可以幫助我們更好地規(guī)劃未來(lái)的學(xué)習(xí)和工作方向。思考總結(jié)的意義和作用，為后續(xù)工作做好規(guī)劃和準(zhǔn)備。接下來(lái)，小編為大家整理了一些總結(jié)的范文，希望能對(duì)大家有所幫助。
地產(chǎn)策劃案篇一
旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃是旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要組成部分，前期策劃的科學(xué)合理性直接關(guān)系著旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性，對(duì)于旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著非常重要的作用。本文從旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃運(yùn)作與管理的角度出發(fā)，簡(jiǎn)要概述了旅游房地產(chǎn)的前期策劃，介紹了其主要內(nèi)容，提出當(dāng)前在旅游房地產(chǎn)前期策劃工作中存在的問(wèn)題，并且針對(duì)這些問(wèn)題提出了應(yīng)對(duì)措施，為保證旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的正常運(yùn)作與管理提供一定的理論依據(jù)。
近年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目也得到較好的發(fā)展，而旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)也受到越來(lái)越多人的關(guān)注。從風(fēng)險(xiǎn)收益的角度來(lái)看，旅游房地產(chǎn)是一種高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，如果能夠保證該項(xiàng)目的正常開(kāi)發(fā)，就能夠保證開(kāi)發(fā)者收到很高的經(jīng)濟(jì)收益。而旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃，就是該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、運(yùn)行及收益的有效保證。在這樣的情況之下，就應(yīng)當(dāng)對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃進(jìn)行成分的了解，并對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的管理，這樣才能把握住旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功關(guān)鍵，從而有效促進(jìn)旅游房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定進(jìn)步。
地產(chǎn)策劃案篇二
期權(quán)(option)是這樣一種合約，合約的持有者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)有權(quán)利，但沒(méi)有義務(wù)(可以但不一定)按照合約規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買和賣出某項(xiàng)資產(chǎn)。也可以說(shuō)，期權(quán)是一種選擇權(quán)，指在當(dāng)前做出較小的投入或付出，進(jìn)而擁有在未來(lái)可以行使但也可以不行使的某種行動(dòng)的權(quán)利。期權(quán)按標(biāo)的資產(chǎn)性質(zhì)的不同分為金融期權(quán)和實(shí)物期權(quán)。
金融期權(quán)(financeoption)的標(biāo)的資產(chǎn)是本身具有原始價(jià)值的金融資產(chǎn)，如股票、債券、貨幣等。實(shí)物期權(quán)(realoption)是以各種實(shí)物資產(chǎn)(如機(jī)器設(shè)備、土地、技術(shù)、項(xiàng)目等)為標(biāo)的物的期權(quán)。
簡(jiǎn)單地說(shuō)，實(shí)物期權(quán)就是在動(dòng)態(tài)和不確定的商業(yè)環(huán)境下，商業(yè)決策要靈活的適應(yīng)戰(zhàn)略資產(chǎn)投資的決策制定、投資機(jī)會(huì)估值和項(xiàng)目投資支出，是在運(yùn)用期權(quán)理論的時(shí)候，利用金融理論、經(jīng)濟(jì)分析、管理科學(xué)、決策科學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)模型估計(jì)實(shí)物資產(chǎn)（相對(duì)于金融資產(chǎn)）的一種系統(tǒng)方法和整體解決方案。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目涉及的實(shí)物期權(quán)方法，在國(guó)外已經(jīng)應(yīng)用到了各種各樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中來(lái)了，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、再開(kāi)發(fā)、租賃合同的制定、抵押貸款的違約、決策等等方面。
二、實(shí)物期權(quán)法及其評(píng)價(jià)。
傳統(tǒng)的投資決策方法是現(xiàn)金流貼現(xiàn)法。現(xiàn)金流貼現(xiàn)法由于考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，全面地分析了項(xiàng)目壽命期內(nèi)所有可能的現(xiàn)金流入與流出，并且對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作了一定的分析，但是，dcf法結(jié)構(gòu)上存在兩個(gè)致命的局限性:一是每一個(gè)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)金流量如何精確地估計(jì)；二是貼現(xiàn)率如何確定，特別是有風(fēng)險(xiǎn)的情況下（一般而言，風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的)。現(xiàn)金流的估計(jì)和貼現(xiàn)率的確定都帶有很大的主觀性，前者往往給“可批性”項(xiàng)目以可趁之機(jī)，有些單位為使項(xiàng)目能夠通過(guò)審批，任意夸大現(xiàn)金流量。后者則使人懼怕風(fēng)險(xiǎn)，以高貼現(xiàn)率去反映高風(fēng)險(xiǎn)，往往低估項(xiàng)目的價(jià)值。
因此，只有當(dāng)現(xiàn)金流和貼現(xiàn)率能夠精確地預(yù)測(cè)時(shí)，dcf法才能夠精確地反映出項(xiàng)目的價(jià)值，而現(xiàn)金流和貼現(xiàn)率的精確預(yù)測(cè)只能在市場(chǎng)比較穩(wěn)定，宏觀經(jīng)濟(jì)比較平穩(wěn)的情況下才能出現(xiàn)。
傳統(tǒng)的投資決策方法存在著許多不足與局限性，尤其是貼現(xiàn)率問(wèn)題，往往使得企業(yè)做出錯(cuò)誤的投資決策。對(duì)于不確定性很大、周期很長(zhǎng)的復(fù)雜的投資決策，傳統(tǒng)方法更是顯得力不從心。如果說(shuō)項(xiàng)目?jī)r(jià)值可以用凈現(xiàn)金流大小來(lái)表示的話，投資項(xiàng)目的價(jià)值并不僅僅是項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流，還應(yīng)該包括其帶來(lái)的戰(zhàn)略利益。這一切都集中體現(xiàn)在企業(yè)的戰(zhàn)略適應(yīng)性上。經(jīng)營(yíng)柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性是在不確定性條件下進(jìn)行投資決策分析的基本出發(fā)點(diǎn)，而這一點(diǎn)在傳統(tǒng)投資決策分析方法中沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。實(shí)物期權(quán)分析方法正是針對(duì)這種“病癥”給出的“一劑良藥”。
實(shí)物期權(quán)分析方法在項(xiàng)目投資分析中的兩個(gè)重要貢獻(xiàn)是：
（一）經(jīng)營(yíng)柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性來(lái)源于投資項(xiàng)目中包含的實(shí)物期權(quán)，確定這些實(shí)物期權(quán)的價(jià)值才能科學(xué)地估價(jià)投資項(xiàng)目的價(jià)值，而實(shí)物期權(quán)分析方法解決了長(zhǎng)期困擾人們的項(xiàng)目?jī)r(jià)值估價(jià)問(wèn)題。
（二）有些項(xiàng)目中自然包含實(shí)物期權(quán)，但是更多地要靠決策者精心設(shè)計(jì)和構(gòu)造，然后鑲嵌在項(xiàng)目中，這為項(xiàng)目決策者和管理者進(jìn)行投資項(xiàng)目管理提供了新的思想和方法。不難看出，實(shí)物期權(quán)分析方法是一種科學(xué)的、合理的、主動(dòng)的、有效的項(xiàng)目估價(jià)和項(xiàng)目決策方法。
研究待決策問(wèn)題的實(shí)物期權(quán)性質(zhì)，也就是把實(shí)際投資決策問(wèn)題轉(zhuǎn)換成標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)物期權(quán)問(wèn)題。這一步驟需要投資者使用實(shí)物期權(quán)思維對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)作的過(guò)程進(jìn)行整體的決策分析，弄清楚可能的決策是什么，存在哪些決策，什么時(shí)候進(jìn)行決策，誰(shuí)有權(quán)利執(zhí)行這個(gè)決策:進(jìn)而分析包含了哪些實(shí)物期權(quán)、哪類實(shí)物期權(quán)。為很好地解決決策中的不確定性問(wèn)題，需要對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行書(shū)面描述，這將成為解決過(guò)程中有用的參考要點(diǎn)。
三、實(shí)物期權(quán)方法在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用。
按照實(shí)物期權(quán)理論的觀點(diǎn)，不確定性越大，風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)越大，但面對(duì)這些不確定因素，好的管理者會(huì)面對(duì)變化的形勢(shì)，充分利用管理柔性，通過(guò)選擇最佳投資時(shí)機(jī)擴(kuò)張成功的項(xiàng)目，關(guān)?；蛲七t不好的項(xiàng)目。從而可能獲得更好的投資機(jī)會(huì)和更高的收益。因此在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行決策，可以很好的解決在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的不確定性因素，給項(xiàng)目的最終決策提供可靠的依據(jù)。
（一）決策者對(duì)投資機(jī)會(huì)的價(jià)值的估計(jì)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中包含的實(shí)物期權(quán)的來(lái)源是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所面臨的不確定性，體現(xiàn)在不確定情況下決策者的決策靈活性。因此，決策者對(duì)投資機(jī)會(huì)的價(jià)值的判斷，將直接影響到項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值。期權(quán)價(jià)值就是體現(xiàn)在對(duì)不同的投資機(jī)會(huì)的選擇上，如果決策者事先并沒(méi)有全面的意識(shí)到項(xiàng)目在不確定情況下各個(gè)階段存在的各種投資機(jī)會(huì)，那么此項(xiàng)目在各階段就丟掉了很多投資機(jī)會(huì)的選擇，也就失去了一部分決策靈活性所帶來(lái)的價(jià)值，即失去了一部分項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值。因此，決策者對(duì)投資機(jī)會(huì)具有很強(qiáng)的判斷力是確定項(xiàng)日期權(quán)價(jià)值的前提。
根據(jù)black-scholes期權(quán)定價(jià)公式，投資者可以定量的測(cè)算投資機(jī)會(huì)的價(jià)值。投資者要獲得一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)，必須支付土地出讓金等先期費(fèi)用。根據(jù)期權(quán)價(jià)格不應(yīng)當(dāng)高于期權(quán)價(jià)值，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的先期費(fèi)用也不應(yīng)當(dāng)高于項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)的價(jià)值。因此投資者必須事先測(cè)算投資機(jī)會(huì)的價(jià)值。
（二）決策者對(duì)最佳投資時(shí)機(jī)的確定。
房地產(chǎn)投資決策有一個(gè)時(shí)效性特征，即投資決策是立刻執(zhí)行到期，還是可延期的，它反映投資決策的緊迫程度。當(dāng)確定要對(duì)一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目投資時(shí)，還要確定項(xiàng)目的最佳投資時(shí)間。在傳統(tǒng)投資決策理論中，當(dāng)項(xiàng)目的價(jià)值等于項(xiàng)目直接投資時(shí)，投資者就應(yīng)當(dāng)投資；而在實(shí)物期權(quán)理論中最佳的投資點(diǎn)上項(xiàng)目的價(jià)值等于項(xiàng)目直接投資與投資機(jī)會(huì)成本之和。如果把等待開(kāi)發(fā)和立即開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值曲線繪在一張坐標(biāo)圖上，在最佳投資點(diǎn)上這兩條件曲線是相切的，經(jīng)濟(jì)學(xué)家已經(jīng)利用動(dòng)態(tài)規(guī)劃和微分方程等數(shù)學(xué)工具對(duì)最佳投資點(diǎn)上的項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行了描述，在最佳投資點(diǎn)上，項(xiàng)目的價(jià)值大于項(xiàng)目的直接投資，最佳投資點(diǎn)出現(xiàn)的時(shí)間也應(yīng)當(dāng)比傳統(tǒng)投資決策的投資時(shí)間要晚，因此在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中經(jīng)常會(huì)看到投資者將有價(jià)值的土地空置，或者是很長(zhǎng)一段時(shí)間不開(kāi)發(fā)，這就意味著土地放在將來(lái)開(kāi)發(fā)所具有的潛在價(jià)值大于現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的價(jià)值。
（三）決策者對(duì)最優(yōu)投資規(guī)模的確定。
房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在決策時(shí)還要確定是分期開(kāi)發(fā)還是一次開(kāi)發(fā)，除了考慮開(kāi)發(fā)商資本實(shí)力的因素外，還必須考慮項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)所包含的成長(zhǎng)期權(quán)。通過(guò)對(duì)一次開(kāi)發(fā)和分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析表明，在大多數(shù)情況下，分期開(kāi)發(fā)由于有成長(zhǎng)期權(quán)的價(jià)值存在，因而具有更高價(jià)值。如果采用分期開(kāi)發(fā)，就必須確定首期的投資規(guī)模，而首期的投資規(guī)模往往又會(huì)對(duì)后期投資有較大的影響。
（四）投資項(xiàng)目的所有權(quán)特征。
所有權(quán)特征，即該項(xiàng)目中所包含的期權(quán)是獨(dú)占期權(quán)還是共享期權(quán)。顯然，對(duì)于獨(dú)占期權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者可以充分行使自己所擁有的靈活性，包括放棄權(quán)、延期權(quán)、擴(kuò)張權(quán)、收縮權(quán)、停啟權(quán)等，這些權(quán)利的價(jià)值將體現(xiàn)在期權(quán)的時(shí)間價(jià)值中。但是，如果期權(quán)不是獨(dú)占的，這意味著有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與本企業(yè)共享執(zhí)行該實(shí)物期權(quán)的權(quán)利。實(shí)物期權(quán)的共享直接導(dǎo)致項(xiàng)目?jī)r(jià)值的共享。因此，對(duì)企業(yè)而言，項(xiàng)目帶來(lái)的期權(quán)價(jià)值必然有一定的損失，項(xiàng)目的價(jià)值將有一定程度的降低，這種降低是由于競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的。
（五）投資者對(duì)信息的掌握。
房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，幾乎一直沒(méi)有嘗試對(duì)租金、房屋造價(jià)和利潤(rùn)等主要變化因素提供一種定量的嚴(yán)格估算。傳統(tǒng)的做法是依靠專業(yè)顧問(wèn)（如估價(jià)師、測(cè)量師等）的“經(jīng)驗(yàn)”。近年來(lái)，不斷增加的信息數(shù)據(jù)文件已經(jīng)建立起來(lái)，用于測(cè)算租金、造價(jià)、投資收益和房?jī)r(jià)的執(zhí)行情況。毫無(wú)疑問(wèn)，這種數(shù)據(jù)服務(wù)系統(tǒng)的使用將比單純地記錄過(guò)去的事件有效的多，而且，隨著這種系統(tǒng)將不斷地?cái)U(kuò)大并變得更精細(xì)、更適用和更富有權(quán)威性。在可以預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，這些已存在的能測(cè)算趨勢(shì)的指數(shù)將被設(shè)計(jì)成能預(yù)測(cè)將來(lái)可能性的變化值。這些嶄新的服務(wù)系統(tǒng)將會(huì)給房地產(chǎn)決策者及他們的顧問(wèn)提供有價(jià)值的資料，從而使他們能對(duì)不確定性做出更好的估計(jì)，而非僅靠“感覺(jué)”和經(jīng)驗(yàn)。
四、案例分析。
本文擬以一個(gè)簡(jiǎn)單的實(shí)物期權(quán)案例來(lái)說(shuō)明實(shí)物期權(quán)理論在不確定條件下房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用。
假定某房地產(chǎn)公司有一地塊開(kāi)發(fā)權(quán)，擬定投資總額為1050萬(wàn)元，投資項(xiàng)目的壽命期為5年，前3年每年除去成本可以獲得凈收益270萬(wàn)元，后兩年每年除去成本可以獲得凈收益250萬(wàn)元，該公司可以延遲2年進(jìn)行該項(xiàng)目的投資。如果無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率為10%，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)率為30%，那么該房地產(chǎn)公司是否應(yīng)該進(jìn)行該項(xiàng)目的投資。
如果按傳統(tǒng)的現(xiàn)金流折現(xiàn)法分析該問(wèn)題，可以求出該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值npv為-52.6萬(wàn)元。根據(jù)傳統(tǒng)npv法評(píng)價(jià)該項(xiàng)目，因?yàn)閮衄F(xiàn)值為負(fù)數(shù)，則該項(xiàng)目將被拒絕。但實(shí)際上，該例子是一個(gè)簡(jiǎn)單的實(shí)物期權(quán)問(wèn)題:該公司可以延遲2年進(jìn)行該項(xiàng)目的投資，即相當(dāng)于持有一份2年投資的延遲期權(quán)，執(zhí)行價(jià)格為1050萬(wàn)元，同時(shí)由于該項(xiàng)目尚未建成，相當(dāng)于資產(chǎn)不需支付紅利，因此可以根據(jù)black-scholes期權(quán)定價(jià)模型，求得該延遲投資期權(quán)的價(jià)值c為225.8萬(wàn)元。
