最新地產(chǎn)廣告策劃方案(專業(yè)12篇)

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    方案的不斷優(yōu)化和改進(jìn)是持續(xù)發(fā)展的必然要求。方案的制定需要考慮各種資源的可行性和可得性。以下是一些方案案例,希望對(duì)你在解決問題時(shí)有所幫助。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇一
    基調(diào)是指與客源定位、產(chǎn)品定位和競(jìng)爭(zhēng)定位相符的,帶有所處地域的時(shí)尚特征,融合廣告策劃的創(chuàng)意風(fēng)格,并且貫穿于房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)和廣告實(shí)現(xiàn)始終的廣告表現(xiàn)的總體方針。
    (一)廣告基調(diào)根據(jù)客源定位確定。
    廣告是一種廣而告之的行為,廣告客體是我們要爭(zhēng)取的客戶,他們的個(gè)人情況,以及一切他們獲得信息的方法和方式,一切他們有可能獲得信息的時(shí)問和空問,都是廣告策劃中進(jìn)行決策、明確廣告基調(diào)的重要依據(jù)。
    一般而言,對(duì)于已處于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程后期的廣告設(shè)計(jì)而言,它的目標(biāo)客源由產(chǎn)品功能和產(chǎn)品檔次確定。前者區(qū)分客戶的種類,后者區(qū)分客戶的質(zhì)量。
    (二)對(duì)產(chǎn)品的理解也是確定廣告基調(diào)的重要方面。
    產(chǎn)品的生命力在于產(chǎn)品的特色,在為客戶服務(wù)的同時(shí),怎樣將產(chǎn)品的特色在介紹中盡可能地展現(xiàn)出來(lái),并因此權(quán)衡廣告基調(diào),是確定廣告基調(diào)的一個(gè)重要方面。
    (三)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)情況對(duì)房地產(chǎn)廣告基調(diào)產(chǎn)生影響。
    根據(jù)企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的對(duì)比情況,往往會(huì)有這樣兩種情況:一是以強(qiáng)抗強(qiáng),讓別人的廣告為我宣傳。這時(shí)候,兩者的廣告基調(diào)可能類似,但這時(shí)廣告基調(diào)的產(chǎn)品基礎(chǔ)一定要優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。只有這樣,自己才不會(huì)被打倒,反而會(huì)借力使力,居于上風(fēng)。二是趨強(qiáng)避弱,努力做到人無(wú)我有,人有我強(qiáng)。當(dāng)面臨同樣的地區(qū),類似的產(chǎn)品,大家的廣告基調(diào)又都是很溫馨的時(shí)候,則即將推出產(chǎn)品的基調(diào)的確定,應(yīng)該是有所變化的,以突出自身的特色。
    “所要提供的商品和服務(wù)的信息”是任何一則廣告所必不可少的內(nèi)容,具體產(chǎn)品的內(nèi)容表達(dá),總有它的主題,而這個(gè)所要表達(dá)的內(nèi)容主題,便是我們通常所說(shuō)的廣告訴求點(diǎn)。
    (一)廣告訴求點(diǎn)實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)品的比較強(qiáng)項(xiàng)。
    現(xiàn)代商品社會(huì)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,同一個(gè)產(chǎn)品可能存在著成千上萬(wàn)個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣也不例外。這種情況的蔓延結(jié)果,便是現(xiàn)在幾乎沒有一則房地產(chǎn)廣告是僅僅要告訴客戶“我是什么”,而是更側(cè)重于表現(xiàn)“我為什么更值得你選擇”。事實(shí)證明,廣告制作也只有這樣,客戶才能被你吸引,進(jìn)一步咨詢洽談才可能進(jìn)行,最終的消費(fèi)行為才可能產(chǎn)生。
    (二)最強(qiáng)的訴求點(diǎn)應(yīng)該與客戶的需求一致。
    房地產(chǎn)的構(gòu)成因素成百上千,每個(gè)人都可能對(duì)某個(gè)方面的情況特別關(guān)注,但大家對(duì)一些最根本因素的看法則基本上是相同的,例如地點(diǎn)、價(jià)格和戶型。同時(shí),因?yàn)閺V告總是面對(duì)主流客源的。,所以這些共同點(diǎn)便成了廣告訴求的主要方向。
    最有效的訴求點(diǎn)是客戶最關(guān)切的地方,同時(shí)又是自身產(chǎn)品的比較強(qiáng)項(xiàng),才能有效吸引顧客,提高廣告效果,起到促進(jìn)銷售的作用。
    房地產(chǎn)廣告策略的出發(fā)點(diǎn)是引起消費(fèi)者的注意和興趣、激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買欲望,并最終促使消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)商品,因此房地產(chǎn)廣告的設(shè)計(jì)一定要易于理解、易于記憶、易于接受。要達(dá)到上述目的,必須在房地產(chǎn)廣告創(chuàng)作上下功夫。
    房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì),是由廣告內(nèi)容的結(jié)構(gòu)、文字的表達(dá)以及畫面和色彩的運(yùn)用等方面組成。房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)技巧的運(yùn)用,就是為了求得對(duì)廣告簡(jiǎn)潔清晰、生動(dòng)和完整的表達(dá),使之成為吸引消費(fèi)者購(gòu)買的主要因素。
    每一個(gè)房地產(chǎn)廣告作品都有一定的風(fēng)度格調(diào),這既取決于廣告制作人的業(yè)務(wù)水平和藝術(shù)表現(xiàn)手法,也取決于特定房地產(chǎn)本身的特點(diǎn),一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作風(fēng)格有以下幾種類型。
    (一)規(guī)則式風(fēng)格。
    這種創(chuàng)作風(fēng)格有點(diǎn)近乎公式化,在格調(diào)上比較正規(guī)、刻板。前幾年國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)廣告是采用這種方式,這種廣告對(duì)房地產(chǎn)名稱、地段、類型、價(jià)格、付款方式等進(jìn)行平鋪直敘的介紹。比如,“__小區(qū)由__房地產(chǎn)公司開發(fā),地處__中心地段,鄰__商業(yè)街,設(shè)施齊全,配套完善,房型一室一廳至三室一廳多種款式,精心設(shè)計(jì),實(shí)惠價(jià)位每平方米__元起,現(xiàn)場(chǎng)售樓處地址__,電話__”,再加一張區(qū)域位置圖和一張房型圖,這就是規(guī)則式房地產(chǎn)廣告的基本格式。這種風(fēng)格的好處是內(nèi)容具體,介紹比較全面,缺點(diǎn)是平淡枯燥,缺乏特色,缺少吸引力。
    (二)理性感化風(fēng)格。
    這種風(fēng)格被廣泛運(yùn)用于房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作。其特點(diǎn)是廣告從文字表現(xiàn)力方面打動(dòng)消費(fèi)者的情感,通過理性的感情訴求去改變消費(fèi)者態(tài)度,這要求廣告的創(chuàng)作者充分發(fā)揮語(yǔ)言文字天才,巧妙地述說(shuō)、戲劇性地顯示、繪聲繪色地描寫其房地產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)和可能給消費(fèi)者帶來(lái)的利益和好處,促使市場(chǎng)潛在需求變?yōu)榱⒓促?gòu)買行動(dòng)。具體地說(shuō)有以下幾種。
    1.情景式廣告:常以房地產(chǎn)的真實(shí)情景創(chuàng)作廣告,使消費(fèi)者有設(shè)身處地的感覺。如某城市花園的電視廣告,通過對(duì)住宅區(qū)內(nèi)各項(xiàng)方便的生活設(shè)施的現(xiàn)場(chǎng)拍攝,突出了其硬件一流的特點(diǎn)。
    2.誘導(dǎo)式廣告:直接從滿足消費(fèi)心理、需求心理和購(gòu)買心理來(lái)付諸廣告語(yǔ)言文字表達(dá)的。
    3.證言式廣告:其特點(diǎn)是把廣告訴求的語(yǔ)言文字直接以已購(gòu)買者推薦的口氣來(lái)表達(dá)。
    選擇廣告媒體要考慮的主要因素包括:目標(biāo)顧客的習(xí)慣——更多接觸哪種媒體;廣告內(nèi)容——需要詳細(xì)的信息資料還是一般的宣傳;費(fèi)用高低——必須考慮的一個(gè)因素。
    廣告媒體大致分為印刷媒體、視聽媒體和戶外廣告等形式。
    印刷媒體信息記錄全面,具有可保存性,可多次反復(fù)閱讀,公共印刷媒體還具有可信度高、傳播面廣等特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)廣告宣傳最好使用在目標(biāo)市場(chǎng)范圍內(nèi)發(fā)行面廣的那些報(bào)紙、雜志,因?yàn)榉康禺a(chǎn)是各行各業(yè)、各家各戶都必然涉及到的資產(chǎn),所以不宜在過于專業(yè)化的報(bào)刊登載。在目前廣告鋪天蓋地的情況下,最好有專版,才能引起讀者的注意。此外,由于房地產(chǎn)的地域性很強(qiáng),所以在一定范圍內(nèi)采用其他一些印刷方式進(jìn)行宣傳也是合理可行的,如售樓書、宣傳材料等。
    視聽媒體具有主動(dòng)刺激性的特征,普及面廣,但稍縱即逝,需要查閱房地產(chǎn)有關(guān)資料時(shí),往往就無(wú)能為力了,并且費(fèi)用較高,所以我們見到的房地產(chǎn)視聽廣告并不多見,通常只在對(duì)項(xiàng)目做一般性宣傳時(shí)應(yīng)用。
    戶外廣告也是可以采取的一種方式,尤其在房地產(chǎn)所在地設(shè)置戶外廣告,有時(shí)能起到不錯(cuò)的廣告效果。現(xiàn)成廣告牌也可以說(shuō)是一種特殊的戶外廣告。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇二
    房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是一項(xiàng)較為復(fù)雜的工作,涉及到的工作內(nèi)容非常廣泛,主要是通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所處的內(nèi)外環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在一段時(shí)間之內(nèi)的營(yíng)銷工作的具體目標(biāo)、戰(zhàn)略以及具體的實(shí)施方案等進(jìn)行的設(shè)計(jì)和規(guī)劃,這是房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷的指導(dǎo)和營(yíng)銷人員的工作指南,在房地產(chǎn)營(yíng)銷中發(fā)揮著非常重要的作用。
    (一)營(yíng)銷策劃中過于重視營(yíng)銷廣告。
    當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)過于重視銷售業(yè)績(jī),而且對(duì)于營(yíng)銷廣告有著盲目的信服,在營(yíng)銷預(yù)算中將過多的精力和資金都投入到廣告中,營(yíng)銷策劃工作也不得不根據(jù)公司的需要進(jìn)行廣告方面的策劃,但是過多的廣告盡管能夠一定程度上提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的知名度,但是實(shí)際在房產(chǎn)銷售方面發(fā)揮的作用并不樂觀。
    (二)營(yíng)銷策劃缺乏特色性。
    在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中還存在缺乏特色的問題,營(yíng)銷策劃工作中重點(diǎn)是向消費(fèi)者宣傳小區(qū)的房型、周圍環(huán)境以及物業(yè)管理服務(wù)等,這些都是籠統(tǒng)性的問題,難以滿足消費(fèi)者的需要,對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售起到的作用并不大。這主要是由于房產(chǎn)營(yíng)銷策劃工作人員沒有針對(duì)消費(fèi)者的需求和消費(fèi)者的心理做出較為全面的了解和分析,這種無(wú)特色的營(yíng)銷策劃,消費(fèi)者無(wú)法從中分辨出本項(xiàng)目與市場(chǎng)中的其他項(xiàng)目的不同之處,難以從中發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì),這就導(dǎo)致很難真正實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷的目的,對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷量會(huì)造成一定的不良影響。
    (三)市場(chǎng)調(diào)研不足。
    許多房地產(chǎn)公司中的策劃部門在制定營(yíng)銷策劃方案之前都沒有進(jìn)行充分的前期市場(chǎng)調(diào)查,這也是影響其營(yíng)銷策劃效果的重要因素。當(dāng)前許多營(yíng)銷策劃部門的工作人員往往都僅僅在小范圍的市場(chǎng)中做一些簡(jiǎn)單的調(diào)查就用來(lái)當(dāng)做營(yíng)銷策劃的依據(jù),甚至一些房產(chǎn)營(yíng)銷策劃人員根本沒有任何的前期市場(chǎng)調(diào)查就將營(yíng)銷策劃方案做了出來(lái),這種以偏概全和隨意策劃的情況難以對(duì)消費(fèi)者的需求和房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)中的發(fā)展情況進(jìn)行全面的了解,這種情況下制定出的營(yíng)銷策劃必然會(huì)呈現(xiàn)出程式化和不合實(shí)際的缺點(diǎn),難以滿足消費(fèi)者的需求,若因此而造成錯(cuò)誤的市場(chǎng)定位,則最終影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際銷售量和企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。
    房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中的創(chuàng)新元素是非常重要的,是吸引消費(fèi)者的關(guān)鍵,這種創(chuàng)新是建立在對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行詳細(xì)了解的基礎(chǔ)上的,只有符合消費(fèi)者需要和市場(chǎng)需求的創(chuàng)新型的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃才能夠吸引更多的消費(fèi)者,真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷的目的,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷量的增長(zhǎng)。但是目前多數(shù)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃工作中都沒有做到這一點(diǎn),許多策劃部門僅僅是為了完成工作任務(wù)而策劃,他們的策劃缺乏新意,多數(shù)都是按照統(tǒng)一的模板,將其中的數(shù)據(jù)和其他信息換成本房產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的信息,這樣降低了策劃工作的工作量,卻也降低了營(yíng)銷策劃方案的質(zhì)量。這種缺乏新意的營(yíng)銷策劃很難在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的激勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)中驚艷到消費(fèi)者,在競(jìng)爭(zhēng)中并沒有任何優(yōu)勢(shì)可言。
    (一)創(chuàng)新廣告形式。
    廣告是房地產(chǎn)營(yíng)銷中不可缺少的一項(xiàng)重要內(nèi)容,但是在實(shí)際的營(yíng)銷策劃工作中不能將市場(chǎng)營(yíng)銷的重點(diǎn)都集中到廣告方面,應(yīng)該多種措施并舉。而且在進(jìn)行廣告策劃的過程中策劃人員要在深入分析房地產(chǎn)項(xiàng)目賣點(diǎn)的基礎(chǔ)上做出更有針對(duì)性的廣告創(chuàng)意,讓消費(fèi)者能夠從廣告中了解到更多的與項(xiàng)目相關(guān)的信息,并且要保證廣告中不能出現(xiàn)虛假宣傳等,這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象建設(shè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷都有著重要的意義。
    (二)認(rèn)清消費(fèi)需求。
    房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的最終目的就是提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售量,將房子賣給需要的人。衡量需要的人的關(guān)鍵就是要充分了解消費(fèi)者的消費(fèi)需要,這樣才能更好的進(jìn)行市場(chǎng)定位和更科學(xué)的進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分,從而針對(duì)不同需求的消費(fèi)者制定出對(duì)應(yīng)的營(yíng)銷策劃,實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)營(yíng)銷的目的。
    (三)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研。
    市場(chǎng)調(diào)研是房地產(chǎn)企業(yè)中獲得市場(chǎng)信息的重要途徑,完善的營(yíng)銷策劃都是建立在全面的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上的,所以必須重視市場(chǎng)調(diào)研工作。在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研之前首先必須明確市場(chǎng)調(diào)研的目的和目標(biāo),并運(yùn)用科學(xué)的調(diào)查方法去房地產(chǎn)市場(chǎng)中收集需要的資料,并將這些資料進(jìn)行整理和分析進(jìn)而得出科學(xué)的結(jié)論,得出房地產(chǎn)市場(chǎng)中的真實(shí)信息,這些都是房地產(chǎn)公司發(fā)展的重要資料,也是房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案制定的依據(jù)。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇三
