[案例3－9]
××樂園部分房地產估價結果報告（節(jié)選）
（一）委托方：××市××樂園實業(yè)發(fā)展有限公司
（二）估價方：××市××房地產業(yè)咨詢有限公司
（三）估價對象：
1.區(qū)深南路白石洲“××樂園”辦公綜合樓。
房地產證：×房地字第4000020820號。
2.區(qū)深南路白石洲“××樂園”廣場（地下停車場）。
房地產證：×房地字第4000020817號。
3.區(qū)深南路白石洲“××樂園”宗地號T207－0031土地。
房地產證：×房地字第4000020816號。
（四）估價目的：抵押貸款
（五）估價時點：2003年6月3日
（六）價值定義：本次估價采用公開市場價值標準
（七）估價依據
1.估價委托書。
2.房地產證及《××市土地使用權出讓合同書》，（證號：××號）《××市建設用地規(guī)劃許可證》（證號：××號）。
3.國家及××市有關房地產的政策和法規(guī)。
4.××市房地產市場資料。
5.估價人員現場查勘時獲得的有關資料。
（八）估價原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價時點原則。
（九）估價方法在估價中，我們根據估價對象的性質和用途，對辦公綜合樓采用市場法，對“××樂園”廣場（地下停車場）采用成本法，對“××樂園土地”（宗地號T207－0031）采用基準地價修正法進行計算。
市場法：是通過市場調查，以現行類似房地產的交易價格為參照，并對估價對象的客觀因素加以考慮，對參照價格進行修正，其修正值為估價對象的價格。
成本法：是在求取估價對象的價格時，以開發(fā)或建造估價對象或類似房地產所需耗費的各項必要費用之和為基礎，再加上正常利潤和應納稅金來確定估價對象價格的一種估價方法。
基準地價修正法：是在有了基準地價的地區(qū)，通過具體區(qū)位、土地使用權年限、建筑容積率等的比較，將基準地價修正為估價對象價格的一種估價方法。
（十）估價結果估價人員運用市場法、成本法和基準地價修正法分別綜合計算、估價，結果如下：
1.區(qū)深南路白石洲“××樂園”廣場配套辦公綜合樓，建筑面積：3753.11m2，在估價時點的價值為人民幣壹仟捌佰柒拾陸萬伍仟伍佰元（￥18765500.00），單價：5000元／m2.
2.區(qū)深南路白石洲“××樂園”廣場（地下停車場），占地面積：6005.51m2，在估價時點的價值為人民幣貳仟玖佰柒拾柒萬捌仟玖佰元（￥29778900.00）。
3.區(qū)深南路白石洲“××樂園”土地，（宗地號T207－003l土地）土地面積：7256.70m2，在估價時點的價值為人民幣陸佰零肆萬捌仟元（￥6048000.00）。
以上房地產價值合計為人民幣伍仟肆佰伍拾玖萬貳仟肆佰元（￥54592400.00）。
（十一）估價人員：（略）
（十二）估價作業(yè)日期：（略）
（十三）估價報告應用的有效期：（略）
××樂園部分房地產估價技術報告
（一）實物狀況分析××市“××樂園”是國內首家綜合性高科技旅游項目，現已建成開放。其項目建設內容包括：①主體建筑——××樂園中心，是一幢建筑面積16945m2、基底面積14333.52m2、內凈高達32m的單層巨大空間建筑物，主景是巨大的熱帶雨林和林中優(yōu)雅美麗的英式花園。主要功能還有未來街市、森林探險、兒童娛樂區(qū)、英式花園、餐飲區(qū)、××樂園大劇場和大型雜技。②配套辦公綜合樓一幢，現已通過竣工驗收。③住宅樓一幢，現已竣工④早身公寓二幢，尚未建設。⑤“××樂園廣場”（包括半地下停車場、停車庫）。
1.“××樂園”辦公綜合樓
（1）土地
①使用權來源：協(xié)議（出讓）。
②等級：二級。
③用途：旅游度假及游樂用地。
④用地面積：3605.7m2.⑤使用年限：40年，自2001年8月18日至2041年8月17日止。
（2）建筑物
①結構：框架。
②建筑物層數：七層。
③擬估物樓層：整棟。
④用途：辦公綜合樓。
⑤建筑面積：3753.11m2.⑥竣工日期：2002年9月。
