指導業(yè)主委員會依法選舉；
指導監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作等。
（2）監(jiān)督、指導業(yè)主委員會的工作。負責傳達街道對社區(qū)公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會的決議提出推薦和意見。
（3）配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理職責體系，并融入到社區(qū)綜合管理當中。
（4）成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，負責對物業(yè)管理服務質量進行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
（5）負責協(xié)調物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關系。
3.物業(yè)管理服務中心職責
（1）負責老舊小區(qū)內住宅及公共設施、公共秩序、居住環(huán)境、衛(wèi)生、綠化、停車場、裝修的管理和服務工作。
（2）理解業(yè)主委員會或業(yè)主管委會的監(jiān)督，廣泛聽取業(yè)主、使用人意見，提出整改措施并落實；
定期參加業(yè)主大會，為業(yè)主、使用人帶給優(yōu)質服務。
（3）受理業(yè)主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時解決。
（4）建立健全住戶檔案，完善老舊小區(qū)管理臺帳。
（5）檢查、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作，加強老舊小區(qū)環(huán)境保護宣傳工作。
（6）定期檢查保養(yǎng)公用設施設備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。
（7）每一天不少于兩次在小區(qū)內巡邏，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時向有關部門報告。
（8）對小區(qū)進出車輛進行管理、疏導，持續(xù)出入口暢通。
（9）按時保質完成上級部門交辦的物業(yè)管理其他工作。
（二）完善分類管理模式，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化
1.已實施市場化物管的小區(qū)管理要求：建立健全業(yè)主委員會，協(xié)調業(yè)主對物管公司的監(jiān)管；
加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務水準；
對物管公司的服務質量進行考評，為主管部門年審帶給基本意見；
參與優(yōu)秀小區(qū)評比活動，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務模式，推動物業(yè)管理規(guī)范運行。
2.單位自管小區(qū)的物管要求：督促自管單位切實擔負起物管職責，及時將各級有關檢查考評狀況向物管公司及其行政主管部門進行通報，構成齊抓共管的合力。
3.不具備市場化運作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務中心負責有償帶給基本物業(yè)服務，經過一段時期運行，逐步過渡到由業(yè)主委員會與街道物業(yè)管理服務中心簽訂服務委托合同，進行基本業(yè)務規(guī)范管理。
4.對經濟適用房住宅區(qū)的接管要求：經濟適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務中心統(tǒng)一實施物業(yè)管理，實行低標準收費。開發(fā)商按規(guī)定建設必須比例的商業(yè)用房，其收益用于補貼物業(yè)管理費的不足。
（三）加大幫扶力度，推進物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展
一是加大對小區(qū)居民的宣傳力度，增強居民花錢買服務的意識。組織社委會協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，以收費促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費，構成良性循環(huán)。二是用心爭取上級部門支持。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件、帶給支持。三是鼓勵具有必須實力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭。提高市場份額，推進物業(yè)公司規(guī)模化管理，降低運營成本，提高整體水平。
三、組織領導
領導小組下設辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公，負責日常事務處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)管理服務站，站長由社區(qū)主任擔任，聯(lián)系電話：52400834。
四、機構設置
為便于機構運轉，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設立兩站一中心一小組執(zhí)行機構，具體負責物業(yè)管理過程中的事務處理。
1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調解站
站長：儲德順
成員：陶蕓
2.街道物業(yè)管理應急維修服務站
站長：丁勇
成員：加盟企業(yè)
3.街道物業(yè)管理服務中心
常務主任：謝洪
成員：袁洋王子成孫桂勇楊日富
徐長祥周明福陳杰丁勇
孫子明陶蕓徐雅珍干程
4.社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督小組
各社區(qū)居委會成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，實行二級監(jiān)管。一級監(jiān)管，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區(qū)主任組織實施，履行區(qū)物業(yè)科下放職權與職責；
二級監(jiān)管由小區(qū)四位一體組織實施，由居委會社工代表、社區(qū)業(yè)主代表，社委會代表、物業(yè)公司代表組成，社委會主任任組長，負責對物業(yè)管理服務質量進行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
五、實施步驟
1.制定方案階段（6月12日前）
（1）調查轄區(qū)內住宅性質。分已實行物業(yè)管理小區(qū)、自管小區(qū)、失管小區(qū)，摸清范圍、樓幢數(shù)、居民戶數(shù)等狀況。
（2）外出調研，深入試點單位調研住宅小區(qū)屬地化管理經驗。
（3）落實辦公的場地，各種制度及網絡流程圖上墻。
2.宣傳發(fā)動階段（6月20日前）
（1）召開領導小組成員及兩站一中心一小組人員動員會。
（2）透過各社區(qū)物業(yè)執(zhí)行機構。召開社區(qū)居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區(qū)用心分子，進行廣泛宣傳發(fā)動，提高社區(qū)居民對實行物業(yè)管理的認識，用心協(xié)助物管公司開展工作。
3.全面實施階段（6月21日6月30日）
兩站一中心一小組全面開展工作，切實為社區(qū)居民開展物業(yè)服務。
六、工作要求
1.加強領導，提高認識。各級領導要從建設新型現(xiàn)代社區(qū)、提升城市管理水平，促進和諧社會建設、推進禮貌城市建立的高度出發(fā)。認真領會物業(yè)管理體制創(chuàng)新的重要好處，強化職責意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責體系，確保體制創(chuàng)新各項工作落到實處。
2.強化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導，大力宣傳實行規(guī)范化物業(yè)管理的好處、作用及物業(yè)管理的有關政策法規(guī)。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，用心引導業(yè)主自覺遵守物業(yè)管理的有關規(guī)定，樹立物業(yè)管理是消費、是商品的意識，營造全社會共同關心、支持、參與住宅小區(qū)實行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。
3.明確職責，落實要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實支持物業(yè)工作的各項政策。各社區(qū)要建立物業(yè)管理工作領導機構，建立一把手負總責的職責體系，抽出精干力量落實社區(qū)職責及考核標準。街道物業(yè)管理辦公室要認真組織檢查考核工作，建立健全聯(lián)席會議制度，嚴格督辦并通報檢查結果，確保試點工作順利進行。
4.突出重點，加大投入。各社區(qū)要加大對本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管，個性對老舊小區(qū)要重點扶持，完善各項公共配套設施，并延伸服務資料。同時，街道將采取爭取一點，自籌一點的辦法，對老舊小區(qū)物業(yè)管理給予必要投入。
小區(qū)物業(yè)管理方案（六）：
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案：
一、管理目標：
1、業(yè)主委員會成立后12個月至18個月，到達深圳市安全禮貌（優(yōu)秀住宅）小區(qū)標準；
2、業(yè)主委員會成立后24個月至30個月，到達廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標準；
3、業(yè)主委員會成立后36個月至42個月，到達全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標準；
4、小區(qū)實行封閉式管理，護衛(wèi)班實行24小時值班，確保業(yè)主和住戶生合財產安全；
5、小區(qū)清潔實行專職保潔員職責制，保證小區(qū)內24小時全天候干凈、衛(wèi)生、整潔；
6、小區(qū)車輛實行智能化ic卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區(qū)，所有外來車輛未經許可不得進入小區(qū)；
8、水電維修班實行24小時值班制度，業(yè)主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；
9、綠化按時修剪、維護、持續(xù)花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；
10、營造小區(qū)濃厚的文化氛圍，每年社區(qū)文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；
11、實施不少于10項的特約服務，把物業(yè)的服務資料融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。
二、分項指標：
1.房屋完好率：100％
2.房屋零修、急修及時率：99％
3.維修工程質量合格率：100％
4.管理費收繳率：98％
5.綠化完好率：99％
6.清潔、保潔率：99％
7.道路完好率及使用率：100％
8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100％
9.排水管、明暗溝完好率：100％
10.路燈完好率：100％
11.汽車場完好率：100％
12.公共文體設施、建筑小品完好率：100％
13.小區(qū)內重大刑事案件發(fā)生率：0
14.小區(qū)內治安案件發(fā)生率：1／年
15.消防設施、設備完好率：100％
16.火警發(fā)生率：1％
17.火災發(fā)生率：0％
18.違章發(fā)生率：2％
19.違章處理率：100％
20.用戶有效投訴率：2％
21.有效投訴處理率：100％
22.管理層員工專業(yè)培訓合格率：100％
23.特種作業(yè)員工持證上崗率：100％
24.維修服務回訪率：30％
25.業(yè)主（住戶）對物業(yè)管理綜合滿意率：98％服務特色（菜單式服務模式）
一、實行菜單式服務模式
即物業(yè)公司除了帶給常規(guī)性的公共服務外，還帶給了多種多樣的特約服務，將服務深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標價，除公共服務是必選的項目外，客戶可根據(jù)自己的需要選取不同的特約服務，并支付相應的費用。
二、快速、完善的服務形式：首按職責制+三分鐘服務承諾
1、首按職責制
每一位員工都有職責和義務接待客戶的推薦，任何一位員工接到推薦后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴推薦人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務推薦處理的狀況直至客戶滿意為止。
接待服務推薦時應對處理時間做出適當?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時間內處理完畢，因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的狀況。承諾時間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊狀況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的就應留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務承諾
第一接待人接到客戶的推薦時，應及時將客戶的推薦反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方，為客戶帶給相應的服務，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊狀況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內，趕到現(xiàn)場為客戶服務。
三、突出、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務+站立式服務
1、三米微笑服務
管理處人員見到客戶務必微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，務必自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標準，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認識的客戶時，也務必遵守三米微笑服務原則。
2、站立式服務
站立式服務表此刻：
（1）各固定崗（道口崗、門崗護衛(wèi)員）根據(jù)接待客戶的不同，應在不同時期進行站立服務。道口崗實行16小時站立服務，早班和中班在工作服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時間為：7:30～9:00，11:30～12:00，13:45～14:30，17:30～18:30。
（2）接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進門時，也務必站立并微笑致意，客戶離開時，也務必站立微笑送別，并目送客戶出門為止。
四、全天候的服務時間
1、護衛(wèi)班實行24小時專人服務，客戶有任何需求能夠得到最及時的服務。
2、維修班實行24小時專人服務，客戶普通維修事項能夠得到是及時的服務，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。
3、客戶服務中心實行16小時專人服務，并在無專人值班的時間段出示客戶服務中心所有人員的聯(lián)系電話，以便客戶在無水值班的狀況下能夠找到相關的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應第一時間趕到事故現(xiàn)場，給予客戶最及時的關懷與幫忙。
4、管理處全體人員非特殊狀況都務必留守小區(qū)，隨時待命，以便為客戶帶給服務。
五、豐富的社區(qū)文化活動
豐富的社區(qū)文化活動不僅僅僅表此刻舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動中來，變客戶被動理解管理處帶給的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區(qū)中構成一種獨特的文化氛圍，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。
六、多種多樣的特約經營服務
常規(guī)的物業(yè)服務資料僅是對公共設施設備進行維修、保養(yǎng)，對公共場所進行管理，對全體客戶帶給共同的服務，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中，因此開展多種多樣的特約服務，不僅僅僅是物業(yè)服務資料的深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區(qū)文化活動以外的另一種新穎的服務資料。
七、實行完全的封閉式管理
傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理，而我們實行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進出小區(qū)外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區(qū)，而由我們的人來完成這些服務，進而在做好服務工作的同時，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務所帶來的另一個好處。社區(qū)文化一、社區(qū)文化宗旨
提高社區(qū)文化工作質量，增強社區(qū)居民綜合素質！
二、社區(qū)文化理念
增強鄰里交流，復古樸素民風。讓豐富多彩的文化活動成為溝通心靈的橋梁！
三、社區(qū)文化最終成果展望：
1、當人們走進小區(qū)的時候，就能聽到從空中傳來悠揚的背景音樂、看到優(yōu)雅的自然景觀、呼吸著清新的空氣，仿佛置身于世外桃園之中，心神為之一振；
2、小區(qū)的每一個成員都能自發(fā)、定期地融入到各種活動中來，讓小區(qū)每個成員都能從中尋找到自己的興趣、愛好，并樂在其中，樂此不疲。
3、不管走到那里，都能夠欣賞到各種各樣的山水畫、名人字畫，仿佛置身于美術館中。
4、生活在那里的人們臉上掛滿了滿足、快樂的笑容，憂愁與那里絕緣。
四、社區(qū)文化的硬件建設：
社區(qū)文化可分為硬件部分和軟件部分。社區(qū)文化的硬件部分，是潛移默化影響人們心理素質的重要因素，從所周知，現(xiàn)代禮貌的建設是由具備良好素質的人來完成的，而良好的居住環(huán)境，能夠促使人們自覺地養(yǎng)成良好的生活習慣。環(huán)境對于一個人的心理影響是相當重要的，當一個人長期處在良好的環(huán)境當中，便會不知不覺地提高自身的素質，而如果每個人的素質都得到了提高，那么整個社區(qū)文化氛圍自然而然地也就體現(xiàn)出來了。總的來說，社區(qū)文化的硬件部分就應包括：
1、會所，包括籃球場、網球場、羽毛球場、健身房、清吧、茶藝館、棋牌室、游泳池、乒乓球室、閱覽室等；
2、公共場地，包括公共綠地、道路、大堂、走廊等；
3、室外健身場所，包括室外健身器材、健身路、室外操場等；
4、公司配置一整套專業(yè)的音響和舞臺，這樣能夠提高管理處社區(qū)文化活動的專業(yè)性。
對于會所就應盡可能利用其功能，并加強現(xiàn)代化管理；
對于公共場地則宜掛一些名人名畫，營造一種濃郁的文化氛圍；
對于室外健身場所，則就應加以適當引導，構成正確的、自發(fā)性的健身氛圍?？傊瑢τ谏鐓^(qū)文化的硬件，就應重在利用，我們的工作重點就應放在社區(qū)文化的軟件建設上。
五、社區(qū)文化的軟件建設：
軟件建設是社區(qū)文化建設的中心組成部分，它包括一系列的活動計劃、實施效果及相關管理制度、管理處人員的服務精神、各項活動籌備人員的組織協(xié)調潛力、居民的參與配合及對公益活動的熱心程度。
根據(jù)社區(qū)文化的活動形式、活動風格，社區(qū)文化軟件的資料可概括為以下五大部分：
（一）體育類
體育類社區(qū)文化目的在于透過倡導體育健身的精神，利用小區(qū)的各種資源引導小區(qū)全體住戶參與體育鍛煉，進而構成各種自發(fā)性組織，從而構成用心、健康、活潑、向上的小區(qū)精神。體育類的社區(qū)文化適合任何的住宅小區(qū)，而且效果明顯，影響面廣。具體的體育類社區(qū)文化活動，包括：
1、成立各種體育俱樂部，定期組織訓練、比賽
（1）球類：籃球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、網球等；
（2）棋類：圍棋、象棋、跳棋、軍棋等；
（3）牌類：橋牌、撲克牌；
（4）游泳：游泳培訓班，游泳比賽；
（5）拳類：太極拳、太極劍等。
2、每年一次，以小區(qū)為單位，由公司組織大型體育活動比賽
3、在社區(qū)公共場所設置室外健身器材
4、利用國內國際各種體育比賽做體育鍛煉的宣傳，如組織群眾觀看重要比賽，掛宣傳標語等，增強民眾體育健身意識。
（二）文學類
文學類社區(qū)文化的定位比較高，主要是利用小區(qū)中素質較高的人來組織一些興趣小組，在這些興趣小組的帶動下，不定期舉辦一些文學活動，從而吸引更多的住戶前來參加活動，透過舉辦各種文學活動，提高參加者的文學素養(yǎng)和興趣，最后構成富有特色的小區(qū)文化氛圍。由于這類社區(qū)文化操作比較困難，而且效果很難預測，所以只適合那些住戶文化素質較高的小區(qū)。具體的文學類社區(qū)文化活動，包括：
1、組織互換藏書活動；
2、文學寫作興趣小組；
3、各種興趣小組：紅學會、水學會、西學會、三學會等。
（三）藝術類
藝術類社區(qū)文化是資料最廣泛，也是實際工作中運用最多的形式，主要透過各種俱樂部的活動來帶動全體住戶參與到社區(qū)文化活動中來，并構成若干自發(fā)性組織。這類社區(qū)文化適合任何住宅小區(qū)，其主要活動包括：
1、成立各種興趣小組，定期組織訓練、匯演、競賽，可先以各小區(qū)為單位，成熟后可加以聯(lián)合，組成精英團體：
（1）聲樂：民樂團、合唱團、獨唱團、各地戲曲團
（2）舞蹈：民族舞、街舞、交誼舞、秧歌、腰鼓等，并定期舉行訓練、比賽
（3）書法、繪畫：成立書法、繪畫興趣小組，并將其作品在小區(qū)各處展覽，年底還可舉辦免費寫春聯(lián)、畫年畫活動
（4）攝影：以公司已成立的攝影俱樂部為基礎，定期組織成員進行外拍、作品交流展示活動
（5）外語興趣組：引進外語培訓機構進入小區(qū)，定期舉辦外語角、外語沙龍、外語培訓等
2、營造社區(qū)藝術氛圍
（1）將小區(qū)各藝術團體成員的優(yōu)秀作品（書法、山水畫等）加以裝飾后，在社區(qū)公共場所（大堂、會所等）展示，一方面可增加各團體成員的用心性，另一方面可增加小區(qū)公共場的藝術氛圍；
（2）定期組織社區(qū)家庭讀書活動；
（3）周末露天舞會、音樂會、歌會；
3、節(jié)假日舉辦大型聯(lián)歡會、文藝匯演、卡拉ok比賽等。
（四）康體類
從好處上說，康體類社區(qū)文化是最具有社會效應的活動，不僅僅能夠帶動小區(qū)住戶參與各種社區(qū)活動，進而構成一種生活模式，還能夠對小區(qū)的周邊帶來一些服務，正因為有良好的社會效應，康體類活動猶如異軍突起，在社區(qū)文化中占據(jù)了一席之地。這類活動個體包括：
1、帶給健身、娛樂場所（室內室外），為小區(qū)成員長期開放，并加以必要的輔導
2、定期組織爬山、游園、自駕游活動
3、定期組織美容、健身講座
5、定期組織群眾體檢（最好是免費體檢）
6、暑假組織少年夏令營活動
6、籌建社區(qū)健康站，請專家定期或長期帶給健康咨詢、急救等
（五）經濟類
經濟類社區(qū)文化的目的在于讓小區(qū)內的住戶相互幫忙，構成一些商會，定期組織活動，在小區(qū)范圍內構成一種濃郁的商業(yè)氣息，并使小區(qū)中的每一個住戶都能從中受益。這類活動的目的性較強，比較適合以商業(yè)為主的商住小區(qū)。這類活動具體包括：
1、定期邀請成功人士到小區(qū)做創(chuàng)業(yè)心得報告
2、成立各種商會
3、定期邀請房地產專家做房地產租售交易介紹，并帶給現(xiàn)場咨詢
4、定期邀請證券專家做投資、理財報告，并帶給現(xiàn)場咨詢
5、根據(jù)住戶的具體需要，舉辦汽車、名牌家私、藝術品展覽活動
小區(qū)物業(yè)管理方案（七）：
物業(yè)管理實施方案
為規(guī)范小區(qū)管理，為業(yè)主帶給優(yōu)質的物業(yè)管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區(qū)品質。
一管理目標
物業(yè)公司本著科學規(guī)范、竭誠高效、安全禮貌、持續(xù)發(fā)展的質量方針，堅持以人為本的服務管理念，對小區(qū)物業(yè)實施科學的管理、帶給優(yōu)質的服務，并在現(xiàn)有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達90%以上。
二管理原則
為實現(xiàn)即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經濟效益，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：
（一）服務第一、管理從嚴的原則
服務第一是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承以人為本的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強化服務機能，豐富服務內涵，帶給優(yōu)質、周到、及時的服務。管理從嚴是服務的保障和基礎，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業(yè)管理服務收到應有的成效。
（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結合的原則
在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個用心性，即物業(yè)管理公司的用心性和業(yè)主使用人的用心性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，透過服務中心對小區(qū)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同建立禮貌的辦公環(huán)境。
（三）物管為主、多種經營的原則
在搞好日常管理和常規(guī)服務的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不同需求，又增強物業(yè)公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務。
三管理方法