所以，如果該房地產(chǎn)公司考慮延遲投資期權(quán)的價(jià)值進(jìn)行決策，則項(xiàng)目總價(jià)值為(-52.6+225.8=173.2萬(wàn)元，說(shuō)明該項(xiàng)目具有較大的投資價(jià)值，投資項(xiàng)目在等待2年后的價(jià)值是可觀的。
基于實(shí)物期權(quán)的投資決策方法將金融領(lǐng)域的突破性成果用于實(shí)物資產(chǎn)投資領(lǐng)域，是對(duì)傳統(tǒng)的npv法的完善。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)周期性的行業(yè)，該投資領(lǐng)域蘊(yùn)含著大量的靈活性，例如土地的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)選擇、初始投資規(guī)模的確定、是否需要分期開(kāi)發(fā)等等，如果能夠在這些過(guò)程中依照實(shí)物期權(quán)的方法，按照投資決策分析步驟對(duì)這些靈活性的價(jià)值進(jìn)行定量評(píng)估，或者在決策過(guò)程中引進(jìn)實(shí)物期權(quán)的思維方式，將有助于使房地產(chǎn)投資決策的過(guò)程更加的科學(xué)和合理。
地產(chǎn)策劃案篇三
“麗水天成時(shí)尚之都”這個(gè)推廣主題以“時(shí)尚”作為本案藍(lán)水園的項(xiàng)目定位，有著深刻的涵義。
首先“時(shí)尚”概念作為目前現(xiàn)階段的人們生活中必不可少的潮流趨勢(shì)，與人們的生活息息相關(guān)，與人們的衣、食、住、行配合默契。這就意味這“時(shí)尚”概念雖然給人以年輕、沖動(dòng)、朝氣的形象但其適用人群并不僅僅局限于一般意義上特指的年輕人群年紀(jì)輕，而是所有追求無(wú)止境、對(duì)新生事物接受良好的“年輕人群”。
其次，由“時(shí)尚”這個(gè)概念可衍生、拓展出眾多引起人們興趣的諸如家居、消費(fèi)、投資、生活方式等的相關(guān)話題，可操作性強(qiáng)，可宣傳性強(qiáng)，具有良好的可對(duì)比性。對(duì)于游離于房地產(chǎn)概念之外的眾多其它產(chǎn)業(yè)概念均可兼收并蓄，為我所用，在充分引起人們對(duì)本案品牌關(guān)注度的同時(shí)精確的體現(xiàn)出“房地產(chǎn)整合營(yíng)銷”這個(gè)新生的營(yíng)銷觀念。
再次，由于“時(shí)尚”概念所具有的時(shí)效性的特點(diǎn)，在本案營(yíng)銷推廣時(shí)，可以時(shí)刻變更“時(shí)尚”概念的主要訴求點(diǎn)，突破傳統(tǒng)的模式思維，將相對(duì)不變的房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷刺激得活潑、生動(dòng)，充滿鮮活的生命力，予人以本案永遠(yuǎn)追求更好、積極向上的品牌印象。為本案藍(lán)水園銷售計(jì)劃的有效貫徹執(zhí)行和今后梅江二期的營(yíng)銷宣傳工作打在扎實(shí)的基礎(chǔ)。
地產(chǎn)策劃案篇四
1、負(fù)責(zé)產(chǎn)品品牌推廣、宣傳以及活動(dòng)執(zhí)行。
2、根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略制定營(yíng)銷策略、銷售目標(biāo)、部門工作計(jì)劃，對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃負(fù)責(zé)；
3、組織收集行業(yè)政策、信息，提出建議和可行性方案，參與規(guī)劃營(yíng)銷推廣的'模式；
5、組織開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)的市場(chǎng)定位進(jìn)行分析報(bào)告。
1、大學(xué)本科及以上學(xué)歷，市場(chǎng)營(yíng)銷、企業(yè)管理等相關(guān)專業(yè)；
2、5年以上市場(chǎng)推廣經(jīng)驗(yàn)，對(duì)終端運(yùn)營(yíng)、終端管理、終端培訓(xùn)具有豐富的經(jīng)驗(yàn)；
3、熟悉房地產(chǎn)行業(yè)，了解相關(guān)知識(shí)，較強(qiáng)的商務(wù)拓展能力；
4、敏銳的市場(chǎng)觸覺(jué)，擅長(zhǎng)結(jié)合實(shí)際改善客戶店面的經(jīng)營(yíng)績(jī)效；
5、良好的溝通能力、協(xié)調(diào)組織能力、策劃能力及團(tuán)隊(duì)合作精神。
地產(chǎn)策劃案篇五
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和發(fā)展不是一個(gè)獨(dú)立運(yùn)作的過(guò)程，他需要各行各業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的扶植與輔助，如何有效的將游離于房地產(chǎn)之外的、其它各行業(yè)的資源為地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、管理和銷售所用――即房地產(chǎn)整合營(yíng)銷，是目前房地產(chǎn)業(yè)界面臨的一個(gè)重要的課題，也是本案藍(lán)水園銷售突破性創(chuàng)新的關(guān)鍵。
本案所提倡的的推廣主題“時(shí)尚”概念在“資源整合”上有較大的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)檫@里的“時(shí)尚”概念不是單一的主要表現(xiàn)本案在硬件條件和設(shè)施上的“時(shí)尚與先進(jìn)”，而是將本案作為一種可以被廣泛推廣的生活模式范本進(jìn)行推薦和宣傳。這樣，外界各種與“時(shí)尚”相關(guān)的，可以引起本案的目標(biāo)消費(fèi)群充分關(guān)注的話題和主張均可以引入本案今后的宣傳和銷售中，作為本案除本身所具備的各種優(yōu)秀的硬件條件和設(shè)施外的有效支撐點(diǎn)和輔助賣點(diǎn)。
地產(chǎn)策劃案篇六
1、“兩棲住宅”的概念“兩棲人”，“兩棲人”的概念最初源于中國(guó)南部沿海地區(qū)，90年代初期改革開(kāi)放的大好形式影響了一部分居住在當(dāng)時(shí)尚未收回的香港地區(qū)的居民，他們或者居住在香港，工作在內(nèi)地；或者工作在香港，居住在內(nèi)地，長(zhǎng)期的兩地往返奔波，樂(lè)此不疲，內(nèi)地人就給他們起了個(gè)名字叫“兩棲人”。
2、其后，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)一步深入，“兩棲人”的概念，逐漸演變成特指那些習(xí)慣在兩種生活方式之間游離的族群。比如：白天工作，夜晚兼職；上半年自住旅行，下半年打起領(lǐng)帶做回“白領(lǐng)一族”，自己開(kāi)公司；是老板又是伙計(jì)等等諸如此類的人群。
地產(chǎn)策劃案篇七
居家生活本意上是指“柴、米、油、鹽、醬、醋、茶”這開(kāi)門七件事，但即將生活在本案藍(lán)水園中的客戶會(huì)驚喜的發(fā)現(xiàn)，他們的居家生活多了幾分類似“琴、棋、書(shū)、畫(huà)、詩(shī)、酒、花”這種情趣的感覺(jué)。這種感覺(jué)的賣點(diǎn)支撐本案藍(lán)水園本身完善的休閑配套設(shè)施。
地產(chǎn)策劃案篇八
等方面對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行整合，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)銷售房地產(chǎn)商品，使消費(fèi)者在生產(chǎn)或生活，物質(zhì)或精神方面得到滿足，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃出滿足消費(fèi)者需求，擴(kuò)大消費(fèi)渠道，使開(kāi)發(fā)商獲得利益的全過(guò)程。
銷策劃，在買賣雙方之間溝通信息，把企業(yè)與消費(fèi)者有效的結(jié)合起來(lái)，使企業(yè)了解顧客的要求，包括房屋的建筑形式、開(kāi)間布局、裝修標(biāo)準(zhǔn)以及色彩等，摸清規(guī)律，改進(jìn)產(chǎn)品，使產(chǎn)品更加適銷對(duì)路，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，使企業(yè)形成有效的傳遞和反饋的信息系統(tǒng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，為企業(yè)開(kāi)拓一個(gè)具有生命力的嶄新市場(chǎng)。
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是分階段的，與銷售過(guò)程相呼應(yīng)。在不同的銷售階段，市場(chǎng)推廣的目標(biāo)、任務(wù)和具體活動(dòng)都有所不同，主要包括開(kāi)發(fā)階段的營(yíng)銷策劃、銷售階段的營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理階段的營(yíng)銷策劃。
根據(jù)銷售過(guò)程的預(yù)熱期、強(qiáng)銷期、熱銷期、尾盤(pán)期階段性劃分，項(xiàng)目市場(chǎng)推。
廣過(guò)程也可以相應(yīng)地分為四個(gè)階段，針對(duì)各個(gè)階段銷售任務(wù)的不同制訂不同的推廣計(jì)劃。在預(yù)熱期，市場(chǎng)推廣應(yīng)該以推介物業(yè)特點(diǎn)為主題，向消費(fèi)者展示樓盤(pán)的基本情況；在強(qiáng)銷期應(yīng)該以推介市場(chǎng)為主題，讓更多的目標(biāo)客戶群關(guān)注；茌持銷期應(yīng)該以推介廣告主體為主，配合樣板間，在人氣積聚的環(huán)境下，使消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)買欲望；在尾盤(pán)期應(yīng)該以樸實(shí)的宣傳為重點(diǎn)，突出項(xiàng)目各種功能性特點(diǎn)，吸引消費(fèi)者。
2.1.1開(kāi)發(fā)階段的營(yíng)銷策劃。
企業(yè)在開(kāi)發(fā)階段的營(yíng)銷策劃應(yīng)具有前瞻性，要用發(fā)展的眼光，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)市場(chǎng)前景開(kāi)展調(diào)查和預(yù)測(cè)，進(jìn)行供需分析和和開(kāi)發(fā)潛力分析，做好前期準(zhǔn)備工作。只有這樣，才能使所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)一直處于保值甚至增值的狀態(tài)，在長(zhǎng)期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗地位，贏得市場(chǎng)份額。
2.1.2銷售階段的營(yíng)銷策劃。
企業(yè)在銷售階段的營(yíng)銷策劃就是采取各種有利的促銷手段，如廣告、媒體、活動(dòng)推廣、品牌效應(yīng)、公共關(guān)系等手段，讓更多的消費(fèi)者了解企業(yè)的形象和產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，用各種方法增強(qiáng)消費(fèi)者的購(gòu)買信心，為消費(fèi)者提供滿意和周到的服務(wù)，在銷售的黃金期占有市場(chǎng)。
2.1.3物業(yè)管理階段的營(yíng)銷策劃。
物業(yè)是連接企業(yè)和消費(fèi)者的橋梁和紐帶，消費(fèi)者通過(guò)物業(yè)了解和熟悉企業(yè)，因此，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，在一定程度上對(duì)消費(fèi)者是否購(gòu)房起到了關(guān)鍵性的作用。加強(qiáng)物業(yè)管理營(yíng)銷策劃的關(guān)鍵應(yīng)當(dāng)把為客戶服務(wù)最為宗旨，如果顧客在享受物業(yè)服務(wù)中感受到安全放心，達(dá)到滿意的程度，才能吸引顧客踴躍購(gòu)房。
2.2房地產(chǎn)營(yíng)銷的幾種方法比較。
為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的營(yíng)銷目標(biāo)，一般使用以下幾種營(yíng)銷方式：廣告，活動(dòng)推廣，品牌推廣，公共關(guān)系。幾種方法的主要特點(diǎn)見(jiàn)表1。
表1幾種營(yíng)銷方式對(duì)比。
2.2.1廣告推廣。
廣告推廣是根據(jù)營(yíng)銷推廣的計(jì)劃和目標(biāo)，在市場(chǎng)調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，對(duì)廣告活動(dòng)的戰(zhàn)略和策略進(jìn)行整體的系統(tǒng)籌劃。它是一種提前的、先行的、具有指導(dǎo)性的活動(dòng)，決定廣告活動(dòng)的基本思路和方向。它包含有分析環(huán)境并明確要求、分析廣告產(chǎn)品、確定廣告對(duì)象、確定廣告目標(biāo)、確定廣告主體和創(chuàng)意、廣告策略選擇、確定廣告預(yù)算、廣告決策、廣告效果分析等九項(xiàng)內(nèi)容。
2_2.2活動(dòng)推廣。
活動(dòng)推廣是指企業(yè)調(diào)動(dòng)各方力量，通過(guò)舉辦大眾關(guān)心的、具有創(chuàng)意性的活動(dòng)，吸引消費(fèi)者的參與并吸引媒體的報(bào)道，從而提升企業(yè)和樓盤(pán)的知名度，樹(shù)立良好形象，達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。
活動(dòng)推廣的類型有：樓盤(pán)慶典儀式；社會(huì)公益活動(dòng)；社區(qū)內(nèi)活動(dòng)；大型有獎(jiǎng)銷售、打折促銷活動(dòng)；導(dǎo)引教育型活動(dòng)；善用時(shí)勢(shì)環(huán)境型活動(dòng)等。
2.2.3品牌推廣。
品牌推廣是從規(guī)劃設(shè)計(jì)到整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的一項(xiàng)系統(tǒng)工程，在整個(gè)過(guò)程中開(kāi)展品牌積累與創(chuàng)新工程，通過(guò)品牌推廣，提升了項(xiàng)目的附加值，充實(shí)了項(xiàng)目的內(nèi)涵。
可采取以下方法：樓盤(pán)品牌戰(zhàn)略；企業(yè)品牌戰(zhàn)略；企業(yè)與樓盤(pán)品牌聯(lián)動(dòng)戰(zhàn)略。
2.2.4公共關(guān)系。
公共關(guān)系是利用各種方法和途徑，同消費(fèi)者、中介、社區(qū)民眾、政府機(jī)構(gòu)以及新聞媒介在內(nèi)的各方面公眾進(jìn)行溝通和交流，在社會(huì)中建立良好形象和營(yíng)銷環(huán)境的活動(dòng)。
可以采用以下幾種方法：新聞；事件；社區(qū)關(guān)系，調(diào)研活動(dòng)；對(duì)外聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)工作。
通過(guò)以上分析，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是在不同的銷售階段，對(duì)產(chǎn)品所處的區(qū)位、配套設(shè)施、環(huán)境設(shè)計(jì)、單體建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等情況進(jìn)行分析，從而對(duì)顧客群進(jìn)行全方位的分析調(diào)查，制定出以滿足消費(fèi)者需求為核心的切實(shí)可行的營(yíng)銷策略，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝。
3.1項(xiàng)目基本情況。
dl-yly項(xiàng)目位于大連市旅順軟件產(chǎn)業(yè)帶，屬于宜居生態(tài)地產(chǎn)，周邊有輕軌和多個(gè)公交站點(diǎn)，交通便利。小區(qū)附近設(shè)有商業(yè)綜合體和中小學(xué)校，周邊有多個(gè)低碳環(huán)保山體公園，設(shè)有居民健身中心等。
3.2項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃。
一期在20xx年7月份開(kāi)盤(pán)銷售，銷售周期計(jì)劃在2年左右。
（1）20xx年3、4月蓄勢(shì)待發(fā)期。售樓處裝修、裝飾完成正式啟用；樣板間完成對(duì)外開(kāi)放i參加春季房展；客戶積累；會(huì)員征集、招募會(huì)員。
（2）20xx年5月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期。一期工程開(kāi)工啟動(dòng)；會(huì)員客戶預(yù)訂。
（3）20xx年7月開(kāi)盤(pán)熱銷期。具備銷售條件；一期第一組團(tuán)開(kāi)盤(pán)銷售。
（4）20xx年8、9月續(xù)銷。
（5）20xx年10持續(xù)推廣期。形象宣傳；主體全面封頂；參加秋季房展會(huì)，根據(jù)銷售情況分期推出房源（秋展強(qiáng)銷）。
（6）20xx年11、12月續(xù)銷（活動(dòng)促銷）。
（7）20xx年3月完成配套及室內(nèi)裝飾；參加20xx年春季房展會(huì)準(zhǔn)現(xiàn)房促銷。
（8）20xx年5月完成室外硬軟覆蓋；現(xiàn)房銷售；預(yù)留中央景觀帶20%-30%房源現(xiàn)房實(shí)景銷售。
（9）20xx年6月尾盤(pán)清理期。全面交房；尾盤(pán)銷售。
“dl-yly”項(xiàng)目，使項(xiàng)目周邊整體地域價(jià)值實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍，引領(lǐng)大連城市居住新的遷徙文明。
本文的分析和研究，得出如下主要結(jié)論：企業(yè)在各個(gè)階段實(shí)施營(yíng)銷策劃，可以使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免盲目性和運(yùn)作出現(xiàn)偏差；優(yōu)秀的營(yíng)銷策劃有利于提升開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷素質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力。運(yùn)用房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃理論，有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢(shì)。結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)例，通過(guò)系統(tǒng)分析，提高企業(yè)的管理能力，拓寬房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售渠道。
地產(chǎn)策劃案篇九
每班精彩照片發(fā)至班級(jí)群與家長(zhǎng)共享；幼兒制作的感恩賀卡送給家長(zhǎng)，并且把感謝表達(dá)出來(lái)（說(shuō)、親、抱等形勢(shì)）；幼兒寫(xiě)講述感恩節(jié)的過(guò)程與收獲。教育幼兒感恩節(jié)雖然結(jié)束了，但是我們要一直擁有一顆感恩的心，去關(guān)注身邊所有的美好、應(yīng)該感謝的事物和人們，做一個(gè)懂得說(shuō)謝謝、知道表達(dá)感恩的人。
地產(chǎn)策劃案篇十
隨著五一小長(zhǎng)假的到來(lái)，__作為旅游地產(chǎn)，將會(huì)迎來(lái)很多的游客和返鄉(xiāng)的本地人，中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)，很多人都會(huì)選擇在五一小長(zhǎng)假這個(gè)時(shí)機(jī)去為家人購(gòu)房，而各開(kāi)發(fā)商也紛紛借節(jié)獻(xiàn)禮，促銷活動(dòng)接連發(fā)力。在目前市場(chǎng)白熱化，供過(guò)于求，客戶消費(fèi)理性及觀望的心態(tài)，為了能繼續(xù)結(jié)合暖春購(gòu)房活動(dòng)的價(jià)格差異化營(yíng)銷模式，針對(duì)市場(chǎng)客戶需求，作促銷提案如下：本次促銷擬將“單刀直入式”的促銷手法。該手法雖然幾乎所有的樓盤(pán)都有在使用，但是迎合了節(jié)日的氛圍及項(xiàng)目所處位置和周邊配套等的優(yōu)勢(shì)，突顯“格差異化”的優(yōu)惠政策，實(shí)時(shí)回饋客戶，對(duì)于樓盤(pán)的銷售的知名度和銷售都起到“風(fēng)聲水起”的作用。
一、促銷活動(dòng)的目的。
本次活動(dòng)主要是針對(duì)商業(yè)廣場(chǎng)、樣板間落成、3、4#號(hào)樓開(kāi)盤(pán)及五一黃金周的促銷為主。全力助推“__”在__本地市場(chǎng)的知名度，促進(jìn)樓盤(pán)迅速銷售快速回籠資金，為即將到來(lái)的__房產(chǎn)6、7、8月份的銷售淡季一個(gè)緩沖及__金秋時(shí)節(jié)置業(yè)旺季做前期銷售奠定好的基礎(chǔ)。
二、促銷活動(dòng)對(duì)象。
促銷對(duì)象主要是針對(duì)最后一批在__過(guò)冬，即將返程的候鳥(niǎo)群客戶，那大城市剛需居民及周邊農(nóng)場(chǎng)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)想改變生活質(zhì)量搬遷市區(qū)等的本地置業(yè)人群。