（3）成新率：99％。
（4）裝修及設施：外墻：褐紅色條形磚（該建筑物為歐陸風格外形）。
內墻：高級墻紙、乳膠漆。
天花：石膏線條，乳膠漆，部分明鋁礦棉板。
樓地面：拋光地磚地面。
樓梯、走道：拋光花崗巖。
門窗：鋁合金窗，部分實心木門、門套，部分夾板門。
衛(wèi)生間：地面防滑地磚，墻面瓷片到頂，天花鋁板吊頂。
2.“××樂園”廣場（地下停車場）
（1）土地
①使用權來源：協(xié)議（出讓）。
②等級：二級。
③用途：旅游度假及游樂用地。
④用地面積：6005.5m2.⑤使用年限：40年，自2001年8月18日至2041年8月17日止。
（2）建筑物××樂園廣場是大型室內綜合性旅游項目××市××樂園的配套設施（進口處），占地面積6005.5m2，地面有一棵巨型人造大榕樹，建筑面積280m2的單層商鋪及其他綠化休閑設施，半地下有面積約3800m2、車位140多個的中巴、小車停車場（庫）。
3.“××樂園”土地（宗地號T207－0031）
（1）土地
①使用權來源：協(xié)議（出讓）。
②等級：二級。
③用途：旅游度假及游樂用地（本宗地擬建“××樂園”配套單身公寓）。
④用地面積：7256.7m2.⑤使用年限：40年，自2001年8月18日至2041年8月17日止。
⑥規(guī)劃設計要點：建筑容積率：0.7（擬建兩幢建筑面積4000m2的早身公寓）。
建筑覆蓋率：40％。
建筑層數：7層。
⑦宗地現狀：三通一平。
（二）區(qū)位狀況分析××市“××樂園”位于××市區(qū)白石洲，地處××市最繁華熱鬧的旅游中心華僑城地段，北臨深南大道，東靠“世界之窗”西側，西邊鄰沙河高爾夫球場。周圍有“民俗文化村”、“錦繡中華”、“歡樂谷”等主題公園和世界花園、祥祺苑、匯盛閣等高尚住宅區(qū)，及華廈藝術中心、××大酒店、何香凝美術館、新開通的“觀光巴士”等旅游配套設施。該地段綠化良好、環(huán)境幽雅、交通方便，適合開發(fā)旅游項目。
（三）市場背景分析：（略）
（四）使用分析：（略）
（五）估價方法選用在估價中，我們根據估價對象的性質和用途，對辦公綜合樓采用市場法，對“××樂園”廣場（地下停車場）用成本法和對“××樂園”土地（宗地號T207－0031）用基準地價修正法進行計算。
市場法：是通過市場調查，以現行類似房地產物業(yè)的交易價格為參照，并對估價對象的客觀因素加以考慮，對參照價格進行修正，其修正值為估價對象的價格。
成本法：是在求取估價對象的價格時，以開發(fā)或建造估價對象或類似房地產所需耗費的各項必要費用之和為基礎，再加上正常利潤和應納稅金來確定估價對象的價格的一種估價方法。
基準地價修正法：是在有了基準地價的地區(qū)，通過具體區(qū)位、土地使用權年限、建筑容積率等的比較，將基準地價修正到估價對象價格的一種估價方法。
（六）估價測算過程
1.“××樂園”配套辦公綜合樓的估價對“××樂園”配套辦公綜合樓，我們采用市場法，以同區(qū)域、同類物業(yè)為參照物進行分析比較，得出結論見后文。
2.“××樂園”廣場價值的估價
（1）“××樂園”廣場土地價值確定根據委托方提供的房地產證，廣場占地6005.5m2.①用地價款（含土地出讓金、市政配套設施費、土地開發(fā)費）為400元／m2，計240.22萬元。
②拆遷補償費約421.96萬元（按建筑成本分攤）。
③利息、利潤綜合按20％計算，為132.44萬元。
④以上合計795.62萬元。
（2）構筑物（含地下停車場）價值確定根據委托方提供的有關資料，廣場上構筑物及半地下停車庫、場的建設成本為：①前期費用（設計報建）：35.00萬元②地下車庫基礎及主體：578.6l萬元③水電、消防：93.16萬元④前廣場小賣部、貴賓室、售票房等：116.25萬元⑤綠化占用費、綠化費：93.00萬元⑥花池、地面磚、不銹鋼擴欄：171.77萬元⑦構筑物（大榕樹）：363.00萬元⑧建筑物（門廳部分）：584.00萬元小計：2034.79萬元⑨利息：148.48萬元合計：2183.27萬元（3）“××樂園”廣場成本值為：2977.89萬元3.