（一）實施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化推薦，構筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境；
（二）成立物業(yè)服務中心，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理；
（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎上，充分借鑒行業(yè)先進管理經驗，用心培養(yǎng)高素質的管理人才，組建一支高素質的物業(yè)管理隊伍；
（四）制定一套切合實際的規(guī)章制度，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務；
（五）嚴格遵守有關物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；
與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為；
（六）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，帶給全方位服務，開展多元化經營。
小區(qū)物業(yè)管理方案（八）：
牌樓街道社區(qū)物業(yè)管理工作實施方案
為了貫徹執(zhí)行《重慶市物業(yè)管理條例》，規(guī)范我辦物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善社區(qū)居民的生活和工作環(huán)境，現(xiàn)結合我辦實際，制定物業(yè)管理工作實施方案。
一、組織領導
組長：張勁松（牌樓街道辦事處主任）
副組長：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）
成員：幸坤權（牌樓辦事處社區(qū)服務中心主任）
駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長）
陳守元（印盒石社區(qū)主任）
陳聯(lián)國（觀音巖社區(qū)主任）
黃東方（萬安社區(qū)主任）
潘中英（太平社區(qū)主任）
王明（石峰村主任）
葉平（大河溝社區(qū)主任）
周君（搭馬橋社區(qū)主任）
何永鳳（袁家墩社區(qū)主任）
何小燕（牌樓社區(qū)主任）
領導小組下設辦公室在社區(qū)服務中心，幸坤權兼任辦公室主任。主要職責：負責指導各社區(qū)居委會劃分物業(yè)管理小區(qū)，抓好試點，協(xié)調幫忙社區(qū)居委會解決有關問題，各社區(qū)要成立社區(qū)服務站，作為社區(qū)基層的物業(yè)管理協(xié)調機構。
二、規(guī)劃與目標
1、小區(qū)根據(jù)需要與合理原則，全辦城建規(guī)劃為176個物業(yè)管理小區(qū)，（其中基礎條件較好的居民區(qū)（一類小區(qū)）個；
單位型居住區(qū)（二類小區(qū)）個；
目前，各方面尚不具備條件的小區(qū)（三類小區(qū)）個。
印盒石社區(qū)17個，其中一類小區(qū)1個，二類小區(qū)12個，三類小區(qū)4個。
觀音巖社區(qū)19個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)5個，三類小區(qū)10個。
萬安社區(qū)31個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。
石峰村1個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)個，三類小區(qū)1個。
太平社區(qū)30個，其中一類小區(qū)5個，二類小區(qū)9個，三類小區(qū)16個。
大河溝社區(qū)20個，其中一類小區(qū)3個，二類小區(qū)3個，三類小區(qū)4個。
搭馬橋社區(qū)29個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。
袁家墩社區(qū)21個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)6個，三類小區(qū)11個。
牌樓社區(qū)8個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)4個，三類小區(qū)2個。
2、工作目標。社區(qū)物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關系到居民的切利益和社會的穩(wěn)定與發(fā)展，加強社區(qū)物業(yè)管理有利于提高城市管理水平和改善居住環(huán)境，而且對于我區(qū)建立國家衛(wèi)生城市、禮貌城市和一流人居環(huán)境具有重要好處。我辦物業(yè)管理工作的目標是：加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，讓社區(qū)居民充分認識到物業(yè)管理工作的重要好處，取得理解和支持；
在轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)逐個召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，力爭在2013年底，逐步實現(xiàn)規(guī)范化的物業(yè)管理，以全面提升城市管理水平。
三、實施步驟
1、制定方案（2012年8月1日8月30日。組織街、居工作人員對社區(qū)居民住宅進行摸底調查，研究討論，在征求有關單位和社區(qū)居民意見的基礎上，劃定物業(yè)管理小區(qū)、制定社區(qū)物業(yè)管理實施方案。
2、宣傳部署（2012年9月1日9月30日）。對社區(qū)物業(yè)管理工作動員部署。運用墻報、黑板報、專欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，使社區(qū)居民充分認識實行物業(yè)管理工作的必要性和好處，以及給群眾帶來的切身利益。
3、抓好試點（2012年10月1日10月30日）。確定大河溝社區(qū)、牌樓社區(qū)、太平社區(qū)為物業(yè)管理的試點社區(qū)。
4、總結推廣（2012年11月1日11月30日）。總結試點工作經驗在各社區(qū)加以推廣，試點中的問題和不足之處加以修正和改善，在具體實施過程中搞好分類督促指導，推進（重慶市物業(yè)管理條例）在我辦的全面落實
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇一
近幾年來，隨著xx經濟建設的不斷發(fā)展，人民生活水平和整體素質的進一步提高，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展與建設、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題，并沒有全部實行專業(yè)化、市場化物業(yè)管理。為加快推進xx平安和諧社區(qū)建設，制定一套規(guī)范的、符合xx實際的物業(yè)管理方案，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是及時且必要的。
在xx經濟快速發(fā)展的同時，xx的城鎮(zhèn)建設也得到了突飛猛進的發(fā)展。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，一個個新建起來的小區(qū)為居民打造了一個舒適、優(yōu)美、和諧、文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內，已經實行正式的物業(yè)管理的小區(qū)有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6個;而各村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑、xx村臥龍湖小區(qū)、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。
(一)商業(yè)住宅小區(qū)。
xx已有的成氣候的商住小區(qū)基本都已經有專業(yè)的物業(yè)管理公司進駐管理。在小區(qū)管理上，他們有一套專業(yè)的、相對完善的管理模式，但并不代表可以高枕無憂，因為城市經驗移植到農村有時也會水土不服。由于歷史、文化及風俗習慣的差異，農村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經濟發(fā)展了，但城市化進程相對滯后，如果不從農村實際出發(fā)，完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問題，錦繡家園和金灣花苑已經因為溝通上的不通暢造成物業(yè)管理和小區(qū)業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以，對于xx鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而言，物業(yè)管理也需要因地制宜。
(二)農村拆遷小區(qū)。
各村經濟的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小區(qū)建設進入到一個蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范，造成管理效果參差不齊，引發(fā)一系列問題。
1、安全問題:目前，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設完畢，還有后期工程正在進行，所以沒有進行封閉式的管理。小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設備，但基本形同虛設，早安全上造成了隱患。
2、衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式變?yōu)榧械木幼∧Ｊ?。原來只要自掃門前雪就行，現(xiàn)在多出很多公共地方需要大家共同維護，但由于小農思想的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區(qū)域(如樓道)垃圾成災。
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇二
xx年，在xx和xx的直接領導和大力支持下，我公司圍繞“依托x、開拓發(fā)展、做大做強”的發(fā)展思路，創(chuàng)新工作模式，強化內部管理，外樹公司形象，努力適應新形勢下對物業(yè)管理工作的發(fā)展要求，在強調“服務上層次、管理上臺階”的基礎上，通過全體員工的共同努力，較好地完成了全年各項工作任務。截至12月底，我公司共實現(xiàn)收入xx萬，總體實現(xiàn)收支平衡并略有盈余，基本走上了自主經營的發(fā)展軌道?，F(xiàn)將我公司20xx年主要工作總結如下：
(一)以物業(yè)管理和工程維修為重點，全力完成xx和xx交辦的各項中心工作任務
在物業(yè)管理方面，我公司順利完成了各小區(qū)及辦公大樓的物業(yè)管理工作，此外，受xx委托，我公司負責了xx臨時停車場經營管理工作，取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務。在物業(yè)工程維修方面，我公司完成了裝修工程9項，各小區(qū)房屋維修共387套，其他各小區(qū)零星維修改造工程13項，進一步改善了辦公大樓的辦公環(huán)境和各小區(qū)的生活居住環(huán)境，確保各項工作的順利推進。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我公司共投入工程維修費用679.49萬元，是去年的兩倍多。
(二)完善各項規(guī)章制度，建立健全內部管理機制，進一步深化企業(yè)管理體制改革
20xx年是我司轉變業(yè)務職能和下屬公司合并重組的關鍵年，我公司敢于迎接挑戰(zhàn)，主動把握機遇，在加強物業(yè)管理和內部管理上做文章，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的標準和要求深化管理體制改革。我們經過對目前形式的認真分析和準確定位，轉變以前僅對安置小區(qū)做好日常維護管理的單一工作模式和發(fā)展思路，把擴大服務范圍、提高物業(yè)管理水平、參與市場競爭，主動開拓城市公共物業(yè)管理市場作為今后可持續(xù)性發(fā)展道路，為此，我們建立健全了一系列適應公司自身發(fā)展需要和市場競爭需求的規(guī)章制度，如《物品采購暫行規(guī)定》、《廢舊物資管理規(guī)定》、《加班制度》、《維修工程監(jiān)管工作規(guī)定》、《小區(qū)管理目標責任考核表》(包括辦公內務、安全防范、車輛管理、機電設備、綠化衛(wèi)生、住戶投訴、裝修維修等方面)、《物業(yè)管理有償服務規(guī)定》等，為公司發(fā)展的規(guī)范化和可持續(xù)化奠定了基礎。
同時，本著開源節(jié)流、多勞多得、提高小區(qū)管理服務水平的原則，在我公司管理的各小區(qū)內建立并推行了經營目標責任制和管理目標責任制，對小區(qū)進行年度經濟指標與服務指標的考評。實踐證明，該項制度不但減少了業(yè)務成本，增加了公司的經營收入(見下表1)，而且激發(fā)了服務中心全體員工的積極性，提高了他們的工作能力和效率，進一步明確了小區(qū)服務中的責、權、利，保證小區(qū)物業(yè)管理的良性、高效運作。此外，我公司還統(tǒng)一規(guī)范了各小區(qū)服務人員的服飾，加強禮儀培訓，公司的對外形象煥然一新;推行了保安人員星級考核制度，為建立更優(yōu)秀、精干的保安隊伍奠定了基礎。
表(略)
同時，我們清醒的認識到制度建設的關鍵在于落實，因此，我公司不斷加大檢查和執(zhí)行力度，發(fā)現(xiàn)問題不回避，及時糾正，確保各項工作有計劃、有依據(jù)、有落實地穩(wěn)步展開。
(三)加強企業(yè)文化建設，構建環(huán)境整潔、管理有序的和諧小區(qū)，打造悅華物業(yè)品牌
為加強企業(yè)本部和服務社區(qū)的文化建設，創(chuàng)建了公司網頁，為住戶與公司更好的交流提供了便捷的互動平臺;不斷豐富公司季刊內容，已嘗試在小區(qū)內向住戶派發(fā)，加強公司的品牌宣傳，使住戶能更好的了解我公司的各項業(yè)務，增加了他們的認同度和信賴度;結合各小區(qū)的實際情況，舉辦了各種類型的社區(qū)文化活動，累計投入6.5萬活動資金，與去年同比增長了333.33%，增強了與住戶互動和溝通，其中較為大型的活動是x花園“xx大賽”及x小區(qū)xx運動會，取得圓滿成功，在住戶中引起了強烈反響，得到了他們的大力支持。此外，我公司還投入大量人力、物力在x花園重新裝修了文化娛樂活動中心并投入使用，為小區(qū)居民提供了良好的休閑娛樂環(huán)境，為構建和諧小區(qū)創(chuàng)造了條件。
(四)參與市場競爭，積極拓展公司業(yè)務
我公司于接手大樓的后勤工作，經過幾個月的努力，對飯?zhí)貌糠衷O備設施進行了維修，完善了各崗位分工，做好設備設施的維修及辦的保潔工作，并全面開展了對大樓機電設備的保養(yǎng)工作，為x良好的工作環(huán)境和后勤服務提供了有力保障。
我公司把通過iso質量認證的審核作為奮斗目標，通過多種形式做好品牌宣傳，以x停車場項目為契機，進一步向外界展示了公司的形象。我公司承接x停車場經營管理工作，投入大量人力物力，并加強了基礎設施的投入。期間，停車場累計停放約30000車次，總收入約x萬元。由于我公司管理工作到位，車場管理井然有序，既無堵車現(xiàn)象發(fā)生，沒有發(fā)生任何事故和投訴事件，同時也取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務，為今后拓展公司業(yè)務，打造xx公共物業(yè)管理品牌積累了寶貴的經驗。
(五)加強員工隊伍建設和人力資源儲備，構建團結共進團隊
在員工隊伍建設方面，公司一方面嚴格管理，對不能勝任本職工作的人員堅決進行撤換;另一方面，開展人性化管理，合理進行崗位調整，營造良好的工作氛圍。我們通過與xxx學院共同建立校企合作關系，建立“xxx學院實習基地”，為公司進一步發(fā)展儲備了人力資源;安排員工參加多種培訓，提高公司工作人員的業(yè)務能力和綜合素質。
我公司重視團隊建設，一方面通過各種活動讓員工感受到大家庭的溫暖，例如，中秋節(jié)組織遠離家鄉(xiāng)的員工聚餐，并舉行文體活動;另一方面，讓員工認識團隊價值，將自身利益和發(fā)展與公司的興衰相關聯(lián)，促使全體員工形成一支富有戰(zhàn)斗力的和諧共進團隊，以滿足公司不斷變革創(chuàng)新和成長發(fā)展的需要。
(六)強化安全意識，建立安全責任關聯(lián)制度，始終把安全生產作為一切工作的根本
確保服務社區(qū)住戶的人身和財產安全是物業(yè)管理工作的基本要求，也是至關重要的工作內容。為此，公司一方面非常注重提高全體員工的安全服務知識和安全防范技能，對全體員工進行經常性的安全生產教育，并適時舉辦安全生產知識培訓和防火安全練兵活動;另一方面，建立安全責任關聯(lián)制度，將安全生產與相關責任人的收入和責任擔保掛鉤，明確一旦出現(xiàn)安全事故，相關責任人應承擔的安全責任和經濟責任，確保為小區(qū)創(chuàng)建安定的.居住生活環(huán)境。20xx年，我公司管理的各小區(qū)沒有發(fā)生一起因公司職工瀆職引發(fā)的安全生產事故。
(七)加強紀律教育，扎實推進黨風廉政建設和精神文明建設
我公司結合實際情況，組織黨員、干部開展反腐倡廉、重溫新黨章學習活動，參加七月紀律教育月學習動員大會、聽報告、觀看錄像，還組織大家學習反腐倡廉的文章，重溫新黨章，牢固樹立社會主義榮辱觀。我公司根據(jù)工作業(yè)務需要，將學習人員的范圍擴大到小區(qū)服務中心，以“八榮八恥”為主題，組織員工進行學習心得的交流討論。對全體黨員干部及各部門負責人開展治理商業(yè)賄賂專項工作和紀律教育學習，進行了自查自糾工作，針對存在的與可能發(fā)生的問題進行了討論、分析，制定整改措施，落實整改責任。今年，我公司實現(xiàn)所有經濟類合同或協(xié)議的簽訂實行雙經辦人制度，確保合同的公平、公正。經過整改，公司內部加強了廉政建設工作，提高了干部職工的職業(yè)道德素質，在我公司的物業(yè)管理工作中不斷涌現(xiàn)好人好事，受到住戶好評。
一是物業(yè)管理員工隊伍文化程度不高，整體素質相對偏低;再加上小區(qū)管理人員和保安隊伍變動相對頻繁，他們一方面對新環(huán)境不能及時適應，溝通協(xié)調不足，另一方面大多沒有接受比較專業(yè)的物業(yè)管理技能培訓，工作能力欠缺，導致工作效率較低。
二是我公司各項管理與考評制度仍有待于在實踐中不斷改進，企業(yè)文化與社區(qū)文化建設處于起步階段，缺乏經驗，仍然需要不斷探索和總結經驗。
三是由于體制等各種客觀原因，企業(yè)的激勵制度不完善，對企業(yè)持續(xù)發(fā)展有一定的限制。
20xx年，我公司將繼續(xù)以科學發(fā)展觀和黨的十五屆六中全會提出的構建和諧社會為指導思想，一方面認真完成xx和xx交給我公司的各項工作任務，另一方面，繼續(xù)加強公司自身的各項制度建設，進一步拓展業(yè)務范圍，提高服務質量，創(chuàng)建有信譽、有實力的物業(yè)管理品牌。
(一)進一步創(chuàng)新工作機制，內強管理，外拓業(yè)務，使公司的發(fā)展再上一個新臺階
經過這幾年的努力和發(fā)展，以及市建委和辦黨委的大力支持，我公司各項工作不斷規(guī)范，業(yè)務范圍進一步擴大，20xx年我們將進一步創(chuàng)新完善工作機制和管理模式，進一步強化內部管理水平，繼續(xù)鞏固及完善現(xiàn)有各項制度，深化內部機制改革，試行定員定崗定酬及費用包干制度，繼續(xù)實行小區(qū)經營目標責任制及管理目標責任制，向管理要效益;依托城建，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，希望能在繼續(xù)做好每年交易會車管工作的基礎上，把進一步開拓物業(yè)管理新市場當作一項重點工作來抓，促使公司的發(fā)展狀況和經濟狀況有明顯好轉。
(二)加強企業(yè)和社區(qū)文化建設，打造xx物業(yè)品牌
我公司在完成中心工作任務的基礎上，20xx年繼續(xù)將重點放在企業(yè)文化與社區(qū)文化的建設上，繼續(xù)完善公司的網頁、季刊，努力搞好小區(qū)的社區(qū)活動，把深入拓展企業(yè)文化與社區(qū)文化的建設作為我公司拓展服務深度與提升服務質量的突破點，繼續(xù)推進黨風廉政建設和精神文明建設工作，不斷加強小區(qū)的物業(yè)管理工作，提升市場競爭力。
(三)加強人力資源的培養(yǎng)與人才隊伍建設
要加強培訓和學習力度，以提高其業(yè)務素質和整體管理水平;加強對高技術、高能力人才的引進，并通過培訓挖掘內部技術潛能，發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)和儲備技術人才。通過與xx學院校企共建物業(yè)管理專業(yè)實習基地，選拔優(yōu)秀畢業(yè)生，加強人才隊伍建設。
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇三
近幾年來，隨著××經濟建設的不斷發(fā)展，人民生活水 平和整體素質的進一步提高，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開 發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展 與建設、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題，并沒有全部實行專業(yè)化、市場化 物業(yè)管理。為加快推進××平安和諧社區(qū)建設，制定一套規(guī) 范的、符合××實際的物業(yè)管理方案，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是 及時且必要的。
一、 目前××鎮(zhèn)小區(qū)概況
在××經濟快速發(fā)展的同時，××的城鎮(zhèn)建設也得到了 突飛猛進的發(fā)展。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化， 一個個新建起來的小區(qū)為居民打造了一個舒適、優(yōu)美、和諧、 文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內，已經實行正式的物業(yè)管理的小區(qū) 有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6 個;而各 村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑、××村臥龍湖小區(qū)、三 房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。
二、 全鎮(zhèn)推行物業(yè)管理的必要性
(一) 商業(yè)住宅小區(qū)
習慣的差異，農村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經 濟發(fā)展了，但城市化進程相對滯后，如果不從農村實際出發(fā)， 完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問題，錦繡家園 和金灣花苑已經因為溝通上的不通暢造成物業(yè)管理和小區(qū) 業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以，對于××鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而 言，物業(yè)管理也需要因地制宜。
(二) 農村拆遷小區(qū)
各村經濟的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小 區(qū)建設進入到一個蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各 村自行管理，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范，造成管理效果參差不齊， 引發(fā)一系列問題。
1、 安全問題:目前，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設完畢， 還有后期工程正在進行，所以沒有進行封閉式的管理。 小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設備，但基本形同虛設，早安全上 造成了隱患。
2、 衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式 變?yōu)榧械木幼∧Ｊ健Ｔ瓉碇灰話唛T前雪就行，現(xiàn)在 多出很多公共地方需要大家共同維護，但由于小農思想 的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區(qū)域 (如樓道)垃圾成災。
還 出現(xiàn)為了爭點方寸之地令鄰里之間產生矛盾。村里沒有 辦法，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化，但緊跟著村民又 會種菜，于是，在村委和村民之間就會進行一場你栽我 鏟，你鏟我栽的持久拉鋸戰(zhàn)。這種治標不治本的方法， 造成了資源的嚴重浪費。
4、 維護問題:俗話說:“三分建、七分管”，房屋時一年新、 二年舊、三年亂、四年破。由于缺乏定期的、專業(yè)的房 屋維護，很多拆遷小區(qū)的房屋狀況都出現(xiàn)了一定的問 題，影響了房屋的使用年限。 所有這些凸顯出來的問題，都在提醒我們，在全鎮(zhèn)實施 統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理是非常迫切的，它對全鎮(zhèn)經濟建設、精 神文明、文化素質的提升起著重要的作用。
三、 政府推行物業(yè)管理的辦法
1、 為全鎮(zhèn)的小區(qū)合理規(guī)劃物管區(qū)域
物管是區(qū)域化管理，首先明確各區(qū)域邊界，物管區(qū)域劃 定與規(guī)劃相匹配，考慮物業(yè)共用設備設施、建筑規(guī)模、社區(qū) 建設，以方便人們生活、生產，合理利用區(qū)域資源。以便于 管理為原則，形成一定規(guī)模面積與一點能夠數(shù)量的常住人 口，有獨立或相對分界線的居住小區(qū)。
態(tài)， 并要與國土、房管、建設、衛(wèi)生、公安、規(guī)劃等部門協(xié)調好， 做到全體配合，各自做好本職工作，不越位、錯位和缺位， 共同推進老小區(qū)的物業(yè)管理。
3、 加強宣傳，增強居民物業(yè)管理意識 物業(yè)管理是新生事物，存在一個逐漸熟悉與接收的過 程，政府應當以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理條例》 等法律、法規(guī)和政策，有針對性地做好宣傳引導工作，提高 居民對物業(yè)管理法的認知度，逐步使其樹立依法管理的意 識。通過周邊物業(yè)管理示范小區(qū)，使居民清楚認識到小區(qū)引 入物管的優(yōu)點，使之逐步樹立有償服務的意識，通過講座、 討論、問答等多種交流方式，生動形象地普及物管常識，提 高居民群眾對物管的認識程度，使其逐步樹立自治管理意 識。
