上周末，多部聯(lián)合將繼續(xù)重拳打擊土地出讓權(quán)腐敗案件的消息傳遍網(wǎng)絡(luò)。有分析人士解讀，2007年企業(yè)拿地瘋狂擴(kuò)張，現(xiàn)已逐漸進(jìn)入支付地價的高峰期。該措施出臺的背景或是為防止巨額國有資產(chǎn)流失，監(jiān)管部門提前給有關(guān)方面敲響警鐘。消息甫出，去年高價“地王”今去向如何，頓時成為市場關(guān)注焦點。
退地項目轉(zhuǎn)讓 “地王”房企“斷腕”自救
數(shù)據(jù)顯示，為去年瘋狂擴(kuò)張付出代價的房地產(chǎn)企業(yè)，顯然不止一家。面對巨額土地出讓金壓力，不少曾叱咤風(fēng)云的“地王”房企不得已“斷腕”自救。
“地王”集體退地。今年6月，樓面地價高達(dá)1.65萬元/平方米的“普陀地王”長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號東南地塊遭遇退地。競得者上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司為此損失土地保證金超過3000萬元。今年3月，樓面地價高達(dá)9953元/平方米的福州“地王”遭退地，融信地產(chǎn)為此損失7000萬元土地保證金。南京江寧的天價“地王”也在今年7月遭政府收回，地產(chǎn)商“割肉”8000多萬定金。據(jù)統(tǒng)計，截至2007年底，僅南京市便解除了8幅地塊的土地出讓合同，對延期付款地塊收取違約金1億多元。專家分析，隨著房地價一路走低，退地風(fēng)潮或有在全國蔓延趨勢。
房企掛牌轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)。今年5月14日，萬科將公司所持有的東莞市萬科置地有限公司50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓。項目公司所持有的正是一年前土地價格瘋狂飆升時期以樓面地價為3772.3元／平方米拿下的“地王”東莞市南城水濂村地塊。如果以東莞目前約5000元/平方米的銷售價格計算，東莞萬科置地當(dāng)初拿地價格幾乎沒有利潤可言。5月19日，香港上市公司瑞安房地產(chǎn)公告稱，永菱通海外投資基金將以11.25億元人民幣的總價，收購其持有的上海瑞虹新城項目25%股權(quán)。從幾大產(chǎn)權(quán)交易所了解到的信息顯示，近期北京有7塊二手土地通過北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓，土地面積共近120萬平米。在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所，有7家地產(chǎn)項目或股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓；天津產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)上有近20家房地產(chǎn)項目尋求合作或轉(zhuǎn)讓；重慶產(chǎn)權(quán)交易所則有12家。這些進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的公司，多數(shù)都表現(xiàn)出對資金的渴望，有的要求受讓方能短期支付大筆交易資金，還有要求受讓方有良好的資金實力，能一次性支付交易價款。
在國泰君安證券研究所發(fā)布的研究報告中稱，全國地價指數(shù)表明2007年三季度地價指數(shù)達(dá)到點。這意味著，在去年7月-9月拿地的開發(fā)商需支付的地價款非常高。與此同時，很多城市房地產(chǎn)的成交量還在繼續(xù)走低，開發(fā)商回籠資金的壓力陡增。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即將到來的8、9月份將是開發(fā)商資金鏈最緊張的時候，去年高價拿地的企業(yè)將面臨付清土地出讓金的壓力。對于個別實力不強(qiáng)、資金鏈緊繃的中小型房企來說，“命懸一線”的說法并非危言聳聽。
地價縮水 “百日巨變”或一語成讖