三、促銷活動(dòng)主題。
1、商業(yè)廣場(chǎng)、樣板間的正式開(kāi)放，__壹品全新面貌迎接業(yè)主的到來(lái)。
2、3、4#樓正式開(kāi)盤(pán)，經(jīng)典生活誠(chéng)摯奉上，5月1日至5月x日每天x套特價(jià)房，限時(shí)搶購(gòu)。
四、促銷活動(dòng)方式。
3、折扣房源，送裝修大禮包;購(gòu)房貸款x折，一次性付款x折，再送__元裝修大禮包;。
5、現(xiàn)場(chǎng)促銷氛圍營(yíng)造。
廣場(chǎng)放置遮陽(yáng)傘及休閑桌椅，免費(fèi)開(kāi)放wifi，免費(fèi)提供飲料、咖啡、爆米花，增加人氣，放置音響，播放音樂(lè)結(jié)合廣場(chǎng)噴泉，形成一個(gè)典雅的休閑區(qū)。案場(chǎng)入口設(shè)置拱門，廣告語(yǔ)。
6、促銷活動(dòng)時(shí)間及地點(diǎn);。
促銷活動(dòng)時(shí)間;一口價(jià)房源時(shí)間為五一黃金周7天。折扣加送裝修大禮包活動(dòng)截止與年x月x日。
促銷活動(dòng)地址：__市區(qū)為主，周邊農(nóng)場(chǎng)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔。
地產(chǎn)策劃案篇十一
營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略，限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
二、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針。
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1.樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。
2.倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3.提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。
5.醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解。
1.銷售(招商)目標(biāo)。
2.銷售目標(biāo)分解。
四、營(yíng)銷階段計(jì)劃。
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)。
2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略。
1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3580元/平方米，其中起價(jià)為3328元/平方米，價(jià)為4000元/平方米。
3、價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2，尾盤(pán)銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合。
(一)宣傳策略主題。
1、個(gè)性特色：“_商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處_廣場(chǎng)旁，地段，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合。
1、開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2、開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3、開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。
地產(chǎn)策劃案篇十二
根據(jù)中冶尚園項(xiàng)目計(jì)劃，在20xx年1月14日（農(nóng)歷十二月二十一日），即在新春佳節(jié)到來(lái)之際舉辦一場(chǎng)“新春嘉年華，看房送大禮”活動(dòng)，為新老客戶獻(xiàn)上新年大禮。
二、活動(dòng)目的。
1、制造新年市場(chǎng)熱度，加強(qiáng)市場(chǎng)關(guān)注度；
2、通過(guò)活動(dòng)為新老客戶加深對(duì)本項(xiàng)目的深刻印象，傳遞項(xiàng)目信息等；
3、通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)營(yíng)造熱烈氣氛，聚攏人氣，迅速累積客戶。
三、活動(dòng)理念。
1、注重人氣凝聚，營(yíng)造“中冶”品質(zhì)；
策劃：郭森。
2、加大活動(dòng)整體“新春嘉年華”氛圍展現(xiàn)，充分體現(xiàn)“看房送大禮”活動(dòng)意義；
3、烘托“新春”的“樂(lè)與玩”，打造“看房送大禮”相關(guān)氣氛活動(dòng)；
4、讓更多貴賓加深“中冶尚園”的'美好印象；
四、活動(dòng)地址。
信陽(yáng)市洋山新區(qū)中冶尚園營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)。
五、活動(dòng)時(shí)間。
20xx年1月14日8:30——17:30。
六、活動(dòng)對(duì)象。
看房、購(gòu)房準(zhǔn)客戶。
七、活動(dòng)項(xiàng)目籌備安排：（1月9日-13日基準(zhǔn)籌備）。
策劃：郭森。
1月9日：本活動(dòng)項(xiàng)目策劃匯報(bào)。
達(dá)成初步合作意向確定本活動(dòng)方案。
1月10日：組建本活動(dòng)項(xiàng)目小組。
確定本項(xiàng)目活動(dòng)中所有執(zhí)行人員。
活動(dòng)執(zhí)行小組構(gòu)架：
總顧問(wèn)：（甲方）總策劃：周洋。
顧問(wèn)：（甲方）活動(dòng)總監(jiān)：李佳文。
場(chǎng)務(wù)：郭樹(shù)森黃金海范德亮陶然張浩周麗王華張?jiān)帧?BR> 確定各種物料、設(shè)備、人員等確定的前期籌備工作。
1月11日：項(xiàng)目正式籌備和實(shí)施。
策劃：郭森。
現(xiàn)場(chǎng)布置平面圖。
策劃：郭森。
地產(chǎn)策劃案篇十三
本案藍(lán)水園的外檐設(shè)計(jì)采用流線型，在最大限度的多提供親水住宅的同時(shí)，保證了外觀上的美感風(fēng)格。這種流線型的設(shè)計(jì)在天津這座北方的城市中并不多見(jiàn)，即便是同為梅江的3號(hào)地芳水園也僅僅選用了一般的平行排列的方式，所以本案的外檐就是“時(shí)尚”生活方式的一種具體表現(xiàn)，與“時(shí)尚”主題有著親密的融合性。
地產(chǎn)策劃案篇十四
旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃，其實(shí)就是結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地的實(shí)際情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等，來(lái)制定的相關(guān)策劃。從前期策劃的不同發(fā)展階段來(lái)看，人們對(duì)其有著不同的理解：在上世紀(jì)90年代，人們認(rèn)為前期策劃就是促銷策劃，就是如何將產(chǎn)品推銷出去；當(dāng)前，人們對(duì)于前期策劃已經(jīng)有了更加全面、專業(yè)的理解。旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃，包含了多方面的內(nèi)容，如市場(chǎng)調(diào)查、消費(fèi)者行為心理分析，保證旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有創(chuàng)造性、決定性。
（二）旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的原則。
從旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的原則來(lái)看，其主要分為四個(gè)方面：
其三，創(chuàng)造性原則，具體來(lái)講，就是在前期的策劃當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)要有一定的創(chuàng)新觀點(diǎn)，保證策劃的創(chuàng)造性；其四，前瞻性原則，具體來(lái)講，就是在進(jìn)行前期策劃的時(shí)候，不應(yīng)當(dāng)局限于當(dāng)前的情況，而是應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)政策及市場(chǎng)發(fā)展情況，做出長(zhǎng)遠(yuǎn)的項(xiàng)目策劃。
（三）旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的重要性。
在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，前期策劃起著非常重要的作用。
首先，它是旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的“指示燈”，指引項(xiàng)目的正確運(yùn)作；
最后，旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的“船長(zhǎng)”，對(duì)項(xiàng)目的前期工作起著監(jiān)理作用，保證項(xiàng)目走向的正確性。
地產(chǎn)策劃案篇十五
第一，要保證市場(chǎng)調(diào)查的精準(zhǔn)度，具體來(lái)講就是要全方位的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，充分了解市場(chǎng)環(huán)境及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況，并且結(jié)合消費(fèi)者的具體需求，對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的分析，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)的定位，這樣才能夠保證旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的準(zhǔn)確性。
第二，要保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性，在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃中，要注意結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，并且借鑒學(xué)習(xí)成功案例，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，從而制定出具有較高可行性的項(xiàng)目策劃。
第三，要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光，前期策劃不應(yīng)當(dāng)只是將目光局限于當(dāng)前的發(fā)展，而是應(yīng)當(dāng)有可持續(xù)的發(fā)展理念，結(jié)合相關(guān)政策，制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的項(xiàng)目目標(biāo)。
地產(chǎn)策劃案篇十六
比如“濃情圣誕嘉年華”通過(guò)節(jié)日來(lái)策劃活動(dòng)很溫情地的達(dá)到宣傳效果，充滿節(jié)日氣氛。同時(shí)它的和第一種類似，受時(shí)間的限制性較大，畢竟值得利用的節(jié)日一年就那么幾次。參加人員也相對(duì)較少，過(guò)節(jié)大家都忙著其他的活動(dòng)呢。
6.
地產(chǎn)策劃案篇十七
一般來(lái)說(shuō)，從拿地到規(guī)劃出產(chǎn)品都是開(kāi)發(fā)商的事，廣告公司在這階段是不介入的，但若是開(kāi)發(fā)公司本身就有廣告部，廣告部的創(chuàng)意總監(jiān)從一開(kāi)始就介入項(xiàng)目的運(yùn)作，包括土地拿下前后的前期市場(chǎng)調(diào)研，產(chǎn)品的規(guī)劃與設(shè)計(jì)等，由于廣告部在項(xiàng)目初就緊密參與，因而對(duì)項(xiàng)目的了解是非常透徹的，非常利于項(xiàng)目以后一系列的推廣。對(duì)于是自己組建廣告部還是對(duì)外尋找廣告公司這一點(diǎn)上，則是各有各的優(yōu)缺點(diǎn)。若是開(kāi)發(fā)商自己組建廣告部，則對(duì)項(xiàng)目的了解會(huì)更加透徹，前期準(zhǔn)備也就更加充分，同時(shí)在整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作中內(nèi)部溝通會(huì)非常流暢，缺點(diǎn)就是廣告部受公司上層及其他部門制約比較大，始終從開(kāi)發(fā)公司的角度出發(fā)，視野狹小，具有一定的局限性。對(duì)外選擇廣告公司，一方面廣告公司會(huì)更加專業(yè)，經(jīng)驗(yàn)也更為豐富，另外廣告公司從局外人的角度介入項(xiàng)目，可以發(fā)現(xiàn)更加適合的產(chǎn)品主題；其缺點(diǎn)就是對(duì)項(xiàng)目有可能會(huì)理解不透徹，與開(kāi)發(fā)商之間溝通和信任度不夠，費(fèi)用比較高之類。
2．確定預(yù)算。
（1）廣告預(yù)算內(nèi)容。
常見(jiàn)的房地產(chǎn)廣告預(yù)算內(nèi)容包括以下幾項(xiàng)：
a．廣告調(diào)查費(fèi)用。
包括廣告前期的市場(chǎng)研究、廣告效果調(diào)查、廣告咨詢費(fèi)用、媒介調(diào)查費(fèi)用等。
b．廣告制作費(fèi)用。
c．廣告媒體費(fèi)用。
購(gòu)買報(bào)紙和雜志版面、電視和電臺(tái)播出頻道和時(shí)段、租用戶外看板等其他媒體的費(fèi)用。
d．其他相關(guān)費(fèi)用。
是與廣告活動(dòng)有關(guān)的公共活動(dòng)、sp活動(dòng)、直效營(yíng)銷等費(fèi)用。
（2）確定廣告預(yù)算的方法。
a．量入為出法。即根據(jù)開(kāi)發(fā)商本身資金的承受能力來(lái)確定廣告預(yù)算，帶有一定的片面性。
b．銷售百分比法。即開(kāi)發(fā)商根據(jù)既定的銷售額的百分比來(lái)決定廣告費(fèi)用的大小。
c．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法。即根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大致投入的廣告費(fèi)用來(lái)確定自己項(xiàng)目的預(yù)算。
d．目標(biāo)任務(wù)法。即開(kāi)發(fā)商首先確定促銷目標(biāo)，根據(jù)所要完成的促銷目標(biāo)決定必須執(zhí)行的工作任務(wù)，然后估算每項(xiàng)任務(wù)所需要的促銷支出，這些促銷支出的總和就是計(jì)劃促銷預(yù)算。
通常大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)把銷售百分比法和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法相結(jié)合來(lái)確定廣告預(yù)算，一般廣告預(yù)算大致控制在樓盤(pán)銷售總金額的1%-3%之間，而小的開(kāi)發(fā)商則會(huì)根據(jù)銷售狀況階段性的滾動(dòng)執(zhí)行，銷售結(jié)果一旦不如意，廣告預(yù)算便會(huì)停止。在初步確定下廣告預(yù)算后，開(kāi)發(fā)商也會(huì)在找到廣告公司后與廣告公司再次協(xié)商，根據(jù)廣告公司方面對(duì)產(chǎn)品的定義和見(jiàn)解也會(huì)作出相應(yīng)的調(diào)整。預(yù)算費(fèi)用的編排最后會(huì)由廣告公司與開(kāi)發(fā)商一起協(xié)商制訂。
3．尋找廣告公司。
通常廣告代理公司的選擇會(huì)采取以下兩種方式：
（1）廣告招標(biāo)。即向多家廣告公司發(fā)標(biāo)，征集廣告策劃書(shū)、平面影視創(chuàng)意及報(bào)價(jià)。其優(yōu)點(diǎn)在于創(chuàng)意結(jié)果直觀，易于判斷，并且收費(fèi)情況清晰；缺點(diǎn)是周期長(zhǎng)，使實(shí)質(zhì)性策劃工作的時(shí)間較為倉(cāng)促，同時(shí)一些規(guī)模大、定力強(qiáng)的公司不愿參加招標(biāo)。
（2）經(jīng)驗(yàn)選擇。根據(jù)廣告公司以前的作品及業(yè)內(nèi)的地位名聲來(lái)初步選定一家，請(qǐng)其在一定時(shí)間內(nèi)出策劃草案，如小區(qū)的形象設(shè)計(jì)或者slogan之類的，然后憑借其作品確定合作意向。其優(yōu)點(diǎn)在于比廣告招標(biāo)周期短，廣告公司有較多的時(shí)間展開(kāi)實(shí)質(zhì)性工作，深化創(chuàng)意，并且多數(shù)廣告公司樂(lè)于接受；而缺點(diǎn)在于比選的依據(jù)不充分不直觀，廣告?zhèn)€案差異性大，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。
不同項(xiàng)目會(huì)根據(jù)其大小性質(zhì)來(lái)選擇不同方式尋找廣告公司，有很多公司會(huì)和廣告公司接成長(zhǎng)期合作關(guān)系，這種模式也為開(kāi)發(fā)商節(jié)省了很多斟選方面的時(shí)間，并且長(zhǎng)期的合作關(guān)系也利于廣告公司和開(kāi)發(fā)商就項(xiàng)目進(jìn)行透徹的了解和合作。
1．廣告公司了解項(xiàng)目及購(gòu)買對(duì)象信息。
只有透徹的了解項(xiàng)目后才能制作出成功的廣告作品，廣告公司在接到項(xiàng)目后需要對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行徹底的研究，其內(nèi)容包括：項(xiàng)目周邊情況，樓盤(pán)分析，近期樓市動(dòng)向，項(xiàng)目地理位置分析，小區(qū)規(guī)劃，設(shè)計(jì)特色，價(jià)格策略，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，消費(fèi)者調(diào)查等。其中開(kāi)發(fā)商會(huì)向廣告公司提供大部分資料，但處于對(duì)項(xiàng)目的把握程度，大部分優(yōu)秀的廣告公司會(huì)就已給的資料進(jìn)行更深入的調(diào)查，只有在吃透了整個(gè)產(chǎn)品及消費(fèi)對(duì)象后，廣告公司才會(huì)進(jìn)行下一步的工作。
2．廣告公司出媒體計(jì)劃。
（1）確定廣告目標(biāo)。房地產(chǎn)廣告的成功與否，關(guān)鍵在于它能否在恰當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)以恰當(dāng)?shù)姆绞絺鬟_(dá)給恰當(dāng)?shù)娜?，廣告目標(biāo)不能泛泛而談，包括開(kāi)發(fā)商在內(nèi)經(jīng)常會(huì)走入誤區(qū)，把廣告目標(biāo)制定為提高知名度、促進(jìn)銷售、建立品牌等，事實(shí)上以上這些目標(biāo)是一個(gè)房地產(chǎn)廣告或多或少必然會(huì)達(dá)到的效果，想要對(duì)廣告公司進(jìn)行有效的指導(dǎo)，必須使廣告公司明白一個(gè)確實(shí)可行的廣告目標(biāo)需要注意如下幾點(diǎn)：
a．所要賣的房子的特點(diǎn)是什么？最重要的.特點(diǎn)即賣點(diǎn)是什么？
b．目標(biāo)消費(fèi)者是誰(shuí)？目標(biāo)消費(fèi)者為什么會(huì)選擇本項(xiàng)目？
c．要傳達(dá)給消費(fèi)者的信息是什么？怎么樣才能有效的傳達(dá)這些信息？
d．用什么來(lái)測(cè)定傳達(dá)消息的效果？
（2）主題確定及創(chuàng)意表現(xiàn)。房地產(chǎn)廣告策略的出發(fā)點(diǎn)是引起消費(fèi)者的注意和興趣，激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買欲，并最終促使消費(fèi)者購(gòu)買該產(chǎn)品，因此在房地產(chǎn)廣告一定要充分表現(xiàn)產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)，易于消費(fèi)者理解記憶和接受。
首先是主題的確定，在深入了解產(chǎn)品后，廣告公司就項(xiàng)目本身的賣點(diǎn)進(jìn)行提煉，最后組織主題。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)樓盤(pán)總有幾個(gè)主要訴求點(diǎn)，幾個(gè)次要訴求點(diǎn)，這些訴求點(diǎn)需要有其特別的地方，最好能有其不可復(fù)制性，是其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)所不具備的，但是通常大部分項(xiàng)目很難做到這點(diǎn)，所能做到的是幾個(gè)訴求點(diǎn)互相加起來(lái)才能呈現(xiàn)其樓盤(pán)的特殊性和不可復(fù)制性。開(kāi)發(fā)商和廣告公司會(huì)根據(jù)樓盤(pán)的銷售節(jié)奏進(jìn)行有計(jì)劃的分批推出，當(dāng)其中一個(gè)主要訴求點(diǎn)被選為廣告的主題時(shí)，其他的幾個(gè)主要訴求點(diǎn)則與次要訴求點(diǎn)一樣，有選擇的作為廣告主題的專一表現(xiàn)，可以最大限度的吸引目標(biāo)客源，精心安排的廣告主題輪流展示，則可以保持樓盤(pán)的常新常亮，這點(diǎn)對(duì)于那些開(kāi)發(fā)周期很長(zhǎng)的超級(jí)大盤(pán)尤為重要！在賣點(diǎn)的多少方面需要考慮以下幾個(gè)因素：媒體因素，主賣點(diǎn)影響力的大小，報(bào)紙廣告?zhèn)鞑シ绞剑赜蛐砸蛩?，?xiàng)目開(kāi)發(fā)周期等。