“××樂園”T207－003l土地的估價根據××市規(guī)劃國土局發(fā)布的“××經濟特區(qū)多層住宅樓面市場地價圖（××區(qū)）”，該宗地所在地段的多層住宅市場地價為1640～2220元／m2（樓面地價），通過對宗地所處位置在環(huán)境、交通、配套設施等因素的比較，宗地的多層住宅市場地價評定為2000元／m2；宗地的用地建設規(guī)劃為單身公寓，按照有關規(guī)定，早身公寓地價為住宅地價的0.8倍，其土地使用年限為40年，建筑容積率為0.55，其修正系數分別為0.90和1.05，則：宗地總地價＝4000×2000元／×0.8×0.9×1.05＝604.8（萬元）
樓面地價：1512元／m2單位地價：833元／m2
（七）估價結果確定估價人員運用市場法、成本法和基準地價修正法分別綜合計算、估價，結果如下：
1.××區(qū)深南路白石洲“××樂園”廣場配套辦公綜合樓，建筑面積：3753.11m2，在估價基準日的價格為人民幣壹仟捌佰柒拾陸萬伍仟伍佰元（￥18765500.00），單價：5000元／m2.
2.××區(qū)深南路白石洲“××樂園”廣場（地下停車場），占地面積：6005.5m2，在估價基準日的價格為人民幣貳仟玖佰柒拾柒萬捌仟玖佰元（￥29778900.00）。
3.××區(qū)深南路白石洲“××樂園”宗地號T207－0031土地，土地面積：7256.70m2，在估價基準日的價格為人民幣陸佰零肆萬捌仟元（￥6048000.00）。
以上房地產價格合計為人民幣伍仟肆佰伍拾玖萬貳仟肆佰元（￥54592400.00）。
[案例3－9]分析
1.年限修正系數計算有誤（[案例3－8]）。
2.成新率的確定缺少分析。
××樂園部分房地產估價結果報告（節(jié)選）
（一）委托方：××市××樂園實業(yè)發(fā)展有限公司
（二）估價方：××市××房地產業(yè)咨詢有限公司
（三）估價對象：
1.區(qū)深南路白石洲“××樂園”辦公綜合樓。
房地產證：×房地字第4000020820號。
2.區(qū)深南路白石洲“××樂園”廣場（地下停車場）。
房地產證：×房地字第4000020817號。
3.區(qū)深南路白石洲“××樂園”宗地號T207－0031土地。
房地產證：×房地字第4000020816號。
（四）估價目的：抵押貸款
（五）估價時點：2003年6月3日
（六）價值定義：本次估價采用公開市場價值標準
（七）估價依據
1.估價委托書。
2.房地產證及《××市土地使用權出讓合同書》，（證號：××號）《××市建設用地規(guī)劃許可證》（證號：××號）。
3.國家及××市有關房地產的政策和法規(guī)。
4.××市房地產市場資料。
5.估價人員現場查勘時獲得的有關資料。
（八）估價原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價時點原則。
（九）估價方法在估價中，我們根據估價對象的性質和用途，對辦公綜合樓采用市場法，對“××樂園”廣場（地下停車場）采用成本法，對“××樂園土地”（宗地號T207－0031）采用基準地價修正法進行計算。
市場法：是通過市場調查，以現行類似房地產的交易價格為參照，并對估價對象的客觀因素加以考慮，對參照價格進行修正，其修正值為估價對象的價格。
成本法：是在求取估價對象的價格時，以開發(fā)或建造估價對象或類似房地產所需耗費的各項必要費用之和為基礎，再加上正常利潤和應納稅金來確定估價對象價格的一種估價方法。
基準地價修正法：是在有了基準地價的地區(qū)，通過具體區(qū)位、土地使用權年限、建筑容積率等的比較，將基準地價修正為估價對象價格的一種估價方法。
（十）估價結果估價人員運用市場法、成本法和基準地價修正法分別綜合計算、估價，結果如下：
1.區(qū)深南路白石洲“××樂園”廣場配套辦公綜合樓，建筑面積：3753.11m2，在估價時點的價值為人民幣壹仟捌佰柒拾陸萬伍仟伍佰元（￥18765500.00），單價：5000元／m2.