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提高。一支專業(yè)的物業(yè)管理隊伍，為 ××鎮(zhèn)創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒適、安全、方便的人居環(huán)境。同時 也體現(xiàn)出××政府為民造福，加強城鎮(zhèn)管理的一個重要舉 措。
四、 物業(yè)管理基本形式
1、 簡易物業(yè)管理
在各項設施、規(guī)模等還不完善的情況下，社區(qū)或村委可 采用簡易物業(yè)服務。由小區(qū)內失業(yè)人員、低保和離退休人員 組建服務隊，提供公共秩序、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主 的服務，在鎮(zhèn)物業(yè)管理科的督導下，具體由各村委、社區(qū)負 責。
2、 專業(yè)物業(yè)管理 條件好，設備齊全的小區(qū)，可通過業(yè)主大會，選聘專門 的物業(yè)管理公司進駐小區(qū)進行管理。具體籌備由村委社區(qū)負 責，鎮(zhèn)物業(yè)管理科做好統(tǒng)籌和協(xié)調工作。
3、 業(yè)委物業(yè)管理 在條件成熟的區(qū)域，業(yè)主自己選出一個比較精良的管理 委員會，全權負責整個小區(qū)的物業(yè)管理，民主的制定各項規(guī) 章制度。所有業(yè)主都要自覺愛護房屋及公共設施;維護安全 與環(huán)境衛(wèi)生。如有業(yè)主違約，將會按照既定的規(guī)章制度按約 處理。如此民主自治的物業(yè)管理，形成成本低，效率高的雙 贏局面。
上，追求效用和業(yè)主利益最大化的物業(yè)管理。這是政府加 強公共社會管理、關注民生的具體體現(xiàn)。抓好典型，以點推 面，條塊結合，以塊為主，鞏固成果，統(tǒng)一管理，從而形成 齊抓共管、共管共建的局面，最終實現(xiàn)平安和諧社區(qū)這一目標。
一、為引導住戶逐步適應市場化的物業(yè)管理模式，管理好安置房小區(qū)，推進和諧社區(qū)建設，制定我區(qū)安置房小區(qū)物業(yè)管理辦法。
二、安置房小區(qū)物業(yè)管理分前期物業(yè)管理和小區(qū)業(yè)主委員會成立后選聘物業(yè)公司管理兩個階段逐步規(guī)范。具體按《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例實施細則》執(zhí)行。
三、從住戶開始繳納物業(yè)管理服務費的月份起，設立五年的安置房物業(yè)管理服務費補貼過渡期。在過渡期內，區(qū)財政撥付專款對安置對象繳納的物業(yè)服務費進行補貼。
四、財政補貼對象為取得并實際保有的`我區(qū)負責拆遷安置項目的拆遷安置房產生的物業(yè)服務費。如安置對象將安置房轉讓給第三人的，不再對轉讓后的安置房產生的物業(yè)服務費補貼。
五、以五年過渡期為限，財政補貼比例逐年遞減。第一、第二年補貼應繳納物業(yè)服務費的50%，第三年補貼應繳納物業(yè)服務費的40%，第四年補貼應繳納物業(yè)服務費的30%，第五年補貼應繳納物業(yè)服務費的20%。應繳納的物業(yè)服務費由物價部門按政府指導價下文確定。
補貼民政部門確認其不屬五保戶、低保戶對象的年度，依照前條規(guī)定過渡期標準執(zhí)行。五年過渡期后，安置對象本年度經民政部門確認屬五保戶、低保戶的，財政對其應繳納物業(yè)服務費實行全額補貼，民政部門確認其不屬五保戶、低保戶對象的年度，財政不對其應繳納物業(yè)服務費實行補貼。
七、安置對象應事先按時向小區(qū)物業(yè)管理公司全額繳納物業(yè)服務費，憑繳納票據(jù)領取物業(yè)服務費補貼（具體操作辦法另行制定實施細則）。
八、本辦法由區(qū)建設局、區(qū)財政局負責解釋。
為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)， 結合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標和范圍
（一）目標：
1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標率達到100%；2017年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經理持證率達到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到100%。
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
三、工作內容
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
（二）全力解決開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產生開發(fā)建設遺留問題。
（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)督。
四、物業(yè)費的成本測算
1、 管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。
2、 清潔衛(wèi)生費 清潔衛(wèi)生費測算表（04）
3、 保安費：保安費測算表（05）
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇四
為規(guī)范小區(qū)管理，為業(yè)主帶給優(yōu)質的物業(yè)管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區(qū)品質。
物業(yè)公司本著“科學規(guī)范、竭誠高效、安全禮貌、持續(xù)發(fā)展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區(qū)物業(yè)實施科學的管理、帶給優(yōu)質的服務，并在現(xiàn)有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達90%以上。
為實現(xiàn)即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經濟效益，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：
（一）服務第一、管理從嚴的原則
“服務第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強化服務機能，豐富服務內涵，帶給優(yōu)質、周到、及時的服務?！肮芾韽膰馈笔欠盏谋Ｕ虾突A，包括對物業(yè)的維護管理、員工的`管理以及對業(yè)主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業(yè)管理服務收到應有的成效。
（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結合的原則
在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個用心性，即物業(yè)管理公司的用心性和業(yè)主使用人的用心性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，透過服務中心對小區(qū)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同建立禮貌的辦公環(huán)境。
（三）物管為主、多種經營的原則
在搞好日常管理和常規(guī)服務的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不同需求，又增強物業(yè)公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務。
（二）成立物業(yè)服務中心，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理；
（六）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，帶給全方位服務，開展多元化經營。
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇五
第一條根據(jù)《國家計委、建設部關于印發(fā)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法的通知》(計價費[]266號)和《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》(北京市人民政府令1995年第21號)，特制定本暫行辦法。
第二條本暫行辦法適用于北京市行政區(qū)域內經工商行政管理機關登記注冊，市房屋土地管理局資質審查合格的物業(yè)管理單位對普通居住小區(qū)提供社會化、專業(yè)化服務的收費管理。
物業(yè)管理服務收費是指物業(yè)管理單位在接受物業(yè)產權人、使用人委托，對其居住小區(qū)內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展的日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。
第三條市、區(qū)縣物價局是本市居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費的主管機關，負責本行政區(qū)域內的居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費的管理和監(jiān)督。
第四條北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費標準由市物價局會同市房屋土地管理局制定;并將根據(jù)物業(yè)管理費用的變化知時進行調整。各物業(yè)管理單位應按規(guī)定的標準執(zhí)行。
凡屬為物業(yè)產權人、使用人個別需要提供的特約服務收費項目，其收費標準，由物業(yè)管理單位與小區(qū)物業(yè)管理委員會或產權人代表、使用人代表協(xié)商，報市物價局和所在地物價部門備案。
第五條《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費標準》中的“產權人”指小區(qū)內擁有房屋產權的單位和個人。按房改規(guī)定出售公有住宅樓房的單位和購買安居樓房的職工所在單位，應近按有關規(guī)定負擔產權人交費項目。
物業(yè)管理單位受委托收取房屋租金的，應將怕收房屋租金抵減物業(yè)管理服務收費標準中產權人交納的費用，不得重復收費。
普通住宅(甲類、乙類和一般住宅)與高檔住宅的界定，按首都規(guī)劃建設委員會辦公室的有關規(guī)定執(zhí)行。
第六條一棟樓屬多家產權的，產權人應每年交付中修費;屬一家產權的，產權人可每年交付中修費，也可在發(fā)生時按修繕定額結算。
產權人委托物業(yè)管理單位大修項目的，物業(yè)管理單位應每年收取大修費，大修費中更新改造費和一般大修費各占50%;產權人未委托而發(fā)生大修項目時可按修繕定額結算。
物業(yè)管理單位要加強大、中修費用的管理，應按每棟樓單獨設立帳戶，?？顚Ｓ?，不得挪用。
第七條被評為部、市級優(yōu)秀管理居住小工的，在有效期限內(兩年)其物業(yè)管理服務收費可在規(guī)定標準的基礎上上浮10%—25%，可調整的項目為：(1)保潔費;(2)保安費;(3)小修費;(4)公共設施維修費;(5)管理費。
第八條居住小區(qū)內配套用房，屬公益性的(如學校、醫(yī)院等)，產權人、使用人按本辦法的規(guī)定標準交費。屬經營性的，視其需要提供的勞務及使用公共設施的程度，參照本辦法規(guī)定的標準協(xié)商議定。
第九條物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經營場所或收費地點公布。
物業(yè)管理部位應當按受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產權人，使用人的監(jiān)督，并將各項費用的年收支情況同時報市物價局和所在地物價局備案。
第十條實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)物業(yè)產權人，使用人應按物價部門規(guī)定的收費項目和收費標準向物業(yè)管理單位交納物業(yè)管理服務費，不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理單位有權按照所簽服務合同要求追償。
第十一條物業(yè)管理單位已接受委托對居住小區(qū)實施物業(yè)管理并相應收取費用的，其它部門和單位不得再行重復征收性制裁的內容相同的費用和項目。
對于物價部門已規(guī)定統(tǒng)一價格(收費標準)的項目，物業(yè)管理單位應按統(tǒng)一價格(收費標準)執(zhí)行或代收。
勞動部門收取的電梯驗費按市物價局京價(涉)字[]第170號文件規(guī)定執(zhí)行，由產權人交納。
環(huán)衛(wèi)部門收取的生活垃圾清運費按市物價局京價(房)字[]第186號文件規(guī)定，每戶每年21元的產權人交納。
第十二條本辦法規(guī)定的收費標準中不含營業(yè)稅。凡按國家有關規(guī)定需交納營業(yè)稅的，物業(yè)管理單位可以本辦法規(guī)定的收費標準基礎上加應納稅金向產權人收取。
第十三條物業(yè)管理單位與物業(yè)產權人、使用人之間發(fā)生的收費糾紛，可由物價部門進行調處，也可通過仲裁或訴訟程序解決。
對備案的收費項目，物價部門有權對項目設置不合理、標準過高的收費作出停止收費、降低標準化的決定。
凡有下列行為之一者，由政府價格監(jiān)督檢查機關依照國家有關規(guī)定予以處罰：
(一)越權定價、擅自提高收標準的;。
(二)擅自設立收費項目、亂收費用的;。
(三)不按規(guī)定實行明碼標價的;。
(四)提供服務質價不符合的;。
(五)只收費不服務或多收費少服務的;。
(六)其它不執(zhí)行本規(guī)定的行為。
第十四條本辦法發(fā)布之彰的有關規(guī)定凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。
第十五條本辦法由市物價局負責解釋。
第十六條本辦法自7月1日起執(zhí)行。
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇六
為進一步提升中心城區(qū)散片舊樓區(qū)居住功能，改善居民居住條件和居住環(huán)境，促進新舊居住區(qū)均衡發(fā)展，按照xx市20項民心工程的部署，現(xiàn)制定中心城區(qū)散片舊樓區(qū)居住功能綜合提升改造（以下簡稱散片舊樓區(qū)提升改造）實施方案。
全面貫徹黨的十八大精神，認真落實市委、市政府關于建設美麗xx的總部署，進一步擴大舊樓區(qū)提升改造受益面，按照以區(qū)為主、條口服務的原則，以居民受益、群眾滿意為目標，以綜合提升居住功能、解決群眾急難問題為重點，以各區(qū)政府負總責、相關部門指導推動為抓手，全力開展散片舊樓區(qū)提升改造，讓群眾住得更加舒適，生活更加幸福。
（一）改造范圍。本市外環(huán)線以內，3幢樓以下（含3幢樓）、建成年代較早、房屋及配套設施設備老化、影響居民正常居住使用的散片舊樓區(qū)，包括公產房（單位產、直管公產）、私產（房改購房、合作建房、危改還遷房等）、宗教產和軍產以及早期建成且無人管理的商品房。不包括歷史風貌建筑、新建商品房、超出設計使用年限未經加固處理的住宅樓房和已列入近拆遷計劃的舊樓房。因拆遷計劃調整等原因，遺留的中心城區(qū)成片舊樓區(qū)一并納入散片舊樓區(qū)提升改造計劃。
（二）工作目標。9月底前完成852個小區(qū)、806.21萬平方米舊樓區(qū)改造任務，約12.2萬戶、30萬群眾直接受益。其中，散片舊樓區(qū)819個、666.85萬平方米；成片舊樓區(qū)33個、139.36萬平方米。散片舊樓區(qū)提升改造工作納入對各區(qū)人民政府績效考核目標。
（三）整修內容。散片舊樓區(qū)參照三年成片舊樓區(qū)規(guī)定整修項目，按照實事求是、因地制宜的原則確定整修內容；遺留的成片舊樓區(qū)仍按照中心城區(qū)舊樓區(qū)綜合提升改造規(guī)定整修項目實施。相關區(qū)人民政府可結合小區(qū)實際和群眾要求，安排增加非規(guī)定整修項目。
（一）準備工作階段（2月底前）。市中心城區(qū)舊樓區(qū)居住功能綜合提升改造指揮部（以下簡稱市舊樓區(qū)指揮部）下達投資計劃，組織工程招標。相關區(qū)人民政府制定本轄區(qū)散片舊樓區(qū)提升改造工作方案；落實工程招標等政府采購工作，并簽訂施工合同；開展群眾宣傳動員工作；確定散片舊樓區(qū)提升改造的整修項目和施工組織方案。
（二）全面開展階段（3月至8月底）。按照3月份啟動、5月底前全部小區(qū)開工、8月底前竣工的目標，相關區(qū)政府具體組織實施散片舊樓區(qū)提升改造工程。
治理私搭亂建、清理燃氣和消防等設施占壓、清理綠地和樓間雜物等工作，要在工程正式開工前先行啟動。對屋面防水、外檐整修等受雨季影響較大的項目，早安排、早施工，確保6月底前基本完工。
（三）竣工驗收階段（5月至9月底）。相關區(qū)政府組織本區(qū)舊樓區(qū)分指揮部、總承包單位、監(jiān)理公司、街道辦事處和居委會及區(qū)民政等部門和單位聯(lián)合進行驗收。對驗收合格的小區(qū)，同步移交屬地街道，納入社區(qū)管理。市舊樓區(qū)指揮部對各區(qū)上報驗收合格并已移交的小區(qū)，按照不低于30%的比例，進行整修質量和移交接管等情況的抽檢。
散片（含遺留的成片）舊樓區(qū)提升改造總投資計劃約為5.59億元（不含節(jié)能改造、自來水管和燃氣管改造等項目的專項資金），按照市、區(qū)兩級財政各50%比例承擔。在具備圍合條件小區(qū)安裝視頻監(jiān)控系統(tǒng)的，所需經費以區(qū)為主，市財政在市級負擔投資中適當給予補貼。對住宅電梯、高層住宅消防系統(tǒng)維修改造的，所需費用由電梯所有權人、房屋所有權人承擔，無所有權人的以區(qū)為主，市財政在市級負擔投資中適當給予補貼。節(jié)能改造、市容環(huán)境綜合整治等與散片舊樓區(qū)提升改造結合的項目，應安排專項資金，按照相應資金渠道解決。各區(qū)增加的非規(guī)定整修項目所需費用，由區(qū)財政承擔。
（一）相關區(qū)人民政府。根據(jù)本方案確定的散片舊樓區(qū)提升改造范圍，研究制定本轄區(qū)工作方案和施工組織方案；落實區(qū)級財政專項資金并按時到位；加強對區(qū)舊樓區(qū)分指揮部的領導，組織協(xié)調轄區(qū)有關部門和單位實施提升改造工作，并對竣工小區(qū)進行驗收；研究制定散片舊樓區(qū)長效管理措施，并組織實施管理。
（二）市舊樓區(qū)指揮部。指導推動各區(qū)人民政府有序實施散片舊樓區(qū)提升改造工作；組織各成員單位做好檢查、監(jiān)督、指導、推動、服務和驗收抽檢工作。
（三）相關部門和單位
1．業(yè)和信息化委負責散片舊樓區(qū)提升改造中綜合配套相關工作的牽頭工作，會同相關單位做好強弱電管線整理、電梯維修改造、信報箱更新補建、視頻監(jiān)控系統(tǒng)安裝、消防系統(tǒng)維修改造、樓道公用表計安裝等綜合配套相關工作的指導、協(xié)調、推動、檢查工作。
2．安局負責對消防設施使用狀況進行綜合判定，指導推動消防設施維修更新和驗收工作；負責視頻監(jiān)控系統(tǒng)建設的規(guī)劃設計、組織推動、指導和管理等工作。
3．政局負責指導各區(qū)民政部門協(xié)調有關街道辦事處、居委會做好群眾宣傳教育、施工對接等工作；負責指導各區(qū)民政部門做好竣工小區(qū)驗收工作；負責散片舊樓區(qū)的.長效管理工作，建立健全長效管理機制，推動各區(qū)確定管理模式，指導相關街道落實管理服務單位，對驗收合格小區(qū)做好接收工作和日常管理服務的監(jiān)督管理、評議考核工作。
4．政局負責對市財政資金籌集、撥付和使用情況的監(jiān)督管理。
5．劃局負責對涉及私搭亂建行為的確定，指導協(xié)調缺失單元門棟地名牌、樓體地名牌補建等工作。
6．土房管局負責散片舊樓區(qū)提升改造的牽頭工作；會同市舊樓區(qū)指揮部相關成員單位做好散片舊樓區(qū)提升改造的指導、協(xié)調、推動、檢查工作；指導推動各區(qū)房管部門實施房屋綜合修繕、物業(yè)用房配建等工作。
7．委負責推動散片舊樓區(qū)既有建筑節(jié)能改造工程安全質量監(jiān)督和管理；推動散片舊樓區(qū)提升改造中居住建筑供熱計量及節(jié)能改造、戶外供熱設施整理、自來水戶管改造、燃氣戶管改造、燃氣灶具連接管改造、二次供水設施改造的實施和驗收工作。
8．容園林委負責指導推動各區(qū)開展治理私搭亂建、侵占綠地、亂堆亂放等工作，以及綠蔭停車泊位和社區(qū)綠化提升工作；牽頭相關單位做好小區(qū)甬路維修、排水管網疏通更換、路燈安裝維修、樓門地名牌補建等外部環(huán)境相關工作的指導、協(xié)調、推動、檢查工作。
9．計局負責專項資金的審計監(jiān)督工作。
10．場監(jiān)管委負責對電梯使用狀況進行鑒定，指導推動各區(qū)做好電梯的維修、改造，并按照標準組織驗收。
11．通運輸委負責按標準對養(yǎng)管范圍內的樓間甬路進行養(yǎng)護維修，指導推動各區(qū)做好排水管網疏通更換和養(yǎng)管范圍外的樓間甬路維修工作。
12．育局負責體育鍛煉器械的配置、驗收等工作。
13．信管理局負責指導協(xié)調樓道內通信、網絡等相關管線的整理規(guī)范工作。
14．政管理局負責信報箱更新補建的指導、推動、檢查和驗收等工作。
15．力公司負責樓道公用照明設施的表計安裝以及供電線路的整理規(guī)范；負責對管轄范圍內的小區(qū)路燈按原標準進行維修、養(yǎng)護，對不屬于管轄范圍內的小區(qū)路燈做好協(xié)調移交，對沒有安裝小區(qū)路燈的組織補建等工作。
16．xx廣播電視臺負責樓道內有線電視線路等相關管線的整理規(guī)范工作。
17．宣傳部指導新聞單位做好輿論宣傳引導等工作。
18．有關單位按照各自職責做好散片舊樓區(qū)提升改造協(xié)助配合工作。
（一）加強領導，落實責任。相關區(qū)人民政府要認真履行第一責任人責任，嚴格落實與市人民政府簽訂的目標責任書，逐級分解目標，落實責任，按時間節(jié)點盯進度，按標準抓質量，確保按期圓滿完成全年工作。市舊樓區(qū)指揮部及各成員單位要充分發(fā)揮自身職能作用，進一步加強指導服務，推動工程有序實施。
（二）強化管理，嚴格考核。各區(qū)舊樓區(qū)分指揮部要強化組織協(xié)調，深化成員單位聯(lián)動機制，齊抓共管，齊心協(xié)力，形成工作合力；要落實現(xiàn)場管理責任制和工程質量責任追究制，加強現(xiàn)場檢查和施工考核，確保各項目應修盡修、整修到位、質量合格。市舊樓區(qū)指揮部要堅持考核通報、專項督辦等工作機制，對問題突出的區(qū)，要采取通報、責令限期整改等措施，確保工程按時間節(jié)點推進。
（三）依靠群眾，服務群眾。堅持敞開大門，請群眾參與，讓群眾監(jiān)督。小區(qū)改什么、怎么改、改得怎么樣，要多種渠道聽取群眾意見，確保改造效果讓群眾滿意。民政部門要主動協(xié)調有關街道辦事處、居委會做好群眾工作，爭取群眾的參與、支持和配合。
（四）落實接管，嚴格驗收。按照誰接管、誰驗收的原則，屬地街道要提前參與改造工程，為后期接管移交創(chuàng)造條件；要根據(jù)散片小區(qū)實際，采取多種形式提前落實后期管理，確保修管緊密銜接。各驗收單位要共同把好驗收關，不讓一個不合格項目過關。市舊樓區(qū)指揮部要落實好合格小區(qū)抽檢制度，對抽檢不合格的，暫停下?lián)苁屑壻Y金，督促區(qū)舊樓區(qū)分指揮部全面整改。
（五）精打細算，用好資金。堅持采取公開招標方式，優(yōu)中選優(yōu)，確定施工單位、監(jiān)理公司等參建企業(yè)，用最合理的投入建設最優(yōu)質的工程。市、區(qū)財政資金要按時、足額到位，并建立專門賬戶，實行?？顚Ｓ?。審計部門要加強對專項資金的審計監(jiān)督。
（六）廣泛宣傳，營造氛圍。充分發(fā)揮媒體宣傳引導作用，積極宣傳散片舊樓區(qū)提升改造的重要意義、主要內容、主要成效，切實增強舊樓區(qū)群眾參與支持改造工程的積極性、主動性。及時總結工程實施中的好經驗、好做法，加大宣傳力度，為散片舊樓區(qū)提升改造順利實施營造良好的氛圍。
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇七
根據(jù)“物華新洲苑”居住小區(qū)的設計特點，現(xiàn)擬定小區(qū)物業(yè)管理方案。我們真誠希望在服務合作中，能使業(yè)主和住戶充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務，使“物華新洲苑”物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的溫馨社區(qū)，提升生活品質，實現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物管處和諧、多贏的經營目標。
“物華新洲苑”位于西夏區(qū)黃河路與麗子園南街交匯處?？偨ㄖ娣e約45萬平方米，規(guī)劃容積率：1.74,建筑類別有小高層、板樓和多層。配有較高價值的超市，占據(jù)交通“黃金點”，交通便捷，銀行、學校、會所、公寓、市場等生活設施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。一個溫馨的小區(qū)更需要一個有責任心的物業(yè)來為他們服務！
根據(jù)“物華新洲苑”的實況，我處確定物華新洲苑的物業(yè)為中檔管理。其服務標準如下：
（一）建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。
（二）定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理建議及時整改。
（三）建立落實保修承諾制，零修、急修及時率95%，返修率不高于1%。
（四）每年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況。
（五）物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設備設施檔案齊全。
（六）常規(guī)性公共服務。
1、房屋管理及維修養(yǎng)護
（1）棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖。（2）物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。
（3）空調安裝統(tǒng)一，防護網安裝統(tǒng)一。
2、共用設備管理，保證設備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。（1）供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電1天以上通知用戶，告知原因。
（3）消防系統(tǒng)。設備設施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，消防疏散通道暢通；保證無火災安全隱患。