其次是創(chuàng)意表現(xiàn)的確定。房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意表現(xiàn)應(yīng)該根據(jù)其項(xiàng)目特質(zhì)及消費(fèi)者性質(zhì)來(lái)確定，在這里，開(kāi)發(fā)商與廣告公司之間溝通的程度是一個(gè)創(chuàng)意是否成功的關(guān)鍵。只有開(kāi)發(fā)商和廣告公司就項(xiàng)目充分溝通后，廣告公司才會(huì)對(duì)項(xiàng)目有徹底的了解，利于其進(jìn)行創(chuàng)意；也只有彼此間充分的溝通，才能使開(kāi)發(fā)商理解并支持廣告公司對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行的藝術(shù)性的解讀和表現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商也可以限制廣告公司有可能出現(xiàn)的過(guò)分注重藝術(shù)效果而脫離產(chǎn)品的情形。大部分另人過(guò)目就忘的廣告與開(kāi)發(fā)商本身不專業(yè)有關(guān)，以自己的喜好去限制了廣告公司的創(chuàng)意表現(xiàn)，同時(shí)也有很多充滿藝術(shù)價(jià)值但是根本不知所云的廣告也與開(kāi)發(fā)商對(duì)廣告公司過(guò)于放任自流有關(guān)部門，因此，恰到好處的溝通與合作就很重要。在這里，開(kāi)發(fā)商和廣告公司需要避免犯如下幾個(gè)錯(cuò)誤：注重表現(xiàn)形式而淡化廣告訴求，過(guò)分采用聯(lián)想式表達(dá)法，過(guò)分“藝術(shù)”化，傳播媒體選擇的單調(diào)，虛張聲勢(shì)華而不實(shí)，不顧產(chǎn)品特點(diǎn)以自己的審美觀強(qiáng)加于對(duì)方等。
3．廣告投放時(shí)間的確定。
一般來(lái)說(shuō)，小型項(xiàng)目的廣告期間以一個(gè)月到兩個(gè)月為最多。中、大型的項(xiàng)目（營(yíng)業(yè)額在二、三億以上）時(shí)間會(huì)更加長(zhǎng)一些，有的甚至達(dá)到了一兩年,而房地產(chǎn)廣告時(shí)間的節(jié)奏通?？梢苑譃槿缦滤姆N：
（2）連續(xù)型。指在一定時(shí)期內(nèi)，均勻安排廣告的發(fā)布時(shí)間，使廣告經(jīng)常性反復(fù)在目標(biāo)市場(chǎng)出現(xiàn)，以逐步加深消費(fèi)者印象。優(yōu)點(diǎn)在于不斷刺激消費(fèi)者，并節(jié)省廣告費(fèi)用；在于不可能每次都達(dá)到刺激消費(fèi)者的目的，而且預(yù)算也決定了連續(xù)性廣告無(wú)法進(jìn)行大規(guī)模、長(zhǎng)時(shí)間的廣告攻勢(shì)。
（3）間歇性。指間斷使用廣告的一種方式，即做一段時(shí)間廣告，停一段時(shí)間，再做一段時(shí)間廣告，反復(fù)進(jìn)行。優(yōu)點(diǎn)在于根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)程來(lái)進(jìn)行廣告分配，做到有的放矢；點(diǎn)在于需要注意廣告發(fā)布的時(shí)機(jī)，注意銷售對(duì)于廣告的滯后型，還要考慮消費(fèi)者的遺忘速度。
（4）脈動(dòng)型。脈動(dòng)型集中了連續(xù)型和間歇型的特征，即在一段時(shí)間內(nèi)不斷保持廣告發(fā)布，又在某些時(shí)機(jī)加大發(fā)布力度，形成廣告攻勢(shì)，集中了連續(xù)型和間隙型的優(yōu)點(diǎn)，能夠不斷刺激消費(fèi)者，還能刺激短期的購(gòu)買欲望。缺點(diǎn)就是費(fèi)用太高。
廣告時(shí)間的安排即廣告周期的擬定，通常分為三個(gè)期間：
（2）公開(kāi)期。樓盤(pán)被正式推向市場(chǎng),一切媒體運(yùn)作及印刷資料皆已準(zhǔn)備就緒,一旦開(kāi)盤(pán),隨著強(qiáng)銷期的來(lái)臨,大量的報(bào)紙廣告,結(jié)合強(qiáng)有力的業(yè)務(wù)推廣,如人員拜訪、電話追蹤、派報(bào)郵寄等，立體的促銷攻擊全面展開(kāi)。
（3）續(xù)銷期。為公開(kāi)期后的續(xù)銷行為，將廣告后期所余的房屋產(chǎn)品進(jìn)行重新修正廣告策略，改變已不適或不當(dāng)?shù)膹V告方向，作最后的沖刺，以達(dá)最圓滿的成績(jī)。
廣告公司在擬定廣告時(shí)間的同時(shí)，即制定廣告節(jié)奏的安排，同時(shí)預(yù)先估算每段時(shí)間需要投入的費(fèi)用。
在這里，選擇廣告投放節(jié)奏通常與一個(gè)項(xiàng)目大小性質(zhì)有關(guān)，小項(xiàng)目宜采取集中型，以短平快形式的最大限度的提高項(xiàng)目的知名度。而一些大盤(pán)則更適合采取脈動(dòng)型的方式。
4．媒體選擇。
房地產(chǎn)廣告媒體是用來(lái)傳播房地產(chǎn)廣告信息的工具，通常會(huì)接觸的媒體有：報(bào)紙、雜志、廣播、電視、戶外廣告、售點(diǎn)廣告、dm直投、傳單海報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、空中飛行物等。選擇不同的媒體以及如何正確的組合不同媒體是極其重要的。
一般廣告公司會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的大小、樓盤(pán)的檔次、目標(biāo)客戶的定位、項(xiàng)目的區(qū)域、開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力來(lái)選擇媒體。比如說(shuō)在北京，中低檔的項(xiàng)目主力媒體選擇是《北青》《北晚》《晨報(bào)》之類的報(bào)紙及廣播，高檔項(xiàng)目除了在《北青》，更多的會(huì)選擇《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》及《三聯(lián)生活周刊》《it經(jīng)理人》《商業(yè)周刊》等這類有針對(duì)性的報(bào)紙雜志上刊登。
大多數(shù)房地產(chǎn)的廣告媒體會(huì)采用戶外媒體、印刷媒體、和報(bào)刊媒體三種形式，戶外媒體因?yàn)槲恢霉潭?，比較偏重于樓盤(pán)周圍的區(qū)域性客源；印刷媒體可以定向派發(fā)，針對(duì)性和靈活性都比較強(qiáng)；報(bào)刊媒體和廣播電視則覆蓋面光，客源層多。為了更好地發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)該對(duì)不同類型的媒體在綜合比較的基礎(chǔ)上，加以合理的篩選、組合，以期取長(zhǎng)補(bǔ)短，以優(yōu)補(bǔ)拙。
在此階段，前期各項(xiàng)準(zhǔn)備已經(jīng)非常具體充沛，一旦項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)作，就啟動(dòng)整個(gè)廣告計(jì)劃。在這個(gè)階段里需要注意的是，雖然前期已經(jīng)準(zhǔn)備的非常詳細(xì)，但是市場(chǎng)是不斷變化及不可預(yù)知的，因此在這個(gè)階段，廣告公司需要和銷售總監(jiān)密切配合，根據(jù)銷售第一線及時(shí)反饋的情況來(lái)盡心廣告計(jì)劃的修改，若銷售情況基本符合當(dāng)初預(yù)制的，則廣告計(jì)劃改動(dòng)不大；若有一定的差距，可以就內(nèi)容和推廣節(jié)奏上根據(jù)客戶反饋的情況加以修改；但若銷售情況極差就需要及時(shí)更改廣告計(jì)劃，不要使失誤犯的更大。若廣告效果不佳有些開(kāi)發(fā)商會(huì)采取更換廣告公司的形式，其實(shí)如果問(wèn)題不是出在廣告公司業(yè)務(wù)水平上的話，更換廣告公司即勞神費(fèi)力，同時(shí)也不見(jiàn)得會(huì)換到稱心如意的公司。在這種情況下，一是有可能產(chǎn)品本身有問(wèn)題，另外就是當(dāng)初廣告公司和開(kāi)發(fā)商就產(chǎn)品溝通的不夠，因此可以根據(jù)市場(chǎng)反饋對(duì)產(chǎn)品作出相應(yīng)的修改，同時(shí)就產(chǎn)品及目標(biāo)客戶進(jìn)行更為詳盡的研究，重新包裝項(xiàng)目上市，爭(zhēng)取打個(gè)翻身仗。
營(yíng)銷學(xué)上通常說(shuō)：廣告主們都知道自己投放的廣告里有一半是無(wú)效的，但是誰(shuí)也不知哪一半是無(wú)效的。房地產(chǎn)廣告也是如此，房地產(chǎn)廣告和日用品廣告效果反饋的最大不同點(diǎn)就是：房地產(chǎn)廣告可以在廣告投放后的當(dāng)天就能直接在來(lái)電來(lái)訪上得到體現(xiàn)。大部分的房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)能夠通過(guò)客戶的第一次來(lái)電的渠道建立廣告效果跟蹤制度，來(lái)電數(shù)量也成為廣告投放效果的重要標(biāo)準(zhǔn)。在不同項(xiàng)目的反復(fù)實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，來(lái)電數(shù)量的確能在一定程度上反映廣告投放效果，但是過(guò)分強(qiáng)調(diào)來(lái)電數(shù)量就像完全忽視來(lái)電數(shù)量一樣，走向另一個(gè)誤區(qū)。房地產(chǎn)廣告的效果體現(xiàn)有三種層次：
一是直接到訪；
二是電話詢問(wèn)；
三是留下印象。因此電話數(shù)量就成了廣告銷售力的直接體現(xiàn)。但是檢測(cè)不同項(xiàng)目，可以發(fā)現(xiàn)同樣都是非常優(yōu)秀的廣告表現(xiàn)，同樣都是無(wú)可挑剔的媒體選擇，甚至同屬于同一檔次的項(xiàng)目，但是兩者正常的廣告后來(lái)電數(shù)量也不同?？梢钥闯觯鄬?duì)于廣告表現(xiàn)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品本身更為重要。其中最重要的因素是地理位置、價(jià)格、銷售時(shí)間段。通常來(lái)說(shuō)，主要干道附近的項(xiàng)目來(lái)電量低，因?yàn)槿菀酌枋?，容易到達(dá)，客戶更多會(huì)選擇直接到達(dá)；高檔項(xiàng)目（別墅，townhouse，高檔公寓）來(lái)電率低，因?yàn)槟繕?biāo)客戶群總量低；進(jìn)入銷售后期的老項(xiàng)目低，因?yàn)槭袌?chǎng)認(rèn)知度高，電話詢問(wèn)不再成為最主要的了解手段。只有根據(jù)不同項(xiàng)目的特性做好來(lái)電來(lái)人給人留下的印象程度以及與最終成交量相結(jié)合的評(píng)估，才能正確測(cè)定一個(gè)廣告的成果與否。使得廣告公司能夠更好的配合項(xiàng)目進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整與修改。
地產(chǎn)策劃案篇十八
所謂的營(yíng)銷實(shí)施方案，就是對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握和策略的運(yùn)用，因此分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)，就成了營(yíng)銷策劃的關(guān)鍵，只要找準(zhǔn)了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，策劃就成功了一半。
1、針對(duì)項(xiàng)目目前營(yíng)銷現(xiàn)狀入行問(wèn)題分析，一般營(yíng)銷中存在的詳細(xì)問(wèn)題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高，項(xiàng)目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。項(xiàng)目整體規(guī)劃欠佳，功能不全，被客戶冷落;項(xiàng)目包裝太差，提不起目標(biāo)客戶群體的購(gòu)買興趣;樓盤(pán)價(jià)格定位不當(dāng);目標(biāo)客戶群體定位缺乏科學(xué)性，使銷售渠道不暢;促銷方式不佳，客戶不了解樓盤(pán);廣告投入太少，難以啟動(dòng)市場(chǎng);銷售人員服務(wù)質(zhì)量不高，客戶有不滿情緒;售后服務(wù)缺乏保證，客戶購(gòu)房后的顧慮多等都可以是營(yíng)銷中存在的問(wèn)題。
2、針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)分析優(yōu)秀、劣勢(shì)。從問(wèn)題中找劣勢(shì)予以克服，從優(yōu)勢(shì)中找機(jī)會(huì)，發(fā)掘其市場(chǎng)潛力。分析各目標(biāo)市場(chǎng)或目標(biāo)客戶群熱點(diǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)不同的消費(fèi)需求盡量予以滿足，抓住主要目標(biāo)客戶群作為營(yíng)銷重點(diǎn)，找出與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差距，把握利用好市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
地產(chǎn)策劃案篇十九
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動(dòng)用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，制定計(jì)劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過(guò)程。一個(gè)新的樓盤(pán)的營(yíng)銷工作一般可以分為前、中、后三個(gè)時(shí)期，每一個(gè)過(guò)程與環(huán)節(jié)都很重要。想要搞得成功，必須具備全局性的營(yíng)銷觀念，進(jìn)行所謂“整體營(yíng)銷”、“全程營(yíng)銷”。因此房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃不但包括房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎(chǔ)上確立投資地點(diǎn)、物業(yè)主題、規(guī)劃設(shè)計(jì)，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的原則營(yíng)銷是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在房地產(chǎn)營(yíng)銷實(shí)踐中，有很多的規(guī)則和原則是必須要把握的。但是其中我們最需要把握的以下三大原則。
1、營(yíng)銷策劃必須從客戶和市場(chǎng)需要出發(fā)
策劃人從客戶出發(fā)，綜合分析，投其所好，才能打動(dòng)他們，奪得更多的市場(chǎng)。
2、始終保持整體營(yíng)銷的觀念
營(yíng)銷策劃講究的是創(chuàng)意，因此，策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠實(shí)于
總的主題。這就要求策劃的各個(gè)細(xì)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)，目的一致，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷的整體性。
3、營(yíng)銷策劃與銷售緊密呼應(yīng)
營(yíng)銷策劃的最后工作就是銷售策劃，因此，銷售也應(yīng)該納入統(tǒng)一的總體策劃思路中去。市場(chǎng)與信息的變化是永恒的，策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，緊密呼應(yīng)，這才是真正負(fù)責(zé)且科學(xué)的營(yíng)銷思維方式。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的面臨的首要問(wèn)題是使開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)顧客的需要，從而促進(jìn)商品房的銷售，增加利潤(rùn)，加快資金周轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)首先強(qiáng)調(diào)“以人為本”的營(yíng)銷策劃。
房地產(chǎn)營(yíng)銷是各種理念的復(fù)合理念是營(yíng)銷策劃的靈魂，當(dāng)代房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的主導(dǎo)理念一般包括：
1、人性理念，房地產(chǎn)營(yíng)銷首先要講求“以人為本”，中國(guó)自古的儒家仁愛(ài)思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營(yíng)銷的人性理念提供了堅(jiān)實(shí)的文化基礎(chǔ)。
2、生態(tài)理念，近代以來(lái)，地球環(huán)境污染加重，客觀上了要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須樹(shù)立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念。
3、智能理念，人類科技水平的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸從傳統(tǒng)的磚瓦營(yíng)造習(xí)慣轉(zhuǎn)向各種新興材料的應(yīng)用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供給了人們更加多的服務(wù)。
4、投資理念，投資不動(dòng)產(chǎn)愈來(lái)愈成為更多人選擇的投資保值手段。
1、房地產(chǎn)投資營(yíng)銷：房地產(chǎn)投資分析是全程營(yíng)銷的起點(diǎn)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵，透過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查。
2、房地產(chǎn)定位營(yíng)銷：營(yíng)銷房地產(chǎn)的關(guān)鍵在于把握市場(chǎng)脈搏，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)定位的基石，這只是定量分析的開(kāi)始，所以進(jìn)行必要的定性分析是相當(dāng)關(guān)鍵的。
3、房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)營(yíng)銷的第三個(gè)流程，經(jīng)過(guò)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，根據(jù)目標(biāo)客戶群設(shè)計(jì)相應(yīng)的房地產(chǎn)。
4、房地產(chǎn)形象營(yíng)銷：通過(guò)項(xiàng)目的整體包裝，以到位的形象營(yíng)銷向消費(fèi)者傳達(dá)良好的企業(yè)形象、品牌形象。形象設(shè)計(jì)及包裝，良好的企業(yè)聲譽(yù)、過(guò)硬的工程質(zhì)量、完善的物業(yè)管理形象，從而確立市場(chǎng)一流的項(xiàng)目形象、打好品牌塑造的基礎(chǔ)。
制訂一個(gè)合理的價(jià)格是十分重要的，一方面要可以讓大眾接受，另一方面又要滿足開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)最大化的條件。
1、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，歸納起來(lái)，主要有以下幾類：
（1）政治因素：如某次大的政府機(jī)構(gòu)變動(dòng)，或重大政策性決策出臺(tái)等都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格較大的漲跌。
（2）經(jīng)濟(jì)因素：
a.物價(jià)：物價(jià)上漲，投資者預(yù)期上漲的心里反映在房地產(chǎn)方面，也
造成價(jià)格上漲。
b. 土地價(jià)格：土地是房地產(chǎn)的原料，原來(lái)價(jià)格的上漲，房屋成品價(jià)格也會(huì)水漲船高。
c.利率：銀行利率的提高緊縮對(duì)降低買方勢(shì)頭很有效，可刺激房地產(chǎn)的投資。
d.貨幣供應(yīng)量：當(dāng)貨幣供應(yīng)量增加時(shí)，土地價(jià)值相對(duì)減少，此時(shí)若想得到與原來(lái)相同的價(jià)格的土地，勢(shì)必要提高價(jià)格。
e.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，表示人民幣收放提高，購(gòu)買力增強(qiáng)，提高房地產(chǎn)價(jià)格，反之，則降低.