2.區(qū)深南路白石洲“××樂園”廣場（地下停車場），占地面積：6005.51m2，在估價時點的價值為人民幣貳仟玖佰柒拾柒萬捌仟玖佰元（￥29778900.00）。
3.區(qū)深南路白石洲“××樂園”土地，（宗地號T207－003l土地）土地面積：7256.70m2，在估價時點的價值為人民幣陸佰零肆萬捌仟元（￥6048000.00）。
以上房地產價值合計為人民幣伍仟肆佰伍拾玖萬貳仟肆佰元（￥54592400.00）。
（十一）估價人員：（略）
（十二）估價作業(yè)日期：（略）
（十三）估價報告應用的有效期：（略）
××樂園部分房地產估價技術報告
（一）實物狀況分析××市“××樂園”是國內首家綜合性高科技旅游項目，現已建成開放。其項目建設內容包括：①主體建筑——××樂園中心，是一幢建筑面積16945m2、基底面積14333.52m2、內凈高達32m的單層巨大空間建筑物，主景是巨大的熱帶雨林和林中優(yōu)雅美麗的英式花園。主要功能還有未來街市、森林探險、兒童娛樂區(qū)、英式花園、餐飲區(qū)、××樂園大劇場和大型雜技。②配套辦公綜合樓一幢，現已通過竣工驗收。③住宅樓一幢，現已竣工④早身公寓二幢，尚未建設。⑤“××樂園廣場”（包括半地下停車場、停車庫）。
1.“××樂園”辦公綜合樓
（1）土地
①使用權來源：協(xié)議（出讓）。
②等級：二級。
③用途：旅游度假及游樂用地。
④用地面積：3605.7m2.⑤使用年限：40年，自2001年8月18日至2041年8月17日止。
（2）建筑物
①結構：框架。
②建筑物層數：七層。
③擬估物樓層：整棟。
④用途：辦公綜合樓。
⑤建筑面積：3753.11m2.⑥竣工日期：2002年9月。
（3）成新率：99％。
（4）裝修及設施：外墻：褐紅色條形磚（該建筑物為歐陸風格外形）。
內墻：高級墻紙、乳膠漆。
天花：石膏線條，乳膠漆，部分明鋁礦棉板。
樓地面：拋光地磚地面。
樓梯、走道：拋光花崗巖。
門窗：鋁合金窗，部分實心木門、門套，部分夾板門。
衛(wèi)生間：地面防滑地磚，墻面瓷片到頂，天花鋁板吊頂。
2.“××樂園”廣場（地下停車場）
（1）土地
①使用權來源：協(xié)議（出讓）。
②等級：二級。
③用途：旅游度假及游樂用地。
④用地面積：6005.5m2.⑤使用年限：40年，自2001年8月18日至2041年8月17日止。
（2）建筑物××樂園廣場是大型室內綜合性旅游項目××市××樂園的配套設施（進口處），占地面積6005.5m2，地面有一棵巨型人造大榕樹，建筑面積280m2的單層商鋪及其他綠化休閑設施，半地下有面積約3800m2、車位140多個的中巴、小車停車場（庫）。
3.“××樂園”土地（宗地號T207－0031）
（1）土地
①使用權來源：協(xié)議（出讓）。
②等級：二級。
③用途：旅游度假及游樂用地（本宗地擬建“××樂園”配套單身公寓）。
④用地面積：7256.7m2.⑤使用年限：40年，自2001年8月18日至2041年8月17日止。
⑥規(guī)劃設計要點：建筑容積率：0.7（擬建兩幢建筑面積4000m2的早身公寓）。
建筑覆蓋率：40％。
建筑層數：7層。
⑦宗地現狀：三通一平。
（二）區(qū)位狀況分析××市“××樂園”位于××市區(qū)白石洲，地處××市最繁華熱鬧的旅游中心華僑城地段，北臨深南大道，東靠“世界之窗”西側，西邊鄰沙河高爾夫球場。周圍有“民俗文化村”、“錦繡中華”、“歡樂谷”等主題公園和世界花園、祥祺苑、匯盛閣等高尚住宅區(qū)，及華廈藝術中心、××大酒店、何香凝美術館、新開通的“觀光巴士”等旅游配套設施。該地段綠化良好、環(huán)境幽雅、交通方便，適合開發(fā)旅游項目。
（三）市場背景分析：（略）
（四）使用分析：（略）
