（3）經(jīng)濟(jì)折舊的求取方法
經(jīng)濟(jì)折舊在估價時點(diǎn)時通常是不可修復(fù)的，首先應(yīng)分清它是暫時性的還是永久性的，然后可以根據(jù)租金損失的期限不同，采用租金損失資本化法求取未來每年所損失租金的現(xiàn)值之和作為折舊額。
5.5.3 求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題
5.5.3.1 估價上的折舊與會計(jì)上的折舊的區(qū)別
求取建筑物折舊應(yīng)注意估價上的折舊與會計(jì)上的折舊的區(qū)別。估價上的折舊注重的是市場價值的真實(shí)減損，科學(xué)地說不是“折舊”，而是“減價調(diào)整”；會計(jì)上的折舊注重的是原始價值的分?jǐn)偂⒀a(bǔ)償或回收。在會計(jì)上，C為資產(chǎn)原值，是當(dāng)初購置時的，不隨時間的變化而變化；在估價上，C為重新購建價格，是估價時點(diǎn)時的，估價時點(diǎn)不同，C的值可能不同。在會計(jì)上，資產(chǎn)原值與累計(jì)折舊額的差被稱做資產(chǎn)的賬面價值，它無須與資產(chǎn)的市場價值相一致；在估價上，重新購建價格與折舊總額的差被視為資產(chǎn)的實(shí)際價值，它必須與資產(chǎn)的市場價值相一致。常常出現(xiàn)這種情況：有些房地產(chǎn)，盡管在會計(jì)賬目上折舊早已提足或快要提足，但估價結(jié)果卻顯示其仍有較大的現(xiàn)時價值；而有些房地產(chǎn)，盡管在會計(jì)賬目上折舊尚未提足或遠(yuǎn)未提足，但估價結(jié)果卻顯示其現(xiàn)時價值已所剩無幾。
但在房地產(chǎn)估價中，并非所有的建筑物折舊問題都是估價上的折舊，如在收益法中需要扣除的建筑物折舊費(fèi)和土地攤提費(fèi)（土地取得費(fèi)用的攤銷）就屬于會計(jì)上的折舊。
5.5.3.2 土地使用年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響
求取建筑物折舊應(yīng)注意土地使用年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響。在實(shí)際估價中，由于土地是有期限的使用權(quán)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用年限可能不一致，所以，計(jì)算建筑物折舊所采用的經(jīng)濟(jì)壽命遇到下列情況時的處理為：
（1）建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊。
（2）建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算建筑物折舊。
5.6 成本法應(yīng)用上涉及的有關(guān)規(guī)定（略）
5.7 成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例
對上述成本法的內(nèi)容進(jìn)行總結(jié)可知：成本法的典型估價對象是現(xiàn)存土地與建筑物合成體的房地產(chǎn)（即現(xiàn)房），其價值為土地價值加上建筑物的重新購建價格減去建筑物的折舊。其中，土地價值可采用市場法求取，也可采用成本法、基準(zhǔn)地價修正法求??；建筑物的重新購建價格分為重置價格和重建價格，它們視建筑物的重要性而選定，求取方法有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測量法、指數(shù)調(diào)整法等；建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，求取方法有年限法、市場提取法、分解法等。
經(jīng)濟(jì)折舊在估價時點(diǎn)時通常是不可修復(fù)的，首先應(yīng)分清它是暫時性的還是永久性的，然后可以根據(jù)租金損失的期限不同，采用租金損失資本化法求取未來每年所損失租金的現(xiàn)值之和作為折舊額。
5.5.3 求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題
5.5.3.1 估價上的折舊與會計(jì)上的折舊的區(qū)別
求取建筑物折舊應(yīng)注意估價上的折舊與會計(jì)上的折舊的區(qū)別。估價上的折舊注重的是市場價值的真實(shí)減損，科學(xué)地說不是“折舊”，而是“減價調(diào)整”；會計(jì)上的折舊注重的是原始價值的分?jǐn)偂⒀a(bǔ)償或回收。在會計(jì)上，C為資產(chǎn)原值，是當(dāng)初購置時的，不隨時間的變化而變化；在估價上，C為重新購建價格，是估價時點(diǎn)時的，估價時點(diǎn)不同，C的值可能不同。在會計(jì)上，資產(chǎn)原值與累計(jì)折舊額的差被稱做資產(chǎn)的賬面價值，它無須與資產(chǎn)的市場價值相一致；在估價上，重新購建價格與折舊總額的差被視為資產(chǎn)的實(shí)際價值，它必須與資產(chǎn)的市場價值相一致。常常出現(xiàn)這種情況：有些房地產(chǎn)，盡管在會計(jì)賬目上折舊早已提足或快要提足，但估價結(jié)果卻顯示其仍有較大的現(xiàn)時價值；而有些房地產(chǎn)，盡管在會計(jì)賬目上折舊尚未提足或遠(yuǎn)未提足，但估價結(jié)果卻顯示其現(xiàn)時價值已所剩無幾。
但在房地產(chǎn)估價中，并非所有的建筑物折舊問題都是估價上的折舊，如在收益法中需要扣除的建筑物折舊費(fèi)和土地攤提費(fèi)（土地取得費(fèi)用的攤銷）就屬于會計(jì)上的折舊。
5.5.3.2 土地使用年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響
求取建筑物折舊應(yīng)注意土地使用年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響。在實(shí)際估價中，由于土地是有期限的使用權(quán)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用年限可能不一致，所以，計(jì)算建筑物折舊所采用的經(jīng)濟(jì)壽命遇到下列情況時的處理為：
（1）建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊。
（2）建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算建筑物折舊。
5.6 成本法應(yīng)用上涉及的有關(guān)規(guī)定（略）
5.7 成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例
對上述成本法的內(nèi)容進(jìn)行總結(jié)可知：成本法的典型估價對象是現(xiàn)存土地與建筑物合成體的房地產(chǎn)（即現(xiàn)房），其價值為土地價值加上建筑物的重新購建價格減去建筑物的折舊。其中，土地價值可采用市場法求取，也可采用成本法、基準(zhǔn)地價修正法求??；建筑物的重新購建價格分為重置價格和重建價格，它們視建筑物的重要性而選定，求取方法有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測量法、指數(shù)調(diào)整法等；建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，求取方法有年限法、市場提取法、分解法等。