    二xx市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計(jì)。
    三消費(fèi)者分析。
    第二節(jié)“xx”項(xiàng)目分析。
    一項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析。
    二項(xiàng)目劣勢(shì)分析。
    三競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。
    四項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略分析。
    五核心價(jià)值分析。
    第三節(jié)推廣策略界定。
    一目標(biāo)消費(fèi)群體界定。
    二賣點(diǎn)界定。
    一廣告宣傳目的。
    二總體策略。
    三廣告主題。
    四要樹立的形象。
    五分期廣告的整合策略。
    第五節(jié)營(yíng)銷活動(dòng)推薦。
    一營(yíng)銷渠道及人員促銷建設(shè)。
    二營(yíng)銷公關(guān)活動(dòng)推薦。
    第六節(jié)媒體策略。
    一媒體目標(biāo)。
    二目標(biāo)受眾。
    三媒介策略。
    四媒介分析及選取。
    第七節(jié)方案說(shuō)明。
    任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售,塑造、提升品牌形象。本方案在于為“xx”帶給一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向,作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對(duì)本地市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下,找出“xx”項(xiàng)目的資源問題與機(jī)會(huì),以到達(dá)或超出“xx”的原定銷售計(jì)劃,并為鴻宇房地產(chǎn)塑造品牌。
    一、xx市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況。
    1、xx市屬于四線城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)雖不是很成熟,但是有融城的完美前景;有高速有效的物流體系;又據(jù)東西南北交通要塞;處中南最大服裝批發(fā)市場(chǎng);有大批大型國(guó)有企業(yè)。這意味著xx的誘人的市場(chǎng)和低廉的勞動(dòng)力市場(chǎng)。所以,各大商家紛紛進(jìn)入xx。房地產(chǎn)更是有超多外資搶入,行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,競(jìng)爭(zhēng)的層次不斷升級(jí)。從以前的消費(fèi)住房以經(jīng)濟(jì)適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費(fèi),房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟,房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)力不斷上升,到達(dá)初步的產(chǎn)業(yè)化水平。即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開。xx市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商約100家,經(jīng)過幾年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大,開發(fā)形式全面化,多樣化。到為止,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資到達(dá)82118萬(wàn)元,住房項(xiàng)目方面的投資到達(dá)43628萬(wàn)元。20當(dāng)年房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工面積為83萬(wàn)平方米,住宅竣工面積為80萬(wàn)平方米,商品房銷售面積為40萬(wàn)平方米,商品房銷售總額為37723萬(wàn)元。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)證明,年以來(lái)批準(zhǔn)預(yù)售和銷售的總面積為24904。47平方米,住房銷售均價(jià)由2001年初的824元/平方米上升至初的1002元/平方米,升幅達(dá)21。6%。
    2、現(xiàn)有品牌樓盤的基本狀況,現(xiàn)有名的樓盤西區(qū)有湘銀房產(chǎn)、保利房產(chǎn)等;南區(qū)有慶云山莊、湘江四季花園、南星小區(qū)等;北有響石嶺廣場(chǎng)圈等。但是由于市場(chǎng)不是很成熟,他們有這樣或那樣的缺點(diǎn)。具體表此刻以下這些方面:a、定位及推廣都不是很規(guī)范,抱著賣出去就是目的心理。忽視樓盤品牌的建設(shè),忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè),導(dǎo)致后繼開發(fā)力不足。b、有的沒有服務(wù)的概念。這又表此刻銷后服務(wù)差勁,物業(yè)管理不規(guī)范,有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣,造成開發(fā)商與業(yè)主的對(duì)立,小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去。c、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足,人為景觀痕跡太重。
    3、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠,銷售手段不合理,收費(fèi)不合理,手續(xù)不合理,還有的不合法。
    二、xx市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計(jì)。
    “同類”定義為具有小高層,別墅等的住宅小區(qū)。現(xiàn)將xx市河西,河?xùn)|小區(qū)進(jìn)行大體比較分析如下:
    1、河西地帶。
    由于河西為新開發(fā)城區(qū),在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)??傮w來(lái)說(shuō),河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
    湘銀:
    核心競(jìng)爭(zhēng)力:二十一世紀(jì)購(gòu)房新概念。
    擁有很高的品牌效應(yīng);。
    其周邊環(huán)境好;。
    用綠色的生活時(shí)尚來(lái)吸引高級(jí)白領(lǐng)、外國(guó)投資者、社會(huì)成功人士,市場(chǎng)銷售反應(yīng)良好;。
    其定位為社會(huì)高薪階層。
    濱江一村:
    小區(qū)面積大;。
    鄰近湘江;。
    周邊環(huán)境好;。
    2、河?xùn)|地帶。包括河?xùn)|整個(gè)地塊北有石峰區(qū),南有蘆淞區(qū)及東部的荷塘區(qū)。
    天鵝花園:
    核心競(jìng)爭(zhēng)力:真、善、美。
    屬于自然水生態(tài)屋村、綠化面積廣:
    擁有900畝的面積,其中400畝水面。
    區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng)。
    映荷園:
    核心競(jìng)爭(zhēng)力:演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū)。
    屬未來(lái)商業(yè)地帶。
    周邊交通發(fā)展趨勢(shì)大。
    房屋設(shè)計(jì)理念突出。
    銀座大廈:
    近臨中心廣場(chǎng),一醫(yī)院;。
    只是一個(gè)連體樓、屬小高層,沒有自身小區(qū);。
    周邊自然環(huán)境不是很好;。
    但它屬預(yù)置房產(chǎn)其房屋多數(shù)為企業(yè)或近處金融高層管理人員所預(yù)購(gòu)。
    慶云山莊:
    核心競(jìng)爭(zhēng)力:離塵不離城。
    品牌知名度高;。
    周邊環(huán)境綠色條件好;。
    擁有98畝的綠色自然地帶;。
    其發(fā)展迅速,塑造了良好綠色生活理念在消費(fèi)者心中構(gòu)成良好的品牌。其新近開發(fā)的“紫南閣”,定位較高,目標(biāo)群是中高薪階層。
    湘江四季花園:
    核心競(jìng)爭(zhēng)力:山水之傍,尊貴之居,人文大家。
    交通便利。
    環(huán)境幽雅。
    小區(qū)為12層左右的帶電小高層,設(shè)計(jì)時(shí)尚。
    為江山置業(yè)這一實(shí)力雄厚的開發(fā)商的大手筆。
    價(jià)格定在1800左右。
    三消費(fèi)者分析。
    根據(jù)《xx房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》及《xx市鴻宇房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論,我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅要求如下:
    5、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求。
    b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系,加強(qiáng)溝通。
    第二節(jié)“xx”項(xiàng)目分析。
    一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析。
    1環(huán)境:坐擁兩山,環(huán)境幽雅,鬧中取靜,擁有天然的巨大綠地覆蓋,高達(dá)60%,山中成片天然古木是xx現(xiàn)有樓盤中絕無(wú)僅有的。
    2地段:位于xx市南部蘆淞區(qū),附近樓盤以慶云山莊為主,經(jīng)慶云山莊多年的開發(fā),該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈取ER近商業(yè)繁華地帶,電腦城,家具城,水果批發(fā)大市場(chǎng),更有眾多服裝批發(fā)市場(chǎng),離目標(biāo)消費(fèi)群工作地近。
    3價(jià)格:由于地價(jià)較底,節(jié)省了巨大成本。房?jī)r(jià)有回旋余地。并有銀行房貸支持,按揭買房,減輕了買房壓力。價(jià)格完全具有比較優(yōu)勢(shì)。消費(fèi)者買房不是一時(shí)沖動(dòng),而是完全比較后行為,這一點(diǎn)應(yīng)是本案拉動(dòng)銷售的最大著力點(diǎn)。
    4物管:智能化管理,保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求,貼合本案的定位主題。二十四小時(shí)保安,全封閉式管理。因?yàn)閤x的安全環(huán)境及以前某樓盤的事故的原因,所以安全是xx市民關(guān)心的大要素,更是目標(biāo)消費(fèi)者著重思考的主題。
    5小區(qū)設(shè)計(jì)建設(shè):小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題,各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng),藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
    6小區(qū)配套設(shè)施齊全,有游泳池、高檔會(huì)所、銀行、超市、停車場(chǎng)、幼兒園、親子樂園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)長(zhǎng)廊等。
    7偏離工業(yè)區(qū):遠(yuǎn)離工業(yè)污染區(qū),噪音低,空氣好。
    二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析。
    1交通:顯然交通是本案最大的瓶頸,雖有24、25、28、29、43路???,但是尚無(wú)直達(dá)的公交。道路條件差,而交通又是思考買房的很大要素,如何解決交通問題是我們面臨的主要問題。能夠思考與市政府合作開通幾路專線。
    2樓盤外環(huán)境:本小區(qū)外部的大環(huán)境不是很好,房屋雜亂,市政建設(shè)差。沒有大型購(gòu)物,休閑場(chǎng)所。缺乏相應(yīng)的教育設(shè)施,醫(yī)療設(shè)施,娛樂設(shè)施。
    3物業(yè)管理:不是湘銀的物管,品牌力度不夠。
    4房屋設(shè)計(jì):房屋種類較多,有6層、帶電小高層、別墅,層次不一,面向復(fù)雜。
    三。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。
    根據(jù)樓盤的位置和樓盤的定位,我們把慶云山莊和湘江四季花園作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,狀況如下:
    慶云山莊。
    優(yōu)勢(shì):
    (1)地處蘆凇區(qū)建設(shè)南路延伸地段,靠近xx繁華商業(yè)區(qū),無(wú)工業(yè)廢氣污染,附近有高中、市級(jí)醫(yī)院,購(gòu)物環(huán)境和文衛(wèi)設(shè)施齊全,方便居民生活。
    (2)屬于xx市蘆淞區(qū)。由于目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都緊盯天元開發(fā)區(qū),蘆淞區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)明顯不如天元區(qū)。該區(qū)屬本地商業(yè)旺地,聚集了數(shù)量龐大的外來(lái)經(jīng)營(yíng)戶(尤以廣東、福建人士居多),加上蘆淞區(qū)的“本地人士”,這一區(qū)域的樓盤對(duì)這部分消費(fèi)者有很大的吸引力,同時(shí)由于臨近xx縣,也有利于吸引xx縣收入高的消費(fèi)者購(gòu)房。
    (3)價(jià)格低。以758元——1088元每平方米的價(jià)格售房,相對(duì)xx地區(qū)其他同類型樓盤而言,價(jià)格優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。
    (4)交通便利。有專門的公交路線,并且公交車經(jīng)過火車站、中心廣場(chǎng)、一醫(yī)院等繁華地段,方便購(gòu)物及就醫(yī)。
    劣勢(shì):
    (1)小區(qū)規(guī)劃不夠整齊劃一,樓型外觀設(shè)計(jì)不夠新穎,無(wú)法對(duì)潛在客戶產(chǎn)生強(qiáng)大的視覺沖擊力,進(jìn)而產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望。
    (2)小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施不足,不能滿足眾多用戶需求。
    (3)低價(jià)位商品房,檔次不高,不能吸引經(jīng)濟(jì)潛力強(qiáng)的成功人士入住,不利于整個(gè)小區(qū)形象的提高。
    湘江四季花園。
    優(yōu)勢(shì):1)項(xiàng)目資金雄厚,有資金可做必要的周轉(zhuǎn),以應(yīng)付市場(chǎng)變化。
    2)整體項(xiàng)目規(guī)劃在xx尚屬首例。相比其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目,無(wú)論在住宅檔次、小區(qū)設(shè)計(jì)、投資資金等,都處于明顯優(yōu)勢(shì)。
    3)xx市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì),消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選取。
    4)本地市場(chǎng)樓盤眾多,但大盤太少,具有文化底蘊(yùn)的大盤更少,真正好處上的山水概念樓盤更是絕無(wú)僅有。
    劣勢(shì):
    1)品牌號(hào)召力:xx房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過幾年的競(jìng)爭(zhēng),優(yōu)勝劣汰。此刻以湘銀、中房、中大、聯(lián)誼、協(xié)力為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過幾年的房地產(chǎn)操作,已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn),已構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的強(qiáng)勢(shì)品牌。在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。江山置業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚,在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。
    2)市場(chǎng)承受潛力:由于xx市消費(fèi)偏低,市場(chǎng)上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來(lái),是相當(dāng)關(guān)鍵的問題,這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
    3)競(jìng)爭(zhēng)因素:由于近年來(lái)許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流,盲目開發(fā),低價(jià)銷售,造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難。
    四項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略分析。
    1樓盤定位能夠是“xx文化藝術(shù)之都”,但價(jià)格應(yīng)定位是“中等偏上”。
    2高開低走,保證品牌支撐,預(yù)留樓盤銷售力。視銷售進(jìn)度讓價(jià)應(yīng)是本案的基本策略。
    3確定“高開”的基礎(chǔ)價(jià)格時(shí),除思考南區(qū)數(shù)大樓盤的售價(jià),亦應(yīng)思考樓盤定位價(jià)。根據(jù)湘江四季花園的1800元/平方米,慶云山莊的800-900元/平方米的定價(jià),以及對(duì)手和自身的優(yōu)劣勢(shì),本小區(qū)1300元/平方米的基礎(chǔ)價(jià)格基本合理。
