在清理閑置土地過程中，有人認(rèn)為，政府依法收回閑置兩年的國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，該國(guó)有土地使用權(quán)上依法成立的抵押權(quán)歸于消滅，抵押風(fēng)險(xiǎn)也不能轉(zhuǎn)嫁給登記機(jī)關(guān)等。筆者對(duì)此有不同觀點(diǎn)。
抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)之占有而為債權(quán)提供的擔(dān)保。抵押權(quán)具有以下特征：一是物權(quán)性，表現(xiàn)為支配性、排他性。抵押權(quán)適用物權(quán)的保護(hù)方法，當(dāng)?shù)盅簷?quán)受第三人侵害時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求侵害人賠償。二是從屬性。根據(jù)民法“從隨主”原則，抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)的一種，屬于從權(quán)利，其成立、消滅和處分必須以一定債權(quán)關(guān)系存在為前提，而且從屬于該主債權(quán)。三是不可分性，表現(xiàn)為抵押物的效力不可分，抵押權(quán)人就全部抵押物行使其權(quán)利，抵押物的分割和部分讓與、滅失，或者債權(quán)分割部分讓與或清償，均不影響抵押的效力。四是特定性，一方面表現(xiàn)為抵押物的特定，抵押權(quán)以確保債權(quán)實(shí)現(xiàn)為宗旨，因此抵押物必須是現(xiàn)存的特定的，只有特定化的抵押物，才能估計(jì)其價(jià)值。另一方面是抵押物擔(dān)保的債權(quán)的特定，抵押權(quán)只能擔(dān)保特定的債權(quán)，而不能擔(dān)保一切債權(quán)。
依法收回閑置的土地的使用權(quán)并不意味著土地使用權(quán)的消滅?！锻恋毓芾矸ā返谌邨l規(guī)定，連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種?！冻鞘蟹慨a(chǎn)管理法》第二十五條規(guī)定，滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)?！堕e置土地處置辦法》第三條對(duì)閑置土地規(guī)定了 6種處置方案。法律法規(guī)沒有一條規(guī)定閑置土地被依法收回后其使用權(quán)消滅，只是由一種用途改變?yōu)榱硗庖环N用途，此使用者改變?yōu)楸耸褂谜撸@種用途和使用者的改變具有法律法規(guī)的強(qiáng)制性。抵押關(guān)系中，土地使用權(quán)的抵押功能、抵押的優(yōu)先受償權(quán)等受到法律法規(guī)的強(qiáng)制性保護(hù)。
抵押權(quán)消滅必須有其特定的法律事實(shí)?！稉?dān)保法》第五十二條規(guī)定，抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅，這是有關(guān)抵押權(quán)消滅上的從屬性原則的規(guī)定，是抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)，如果因清償、提存、免除、混同等原因而全部消滅時(shí)，則抵押權(quán)無所依附，從而抵押權(quán)也隨之消滅，此時(shí)債權(quán)人與債務(wù)人間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系已經(jīng)消滅；第五十八條規(guī)定，抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)，這說明抵押標(biāo)的物滅失，即抵押物已不復(fù)存在，那么抵押便失去存在的基礎(chǔ)，抵押權(quán)人再也無法就該抵押物優(yōu)先受清償，抵押權(quán)歸于滅失。如前所述，閑置土地被收回，其使用權(quán)并不因收回而滅失，而是按規(guī)定重新進(jìn)行了處置
抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)之占有而為債權(quán)提供的擔(dān)保。抵押權(quán)具有以下特征：一是物權(quán)性，表現(xiàn)為支配性、排他性。抵押權(quán)適用物權(quán)的保護(hù)方法，當(dāng)?shù)盅簷?quán)受第三人侵害時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求侵害人賠償。二是從屬性。根據(jù)民法“從隨主”原則，抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)的一種，屬于從權(quán)利，其成立、消滅和處分必須以一定債權(quán)關(guān)系存在為前提，而且從屬于該主債權(quán)。三是不可分性，表現(xiàn)為抵押物的效力不可分，抵押權(quán)人就全部抵押物行使其權(quán)利，抵押物的分割和部分讓與、滅失，或者債權(quán)分割部分讓與或清償，均不影響抵押的效力。四是特定性，一方面表現(xiàn)為抵押物的特定，抵押權(quán)以確保債權(quán)實(shí)現(xiàn)為宗旨，因此抵押物必須是現(xiàn)存的特定的，只有特定化的抵押物，才能估計(jì)其價(jià)值。另一方面是抵押物擔(dān)保的債權(quán)的特定，抵押權(quán)只能擔(dān)保特定的債權(quán)，而不能擔(dān)保一切債權(quán)。
依法收回閑置的土地的使用權(quán)并不意味著土地使用權(quán)的消滅?！锻恋毓芾矸ā返谌邨l規(guī)定，連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種?！冻鞘蟹慨a(chǎn)管理法》第二十五條規(guī)定，滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)?！堕e置土地處置辦法》第三條對(duì)閑置土地規(guī)定了 6種處置方案。法律法規(guī)沒有一條規(guī)定閑置土地被依法收回后其使用權(quán)消滅，只是由一種用途改變?yōu)榱硗庖环N用途，此使用者改變?yōu)楸耸褂谜撸@種用途和使用者的改變具有法律法規(guī)的強(qiáng)制性。抵押關(guān)系中，土地使用權(quán)的抵押功能、抵押的優(yōu)先受償權(quán)等受到法律法規(guī)的強(qiáng)制性保護(hù)。
抵押權(quán)消滅必須有其特定的法律事實(shí)?！稉?dān)保法》第五十二條規(guī)定，抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅，這是有關(guān)抵押權(quán)消滅上的從屬性原則的規(guī)定，是抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)，如果因清償、提存、免除、混同等原因而全部消滅時(shí)，則抵押權(quán)無所依附，從而抵押權(quán)也隨之消滅，此時(shí)債權(quán)人與債務(wù)人間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系已經(jīng)消滅；第五十八條規(guī)定，抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)，這說明抵押標(biāo)的物滅失，即抵押物已不復(fù)存在，那么抵押便失去存在的基礎(chǔ)，抵押權(quán)人再也無法就該抵押物優(yōu)先受清償，抵押權(quán)歸于滅失。如前所述，閑置土地被收回，其使用權(quán)并不因收回而滅失，而是按規(guī)定重新進(jìn)行了處置