f.人口狀態(tài)：人口成長(zhǎng)率高或人口集中地區(qū)，對(duì)方地產(chǎn)的需求增加，房?jī)r(jià)因市場(chǎng)功能而自然提高。
(3)自然因素
位置：屬性優(yōu)劣不同而有價(jià)值的高低。地段好，交通便利的地區(qū)自然價(jià)格就高。
面積：土地面積越大，適于整體規(guī)劃，價(jià)格較高,反而因缺其不可而變成奇貨可居。
地勢(shì)：平原或地勢(shì)平坦適用于房屋興建，產(chǎn)品規(guī)劃，但若為山坡地、林地、低洼地區(qū)。由于開(kāi)發(fā)成本高，安全性低，相應(yīng)的地價(jià)也較低。
地產(chǎn)策劃案篇二十
地產(chǎn)營(yíng)銷隨著不斷完善、拓展和延伸，在地產(chǎn)營(yíng)銷的新思路、新趨勢(shì)中出現(xiàn)了營(yíng)銷策劃，它是在一般市場(chǎng)營(yíng)銷基礎(chǔ)上的一門更高層次的藝術(shù)，其實(shí)際cao作性更高。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，好的營(yíng)銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌，迎戰(zhàn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略武器，策劃書(shū)是營(yíng)銷策劃的反映。在此談一談策劃書(shū)的編制問(wèn)題。
地產(chǎn)策劃案篇二十一
時(shí)尚是一個(gè)涵蓋面非常廣的話題，真正的“時(shí)尚一族”大多數(shù)都是事業(yè)有成的成功人士，有別于亞時(shí)尚一族，前面已有論證他們對(duì)成就的定義不僅僅體現(xiàn)在對(duì)待事業(yè)的執(zhí)著追求上，居家生活也是為他們所重視的，他們不單要享受時(shí)尚的物質(zhì)生活，還要享受時(shí)尚的精神生活，為他們提供一個(gè)事業(yè)、家庭兩得意的地方，是本案另外一個(gè)非常重要的賣點(diǎn)支撐。
地產(chǎn)策劃案篇一
旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃是旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要組成部分，前期策劃的科學(xué)合理性直接關(guān)系著旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性，對(duì)于旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著非常重要的作用。本文從旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃運(yùn)作與管理的角度出發(fā)，簡(jiǎn)要概述了旅游房地產(chǎn)的前期策劃，介紹了其主要內(nèi)容，提出當(dāng)前在旅游房地產(chǎn)前期策劃工作中存在的問(wèn)題，并且針對(duì)這些問(wèn)題提出了應(yīng)對(duì)措施，為保證旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的正常運(yùn)作與管理提供一定的理論依據(jù)。
近年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目也得到較好的發(fā)展，而旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)也受到越來(lái)越多人的關(guān)注。從風(fēng)險(xiǎn)收益的角度來(lái)看，旅游房地產(chǎn)是一種高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，如果能夠保證該項(xiàng)目的正常開(kāi)發(fā)，就能夠保證開(kāi)發(fā)者收到很高的經(jīng)濟(jì)收益。而旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃，就是該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、運(yùn)行及收益的有效保證。在這樣的情況之下，就應(yīng)當(dāng)對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃進(jìn)行成分的了解，并對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的管理，這樣才能把握住旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功關(guān)鍵，從而有效促進(jìn)旅游房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定進(jìn)步。
地產(chǎn)策劃案篇二
期權(quán)(option)是這樣一種合約，合約的持有者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)有權(quán)利，但沒(méi)有義務(wù)(可以但不一定)按照合約規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買和賣出某項(xiàng)資產(chǎn)。也可以說(shuō)，期權(quán)是一種選擇權(quán)，指在當(dāng)前做出較小的投入或付出，進(jìn)而擁有在未來(lái)可以行使但也可以不行使的某種行動(dòng)的權(quán)利。期權(quán)按標(biāo)的資產(chǎn)性質(zhì)的不同分為金融期權(quán)和實(shí)物期權(quán)。
金融期權(quán)(financeoption)的標(biāo)的資產(chǎn)是本身具有原始價(jià)值的金融資產(chǎn)，如股票、債券、貨幣等。實(shí)物期權(quán)(realoption)是以各種實(shí)物資產(chǎn)(如機(jī)器設(shè)備、土地、技術(shù)、項(xiàng)目等)為標(biāo)的物的期權(quán)。
簡(jiǎn)單地說(shuō)，實(shí)物期權(quán)就是在動(dòng)態(tài)和不確定的商業(yè)環(huán)境下，商業(yè)決策要靈活的適應(yīng)戰(zhàn)略資產(chǎn)投資的決策制定、投資機(jī)會(huì)估值和項(xiàng)目投資支出，是在運(yùn)用期權(quán)理論的時(shí)候，利用金融理論、經(jīng)濟(jì)分析、管理科學(xué)、決策科學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)模型估計(jì)實(shí)物資產(chǎn)（相對(duì)于金融資產(chǎn)）的一種系統(tǒng)方法和整體解決方案。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目涉及的實(shí)物期權(quán)方法，在國(guó)外已經(jīng)應(yīng)用到了各種各樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中來(lái)了，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、再開(kāi)發(fā)、租賃合同的制定、抵押貸款的違約、決策等等方面。
二、實(shí)物期權(quán)法及其評(píng)價(jià)。
傳統(tǒng)的投資決策方法是現(xiàn)金流貼現(xiàn)法。現(xiàn)金流貼現(xiàn)法由于考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，全面地分析了項(xiàng)目壽命期內(nèi)所有可能的現(xiàn)金流入與流出，并且對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作了一定的分析，但是，dcf法結(jié)構(gòu)上存在兩個(gè)致命的局限性:一是每一個(gè)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)金流量如何精確地估計(jì)；二是貼現(xiàn)率如何確定，特別是有風(fēng)險(xiǎn)的情況下（一般而言，風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的)。現(xiàn)金流的估計(jì)和貼現(xiàn)率的確定都帶有很大的主觀性，前者往往給“可批性”項(xiàng)目以可趁之機(jī)，有些單位為使項(xiàng)目能夠通過(guò)審批，任意夸大現(xiàn)金流量。后者則使人懼怕風(fēng)險(xiǎn)，以高貼現(xiàn)率去反映高風(fēng)險(xiǎn)，往往低估項(xiàng)目的價(jià)值。
因此，只有當(dāng)現(xiàn)金流和貼現(xiàn)率能夠精確地預(yù)測(cè)時(shí)，dcf法才能夠精確地反映出項(xiàng)目的價(jià)值，而現(xiàn)金流和貼現(xiàn)率的精確預(yù)測(cè)只能在市場(chǎng)比較穩(wěn)定，宏觀經(jīng)濟(jì)比較平穩(wěn)的情況下才能出現(xiàn)。
傳統(tǒng)的投資決策方法存在著許多不足與局限性，尤其是貼現(xiàn)率問(wèn)題，往往使得企業(yè)做出錯(cuò)誤的投資決策。對(duì)于不確定性很大、周期很長(zhǎng)的復(fù)雜的投資決策，傳統(tǒng)方法更是顯得力不從心。如果說(shuō)項(xiàng)目?jī)r(jià)值可以用凈現(xiàn)金流大小來(lái)表示的話，投資項(xiàng)目的價(jià)值并不僅僅是項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流，還應(yīng)該包括其帶來(lái)的戰(zhàn)略利益。這一切都集中體現(xiàn)在企業(yè)的戰(zhàn)略適應(yīng)性上。經(jīng)營(yíng)柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性是在不確定性條件下進(jìn)行投資決策分析的基本出發(fā)點(diǎn)，而這一點(diǎn)在傳統(tǒng)投資決策分析方法中沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。實(shí)物期權(quán)分析方法正是針對(duì)這種“病癥”給出的“一劑良藥”。
實(shí)物期權(quán)分析方法在項(xiàng)目投資分析中的兩個(gè)重要貢獻(xiàn)是：
（一）經(jīng)營(yíng)柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性來(lái)源于投資項(xiàng)目中包含的實(shí)物期權(quán)，確定這些實(shí)物期權(quán)的價(jià)值才能科學(xué)地估價(jià)投資項(xiàng)目的價(jià)值，而實(shí)物期權(quán)分析方法解決了長(zhǎng)期困擾人們的項(xiàng)目?jī)r(jià)值估價(jià)問(wèn)題。
（二）有些項(xiàng)目中自然包含實(shí)物期權(quán)，但是更多地要靠決策者精心設(shè)計(jì)和構(gòu)造，然后鑲嵌在項(xiàng)目中，這為項(xiàng)目決策者和管理者進(jìn)行投資項(xiàng)目管理提供了新的思想和方法。不難看出，實(shí)物期權(quán)分析方法是一種科學(xué)的、合理的、主動(dòng)的、有效的項(xiàng)目估價(jià)和項(xiàng)目決策方法。
研究待決策問(wèn)題的實(shí)物期權(quán)性質(zhì)，也就是把實(shí)際投資決策問(wèn)題轉(zhuǎn)換成標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)物期權(quán)問(wèn)題。這一步驟需要投資者使用實(shí)物期權(quán)思維對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)作的過(guò)程進(jìn)行整體的決策分析，弄清楚可能的決策是什么，存在哪些決策，什么時(shí)候進(jìn)行決策，誰(shuí)有權(quán)利執(zhí)行這個(gè)決策:進(jìn)而分析包含了哪些實(shí)物期權(quán)、哪類實(shí)物期權(quán)。為很好地解決決策中的不確定性問(wèn)題，需要對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行書(shū)面描述，這將成為解決過(guò)程中有用的參考要點(diǎn)。
三、實(shí)物期權(quán)方法在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用。
按照實(shí)物期權(quán)理論的觀點(diǎn)，不確定性越大，風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)越大，但面對(duì)這些不確定因素，好的管理者會(huì)面對(duì)變化的形勢(shì)，充分利用管理柔性，通過(guò)選擇最佳投資時(shí)機(jī)擴(kuò)張成功的項(xiàng)目，關(guān)?；蛲七t不好的項(xiàng)目。從而可能獲得更好的投資機(jī)會(huì)和更高的收益。因此在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行決策，可以很好的解決在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的不確定性因素，給項(xiàng)目的最終決策提供可靠的依據(jù)。
（一）決策者對(duì)投資機(jī)會(huì)的價(jià)值的估計(jì)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中包含的實(shí)物期權(quán)的來(lái)源是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所面臨的不確定性，體現(xiàn)在不確定情況下決策者的決策靈活性。因此，決策者對(duì)投資機(jī)會(huì)的價(jià)值的判斷，將直接影響到項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值。期權(quán)價(jià)值就是體現(xiàn)在對(duì)不同的投資機(jī)會(huì)的選擇上，如果決策者事先并沒(méi)有全面的意識(shí)到項(xiàng)目在不確定情況下各個(gè)階段存在的各種投資機(jī)會(huì)，那么此項(xiàng)目在各階段就丟掉了很多投資機(jī)會(huì)的選擇，也就失去了一部分決策靈活性所帶來(lái)的價(jià)值，即失去了一部分項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值。因此，決策者對(duì)投資機(jī)會(huì)具有很強(qiáng)的判斷力是確定項(xiàng)日期權(quán)價(jià)值的前提。
根據(jù)black-scholes期權(quán)定價(jià)公式，投資者可以定量的測(cè)算投資機(jī)會(huì)的價(jià)值。投資者要獲得一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)，必須支付土地出讓金等先期費(fèi)用。根據(jù)期權(quán)價(jià)格不應(yīng)當(dāng)高于期權(quán)價(jià)值，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的先期費(fèi)用也不應(yīng)當(dāng)高于項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)的價(jià)值。因此投資者必須事先測(cè)算投資機(jī)會(huì)的價(jià)值。
（二）決策者對(duì)最佳投資時(shí)機(jī)的確定。
房地產(chǎn)投資決策有一個(gè)時(shí)效性特征，即投資決策是立刻執(zhí)行到期，還是可延期的，它反映投資決策的緊迫程度。當(dāng)確定要對(duì)一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目投資時(shí)，還要確定項(xiàng)目的最佳投資時(shí)間。在傳統(tǒng)投資決策理論中，當(dāng)項(xiàng)目的價(jià)值等于項(xiàng)目直接投資時(shí)，投資者就應(yīng)當(dāng)投資；而在實(shí)物期權(quán)理論中最佳的投資點(diǎn)上項(xiàng)目的價(jià)值等于項(xiàng)目直接投資與投資機(jī)會(huì)成本之和。如果把等待開(kāi)發(fā)和立即開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值曲線繪在一張坐標(biāo)圖上，在最佳投資點(diǎn)上這兩條件曲線是相切的，經(jīng)濟(jì)學(xué)家已經(jīng)利用動(dòng)態(tài)規(guī)劃和微分方程等數(shù)學(xué)工具對(duì)最佳投資點(diǎn)上的項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行了描述，在最佳投資點(diǎn)上，項(xiàng)目的價(jià)值大于項(xiàng)目的直接投資，最佳投資點(diǎn)出現(xiàn)的時(shí)間也應(yīng)當(dāng)比傳統(tǒng)投資決策的投資時(shí)間要晚，因此在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中經(jīng)常會(huì)看到投資者將有價(jià)值的土地空置，或者是很長(zhǎng)一段時(shí)間不開(kāi)發(fā)，這就意味著土地放在將來(lái)開(kāi)發(fā)所具有的潛在價(jià)值大于現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的價(jià)值。
（三）決策者對(duì)最優(yōu)投資規(guī)模的確定。
房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在決策時(shí)還要確定是分期開(kāi)發(fā)還是一次開(kāi)發(fā)，除了考慮開(kāi)發(fā)商資本實(shí)力的因素外，還必須考慮項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)所包含的成長(zhǎng)期權(quán)。通過(guò)對(duì)一次開(kāi)發(fā)和分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析表明，在大多數(shù)情況下，分期開(kāi)發(fā)由于有成長(zhǎng)期權(quán)的價(jià)值存在，因而具有更高價(jià)值。如果采用分期開(kāi)發(fā)，就必須確定首期的投資規(guī)模，而首期的投資規(guī)模往往又會(huì)對(duì)后期投資有較大的影響。
（四）投資項(xiàng)目的所有權(quán)特征。
所有權(quán)特征，即該項(xiàng)目中所包含的期權(quán)是獨(dú)占期權(quán)還是共享期權(quán)。顯然，對(duì)于獨(dú)占期權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者可以充分行使自己所擁有的靈活性，包括放棄權(quán)、延期權(quán)、擴(kuò)張權(quán)、收縮權(quán)、停啟權(quán)等，這些權(quán)利的價(jià)值將體現(xiàn)在期權(quán)的時(shí)間價(jià)值中。但是，如果期權(quán)不是獨(dú)占的，這意味著有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與本企業(yè)共享執(zhí)行該實(shí)物期權(quán)的權(quán)利。實(shí)物期權(quán)的共享直接導(dǎo)致項(xiàng)目?jī)r(jià)值的共享。因此，對(duì)企業(yè)而言，項(xiàng)目帶來(lái)的期權(quán)價(jià)值必然有一定的損失，項(xiàng)目的價(jià)值將有一定程度的降低，這種降低是由于競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的。
（五）投資者對(duì)信息的掌握。
房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，幾乎一直沒(méi)有嘗試對(duì)租金、房屋造價(jià)和利潤(rùn)等主要變化因素提供一種定量的嚴(yán)格估算。傳統(tǒng)的做法是依靠專業(yè)顧問(wèn)（如估價(jià)師、測(cè)量師等）的“經(jīng)驗(yàn)”。近年來(lái)，不斷增加的信息數(shù)據(jù)文件已經(jīng)建立起來(lái)，用于測(cè)算租金、造價(jià)、投資收益和房?jī)r(jià)的執(zhí)行情況。毫無(wú)疑問(wèn)，這種數(shù)據(jù)服務(wù)系統(tǒng)的使用將比單純地記錄過(guò)去的事件有效的多，而且，隨著這種系統(tǒng)將不斷地?cái)U(kuò)大并變得更精細(xì)、更適用和更富有權(quán)威性。在可以預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，這些已存在的能測(cè)算趨勢(shì)的指數(shù)將被設(shè)計(jì)成能預(yù)測(cè)將來(lái)可能性的變化值。這些嶄新的服務(wù)系統(tǒng)將會(huì)給房地產(chǎn)決策者及他們的顧問(wèn)提供有價(jià)值的資料，從而使他們能對(duì)不確定性做出更好的估計(jì)，而非僅靠“感覺(jué)”和經(jīng)驗(yàn)。
四、案例分析。
本文擬以一個(gè)簡(jiǎn)單的實(shí)物期權(quán)案例來(lái)說(shuō)明實(shí)物期權(quán)理論在不確定條件下房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用。
假定某房地產(chǎn)公司有一地塊開(kāi)發(fā)權(quán)，擬定投資總額為1050萬(wàn)元，投資項(xiàng)目的壽命期為5年，前3年每年除去成本可以獲得凈收益270萬(wàn)元，后兩年每年除去成本可以獲得凈收益250萬(wàn)元，該公司可以延遲2年進(jìn)行該項(xiàng)目的投資。如果無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率為10%，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)率為30%，那么該房地產(chǎn)公司是否應(yīng)該進(jìn)行該項(xiàng)目的投資。
