（二）土地資產(chǎn)價格的特點
1、土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產(chǎn)成本決定。
2、土地價格主要由土地的需求決定。
3、土地價格具有明顯的區(qū)域性。
4、土地價格的上漲性。①土地需求上升；②資本的邊際收益率會下降。
四、影響地產(chǎn)價格的因素
（一）一般因素
影響地價的一般因素是指對土地價格高低及其變動具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。
1、行政因素。
2、社會因素。
3、經(jīng)濟(jì)因素。
（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。
（2）居民收入和消費水平。
（3）物價變動。
（4）儲蓄和投資水平、財政收支和金融狀況、利率水平的變化都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。
4、其他一般因素。
（二）區(qū)域因素
區(qū)域因素是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價的因素，也就是說，土地所在地區(qū)的自然條件與社會經(jīng)濟(jì)、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點而影響地價的因素。
1、影響商業(yè)用地土地價格的區(qū)域因素。
（1）商業(yè)繁華程度。
（2）交通便捷度。
（3）環(huán)境優(yōu)劣度。
（4）規(guī)劃限制。
（5）其他因素。
2、影響住宅用地價格的區(qū)域因素。
（1）位置。
（2）交通便捷度。
（3）基礎(chǔ)設(shè)施保證度。
（4）公用設(shè)施完備度。
（5）環(huán)境質(zhì)量度。
（6）規(guī)劃限制。
建筑高度是指地上建筑物可達(dá)及的高度，建筑物的高度應(yīng)在城市規(guī)劃規(guī)定的建筑高度以下（包括相等）。
建筑密度是指一塊土地上底層建筑面積與全部土地面積的百分比。建筑密度亦稱建筑覆蓋率。
容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。
影響我國工業(yè)用地的區(qū)域因素。
（1）交通便捷度。
（2）基礎(chǔ)設(shè)施完善度。
（3）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。
（4）環(huán)境質(zhì)量。
（5）規(guī)劃限制。
（6）其他原因。
（三）個別因素
1、位置因素。
2、地形地質(zhì)因素。
3、面積因素。
4、地塊形狀因素。主要表現(xiàn)在寬、深的比例。
5、土地利用因素。（2006年4月考過簡答）
主要包括容積率和土地用途。容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。容積率越高，在地塊面積一定的條件下，意味著建筑物面積的增加，對房地產(chǎn)開發(fā)來說，其銷售的收益就會相應(yīng)增大，意味著其使用效益的增加，其結(jié)果也必然導(dǎo)致土地價格的增加。
由于土地用途不同，同一地塊上表現(xiàn)出的單位面積的土地收益也不同，其實際支付地價的能力也存在較大的差異。一般來說，商業(yè)用地的地價在同一土地級別內(nèi)要高于住宅用地和工業(yè)用地的地價，而工業(yè)用地的地價要高于工業(yè)用地的地價。
五、土地使用權(quán)評估的原則
（一）替代原則
概括如下：
1、土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格決定。
2、土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格來確定。
3、土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。
由于土地的不可移動性、個別性及交易量少的特點，在土地估價時很難找到像一般商品那樣性質(zhì)、條件完全相同的替代品。
（二）使用原則
土地具有用途的多樣性。
土地價格是以該地塊的效用作發(fā)揮為前提的。
應(yīng)注意：
1、應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃中最適宜用途來確定。
2、土地的使用原則還包括地塊使用強(qiáng)度。如地塊的建筑密度、容積率等。
3、應(yīng)用這一原則時，必須符合國家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。
（三）變動原則
（四）供需原則
1、價格獨占性較強(qiáng)。
2、替代性有限。
（五）貢獻(xiàn)原則
（二）土地權(quán)屬處置方式
1、土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產(chǎn)成本決定。
2、土地價格主要由土地的需求決定。
3、土地價格具有明顯的區(qū)域性。
4、土地價格的上漲性。①土地需求上升；②資本的邊際收益率會下降。
四、影響地產(chǎn)價格的因素
（一）一般因素
影響地價的一般因素是指對土地價格高低及其變動具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。
1、行政因素。
2、社會因素。
3、經(jīng)濟(jì)因素。
（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。
（2）居民收入和消費水平。
（3）物價變動。
（4）儲蓄和投資水平、財政收支和金融狀況、利率水平的變化都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。
4、其他一般因素。
（二）區(qū)域因素
區(qū)域因素是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價的因素，也就是說，土地所在地區(qū)的自然條件與社會經(jīng)濟(jì)、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點而影響地價的因素。
1、影響商業(yè)用地土地價格的區(qū)域因素。
（1）商業(yè)繁華程度。
（2）交通便捷度。
（3）環(huán)境優(yōu)劣度。
（4）規(guī)劃限制。
（5）其他因素。
2、影響住宅用地價格的區(qū)域因素。
（1）位置。
（2）交通便捷度。
（3）基礎(chǔ)設(shè)施保證度。
（4）公用設(shè)施完備度。
（5）環(huán)境質(zhì)量度。
（6）規(guī)劃限制。
建筑高度是指地上建筑物可達(dá)及的高度，建筑物的高度應(yīng)在城市規(guī)劃規(guī)定的建筑高度以下（包括相等）。
建筑密度是指一塊土地上底層建筑面積與全部土地面積的百分比。建筑密度亦稱建筑覆蓋率。
容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。
影響我國工業(yè)用地的區(qū)域因素。
（1）交通便捷度。
（2）基礎(chǔ)設(shè)施完善度。
（3）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。
（4）環(huán)境質(zhì)量。
（5）規(guī)劃限制。
（6）其他原因。
（三）個別因素
1、位置因素。
2、地形地質(zhì)因素。
3、面積因素。
4、地塊形狀因素。主要表現(xiàn)在寬、深的比例。
5、土地利用因素。（2006年4月考過簡答）
主要包括容積率和土地用途。容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。容積率越高，在地塊面積一定的條件下，意味著建筑物面積的增加，對房地產(chǎn)開發(fā)來說，其銷售的收益就會相應(yīng)增大，意味著其使用效益的增加，其結(jié)果也必然導(dǎo)致土地價格的增加。
由于土地用途不同，同一地塊上表現(xiàn)出的單位面積的土地收益也不同，其實際支付地價的能力也存在較大的差異。一般來說，商業(yè)用地的地價在同一土地級別內(nèi)要高于住宅用地和工業(yè)用地的地價，而工業(yè)用地的地價要高于工業(yè)用地的地價。
五、土地使用權(quán)評估的原則
（一）替代原則
概括如下：
1、土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格決定。
2、土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格來確定。
3、土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。
由于土地的不可移動性、個別性及交易量少的特點，在土地估價時很難找到像一般商品那樣性質(zhì)、條件完全相同的替代品。
（二）使用原則
土地具有用途的多樣性。
土地價格是以該地塊的效用作發(fā)揮為前提的。
應(yīng)注意：
1、應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃中最適宜用途來確定。
2、土地的使用原則還包括地塊使用強(qiáng)度。如地塊的建筑密度、容積率等。
3、應(yīng)用這一原則時，必須符合國家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。
（三）變動原則
（四）供需原則
1、價格獨占性較強(qiáng)。
2、替代性有限。
（五）貢獻(xiàn)原則
（二）土地權(quán)屬處置方式