（4）給排水系統(tǒng)。停水提前1天通知；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車位、設備房無積水、浸泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內到達現(xiàn)場搶修，并無長時間停水。
3、共用設施管理。共用配套服務設施完好，大門廳、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。
4、保安及車輛管理。
（1）專業(yè)保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。
（2）出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。
（3）車輛出入管理嚴格，業(yè)主刷卡進入，外來車輛須登記。
（5）危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。
5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量。
（1）環(huán)衛(wèi)設施完備，實行標準化清掃保潔。
（3）垃圾日產日清，定期進行衛(wèi)生消毒。
（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。
（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識。
6、綠化管理
（1）綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。
（2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。
（3）綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
（4）綠化完好率達到98%以上。
7、室內裝飾裝修管理。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結構安全。
（1）受理本小區(qū)裝修咨詢與審批。
（2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。
8、社區(qū)文化
（1）設立學習宣傳園地，開展健康向上的活動。
（2）制有“居民精神文明建設公約”。
（4）業(yè)主滿意率95%以上。
（七）針對性的專項服務（代理業(yè)務）
1、代住戶進行室內衛(wèi)生清掃、搬家等。
2、提供空房代管、房屋中介等服務。
4、提供維修服務并做到急修不過夜，中修三天完成。
5、安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。
6、代住戶維修戶內下水疏通。
7、免費重裝電腦系統(tǒng)及提供殺毒軟件。
“對物業(yè)進行嚴格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質服務”是本物管處的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務，鑄造品牌物業(yè)的信譽與形象。
（一）標準化管理
物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務內容、標準、檔次很難進行全面了解，業(yè)主對服務質量與收費關系的誤解是當前物業(yè)公司與業(yè)主關系僵化的一個主要原因。房屋及設備保養(yǎng)不及時、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本物管處從項目前期管理、入伙、裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理，使物業(yè)管理行為向規(guī)范化的中等城市慣例靠攏，在內部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達到管理嚴格有序、服務質量高的管理目標，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、物業(yè)信譽度得到提高。
（二）溝通服務至上
致。為此，本物業(yè)專門設置業(yè)主聯(lián)絡處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題（合理要求）、答復業(yè)主疑問、設置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄、網上“興隆花園貼吧、論壇、投訴”等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關系。同時，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務，要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務一線，直接了解業(yè)主需求，認真負責，講道德，重誠實，對業(yè)主有求必應，保證服務質量。凡是業(yè)主對入伙交房時提出的涉及與開發(fā)商有關的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)的耐心、親切的服務優(yōu)勢對業(yè)主進行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報開發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)、物業(yè)與業(yè)主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為。
（三）締造親善和諧溫馨的社區(qū)文化
創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適、和諧的生活與居住環(huán)境是我處與業(yè)主的共同愿望。因此，我們提倡文明、禮貌、親善、和諧的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構架良好的人際關系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的.凈土。
（一）組織機構
（二）人員配備
1、管理處主任1人
2、管理人員：20人工程部（維修）主管1人安管隊隊長1人
保潔（綠化）主管1人
3、保安：60人（每班8小時，三班倒）
4、維修人員：10人（持中級以上技工證書）
5、清潔綠化人員：30人
對承接項目進行深入研究，了解項目規(guī)劃、物業(yè)特點以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結合本方案擬定特定物業(yè)項目的管理方案；籌建物業(yè)管理隊伍，進行人員選拔、培訓，針對項目特點制定各項管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關辦公設備；物業(yè)接管進行驗收評估，妥善進行鑰匙、圖紙資料的交接。
1.內部機構的設置與擬定人員編制
2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓
開展管理工作前1個月。培訓內容為：專業(yè)管理概念，緊急應變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理。
3.規(guī)章制度制定
1）、根據(jù)政府有關部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊》并在入伙時發(fā)放。
2）、制定嚴謹、科學的管理文件（各項守則、管理規(guī)定，各級員工崗位職責及工作程序）并在入伙前完成。
(二)物業(yè)管理的啟動1.物業(yè)的接管驗收
1）、產權資料（項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照復印件）。
2）、技術資料（竣工圖、設備的檢驗合格證書等）3.裝修施工全過程監(jiān)控
裝修管理攸關樓宇的建筑風格、品質，因此，為了保證樓房長期正常使用，將依《物業(yè)管理條例》、建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》等有關法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。
作業(yè)現(xiàn)場管理時，管理處將采取必要的安全防護和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。
裝修與入住并存期間，加強安全防范重點宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。
環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內道路通暢及環(huán)境整潔；加強噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。
共用設備設施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設施等戶內外設備設施不受破壞，嚴禁任意動用消防設施，使其正常運行。
外二次裝修管理。嚴禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護柵應設在窗扇內側；公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。
土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進行野蠻施工，以防止破壞樓板結構；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結構、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水；外墻體埋設管線，須進行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無梁板上砌筑檣體。
水電設施二次裝修管理。嚴禁在結構樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設水管；廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內埋設電線應使用套管；提醒住戶在進行吊頂裝飾時留出檢查口。
1、總體安全環(huán)境管理
在社區(qū)四周、社區(qū)出入口、樓宇間設置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時不間斷監(jiān)控資料；結合公安110報警系統(tǒng)，對突發(fā)安全事件及時解決，依法辦事。
培訓專業(yè)保安巡查員隊伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標志，文明值勤，言語規(guī)范，認真負責，對社區(qū)進行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對危及人身安全處設有明顯標志和防范措施并及時消除安全隱患。
在出入口處對來訪客人進行登記，控制樓宇內流動人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關人員流竄；遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調配人力和物力集中支援；制定應急準備和應急措施，如防大風暴雨、防地震方案等。
3、車輛交通及道路管理
樓宇停車位有專人疏導，管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記；非機動車車輛按規(guī)定位置停放；每天巡查樓宇內道路，確保道路通暢，路面整潔；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。
4、科學管理
記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。
b、設備設施維護系統(tǒng)1.房屋管理與維修養(yǎng)護
管理目標：細心保養(yǎng)，確保給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。
供水設備（供水增壓變頻泵、管網、水表、閥門等）。對變頻水泵、給水管網定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染；停水提前一天通知住用戶。
班制度，及時排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每天巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次），并做好運行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時施工及?。ㄓ茫粞b修制定臨時用電管理措施；發(fā)生地震、火災、水災等情況及時切斷電源。
配電房管理。由機電技術人員管理和值班，無關人員禁止入內；建立配電運行記錄，每天巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄；室內照明、通風保持良好；操作開頭的標志明顯，停電拉閘要掛標志牌，檢修停電，更應掛牌；操作及檢驗時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。
供電設備的正常維護和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關差異；核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導線絕緣是否良好，各類絕緣導線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。
4）消防管理
環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我處對清潔衛(wèi)生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務、定質量。
管理標準：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設備完備；標準化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責任制）；垃圾日產日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺；房屋公共部門共用設施無蟻害；樓宇內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。
1、日常保潔
1、擦公共防盜門1次/周無灰塵
2、擦公共天花板1次/半年無灰塵、蜘蛛絲
3、擦消火栓1次/月無灰塵
4、擦窗戶1次/月無灰塵
5、道路路面循環(huán)清掃無雜物
6、路邊綠地2次/天無雜物
7、路燈柱1次/周無灰塵
8、綠地清理2次/天無灰塵、枯葉
2、四害消滅
在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域對四害滋生地消毒處理。
d、綠化維護系統(tǒng)
制定綠化管理標準，定期對樓宇綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作；對樓宇綠化進行改進、栽種；綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿；綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
項目措施標準
綠化澆水（依氣候變化）澆足澆透
草皮修剪（按季節(jié)進行）草皮美觀平整
雜草清除（按季節(jié)）確?；緹o雜草
防蟲病蟲害防治（一年2次）無病蟲害
養(yǎng)護施肥（一年4次）綠化生長旺盛
喬灌木修剪造型一年4次
e、共用設施管理系統(tǒng)
1、社區(qū)文化建設
關部門的良好合作關系；在樓宇告示欄上設立學習宣傳園地；配合、支持、參與社區(qū)文化建設，提倡高雅的社區(qū)文化。
2、便民服務
提供有償特約維修服務。室內維修裝潢業(yè)務，急修不過夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代裝家用電器；代辦家庭清潔、消毒、打蠟；委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護理；信息咨詢服務等。
j物業(yè)服務的企業(yè)文化
企業(yè)作風：積極、專注、系統(tǒng)、精細！工作作風：想到、做到、建議到！
管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進和提高!服務理念：我服務，我快樂！我解決問題，我展示自我！
服務理念
任何人:我們保證生活在我們服務項目的每一位業(yè)主，無論年齡、性別、職業(yè)、社會地位……都給予最真誠的服務。任何時間：在我們服務的項目里，提供服務的時間是每年365天×24小時，無論晝夜、無論風雨，為業(yè)主提供全天候、全方位的物業(yè)服務。
任何地點：在我們服務的項目里，任何地方、任何地點，業(yè)主的需要就是我們的指令，我們會竭盡全力滿足業(yè)主合理的需求。
任何事情：在我們服務的項目里，無論是業(yè)主的家居小事，還是社區(qū)大事，只要是園區(qū)中發(fā)生的事情，我們都最大限度的為業(yè)主提供滿意的服務。
服務標準
客戶的投訴將是【興隆花園】的巨大的財富。
我們根據(jù)【頤水花園】相關的基本資料，結合我司物業(yè)具體工作經驗及實際情況，制作了物業(yè)服務管理方案草案書。
通過本方案，物業(yè)顧問客觀描述了【頤水花園】基本情況，結合實際，有針對性的對項目未來物業(yè)管理服務進行了規(guī)劃與設想，同時詳細的提出了可操作性強的物業(yè)管理服務實施保證方案與措施，希望能夠通過我們的努力將【興隆花園】的物業(yè)管理服務工作做好，以不辜負開發(fā)商、廣大業(yè)主對我們的信任和厚望。
如果能夠有幸成為【興隆花園】的物業(yè)管理服務單位，我們將嚴格貫徹本方案中所提出的服務實施措施，并將此內容作為物業(yè)服務委托合同中的備注條款，監(jiān)督約束我們的工作。我們將不遺余力、盡職盡責的提供各項專業(yè)服務，整合物管的專業(yè)資源，與開發(fā)商攜手將【興隆花園】打造成為三原縣的旗艦樓盤！
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇八
近幾年來，隨著xx經濟建設的不斷發(fā)展，人民生活水平和整體素質的進一步提高，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展與建設、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題，并沒有全部實行專業(yè)化、市場化物業(yè)管理。為加快推進xx平安和諧社區(qū)建設，制定一套規(guī)范的、符合xx實際的物業(yè)管理方案，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是及時且必要的。
在xx經濟快速發(fā)展的同時，xx的城鎮(zhèn)建設也得到了突飛猛進的發(fā)展。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，一個個新建起來的小區(qū)為居民打造了一個舒適、優(yōu)美、和諧、文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內，已經實行正式的物業(yè)管理的小區(qū)有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6個;而各村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑、xx村臥龍湖小區(qū)、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。
(一)商業(yè)住宅小區(qū)
xx已有的成氣候的商住小區(qū)基本都已經有專業(yè)的物業(yè)管理公司進駐管理。在小區(qū)管理上，他們有一套專業(yè)的、相對完善的管理模式，但并不代表可以高枕無憂，因為城市經驗移植到農村有時也會水土不服。由于歷史、文化及風俗習慣的差異，農村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經濟發(fā)展了，但城市化進程相對滯后，如果不從農村實際出發(fā)，完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問題，錦繡家園和金灣花苑已經因為溝通上的不通暢造成物業(yè)管理和小區(qū)業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以，對于xx鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而言，物業(yè)管理也需要因地制宜。
(二)農村拆遷小區(qū)
各村經濟的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小區(qū)建設進入到一個蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范，造成管理效果參差不齊，引發(fā)一系列問題。
1、安全問題:目前，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設完畢，還有后期工程正在進行，所以沒有進行封閉式的管理。小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設備，但基本形同虛設，早安全上造成了隱患。
2、衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式變?yōu)榧械木幼∧Ｊ?。原來只要自掃門前雪就行，現(xiàn)在多出很多公共地方需要大家共同維護，但由于小農思想的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區(qū)域(如樓道)垃圾成災。
3、綠化問題:小區(qū)建成伊始，綠化設施齊全，環(huán)境優(yōu)美。然而過不多久，花圃都成了村民各自的菜園子，甚至還出現(xiàn)為了爭點方寸之地令鄰里之間產生矛盾。村里沒有辦法，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化，但緊跟著村民又會種菜，于是，在村委和村民之間就會進行一場你栽我鏟，你鏟我栽的持久拉鋸戰(zhàn)。這種治標不治本的方法，造成了資源的嚴重浪費。
4、維護問題:俗話說:“三分建、七分管”，房屋時一年新、二年舊、三年亂、四年破。由于缺乏定期的、專業(yè)的房屋維護，很多拆遷小區(qū)的房屋狀況都出現(xiàn)了一定的`問題，影響了房屋的使用年限。所有這些凸顯出來的問題，都在提醒我們，在全鎮(zhèn)實施統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理是非常迫切的，它對全鎮(zhèn)經濟建設、精神文明、文化素質的提升起著重要的作用。
1、為全鎮(zhèn)的小區(qū)合理規(guī)劃物管區(qū)域物管是區(qū)域化管理，首先明確各區(qū)域邊界，物管區(qū)域劃定與規(guī)劃相匹配，考慮物業(yè)共用設備設施、建筑規(guī)模、社區(qū)建設，以方便人們生活、生產，合理利用區(qū)域資源。以便于管理為原則，形成一定規(guī)模面積與一點能夠數(shù)量的常住人口，有獨立或相對分界線的居住小區(qū)。
2、為老居住區(qū)域完善物業(yè)管理基礎設施，協(xié)調部門關系。政府在鎮(zhèn)區(qū)老居住區(qū)加大投入，改善小區(qū)的基礎設施和生活環(huán)境，改變一般散沙的現(xiàn)象，完善至物管的基本狀態(tài)，并要與國土、房管、建設、衛(wèi)生、公安、規(guī)劃等部門協(xié)調好，做到全體配合，各自做好本職工作，不越位、錯位和缺位，共同推進老小區(qū)的物業(yè)管理。
3、加強宣傳，增強居民物業(yè)管理意識物業(yè)管理是新生事物，存在一個逐漸熟悉與接收的過程，政府應當以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)和政策，有針對性地做好宣傳引導工作，提高居民對物業(yè)管理法的認知度，逐步使其樹立依法管理的意識。通過周邊物業(yè)管理示范小區(qū)，使居民清楚認識到小區(qū)引入物管的優(yōu)點，使之逐步樹立有償服務的意識，通過講座、討論、問答等多種交流方式，生動形象地普及物管常識，提高居民群眾對物管的認識程度，使其逐步樹立自治管理意識。
4、制定小區(qū)物業(yè)管理實施細則雖然物業(yè)管理有了《物業(yè)管理條例》，但條例主要針對新建商住小區(qū)，對拆遷安置小區(qū)管理關注不多。我們應該在《物業(yè)管理條例》這一大框架下，根據(jù)本地區(qū)特點，以《物業(yè)管理條例》為指導，制定適應于本地區(qū)的、可操作性強的物業(yè)管理辦法與細則，從而以法律手段推進xx的小區(qū)物業(yè)管理。
5、成立物業(yè)管理科，全程跟進小區(qū)物業(yè)管理xx是個經濟發(fā)達的工業(yè)重鎮(zhèn)，新興的生態(tài)名鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)建設標準按照城市的格局在規(guī)劃和建設。各式小區(qū)在快速建設成長中，隨著居民收入水平與消費水平的提高，對工作于居住環(huán)境的要求也隨之提高。一支專業(yè)的物業(yè)管理隊伍，為xx鎮(zhèn)創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒適、安全、方便的人居環(huán)境。同時也體現(xiàn)出xx政府為民造福，加強城鎮(zhèn)管理的一個重要舉措。
1、簡易物業(yè)管理
在各項設施、規(guī)模等還不完善的情況下，社區(qū)或村委可采用簡易物業(yè)服務。由小區(qū)內失業(yè)人員、低保和離退休人員組建服務隊，提供公共秩序、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主的服務，在鎮(zhèn)物業(yè)管理科的督導下，具體由各村委、社區(qū)負責。
2、專業(yè)物業(yè)管理條件好，設備齊全的小區(qū)，可通過業(yè)主大會，選聘專門的物業(yè)管理公司進駐小區(qū)進行管理。具體籌備由村委社區(qū)負責，鎮(zhèn)物業(yè)管理科做好統(tǒng)籌和協(xié)調工作。
3、業(yè)委物業(yè)管理在條件成熟的區(qū)域，業(yè)主自己選出一個比較精良的管理委員會，全權負責整個小區(qū)的物業(yè)管理，民主的制定各項規(guī)章制度。所有業(yè)主都要自覺愛護房屋及公共設施;維護安全與環(huán)境衛(wèi)生。如有業(yè)主違約，將會按照既定的規(guī)章制度按約處理。如此民主自治的物業(yè)管理，形成成本低，效率高的雙贏局面。