    五核心價(jià)值分析。
    1“xx”核心定位是“都市文化藝術(shù)之都”。營(yíng)造文化藝術(shù)概念。打品位牌,人文概念具體化?!皒x”是xx市有藝術(shù)修養(yǎng)的,有文化品位的人,向往藝術(shù)文化的人的部落。
    2“勞動(dòng)者光榮”,有錢是一種價(jià)值,是一種潛力。有錢不外顯,購(gòu)買品位是一舉兩得的好事,“xx”正是這樣的載體。
    4“家在身旁”,勞累后不是匆匆奔向遠(yuǎn)遠(yuǎn)的家。家就在身旁,“xx”毗臨的電腦城,手機(jī)大市場(chǎng),家具城,水果批發(fā)大市場(chǎng),眾多服裝批發(fā)市場(chǎng)的人氣家園。階級(jí)居住區(qū)概念是本案的核心價(jià)值之一。
    第三節(jié)推廣策略界定。
    一,目標(biāo)消費(fèi)群界定。
    從“xx”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā),結(jié)合中高檔住宅的銷售特點(diǎn),界定“xx”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是:
    1目標(biāo)消費(fèi)者:蘆凇區(qū)服裝市場(chǎng)業(yè)主,果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主,電腦大市場(chǎng)業(yè)主,通訊市場(chǎng)業(yè)主,南區(qū)附近購(gòu)房者;以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)潛力較強(qiáng)的階層。
    2年齡:年齡大約在35到55歲,
    3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期,人口簡(jiǎn)單,居住空間之娛樂性與休閑性較大。
    4對(duì)住宅小區(qū)有著高檔次的要求,有“物有所值”的消費(fèi)心理,他們追求品位,但他們又是商人,有商人的交易本性,既有“物有所值”。
    5有強(qiáng)烈的虛榮心,喜歡攀比和玄耀,文化程度相對(duì)較底,但喜歡附庸風(fēng)雅,期望透過外在條件來(lái)追求文化品位。
    二,賣點(diǎn)界定。
    1項(xiàng)目本身的生活理念:
    (1)家在身旁,與工作地臨近。
    (2)自然入室,獨(dú)一無(wú)二天然山地樹林綠地。
    (3)社區(qū)內(nèi)寧?kù)o安祥、幽雅恬靜的生活氛圍。
    (4)保安設(shè)施齊備,安全起居。
    2“文化藝術(shù)”的設(shè)計(jì)理念。
    (1)藝術(shù)就在生活中,雕塑、園藝構(gòu)筑小區(qū)。
    (2)談藝術(shù)不要出門,會(huì)所定期藝術(shù)展覽。
    (3)品位包圍生活,文化名人與我們同在。
    --第四節(jié)廣告策略。
    一廣告宣傳目的。
    2。樹立項(xiàng)目本身底蘊(yùn)深厚的形象,與其它南區(qū)樓盤沒有品牌內(nèi)涵相區(qū)別;。
    3。把“xx”塑造成品質(zhì)卓越的東南區(qū)第一樓盤;。
    4。促進(jìn)樓盤銷售,為其成為“xx十佳樓盤”帶給動(dòng)力。
    二總體策略。
    4、要體現(xiàn)周到細(xì)致,處處為業(yè)主著想的專業(yè)理念。
    三要樹立的形象。
    1、藝術(shù)、文化、有品位、能體現(xiàn)成就感;。
    2、不僅僅是家,更是休身養(yǎng)性、渡假,處處體現(xiàn)出對(duì)品質(zhì)的追求,對(duì)業(yè)主的尊重。
    3、精品物業(yè),安全第一樓盤。
    四分期廣告的整合策略。
    引導(dǎo)試銷期:廣告原則是-------給信息。
    既透過活動(dòng)與立體廣告媒介網(wǎng)告知廣大市民,個(gè)性是目標(biāo)消費(fèi)者,以“藝術(shù)文化”為定位設(shè)計(jì)目的的“xx”正在建設(shè),即將推出。按“小城有大事”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)炒作。轉(zhuǎn)移公眾對(duì)期他樓盤的注意力。構(gòu)成對(duì)“xx”的期盼心理。并可作內(nèi)部銷售,引導(dǎo)目標(biāo)客戶對(duì)樓盤的態(tài)度與看法。
    公開發(fā)售期:廣告原則------------給感覺。
    以活動(dòng)與廣告塑造項(xiàng)目的文化品位,完成形象沉淀。透過公關(guān)及促銷活動(dòng),使公眾對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成新的認(rèn)知,為樓盤發(fā)銷積蓄形象資源。加深和鞏固公眾的注意集中度,制造“火熱”事件。開發(fā)潛在消費(fèi)者。
    公開發(fā)售中期:廣告原則---------給實(shí)體。
    透過對(duì)“xx”項(xiàng)目的賣點(diǎn)細(xì)節(jié)的挖掘和渲染,進(jìn)一步突顯發(fā)展商“為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值”的服務(wù)觀念和專業(yè)、超前的操作程序,給予公眾“卓越文化品位,家在身旁”的靜品絕版印象,構(gòu)成物超所值的感覺。
    五廣告主題及口號(hào)。
    廣告主題:自然、藝術(shù)、享受。
    理由:
    (1)自然:既代表了現(xiàn)代人的追求潮流,又在各眾多樓盤中訴求的人造綠色、景觀中脫穎而出,“xx”的草地,數(shù)木是天然的,還貼合樓盤在工業(yè)城市中無(wú)污染區(qū)的優(yōu)越位置。使有“自然”能使買主有超越時(shí)髦,舒適和諧的、廣闊自如的空間的感覺。
    (2)藝術(shù):藝術(shù)是高品質(zhì)的象征,擁有文化藝術(shù)才是真正的品位。藝術(shù)又體現(xiàn)了人成功后的一種高級(jí)、高尚的愉悅享受,正是藝術(shù)給了業(yè)主的優(yōu)越感、滿足感。
    (3)享受:不是人人都能在競(jìng)爭(zhēng)的社會(huì)中有一份快樂的享受,正是因?yàn)槌晒Γ拍軗碛邢硎?,這能給予業(yè)主一種成熟、自豪的感覺。并且,享受亦道出了物業(yè)周到、安全服務(wù)的放心。
    廣告口號(hào):“xx”都市藝術(shù)家園。
    理由:
    (1)“都市藝術(shù)家園”既是對(duì)“xx”從設(shè)計(jì)理念到硬件設(shè)施等綜合素質(zhì)的定位確認(rèn),又是對(duì)業(yè)主的內(nèi)心需求的直接表達(dá)。
    (2)“都市藝術(shù)家園”具有超前的韻味,超越了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾說(shuō)一詞的空洞無(wú)物的“人文”概念炒作,與“xx”的形象定位十分契合。
    (3)廣告口號(hào)與廣告主題一脈相承,有利于相互照應(yīng)。
    (4)“都市藝術(shù)家園”更進(jìn)一步核心化了項(xiàng)目訴求,有利于訴求的目標(biāo)性。
    廣告創(chuàng)意原則:創(chuàng)意原則務(wù)必充分體現(xiàn)廣告?zhèn)鞑ブ黝},即藝術(shù)、自然、享受。電視、報(bào)紙、廣播、戶外、車體的視聽設(shè)計(jì)要大膽前衛(wèi),不落俗套,以突出表現(xiàn)藝術(shù)性。樓書、直郵手冊(cè)等設(shè)計(jì)要充分體現(xiàn)樓盤的本質(zhì)屬性(幽雅的自然環(huán)境,高品質(zhì)的物業(yè)管理)。
    第五節(jié)營(yíng)銷活動(dòng)推薦。
    一營(yíng)銷渠道及人員促銷建設(shè)。
    1,營(yíng)銷渠道的建設(shè)十分重要,應(yīng)建設(shè)雙點(diǎn)兩線銷售渠道,“雙點(diǎn)”指開發(fā)商和潛在購(gòu)房者,“兩線”指銷售明線和暗線。明線銷售是指?jìng)鹘y(tǒng)的銷售方式,透過建設(shè)售樓部,成立電話銷售熱線,設(shè)置樣板房,參加房交會(huì)等方式公開發(fā)售。暗線銷售是指從現(xiàn)代體驗(yàn)營(yíng)銷中裂變出來(lái)的一種銷售方式,以點(diǎn)帶面,依靠口頭傳播。如在目標(biāo)消費(fèi)者聚集的會(huì)所開展無(wú)形廣告銷售。
    2,人員培訓(xùn)與管理:建設(shè)一支高效、優(yōu)質(zhì)的售樓隊(duì)伍,售樓人員隊(duì)伍的思想意識(shí)務(wù)必是前衛(wèi)的、開放的、務(wù)實(shí)的,在與顧客接觸時(shí),他們承擔(dān)了樓盤的第一形象,他們務(wù)必能體現(xiàn)項(xiàng)目的定位,有修養(yǎng)、有風(fēng)度、有氣質(zhì)。務(wù)實(shí)是指務(wù)必熟練懂得房屋交易的合法合理程序,業(yè)務(wù)務(wù)必準(zhǔn)確到位,交易動(dòng)作語(yǔ)言標(biāo)準(zhǔn)化。以充分體現(xiàn)開發(fā)商的規(guī)范與成熟,獲得潛在客戶的信任與好評(píng)。嚴(yán)禁有任何損害樓盤形象的舉止言行。
    二營(yíng)銷公關(guān)活動(dòng)推薦。
    一、“xx”奠基典禮暨“我心中的小區(qū)有獎(jiǎng)?wù)髅⒄魑摹被顒?dòng)。
    1、策劃用意:高格調(diào)以引起一鳴驚人,廣滲透以引起十分關(guān)注。借典禮邀請(qǐng)政界名人,目標(biāo)消費(fèi)群領(lǐng)軍人物,著名藝術(shù)家參與。給項(xiàng)目的定位打好頭陣。征集樓名與樓文是以引起市民個(gè)性是目標(biāo)消費(fèi)者的深度相關(guān)性,擴(kuò)大客戶量,提高購(gòu)買率。
    2、活動(dòng)資料。
    (1)典禮,發(fā)布會(huì)。(2)藝術(shù)家做秀。(3)設(shè)立征名征文點(diǎn),發(fā)放意見卡。(4)“我心中的小區(qū)有獎(jiǎng)?wù)髅?、征文”活?dòng)揭曉。(5)新聞發(fā)布會(huì)及頒獎(jiǎng)晚會(huì)。
    3、活動(dòng)實(shí)施:時(shí)光:樓盤開工期間及樓盤預(yù)售期間。地點(diǎn):典禮在小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)、發(fā)布及晚會(huì)在國(guó)賓大酒店。
    二、系列藝術(shù)展覽活動(dòng)。
    1,策劃用意:藝術(shù)展覽活動(dòng)是對(duì)樓盤的定位的最大支撐。透過藝術(shù)展以聯(lián)絡(luò)客戶和藝術(shù)家,明星的關(guān)系,以客戶的自我品質(zhì)有由外到內(nèi)的升華。在客戶中樹立良好的形象為熱銷打好基礎(chǔ),為迅速收盤做好前奏。
    2,活動(dòng)安排:a,大型藝術(shù)雕塑落戶小區(qū)儀式;b,書畫藝術(shù)家的展覽;c,文人墨客的講座研討互動(dòng)會(huì);d,明星才藝表演會(huì)。
    3,活動(dòng)參與人員:每次活動(dòng)的參與人務(wù)必目標(biāo)消費(fèi)群所認(rèn)可的知名人士,各路相關(guān)媒體記者,目標(biāo)消費(fèi)群代表,后期活動(dòng)時(shí)的業(yè)主代表,各發(fā)展商,地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人士。
    三、贈(zèng)房活動(dòng)。
    1,策劃用意:制造爆炸新聞事件,以迅速提高樓盤及發(fā)展商的知名度和美譽(yù)度。由發(fā)展商帶給一套現(xiàn)房贈(zèng)送給某著名人士,策動(dòng)新聞,便于樓盤的軟文炒作,以構(gòu)成目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)樓盤的定位及價(jià)值的高度認(rèn)可。
    2,活動(dòng)實(shí)施:在公開發(fā)售后熱售前進(jìn)行,著名人士擬請(qǐng)xx市的院士某人,xx市市長(zhǎng),xx籍的國(guó)內(nèi)著名人士,湖南電視臺(tái)某明星。贈(zèng)送儀式的規(guī)格要高,后繼討論(軟文、座談會(huì))要有良性導(dǎo)向。
    第六節(jié)媒體策略。
    一、媒體目標(biāo)。
    1,在公眾心目中樹立樓盤的品牌形象;。
    2,提高發(fā)展商在公眾心目中的知名度和美譽(yù)度;。
    3,力求“xx”銷售順利,并能引起銷售高潮;。
    4,使小區(qū)構(gòu)成良好的口碑效應(yīng)。
    二、目標(biāo)受眾。
    小區(qū)附近的蘆凇區(qū)服裝市場(chǎng)業(yè)主,果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主,電腦大市場(chǎng)業(yè)主,西單車庫(kù)出口廣告位,通訊市場(chǎng)業(yè)主,南區(qū)附近購(gòu)房者;以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)潛力較強(qiáng)的階層;內(nèi)心向往文化藝術(shù)的白領(lǐng)或政府部門人士。
    年齡:35——55歲左右。
    主要特質(zhì):注重生活品質(zhì),有文化品位(或期望有高的文化品位);。
    有必須的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),但是又比較講究物有所值;。
    事業(yè)有成,期望獲得別人的稱贊,有種事業(yè)有成的豪情;。
    工作環(huán)境相對(duì)嘈雜,接觸人員多,內(nèi)心向往一種幽雅恬靜的家園生活。
    媒體接觸習(xí)慣——有固有的收視、閱讀習(xí)慣。
    2,閱讀以《xx日?qǐng)?bào)》、《xx晚報(bào)》和《瀟湘晨報(bào)》為主;。
    3,收聽廣播以在坐車(打的)時(shí)居多,或駕駛私家車時(shí),多為消磨時(shí)光,被動(dòng)收聽。
    三、媒介策略。
    1,銷售準(zhǔn)備期。
    所有制作類的設(shè)計(jì)和制作、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準(zhǔn)備。
    2,引導(dǎo)試銷期。
    (1)以報(bào)紙廣告為主,預(yù)告樓盤進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的日期及作前期形象宣傳;
    (3)針對(duì)既有的目標(biāo)客戶和潛在客戶寄發(fā)dm廣告。
    3,公開強(qiáng)銷期。
    (3)適當(dāng)使用戶外媒體,以持續(xù)宣傳的持久性;。
    (4)定期檢討既定的媒介策略和組合,根據(jù)客戶的反映以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的做法,即時(shí)調(diào)整與更換我們的媒介組合。
    4,銷售沖刺期。
    (2)媒體新聞炒作,作銷售輔助。
    四、媒體分析及選取。
    1、平面媒體。
    (1)《瀟湘晨報(bào)》,《xx日?qǐng)?bào)》《xx晚報(bào)》是xx影響較大的報(bào)紙媒體。閱讀率高,讀者層次廣泛。推薦作為此次宣傳的主要平面媒體。同時(shí),《xx日?qǐng)?bào)》的房地產(chǎn)專刊可相應(yīng)投放,該??瘜?duì)于潛在購(gòu)房者來(lái)說(shuō)閱讀率很高。
    (2)《湖南日?qǐng)?bào)》《三湘都市報(bào)》《xx日?qǐng)?bào)》的商業(yè)廣告氣息比較低,權(quán)威性更大,讀者信度高。推薦作為此次宣傳的軟性新聞的媒體。
    2、電視媒體。
    湖南經(jīng)視,xx電視臺(tái)新聞綜合頻道,它們?cè)趚x地區(qū)影響大,收視率高。能將信息更形象、生動(dòng)地傳達(dá)至目標(biāo)消費(fèi)者。推薦贊助湖南經(jīng)視某一專題欄目,在xx電視臺(tái)新聞綜合頻道投放廣告宣傳片。時(shí)光應(yīng)是開盤前后一個(gè)月,時(shí)段是在晚8點(diǎn)左右。
    3、戶外媒體。
    戶外媒體在xx的這種規(guī)模不大、人口流向集中的城市具有巨大的影響。推薦從動(dòng)工到封盤在施工外圍樹立3d效果圖,開盤前一個(gè)月在中心廣場(chǎng),金三角大市場(chǎng),北區(qū)主干道,南區(qū)摩托車大市場(chǎng)樹立大型戶外廣告牌。車體廣告選取28路,1路,2路。另外,在開盤當(dāng)天,推薦使用“氣艇”這種新型的媒體。同時(shí),南大門和中心廣場(chǎng)地下通道的電子屏幕也可適當(dāng)投放,給予輔助。
    4、廣播媒體。
    xx交通頻道覆蓋面廣,影響大。雖然針對(duì)性差,但成本底。故推薦作為長(zhǎng)期、高容量信息投放方式。
    5、樓書,dm手冊(cè),企業(yè)形象畫冊(cè),宣傳單,海報(bào),樣品屋,接待中心。
    這些廣告載體對(duì)細(xì)節(jié)要求高。推薦信息資料要準(zhǔn)確道位。
    第五、廣告預(yù)算及分配。
    (1)廣告總額應(yīng)是總銷售額的5%左右?!皒x”的建筑面積為s平米,均價(jià)為r元,廣告預(yù)算為s*r*5%。其中,80%為計(jì)劃廣告投人,20%為機(jī)動(dòng)費(fèi)用。
    (2)媒體費(fèi)用為計(jì)劃廣告投人總額60%,包括報(bào)紙50%,電視30%,戶外10%,廣播5%,車體5%。
    (3)表現(xiàn)制作類為計(jì)劃廣告投人總額6%。
    (4)sp活動(dòng)及公關(guān)計(jì)劃廣告投人總額為30%。
    (5)禮品制作為計(jì)劃廣告投人總額4%。
    第七節(jié)方案說(shuō)明。
    1,在進(jìn)行促銷、公關(guān)活動(dòng)時(shí)媒體投放務(wù)必相互照應(yīng),以確保每次活動(dòng)都能到達(dá)相關(guān)目的,人員協(xié)調(diào)務(wù)必準(zhǔn)確,要設(shè)立活動(dòng)負(fù)責(zé)人。每次活動(dòng)都要有媒介負(fù)責(zé)人,能夠保證相關(guān)信息的及時(shí)有利的報(bào)道、宣傳。
    2,至于交通及道路建設(shè)問題,開發(fā)商務(wù)必說(shuō)服政府,與政府合作,由政府出面,開發(fā)商承擔(dān)一部分費(fèi)用共同來(lái)解決道路改造問題,同時(shí)務(wù)必申請(qǐng)開通專線公交。
    3,小區(qū)外居安環(huán)境及市容環(huán)境建設(shè),開發(fā)商必須要有看的見手段,讓目標(biāo)消費(fèi)者相信小區(qū)是安全可靠的,與街區(qū)合作,搞好市容環(huán)境衛(wèi)生。
    4,價(jià)格是一種隨市場(chǎng)變化的東西,“高開低走”只是一種預(yù)見性想法,價(jià)格就應(yīng)視開盤后銷售環(huán)境來(lái)定,遇高走高,遇低走低。
    5,“暗線銷售”十分重要,在房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟的狀況下,從操作過程和手法來(lái)說(shuō),真正的“商品化房”還是不多見。所以務(wù)必全面建設(shè)暗線銷售通路。
    二、附(廣告腳本)。
    1、電視廣告文字腳本示例。
    廣告主題:家在身旁,突出“xx”距目標(biāo)消費(fèi)群工作地之近。
