在企業(yè)改制中，由于部分土地資產(chǎn)進入企業(yè)凈資產(chǎn)，因此在使用每一種評估方法進行土地資產(chǎn)評估時都有一些應(yīng)注意的事項。
一、市場比較法
市場比較法是改制企業(yè)土地資產(chǎn)最常用的方法之一，在進行比較修正時應(yīng)注意以下幾個要點：
1、比較案例與評估對象在客觀條件上一致，但價格內(nèi)涵不同，仍然要進行修正。如評估對象的客觀開發(fā)程度為“七通一平”與比較案例條件一致，但由于資產(chǎn)界定過程中，部分開發(fā)費用已計入到其他資產(chǎn)中，因此評估價格內(nèi)涵為“三通一平”，此時就要對比較案例進行修正。只有這樣才能保證市場比較法評估的價格內(nèi)涵與成本逼近法評估的價格內(nèi)涵的一致性。
2、對宗地面積大小要引起足夠的重視。由于企業(yè)改制中土地用地規(guī)模不一樣，對宗地價格產(chǎn)生了很大的影響。對此，對宗地面積的大小修正必須引起注意，具體可采用開發(fā)區(qū)內(nèi)宗地估價的方法，將選擇的小宗地實例價格修正到與改制企業(yè)用地面積相同的宗地價格。
3、充分考慮土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃要求之間的差別，對土地利用的規(guī)劃條件，進行適當(dāng)?shù)男拚?。比較案例土地價格一般是根據(jù)利用原則確定的，有時待估對象與比較案例的規(guī)劃條件一致，但待估地塊現(xiàn)狀沒有達到規(guī)劃條件，并且企業(yè)仍然按原來現(xiàn)狀利用，此時就應(yīng)該對比較案例進行規(guī)劃條件的修正，使與待估地塊條件一致，也就是說企業(yè)改制的土地資產(chǎn)評估必須考慮用地現(xiàn)狀。
二、成本逼近法
成本逼近法也是企業(yè)改制中土地資產(chǎn)評估最常用的方法之一，采用該方法評估時應(yīng)注意以下幾點：
1、必須重置征地費。進行企業(yè)改制的許多土地是早期取得的，征地費用的原值與評估時的差別很大。因此，在評估時必須按評估對象所在的位置重新估算征地費（或土地取得費）的情況，而不能用征地原值，即估算估價期日的征地費（或土地取得費）。
2、仔細分析征地費（或土地取得費用）的情況。在企業(yè)改制工作中發(fā)現(xiàn)征地費用的構(gòu)成以及征地標(biāo)準(zhǔn)差別很大，即使在同一地方由于征地單位或項目不同有很大差別，一般都超過了國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但在應(yīng)用成本逼近法時，應(yīng)采用客觀費用，而不是實際費用。
3、確定合理開發(fā)費用。在確定開發(fā)費時，不應(yīng)以實際的開發(fā)費用為依據(jù)，而是以界定后的土地資產(chǎn)的內(nèi)涵為依據(jù)。
一、市場比較法
市場比較法是改制企業(yè)土地資產(chǎn)最常用的方法之一，在進行比較修正時應(yīng)注意以下幾個要點：
1、比較案例與評估對象在客觀條件上一致，但價格內(nèi)涵不同，仍然要進行修正。如評估對象的客觀開發(fā)程度為“七通一平”與比較案例條件一致，但由于資產(chǎn)界定過程中，部分開發(fā)費用已計入到其他資產(chǎn)中，因此評估價格內(nèi)涵為“三通一平”，此時就要對比較案例進行修正。只有這樣才能保證市場比較法評估的價格內(nèi)涵與成本逼近法評估的價格內(nèi)涵的一致性。
2、對宗地面積大小要引起足夠的重視。由于企業(yè)改制中土地用地規(guī)模不一樣，對宗地價格產(chǎn)生了很大的影響。對此，對宗地面積的大小修正必須引起注意，具體可采用開發(fā)區(qū)內(nèi)宗地估價的方法，將選擇的小宗地實例價格修正到與改制企業(yè)用地面積相同的宗地價格。
3、充分考慮土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃要求之間的差別，對土地利用的規(guī)劃條件，進行適當(dāng)?shù)男拚?。比較案例土地價格一般是根據(jù)利用原則確定的，有時待估對象與比較案例的規(guī)劃條件一致，但待估地塊現(xiàn)狀沒有達到規(guī)劃條件，并且企業(yè)仍然按原來現(xiàn)狀利用，此時就應(yīng)該對比較案例進行規(guī)劃條件的修正，使與待估地塊條件一致，也就是說企業(yè)改制的土地資產(chǎn)評估必須考慮用地現(xiàn)狀。
二、成本逼近法
成本逼近法也是企業(yè)改制中土地資產(chǎn)評估最常用的方法之一，采用該方法評估時應(yīng)注意以下幾點：
1、必須重置征地費。進行企業(yè)改制的許多土地是早期取得的，征地費用的原值與評估時的差別很大。因此，在評估時必須按評估對象所在的位置重新估算征地費（或土地取得費）的情況，而不能用征地原值，即估算估價期日的征地費（或土地取得費）。
2、仔細分析征地費（或土地取得費用）的情況。在企業(yè)改制工作中發(fā)現(xiàn)征地費用的構(gòu)成以及征地標(biāo)準(zhǔn)差別很大，即使在同一地方由于征地單位或項目不同有很大差別，一般都超過了國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但在應(yīng)用成本逼近法時，應(yīng)采用客觀費用，而不是實際費用。
3、確定合理開發(fā)費用。在確定開發(fā)費時，不應(yīng)以實際的開發(fā)費用為依據(jù)，而是以界定后的土地資產(chǎn)的內(nèi)涵為依據(jù)。