如果按傳統(tǒng)的現(xiàn)金流折現(xiàn)法分析該問(wèn)題，可以求出該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值npv為-52.6萬(wàn)元。根據(jù)傳統(tǒng)npv法評(píng)價(jià)該項(xiàng)目，因?yàn)閮衄F(xiàn)值為負(fù)數(shù)，則該項(xiàng)目將被拒絕。但實(shí)際上，該例子是一個(gè)簡(jiǎn)單的實(shí)物期權(quán)問(wèn)題:該公司可以延遲2年進(jìn)行該項(xiàng)目的投資，即相當(dāng)于持有一份2年投資的延遲期權(quán)，執(zhí)行價(jià)格為1050萬(wàn)元，同時(shí)由于該項(xiàng)目尚未建成，相當(dāng)于資產(chǎn)不需支付紅利，因此可以根據(jù)black-scholes期權(quán)定價(jià)模型，求得該延遲投資期權(quán)的價(jià)值c為225.8萬(wàn)元。
所以，如果該房地產(chǎn)公司考慮延遲投資期權(quán)的價(jià)值進(jìn)行決策，則項(xiàng)目總價(jià)值為(-52.6+225.8=173.2萬(wàn)元，說(shuō)明該項(xiàng)目具有較大的投資價(jià)值，投資項(xiàng)目在等待2年后的價(jià)值是可觀的。
基于實(shí)物期權(quán)的投資決策方法將金融領(lǐng)域的突破性成果用于實(shí)物資產(chǎn)投資領(lǐng)域，是對(duì)傳統(tǒng)的npv法的完善。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)周期性的行業(yè)，該投資領(lǐng)域蘊(yùn)含著大量的靈活性，例如土地的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)選擇、初始投資規(guī)模的確定、是否需要分期開(kāi)發(fā)等等，如果能夠在這些過(guò)程中依照實(shí)物期權(quán)的方法，按照投資決策分析步驟對(duì)這些靈活性的價(jià)值進(jìn)行定量評(píng)估，或者在決策過(guò)程中引進(jìn)實(shí)物期權(quán)的思維方式，將有助于使房地產(chǎn)投資決策的過(guò)程更加的科學(xué)和合理。
地產(chǎn)策劃案篇三
“麗水天成時(shí)尚之都”這個(gè)推廣主題以“時(shí)尚”作為本案藍(lán)水園的項(xiàng)目定位，有著深刻的涵義。
首先“時(shí)尚”概念作為目前現(xiàn)階段的人們生活中必不可少的潮流趨勢(shì)，與人們的生活息息相關(guān)，與人們的衣、食、住、行配合默契。這就意味這“時(shí)尚”概念雖然給人以年輕、沖動(dòng)、朝氣的形象但其適用人群并不僅僅局限于一般意義上特指的年輕人群年紀(jì)輕，而是所有追求無(wú)止境、對(duì)新生事物接受良好的“年輕人群”。
其次，由“時(shí)尚”這個(gè)概念可衍生、拓展出眾多引起人們興趣的諸如家居、消費(fèi)、投資、生活方式等的相關(guān)話題，可操作性強(qiáng)，可宣傳性強(qiáng)，具有良好的可對(duì)比性。對(duì)于游離于房地產(chǎn)概念之外的眾多其它產(chǎn)業(yè)概念均可兼收并蓄，為我所用，在充分引起人們對(duì)本案品牌關(guān)注度的同時(shí)精確的體現(xiàn)出“房地產(chǎn)整合營(yíng)銷”這個(gè)新生的營(yíng)銷觀念。
再次，由于“時(shí)尚”概念所具有的時(shí)效性的特點(diǎn)，在本案營(yíng)銷推廣時(shí)，可以時(shí)刻變更“時(shí)尚”概念的主要訴求點(diǎn)，突破傳統(tǒng)的模式思維，將相對(duì)不變的房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷刺激得活潑、生動(dòng)，充滿鮮活的生命力，予人以本案永遠(yuǎn)追求更好、積極向上的品牌印象。為本案藍(lán)水園銷售計(jì)劃的有效貫徹執(zhí)行和今后梅江二期的營(yíng)銷宣傳工作打在扎實(shí)的基礎(chǔ)。
地產(chǎn)策劃案篇四
1、負(fù)責(zé)產(chǎn)品品牌推廣、宣傳以及活動(dòng)執(zhí)行。
2、根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略制定營(yíng)銷策略、銷售目標(biāo)、部門工作計(jì)劃，對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃負(fù)責(zé)；
3、組織收集行業(yè)政策、信息，提出建議和可行性方案，參與規(guī)劃營(yíng)銷推廣的'模式；
5、組織開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)的市場(chǎng)定位進(jìn)行分析報(bào)告。
1、大學(xué)本科及以上學(xué)歷，市場(chǎng)營(yíng)銷、企業(yè)管理等相關(guān)專業(yè)；
2、5年以上市場(chǎng)推廣經(jīng)驗(yàn)，對(duì)終端運(yùn)營(yíng)、終端管理、終端培訓(xùn)具有豐富的經(jīng)驗(yàn)；
3、熟悉房地產(chǎn)行業(yè)，了解相關(guān)知識(shí)，較強(qiáng)的商務(wù)拓展能力；
4、敏銳的市場(chǎng)觸覺(jué)，擅長(zhǎng)結(jié)合實(shí)際改善客戶店面的經(jīng)營(yíng)績(jī)效；
5、良好的溝通能力、協(xié)調(diào)組織能力、策劃能力及團(tuán)隊(duì)合作精神。
地產(chǎn)策劃案篇五
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和發(fā)展不是一個(gè)獨(dú)立運(yùn)作的過(guò)程，他需要各行各業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的扶植與輔助，如何有效的將游離于房地產(chǎn)之外的、其它各行業(yè)的資源為地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、管理和銷售所用――即房地產(chǎn)整合營(yíng)銷，是目前房地產(chǎn)業(yè)界面臨的一個(gè)重要的課題，也是本案藍(lán)水園銷售突破性創(chuàng)新的關(guān)鍵。
本案所提倡的的推廣主題“時(shí)尚”概念在“資源整合”上有較大的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)檫@里的“時(shí)尚”概念不是單一的主要表現(xiàn)本案在硬件條件和設(shè)施上的“時(shí)尚與先進(jìn)”，而是將本案作為一種可以被廣泛推廣的生活模式范本進(jìn)行推薦和宣傳。這樣，外界各種與“時(shí)尚”相關(guān)的，可以引起本案的目標(biāo)消費(fèi)群充分關(guān)注的話題和主張均可以引入本案今后的宣傳和銷售中，作為本案除本身所具備的各種優(yōu)秀的硬件條件和設(shè)施外的有效支撐點(diǎn)和輔助賣點(diǎn)。
地產(chǎn)策劃案篇六
1、“兩棲住宅”的概念“兩棲人”，“兩棲人”的概念最初源于中國(guó)南部沿海地區(qū)，90年代初期改革開(kāi)放的大好形式影響了一部分居住在當(dāng)時(shí)尚未收回的香港地區(qū)的居民，他們或者居住在香港，工作在內(nèi)地；或者工作在香港，居住在內(nèi)地，長(zhǎng)期的兩地往返奔波，樂(lè)此不疲，內(nèi)地人就給他們起了個(gè)名字叫“兩棲人”。
2、其后，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)一步深入，“兩棲人”的概念，逐漸演變成特指那些習(xí)慣在兩種生活方式之間游離的族群。比如：白天工作，夜晚兼職；上半年自住旅行，下半年打起領(lǐng)帶做回“白領(lǐng)一族”，自己開(kāi)公司；是老板又是伙計(jì)等等諸如此類的人群。
地產(chǎn)策劃案篇七
居家生活本意上是指“柴、米、油、鹽、醬、醋、茶”這開(kāi)門七件事，但即將生活在本案藍(lán)水園中的客戶會(huì)驚喜的發(fā)現(xiàn)，他們的居家生活多了幾分類似“琴、棋、書(shū)、畫(huà)、詩(shī)、酒、花”這種情趣的感覺(jué)。這種感覺(jué)的賣點(diǎn)支撐本案藍(lán)水園本身完善的休閑配套設(shè)施。
地產(chǎn)策劃案篇八
等方面對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行整合，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)銷售房地產(chǎn)商品，使消費(fèi)者在生產(chǎn)或生活，物質(zhì)或精神方面得到滿足，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃出滿足消費(fèi)者需求，擴(kuò)大消費(fèi)渠道，使開(kāi)發(fā)商獲得利益的全過(guò)程。
銷策劃，在買賣雙方之間溝通信息，把企業(yè)與消費(fèi)者有效的結(jié)合起來(lái)，使企業(yè)了解顧客的要求，包括房屋的建筑形式、開(kāi)間布局、裝修標(biāo)準(zhǔn)以及色彩等，摸清規(guī)律，改進(jìn)產(chǎn)品，使產(chǎn)品更加適銷對(duì)路，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，使企業(yè)形成有效的傳遞和反饋的信息系統(tǒng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，為企業(yè)開(kāi)拓一個(gè)具有生命力的嶄新市場(chǎng)。
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是分階段的，與銷售過(guò)程相呼應(yīng)。在不同的銷售階段，市場(chǎng)推廣的目標(biāo)、任務(wù)和具體活動(dòng)都有所不同，主要包括開(kāi)發(fā)階段的營(yíng)銷策劃、銷售階段的營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理階段的營(yíng)銷策劃。
根據(jù)銷售過(guò)程的預(yù)熱期、強(qiáng)銷期、熱銷期、尾盤(pán)期階段性劃分，項(xiàng)目市場(chǎng)推。
廣過(guò)程也可以相應(yīng)地分為四個(gè)階段，針對(duì)各個(gè)階段銷售任務(wù)的不同制訂不同的推廣計(jì)劃。在預(yù)熱期，市場(chǎng)推廣應(yīng)該以推介物業(yè)特點(diǎn)為主題，向消費(fèi)者展示樓盤(pán)的基本情況；在強(qiáng)銷期應(yīng)該以推介市場(chǎng)為主題，讓更多的目標(biāo)客戶群關(guān)注；茌持銷期應(yīng)該以推介廣告主體為主，配合樣板間，在人氣積聚的環(huán)境下，使消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)買欲望；在尾盤(pán)期應(yīng)該以樸實(shí)的宣傳為重點(diǎn)，突出項(xiàng)目各種功能性特點(diǎn)，吸引消費(fèi)者。
2.1.1開(kāi)發(fā)階段的營(yíng)銷策劃。
企業(yè)在開(kāi)發(fā)階段的營(yíng)銷策劃應(yīng)具有前瞻性，要用發(fā)展的眼光，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)市場(chǎng)前景開(kāi)展調(diào)查和預(yù)測(cè)，進(jìn)行供需分析和和開(kāi)發(fā)潛力分析，做好前期準(zhǔn)備工作。只有這樣，才能使所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)一直處于保值甚至增值的狀態(tài)，在長(zhǎng)期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗地位，贏得市場(chǎng)份額。
2.1.2銷售階段的營(yíng)銷策劃。
企業(yè)在銷售階段的營(yíng)銷策劃就是采取各種有利的促銷手段，如廣告、媒體、活動(dòng)推廣、品牌效應(yīng)、公共關(guān)系等手段，讓更多的消費(fèi)者了解企業(yè)的形象和產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，用各種方法增強(qiáng)消費(fèi)者的購(gòu)買信心，為消費(fèi)者提供滿意和周到的服務(wù)，在銷售的黃金期占有市場(chǎng)。
2.1.3物業(yè)管理階段的營(yíng)銷策劃。
物業(yè)是連接企業(yè)和消費(fèi)者的橋梁和紐帶，消費(fèi)者通過(guò)物業(yè)了解和熟悉企業(yè)，因此，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，在一定程度上對(duì)消費(fèi)者是否購(gòu)房起到了關(guān)鍵性的作用。加強(qiáng)物業(yè)管理營(yíng)銷策劃的關(guān)鍵應(yīng)當(dāng)把為客戶服務(wù)最為宗旨，如果顧客在享受物業(yè)服務(wù)中感受到安全放心，達(dá)到滿意的程度，才能吸引顧客踴躍購(gòu)房。
2.2房地產(chǎn)營(yíng)銷的幾種方法比較。
為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的營(yíng)銷目標(biāo)，一般使用以下幾種營(yíng)銷方式：廣告，活動(dòng)推廣，品牌推廣，公共關(guān)系。幾種方法的主要特點(diǎn)見(jiàn)表1。
表1幾種營(yíng)銷方式對(duì)比。
2.2.1廣告推廣。
廣告推廣是根據(jù)營(yíng)銷推廣的計(jì)劃和目標(biāo)，在市場(chǎng)調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，對(duì)廣告活動(dòng)的戰(zhàn)略和策略進(jìn)行整體的系統(tǒng)籌劃。它是一種提前的、先行的、具有指導(dǎo)性的活動(dòng)，決定廣告活動(dòng)的基本思路和方向。它包含有分析環(huán)境并明確要求、分析廣告產(chǎn)品、確定廣告對(duì)象、確定廣告目標(biāo)、確定廣告主體和創(chuàng)意、廣告策略選擇、確定廣告預(yù)算、廣告決策、廣告效果分析等九項(xiàng)內(nèi)容。
2_2.2活動(dòng)推廣。
活動(dòng)推廣是指企業(yè)調(diào)動(dòng)各方力量，通過(guò)舉辦大眾關(guān)心的、具有創(chuàng)意性的活動(dòng)，吸引消費(fèi)者的參與并吸引媒體的報(bào)道，從而提升企業(yè)和樓盤(pán)的知名度，樹(shù)立良好形象，達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。
活動(dòng)推廣的類型有：樓盤(pán)慶典儀式；社會(huì)公益活動(dòng)；社區(qū)內(nèi)活動(dòng)；大型有獎(jiǎng)銷售、打折促銷活動(dòng)；導(dǎo)引教育型活動(dòng)；善用時(shí)勢(shì)環(huán)境型活動(dòng)等。
2.2.3品牌推廣。
品牌推廣是從規(guī)劃設(shè)計(jì)到整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的一項(xiàng)系統(tǒng)工程，在整個(gè)過(guò)程中開(kāi)展品牌積累與創(chuàng)新工程，通過(guò)品牌推廣，提升了項(xiàng)目的附加值，充實(shí)了項(xiàng)目的內(nèi)涵。
可采取以下方法：樓盤(pán)品牌戰(zhàn)略；企業(yè)品牌戰(zhàn)略；企業(yè)與樓盤(pán)品牌聯(lián)動(dòng)戰(zhàn)略。
2.2.4公共關(guān)系。
公共關(guān)系是利用各種方法和途徑，同消費(fèi)者、中介、社區(qū)民眾、政府機(jī)構(gòu)以及新聞媒介在內(nèi)的各方面公眾進(jìn)行溝通和交流，在社會(huì)中建立良好形象和營(yíng)銷環(huán)境的活動(dòng)。
可以采用以下幾種方法：新聞；事件；社區(qū)關(guān)系，調(diào)研活動(dòng)；對(duì)外聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)工作。
通過(guò)以上分析，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是在不同的銷售階段，對(duì)產(chǎn)品所處的區(qū)位、配套設(shè)施、環(huán)境設(shè)計(jì)、單體建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等情況進(jìn)行分析，從而對(duì)顧客群進(jìn)行全方位的分析調(diào)查，制定出以滿足消費(fèi)者需求為核心的切實(shí)可行的營(yíng)銷策略，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝。
3.1項(xiàng)目基本情況。
dl-yly項(xiàng)目位于大連市旅順軟件產(chǎn)業(yè)帶，屬于宜居生態(tài)地產(chǎn)，周邊有輕軌和多個(gè)公交站點(diǎn)，交通便利。小區(qū)附近設(shè)有商業(yè)綜合體和中小學(xué)校，周邊有多個(gè)低碳環(huán)保山體公園，設(shè)有居民健身中心等。
3.2項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃。
一期在20xx年7月份開(kāi)盤(pán)銷售，銷售周期計(jì)劃在2年左右。
（1）20xx年3、4月蓄勢(shì)待發(fā)期。售樓處裝修、裝飾完成正式啟用；樣板間完成對(duì)外開(kāi)放i參加春季房展；客戶積累；會(huì)員征集、招募會(huì)員。
（2）20xx年5月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期。一期工程開(kāi)工啟動(dòng)；會(huì)員客戶預(yù)訂。
（3）20xx年7月開(kāi)盤(pán)熱銷期。具備銷售條件；一期第一組團(tuán)開(kāi)盤(pán)銷售。
（4）20xx年8、9月續(xù)銷。
（5）20xx年10持續(xù)推廣期。形象宣傳；主體全面封頂；參加秋季房展會(huì)，根據(jù)銷售情況分期推出房源（秋展強(qiáng)銷）。
（6）20xx年11、12月續(xù)銷（活動(dòng)促銷）。
（7）20xx年3月完成配套及室內(nèi)裝飾；參加20xx年春季房展會(huì)準(zhǔn)現(xiàn)房促銷。
（8）20xx年5月完成室外硬軟覆蓋；現(xiàn)房銷售；預(yù)留中央景觀帶20%-30%房源現(xiàn)房實(shí)景銷售。
（9）20xx年6月尾盤(pán)清理期。全面交房；尾盤(pán)銷售。
“dl-yly”項(xiàng)目，使項(xiàng)目周邊整體地域價(jià)值實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍，引領(lǐng)大連城市居住新的遷徙文明。
本文的分析和研究，得出如下主要結(jié)論：企業(yè)在各個(gè)階段實(shí)施營(yíng)銷策劃，可以使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免盲目性和運(yùn)作出現(xiàn)偏差；優(yōu)秀的營(yíng)銷策劃有利于提升開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷素質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力。運(yùn)用房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃理論，有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢(shì)。結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)例，通過(guò)系統(tǒng)分析，提高企業(yè)的管理能力，拓寬房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售渠道。
地產(chǎn)策劃案篇九
每班精彩照片發(fā)至班級(jí)群與家長(zhǎng)共享；幼兒制作的感恩賀卡送給家長(zhǎng)，并且把感謝表達(dá)出來(lái)（說(shuō)、親、抱等形勢(shì)）；幼兒寫(xiě)講述感恩節(jié)的過(guò)程與收獲。教育幼兒感恩節(jié)雖然結(jié)束了，但是我們要一直擁有一顆感恩的心，去關(guān)注身邊所有的美好、應(yīng)該感謝的事物和人們，做一個(gè)懂得說(shuō)謝謝、知道表達(dá)感恩的人。
地產(chǎn)策劃案篇十
隨著五一小長(zhǎng)假的到來(lái)，__作為旅游地產(chǎn)，將會(huì)迎來(lái)很多的游客和返鄉(xiāng)的本地人，中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)，很多人都會(huì)選擇在五一小長(zhǎng)假這個(gè)時(shí)機(jī)去為家人購(gòu)房，而各開(kāi)發(fā)商也紛紛借節(jié)獻(xiàn)禮，促銷活動(dòng)接連發(fā)力。在目前市場(chǎng)白熱化，供過(guò)于求，客戶消費(fèi)理性及觀望的心態(tài)，為了能繼續(xù)結(jié)合暖春購(gòu)房活動(dòng)的價(jià)格差異化營(yíng)銷模式，針對(duì)市場(chǎng)客戶需求，作促銷提案如下：本次促銷擬將“單刀直入式”的促銷手法。該手法雖然幾乎所有的樓盤(pán)都有在使用，但是迎合了節(jié)日的氛圍及項(xiàng)目所處位置和周邊配套等的優(yōu)勢(shì)，突顯“格差異化”的優(yōu)惠政策，實(shí)時(shí)回饋客戶，對(duì)于樓盤(pán)的銷售的知名度和銷售都起到“風(fēng)聲水起”的作用。
一、促銷活動(dòng)的目的。
本次活動(dòng)主要是針對(duì)商業(yè)廣場(chǎng)、樣板間落成、3、4#號(hào)樓開(kāi)盤(pán)及五一黃金周的促銷為主。全力助推“__”在__本地市場(chǎng)的知名度，促進(jìn)樓盤(pán)迅速銷售快速回籠資金，為即將到來(lái)的__房產(chǎn)6、7、8月份的銷售淡季一個(gè)緩沖及__金秋時(shí)節(jié)置業(yè)旺季做前期銷售奠定好的基礎(chǔ)。
二、促銷活動(dòng)對(duì)象。
促銷對(duì)象主要是針對(duì)最后一批在__過(guò)冬，即將返程的候鳥(niǎo)群客戶，那大城市剛需居民及周邊農(nóng)場(chǎng)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)想改變生活質(zhì)量搬遷市區(qū)等的本地置業(yè)人群。
三、促銷活動(dòng)主題。