    畫面1:兩老板從某市場(chǎng)下班回家配音:無(wú)。
    畫面2:兩人走到門外路旁配音:公眾場(chǎng)合喧囂、嘈雜聲。
    畫面3:公交車開過來(lái),車擁擠不堪配音:嘈雜聲。
    畫面4:兩人中一人要不顧一切的擠上配音:嘈雜聲節(jié)奏加快。
    公交,另一人優(yōu)雅的看著,微笑。
    (特寫)。
    畫面5:車上的人擠的變形配音:金屬刺耳聲,
    畫面6:沒有上車的人出此刻“xx”
    小區(qū)門口,美麗的妻子和可愛的配音:輕快溫柔的聲音。
    兒子在迎接他。
    畫面7:虛化畫面,打出“xx-配音:美麗的聲音讀出文字。
    家在身旁”
    2,廣播廣告文字腳本示例。
    廣告主題:“xx”是藝術(shù)之都。
    一陣流暢的鋼琴聲。
    一個(gè)女孩:“哎,聽說(shuō)著名鋼琴家xx要來(lái)xx演出耶!”
    一個(gè)男孩:“是啊,聽說(shuō)票很難買到,我真想去看看!”
    兩個(gè)人同時(shí)嘆息。
    開門聲,一個(gè)男人的聲音:“兩個(gè)怎樣了,不開心嗎?走,我?guī)銈內(nèi)タ翠撉傺葑鄷?huì)!”
    兩個(gè)人同時(shí)問:“你有票?”
    男人笑著說(shuō):“當(dāng)然啦,我剛買了“xx”的房子,演奏會(huì)就在xx舉行,我是在家享受藝術(shù)啊!
    標(biāo)準(zhǔn)廣告語(yǔ):“xx”都市的藝術(shù)家園!
    3,報(bào)紙(戶外)廣告示例。
    廣告主題:體現(xiàn)“xx”的天然古木之多和環(huán)境的優(yōu)雅恬靜。
    畫面構(gòu)成:以小區(qū)實(shí)際的茂林為主體畫面,畫面應(yīng)簡(jiǎn)潔,但要有沖擊力;。
    外加小區(qū)名,發(fā)展商名,及電話號(hào)碼!
    廣告語(yǔ):xx,沒有“開封”的自然之綠!
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇四
    康師傅方便面電視廣告1.康師傅方便面市場(chǎng)概況隨著人們生活節(jié)奏的不斷加快,人們的飲食生活也被深深打上了時(shí)代的烙印。因?yàn)榉奖忝娼o大家提供了很大的便利,所以成為了很多人生活中不可缺少的食物組成部分。提起方便面,很多人立刻就會(huì)想到康師傅這個(gè)品牌,康師傅方便面在中國(guó)幾乎是家喻戶曉的?!翱祹煾怠彼茉炝艘粋€(gè)可愛的動(dòng)畫人物圖樣,以講究健康美味的美食專家的形象在中國(guó)市場(chǎng)建造了“康師傅”食品王國(guó)。大學(xué)生是方便面的重要消費(fèi)群體,我通過對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)的綜合調(diào)查分析,以鞏固康師傅方便面在大學(xué)生中原有的品牌形象為主要目的,做了一整套廣告策劃。
    2、產(chǎn)品分析。
    康師傅紅燒牛肉面而從視覺上看,整體包裝上較為和諧,圖像給人以口味濃香噴噴的感覺,目標(biāo)人群充分的購(gòu)買欲與食欲。不僅體現(xiàn)了頂新集團(tuán)一貫以來(lái)對(duì)于中國(guó)消費(fèi)者心態(tài)與口味充分把握,也看成康師傅從包裝上通過各種方式將將“方便面”與“紅燒牛肉面”掛鉤的又一回應(yīng)。除了康師傅紅燒牛肉面精良的品質(zhì)、香濃的湯料,碗裝面和袋裝面一應(yīng)俱全,更重要的是它有一個(gè)“康師傅”的名字。‘康’意為我們要為消費(fèi)者提供健康營(yíng)養(yǎng)的食品。‘師傅’在華人中有親切、責(zé)任感、專業(yè)成就的印象,這個(gè)名字有親和力。
    3、消費(fèi)者分析。
    大學(xué)生生活一般都離不開方便面,而大學(xué)生一般又會(huì)在什么情況下選擇方便面呢?
    根據(jù)我們的調(diào)查得知,歸納出以下幾類大學(xué)生會(huì)選擇吃方便面:
    叼。很多大學(xué)生在家嬌生慣養(yǎng),口味獨(dú)特,喜歡吃零食,也包括少數(shù)民族學(xué)生,吃不慣學(xué)校食堂提供的快餐,會(huì)選擇方便面。在眾多品牌及口味的方便面中,康師傅紅燒牛肉面最最能滿足大多數(shù)學(xué)生的口味需求。
    窮。大學(xué)生是典型的消費(fèi)群體,經(jīng)濟(jì)水平偏低,相比較食堂提供的快餐或是其。
    他各種味道的方便面,康師傅紅燒牛肉面更實(shí)惠。
    懶。懶得去食堂吃放,整天宅在宿舍上網(wǎng)看電影玩游戲的學(xué)生。
    忙。許多忙于學(xué)習(xí),忙于工作的同學(xué),生活節(jié)奏快。有時(shí)錯(cuò)過了吃飯時(shí)間,會(huì)選擇方便快捷的方便面。
    易于受周遭環(huán)境影響的人。這類人對(duì)于吃什么,表示無(wú)所謂的態(tài)度,但是可能會(huì)受到周圍同學(xué)的影響,選擇方便面。
    形單只影。不喜歡單獨(dú)去食堂吃飯的人,會(huì)選擇方便面。
    真的很喜歡吃方便面的人。
    說(shuō)到方便面的口味,大家肯定立即想到的是“紅燒牛肉面”。自從方便面行業(yè)在口味上創(chuàng)造出紅燒牛肉的口味,經(jīng)過多年的培育,它已經(jīng)成為方便面中的一個(gè)重要品類。
    1、廣告形式:此次廣告宣傳方式采用電視廣告形式。
    2、核心策略:通過情感訴求將核心價(jià)值與消費(fèi)者的情感連接,表現(xiàn)盡量融入消費(fèi)者的生活中,讓他們感同身受,增加他們的認(rèn)同感。
    3.創(chuàng)意點(diǎn):利用我們?nèi)粘I钪胁惶赡艿漠嬅媾c康師傅方便面的完美融合,讓消費(fèi)者在情感上找到心理安慰,使他們明白平日里不可能發(fā)生的事在康師傅方便面的作用下能夠做到,從而提升康師傅品牌在消費(fèi)者心中的品牌形象。進(jìn)而激發(fā)他們的購(gòu)買欲望。
    4.系列核心價(jià)值:陪伴。
    5.傳播概念:懂你的不只是你身旁的人,陪伴你的不只是你的親人朋友。無(wú)論你有多忙,康師傅都在你身旁。
    6、具體表現(xiàn):
    (1)學(xué)習(xí)篇。
    場(chǎng)景一:下課鈴聲想起,鏡頭拉近到一個(gè)學(xué)生都已散盡的教室里。
    場(chǎng)景二:一個(gè)學(xué)生在埋頭苦讀,手上握著一支筆在紙上沙沙寫著什么東西場(chǎng)景三:腳步聲想起,鏡頭拉到教室門口,一個(gè)戴著眼鏡的老師手里端著一桶冒著熱氣的桶裝康師傅方便面徐徐向?qū)W生走來(lái)。
    場(chǎng)景四:老師走到學(xué)生面前,拍拍他的背,并把面送到他手中,老師口中說(shuō)道:餓了吧,吃完它,然后寫完這些東西就早點(diǎn)回去吧。
    場(chǎng)景五:那個(gè)學(xué)生眼里噙著淚水在吃著面。
    場(chǎng)景六:出現(xiàn)康師傅品牌和廣告語(yǔ),懂你的不僅僅是老師,陪伴你的不僅僅是老師,無(wú)論你學(xué)習(xí)多忙,康師傅都在你身旁。
    (2)工作篇。
    場(chǎng)景一:鏡頭首先移到鐘的位置,時(shí)間為18:30。
    場(chǎng)景二:在一個(gè)職員都已散去的辦公室里有一個(gè)女雇員在埋頭工作,全然沒有注意到已經(jīng)下班了。
    場(chǎng)景三:鏡頭拉遠(yuǎn),一個(gè)西裝革履,老板模樣的中年男子向女雇員走來(lái),手里端著一個(gè)冒著熱氣的桶裝康師傅方便面。
    場(chǎng)景四:老板走到雇員跟前,拍拍她的背說(shuō)道:已經(jīng)下班了,吃了它,忙完就回去吧。
    場(chǎng)景五:女雇員感激的把面吃完。
    場(chǎng)景六:出現(xiàn)康師傅品牌和廣告語(yǔ),懂你的不僅僅是老板,陪伴你的不僅僅是老板,無(wú)論你工作多忙,康師傅都在你身旁。
    (3)生活片。
    場(chǎng)景一:在漆黑的夜晚,鏡頭緩緩地向亮著一盞小燈的窗子里推進(jìn),有一個(gè)年輕男子坐在電腦旁,敲擊著鍵盤。
    場(chǎng)景二:鏡頭轉(zhuǎn)向房門口,有一個(gè)小女孩邁著蹣跚的步伐向男子走來(lái),手里端著一個(gè)冒著熱氣的桶裝康師傅方便面。
    場(chǎng)景三:“爸爸,餓了吧,吃了它,工作完早點(diǎn)休息吧!”小女孩一邊把面端向男子一邊說(shuō)道。
    場(chǎng)景四:男子把小女孩抱起來(lái),讓她坐在他膝蓋上,然后端起面,拿起了筷子。
    場(chǎng)景五:出現(xiàn)康師傅品牌和廣告語(yǔ),懂你的不僅僅是女兒,陪伴你的不僅僅是女兒,無(wú)論你工作多忙,康師傅都在你身旁。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇五
    4、廚留香,好日子。金白象。
    5、方便自如!鮮咸合一!拿波里通心面。
    6、華龍面,天天見。華龍面。
    7、皇上吃了都說(shuō)好,面要彈的才夠意思。今麥郎。
    8、家家愛富豪,富豪愛家家!山東富豪牌方便面。
    9、康師傅方便面,好吃看得見??祹煾捣奖忝?。
    10、隆重上市,面面都好。隆都面。
    11、你吃一碗面,我捐一分錢。統(tǒng)一。
    12、清爽不油膩的食品!山西清爽牌袋袋涼面。
    13、食華豐,路路通。華豐牌方便面。
    14、一袋“古松”一袋情,絲絲真情系“古松”。古松牌三鮮伊面。
    15、這個(gè)味流行??祹煾怠?BR>    地產(chǎn)廣告策劃方案篇六
    房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于先導(dǎo)地位,已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。下面是有20xx房地產(chǎn)廣告。
    歡迎參閱。
    一、前言。
    萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),體現(xiàn)了萊恩公司長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光和做百年企業(yè)的雄心壯志。
    萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),使萊恩公司在有意無(wú)意之中闖入了復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)這一前端領(lǐng)域的表現(xiàn),或者說(shuō),萊恩公司在有意無(wú)意之間為房地產(chǎn)開發(fā)的未來(lái)成功準(zhǔn)備了條件。
    萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),順應(yīng)了當(dāng)代人、當(dāng)代社會(huì)對(duì)綠色生態(tài)環(huán)境的向往與呼喚,其深厚的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?BR>    萊恩田園區(qū)在開發(fā)模式上,采用了創(chuàng)新策劃在先,規(guī)劃設(shè)計(jì)在后,讓兩者相互彌補(bǔ)、相映生輝的做法,也是一個(gè)超前性的景區(qū)與地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新,它對(duì)萊恩公司的未來(lái)事業(yè)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。
    二、市場(chǎng)分析。
    1)市場(chǎng)背景。
    萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè),現(xiàn)占地約200畝,前期果園開發(fā)已小見成效,大規(guī)模的綜合性開發(fā)即將進(jìn)行。
    果園內(nèi)的果樹現(xiàn)在枇杷為主,同時(shí)準(zhǔn)備發(fā)展一批相應(yīng)的果樹,形成一個(gè)有多種水果樹的綜合性果園。
    在歷史上,西彭鎮(zhèn)是有栽種水果的悠久歷史的,萬(wàn)畝紅桔的壯觀至今仍為人津津樂道。如今,西彭鎮(zhèn)政府又提出了建立萬(wàn)畝伏淡季水果的發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想,為金果園的可持續(xù)性發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。
    現(xiàn)在,西彭鎮(zhèn)已有常住人口約五萬(wàn),隨著渝西經(jīng)濟(jì)走廊的建設(shè)和新廠新單位的遷入,西彭鎮(zhèn)的未來(lái)人口還會(huì)大量增加。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑娛樂設(shè)施——特別是新潮時(shí)尚的休閑娛樂設(shè)施已經(jīng)不能滿足居民們的需要。
    重慶主城區(qū)人口已超過600萬(wàn),主城區(qū)居民的生活水平、消費(fèi)能力都在不斷的提高,休閑娛樂的郊區(qū)化(由近郊逐步走向遠(yuǎn)郊)是一個(gè)不可阻擋的大趨勢(shì)。
    2)產(chǎn)品分析。
    萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè),現(xiàn)占地約200畝,萊恩田園區(qū)是重慶的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化田園區(qū)。
    優(yōu)勢(shì):
    一棵令人震驚和贊嘆的超級(jí)百果樹——。
    它立在萊恩田園區(qū)的大門口或中心。
    它那巨碩無(wú)比的下部(直徑不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出來(lái)的,但外形與真樹相比,足以亂真。
    中心主要是空的,以泥土填滿,使樹根能夠直通地下(包括外露一部分);也可巧妙設(shè)計(jì)一些彎曲的樹洞,供孩子們捉迷藏。
    上部則有序地種植一批各種各樣的果樹,讓其慢慢長(zhǎng)大,仿佛是巨樹的枝,是巨樹的天生的組成部分。
    還可為其編一個(gè)古老的神話傳說(shuō)故事,讓許多游客更加深信不疑。
    果樹命名為“仙醉百果樹”,由著名書法家題字,由著名文人寫一篇賦,立石碑刻于樹旁。
    這是果園獨(dú)創(chuàng)的特色景觀之一,是它的形象標(biāo)志之一。
    它是時(shí)尚氣息濃郁的公園化,可以參照珊瑚公園的建筑風(fēng)格;。
    在資金許可的前提下,公園的設(shè)計(jì)建筑應(yīng)敢于適度超前(至少要有鮮明的獨(dú)家特色),不要認(rèn)為遠(yuǎn)郊的公園設(shè)計(jì)就一定比主城區(qū)的公園落后,這方面做好了,也是一個(gè)獨(dú)特的賣點(diǎn),同時(shí)也能有效阻止競(jìng)爭(zhēng)者的跟進(jìn)。
    劣勢(shì):
    對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō),是挑戰(zhàn),從規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度,建筑容積的降低,園林景觀的增設(shè)造成的成本增加,未來(lái)物業(yè)管理服務(wù)的升級(jí),都要求發(fā)展商投入更多的人力物力財(cái)力。
    3)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。
    東方半島花園是深圳布吉的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化園林式社區(qū)。東方半島花園招標(biāo)后,打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子,推出了‘綠色概念’和‘環(huán)保概念’。這是附和深圳目前地產(chǎn)發(fā)展階段和消費(fèi)潮流的。
    東方半島花園的園林式是一個(gè)環(huán)境系統(tǒng)概念,大到小區(qū)的外圍環(huán)境,內(nèi)部環(huán)境,地形,布局,空間,庭院的序列,主題的不同,功能的組合,景觀的效果,小到園中的一石一水,一草一木,都要納入環(huán)境系統(tǒng)進(jìn)行精心設(shè)計(jì)。
    三、廣告戰(zhàn)略。
    1)廣告目標(biāo)。
    造市。制造銷售熱點(diǎn)。
    造勢(shì)。多種媒體一起上,掀起立體廣告攻勢(shì)。
    大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息,激發(fā)購(gòu)買欲望。
    擴(kuò)大‘萊恩田園區(qū)’的知名度、識(shí)別度和美譽(yù)度。
    提升企業(yè)形象。
    一年之內(nèi)銷售量達(dá)到80%以上。
    好玩好動(dòng)的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童、少年;。
    對(duì)現(xiàn)代娛樂公園情有獨(dú)鐘的西彭及周邊地區(qū)青年;。
    喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光、休閑度假的、收入較好的主城區(qū)居民;。
    喜歡在大自然的環(huán)境中賞花、品茶、垂釣、養(yǎng)鳥的西彭中老年人;。
    喜愛周末公園休閑、通俗文化演出、節(jié)日游園活動(dòng)的西彭及周邊地區(qū)居民;。
    具有懷舊情結(jié)、回歸自然心愿、喜好一點(diǎn)農(nóng)活類勞動(dòng)體驗(yàn)的主城區(qū)居民;。
    樂意居住在綠色園林中的、消費(fèi)水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民;。
    3)廣告地區(qū)。
    在重慶這個(gè)城市及周邊地區(qū)。
    4)廣告創(chuàng)意。
    廣告主題:
    (1)每天活在水果的世界里。
    創(chuàng)意。
    選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用flash動(dòng)畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在,然后跳到萊恩田園區(qū)的畫面與此相比,有如回到了當(dāng)時(shí)的時(shí)代里,最后,萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里。
    (2)回到家,就是渡假的開始。
    創(chuàng)意。
    一個(gè)懷了7個(gè)月的孕婦對(duì)剛下班回家的老公:“老公我在家里好悶,我要去渡假?!?BR>    老公:“行,馬上帶你上?!?BR>    上了車,不過多久就到了。
    他們來(lái)到了一個(gè)仿佛世外桃園的果園里,而且這里有新穎獨(dú)特的建筑樓房。孕婦看到此情此景,脫口而出:“老公,我要在這里住一輩子?!”
    老公:“沒問題。”孕婦:“真的可以嗎?”老公:“當(dāng)然,因?yàn)槲以缇驮谶@為你買了一套你一定會(huì)滿意的房子?!痹袐D:“哇,你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!”老公:“回到家,就是渡假的開始。”你想每天都能渡假嗎?就到萊恩田園區(qū)。
    5)廣告實(shí)施階段。
    第一期:試銷階段(三個(gè)月)。
    行為方式----------新聞運(yùn)作、廣告、