隨著市場的持續(xù)低迷，眾“地王”房企除承受資金壓力外，還得忍受地價縮水之痛。
最新土地貶值的力證發(fā)生在S*ST蘭光身上。7月21日，公司公告稱，鑒于深圳鴻榮源地產(chǎn)的幾個項目尚未取得完整的土地使用權(quán)證以及2007年新進(jìn)的幾塊土地儲備市值出現(xiàn)低于賬面值等情況，客觀上造成鴻榮源房地產(chǎn)資產(chǎn)無法實現(xiàn)“整體上市”。據(jù)業(yè)內(nèi)人士推算，公告中提及的“市值出現(xiàn)低于賬面值的土地”或暗指鴻榮源去年高價在深圳、佛山、惠州和廣州競得地塊。
與之佐證的是，今年土地市場上“流拍”事件頻發(fā)，并有從深圳、上海等一線城市向福州、南寧等二線城市蔓延的跡象。對于一路走低的土地價格，市場人士出手更為謹(jǐn)慎。統(tǒng)計顯示，今年2季度，土地交易價格出現(xiàn)大幅下滑，同比上漲10.8%，但漲幅比上季度低5.7個百分點。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉指出，我國房地產(chǎn)開發(fā)商在土地儲備上沉淀的資金已達(dá)1.5萬億元左右，即使以貶值20%計算，也是一個天文數(shù)字。當(dāng)年高價競得地塊，如今價值嚴(yán)重縮水，無疑是“地王”房企心中最痛。地款大限將至，在融資困難的今天，眾多房企將要為去年的瘋狂付出沉重代價——或退地賠錢或項目轉(zhuǎn)讓。不管哪種方式，這都將讓房企元氣大傷，使其嚴(yán)峻的資金面雪上加霜。
早在3月份，SOHO中國（企業(yè)專區(qū)，旗下樓盤）的潘石屹便拋出了“百日劇變”說。他指出，在2006年下半年、2007年把所有的錢和銀行貸款用于交納土地首付、瘋狂圈地的房企來說，由于土地在2008年上半年尚不具備銷售條件，沒有形成待售商品房，將會面臨巨大資金壓力。“外部資本市場環(huán)境轉(zhuǎn)差，各公司財務(wù)狀況相當(dāng)惡劣，很可能出現(xiàn)一批公司在三四個月內(nèi)陷入困境甚至死掉”。盡管估計的時間點有偏差，但不得不承認(rèn)，由土地出讓金引發(fā)的“百日巨變”的市場風(fēng)險正在累積。
在政府重申地產(chǎn)調(diào)控不放松，緊盯地權(quán)出讓腐敗之際，更多的市場疑問或已變成——在八月地款繳付大限中，誰又將倒下？
退地項目轉(zhuǎn)讓 “地王”房企“斷腕”自救
數(shù)據(jù)顯示，為去年瘋狂擴(kuò)張付出代價的房地產(chǎn)企業(yè)，顯然不止一家。面對巨額土地出讓金壓力，不少曾叱咤風(fēng)云的“地王”房企不得已“斷腕”自救。
“地王”集體退地。今年6月，樓面地價高達(dá)1.65萬元/平方米的“普陀地王”長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號東南地塊遭遇退地。競得者上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司為此損失土地保證金超過3000萬元。今年3月，樓面地價高達(dá)9953元/平方米的福州“地王”遭退地，融信地產(chǎn)為此損失7000萬元土地保證金。南京江寧的天價“地王”也在今年7月遭政府收回，地產(chǎn)商“割肉”8000多萬定金。據(jù)統(tǒng)計，截至2007年底，僅南京市便解除了8幅地塊的土地出讓合同，對延期付款地塊收取違約金1億多元。專家分析，隨著房地價一路走低，退地風(fēng)潮或有在全國蔓延趨勢。
房企掛牌轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)。今年5月14日，萬科將公司所持有的東莞市萬科置地有限公司50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓。項目公司所持有的正是一年前土地價格瘋狂飆升時期以樓面地價為3772.3元／平方米拿下的“地王”東莞市南城水濂村地塊。如果以東莞目前約5000元/平方米的銷售價格計算，東莞萬科置地當(dāng)初拿地價格幾乎沒有利潤可言。5月19日，香港上市公司瑞安房地產(chǎn)公告稱，永菱通海外投資基金將以11.25億元人民幣的總價，收購其持有的上海瑞虹新城項目25%股權(quán)。