綜上所述，我鎮(zhèn)的小區(qū)物業(yè)管理應當是“三位一體”的管理模式，即業(yè)主、物業(yè)公司、村(社區(qū))在平等合作的基礎上，追求效用和業(yè)主利益最大化的物業(yè)管理。這是政府加強公共社會管理、關注民生的具體體現(xiàn)。抓好典型，以點推面，條塊結合，以塊為主，鞏固成果，統(tǒng)一管理，從而形成齊抓共管、共管共建的局面，最終實現(xiàn)平安和諧社區(qū)這一目標。
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇九
1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強。
2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業(yè)消費承受能力。
3、購置物業(yè)用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等。
4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。
1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的'環(huán)境衛(wèi)生標準及人員素質與直接為業(yè)主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時可以通過物業(yè)公司將該部分工作對外進行分包處理。
2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務體系。
1、對河道的清理與水質的保護（如通過種植水生性綠植改善水質、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強河道景觀效果。
2、對市政道路的保潔。
3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）。
4、24小時水電維修。
5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運。
6、對水、電、燃氣等設備日常的保養(yǎng)與維護。
7、項目范圍內綠化的種植與養(yǎng)護。
8、業(yè)主能源費用的代收代繳。
9、定期花木殺蟲及滅鼠。
10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理。
11、業(yè)主院落檔案的管理。
1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務，隨時解決業(yè)主提出的關于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務要求，業(yè)主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對業(yè)主的服務均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇十
20xx年10月5日，xxx物業(yè)進駐xx前湖校區(qū)，這一年來，我全體員工團結一心，艱苦奮斗，勇于拼搏，不斷創(chuàng)新，進一步完善和改進了公司的管理和服務質量，取得了可喜的成績：組建了一支優(yōu)秀的物業(yè)管理團隊，創(chuàng)建了一種科學的管理模式和先進的管理理念、管理方法，以及嚴格的質量標準和工作程序;形成了服務與管理相結合的專業(yè)分工體系。一年以來，我們緊緊圍繞戰(zhàn)略規(guī)劃、品牌建設、內部管理、信息溝通、服務績效來展開一系列的工作。
戰(zhàn)略規(guī)劃：對物業(yè)管理的理念進行戰(zhàn)略性的轉變。
天健物業(yè)自成立以來，管理理念經歷了從“管理型”到“服務型”的深刻轉變，拋棄了過去以管理者自居的姿態(tài)，倡導了“服務育人，業(yè)主至上”的全新服務理念。天健物業(yè)在發(fā)展過程中即使遭遇到了內外環(huán)境的嚴重挑戰(zhàn)，但為業(yè)主、使用人服務的理念也一直在沿伸，同時也得到了廣泛的好評。但公司管理層并沒有滿足可喜成績的取得，而是以積極的態(tài)度正視在服務過程中存在的服務專業(yè)性不強，服務內涵不深，員工待遇過低以及成本過高等問題。今年開始，公司便審時度勢，著手狠抓安全防范、環(huán)境衛(wèi)生和維修事宜，勁拼品牌建設，提高公司的運作效率和競爭力。
品牌建設:
品牌，以高質量為堅實的基礎，本公司把如何提高物業(yè)管理服務的質量作為公司經營的首選目標。
公司成立之初便做好了質量的策劃，明確公司的質量目標、要求，以及所想達到的目標，以最合適的服務質量去滿足業(yè)主及使用人的需要。一年來，公司始終把通過iso9000和iso14000的審核為奮斗目標，同時也進一步向業(yè)主及使用人展示了公司相關方面優(yōu)質服務的形象。
自公司進駐開始，一直把“客戶滿意，業(yè)主至上”作為工作的中心，進一步確定了公司以業(yè)主為中心的經營服務理念，今后公司將繼續(xù)貫徹實施和改進服務質量，提高服務績效。
公司成立之后，經過反復討論和研討，認為要想做的獨特，就須把工作做到零缺陷：服務零缺陷;操作零缺陷;設備零故障;安全零隱患的四零缺陷。明確了業(yè)主不總是對的，但永遠是最重要的客戶需求，充分做好達到需求的.各種準備，積極預防可能發(fā)生的問題。
內部管理:
（一）人力資源
人力資源是公司發(fā)展的重要保證。進駐之初，因處地特殊，故人員素質偏低。但今年年初，為了提高公司的競爭力，我公司積極開展員工知識培訓，使員工成為“一專多能”且達到了顯著的效果。員工培訓包括：企業(yè)文化培訓，專業(yè)技術培訓等，特別是對管理層進行的物業(yè)管理員資格考評培訓和保安隊伍的消防知識培訓以及專業(yè)知識培訓。通過培訓，提高了員工的綜合素質，改善了員工的工作態(tài)度，激發(fā)員工團結合作，大大提高了服務質量。
目前，公司內部已經建成了較為完善的人力資源儲備，專業(yè)能力，綜合能力出眾的專業(yè)人才;能出謀劃策的企業(yè)策劃人員等，給公司的發(fā)展提供了廣闊的空間。
（二）規(guī)章制度
入駐之初，因公司剛建立，一系列的制度及考核都是空白的，這給員工的工作帶來了很大的不便。按照“以法為據(jù)，有約可依”的原則，我公司迅速出臺了一系列規(guī)章制度。包括：各崗位人員職責，管理制度及各崗位工作人員考核辦法。制度的出臺明確了職責，分清了權限，也給公司員工的日常工作指明了方向，提供了依據(jù)。
（三）維修方面
去年學生入住之初，因趕工期，四棟學生公寓可謂是以超常規(guī)的速度建成的，而快速度建成的房子卻導致了接管后艱難的維修工作。從去年至今，我技術維修部共計收到師生報修單4200多份，?？梢蛉ツ昃S修力量過弱，且設備設施還在保修期內，故多數(shù)單子未能修好。直至今年初，我公司一口氣增加了三倍的維修人員，不分日夜的維修，同時又加大對廠家的催修力度，迅速的解決了原有的存在的問題。現(xiàn)我處已承諾做到“小修不過夜，大修不過三”的服務承諾，可因各種設施仍然在保修期，致使好多維修事項我公司仍無法完成。但我公司還是竭盡所能去維修，特別是公寓內寢室之間電線錯亂的問題，在催修廠家無效的情況下，我公司維修人員用六天六夜時間全部調好，用實際行動解決了師生的怨言。近日，我公司又一口氣換下了四棟公寓x多盞燈炮以及300多個水龍頭和幾十個沖水閥，使公寓內的配套設施的維修完好率達到了98%以上。
（四）保安方面
1、x年，在全體保安人員的共同努力下，圓滿完成了師生入住的安全防范工作，但隨著工作的逐步加深，漸漸暴露出了我公司保安的不足與缺陷：配套設施過差，人員素質過低，專業(yè)知識不足等。為此我公司于今年年初進行了一場保安大革新。首先，實行淘汰制，淘汰了十多位原有的保安。其次增加配套設施，購置保安服裝。工作的革新使我保安的外在形象上了一個新臺階。
2、保安工作始終貫徹校領導的外松內緊的方針。因學校處地的時間、環(huán)境比較特別。我公司嚴格實行來訪人員登記制以及憑證出入制。從去年至今，我公司共登記來訪人員50000多人次，確保了學生公寓的安全。
3、在自身管理方面，我公司保安堅持一天一小會，一周一大會，進行交流與檢討。同時，開展專業(yè)知識培訓。從去年至今，共進行了六次專業(yè)知識培訓，二次消防知識學習以及一個多月的軍事訓練。同時實行嚴格的保安考核辦法和工作流程，以及不計名的考評制。獎勵優(yōu)秀隊員，扣罰表現(xiàn)較差的隊員。
4、在外來人員管理方面，我保安部嚴格控制外來流動人員，一律實行來訪人員登記和扣押有效證件制，且進行不定期的巡邏，確保了公寓內學生生命財產的安全。同時因建設初期的施工較多，我們對違章搭建也進行了處理，規(guī)范和控制來訪車輛，創(chuàng)造了一個安全、安靜、優(yōu)雅的學生公寓環(huán)境。
（五）保潔方面
1、我公司保潔部基本上能完成公司交給的任務，認真遵守公司和管理處的各項規(guī)章制度，嚴格執(zhí)行清潔工作規(guī)程，全天候清掃公寓大廳、衛(wèi)生間、走廊等。全天候清擦垃圾箱、扶手、門等，及時清理垃圾，創(chuàng)造了一個干凈的居住環(huán)境。
2、我保潔部實行嚴格的考核辦法，采用師生監(jiān)督制和打分制，每月實行四次，確保工作的力度。同時實行互監(jiān)制，即保安人員監(jiān)督保潔人員的工作力度，保潔人員也監(jiān)督保安的工作狀態(tài)。使雙方得以互相制約，互相鼓勵。也取得了顯著的效果。
（七）其它方面
從去年至今，我處共撿到手機兩部，錢包9個，現(xiàn)金1000多元，校園卡200多張以及大量的衣服和鞋子。得到了師生的一致好評。同時，我公司又實行便民服務，提供打氣筒，免費讓學生打氣，免費開鎖，8次送生病的學生去醫(yī)院看病，10余次為學生爬窗戶開門等。
信息溝通
一年來，我公司的信息溝通經歷了從空白到完善的大飛躍。我公司目前有以下渠道與師生進行有效的溝通：
1、在每棟設立意見箱，讓師生對我們工作或態(tài)度有意見可提。
2、發(fā)放意見征求表，我們給學校的有關機構發(fā)放意見征求表，讓他們對我們的工作進行監(jiān)督和指導。
3、召開學生座談會，從去年至今，我公司共計召開了六次學生座談會，從中我們得到了寶貴的意見和建議。今后，我公司還將繼續(xù)召開此種會議。
4、公布投訴電話，如果師生對我公司的員工有什么不滿意可以直接拔打電話向我管理處投訴，我們力求給師生一個滿意的答復。
5、設立回訪制，堅決實行回訪時間不超過24小時。
6、建立面談投訴制，師生如有什么不滿意可直接向我管理部面談投訴，我管理部將會在第一時間給師生答復，且答復時間不超過12小時。
服務績效
一直以來，我公司秉承“客戶是上帝”“業(yè)主至上”的原則，立足“一切為了您，為了您的一切”，實行微笑服務。力求您的事就是我們的事，您的小事就是我們的大事，您的滿意是我們永遠的追求。盡忠盡職，服務師生。
結束語
我們知道，雖然在這一年里我們取得了顯著的成績，但我們也深刻的認識到我們的不足，公司專業(yè)性不強、單一的經營方式、過高的成本將是我公司致命的弱點和缺陷。但我們也明白，這也是我們奮斗的起點，在新的一學新里，我們將通過吸取教訓、總結經驗、借鑒學習的方法提高自己的專業(yè)水平，提升物業(yè)管理的品位，滿足業(yè)主及使用人的要求，實現(xiàn)天健物業(yè)的騰飛。
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇十一
為落實市十三屆人大三次會議審議透過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)，結合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：
以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
（一）目標：
1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率到達90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90%。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標率到達100%；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經理持證率到達100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達100%。
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際狀況，透過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
（二）全力解決開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起職責，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到職責單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。個性是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產生開發(fā)建設遺留問題。
（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)督。
1、管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。
2、清潔衛(wèi)生費清潔衛(wèi)生費測算表。
3、保安費：保安費測算表。
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇十二
xx村危房改造“xx住宅樓"項目，在全體村民和有關部門的幫助支持下，于20xx年以全部竣工。住宅樓的質量和設計理念新穎超前，為xx市獨一無二的建筑物，成為我村的標志性建筑，住宅樓整體建筑漂亮美觀，新穎亮麗，房屋結構緊湊實用，現(xiàn)以具備室內裝修。為營造舒適清潔，溫馨和諧的生活環(huán)境，提高住戶的生活質量，確保小區(qū)長期有效健康發(fā)展，根據(jù)我們村和小區(qū)的實際情況，協(xié)同小區(qū)住戶共同制定小區(qū)的各項管理制度，實行小區(qū)自治。
1：三個單元選舉三名單元小組長。管理，監(jiān)督，協(xié)調，小區(qū)的日常事務，搞好樓宇的環(huán)境衛(wèi)生，收取單元的費用，協(xié)助樓長處理各類事務，促進小區(qū)清潔衛(wèi)生，和諧發(fā)展。
2：選舉住宅樓樓長一名。統(tǒng)一住戶的意見，制定合理的管理方案，協(xié)調處理小區(qū)一切事務，共同維護大家的利益，營造舒適清潔，美觀愉悅，文明幸福，溫馨和諧的生活環(huán)境。
3：為減輕住戶和小區(qū)的開支，單元組長和樓長不領工資，住戶推薦，本人自愿。
4：樓長和組長要有責任感，辦事公道合理，有協(xié)調矛盾的能力。
5：主要開支;水，電，暖氣等各種設施費用和維修費用。水電費以表收取。
主要是暖氣費，為保證冬季供暖正常，暖氣費住戶均攤，不可不交，不得拖欠。
（收費標準共同商討約定，統(tǒng)一意見達成共識，水費，電費與暖氣費捆綁制約收取等）
6：外墻，樓道，樓頂不得私自打眼，錠釘，隨意安裝物件，保證樓體清潔美觀。
7：裝修房屋不得損壞墻體，避免物件傷損樓梯，樓道的地磚。施工垃圾及時自行處理，不準在小區(qū)周圍有遺留垃圾，自覺維護小區(qū)環(huán)境。
8：維護住宅樓的周邊環(huán)境，共同抵制亂修亂建，監(jiān)督抵制街道規(guī)劃內新建建筑物。小區(qū)環(huán)境長遠發(fā)展。（如有侵害大家共同利益，影響街道長遠規(guī)劃的行為，三個單元組長要協(xié)同樓長，帶領24戶齊心協(xié)力合力抵制。）
9：遵守社會公德，保持良好的生活環(huán)境，不亂丟垃圾、雜物；不亂貼亂寫亂涂，保持住宅樓的環(huán)境清潔。鄰里和睦友愛，團結互助。
10：樓道內不得擺放雜物，保持樓道整潔干凈，不得影響破壞公有資產。
11；不準在住宅樓的樓道，窗戶窗外燃放煙花炮竹，愛護公有設施。要將生活垃圾按時投放到垃圾池內，方便清潔人員清理。
12；甲方保證向乙方提供水，電正常供給，滿足乙方生活需求，費用與村民同等支付，維護乙方的權利。
美好的環(huán)境有利于大家的身心健康，提高大家的生活質量，讓住戶精神愉悅。請大家自覺主動配合，共同維護我們的共同利益，營造舒適清潔，美觀愉悅，文明幸福，溫馨和諧的生活環(huán)境，長久保持xx小區(qū)的環(huán)境清潔規(guī)范，望大家要齊心協(xié)力，共同努力。
xx村村民委員會
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇十三
1、地理位置
該項目位于xx區(qū)與xx區(qū)的結合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2、項目主要經濟指標
物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務之中，建立社區(qū)服務體系。為住戶帶給全方位管理，服務項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。
1、房屋及設施設備管理
1.1、建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面：
a、工作的主動性
管理職責人與服務中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護，執(zhí)行房屋修繕標準、有關工程施工技術規(guī)范、健全檔案記錄、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好。
b、工作的多樣性
根據(jù)房屋的完損狀況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節(jié)修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規(guī)范化。
c、工作的針對性
在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的.特定條件采取有針對性的服務措施。
1.2、共用設施、設備的管理
范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。
共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。到達設施設備齊全、功能正常、運行良好。
1.3、市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養(yǎng)護和管理
范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據(jù)共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。透過有序的工作使其到達功能正常、暢通、達標，基本完好。
1.4、智能化設施設備
范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網系統(tǒng)、室內紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。
根據(jù)智能系統(tǒng)的構成、分系統(tǒng)設備的組成狀況，建立起適合智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統(tǒng)設備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設備維護保養(yǎng)工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，透過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。
2、環(huán)境衛(wèi)生管理
在xx我們遵循“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。
2.1、衛(wèi)生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運到達環(huán)衛(wèi)設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。透過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務水準及高質量的生活場所。
2.2、環(huán)境管理
環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈、環(huán)境質量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎設施健全、生活舒適便捷，構成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。
3、綠化管理
綠化的功能是美化環(huán)境。透過我們的管理到達綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責與巡查相結合，科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養(yǎng)護。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是xx重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治（消）結合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。
5、車輛交通管理
對小區(qū)內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
6、公共管理
6.1、住戶裝修管理
在xx物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程貼合設計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結構安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。
6.2、搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
6.3、協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。
7、常規(guī)性公共服務
即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶帶給的經常性服務，是所有業(yè)主及轄區(qū)內住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務、治安保衛(wèi)服務、維修居住區(qū)環(huán)境服務等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質的服務帶給給業(yè)主及住戶。
8、委托性特約服務
是為某些住戶群體帶給的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。
9、經營性多種服務
即向業(yè)主及住戶帶給便利、高效、經濟的便民服務。營造xx溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)思考，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在xx這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務項目。
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇十四
以《省物業(yè)管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據(jù)，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務體系，有效提升居民對社區(qū)管理和服務的滿意度。
社區(qū)物業(yè)服務要以社區(qū)公共部分的管理和服務為重點，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：
（一）公共秩序管理。加強對轄區(qū)內的流動攤擔、店外經營、車輛停放的規(guī)范管理。
（二）公共環(huán)境衛(wèi)生維護。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內（維護作業(yè)標段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。
（三）公共安全防范。協(xié)助管理轄區(qū)內公共秩序的同時，搞好轄區(qū)內的治安巡查。
（四）公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。
（五）公共綠化維護。做好轄區(qū)內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養(yǎng)護工作。
（六）其他。其他需要協(xié)調解決的物業(yè)服務項目。
（一）居民自治的原則。物業(yè)服務是社區(qū)服務的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，透過無償或低償服務以及非贏利性經營，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務各主體之間的關系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。
（二）因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進社區(qū)物業(yè)服務工作中的主導作用，根據(jù)各個社區(qū)的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內的社區(qū)物業(yè)服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區(qū)建設與物業(yè)服務的協(xié)調發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。
（三）便民利民的原則。要將推進社區(qū)物業(yè)化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，透過推行社區(qū)物業(yè)化服務，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護體系、社區(qū)治安保障體系、xx人員就業(yè)體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區(qū)就業(yè)，提高服務水平，提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。
按照禮貌建立的標準和數(shù)字化城市管理的要求，把我區(qū)農民安置小區(qū)和破產企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務推行計劃。今年實施的xx個社區(qū)（小區(qū)）是：xx小區(qū)。