    時(shí)間----------20xx年2月1日。
    新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來(lái)被明智的地產(chǎn)商所采用。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響,而且少花錢,多辦事,容易形成口碑,引起廣泛注意。
    讓受眾和消費(fèi)群了解物業(yè)的基本情況,同時(shí)塑造發(fā)展商的良好公眾形象。
    在首期宣傳中,讓40%的目標(biāo)客戶知道萊恩田園區(qū),并在心目中留下深刻印象。
    以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)為先聲,以優(yōu)惠的價(jià)格和條件進(jìn)行首輪銷售,銷售量達(dá)到10%。
    吸引目標(biāo)對(duì)象注意,誘導(dǎo)20%的目標(biāo)顧客采取購(gòu)買行動(dòng)。
    及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),對(duì)第二期銷售計(jì)劃進(jìn)行補(bǔ)充,調(diào)整和完善。
    第二期:擴(kuò)銷階段(三個(gè)月)。
    行為方式-----------新聞、廣告、營(yíng)銷。
    乘第一期廣告之余威,保持其熱度不要降下來(lái),繼續(xù)采取寬正面立體推廣,鞏固已有成績(jī),吸引目標(biāo)受眾更多的注意,變潛在客戶為準(zhǔn)備購(gòu)買群。
    一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn),要倍加珍惜已有的市場(chǎng)口碑,在園林風(fēng)的大主題下,煽風(fēng)點(diǎn)火,鼓勵(lì)和引導(dǎo)更多的人來(lái)買萊恩田園區(qū)。
    此時(shí)前來(lái)看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多,此時(shí)廣告投其所好,不失時(shí)機(jī)地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)占有率。銷售服務(wù)一定要跟上去。
    繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾,注目率已達(dá)40%左右,并形成一定之口碑。
    合力促進(jìn)銷售,引導(dǎo)30%的目標(biāo)顧客采取購(gòu)買行為,并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。
    第三期:強(qiáng)銷階段(四個(gè)月)。
    行為方式-------------新聞、廣告、營(yíng)銷。
    充分利用新聞的巨大效應(yīng),變廣告行為為新聞行為,讓記者和報(bào)紙的新聞版為售樓服務(wù),評(píng)論、專訪報(bào)道、特寫等新聞手法充分加以利用。
    部分客戶進(jìn)行現(xiàn)身說(shuō)法,談萊恩別墅區(qū)的好處,增加可信性。
    市場(chǎng)口碑已初步建立,老客戶會(huì)引來(lái)新客戶。讓‘萊恩田園區(qū)’傳為美談,變成公眾的社會(huì)話題。
    廣告方面加大投入量,報(bào)紙電視在強(qiáng)度,廣度和深度上做足文章。
    加強(qiáng)管理和服務(wù),讓售樓現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的軟功變成硬功,抓住后效應(yīng)不放。
    調(diào)動(dòng)新聞的一切可以調(diào)動(dòng)的手法和載體,進(jìn)行深入宣傳。
    合力吸引目標(biāo)客戶,引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購(gòu)買。
    第四期:鞏固階段(三個(gè)月)。
    行為方式-------------營(yíng)銷、廣告。
    消化剩余樓盤,基本完成銷售計(jì)劃。
    對(duì)前三期廣告運(yùn)動(dòng)進(jìn)行檢驗(yàn),對(duì)不足之處加以彌補(bǔ)和改進(jìn)。
    細(xì)水長(zhǎng)流,滲透式的廣告行為。
    加強(qiáng)物業(yè)管理,貫徹始終的良好服務(wù),樹立住戶的主人公觀念。
    注意后效益和市場(chǎng)消費(fèi)心理貫性。
    完善各項(xiàng)法律手續(xù)和文書文件,規(guī)范,科學(xué),嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇WC客戶各項(xiàng)權(quán)益。
    前言。
    任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售,塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場(chǎng)”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向,作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對(duì)婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下,找出“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目的資源問題與機(jī)會(huì),以達(dá)到或超出“站前廣場(chǎng)”原定銷售計(jì)劃,并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。
    第一節(jié)市場(chǎng)分析。
    一、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況。
    (一)20xx年以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長(zhǎng)。
    20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)87.4%,是近年來(lái)增長(zhǎng)較快的。
    (二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場(chǎng)同步增長(zhǎng)。
    1、土地前期投入增加。20xx年1-8月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積10.88萬(wàn)平方米,土地購(gòu)置費(fèi)3057萬(wàn)元,分別比去年同期增長(zhǎng)14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬(wàn)元,已完成土地開發(fā)面積9.7萬(wàn)平方米。
    2、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大,開發(fā)投資高速增長(zhǎng)。20xx年1-8月份,全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬(wàn)平方米,比去年同期增加18萬(wàn)平方米,本年新開工面積13.3萬(wàn)平方米,比去年同期增加7.9萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬(wàn)元,比去年同期增加7674萬(wàn)元,增長(zhǎng)87.4%,對(duì)全市國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看,住宅投資完成6630萬(wàn)元,增長(zhǎng)1.2倍,辦公樓房完成投資542萬(wàn)元,增長(zhǎng)3.9倍。
    3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng),資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)2.6倍,從其構(gòu)成看,利用外資資金增長(zhǎng)最快,企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬(wàn)元,增長(zhǎng)3.8倍;利用外資資金1050萬(wàn)元,增長(zhǎng)69倍,其他資金8004萬(wàn)元,增長(zhǎng)2.5倍。
    4、住房銷售高速增長(zhǎng)。今年全市商品房現(xiàn)房銷售,在去年增長(zhǎng)27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上,保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭,20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)82.7%,其中住宅銷售1.72萬(wàn)平方米,比去年同期增長(zhǎng)1.2倍。
    5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密,城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中,婁星區(qū)內(nèi)集中了14家,新化縣3家,雙峰縣2家,漣源市1家。
    二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)。
    一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬(wàn)平方米,商品房空置面積達(dá)1.1萬(wàn)平方米(其中住宅空置0.61萬(wàn)平方米),占當(dāng)年施工面積總量的2.5%,空置面積增長(zhǎng)63.6%。從商品房空置時(shí)間來(lái)看,空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(zhǎng),比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn),空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
    二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊,企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低,競(jìng)爭(zhēng)力差。近幾年來(lái)城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展,存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題,其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家,而今年來(lái)真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家,僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言,開發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下有10個(gè),占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下有5個(gè),占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬(wàn)元以上有5個(gè),占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主,嚴(yán)重依賴銀行資金,有的開發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個(gè)人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力。
    三是物業(yè)管理落后,配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套,我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā),但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā),即使有物業(yè)管理,其配套設(shè)施不全,管理也不規(guī)范,一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理,用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決,抑制了消費(fèi)者的購(gòu)買欲望,影響了持續(xù)開發(fā)。
    四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整,房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主,國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范:房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證,開發(fā)企業(yè)取得這四證,實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%,個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款,有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂,才可以放貸;還有就是居民收入低,抑制了住房需求,影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大;再有就是二級(jí)市場(chǎng)放而不活,房屋交易手續(xù)繁多,收費(fèi)項(xiàng)目多且雜,稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過高,影響二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
    總體看來(lái),我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求,發(fā)展空間較大。
    市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐,城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐,首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐,20xx年我市城市化率僅26.48%,低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn),若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn),至少增加住宅需求84萬(wàn)平方米以上;國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明:當(dāng)一國(guó)人均gdp達(dá)到300-1000美元時(shí),居民的住房需求進(jìn)入加速增長(zhǎng)期,20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元),是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米,離國(guó)家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米,人均還少1.95平方米,若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn),需求住宅在208萬(wàn)平方米以上,顯然,我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立,婁底城市建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)行市場(chǎng)化,通過項(xiàng)目招標(biāo),實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng),推行以地生財(cái)、招商引資、民間融資的方式,徹底突破資金“瓶頸”,使城建坐上了“特快列車”,加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
    二、婁底市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計(jì)。
    “同類”定義為具有商業(yè)廣場(chǎng)、寫字樓、賓館等的商用大廈?,F(xiàn)將婁底市漣鋼開發(fā)區(qū),婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下:
    1、漣鋼開發(fā)區(qū)。
    由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū),在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。總體來(lái)說(shuō),漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
    明源大酒店:
    核心競(jìng)爭(zhēng)力:五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念。
    其周邊自然環(huán)境好;。
    用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)吸引白領(lǐng)、外來(lái)投資者、社會(huì)成功人士等;。
    其定位為社會(huì)高薪階層。
    2、城西地帶。以新開發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主。
    城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng):
    核心競(jìng)爭(zhēng)力:婁底市、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。
    規(guī)模大,規(guī)劃齊全,有功能優(yōu)勢(shì):
    擁有15畝的面積,其中有320個(gè)攤位,2480平方米生活超市,108個(gè)鋪面,1200平方米倉(cāng)庫(kù),48套配套住宅,40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。
    住房均價(jià)718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
    定位:集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、大型超市,商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。
    2、城區(qū)地帶。
    環(huán)球商業(yè)廣場(chǎng):