從幾大產(chǎn)權(quán)交易所了解到的信息顯示，近期北京有7塊二手土地通過北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓，土地面積共近120萬平米。在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所，有7家地產(chǎn)項目或股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓；天津產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)上有近20家房地產(chǎn)項目尋求合作或轉(zhuǎn)讓；重慶產(chǎn)權(quán)交易所則有12家。這些進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的公司，多數(shù)都表現(xiàn)出對資金的渴望，有的要求受讓方能短期支付大筆交易資金，還有要求受讓方有良好的資金實力，能一次性支付交易價款。
在國泰君安證券研究所發(fā)布的研究報告中稱，全國地價指數(shù)表明2007年三季度地價指數(shù)達(dá)到點。這意味著，在去年7月-9月拿地的開發(fā)商需支付的地價款非常高。與此同時，很多城市房地產(chǎn)的成交量還在繼續(xù)走低，開發(fā)商回籠資金的壓力陡增。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即將到來的8、9月份將是開發(fā)商資金鏈最緊張的時候，去年高價拿地的企業(yè)將面臨付清土地出讓金的壓力。對于個別實力不強(qiáng)、資金鏈緊繃的中小型房企來說，“命懸一線”的說法并非危言聳聽。
地價縮水 “百日巨變”或一語成讖
隨著市場的持續(xù)低迷，眾“地王”房企除承受資金壓力外，還得忍受地價縮水之痛。
最新土地貶值的力證發(fā)生在S*ST蘭光身上。7月21日，公司公告稱，鑒于深圳鴻榮源地產(chǎn)的幾個項目尚未取得完整的土地使用權(quán)證以及2007年新進(jìn)的幾塊土地儲備市值出現(xiàn)低于賬面值等情況，客觀上造成鴻榮源房地產(chǎn)資產(chǎn)無法實現(xiàn)“整體上市”。據(jù)業(yè)內(nèi)人士推算，公告中提及的“市值出現(xiàn)低于賬面值的土地”或暗指鴻榮源去年高價在深圳、佛山、惠州和廣州競得地塊。
與之佐證的是，今年土地市場上“流拍”事件頻發(fā)，并有從深圳、上海等一線城市向福州、南寧等二線城市蔓延的跡象。對于一路走低的土地價格，市場人士出手更為謹(jǐn)慎。統(tǒng)計顯示，今年2季度，土地交易價格出現(xiàn)大幅下滑，同比上漲10.8%，但漲幅比上季度低5.7個百分點。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉指出，我國房地產(chǎn)開發(fā)商在土地儲備上沉淀的資金已達(dá)1.5萬億元左右，即使以貶值20%計算，也是一個天文數(shù)字。當(dāng)年高價競得地塊，如今價值嚴(yán)重縮水，無疑是“地王”房企心中最痛。地款大限將至，在融資困難的今天，眾多房企將要為去年的瘋狂付出沉重代價——或退地賠錢或項目轉(zhuǎn)讓。不管哪種方式，這都將讓房企元氣大傷，使其嚴(yán)峻的資金面雪上加霜。
早在3月份，SOHO中國（企業(yè)專區(qū)，旗下樓盤）的潘石屹便拋出了“百日劇變”說。他指出，在2006年下半年、2007年把所有的錢和銀行貸款用于交納土地首付、瘋狂圈地的房企來說，由于土地在2008年上半年尚不具備銷售條件，沒有形成待售商品房，將會面臨巨大資金壓力。“外部資本市場環(huán)境轉(zhuǎn)差，各公司財務(wù)狀況相當(dāng)惡劣，很可能出現(xiàn)一批公司在三四個月內(nèi)陷入困境甚至死掉”。盡管估計的時間點有偏差，但不得不承認(rèn)，由土地出讓金引發(fā)的“百日巨變”的市場風(fēng)險正在累積。
在政府重申地產(chǎn)調(diào)控不放松，緊盯地權(quán)出讓腐敗之際，更多的市場疑問或已變成——在八月地款繳付大限中，誰又將倒下？