（五）估價方法選用在估價中，我們根據估價對象的性質和用途，對辦公綜合樓采用市場法，對“××樂園”廣場（地下停車場）用成本法和對“××樂園”土地（宗地號T207－0031）用基準地價修正法進行計算。
市場法：是通過市場調查，以現行類似房地產物業(yè)的交易價格為參照，并對估價對象的客觀因素加以考慮，對參照價格進行修正，其修正值為估價對象的價格。
成本法：是在求取估價對象的價格時，以開發(fā)或建造估價對象或類似房地產所需耗費的各項必要費用之和為基礎，再加上正常利潤和應納稅金來確定估價對象的價格的一種估價方法。
基準地價修正法：是在有了基準地價的地區(qū)，通過具體區(qū)位、土地使用權年限、建筑容積率等的比較，將基準地價修正到估價對象價格的一種估價方法。
（六）估價測算過程
1.“××樂園”配套辦公綜合樓的估價對“××樂園”配套辦公綜合樓，我們采用市場法，以同區(qū)域、同類物業(yè)為參照物進行分析比較，得出結論見后文。
2.“××樂園”廣場價值的估價
（1）“××樂園”廣場土地價值確定根據委托方提供的房地產證，廣場占地6005.5m2.①用地價款（含土地出讓金、市政配套設施費、土地開發(fā)費）為400元／m2，計240.22萬元。
②拆遷補償費約421.96萬元（按建筑成本分攤）。
③利息、利潤綜合按20％計算，為132.44萬元。
④以上合計795.62萬元。
（2）構筑物（含地下停車場）價值確定根據委托方提供的有關資料，廣場上構筑物及半地下停車庫、場的建設成本為：①前期費用（設計報建）：35.00萬元②地下車庫基礎及主體：578.6l萬元③水電、消防：93.16萬元④前廣場小賣部、貴賓室、售票房等：116.25萬元⑤綠化占用費、綠化費：93.00萬元⑥花池、地面磚、不銹鋼擴欄：171.77萬元⑦構筑物（大榕樹）：363.00萬元⑧建筑物（門廳部分）：584.00萬元小計：2034.79萬元⑨利息：148.48萬元合計：2183.27萬元（3）“××樂園”廣場成本值為：2977.89萬元3.“××樂園”T207－003l土地的估價根據××市規(guī)劃國土局發(fā)布的“××經濟特區(qū)多層住宅樓面市場地價圖（××區(qū)）”，該宗地所在地段的多層住宅市場地價為1640～2220元／m2（樓面地價），通過對宗地所處位置在環(huán)境、交通、配套設施等因素的比較，宗地的多層住宅市場地價評定為2000元／m2；宗地的用地建設規(guī)劃為單身公寓，按照有關規(guī)定，早身公寓地價為住宅地價的0.8倍，其土地使用年限為40年，建筑容積率為0.55，其修正系數分別為0.90和1.05，則：宗地總地價＝4000×2000元／×0.8×0.9×1.05＝604.8（萬元）
樓面地價：1512元／m2單位地價：833元／m2
（七）估價結果確定估價人員運用市場法、成本法和基準地價修正法分別綜合計算、估價，結果如下：
1.××區(qū)深南路白石洲“××樂園”廣場配套辦公綜合樓，建筑面積：3753.11m2，在估價基準日的價格為人民幣壹仟捌佰柒拾陸萬伍仟伍佰元（￥18765500.00），單價：5000元／m2.
2.××區(qū)深南路白石洲“××樂園”廣場（地下停車場），占地面積：6005.5m2，在估價基準日的價格為人民幣貳仟玖佰柒拾柒萬捌仟玖佰元（￥29778900.00）。
3.××區(qū)深南路白石洲“××樂園”宗地號T207－0031土地，土地面積：7256.70m2，在估價基準日的價格為人民幣陸佰零肆萬捌仟元（￥6048000.00）。
以上房地產價格合計為人民幣伍仟肆佰伍拾玖萬貳仟肆佰元（￥54592400.00）。
[案例3－9]分析
1.年限修正系數計算有誤（[案例3－8]）。
2.成新率的確定缺少分析。