    核心競(jìng)爭(zhēng)力:1:八萬(wàn)平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場(chǎng),主樓統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),超大規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
    有功能優(yōu)勢(shì):
    總建筑面積面積8萬(wàn)多平方米,門面主力面積30多平方米。
    住房均價(jià)500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。
    定位:湘中地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大型化、經(jīng)營(yíng)手段現(xiàn)代化、經(jīng)營(yíng)環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財(cái)富街區(qū)。
    國(guó)貿(mào)商城:
    核心競(jìng)爭(zhēng)力:位于火車站正對(duì)面,有地位優(yōu)勢(shì)。
    三消費(fèi)者分析。
    根據(jù)《婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)。
    調(diào)查報(bào)告。
    》的結(jié)論,以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn),我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅(辦公樓)要求如下:
    4、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求。
    b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系,加強(qiáng)溝通。
    第二節(jié)“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目分析。
    一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析。
    1環(huán)境:坐擁婁底火車站正對(duì)面,坐享人流物流優(yōu)勢(shì)。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯,東至杭州、上海,南至廣州、深圳、西去重慶、昆明,北達(dá)首都北京。婁底火車站是一編組站,每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對(duì),是長(zhǎng)江以南第二大鐵路樞紐,現(xiàn)有樓盤中少有的。
    2地段:位于火車站正對(duì)面,附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主,該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶,酒店、賓館、火車站批發(fā)市場(chǎng),水果批發(fā)大市場(chǎng),形成較高具影響力的火車站商圈。
    3發(fā)展:據(jù)有關(guān)信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā),火車站周邊的土地、建筑物升值在即,同時(shí),餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
    物管:智能化管理,保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求,符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。
    4住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè):小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題,各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng),藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
    6配套設(shè)施齊全,(高檔會(huì)所、銀行、超市、停車場(chǎng)、幼兒園、親子樂園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)長(zhǎng)廊等)。
    7婁底市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì),消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇。
    8本地市場(chǎng)樓盤不多,具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。
    二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析。
    1)品牌號(hào)召力:婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲,開始有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成?,F(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功,已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn),在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚,在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。
    2)市場(chǎng)承受能力:由于婁底市消費(fèi)偏低,市場(chǎng)上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來(lái),是相當(dāng)關(guān)鍵的問題,這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
    3)競(jìng)爭(zhēng)因素:由于近年來(lái)許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流,盲目開發(fā),低價(jià)銷售,造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難。
    三.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。
    第三節(jié)推廣策略界定。
    一,目標(biāo)消費(fèi)群界定。
    從“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā),結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點(diǎn),界定“站前廣場(chǎng)”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是:
    1目標(biāo)消費(fèi)者:418建材市場(chǎng)業(yè)主,果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主,電腦大市場(chǎng)業(yè)主,通訊市場(chǎng)業(yè)主,城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。
    2年齡:年齡大約在35到55歲,
    3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期,居住空間之娛樂性與休閑性較大,對(duì)生活要求很有質(zhì)感。
    4對(duì)家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求,有“物有所值”的消費(fèi)心理,他們追求品位,但他們又是商人,有商人的交易本性,既有“物有所值”。
    5有強(qiáng)烈的虛榮心,喜歡攀比和玄耀,,但喜歡附庸風(fēng)雅,希望通過外在條件來(lái)追求文化品位。
    策劃的立足點(diǎn):任何一項(xiàng)活動(dòng)影響面的大小、終極效果的好壞,都取決于該項(xiàng)活動(dòng)提煉的主題———能否最大限度地引起全社會(huì)各階層的重點(diǎn)關(guān)注。
    一、社區(qū)市場(chǎng)訴求定位。
    東南亞風(fēng)情社區(qū)。
    開啟花都人居新時(shí)代。
    新花都、新人居。
    區(qū)位優(yōu)勢(shì):新區(qū)商居中心地段,名校(云山中學(xué))、名園(馬鞍山)、廣場(chǎng)毗鄰,周邊成熟配套。
    個(gè)性優(yōu)勢(shì):獨(dú)特人性化居住環(huán)境、文化社區(qū)、東南亞風(fēng)情。
    二、活動(dòng)策劃要旨。
    五一長(zhǎng)假,萬(wàn)商促銷。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出,非要?jiǎng)e出心裁、吸引眼球不可。
    云珠花園的社區(qū)定位明確以后,公關(guān)及活動(dòng)促銷重點(diǎn)應(yīng)放凸顯獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)和人性化居住環(huán)境上。
    讓更多的潛在購(gòu)房者知曉、領(lǐng)悟、感受云珠花園的魅力優(yōu)勢(shì)并產(chǎn)生知名度、美譽(yù)度及產(chǎn)生購(gòu)房安居欲望是主題策劃活動(dòng)的主旨所在。
    以書畫文化藝術(shù)為活動(dòng)形式(謂之形),以眾多目標(biāo)消費(fèi)者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(xiàn)(謂之體),以促進(jìn)樓盤美譽(yù)傳播和銷售為目的(謂之用)。
    活動(dòng)策劃具體形式:以描繪人居環(huán)境為主題的書法與繪畫展覽、表演、交流藝術(shù)節(jié)(簡(jiǎn)稱:首屆“云珠花園”書畫藝術(shù)節(jié))。
    三、主題廣告語(yǔ)。
    云珠花園“描繪花都寫意人居”
    四、活動(dòng)框架。
    1、時(shí)間:20xx年5月1日至7日。
    2、活動(dòng)地點(diǎn):云珠花園現(xiàn)場(chǎng)及售樓部。
    3、活動(dòng)內(nèi)容。
    (1)、兒童書法繪畫現(xiàn)場(chǎng)表演并比賽----1日。
    (2)、青少年書法繪畫現(xiàn)場(chǎng)表演并比賽---2日。
    (3)、花都區(qū)書法畫家現(xiàn)場(chǎng)表演-----------3日。
    (4)、書畫家作品點(diǎn)評(píng)、藝術(shù)酒會(huì)沙龍---3日。
    (5)、獲獎(jiǎng)作品及書畫家作品展覽、銷售、捐贈(zèng)------4日至7日。
    4、活動(dòng)組織。
    協(xié)辦:(組織學(xué)生參與)區(qū)青少年宮。
    區(qū)一幼、圓玄幼、圓玄小學(xué)、五小、云山中學(xué)等。
    策劃承辦:祥業(yè)廣告公司(整個(gè)活動(dòng)具體組織、布置、協(xié)調(diào))。
    媒體支持:花都新聞、花都電視臺(tái)、廣播臺(tái)、《花都房地產(chǎn)》。
    5、促銷配合。
    1)參觀樣板房、派發(fā)宣傳資料。
    2)優(yōu)惠購(gòu)房折扣。
    3)購(gòu)房贈(zèng)送書畫作品。
    4)義賣書畫作品捐贈(zèng)青少年宮。
    6、經(jīng)費(fèi)預(yù)算。
    1)、活動(dòng)組織、策劃、資料:--------------------5800元。
    3)、禮品及紀(jì)念品、獎(jiǎng)品------------------20xx0元。
    4)、書畫家及有關(guān)嘉賓、媒體利市-------------16000元。
    總費(fèi)用:63800元。
    五、我公司策劃承辦優(yōu)勢(shì)。
    1、祥業(yè)廣告與房地產(chǎn)—--房地產(chǎn),我們最自信的舞臺(tái)!
    祥業(yè)廣告公司是大型房地產(chǎn)公司衍生的專業(yè)子公司,對(duì)房地。
    2、我們的自辦媒體:
    《花都房地產(chǎn)》,我公司受花都房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)委托承辦的區(qū)域?qū)I(yè)雜志?!锻顿Y花都》、《花都警訊》皆為我公司設(shè)計(jì)承印的專業(yè)雜志。
    3、我們對(duì)房地產(chǎn)客戶的工作方式。
    在分析市場(chǎng)及樓盤特點(diǎn)的基礎(chǔ)上,購(gòu)建樓盤的核心定位和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),運(yùn)用綜合的外在手段表現(xiàn)樓盤的定位、特色及優(yōu)勢(shì),分析并劃定特定的目標(biāo)消費(fèi)群及其購(gòu)房心理習(xí)性,采用恰當(dāng)?shù)姆绞綄⑿畔⒃V求傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)者,激發(fā)其購(gòu)房欲望達(dá)成購(gòu)買行為。
    4、如由我公司承辦活動(dòng),《花都房地產(chǎn)》將贈(zèng)送2p專題報(bào)道及若干宣傳版面。
    5、我公司經(jīng)驗(yàn)豐富、人脈深厚,可保證活動(dòng)組織的各項(xiàng)公關(guān),邀請(qǐng)有影響力人物參與,保障活動(dòng)檔次及傳播效果。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇七
    由于“新中產(chǎn)階級(jí)”這個(gè)目標(biāo)定位群的特殊性與“新概念”性,公司將在今后順馳梅江藍(lán)水園的宣傳推廣中聘請(qǐng)儀態(tài)、氣質(zhì)、形象與“新中產(chǎn)階級(jí)”能夠有機(jī)融合的品牌形象代言人。
    聘請(qǐng)品牌形象代言人在藍(lán)水園宣傳推廣中的作用。
    1、能夠與大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生有效的區(qū)別。
    聘請(qǐng)一個(gè)項(xiàng)目的品牌形象代言人,在如今大多數(shù)的產(chǎn)品宣傳中被廣泛運(yùn)用,對(duì)于品牌代言人所帶言的產(chǎn)品,人們的認(rèn)知程度日益增高。但單就房地產(chǎn)項(xiàng)目而言,聘請(qǐng)品牌代言人的案例很少,目前已知周邊地區(qū)物業(yè)聘請(qǐng)形象代言人的有北京的御景園程峻,天津的世紀(jì)花園葛優(yōu),均屬高檔一流物業(yè)世紀(jì)花園在當(dāng)時(shí)天津的樓市中如此定位。雖然這兩個(gè)項(xiàng)目對(duì)品牌代言人的挖掘并不深入,但此種方式的宣傳推廣行為仍然為這兩個(gè)項(xiàng)目贏得了廣泛的知名度和銷售業(yè)績(jī)。2、能夠?qū)⑽覀兯麄鞯闹黝}充分的表達(dá)由于品牌形象代言人屬于客戶定位群中有代表性的個(gè)體,所以他能夠準(zhǔn)確、直觀的將項(xiàng)目的精髓以個(gè)體的形式展現(xiàn)在人們的面前。
    品牌形象代言人的選擇。
    有鑒于藍(lán)水園項(xiàng)目的客戶定位群,建議在品牌代言人的選擇上考慮電影、電視表演藝術(shù)家陳道明或濮存晰,陳道明的宣傳效果較之濮存晰更有代表性。
    陳道明的在影視作品中的形象已經(jīng)被大多數(shù)人所接受。他的形象多為中國(guó)的民族資本家、企業(yè)家和有形象、有氣質(zhì)的高級(jí)知識(shí)分子?;痉稀靶轮挟a(chǎn)階級(jí)”的外在形象。且陳的商業(yè)形象沒有被完全的開發(fā),品牌形象記憶度相對(duì)專注。
    附:關(guān)于梅江藍(lán)水園客戶定位選擇的建議。
    如今天津的房地產(chǎn)已經(jīng)從淺海區(qū)進(jìn)入了深海區(qū),房地產(chǎn)策劃也從早期的經(jīng)驗(yàn)主義、偶然階段走向了今天的分工越來(lái)越細(xì),手段越來(lái)越高。因此只有作到正確的市場(chǎng)定位,房地產(chǎn)在進(jìn)行銷售宣傳時(shí)才有可能最有效的針對(duì)目標(biāo)客戶群體,以促進(jìn)銷售的順利進(jìn)行。
    目前天津市大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,在開盤前的準(zhǔn)備階段都會(huì)對(duì)自己的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)定位和客戶群體定位。這些定位或者是由開發(fā)商決定的,或者是由廣告代理公司提出的,但結(jié)果都是一樣的:就是其得出得結(jié)論都未經(jīng)過嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)研和客戶考察。
    在天津市的房地產(chǎn)市場(chǎng)中還沒有建立起完善、科學(xué)的,能夠涵蓋天津房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)飽和度、潛在客戶數(shù)量、客戶購(gòu)買能力的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告和記錄。盲目的市場(chǎng)定位、客戶群定位所以造成了大多數(shù)項(xiàng)目的滯銷和千篇一律。
    我們起初接手順馳世紀(jì)城時(shí),也曾經(jīng)苦于沒有這方面的資料。后來(lái)經(jīng)過對(duì)世紀(jì)城現(xiàn)有業(yè)主的調(diào)查了解,才將世紀(jì)城的客戶購(gòu)買群體定在了“h”一族身上。這種“h”的定位基本準(zhǔn)確。但隨著世紀(jì)城銷售的不斷深入,僅僅“h”的概念已經(jīng)略顯粗糙,這就要求我們制定出進(jìn)一步更加詳細(xì)的客戶購(gòu)買群體的分析,充實(shí)進(jìn)“h”的基本概念之中。但如果沒有真實(shí)、有效的市場(chǎng)調(diào)研情況報(bào)告,那么即將提出的“h”概念拓展定位仍然會(huì)與市場(chǎng)的真正需要相脫節(jié)。
    同理,藍(lán)水園經(jīng)過進(jìn)一年的運(yùn)作已經(jīng)進(jìn)入開盤前的沖刺階段,正確、嚴(yán)謹(jǐn)、有理有力的市場(chǎng)定位和客戶群體定位也正是這個(gè)項(xiàng)目目前的當(dāng)務(wù)所急。有了明確的市場(chǎng)定位和目標(biāo)客戶群體定位,才能順利的尋找到項(xiàng)目開盤的訴求切入點(diǎn)和項(xiàng)目今后的發(fā)展增長(zhǎng)點(diǎn)。
    項(xiàng)目規(guī)劃策略。