在推進社區(qū)物業(yè)化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。
（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業(yè)化服務的社區(qū)進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再透過物業(yè)化服務的實施對其進行長效管理。
（二）先宣傳后實施。透過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對社區(qū)實行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。
（三）先服務后收費。根據(jù)社區(qū)居民中失地農民、破產企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀，實行“先服務后收費”低償服務原則，先帶給優(yōu)質的服務，讓社區(qū)居民切實感受到實施物業(yè)服務所帶來的好處，再收取必須的服務費，保證物業(yè)服務的正常運轉。
成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作領導小組。
組長：
副組長：
辦公室主任：
辦公室副主任：
成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務的組織機構。
區(qū)政府辦：負責協(xié)調解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題；
區(qū)綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；
區(qū)發(fā)改局：負責指導確定社區(qū)物業(yè)服務收費標準；
區(qū)財政局：負責社區(qū)物業(yè)服務的經費統(tǒng)籌工作；
區(qū)城管局：負責牽頭組織協(xié)調和監(jiān)督考核工作；
區(qū)民政局：協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作；
區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局：負責行業(yè)指導工作；
區(qū)工商分局：負責對成立物業(yè)服務公司的辦證和資質審批帶給支持；
區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護上給予指導、支持和配合；
各街道辦事處：組織社區(qū)實施社區(qū)物業(yè)服務工作。
（一）準備階段。
1、xx月份對全區(qū)未實施物業(yè)服務的農民安置小區(qū)和破產企業(yè)宿舍區(qū)全面調查摸底，確定推行物業(yè)服務的社區(qū)（小區(qū)）名單。
2、xx月上旬組織相關部門召開協(xié)調會，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務工作。
3、xx月下旬組織召開工作部署會。
（二）實施階段。
1、xx月份對今年確定的物業(yè)化服務的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區(qū)基本狀況，強化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問題，為實施社區(qū)物業(yè)化服務打下基礎。
2、xx月上旬組織參觀，學習其他單位經驗做法。
3、xx月下旬全力推進社區(qū)物業(yè)化服務工作。
（三）考核驗收階段。
1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。
2、xx月份組織相關社區(qū)進行交流講評。
3、xx月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區(qū)（小區(qū)）實施物業(yè)服務后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標準，對社區(qū)居民上門問卷調查，滿意度未到達xx%以上的社區(qū)一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。
（一）高度重視，充分認清推行社區(qū)物業(yè)化服務的重要好處。
推行社區(qū)物業(yè)服務，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程，是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視，把它作為推進社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統(tǒng)一思想，充分認清開展好社區(qū)物業(yè)化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區(qū)居民群眾生活質量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。
（二）充分準備，為全面實施社區(qū)物業(yè)化服務打下基礎。
一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發(fā)動轄區(qū)內的民間組織、單位、團體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務工作，最終實現(xiàn)服務和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質量標準。
（三）全力支持，為順利實施社區(qū)物業(yè)化服務帶給保障。
一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。二是經費要保證。每個實施物業(yè)服務的社區(qū)（小區(qū)）明確經費xx萬元，區(qū)和街道各安排xx萬元。區(qū)和街道先期各拿xx萬元，作為啟動經費，保證社區(qū)物業(yè)化服務前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經費到位。要動員廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作，給予足夠的支持。
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇十五
為繼續(xù)大力推進城市綠化建設，進一步改善城市居住環(huán)境，鼓勵對無物業(yè)管理小區(qū)進行綠化改造，根據(jù)市政府杭政辦函（20xx）153號《關于加強城市園林綠化養(yǎng)護管理的實施意見》文件精神，特制訂本以獎代撥實施方案。
、本實施方案所涉及的獎勵主體是組織實施無物業(yè)管理小區(qū)綠化改造的各區(qū)政府和相關的責任單位。小區(qū)綠化改造以獎代撥每年評比一次。
、凡自籌資金，對無物業(yè)管理、綠化檔次較低、損壞嚴重急需整改的小區(qū)實施綠化改造的單位，其綠化改造達到一定質量標準的，由市政府按工程量的一定比例一次性予以獎勵。對無物管小區(qū)綠化改造成績突出的組織協(xié)調單位，由市政府給予一定獎勵。
、無物業(yè)管理小區(qū)綠化改造以獎代撥工作的考核、評比、獎勵由市園林文物局組織有關單位進行。各區(qū)在對無物管小區(qū)綠化進行改造時，先由區(qū)綠化辦對小區(qū)綠化現(xiàn)狀進行拍照調查，編制小區(qū)改造方案上報市園文局，列入市年度無物業(yè)管理小區(qū)綠化改造計劃。待小區(qū)綠化改造完成后，由市園林文物局組織有關職能部門進行考核，按達標考核有關指標評定綜合得分。具體達標考核評分辦法見附表《小區(qū)綠化改造以獎代撥考核評分細則》，總分80分以上為合格。
由區(qū)政府籌集資金進行無物管小區(qū)綠化改造，達到綠化改造標準，并經考核合格，對項目決算進行審核后，由市政府按工程量的40％一次性予以以獎代撥獎勵。
由市園文局組織有關單位，按考核綜合得分對各城區(qū)當年改造達標的無物管小區(qū)綠化改造項目進行評比，按當年綠化改造達標小區(qū)數(shù)的30％評出優(yōu)良項目若干個，其中前三名為優(yōu)秀項目，分別獎勵8萬元、6萬元、4萬元；其余各獎勵2萬元。
、按工程量的40％以獎代撥的獎勵資金全部用于彌補區(qū)政府實施小區(qū)綠化改造項目的支出。在小區(qū)綠化改造項目評比中獲得的獎勵資金，其中5％作為市政府獎勵區(qū)領導班子的專項資金，80％用于獎勵在小區(qū)綠化改造工作中作出貢獻的個人，15％用于小區(qū)綠化改造工作中的各項費用。獎勵經費在城市綠化建設專項資金計劃中安排。
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇十六
1、在業(yè)主接房中要進取宣傳禮貌和諧小區(qū)建設要求和建設部《室內裝飾裝修管理辦法》，告知業(yè)主禁止高空拋物及防火常識。
2、直接負責高層物業(yè)管理的各項工作。
3、負責防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設施設備的同常巡視和維護工作。
4、負責公共防火及鑰匙管理，保證特殊情景的快速使用，領導裝修管理員做好業(yè)主前期的裝修管理工作。
5、領導電梯管理員對電梯使用管理，負責電梯、消防設施等特種設備的檢查和維護工作。對屋面進行管理，除正常設備檢查維護維修需要，嚴禁上人。
負責高層治安秩序維護工作以及治安秩序維護人員的管理。
6、做好高層外環(huán)境（衛(wèi)生）及各類裝飾裝修材料出售的管理，廣告張貼、懸掛要有序，出售商品擺放整齊、統(tǒng)一。
7、負責接待業(yè)主的各類投訴，并與開發(fā)公司等相關單位進取協(xié)調聯(lián)系解決。
8、做好突發(fā)事件預案，發(fā)生突發(fā)事件時要及時啟動預案，防止重大事故發(fā)生，協(xié)助處理各類突發(fā)事件。
1、每一天定時檢查電梯的運行情景，并做好記錄。裝修期間每小時記錄一次（正常使用后，每2小時記錄一次），發(fā)現(xiàn)問題，及時告知管理員。
2、公共鑰匙要有借有還，借出要簽字，做好業(yè)主和外部人員鑰匙的借用記錄。
3、發(fā)現(xiàn)違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設施的行為，經過對講系統(tǒng)及時記錄并制止，并進行勸說。
4、如遇突發(fā)緊急事件，及時告知領導，并采取力所能及的措施。（如電梯進水故障、業(yè)主家中跑水等）。
5、如遇業(yè)主搬運物品，告知業(yè)主注意事項，監(jiān)督業(yè)主對樓道單元門、電梯的使用情景，直到搬運結束，如有損壞及時告知管理員。
6、每一天對樓道消防防盜門、樓道消防箱、安全出口燈，消防報警器進行檢查，并做好記錄。時間為上班后、下班前各一次。
7、不與業(yè)主發(fā)生爭執(zhí)，處理問題要注重語氣和態(tài)度，無法處理時及時告知管理員。
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇十七
即物業(yè)公司除了提供常規(guī)性的公共服務外，還提供了多種多樣的特約服務，將服務深度滲入到客戶的衣、食、注行中，并明碼標價，除公共服務是必選的項目外，客戶可根據(jù)自己的需要選擇不同的特約服務，并支付相應的費用。
1、首按責任制
每一位員工都有責任和義務接待客戶的建議，任何一位員工接到建議后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴建議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務建議處理的情況直至客戶滿意為止。
接待服務建議時應對處理時間做出適當?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時間內處理完畢，因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊情況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應該留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務承諾
第一接待人接到客戶的建議時，應及時將客戶的建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方，為客戶提供相應的服務，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內，趕到現(xiàn)場為客戶服務。
物業(yè)管理小區(qū)管理方案篇十八
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《小區(qū)物業(yè)管理方案》
小區(qū)物業(yè)管理方案（一）：
一、項目概況
1.地理位置
該項目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。2.項目主要經濟指標
二、物業(yè)管理資料
物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務之中，建立社區(qū)服務體系。為住戶帶給全方位管理，服務項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為六項管理、三類服務，即房屋及設施設備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理；
常規(guī)性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。
1、房屋及設施設備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護管理實行管養(yǎng)合一主要落實在以下幾個方面：
a、工作的主動性
管理職責人與服務中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護，執(zhí)行房屋修繕標準、有關工程施工技術規(guī)范、健全檔案記錄、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好。
b、工作的多樣性
根據(jù)房屋的完損狀況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節(jié)修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規(guī)范化。
c、工作的針對性
在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。
1.2共用設施、設備的管理
范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。
共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。到達設施設備齊全、功能正常、運行良好。
1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養(yǎng)護和管理
范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據(jù)共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。透過有序的工作使其到達功能正常、暢通、達標，基本完好。
1.4智能化設施設備
范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網系統(tǒng)、室內紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。
根據(jù)智能系統(tǒng)的構成、分系統(tǒng)設備的組成狀況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統(tǒng)設備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設備維護保養(yǎng)工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，透過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。
2、環(huán)境衛(wèi)生管理
在jt我們遵循高標準、嚴要求的環(huán)境衛(wèi)生管理和高質量、高頻度的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。
2.1衛(wèi)生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運到達環(huán)衛(wèi)設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。透過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務水準及高質量的生活場所。
2.2環(huán)境管理
jt的環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈、環(huán)境質量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎設施健全、生活舒適便捷，構成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。
3.綠化管理
綠化的功能是美化環(huán)境。透過我們的管理到達綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；
我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責與巡查相結合，科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養(yǎng)護。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹預防為主、防治（消）結合的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。
5、車輛交通管理
對小區(qū)內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
6、公共管理
6.1住戶裝修管理
在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程貼合設計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結構安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。
6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
6.3協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。
7、常規(guī)性公共服務
即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶帶給的經常性服務，是所有業(yè)主及轄區(qū)內住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務、治安保衛(wèi)服務、維修居住區(qū)環(huán)境服務等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質的服務帶給給業(yè)主及住戶。
8、委托性特約服務
是為某些住戶群體帶給的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。
9、經營性多種服務
即向業(yè)主及住戶帶給便利、高效、經濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)思考，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務項目。
小區(qū)物業(yè)管理方案（二）：
為落實市十三屆人大三次會議審議透過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)，結合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標和范圍
（一）目標：
1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率到達90%；
對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90%。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標率到達100%；
2015年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經理持證率到達100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達100%。
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
三、工作資料
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際狀況，透過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
（二）全力解決開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起職責，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到職責單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。個性是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產生開發(fā)建設遺留問題。
（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)督。
四、物業(yè)費的成本測算
1、管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。
2、清潔衛(wèi)生費清潔衛(wèi)生費測算表（04）
3、保安費：保安費測算表（05）
小區(qū)物業(yè)管理方案（三）：
社區(qū)物業(yè)服務實施方案
為深入推進我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作，改善人居環(huán)境，爭創(chuàng)人民滿意城市，特制定本方案。
一、指導思想
以《省物業(yè)管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據(jù)，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照居民自治、因地制宜、便民利民的原則，和三先三后的工作思路，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務體系，有效提升居民對社區(qū)管理和服務的滿意度。
二、服務范圍
社區(qū)物業(yè)服務要以社區(qū)公共部分的管理和服務為重點，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：
（一）公共秩序管理。加強對轄區(qū)內的流動攤擔、店外經營、車輛停放的規(guī)范管理。
（二）公共環(huán)境衛(wèi)生維護。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內（維護作業(yè)標段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。
（三）公共安全防范。協(xié)助管理轄區(qū)內公共秩序的同時，搞好轄區(qū)內的治安巡查。
（四）公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。
（五）公共綠化維護。做好轄區(qū)內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養(yǎng)護工作。
（六）其他。其他需要協(xié)調解決的物業(yè)服務項目。
三、基本原則
（一）居民自治的原則。物業(yè)服務是社區(qū)服務的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，透過無償或低償服務以及非贏利性經營，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務各主體之間的關系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。
（二）因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進社區(qū)物業(yè)服務工作中的主導作用，根據(jù)各個社區(qū)的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內的社區(qū)物業(yè)服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區(qū)建設與物業(yè)服務的協(xié)調發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。
（三）便民利民的原則。要將推進社區(qū)物業(yè)化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，透過推行社區(qū)物業(yè)化服務，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護體系、社區(qū)治安保障體系、4050人員就業(yè)體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區(qū)就業(yè)，提高服務水平，提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。
四、工作任務
按照禮貌建立的標準和數(shù)字化城市管理的要求，把我區(qū)農民安置小區(qū)和破產企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務推行計劃。今年實施的10個社區(qū)（小區(qū)）是:觀沙嶺街道金嶺農民安置小區(qū)、觀沙嶺街道黃泥塘農民安置小區(qū)、咸嘉湖街道白鶴嘴社區(qū)安塑小區(qū)、咸嘉湖街道荷葉塘社區(qū)麗臣小區(qū)、西湖街道裕民農民安置小區(qū)南片、西湖街道裕民農民安置小區(qū)北片、望岳街道道坡農民安置小區(qū)、望岳街道上堆坊農民安置小區(qū)、岳麓街道洋海塘農民安置小區(qū)東片、岳麓街道洋海塘農民安置小區(qū)西片。
五、工作思路
在推進社區(qū)物業(yè)化服務工作中，確定三先三后的工作思路。