1、商業(yè)廣場(chǎng)、樣板間的正式開(kāi)放，__壹品全新面貌迎接業(yè)主的到來(lái)。
2、3、4#樓正式開(kāi)盤(pán)，經(jīng)典生活誠(chéng)摯奉上，5月1日至5月x日每天x套特價(jià)房，限時(shí)搶購(gòu)。
四、促銷活動(dòng)方式。
3、折扣房源，送裝修大禮包;購(gòu)房貸款x折，一次性付款x折，再送__元裝修大禮包;。
5、現(xiàn)場(chǎng)促銷氛圍營(yíng)造。
廣場(chǎng)放置遮陽(yáng)傘及休閑桌椅，免費(fèi)開(kāi)放wifi，免費(fèi)提供飲料、咖啡、爆米花，增加人氣，放置音響，播放音樂(lè)結(jié)合廣場(chǎng)噴泉，形成一個(gè)典雅的休閑區(qū)。案場(chǎng)入口設(shè)置拱門，廣告語(yǔ)。
6、促銷活動(dòng)時(shí)間及地點(diǎn);。
促銷活動(dòng)時(shí)間;一口價(jià)房源時(shí)間為五一黃金周7天。折扣加送裝修大禮包活動(dòng)截止與年x月x日。
促銷活動(dòng)地址：__市區(qū)為主，周邊農(nóng)場(chǎng)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔。
地產(chǎn)策劃案篇十一
營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略，限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
二、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針。
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1.樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。
2.倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3.提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。
5.醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解。
1.銷售(招商)目標(biāo)。
2.銷售目標(biāo)分解。
四、營(yíng)銷階段計(jì)劃。
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)。
2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略。
1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3580元/平方米，其中起價(jià)為3328元/平方米，價(jià)為4000元/平方米。
3、價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2，尾盤(pán)銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合。
(一)宣傳策略主題。
1、個(gè)性特色：“_商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處_廣場(chǎng)旁，地段，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合。
1、開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2、開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3、開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。
地產(chǎn)策劃案篇十二
根據(jù)中冶尚園項(xiàng)目計(jì)劃，在20xx年1月14日（農(nóng)歷十二月二十一日），即在新春佳節(jié)到來(lái)之際舉辦一場(chǎng)“新春嘉年華，看房送大禮”活動(dòng)，為新老客戶獻(xiàn)上新年大禮。
二、活動(dòng)目的。
1、制造新年市場(chǎng)熱度，加強(qiáng)市場(chǎng)關(guān)注度；
2、通過(guò)活動(dòng)為新老客戶加深對(duì)本項(xiàng)目的深刻印象，傳遞項(xiàng)目信息等；
3、通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)營(yíng)造熱烈氣氛，聚攏人氣，迅速累積客戶。
三、活動(dòng)理念。
1、注重人氣凝聚，營(yíng)造“中冶”品質(zhì)；
策劃：郭森。
2、加大活動(dòng)整體“新春嘉年華”氛圍展現(xiàn)，充分體現(xiàn)“看房送大禮”活動(dòng)意義；
3、烘托“新春”的“樂(lè)與玩”，打造“看房送大禮”相關(guān)氣氛活動(dòng)；
4、讓更多貴賓加深“中冶尚園”的'美好印象；
四、活動(dòng)地址。
信陽(yáng)市洋山新區(qū)中冶尚園營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)。
五、活動(dòng)時(shí)間。
20xx年1月14日8:30——17:30。
六、活動(dòng)對(duì)象。
看房、購(gòu)房準(zhǔn)客戶。
七、活動(dòng)項(xiàng)目籌備安排：（1月9日-13日基準(zhǔn)籌備）。
策劃：郭森。
1月9日：本活動(dòng)項(xiàng)目策劃匯報(bào)。
達(dá)成初步合作意向確定本活動(dòng)方案。
1月10日：組建本活動(dòng)項(xiàng)目小組。
確定本項(xiàng)目活動(dòng)中所有執(zhí)行人員。
活動(dòng)執(zhí)行小組構(gòu)架：
總顧問(wèn)：（甲方）總策劃：周洋。
顧問(wèn)：（甲方）活動(dòng)總監(jiān)：李佳文。
場(chǎng)務(wù)：郭樹(shù)森黃金海范德亮陶然張浩周麗王華張?jiān)帧?BR> 確定各種物料、設(shè)備、人員等確定的前期籌備工作。
1月11日：項(xiàng)目正式籌備和實(shí)施。
策劃：郭森。
現(xiàn)場(chǎng)布置平面圖。
策劃：郭森。
地產(chǎn)策劃案篇十三
本案藍(lán)水園的外檐設(shè)計(jì)采用流線型，在最大限度的多提供親水住宅的同時(shí)，保證了外觀上的美感風(fēng)格。這種流線型的設(shè)計(jì)在天津這座北方的城市中并不多見(jiàn)，即便是同為梅江的3號(hào)地芳水園也僅僅選用了一般的平行排列的方式，所以本案的外檐就是“時(shí)尚”生活方式的一種具體表現(xiàn)，與“時(shí)尚”主題有著親密的融合性。
地產(chǎn)策劃案篇十四
旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃，其實(shí)就是結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地的實(shí)際情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等，來(lái)制定的相關(guān)策劃。從前期策劃的不同發(fā)展階段來(lái)看，人們對(duì)其有著不同的理解：在上世紀(jì)90年代，人們認(rèn)為前期策劃就是促銷策劃，就是如何將產(chǎn)品推銷出去；當(dāng)前，人們對(duì)于前期策劃已經(jīng)有了更加全面、專業(yè)的理解。旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃，包含了多方面的內(nèi)容，如市場(chǎng)調(diào)查、消費(fèi)者行為心理分析，保證旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有創(chuàng)造性、決定性。
（二）旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的原則。
從旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的原則來(lái)看，其主要分為四個(gè)方面：
其三，創(chuàng)造性原則，具體來(lái)講，就是在前期的策劃當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)要有一定的創(chuàng)新觀點(diǎn)，保證策劃的創(chuàng)造性；其四，前瞻性原則，具體來(lái)講，就是在進(jìn)行前期策劃的時(shí)候，不應(yīng)當(dāng)局限于當(dāng)前的情況，而是應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)政策及市場(chǎng)發(fā)展情況，做出長(zhǎng)遠(yuǎn)的項(xiàng)目策劃。
（三）旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的重要性。
在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，前期策劃起著非常重要的作用。
首先，它是旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的“指示燈”，指引項(xiàng)目的正確運(yùn)作；
最后，旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的“船長(zhǎng)”，對(duì)項(xiàng)目的前期工作起著監(jiān)理作用，保證項(xiàng)目走向的正確性。
地產(chǎn)策劃案篇十五
第一，要保證市場(chǎng)調(diào)查的精準(zhǔn)度，具體來(lái)講就是要全方位的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，充分了解市場(chǎng)環(huán)境及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況，并且結(jié)合消費(fèi)者的具體需求，對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的分析，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)的定位，這樣才能夠保證旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的準(zhǔn)確性。
第二，要保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性，在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃中，要注意結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，并且借鑒學(xué)習(xí)成功案例，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，從而制定出具有較高可行性的項(xiàng)目策劃。
第三，要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光，前期策劃不應(yīng)當(dāng)只是將目光局限于當(dāng)前的發(fā)展，而是應(yīng)當(dāng)有可持續(xù)的發(fā)展理念，結(jié)合相關(guān)政策，制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的項(xiàng)目目標(biāo)。
地產(chǎn)策劃案篇十六
比如“濃情圣誕嘉年華”通過(guò)節(jié)日來(lái)策劃活動(dòng)很溫情地的達(dá)到宣傳效果，充滿節(jié)日氣氛。同時(shí)它的和第一種類似，受時(shí)間的限制性較大，畢竟值得利用的節(jié)日一年就那么幾次。參加人員也相對(duì)較少，過(guò)節(jié)大家都忙著其他的活動(dòng)呢。
6.
地產(chǎn)策劃案篇十七
一般來(lái)說(shuō)，從拿地到規(guī)劃出產(chǎn)品都是開(kāi)發(fā)商的事，廣告公司在這階段是不介入的，但若是開(kāi)發(fā)公司本身就有廣告部，廣告部的創(chuàng)意總監(jiān)從一開(kāi)始就介入項(xiàng)目的運(yùn)作，包括土地拿下前后的前期市場(chǎng)調(diào)研，產(chǎn)品的規(guī)劃與設(shè)計(jì)等，由于廣告部在項(xiàng)目初就緊密參與，因而對(duì)項(xiàng)目的了解是非常透徹的，非常利于項(xiàng)目以后一系列的推廣。對(duì)于是自己組建廣告部還是對(duì)外尋找廣告公司這一點(diǎn)上，則是各有各的優(yōu)缺點(diǎn)。若是開(kāi)發(fā)商自己組建廣告部，則對(duì)項(xiàng)目的了解會(huì)更加透徹，前期準(zhǔn)備也就更加充分，同時(shí)在整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作中內(nèi)部溝通會(huì)非常流暢，缺點(diǎn)就是廣告部受公司上層及其他部門制約比較大，始終從開(kāi)發(fā)公司的角度出發(fā)，視野狹小，具有一定的局限性。對(duì)外選擇廣告公司，一方面廣告公司會(huì)更加專業(yè)，經(jīng)驗(yàn)也更為豐富，另外廣告公司從局外人的角度介入項(xiàng)目，可以發(fā)現(xiàn)更加適合的產(chǎn)品主題；其缺點(diǎn)就是對(duì)項(xiàng)目有可能會(huì)理解不透徹，與開(kāi)發(fā)商之間溝通和信任度不夠，費(fèi)用比較高之類。
2．確定預(yù)算。
（1）廣告預(yù)算內(nèi)容。
常見(jiàn)的房地產(chǎn)廣告預(yù)算內(nèi)容包括以下幾項(xiàng)：
a．廣告調(diào)查費(fèi)用。
包括廣告前期的市場(chǎng)研究、廣告效果調(diào)查、廣告咨詢費(fèi)用、媒介調(diào)查費(fèi)用等。
b．廣告制作費(fèi)用。
c．廣告媒體費(fèi)用。
購(gòu)買報(bào)紙和雜志版面、電視和電臺(tái)播出頻道和時(shí)段、租用戶外看板等其他媒體的費(fèi)用。
d．其他相關(guān)費(fèi)用。
是與廣告活動(dòng)有關(guān)的公共活動(dòng)、sp活動(dòng)、直效營(yíng)銷等費(fèi)用。
（2）確定廣告預(yù)算的方法。
a．量入為出法。即根據(jù)開(kāi)發(fā)商本身資金的承受能力來(lái)確定廣告預(yù)算，帶有一定的片面性。
b．銷售百分比法。即開(kāi)發(fā)商根據(jù)既定的銷售額的百分比來(lái)決定廣告費(fèi)用的大小。
c．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法。即根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大致投入的廣告費(fèi)用來(lái)確定自己項(xiàng)目的預(yù)算。
d．目標(biāo)任務(wù)法。即開(kāi)發(fā)商首先確定促銷目標(biāo)，根據(jù)所要完成的促銷目標(biāo)決定必須執(zhí)行的工作任務(wù)，然后估算每項(xiàng)任務(wù)所需要的促銷支出，這些促銷支出的總和就是計(jì)劃促銷預(yù)算。
通常大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)把銷售百分比法和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法相結(jié)合來(lái)確定廣告預(yù)算，一般廣告預(yù)算大致控制在樓盤(pán)銷售總金額的1%-3%之間，而小的開(kāi)發(fā)商則會(huì)根據(jù)銷售狀況階段性的滾動(dòng)執(zhí)行，銷售結(jié)果一旦不如意，廣告預(yù)算便會(huì)停止。在初步確定下廣告預(yù)算后，開(kāi)發(fā)商也會(huì)在找到廣告公司后與廣告公司再次協(xié)商，根據(jù)廣告公司方面對(duì)產(chǎn)品的定義和見(jiàn)解也會(huì)作出相應(yīng)的調(diào)整。預(yù)算費(fèi)用的編排最后會(huì)由廣告公司與開(kāi)發(fā)商一起協(xié)商制訂。
3．尋找廣告公司。
通常廣告代理公司的選擇會(huì)采取以下兩種方式：
（1）廣告招標(biāo)。即向多家廣告公司發(fā)標(biāo)，征集廣告策劃書(shū)、平面影視創(chuàng)意及報(bào)價(jià)。其優(yōu)點(diǎn)在于創(chuàng)意結(jié)果直觀，易于判斷，并且收費(fèi)情況清晰；缺點(diǎn)是周期長(zhǎng)，使實(shí)質(zhì)性策劃工作的時(shí)間較為倉(cāng)促，同時(shí)一些規(guī)模大、定力強(qiáng)的公司不愿參加招標(biāo)。
（2）經(jīng)驗(yàn)選擇。根據(jù)廣告公司以前的作品及業(yè)內(nèi)的地位名聲來(lái)初步選定一家，請(qǐng)其在一定時(shí)間內(nèi)出策劃草案，如小區(qū)的形象設(shè)計(jì)或者slogan之類的，然后憑借其作品確定合作意向。其優(yōu)點(diǎn)在于比廣告招標(biāo)周期短，廣告公司有較多的時(shí)間展開(kāi)實(shí)質(zhì)性工作，深化創(chuàng)意，并且多數(shù)廣告公司樂(lè)于接受；而缺點(diǎn)在于比選的依據(jù)不充分不直觀，廣告?zhèn)€案差異性大，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。
不同項(xiàng)目會(huì)根據(jù)其大小性質(zhì)來(lái)選擇不同方式尋找廣告公司，有很多公司會(huì)和廣告公司接成長(zhǎng)期合作關(guān)系，這種模式也為開(kāi)發(fā)商節(jié)省了很多斟選方面的時(shí)間，并且長(zhǎng)期的合作關(guān)系也利于廣告公司和開(kāi)發(fā)商就項(xiàng)目進(jìn)行透徹的了解和合作。
1．廣告公司了解項(xiàng)目及購(gòu)買對(duì)象信息。
只有透徹的了解項(xiàng)目后才能制作出成功的廣告作品，廣告公司在接到項(xiàng)目后需要對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行徹底的研究，其內(nèi)容包括：項(xiàng)目周邊情況，樓盤(pán)分析，近期樓市動(dòng)向，項(xiàng)目地理位置分析，小區(qū)規(guī)劃，設(shè)計(jì)特色，價(jià)格策略，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，消費(fèi)者調(diào)查等。其中開(kāi)發(fā)商會(huì)向廣告公司提供大部分資料，但處于對(duì)項(xiàng)目的把握程度，大部分優(yōu)秀的廣告公司會(huì)就已給的資料進(jìn)行更深入的調(diào)查，只有在吃透了整個(gè)產(chǎn)品及消費(fèi)對(duì)象后，廣告公司才會(huì)進(jìn)行下一步的工作。
2．廣告公司出媒體計(jì)劃。
（1）確定廣告目標(biāo)。房地產(chǎn)廣告的成功與否，關(guān)鍵在于它能否在恰當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)以恰當(dāng)?shù)姆绞絺鬟_(dá)給恰當(dāng)?shù)娜?，廣告目標(biāo)不能泛泛而談，包括開(kāi)發(fā)商在內(nèi)經(jīng)常會(huì)走入誤區(qū)，把廣告目標(biāo)制定為提高知名度、促進(jìn)銷售、建立品牌等，事實(shí)上以上這些目標(biāo)是一個(gè)房地產(chǎn)廣告或多或少必然會(huì)達(dá)到的效果，想要對(duì)廣告公司進(jìn)行有效的指導(dǎo)，必須使廣告公司明白一個(gè)確實(shí)可行的廣告目標(biāo)需要注意如下幾點(diǎn)：
a．所要賣的房子的特點(diǎn)是什么？最重要的.特點(diǎn)即賣點(diǎn)是什么？
b．目標(biāo)消費(fèi)者是誰(shuí)？目標(biāo)消費(fèi)者為什么會(huì)選擇本項(xiàng)目？
c．要傳達(dá)給消費(fèi)者的信息是什么？怎么樣才能有效的傳達(dá)這些信息？
d．用什么來(lái)測(cè)定傳達(dá)消息的效果？
（2）主題確定及創(chuàng)意表現(xiàn)。房地產(chǎn)廣告策略的出發(fā)點(diǎn)是引起消費(fèi)者的注意和興趣，激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買欲，并最終促使消費(fèi)者購(gòu)買該產(chǎn)品，因此在房地產(chǎn)廣告一定要充分表現(xiàn)產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)，易于消費(fèi)者理解記憶和接受。
首先是主題的確定，在深入了解產(chǎn)品后，廣告公司就項(xiàng)目本身的賣點(diǎn)進(jìn)行提煉，最后組織主題。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)樓盤(pán)總有幾個(gè)主要訴求點(diǎn)，幾個(gè)次要訴求點(diǎn)，這些訴求點(diǎn)需要有其特別的地方，最好能有其不可復(fù)制性，是其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)所不具備的，但是通常大部分項(xiàng)目很難做到這點(diǎn)，所能做到的是幾個(gè)訴求點(diǎn)互相加起來(lái)才能呈現(xiàn)其樓盤(pán)的特殊性和不可復(fù)制性。開(kāi)發(fā)商和廣告公司會(huì)根據(jù)樓盤(pán)的銷售節(jié)奏進(jìn)行有計(jì)劃的分批推出，當(dāng)其中一個(gè)主要訴求點(diǎn)被選為廣告的主題時(shí)，其他的幾個(gè)主要訴求點(diǎn)則與次要訴求點(diǎn)一樣，有選擇的作為廣告主題的專一表現(xiàn)，可以最大限度的吸引目標(biāo)客源，精心安排的廣告主題輪流展示，則可以保持樓盤(pán)的常新常亮，這點(diǎn)對(duì)于那些開(kāi)發(fā)周期很長(zhǎng)的超級(jí)大盤(pán)尤為重要！在賣點(diǎn)的多少方面需要考慮以下幾個(gè)因素：媒體因素，主賣點(diǎn)影響力的大小，報(bào)紙廣告?zhèn)鞑シ绞剑赜蛐砸蛩?，?xiàng)目開(kāi)發(fā)周期等。