    梅江生態(tài)居住區(qū)作為天津市政府繼華苑和麗苑之后的更大手筆,始終為天津市民所關(guān)注。而梅江所處的地理位置也日益被人們所認(rèn)可,并存在著無(wú)限的升值潛力,但是作為項(xiàng)目的地點(diǎn)是不可變更的,規(guī)劃設(shè)計(jì)好的外檐、房型等細(xì)節(jié)是不可變更的,項(xiàng)目規(guī)劃的核心是理念開發(fā)。就像一部交響樂不能沒有主題,藍(lán)水園的推廣不能沒有靈魂。我們把這個(gè)尋找靈魂的過程稱做理念開發(fā)。一旦這個(gè)理念確立,整個(gè)推廣過程都必須圍繞它進(jìn)行,這種理念創(chuàng)新在于適度超前的把握人們所追求的各種新的生活方式和思想潮流,然后量身定造、消化、提純,形成統(tǒng)帥全局的主題思想,并把它滲透、融合、演繹在藍(lán)水園的整個(gè)具體推廣策劃中。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇八
    任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售,塑造、提升品牌形象。本方案在于為“xx”帶給一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向,作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對(duì)本地市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下,找出“xx”項(xiàng)目的資源問題與機(jī)會(huì),以到達(dá)或超出“xx”的原定銷售計(jì)劃,并為鴻宇房地產(chǎn)塑造品牌。
    1、xx市屬于四線城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)雖不是很成熟,但是有融城的完美前景;有高速有效的物流體系;又據(jù)東西南北交通要塞;處中南最大服裝批發(fā)市場(chǎng);有大批大型國(guó)有企業(yè)。這意味著xx的誘人的市場(chǎng)和低廉的勞動(dòng)力市場(chǎng)。所以,各大商家紛紛進(jìn)入xx。房地產(chǎn)更是有超多外資搶入,行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,競(jìng)爭(zhēng)的層次不斷升級(jí)。從20xx年以前的消費(fèi)住房以經(jīng)濟(jì)適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費(fèi),房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟,房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)力不斷上升,到達(dá)初步的產(chǎn)業(yè)化水平。即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開。xx市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商約100家,經(jīng)過幾年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大,開發(fā)形式全面化,多樣化。到20xx年為止,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資到達(dá)82118萬(wàn)元,住房項(xiàng)目方面的投資到達(dá)43628萬(wàn)元。20xx年當(dāng)年房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工面積為83萬(wàn)平方米,住宅竣工面積為80萬(wàn)平方米,商品房銷售面積為40萬(wàn)平方米,商品房銷售總額為37723萬(wàn)元。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)證明,20xx年以來(lái)批準(zhǔn)預(yù)售和銷售的總面積為24904.47平方米,住房銷售均價(jià)由20xx年初的824元/平方米上升至20xx年初的1002元/平方米,升幅達(dá)21.6%。
    2、現(xiàn)有品牌樓盤的基本狀況,現(xiàn)有名的樓盤西區(qū)有湘銀房產(chǎn)、保利房產(chǎn)等;南區(qū)有慶云山莊、湘江四季花園、南星小區(qū)等;北有響石嶺廣場(chǎng)圈等。但是由于市場(chǎng)不是很成熟,他們有這樣或那樣的缺點(diǎn)。具體表此刻以下這些方面:
    a、定位及推廣都不是很規(guī)范,抱著賣出去就是目的心理。忽視樓盤品牌的建設(shè),忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè),導(dǎo)致后繼開發(fā)力不足。
    b、有的沒有服務(wù)的概念。這又表此刻銷后服務(wù)差勁,物業(yè)管理不規(guī)范,有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣,造成開發(fā)商與業(yè)主的對(duì)立,小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去。c、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足,人為景觀痕跡太重。
    3、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠,銷售手段不合理,收費(fèi)不合理,手續(xù)不合理,還有的不合法。
    “同類”定義為具有小高層,別墅等的住宅小區(qū)?,F(xiàn)將xx市河西,河?xùn)|小區(qū)進(jìn)行大體比較分析如下:
    1、河西地帶。
    由于河西為新開發(fā)城區(qū),在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)??傮w來(lái)說(shuō),河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
    湘銀:
    核心競(jìng)爭(zhēng)力:二十一世紀(jì)購(gòu)房新概念。
    擁有很高的品牌效應(yīng)。
    其周邊環(huán)境好。
    用綠色的生活時(shí)尚來(lái)吸引高級(jí)白領(lǐng)、外國(guó)投資者、社會(huì)成功人士,市場(chǎng)銷售反應(yīng)良好。
    其定位為社會(huì)高薪階層。
    濱江一村。
    小區(qū)面積大。
    鄰近湘江。
    周邊環(huán)境好。
    2、河?xùn)|地帶。包括河?xùn)|整個(gè)地塊北有石峰區(qū),南有蘆淞區(qū)及東部的荷塘區(qū)。
    天鵝花園:
    核心競(jìng)爭(zhēng)力:真、善、美。
    屬于自然水生態(tài)屋村、綠化面積廣。
    擁有900畝的面積,其中400畝水面。
    區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng)。
    映荷園:
    核心競(jìng)爭(zhēng)力:演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū)。
    屬未來(lái)商業(yè)地帶。
    周邊交通發(fā)展趨勢(shì)大。
    房屋設(shè)計(jì)理念突出。
    銀座大廈:
    近臨中心廣場(chǎng),一醫(yī)院。
    只是一個(gè)連體樓、屬小高層,沒有自身小區(qū)。
    周邊自然環(huán)境不是很好。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇九
    1、建立健全了財(cái)務(wù)各項(xiàng)會(huì)計(jì)核算賬簿,對(duì)成本費(fèi)用明細(xì)進(jìn)行合理有效的分類,使成本費(fèi)用核算口徑一致。
    2、建立和完善各項(xiàng)報(bào)銷單據(jù),為加強(qiáng)內(nèi)部管理做好前期工作。
    3、設(shè)置了資金計(jì)劃表格及辦法,為公司規(guī)范化管理、統(tǒng)籌及高效地運(yùn)用資金、提高運(yùn)營(yíng)績(jī)效,鋪下了良好的基礎(chǔ)。
    公司實(shí)行“資金計(jì)劃管理”,說(shuō)明公司決策層對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的重視,為使各部門管理人員充分地認(rèn)識(shí)資金計(jì)劃的重要性,財(cái)務(wù)親自擬定了各項(xiàng)具體實(shí)施細(xì)則,同時(shí)在財(cái)務(wù)部例會(huì)上對(duì)全體財(cái)務(wù)人員提出做好基礎(chǔ)工作的同時(shí)要提高管理及服務(wù)意識(shí),要求財(cái)務(wù)人員在思想上要高度重視資金計(jì)劃管理,按月做好資金計(jì)劃的匯總與分析工作并及時(shí)上報(bào)公司決策層。
    4、根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性結(jié)合公司管理要求對(duì)開發(fā)成本、期間費(fèi)用的會(huì)計(jì)二級(jí)、三級(jí)明細(xì)科目進(jìn)行梳理,并對(duì)明細(xì)科目統(tǒng)一核算口徑,保證數(shù)據(jù)歸集及分析對(duì)比前后的一致。
    5、對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表體系的完善、對(duì)公司財(cái)務(wù)報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行再調(diào)整、增加了各項(xiàng)內(nèi)部管理報(bào)表和財(cái)務(wù)分析報(bào)告,充分反映公司整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)績(jī)效情況、細(xì)致反映公司資金往來(lái)及成本費(fèi)用等具體指標(biāo)變動(dòng)。
    其目的,一是要符合財(cái)務(wù)管理的要求;二是要滿足管理層對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況的了解和分析。
    6、為了使會(huì)計(jì)核算工作規(guī)范化,從基礎(chǔ)工作、會(huì)計(jì)核算、日常管理三方面落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)化。
    從小處著手,對(duì)財(cái)務(wù)檔案進(jìn)行系統(tǒng)化管理、科學(xué)分類歸檔、專人保管,對(duì)會(huì)計(jì)憑證要求及時(shí)裝訂、整潔整齊。
    7、財(cái)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn),通過納稅----及----稅務(wù)事務(wù)所的培訓(xùn)與交流,提高全體財(cái)務(wù)人員對(duì)新的稅務(wù)政策和知識(shí)的了解和掌握。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇十
    做市。制造和銷售熱點(diǎn)。
    建立動(dòng)力。多種媒體聯(lián)手,掀起立體廣告攻勢(shì)。
    廣泛、全方位、高密度傳播銷售信息,激發(fā)購(gòu)買欲望。
    擴(kuò)大天元公園的知名度、知名度和聲譽(yù)。
    提升企業(yè)形象。
    一年內(nèi)銷售額達(dá)到80%以上。
    為喜鵬,趣味活潑,主城區(qū)的兒童、兒童、青少年。
    喜鵬及周邊地區(qū)的年輕人。
    喜歡現(xiàn)代娛樂公園,喜歡旅游、觀光,郊外綠園環(huán)境休閑度假收入較好的主城區(qū)居民。
    喜歡在自然環(huán)境中賞花、品茶、養(yǎng)魚、養(yǎng)鳥。
    喜歡周末公園休閑的西彭中老年人,大眾文化表演和節(jié)慶花園活動(dòng)。
    西彭及周邊地區(qū)的居民有懷舊情結(jié),渴望回歸自然。喜歡一點(diǎn)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)經(jīng)驗(yàn)的主城區(qū)居民。
    愿意住在西彭及主城區(qū)居民。
    綠色園林消費(fèi)水平高。
    3)廣告區(qū)。
    位于重慶及其周邊地區(qū)。
    廣告主題:
    (1)每天生活在水果世界。
    創(chuàng)意:
    選擇連棟花果洞孫悟空的場(chǎng)景。使用flash動(dòng)畫展示孫悟空在那里的無(wú)憂無(wú)慮,然后跳到xx天元公園的圖片。相比之下,這就像回到了那個(gè)時(shí)代。最后,你每天都在xx天元區(qū)的水果世界。
    (2)家是假期的開始。
    創(chuàng)造力:
    上了車,但不會(huì)太久。
    他們來(lái)到一個(gè)看起來(lái)像天堂的果園,那里有新奇獨(dú)特的建筑??吹竭@一點(diǎn),孕婦脫口而出:“我知道了,我知道了?!保徽煞?,我想在那里生活一輩子;沒問題,孕婦;你真的能嗎;當(dāng)然,因?yàn)槲液芫靡郧霸谶@里給你買了一套房子,你一定對(duì)“孕婦”很滿意;哇,你太棒了?。?!我可以每天去度假。丈夫:“我可以每天去度假。”當(dāng)你回家的時(shí)候,這是你假期的開始“你想每天休假嗎?去xx天公園就行了。
    第一階段:試銷階段(三個(gè)月)。
    行為模式——新聞運(yùn)營(yíng)、廣告。
    時(shí)間:20xx年2月1日。
    新聞運(yùn)營(yíng)就是利用新聞媒體為我們宣傳。近年來(lái),明智的房地產(chǎn)開發(fā)商采用了這種方法。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不受廣告的影響,通過少花錢多做,很容易形成口碑,吸引廣泛關(guān)注。
    創(chuàng)造動(dòng)力。重慶本地的目標(biāo)市場(chǎng)受到廣告的猛烈轟炸,各種媒體聯(lián)手,采取多種促銷手段,形成立體廣告攻勢(shì)。為了一舉炸毀市場(chǎng),讓觀眾和消費(fèi)群體了解房產(chǎn)的基本情況,塑造開發(fā)商良好的公眾形象。
    在第一階段的宣傳中,40%的目標(biāo)客戶了解xx天園,印象深刻。
    以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)為第一步,以優(yōu)惠價(jià)格和條件進(jìn)行首輪銷售,銷量達(dá)到10%。
    吸引目標(biāo)客戶的注意力,并引導(dǎo)20%的目標(biāo)客戶采取購(gòu)買行動(dòng)。
    及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),補(bǔ)充、調(diào)整和完善二期銷售計(jì)劃。
    第二階段:銷售擴(kuò)張階段(三個(gè)月)。
    行為模式——新聞、廣告和營(yíng)銷。
    利用第一階段廣告的剩余力量,繼續(xù)普及,繼續(xù)廣泛積極立體推廣,鞏固現(xiàn)有成果,吸引更多目標(biāo)受眾的注意力,將潛在客戶轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)成的買家。
    第一階段的承諾已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。我們應(yīng)該珍惜現(xiàn)有的市場(chǎng)聲譽(yù),在花園式主題下煽風(fēng)點(diǎn)火,鼓勵(lì)和引導(dǎo)更多的人購(gòu)買xx天公園。
    此時(shí),前來(lái)看房和參觀銷售辦事處的人數(shù)相應(yīng)增加。此時(shí),廣告最符合其利益,抓住機(jī)遇擴(kuò)大市場(chǎng)份額。銷售服務(wù)必須跟上。
    持續(xù)吸引目標(biāo)受眾,關(guān)注率已達(dá)到40%左右,構(gòu)成必要的口碑。
    共同推動(dòng)銷售,引導(dǎo)30%的目標(biāo)客戶采取購(gòu)買行為,繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。
    第三階段:強(qiáng)勢(shì)銷售階段(四個(gè)月)。
    行為模式——新聞、廣告和營(yíng)銷。
    充分利用新聞的巨大作用,將廣告行為轉(zhuǎn)變?yōu)樾侣勑袨?,讓記者和?bào)紙新聞頁(yè)面服務(wù)于銷售,充分利用評(píng)論等新聞技巧,獨(dú)家采訪報(bào)道和特寫鏡頭。
    一些客戶談?wù)搙x別墅區(qū)的好處,增加可信度。
    市場(chǎng)信譽(yù)已初步建立,老客戶將吸引新客戶。讓天元公園成為一個(gè)流行的社會(huì)話題。
    增加廣告投資,報(bào)紙和電視在強(qiáng)度、廣度和深度方面做得足夠多。
    加強(qiáng)管理和服務(wù),把現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的軟性工作變成硬性工作,把握崗位效應(yīng)。
    調(diào)動(dòng)一切新聞手段和載體進(jìn)行深度宣傳。
    合力吸引目標(biāo)客戶,引導(dǎo)30%的目標(biāo)客戶購(gòu)買。
    第四階段:整合階段(三個(gè)月)。
    行為模式——營(yíng)銷和廣告。
    消化剩余房地產(chǎn),基本完成銷售計(jì)劃。
    檢查前三次廣告活動(dòng),以彌補(bǔ)和改進(jìn)不足。
    一種長(zhǎng)期的、深入的廣告行為。
    加強(qiáng)物業(yè)管理,始終如一做好服務(wù),樹立居民主角的理念。
    注意崗位效益與市場(chǎng)消費(fèi)心理的一致性。
    完善各項(xiàng)法律程序和文件,規(guī)范、科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇U峡蛻魴?quán)益。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇十一
    買賣點(diǎn)精要:
    記憶點(diǎn)+利益點(diǎn):
    關(guān)口居住,全市工作——金泓·__城。
    深圳西岸第一城——金泓·__城。
    西岸世界第一城——金泓·__城。
    中心生活方式——金泓·__城。
    深圳西岸岸標(biāo)——金泓·__城。
    支持點(diǎn)+利益點(diǎn):
    __城門——交匯深南、寶安大道兩條,新安地鐵一站——交通中心。
    __城區(qū)——寶安南山兩區(qū),扼守深圳東西兩岸門戶——地理中心。
    __城“市”——寶城新區(qū),鎮(zhèn)守海濱城商業(yè)圈東門,商場(chǎng)、商業(yè)街——商業(yè)中心。
    __城內(nèi)——生態(tài)環(huán)境、生態(tài)設(shè)施、大型會(huì)所、休閑花園,外接購(gòu)物公園——休閑中心。
    __城外——公立學(xué)?!逃行摹?BR>    __城內(nèi)外——籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)設(shè)施,外接寶安體育館——體育運(yùn)動(dòng)中心。
    __城一期——18棟高樓,一次性推出。
    __城全期——52萬(wàn)平方米人文新城。
    __城園林設(shè)計(jì)——加拿大奧雅園境師事務(wù)所。
    __城策劃代理——世聯(lián)地產(chǎn)顧問(深圳)有限公司。
    溝通點(diǎn)+利益點(diǎn):
    前期:出錢賺名聲。應(yīng)用“首戰(zhàn)必勝”理論,提高認(rèn)籌率和封籌率。