（一）先整治后管理。按照整治在先，管理長效的原則，對先期實施物業(yè)化服務的社區(qū)進行牛皮癬、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再透過物業(yè)化服務的實施對其進行長效管理。
（二）先宣傳后實施。透過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對社區(qū)實行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。
（三）先服務后收費。根據(jù)社區(qū)居民中失地農民、破產企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀，實行先服務后收費低償服務原則，先帶給優(yōu)質的服務，讓社區(qū)居民切實感受到實施物業(yè)服務所帶來的好處，再收取必須的服務費，保證物業(yè)服務的正常運轉。
六、組織領導
成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作領導小組。
組長:
副組長:
辦公室主任：
辦公室副主任：
成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務的組織機構。
七、職責分工
區(qū)政府辦：負責協(xié)調解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題；
區(qū)綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；
區(qū)發(fā)改局：負責指導確定社區(qū)物業(yè)服務收費標準；
區(qū)財政局：負責社區(qū)物業(yè)服務的經費統(tǒng)籌工作；
區(qū)城管局：負責牽頭組織協(xié)調和監(jiān)督考核工作；
區(qū)民政局:協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作；
區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局：負責行業(yè)指導工作；
區(qū)工商分局：負責對成立物業(yè)服務公司的辦證和資質審批帶給支持；
區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護上給予指導、支持和配合；
各街道辦事處：組織社區(qū)實施社區(qū)物業(yè)服務工作。
八、方法步驟
（一）準備階段
1、2月份對全區(qū)未實施物業(yè)服務的農民安置小區(qū)和破產企業(yè)宿舍區(qū)全面調查摸底，確定推行物業(yè)服務的社區(qū)（小區(qū)）名單。
2、3月上旬組織相關部門召開協(xié)調會，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務工作。
3、3月下旬組織召開工作部署會。
（二）實施階段
1、4月份對今年確定的物業(yè)化服務的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區(qū)基本狀況，強化小巷、小區(qū)、小院、小店四小管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問題，為實施社區(qū)物業(yè)化服務打下基礎。
2、5月上旬組織參觀，學習其他單位經驗做法。
3、5月下旬全力推進社區(qū)物業(yè)化服務工作。
（三）考核驗收階段
1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。
2、6月份組織相關社區(qū)進行交流講評。
3、8月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區(qū)（小區(qū)）實施物業(yè)服務后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標準，對社區(qū)居民上門問卷調查，滿意度未到達85%以上的社區(qū)一律要求補課，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。
九、工作要求
（一）高度重視，充分認清推行社區(qū)物業(yè)化服務的重要好處
推行社區(qū)物業(yè)服務，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程，是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視，把它作為推進社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統(tǒng)一思想，充分認清開展好社區(qū)物業(yè)化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區(qū)居民群眾生活質量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。
（二）充分準備，為全面實施社區(qū)物業(yè)化服務打下基礎
一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發(fā)動轄區(qū)內的民間組織、單位、團體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務工作，最終實現(xiàn)服務和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質量標準。
（三）全力支持，為順利實施社區(qū)物業(yè)化服務帶給保障
一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。二是經費要保證。每個實施物業(yè)服務的社區(qū)（小區(qū)）明確經費10萬元，區(qū)和街道各安排5萬元。區(qū)和街道先期各拿2萬元，作為啟動經費，保證社區(qū)物業(yè)化服務前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經費到位。要動員廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作，給予足夠的支持。
小區(qū)物業(yè)管理方案（四）：
小區(qū)物業(yè)前期管理方案
根據(jù)安置房的特點及島外物業(yè)管理的物點，制定本，將為廣大業(yè)戶推出完善的管理服務，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。
一、了解小區(qū)樓盤的基本概況如服務合同資料、考核標準及現(xiàn)場實地查看（所處位置、人文環(huán)境、面積、入口、設施設備等）。
二、服務處組織框架根據(jù)現(xiàn)場查看的狀況和服務標準及思考管理成本的狀況下，組建小區(qū)服務處人員組織框架，并對服務處人員進行相關的一系列培訓，布置小區(qū)服務處的簡易裝修、采購辦公物品等。
三、準備接管驗收樓盤的工作包括
內業(yè)資料的移交工作:
1、資料的接管驗收資料。如規(guī)劃許可證、土地使用合同等。
2、綜合竣工驗收資料。如竣工圖、機電設備的資料、供水合同等。
3、業(yè)主資料。如已分配業(yè)主的房號、電話號碼等。
小區(qū)房屋主體的接管驗收:
1、對小區(qū)公共部位進行驗收包括樓道、公共樓面、天臺、地下室等。
2、戶內的驗收。
3、園林綠化的驗收。
4、工程設施設備的驗收。包括消防系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、電梯、二次供水、監(jiān)控系統(tǒng)，道閘系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、排水管道、避雷針、化糞池等。
5、鑰匙的接管。包括設備房和戶內的鑰匙，并進行核對。
6、公共水電表、戶內水電表的讀數(shù)的確認。
工程接管驗收流程：
1、按照小區(qū)產權資料和技術資料進行移交，確認簽字。對缺少的資料應當記錄在相關表格中。
2、房屋本體現(xiàn)狀接管驗收，確認簽字，接管鑰匙，把驗收過程中不合格項記錄在相關表格中。
3、機電設備的現(xiàn)狀接管驗收，把驗收過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項記錄在相關表格中。
4、匯總接管驗收過程發(fā)現(xiàn)的不合格項，分類登記、整理、存檔。
5、將發(fā)現(xiàn)的不合格項反饋給施工單位和開發(fā)商，確定在規(guī)定的期間內整改。
6、整改后，在對不合格項進行驗收，并記錄，確認簽字、
驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》
四、對小區(qū)公共部分進行拓荒保潔工作及綠化修剪工作，使小區(qū)持續(xù)良好的外觀形象迎接新業(yè)主的入住。
五、做好迎接新業(yè)主的準備工作
現(xiàn)場交房處的布置、鑰匙的分類、業(yè)主檔案袋的準備、交房資料的準備（房屋驗收表住宅使用公約業(yè)主手冊裝修管理辦法裝修管理協(xié)議保管鑰匙委托書保管鑰匙承諾書鑰匙簽收表業(yè)主信息表入住資料簽收表入住須知等）。根據(jù)實際需要選取表格使用。
入住程序：
1、業(yè)戶辦妥手續(xù)后到服務處辦理入住手續(xù)。通知交房的部門能夠通知業(yè)主帶本人身份證原件及復印件、入住通知書。如果是委托交房還應當有委托協(xié)議書及委托人的身份證原件及復印件。
2、服務處接待人員審核業(yè)主《入住通知書》、業(yè)主身份證。
3、服務接待人員介紹小區(qū)管理服務狀況，與業(yè)主簽訂《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》等文件。根據(jù)實際需要填寫表格。
4、服務處接待人員向業(yè)主發(fā)放入住文件并請業(yè)戶簽收。入住文件包：入住須知業(yè)主手冊住宅使用公約裝修管理協(xié)議。根據(jù)實際需要發(fā)放文件。
5、服務處接待人員陪同業(yè)主驗房，抄水、電表底數(shù)，業(yè)主驗房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫《房屋驗收單》，驗收不合格限期整改。
6、將《入住通知書》、業(yè)主身份證復印件、《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》、《房屋驗收單》、《入住資料簽收表》等文件放入業(yè)主檔案袋，進行歸檔。
7、整理在驗收過程中，業(yè)主提出的相關問題，分類整理歸檔，并送至施工單位和開發(fā)商，進行整改。
8、整改后，通知業(yè)主前來進行驗收查看。并在相關表格進行確認簽字。
六、二次裝修管理階段
1、業(yè)主向服務處提出裝修，應當攜帶裝修圖紙，施工單位資質證書及施工人員的身份證復印件到各服務處填寫《住宅裝修表》與《施工人員登記表》。
2、服務處接待人員向業(yè)主和施工隊介紹小區(qū)管理規(guī)定。例如裝修時間、土頭堆放點等。
3、服務處在理解裝修申請后，經服務處管理人員和工程人員審批合格后，方可施工。
4、在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時出入證。由施工人員負責人持施工人員身份證或暫住證及照片，到服務處辦理施工人員臨時出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費10元/張。裝修完后能夠退款。
5、現(xiàn)場跟蹤：管理人員務必每一天到裝修戶施工現(xiàn)場跟蹤視察，了解施工狀況并做好記錄，必要時請工程人員同往。維序人員及管理人員應當每日對小區(qū)公共部份進行檢查。
6、裝修完畢后，經服務處管理人員及工程人員驗收后，在裝修申請表上填寫裝修驗收狀況并簽名。
7、在跟蹤時，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應及時采取措施進行整改，必要時填寫《違規(guī)整改通知單》、現(xiàn)場拍照等，以備留用與歸檔。
8、違章處理辦法，對違反裝修規(guī)定者將依有關條例采取如下措施：
9、告知、規(guī)勸、責令停工整改、上報相關執(zhí)法部門。
10、對于材料進出、施工人員辦證、施工工具管理、土頭垃圾的管理。業(yè)主的裝修材料搬運出小區(qū)時，務必由業(yè)主親自到服務處辦理物品放行條，簽字認可，否則任何人一律不準把材料帶出小區(qū)。辦理臨時施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)務必由業(yè)主或施工負責人來服務處辦理，其它人不得辦理。進入的材料務必在兩天運往業(yè)主家中，不得在小區(qū)公共部份堆放過長。土頭垃圾應當定點堆放，如果有地下室應當將土頭運往地下室堆放。土頭垃圾應當每日進行清運。
11、服務處經理每月不定期抽查10次裝修管理狀況。
七、入住后的管理階段
服務處追求的目標：1、房屋建筑的完好率到達98％以上；
2、報修及時率到達100％；
3、清潔管理無盲點；
4、設備設施完好率到達98％以上；
5、小區(qū)路燈完好率到達100％；
6、管理區(qū)域內不發(fā)生重大安全與火災職責事故；
7、有效投訴處理率100％；
8、服務滿意率達95％以上；
9、綠化完好率到達98％以上；
10、道路完好率到達98％；
11、各類管理人員崗前崗中培訓100％；
12、全年無服務安全事故發(fā)生。
為到達以上目標，服務處將制定以下：
1、完善各項管理制度和管理規(guī)定。包括維序人員管理規(guī)定、車輛管理規(guī)定、機電設備管理規(guī)定等一系列管理制度和管理規(guī)定。
2、保潔施行外包監(jiān)管制定。即服務處全體人員（含維序人員都有監(jiān)管的權力）做到清潔環(huán)境衛(wèi)生無死角，發(fā)現(xiàn)問題及時的機制。保潔人員應當要求統(tǒng)一裝著。垃圾日產日清，定期進行衛(wèi)生消殺工作。并根據(jù)現(xiàn)場制定保潔工作流程。（保潔日計劃、周計劃、月計劃）二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質貼合衛(wèi)生要求。
3、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護、定期清除綠地雜草、雜物、定期預防花草、樹木病蟲害。
4、管理人員及機電工作人員要求持證上崗。并對服務處人員進行后續(xù)的相關培訓，進一步提高全體人員的綜合潛力和服務意識。規(guī)范禮貌用語等。
5、建立來電來訪登記記錄。要求如實完整填寫，及時反饋給相關職責人，相關職責人調查后將處理狀況及時反饋給來訪來電人員。管理人員應當每一天下班前對來電來訪資料進行查看，服務處經理每兩天對來電來訪進行檢查，并每周進行統(tǒng)計，分析相關案例。對未能及時處理的事項應當建立相關的報告制度進行備案。
6、建立工程報修處理及時制度。房屋小修、零修、及時率100%，零修24小時內完成，急修但是夜。小修合格率達100%，水電維修不超過24小時、土建不超過3天。中修，持續(xù)房屋外觀完好，無破壞立面。維修工程返修率不得超過1%。
7、管理人員應當每一天對自己所管理的片區(qū)進行檢查包括（裝修戶、公共樓道衛(wèi)生及公共設施的完全好性、綠化狀況等），并記錄相關狀況。（嚴禁在公共綠地養(yǎng)雞養(yǎng)鴨和種菜的行為）。一經發(fā)現(xiàn)要立即制止和勸導
8、小區(qū)實施封閉式管理，業(yè)主出入實施刷卡，外來人員進行身份證登記好方可進入。小區(qū)內車輛實施刷卡進入，外來車輛實行臨時取票進入。非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。出租車（除特殊狀況下）不得駛入小區(qū)。
9、維序人員實施24小時值班制度。定時和不定時相結合對小區(qū)進行巡邏檢查，并進行記錄。對進入小區(qū)的車輛進行引導停放
10、客戶投訴的相關處理。區(qū)分有效投訴和無效投訴，反饋給相關職責人進行落實處理，并及時將相關狀況反饋給業(yè)主。服務處應當對有效投訴進行防止類似狀況在發(fā)生。
11、建立24小時值班制度。設立服務電話，理解業(yè)主對物業(yè)管理服務報修，求助，推薦、問詢、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。
12、建立各類突發(fā)事件應急預案。容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標志和防范措施；
對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案；
13、建立考核制度。對全體人員進行有效的考核。
14、社區(qū)文化活動。根據(jù)現(xiàn)場實際狀況每年定期開展社區(qū)文化活動，宣傳精神禮貌建設（能夠宣傳廈門市十不準備相關方面的資料和物業(yè)服務概念等資料）.
15、便民服務。便民服務活動是管理處體現(xiàn)業(yè)主至上、為業(yè)主服務的宗旨的重要一環(huán)例如能夠透過與有關部門聯(lián)系，力爭常年為業(yè)主、住戶無償代辦電話、煤氣開戶、有線電視，代訂報刊雜志、代發(fā)郵件、代請家教保姆等，職責部門為服務處。
16、每季度做好考核的準備工作及每年年底開展業(yè)主滿意度調查。
小區(qū)物業(yè)管理方案（五）：
社區(qū)物業(yè)管理實施方案
為切實加強我街道老舊小區(qū)物業(yè)管理工作，努力構建與城市管理水平相適應的物業(yè)管理新機制，進一步完善小區(qū)公共配套設施，提升小區(qū)居住環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理活動，提高居民安居樂業(yè)的滿意度，根據(jù)區(qū)政府關于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的有關要求，結合我街道實際，特制定本方案。
一、指導思想
以科學發(fā)展觀為指導，以體制機制創(chuàng)新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結合、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結合、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結合的三結合原則，強化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規(guī)范、穩(wěn)定、有效、和諧的物業(yè)管理長效機制，不斷鞏固禮貌城市建立成果，進一步促進禮貌社區(qū)與和諧寧南建設。
二、職職責務
（一）強化屬地管理，建立責權明確的工作體系
按照重心下移、屬地管理的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領導下的兩站一中心物業(yè)管理體系，承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能，具體落實轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織、監(jiān)管工作，。
1.街道物業(yè)管理辦公室職責
（1）會同主管部門參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標、新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗收、物業(yè)服務企業(yè)資質審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分；
負責物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核，物業(yè)服務質量檢查考評，物業(yè)管理項目交接監(jiān)管等。
（2）指導、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見；
負責指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運作。
（3）對本轄區(qū)內沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前，負責組織街道物業(yè)服務中心有償帶給物業(yè)基本服務。
（4）協(xié)調處理轄區(qū)內有關物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。
（5）對未按規(guī)劃建設配套共用設施、社區(qū)和物業(yè)管理用房，或配套用房、設施存在質量問題的，提請有關部門責令開發(fā)建設單位整改。
（6）組織建立轄區(qū)物業(yè)管理的領導機構。
2.社區(qū)居委會職責
（1）指導成立業(yè)主大會籌備組，派代表參加籌備工作；
會同開發(fā)建設單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，并監(jiān)督指導業(yè)主委員會依法選舉；
指導監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作等。
（2）監(jiān)督、指導業(yè)主委員會的工作。負責傳達街道對社區(qū)公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會的決議提出推薦和意見。
（3）配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理職責體系，并融入到社區(qū)綜合管理當中。
（4）成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，負責對物業(yè)管理服務質量進行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
（5）負責協(xié)調物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關系。
3.物業(yè)管理服務中心職責
（1）負責老舊小區(qū)內住宅及公共設施、公共秩序、居住環(huán)境、衛(wèi)生、綠化、停車場、裝修的管理和服務工作。
（2）理解業(yè)主委員會或業(yè)主管委會的監(jiān)督，廣泛聽取業(yè)主、使用人意見，提出整改措施并落實；
定期參加業(yè)主大會，為業(yè)主、使用人帶給優(yōu)質服務。
（3）受理業(yè)主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時解決。
（4）建立健全住戶檔案，完善老舊小區(qū)管理臺帳。
（5）檢查、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作，加強老舊小區(qū)環(huán)境保護宣傳工作。
（6）定期檢查保養(yǎng)公用設施設備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。
（7）每一天不少于兩次在小區(qū)內巡邏，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時向有關部門報告。
（8）對小區(qū)進出車輛進行管理、疏導，持續(xù)出入口暢通。
（9）按時保質完成上級部門交辦的物業(yè)管理其他工作。
（二）完善分類管理模式，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化
1.已實施市場化物管的小區(qū)管理要求：建立健全業(yè)主委員會，協(xié)調業(yè)主對物管公司的監(jiān)管；
加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務水準；
對物管公司的服務質量進行考評，為主管部門年審帶給基本意見；
參與優(yōu)秀小區(qū)評比活動，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務模式，推動物業(yè)管理規(guī)范運行。
2.單位自管小區(qū)的物管要求：督促自管單位切實擔負起物管職責，及時將各級有關檢查考評狀況向物管公司及其行政主管部門進行通報，構成齊抓共管的合力。
3.不具備市場化運作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務中心負責有償帶給基本物業(yè)服務，經過一段時期運行，逐步過渡到由業(yè)主委員會與街道物業(yè)管理服務中心簽訂服務委托合同，進行基本業(yè)務規(guī)范管理。
4.對經濟適用房住宅區(qū)的接管要求：經濟適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務中心統(tǒng)一實施物業(yè)管理，實行低標準收費。開發(fā)商按規(guī)定建設必須比例的商業(yè)用房，其收益用于補貼物業(yè)管理費的不足。
（三）加大幫扶力度，推進物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展
一是加大對小區(qū)居民的宣傳力度，增強居民花錢買服務的意識。組織社委會協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，以收費促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費，構成良性循環(huán)。二是用心爭取上級部門支持。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件、帶給支持。三是鼓勵具有必須實力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭。提高市場份額，推進物業(yè)公司規(guī)模化管理，降低運營成本，提高整體水平。
三、組織領導
領導小組下設辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公，負責日常事務處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)管理服務站，站長由社區(qū)主任擔任，聯(lián)系電話：52400834。
四、機構設置
為便于機構運轉，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設立兩站一中心一小組執(zhí)行機構，具體負責物業(yè)管理過程中的事務處理。
1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調解站
站長：儲德順
成員：陶蕓
2.街道物業(yè)管理應急維修服務站
站長：丁勇
成員：加盟企業(yè)
3.街道物業(yè)管理服務中心
常務主任：謝洪
成員：袁洋王子成孫桂勇楊日富
徐長祥周明福陳杰丁勇
孫子明陶蕓徐雅珍干程
4.社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督小組
各社區(qū)居委會成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，實行二級監(jiān)管。一級監(jiān)管，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區(qū)主任組織實施，履行區(qū)物業(yè)科下放職權與職責；