其次是創(chuàng)意表現(xiàn)的確定。房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意表現(xiàn)應(yīng)該根據(jù)其項(xiàng)目特質(zhì)及消費(fèi)者性質(zhì)來(lái)確定，在這里，開(kāi)發(fā)商與廣告公司之間溝通的程度是一個(gè)創(chuàng)意是否成功的關(guān)鍵。只有開(kāi)發(fā)商和廣告公司就項(xiàng)目充分溝通后，廣告公司才會(huì)對(duì)項(xiàng)目有徹底的了解，利于其進(jìn)行創(chuàng)意；也只有彼此間充分的溝通，才能使開(kāi)發(fā)商理解并支持廣告公司對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行的藝術(shù)性的解讀和表現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商也可以限制廣告公司有可能出現(xiàn)的過(guò)分注重藝術(shù)效果而脫離產(chǎn)品的情形。大部分另人過(guò)目就忘的廣告與開(kāi)發(fā)商本身不專業(yè)有關(guān)，以自己的喜好去限制了廣告公司的創(chuàng)意表現(xiàn)，同時(shí)也有很多充滿藝術(shù)價(jià)值但是根本不知所云的廣告也與開(kāi)發(fā)商對(duì)廣告公司過(guò)于放任自流有關(guān)部門，因此，恰到好處的溝通與合作就很重要。在這里，開(kāi)發(fā)商和廣告公司需要避免犯如下幾個(gè)錯(cuò)誤：注重表現(xiàn)形式而淡化廣告訴求，過(guò)分采用聯(lián)想式表達(dá)法，過(guò)分“藝術(shù)”化，傳播媒體選擇的單調(diào)，虛張聲勢(shì)華而不實(shí)，不顧產(chǎn)品特點(diǎn)以自己的審美觀強(qiáng)加于對(duì)方等。
3．廣告投放時(shí)間的確定。
一般來(lái)說(shuō)，小型項(xiàng)目的廣告期間以一個(gè)月到兩個(gè)月為最多。中、大型的項(xiàng)目（營(yíng)業(yè)額在二、三億以上）時(shí)間會(huì)更加長(zhǎng)一些，有的甚至達(dá)到了一兩年,而房地產(chǎn)廣告時(shí)間的節(jié)奏通?？梢苑譃槿缦滤姆N：
（2）連續(xù)型。指在一定時(shí)期內(nèi)，均勻安排廣告的發(fā)布時(shí)間，使廣告經(jīng)常性反復(fù)在目標(biāo)市場(chǎng)出現(xiàn)，以逐步加深消費(fèi)者印象。優(yōu)點(diǎn)在于不斷刺激消費(fèi)者，并節(jié)省廣告費(fèi)用；在于不可能每次都達(dá)到刺激消費(fèi)者的目的，而且預(yù)算也決定了連續(xù)性廣告無(wú)法進(jìn)行大規(guī)模、長(zhǎng)時(shí)間的廣告攻勢(shì)。
（3）間歇性。指間斷使用廣告的一種方式，即做一段時(shí)間廣告，停一段時(shí)間，再做一段時(shí)間廣告，反復(fù)進(jìn)行。優(yōu)點(diǎn)在于根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)程來(lái)進(jìn)行廣告分配，做到有的放矢；點(diǎn)在于需要注意廣告發(fā)布的時(shí)機(jī)，注意銷售對(duì)于廣告的滯后型，還要考慮消費(fèi)者的遺忘速度。
（4）脈動(dòng)型。脈動(dòng)型集中了連續(xù)型和間歇型的特征，即在一段時(shí)間內(nèi)不斷保持廣告發(fā)布，又在某些時(shí)機(jī)加大發(fā)布力度，形成廣告攻勢(shì)，集中了連續(xù)型和間隙型的優(yōu)點(diǎn)，能夠不斷刺激消費(fèi)者，還能刺激短期的購(gòu)買欲望。缺點(diǎn)就是費(fèi)用太高。
廣告時(shí)間的安排即廣告周期的擬定，通常分為三個(gè)期間：
（2）公開(kāi)期。樓盤(pán)被正式推向市場(chǎng),一切媒體運(yùn)作及印刷資料皆已準(zhǔn)備就緒,一旦開(kāi)盤(pán),隨著強(qiáng)銷期的來(lái)臨,大量的報(bào)紙廣告,結(jié)合強(qiáng)有力的業(yè)務(wù)推廣,如人員拜訪、電話追蹤、派報(bào)郵寄等，立體的促銷攻擊全面展開(kāi)。
（3）續(xù)銷期。為公開(kāi)期后的續(xù)銷行為，將廣告后期所余的房屋產(chǎn)品進(jìn)行重新修正廣告策略，改變已不適或不當(dāng)?shù)膹V告方向，作最后的沖刺，以達(dá)最圓滿的成績(jī)。
廣告公司在擬定廣告時(shí)間的同時(shí)，即制定廣告節(jié)奏的安排，同時(shí)預(yù)先估算每段時(shí)間需要投入的費(fèi)用。
在這里，選擇廣告投放節(jié)奏通常與一個(gè)項(xiàng)目大小性質(zhì)有關(guān)，小項(xiàng)目宜采取集中型，以短平快形式的最大限度的提高項(xiàng)目的知名度。而一些大盤(pán)則更適合采取脈動(dòng)型的方式。
4．媒體選擇。
房地產(chǎn)廣告媒體是用來(lái)傳播房地產(chǎn)廣告信息的工具，通常會(huì)接觸的媒體有：報(bào)紙、雜志、廣播、電視、戶外廣告、售點(diǎn)廣告、dm直投、傳單海報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、空中飛行物等。選擇不同的媒體以及如何正確的組合不同媒體是極其重要的。
一般廣告公司會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的大小、樓盤(pán)的檔次、目標(biāo)客戶的定位、項(xiàng)目的區(qū)域、開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力來(lái)選擇媒體。比如說(shuō)在北京，中低檔的項(xiàng)目主力媒體選擇是《北青》《北晚》《晨報(bào)》之類的報(bào)紙及廣播，高檔項(xiàng)目除了在《北青》，更多的會(huì)選擇《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》及《三聯(lián)生活周刊》《it經(jīng)理人》《商業(yè)周刊》等這類有針對(duì)性的報(bào)紙雜志上刊登。
大多數(shù)房地產(chǎn)的廣告媒體會(huì)采用戶外媒體、印刷媒體、和報(bào)刊媒體三種形式，戶外媒體因?yàn)槲恢霉潭?，比較偏重于樓盤(pán)周圍的區(qū)域性客源；印刷媒體可以定向派發(fā)，針對(duì)性和靈活性都比較強(qiáng)；報(bào)刊媒體和廣播電視則覆蓋面光，客源層多。為了更好地發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)該對(duì)不同類型的媒體在綜合比較的基礎(chǔ)上，加以合理的篩選、組合，以期取長(zhǎng)補(bǔ)短，以優(yōu)補(bǔ)拙。
在此階段，前期各項(xiàng)準(zhǔn)備已經(jīng)非常具體充沛，一旦項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)作，就啟動(dòng)整個(gè)廣告計(jì)劃。在這個(gè)階段里需要注意的是，雖然前期已經(jīng)準(zhǔn)備的非常詳細(xì)，但是市場(chǎng)是不斷變化及不可預(yù)知的，因此在這個(gè)階段，廣告公司需要和銷售總監(jiān)密切配合，根據(jù)銷售第一線及時(shí)反饋的情況來(lái)盡心廣告計(jì)劃的修改，若銷售情況基本符合當(dāng)初預(yù)制的，則廣告計(jì)劃改動(dòng)不大；若有一定的差距，可以就內(nèi)容和推廣節(jié)奏上根據(jù)客戶反饋的情況加以修改；但若銷售情況極差就需要及時(shí)更改廣告計(jì)劃，不要使失誤犯的更大。若廣告效果不佳有些開(kāi)發(fā)商會(huì)采取更換廣告公司的形式，其實(shí)如果問(wèn)題不是出在廣告公司業(yè)務(wù)水平上的話，更換廣告公司即勞神費(fèi)力，同時(shí)也不見(jiàn)得會(huì)換到稱心如意的公司。在這種情況下，一是有可能產(chǎn)品本身有問(wèn)題，另外就是當(dāng)初廣告公司和開(kāi)發(fā)商就產(chǎn)品溝通的不夠，因此可以根據(jù)市場(chǎng)反饋對(duì)產(chǎn)品作出相應(yīng)的修改，同時(shí)就產(chǎn)品及目標(biāo)客戶進(jìn)行更為詳盡的研究，重新包裝項(xiàng)目上市，爭(zhēng)取打個(gè)翻身仗。
營(yíng)銷學(xué)上通常說(shuō)：廣告主們都知道自己投放的廣告里有一半是無(wú)效的，但是誰(shuí)也不知哪一半是無(wú)效的。房地產(chǎn)廣告也是如此，房地產(chǎn)廣告和日用品廣告效果反饋的最大不同點(diǎn)就是：房地產(chǎn)廣告可以在廣告投放后的當(dāng)天就能直接在來(lái)電來(lái)訪上得到體現(xiàn)。大部分的房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)能夠通過(guò)客戶的第一次來(lái)電的渠道建立廣告效果跟蹤制度，來(lái)電數(shù)量也成為廣告投放效果的重要標(biāo)準(zhǔn)。在不同項(xiàng)目的反復(fù)實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，來(lái)電數(shù)量的確能在一定程度上反映廣告投放效果，但是過(guò)分強(qiáng)調(diào)來(lái)電數(shù)量就像完全忽視來(lái)電數(shù)量一樣，走向另一個(gè)誤區(qū)。房地產(chǎn)廣告的效果體現(xiàn)有三種層次：
一是直接到訪；
二是電話詢問(wèn)；
三是留下印象。因此電話數(shù)量就成了廣告銷售力的直接體現(xiàn)。但是檢測(cè)不同項(xiàng)目，可以發(fā)現(xiàn)同樣都是非常優(yōu)秀的廣告表現(xiàn)，同樣都是無(wú)可挑剔的媒體選擇，甚至同屬于同一檔次的項(xiàng)目，但是兩者正常的廣告后來(lái)電數(shù)量也不同?？梢钥闯觯鄬?duì)于廣告表現(xiàn)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品本身更為重要。其中最重要的因素是地理位置、價(jià)格、銷售時(shí)間段。通常來(lái)說(shuō)，主要干道附近的項(xiàng)目來(lái)電量低，因?yàn)槿菀酌枋?，容易到達(dá)，客戶更多會(huì)選擇直接到達(dá)；高檔項(xiàng)目（別墅，townhouse，高檔公寓）來(lái)電率低，因?yàn)槟繕?biāo)客戶群總量低；進(jìn)入銷售后期的老項(xiàng)目低，因?yàn)槭袌?chǎng)認(rèn)知度高，電話詢問(wèn)不再成為最主要的了解手段。只有根據(jù)不同項(xiàng)目的特性做好來(lái)電來(lái)人給人留下的印象程度以及與最終成交量相結(jié)合的評(píng)估，才能正確測(cè)定一個(gè)廣告的成果與否。使得廣告公司能夠更好的配合項(xiàng)目進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整與修改。
地產(chǎn)策劃案篇十八
所謂的營(yíng)銷實(shí)施方案，就是對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握和策略的運(yùn)用，因此分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)，就成了營(yíng)銷策劃的關(guān)鍵，只要找準(zhǔn)了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，策劃就成功了一半。
1、針對(duì)項(xiàng)目目前營(yíng)銷現(xiàn)狀入行問(wèn)題分析，一般營(yíng)銷中存在的詳細(xì)問(wèn)題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高，項(xiàng)目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。項(xiàng)目整體規(guī)劃欠佳，功能不全，被客戶冷落;項(xiàng)目包裝太差，提不起目標(biāo)客戶群體的購(gòu)買興趣;樓盤(pán)價(jià)格定位不當(dāng);目標(biāo)客戶群體定位缺乏科學(xué)性，使銷售渠道不暢;促銷方式不佳，客戶不了解樓盤(pán);廣告投入太少，難以啟動(dòng)市場(chǎng);銷售人員服務(wù)質(zhì)量不高，客戶有不滿情緒;售后服務(wù)缺乏保證，客戶購(gòu)房后的顧慮多等都可以是營(yíng)銷中存在的問(wèn)題。
2、針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)分析優(yōu)秀、劣勢(shì)。從問(wèn)題中找劣勢(shì)予以克服，從優(yōu)勢(shì)中找機(jī)會(huì)，發(fā)掘其市場(chǎng)潛力。分析各目標(biāo)市場(chǎng)或目標(biāo)客戶群熱點(diǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)不同的消費(fèi)需求盡量予以滿足，抓住主要目標(biāo)客戶群作為營(yíng)銷重點(diǎn)，找出與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差距，把握利用好市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
地產(chǎn)策劃案篇十九
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動(dòng)用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，制定計(jì)劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過(guò)程。一個(gè)新的樓盤(pán)的營(yíng)銷工作一般可以分為前、中、后三個(gè)時(shí)期，每一個(gè)過(guò)程與環(huán)節(jié)都很重要。想要搞得成功，必須具備全局性的營(yíng)銷觀念，進(jìn)行所謂“整體營(yíng)銷”、“全程營(yíng)銷”。因此房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃不但包括房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎(chǔ)上確立投資地點(diǎn)、物業(yè)主題、規(guī)劃設(shè)計(jì)，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的原則營(yíng)銷是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在房地產(chǎn)營(yíng)銷實(shí)踐中，有很多的規(guī)則和原則是必須要把握的。但是其中我們最需要把握的以下三大原則。
1、營(yíng)銷策劃必須從客戶和市場(chǎng)需要出發(fā)
策劃人從客戶出發(fā)，綜合分析，投其所好，才能打動(dòng)他們，奪得更多的市場(chǎng)。
2、始終保持整體營(yíng)銷的觀念
營(yíng)銷策劃講究的是創(chuàng)意，因此，策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠實(shí)于
總的主題。這就要求策劃的各個(gè)細(xì)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)，目的一致，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷的整體性。
3、營(yíng)銷策劃與銷售緊密呼應(yīng)
營(yíng)銷策劃的最后工作就是銷售策劃，因此，銷售也應(yīng)該納入統(tǒng)一的總體策劃思路中去。市場(chǎng)與信息的變化是永恒的，策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，緊密呼應(yīng)，這才是真正負(fù)責(zé)且科學(xué)的營(yíng)銷思維方式。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的面臨的首要問(wèn)題是使開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)顧客的需要，從而促進(jìn)商品房的銷售，增加利潤(rùn)，加快資金周轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)首先強(qiáng)調(diào)“以人為本”的營(yíng)銷策劃。
房地產(chǎn)營(yíng)銷是各種理念的復(fù)合理念是營(yíng)銷策劃的靈魂，當(dāng)代房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的主導(dǎo)理念一般包括：
1、人性理念，房地產(chǎn)營(yíng)銷首先要講求“以人為本”，中國(guó)自古的儒家仁愛(ài)思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營(yíng)銷的人性理念提供了堅(jiān)實(shí)的文化基礎(chǔ)。
2、生態(tài)理念，近代以來(lái)，地球環(huán)境污染加重，客觀上了要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須樹(shù)立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念。
3、智能理念，人類科技水平的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸從傳統(tǒng)的磚瓦營(yíng)造習(xí)慣轉(zhuǎn)向各種新興材料的應(yīng)用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供給了人們更加多的服務(wù)。
4、投資理念，投資不動(dòng)產(chǎn)愈來(lái)愈成為更多人選擇的投資保值手段。
1、房地產(chǎn)投資營(yíng)銷：房地產(chǎn)投資分析是全程營(yíng)銷的起點(diǎn)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵，透過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查。
2、房地產(chǎn)定位營(yíng)銷：營(yíng)銷房地產(chǎn)的關(guān)鍵在于把握市場(chǎng)脈搏，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)定位的基石，這只是定量分析的開(kāi)始，所以進(jìn)行必要的定性分析是相當(dāng)關(guān)鍵的。
3、房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)營(yíng)銷的第三個(gè)流程，經(jīng)過(guò)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，根據(jù)目標(biāo)客戶群設(shè)計(jì)相應(yīng)的房地產(chǎn)。
4、房地產(chǎn)形象營(yíng)銷：通過(guò)項(xiàng)目的整體包裝，以到位的形象營(yíng)銷向消費(fèi)者傳達(dá)良好的企業(yè)形象、品牌形象。形象設(shè)計(jì)及包裝，良好的企業(yè)聲譽(yù)、過(guò)硬的工程質(zhì)量、完善的物業(yè)管理形象，從而確立市場(chǎng)一流的項(xiàng)目形象、打好品牌塑造的基礎(chǔ)。
制訂一個(gè)合理的價(jià)格是十分重要的，一方面要可以讓大眾接受，另一方面又要滿足開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)最大化的條件。
1、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，歸納起來(lái)，主要有以下幾類：
（1）政治因素：如某次大的政府機(jī)構(gòu)變動(dòng)，或重大政策性決策出臺(tái)等都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格較大的漲跌。
（2）經(jīng)濟(jì)因素：
a.物價(jià)：物價(jià)上漲，投資者預(yù)期上漲的心里反映在房地產(chǎn)方面，也
造成價(jià)格上漲。
b. 土地價(jià)格：土地是房地產(chǎn)的原料，原來(lái)價(jià)格的上漲，房屋成品價(jià)格也會(huì)水漲船高。
c.利率：銀行利率的提高緊縮對(duì)降低買方勢(shì)頭很有效，可刺激房地產(chǎn)的投資。
d.貨幣供應(yīng)量：當(dāng)貨幣供應(yīng)量增加時(shí)，土地價(jià)值相對(duì)減少，此時(shí)若想得到與原來(lái)相同的價(jià)格的土地，勢(shì)必要提高價(jià)格。
e.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，表示人民幣收放提高，購(gòu)買力增強(qiáng)，提高房地產(chǎn)價(jià)格，反之，則降低.
f.人口狀態(tài)：人口成長(zhǎng)率高或人口集中地區(qū)，對(duì)方地產(chǎn)的需求增加，房?jī)r(jià)因市場(chǎng)功能而自然提高。
(3)自然因素
位置：屬性優(yōu)劣不同而有價(jià)值的高低。地段好，交通便利的地區(qū)自然價(jià)格就高。
面積：土地面積越大，適于整體規(guī)劃，價(jià)格較高,反而因缺其不可而變成奇貨可居。
地勢(shì)：平原或地勢(shì)平坦適用于房屋興建，產(chǎn)品規(guī)劃，但若為山坡地、林地、低洼地區(qū)。由于開(kāi)發(fā)成本高，安全性低，相應(yīng)的地價(jià)也較低。
地產(chǎn)策劃案篇二十
地產(chǎn)營(yíng)銷隨著不斷完善、拓展和延伸，在地產(chǎn)營(yíng)銷的新思路、新趨勢(shì)中出現(xiàn)了營(yíng)銷策劃，它是在一般市場(chǎng)營(yíng)銷基礎(chǔ)上的一門更高層次的藝術(shù)，其實(shí)際cao作性更高。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，好的營(yíng)銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌，迎戰(zhàn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略武器，策劃書(shū)是營(yíng)銷策劃的反映。在此談一談策劃書(shū)的編制問(wèn)題。
地產(chǎn)策劃案篇二十一
時(shí)尚是一個(gè)涵蓋面非常廣的話題，真正的“時(shí)尚一族”大多數(shù)都是事業(yè)有成的成功人士，有別于亞時(shí)尚一族，前面已有論證他們對(duì)成就的定義不僅僅體現(xiàn)在對(duì)待事業(yè)的執(zhí)著追求上，居家生活也是為他們所重視的，他們不單要享受時(shí)尚的物質(zhì)生活，還要享受時(shí)尚的精神生活，為他們提供一個(gè)事業(yè)、家庭兩得意的地方，是本案另外一個(gè)非常重要的賣點(diǎn)支撐。