    體育溝通——u18亞洲女子籃球錦標(biāo)賽等冠名活動(dòng)。
    音樂溝通——鋼琴天才、女子十二樂坊等活動(dòng)組織。
    名人溝通——政要、學(xué)者、作家、影視家、體育、音樂、模特等活動(dòng)組織。
    中期:服務(wù)賺收入。
    裝修裝飾溝通——滿堂紅、名雕等活動(dòng)組織。
    建材樣板溝通——金六福門、燈飾品等活動(dòng)組織。
    后期:整合賺升值。應(yīng)用“地房雙生態(tài)環(huán)境理論”,以房外環(huán)境成型、封頂、現(xiàn)樓、入伙率、溝通活動(dòng)等為籌碼,提高房產(chǎn)價(jià)值。
    問題:
    大環(huán)境問題:
    公交問題:在深南大道上建立一個(gè)金泓__城站。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇十二
    地產(chǎn)營(yíng)銷隨著不斷完善、拓展和延伸,在地產(chǎn)營(yíng)銷的新思路、新趨勢(shì)中出現(xiàn)了營(yíng)銷策劃,它是在一般市場(chǎng)營(yíng)銷基礎(chǔ)上的一門更高層次的藝術(shù),其實(shí)際操作性更高。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,好的營(yíng)銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌,迎戰(zhàn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略武器,策劃書是營(yíng)銷策劃的反映。在此談一談策劃書的編制問題。
    為了提高策劃書撰寫的準(zhǔn)確性與科學(xué)性,應(yīng)首先把握其編制的幾個(gè)主要原則:
    (一)邏輯思維原則:策劃的餓目的在于解決企業(yè)營(yíng)銷中的問題,按照邏輯性思維的構(gòu)思來(lái)編制策劃書。首先是設(shè)定情況,交代策劃背景,分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀,再把策劃中心全盤托出,其次進(jìn)行具體策劃內(nèi)容詳細(xì)闡述;三是明確提出解決問題的對(duì)策。
    (二)簡(jiǎn)潔樸實(shí)原則:要注意突出重點(diǎn),抓住企業(yè)營(yíng)銷中所要解決的核心問題,深入分析,提出可行性的相應(yīng)對(duì)策,針對(duì)性強(qiáng),具有實(shí)際操作指導(dǎo)意義。
    (三可作性原則:編制的策劃書是要用于指導(dǎo)營(yíng)銷活動(dòng),其指導(dǎo)性涉及營(yíng)銷活動(dòng)中中的每個(gè)人的工作及各還擊關(guān)系的處理,因此其可操作性非常重要,不能操作的方案創(chuàng)意再好也無(wú)任何價(jià)值,不易于操作也必然要耗費(fèi)大量人、財(cái)、物,管理復(fù)雜顯效低。
    (四)創(chuàng)意新穎原則:要求策劃的"點(diǎn)子"(創(chuàng)意)新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新,給人以全新的感受,新穎的查是策劃書的核心內(nèi)容。
    封面:
    策劃書的封面可提供以下信息:策劃書的名稱;客戶名稱;策劃完成日期及本策劃適用時(shí)間段。因?yàn)闋I(yíng)銷策劃具有一定的時(shí)間性,不同時(shí)間段上市場(chǎng)的狀況不同,營(yíng)銷執(zhí)行效果也不一樣。
    策劃書正文部分主要包括:
    (一)策劃目的。
    要對(duì)本營(yíng)銷策劃所要達(dá)到的目標(biāo),宗旨樹立明確的觀點(diǎn),作為執(zhí)行本策劃的動(dòng)力或2強(qiáng)調(diào)執(zhí)行的意義所在,以要求全員統(tǒng)一思想,協(xié)調(diào)行動(dòng),共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。企業(yè)營(yíng)銷上存在的問題紛繁多樣,但概而言之,也無(wú)非六個(gè)方面:
    初步房地產(chǎn)業(yè),缺乏實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)。尚無(wú)一套系統(tǒng)營(yíng)銷方略,因而需要根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)、項(xiàng)目特點(diǎn)策劃出一套營(yíng)銷計(jì)劃。
    某地產(chǎn)項(xiàng)目改變功能和用途,原有的營(yíng)銷案已不適應(yīng)新的形勢(shì),因而需要重新設(shè)計(jì)新的營(yíng)銷方案。
    企業(yè)改革經(jīng)營(yíng)方向,需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略。
    發(fā)展商原營(yíng)銷實(shí)施方案嚴(yán)重失誤,不能再作為企業(yè)的行銷計(jì)劃。
    房地產(chǎn)市場(chǎng)行情發(fā)生變化,原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市場(chǎng)。
    發(fā)展商在總的營(yíng)銷實(shí)施方案下,需在不同的時(shí)段,根據(jù)市場(chǎng)的特征和行情變化,設(shè)計(jì)新的階段性方案。
    一般的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書文案中,對(duì)策劃書的目的說(shuō)的非常具體,都會(huì)出現(xiàn)類似如下前言:承蒙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的信任,委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場(chǎng)的前期營(yíng)銷策劃。我們通過對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位,又抽調(diào)出大批市場(chǎng)調(diào)研人員深入市場(chǎng),針對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了全面的市場(chǎng)調(diào)研,從而說(shuō)明某某城市廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷對(duì)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)、近期利益及對(duì)長(zhǎng)期系列影響的重要性,要求公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目小組、各環(huán)節(jié)部門達(dá)成共識(shí),完成任務(wù),這一部分使得整個(gè)方案的目標(biāo)方向非常明確、突出。
    (二)、分析當(dāng)前的營(yíng)銷環(huán)境狀況。
    對(duì)同類樓盤及住宅產(chǎn)品市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)狀況、樓盤銷售價(jià)格及宏觀環(huán)境要有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。它是為制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略,采取正確的營(yíng)銷策略提供依據(jù),"知己知彼方能百戰(zhàn)百勝",因?yàn)檫@一部分需要策劃者對(duì)市場(chǎng)比較了解,這部分主要分析:
    1、當(dāng)前市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)前景分析。
    區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析;
    樓盤的市場(chǎng)性、現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)及潛在市場(chǎng)狀況;
    市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況,樓盤目前處于市場(chǎng)生命周期的哪一階段上。對(duì)于不同市場(chǎng)階段上的樓盤營(yíng)銷側(cè)重點(diǎn)如何,相應(yīng)營(yíng)銷策略效果如何,需求變化對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)的影響。
    目標(biāo)客戶群體對(duì)樓盤的接受性,這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展的前景。
    2、對(duì)樓市影響因素進(jìn)行分析。
    主要是對(duì)影響樓盤銷售的不可控因素進(jìn)行分析;如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)條件,如置業(yè)者收入水平,消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化,消費(fèi)心理及文化層次等,對(duì)一些商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢(shì)。
    (三)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與問題分析。
    所謂的營(yíng)銷實(shí)施方案,就是對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握和策略的運(yùn)用,因此分析市場(chǎng)機(jī)會(huì),就成了營(yíng)銷策劃的關(guān)鍵,只要找準(zhǔn)了市場(chǎng)機(jī)會(huì),策劃就成功了一半。
    1、針對(duì)項(xiàng)目目前營(yíng)銷現(xiàn)狀進(jìn)行問題分析,一般營(yíng)銷中存在的具體問題,表現(xiàn)為多方面:發(fā)展商知名度不高,項(xiàng)目地段不佳,形象不佳影響產(chǎn)品銷售。
    項(xiàng)目整體規(guī)劃欠佳,功能不全,被客戶冷落;
    項(xiàng)目包裝太差,提不起目標(biāo)客戶群體的.購(gòu)買興趣;
    樓盤價(jià)格定位不當(dāng);
    目標(biāo)客戶群體定位缺乏科學(xué)性,使銷售渠道不暢;
    促銷方式不佳,客戶不了解樓盤;
    廣告投入太少,難以啟動(dòng)市場(chǎng);
    銷售人員服務(wù)質(zhì)量不高,客戶有不滿情緒;
    售后服務(wù)缺乏保證,客戶購(gòu)房后的顧慮多等都可以是營(yíng)銷中存在的問題。
    2、針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)分析優(yōu)秀、劣勢(shì)。從問題中找劣勢(shì)予以克服,從優(yōu)勢(shì)中找機(jī)會(huì),發(fā)掘其市場(chǎng)潛力。分析各目標(biāo)市場(chǎng)或目標(biāo)客戶群熱點(diǎn),進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分,對(duì)不同的消費(fèi)需求盡量予以滿足,抓住主要目標(biāo)客戶群作為營(yíng)銷重點(diǎn),找出與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差距,把握利用好市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
    (四)營(yíng)銷目標(biāo)。
    營(yíng)銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo),即營(yíng)銷策劃方案執(zhí)行期間,經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到:總銷售率為%,預(yù)計(jì)銷售日期為xx天。
    (五)營(yíng)銷戰(zhàn)略。
    1、營(yíng)銷宗旨。
    一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面:
    以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢(shì)順利拓展市場(chǎng),為產(chǎn)品正確定位,突出產(chǎn)品特色,采取差異化營(yíng)銷策略。
    以樓盤主要目標(biāo)客戶群體為銷售重點(diǎn)。
    建立起暢通的銷售渠道,不斷拓展銷售區(qū)域。
    2、競(jìng)爭(zhēng)策略。
    通過前面房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與問題分析,提出合理的推廣策略建議,形成有效的4p組合,達(dá)到最佳效果。
    1)項(xiàng)目定位:產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位,使樓盤迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。
    2)功能定位:功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣。一般來(lái)說(shuō),功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎,是十分具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和生命力的。樓盤功能定位科學(xué),即為進(jìn)入市場(chǎng)銷售提供了有力的保證。
    3)樓盤品牌:要形成一定知名度、美譽(yù)度,樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌,必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)造意識(shí)。
    4)樓盤包裝:樓盤作為不可移性的特殊商品,其包裝與其它市場(chǎng)銷售的產(chǎn)品一樣,十分重要,包裝作為樓盤給目標(biāo)客戶群體的第一印象,需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿意的包裝策略。
    5)價(jià)格策略:這里強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普通性原則;
    銷售當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境;
    周邊樓盤的質(zhì)量及銷售狀況;
    樓盤自身的客觀條件;
    銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度安排;
    發(fā)展商的成本及營(yíng)銷目標(biāo);
    以成本為基礎(chǔ),以同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的同類樓盤價(jià)格為參考,使樓盤銷售價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力,若發(fā)展商以樓盤價(jià)格為銷售優(yōu)勢(shì)的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制定。
    3、銷售渠道。項(xiàng)目目前銷售渠道狀況如何對(duì)銷售渠道的拓展有何計(jì)劃,采取一些實(shí)惠政策鼓勵(lì)銷售代理商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)政策。
    4、廣告宣傳計(jì)劃。
    (1)、原則。
    服從公司整體營(yíng)銷宣傳策略,樹立樓盤形象,同時(shí)塑造企業(yè)品牌形象。
    強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目品牌形象的個(gè)性化,要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風(fēng)格,在一定推廣階段應(yīng)推出一致的廣告宣傳。
    強(qiáng)調(diào)選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時(shí),注重抓宣傳效果好的方式。
    不定期地配合階段性的促銷活動(dòng),掌握適當(dāng)時(shí)機(jī),及時(shí)、靈活的進(jìn)行。
    (2)、廣告目標(biāo)。
    建立并樹立項(xiàng)目品牌形象。
    明確提出將項(xiàng)目包裝成何種效果。
    有力促進(jìn)樓盤銷售。
    全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強(qiáng)使?jié)B透。
    (4)、廣告風(fēng)格。
    自始至終將樓盤推廣語(yǔ)、logo等貫穿樓盤銷售推廣過程中;
    重點(diǎn)突出項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì);
    注重積累發(fā)展商及樓盤品牌,凸顯豐厚的文化底蘊(yùn);
    強(qiáng)調(diào)廣告風(fēng)格以平實(shí)、自然、以情動(dòng)人為主,其它為輔。
    (5)、賣點(diǎn)整合。
    項(xiàng)目適合炒作的概念。
    樓盤所具有的各種功能,各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo),包括片區(qū)地理位置,交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍、智能化物業(yè)管理等綜合賣點(diǎn)。
    (6)實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行:
    策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告。
    各銷售時(shí)段廣告。如銷售籌備期、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、公開發(fā)售期、鞏固期(入伙期)。節(jié)假日、重大活動(dòng)前推出促銷廣告。
    把握時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動(dòng),接觸消費(fèi)者。
    積極利用新聞媒體,善于創(chuàng)造利用新聞時(shí)間提高樓盤知名度。
    根據(jù)策劃期內(nèi)各時(shí)間段特點(diǎn),推出各項(xiàng)具體行動(dòng)方案。行動(dòng)方案要細(xì)致、周密、操作性強(qiáng)有不失靈活性。還要考慮費(fèi)用支出,一切量力而行,盡量以最低的費(fèi)用取得良好的效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季的營(yíng)銷側(cè)重點(diǎn),抓住旺季營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)。