二級監(jiān)管由小區(qū)四位一體組織實施，由居委會社工代表、社區(qū)業(yè)主代表，社委會代表、物業(yè)公司代表組成，社委會主任任組長，負責對物業(yè)管理服務質量進行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
五、實施步驟
1.制定方案階段（6月12日前）
（1）調查轄區(qū)內住宅性質。分已實行物業(yè)管理小區(qū)、自管小區(qū)、失管小區(qū)，摸清范圍、樓幢數(shù)、居民戶數(shù)等狀況。
（2）外出調研，深入試點單位調研住宅小區(qū)屬地化管理經驗。
（3）落實辦公的場地，各種制度及網絡流程圖上墻。
2.宣傳發(fā)動階段（6月20日前）
（1）召開領導小組成員及兩站一中心一小組人員動員會。
（2）透過各社區(qū)物業(yè)執(zhí)行機構。召開社區(qū)居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區(qū)用心分子，進行廣泛宣傳發(fā)動，提高社區(qū)居民對實行物業(yè)管理的認識，用心協(xié)助物管公司開展工作。
3.全面實施階段（6月21日6月30日）
兩站一中心一小組全面開展工作，切實為社區(qū)居民開展物業(yè)服務。
六、工作要求
1.加強領導，提高認識。各級領導要從建設新型現(xiàn)代社區(qū)、提升城市管理水平，促進和諧社會建設、推進禮貌城市建立的高度出發(fā)。認真領會物業(yè)管理體制創(chuàng)新的重要好處，強化職責意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責體系，確保體制創(chuàng)新各項工作落到實處。
2.強化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導，大力宣傳實行規(guī)范化物業(yè)管理的好處、作用及物業(yè)管理的有關政策法規(guī)。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，用心引導業(yè)主自覺遵守物業(yè)管理的有關規(guī)定，樹立物業(yè)管理是消費、是商品的意識，營造全社會共同關心、支持、參與住宅小區(qū)實行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。
3.明確職責，落實要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實支持物業(yè)工作的各項政策。各社區(qū)要建立物業(yè)管理工作領導機構，建立一把手負總責的職責體系，抽出精干力量落實社區(qū)職責及考核標準。街道物業(yè)管理辦公室要認真組織檢查考核工作，建立健全聯(lián)席會議制度，嚴格督辦并通報檢查結果，確保試點工作順利進行。
4.突出重點，加大投入。各社區(qū)要加大對本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管，個性對老舊小區(qū)要重點扶持，完善各項公共配套設施，并延伸服務資料。同時，街道將采取爭取一點，自籌一點的辦法，對老舊小區(qū)物業(yè)管理給予必要投入。
小區(qū)物業(yè)管理方案（六）：
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案：
一、管理目標：
1、業(yè)主委員會成立后12個月至18個月，到達深圳市安全禮貌（優(yōu)秀住宅）小區(qū)標準；
2、業(yè)主委員會成立后24個月至30個月，到達廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標準；
3、業(yè)主委員會成立后36個月至42個月，到達全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標準；
4、小區(qū)實行封閉式管理，護衛(wèi)班實行24小時值班，確保業(yè)主和住戶生合財產安全；
5、小區(qū)清潔實行專職保潔員職責制，保證小區(qū)內24小時全天候干凈、衛(wèi)生、整潔；
6、小區(qū)車輛實行智能化ic卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區(qū)，所有外來車輛未經許可不得進入小區(qū)；
8、水電維修班實行24小時值班制度，業(yè)主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；
9、綠化按時修剪、維護、持續(xù)花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；
10、營造小區(qū)濃厚的文化氛圍，每年社區(qū)文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；
11、實施不少于10項的特約服務，把物業(yè)的服務資料融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。
二、分項指標：
1.房屋完好率：100％
2.房屋零修、急修及時率：99％
3.維修工程質量合格率：100％
4.管理費收繳率：98％
5.綠化完好率：99％
6.清潔、保潔率：99％
7.道路完好率及使用率：100％
8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100％
9.排水管、明暗溝完好率：100％
10.路燈完好率：100％
11.汽車場完好率：100％
12.公共文體設施、建筑小品完好率：100％
13.小區(qū)內重大刑事案件發(fā)生率：0
14.小區(qū)內治安案件發(fā)生率：1／年
15.消防設施、設備完好率：100％
16.火警發(fā)生率：1％
17.火災發(fā)生率：0％
18.違章發(fā)生率：2％
19.違章處理率：100％
20.用戶有效投訴率：2％
21.有效投訴處理率：100％
22.管理層員工專業(yè)培訓合格率：100％
23.特種作業(yè)員工持證上崗率：100％
24.維修服務回訪率：30％
25.業(yè)主（住戶）對物業(yè)管理綜合滿意率：98％服務特色（菜單式服務模式）
一、實行菜單式服務模式
即物業(yè)公司除了帶給常規(guī)性的公共服務外，還帶給了多種多樣的特約服務，將服務深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標價，除公共服務是必選的項目外，客戶可根據(jù)自己的需要選取不同的特約服務，并支付相應的費用。
二、快速、完善的服務形式：首按職責制+三分鐘服務承諾
1、首按職責制
每一位員工都有職責和義務接待客戶的推薦，任何一位員工接到推薦后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴推薦人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務推薦處理的狀況直至客戶滿意為止。
接待服務推薦時應對處理時間做出適當?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時間內處理完畢，因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的狀況。承諾時間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊狀況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的就應留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務承諾
第一接待人接到客戶的推薦時，應及時將客戶的推薦反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方，為客戶帶給相應的服務，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊狀況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內，趕到現(xiàn)場為客戶服務。
三、突出、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務+站立式服務
1、三米微笑服務
管理處人員見到客戶務必微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，務必自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標準，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認識的客戶時，也務必遵守三米微笑服務原則。
2、站立式服務
站立式服務表此刻：
（1）各固定崗（道口崗、門崗護衛(wèi)員）根據(jù)接待客戶的不同，應在不同時期進行站立服務。道口崗實行16小時站立服務，早班和中班在工作服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時間為：7:30～9:00，11:30～12:00，13:45～14:30，17:30～18:30。
（2）接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進門時，也務必站立并微笑致意，客戶離開時，也務必站立微笑送別，并目送客戶出門為止。
四、全天候的服務時間
1、護衛(wèi)班實行24小時專人服務，客戶有任何需求能夠得到最及時的服務。
2、維修班實行24小時專人服務，客戶普通維修事項能夠得到是及時的服務，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。
3、客戶服務中心實行16小時專人服務，并在無專人值班的時間段出示客戶服務中心所有人員的聯(lián)系電話，以便客戶在無水值班的狀況下能夠找到相關的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應第一時間趕到事故現(xiàn)場，給予客戶最及時的關懷與幫忙。
4、管理處全體人員非特殊狀況都務必留守小區(qū)，隨時待命，以便為客戶帶給服務。
五、豐富的社區(qū)文化活動
豐富的社區(qū)文化活動不僅僅僅表此刻舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動中來，變客戶被動理解管理處帶給的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區(qū)中構成一種獨特的文化氛圍，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。
六、多種多樣的特約經營服務
常規(guī)的物業(yè)服務資料僅是對公共設施設備進行維修、保養(yǎng)，對公共場所進行管理，對全體客戶帶給共同的服務，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中，因此開展多種多樣的特約服務，不僅僅僅是物業(yè)服務資料的深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區(qū)文化活動以外的另一種新穎的服務資料。
七、實行完全的封閉式管理
傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理，而我們實行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進出小區(qū)外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區(qū)，而由我們的人來完成這些服務，進而在做好服務工作的同時，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務所帶來的另一個好處。社區(qū)文化一、社區(qū)文化宗旨
提高社區(qū)文化工作質量，增強社區(qū)居民綜合素質！
二、社區(qū)文化理念
增強鄰里交流，復古樸素民風。讓豐富多彩的文化活動成為溝通心靈的橋梁！
三、社區(qū)文化最終成果展望：
1、當人們走進小區(qū)的時候，就能聽到從空中傳來悠揚的背景音樂、看到優(yōu)雅的自然景觀、呼吸著清新的空氣，仿佛置身于世外桃園之中，心神為之一振；
2、小區(qū)的每一個成員都能自發(fā)、定期地融入到各種活動中來，讓小區(qū)每個成員都能從中尋找到自己的興趣、愛好，并樂在其中，樂此不疲。
3、不管走到那里，都能夠欣賞到各種各樣的山水畫、名人字畫，仿佛置身于美術館中。
4、生活在那里的人們臉上掛滿了滿足、快樂的笑容，憂愁與那里絕緣。
四、社區(qū)文化的硬件建設：
社區(qū)文化可分為硬件部分和軟件部分。社區(qū)文化的硬件部分，是潛移默化影響人們心理素質的重要因素，從所周知，現(xiàn)代禮貌的建設是由具備良好素質的人來完成的，而良好的居住環(huán)境，能夠促使人們自覺地養(yǎng)成良好的生活習慣。環(huán)境對于一個人的心理影響是相當重要的，當一個人長期處在良好的環(huán)境當中，便會不知不覺地提高自身的素質，而如果每個人的素質都得到了提高，那么整個社區(qū)文化氛圍自然而然地也就體現(xiàn)出來了。總的來說，社區(qū)文化的硬件部分就應包括：
1、會所，包括籃球場、網球場、羽毛球場、健身房、清吧、茶藝館、棋牌室、游泳池、乒乓球室、閱覽室等；
2、公共場地，包括公共綠地、道路、大堂、走廊等；
3、室外健身場所，包括室外健身器材、健身路、室外操場等；
4、公司配置一整套專業(yè)的音響和舞臺，這樣能夠提高管理處社區(qū)文化活動的專業(yè)性。
對于會所就應盡可能利用其功能，并加強現(xiàn)代化管理；
對于公共場地則宜掛一些名人名畫，營造一種濃郁的文化氛圍；
對于室外健身場所，則就應加以適當引導，構成正確的、自發(fā)性的健身氛圍?？傊瑢τ谏鐓^(qū)文化的硬件，就應重在利用，我們的工作重點就應放在社區(qū)文化的軟件建設上。
五、社區(qū)文化的軟件建設：
軟件建設是社區(qū)文化建設的中心組成部分，它包括一系列的活動計劃、實施效果及相關管理制度、管理處人員的服務精神、各項活動籌備人員的組織協(xié)調潛力、居民的參與配合及對公益活動的熱心程度。
根據(jù)社區(qū)文化的活動形式、活動風格，社區(qū)文化軟件的資料可概括為以下五大部分：
（一）體育類
體育類社區(qū)文化目的在于透過倡導體育健身的精神，利用小區(qū)的各種資源引導小區(qū)全體住戶參與體育鍛煉，進而構成各種自發(fā)性組織，從而構成用心、健康、活潑、向上的小區(qū)精神。體育類的社區(qū)文化適合任何的住宅小區(qū)，而且效果明顯，影響面廣。具體的體育類社區(qū)文化活動，包括：
1、成立各種體育俱樂部，定期組織訓練、比賽
（1）球類：籃球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、網球等；
（2）棋類：圍棋、象棋、跳棋、軍棋等；
（3）牌類：橋牌、撲克牌；
（4）游泳：游泳培訓班，游泳比賽；
（5）拳類：太極拳、太極劍等。
2、每年一次，以小區(qū)為單位，由公司組織大型體育活動比賽
3、在社區(qū)公共場所設置室外健身器材
4、利用國內國際各種體育比賽做體育鍛煉的宣傳，如組織群眾觀看重要比賽，掛宣傳標語等，增強民眾體育健身意識。
（二）文學類
文學類社區(qū)文化的定位比較高，主要是利用小區(qū)中素質較高的人來組織一些興趣小組，在這些興趣小組的帶動下，不定期舉辦一些文學活動，從而吸引更多的住戶前來參加活動，透過舉辦各種文學活動，提高參加者的文學素養(yǎng)和興趣，最后構成富有特色的小區(qū)文化氛圍。由于這類社區(qū)文化操作比較困難，而且效果很難預測，所以只適合那些住戶文化素質較高的小區(qū)。具體的文學類社區(qū)文化活動，包括：
1、組織互換藏書活動；
2、文學寫作興趣小組；
3、各種興趣小組：紅學會、水學會、西學會、三學會等。
（三）藝術類
藝術類社區(qū)文化是資料最廣泛，也是實際工作中運用最多的形式，主要透過各種俱樂部的活動來帶動全體住戶參與到社區(qū)文化活動中來，并構成若干自發(fā)性組織。這類社區(qū)文化適合任何住宅小區(qū)，其主要活動包括：
1、成立各種興趣小組，定期組織訓練、匯演、競賽，可先以各小區(qū)為單位，成熟后可加以聯(lián)合，組成精英團體：
（1）聲樂：民樂團、合唱團、獨唱團、各地戲曲團
（2）舞蹈：民族舞、街舞、交誼舞、秧歌、腰鼓等，并定期舉行訓練、比賽
（3）書法、繪畫：成立書法、繪畫興趣小組，并將其作品在小區(qū)各處展覽，年底還可舉辦免費寫春聯(lián)、畫年畫活動
（4）攝影：以公司已成立的攝影俱樂部為基礎，定期組織成員進行外拍、作品交流展示活動
（5）外語興趣組：引進外語培訓機構進入小區(qū)，定期舉辦外語角、外語沙龍、外語培訓等
2、營造社區(qū)藝術氛圍
（1）將小區(qū)各藝術團體成員的優(yōu)秀作品（書法、山水畫等）加以裝飾后，在社區(qū)公共場所（大堂、會所等）展示，一方面可增加各團體成員的用心性，另一方面可增加小區(qū)公共場的藝術氛圍；
（2）定期組織社區(qū)家庭讀書活動；
（3）周末露天舞會、音樂會、歌會；
3、節(jié)假日舉辦大型聯(lián)歡會、文藝匯演、卡拉ok比賽等。
（四）康體類
從好處上說，康體類社區(qū)文化是最具有社會效應的活動，不僅僅能夠帶動小區(qū)住戶參與各種社區(qū)活動，進而構成一種生活模式，還能夠對小區(qū)的周邊帶來一些服務，正因為有良好的社會效應，康體類活動猶如異軍突起，在社區(qū)文化中占據(jù)了一席之地。這類活動個體包括：
1、帶給健身、娛樂場所（室內室外），為小區(qū)成員長期開放，并加以必要的輔導
2、定期組織爬山、游園、自駕游活動
3、定期組織美容、健身講座
5、定期組織群眾體檢（最好是免費體檢）
6、暑假組織少年夏令營活動
6、籌建社區(qū)健康站，請專家定期或長期帶給健康咨詢、急救等
（五）經濟類
經濟類社區(qū)文化的目的在于讓小區(qū)內的住戶相互幫忙，構成一些商會，定期組織活動，在小區(qū)范圍內構成一種濃郁的商業(yè)氣息，并使小區(qū)中的每一個住戶都能從中受益。這類活動的目的性較強，比較適合以商業(yè)為主的商住小區(qū)。這類活動具體包括：
1、定期邀請成功人士到小區(qū)做創(chuàng)業(yè)心得報告
2、成立各種商會
3、定期邀請房地產專家做房地產租售交易介紹，并帶給現(xiàn)場咨詢
4、定期邀請證券專家做投資、理財報告，并帶給現(xiàn)場咨詢
5、根據(jù)住戶的具體需要，舉辦汽車、名牌家私、藝術品展覽活動
小區(qū)物業(yè)管理方案（七）：
物業(yè)管理實施方案
為規(guī)范小區(qū)管理，為業(yè)主帶給優(yōu)質的物業(yè)管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區(qū)品質。
一管理目標
物業(yè)公司本著科學規(guī)范、竭誠高效、安全禮貌、持續(xù)發(fā)展的質量方針，堅持以人為本的服務管理念，對小區(qū)物業(yè)實施科學的管理、帶給優(yōu)質的服務，并在現(xiàn)有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達90%以上。
二管理原則
為實現(xiàn)即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經濟效益，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：
（一）服務第一、管理從嚴的原則
服務第一是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承以人為本的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強化服務機能，豐富服務內涵，帶給優(yōu)質、周到、及時的服務。管理從嚴是服務的保障和基礎，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業(yè)管理服務收到應有的成效。
（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結合的原則
在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個用心性，即物業(yè)管理公司的用心性和業(yè)主使用人的用心性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，透過服務中心對小區(qū)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同建立禮貌的辦公環(huán)境。
（三）物管為主、多種經營的原則
在搞好日常管理和常規(guī)服務的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不同需求，又增強物業(yè)公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務。
三管理方法
（一）實施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化推薦，構筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境；
（二）成立物業(yè)服務中心，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理；
（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎上，充分借鑒行業(yè)先進管理經驗，用心培養(yǎng)高素質的管理人才，組建一支高素質的物業(yè)管理隊伍；
（四）制定一套切合實際的規(guī)章制度，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務；
（五）嚴格遵守有關物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；
與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為；
（六）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，帶給全方位服務，開展多元化經營。
小區(qū)物業(yè)管理方案（八）：
牌樓街道社區(qū)物業(yè)管理工作實施方案
為了貫徹執(zhí)行《重慶市物業(yè)管理條例》，規(guī)范我辦物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善社區(qū)居民的生活和工作環(huán)境，現(xiàn)結合我辦實際，制定物業(yè)管理工作實施方案。
一、組織領導
組長：張勁松（牌樓街道辦事處主任）
副組長：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）
成員：幸坤權（牌樓辦事處社區(qū)服務中心主任）
駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長）
陳守元（印盒石社區(qū)主任）
陳聯(lián)國（觀音巖社區(qū)主任）
黃東方（萬安社區(qū)主任）
潘中英（太平社區(qū)主任）
王明（石峰村主任）
葉平（大河溝社區(qū)主任）
周君（搭馬橋社區(qū)主任）
何永鳳（袁家墩社區(qū)主任）
何小燕（牌樓社區(qū)主任）
領導小組下設辦公室在社區(qū)服務中心，幸坤權兼任辦公室主任。主要職責：負責指導各社區(qū)居委會劃分物業(yè)管理小區(qū)，抓好試點，協(xié)調幫忙社區(qū)居委會解決有關問題，各社區(qū)要成立社區(qū)服務站，作為社區(qū)基層的物業(yè)管理協(xié)調機構。
二、規(guī)劃與目標
1、小區(qū)根據(jù)需要與合理原則，全辦城建規(guī)劃為176個物業(yè)管理小區(qū)，（其中基礎條件較好的居民區(qū)（一類小區(qū)）個；
單位型居住區(qū)（二類小區(qū)）個；
目前，各方面尚不具備條件的小區(qū)（三類小區(qū)）個。
印盒石社區(qū)17個，其中一類小區(qū)1個，二類小區(qū)12個，三類小區(qū)4個。
觀音巖社區(qū)19個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)5個，三類小區(qū)10個。
萬安社區(qū)31個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。
石峰村1個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)個，三類小區(qū)1個。
太平社區(qū)30個，其中一類小區(qū)5個，二類小區(qū)9個，三類小區(qū)16個。
大河溝社區(qū)20個，其中一類小區(qū)3個，二類小區(qū)3個，三類小區(qū)4個。
搭馬橋社區(qū)29個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。
袁家墩社區(qū)21個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)6個，三類小區(qū)11個。
牌樓社區(qū)8個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)4個，三類小區(qū)2個。
2、工作目標。社區(qū)物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關系到居民的切利益和社會的穩(wěn)定與發(fā)展，加強社區(qū)物業(yè)管理有利于提高城市管理水平和改善居住環(huán)境，而且對于我區(qū)建立國家衛(wèi)生城市、禮貌城市和一流人居環(huán)境具有重要好處。我辦物業(yè)管理工作的目標是：加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，讓社區(qū)居民充分認識到物業(yè)管理工作的重要好處，取得理解和支持；
在轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)逐個召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，力爭在2013年底，逐步實現(xiàn)規(guī)范化的物業(yè)管理，以全面提升城市管理水平。
三、實施步驟
1、制定方案（2012年8月1日8月30日。組織街、居工作人員對社區(qū)居民住宅進行摸底調查，研究討論，在征求有關單位和社區(qū)居民意見的基礎上，劃定物業(yè)管理小區(qū)、制定社區(qū)物業(yè)管理實施方案。
2、宣傳部署（2012年9月1日9月30日）。對社區(qū)物業(yè)管理工作動員部署。運用墻報、黑板報、專欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，使社區(qū)居民充分認識實行物業(yè)管理工作的必要性和好處，以及給群眾帶來的切身利益。
3、抓好試點（2012年10月1日10月30日）。確定大河溝社區(qū)、牌樓社區(qū)、太平社區(qū)為物業(yè)管理的試點社區(qū)。
4、總結推廣（2012年11月1日11月30日）。總結試點工作經驗在各社區(qū)加以推廣，試點中的問題和不足之處加以修正和改善，在具體實施過程中搞好分類督促指導，推進（重慶市物業(yè)管理條例）在我辦的全面落實