地價水平及其評估方法
對具體宗地而言，地價可以分為交易價格和評估價格，前者是市場中實際發(fā)生的價格，在公開競爭的市場中，它體現(xiàn)了供需雙方經(jīng)過共同認(rèn)可、實現(xiàn)的價格，是市場機制作用的結(jié)果。后者是基于不同目的，運用專業(yè)評估技術(shù)與方法測算得到的，一定條件下的土地價格。
通常，評估價格的內(nèi)涵為基準(zhǔn)日時估價對象在公開市場上能夠?qū)崿F(xiàn)的客觀價格。按照國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2001），地價評估的基本方法主要有：市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法，其各自特點如下：
1、市場比較法：選取與待估對象在相同區(qū)域或同一供需圈內(nèi)的三個（含三個）以上可比案例，通過對案例的成交價格進(jìn)行比較、修正得到待估對象的評估價格。運用該法測算所得價格最貼近市場的真實水平，因此，在條件許可情況下，市場比較法通常為估價首選方法。
2、收益還原法：選取一定的還原利率，將未來若干年中，預(yù)期從土地上獲取的純收益折算為評估基準(zhǔn)日時的收益總和，即為地價。收益還原法的評估原理體現(xiàn)了地價的本質(zhì)，即地租的資本化或預(yù)期收益的現(xiàn)值，因此，正確運用該法能夠測算出土地的客觀價值，它往往適用于商業(yè)等有穩(wěn)定收益或潛在收益的土地。
3、剩余法：也稱假設(shè)開發(fā)法，通過從開發(fā)完成后的房地總價中扣除所需花費的建筑成本、相關(guān)稅費、各類預(yù)付資本利息及開發(fā)利潤等，從而剝離出土地價格。剩余法常用于房地產(chǎn)等經(jīng)營性用地出讓轉(zhuǎn)讓時，從開發(fā)企業(yè)的角度測算能夠承受的土地購置價格。
4、成本逼近法：即以取得和開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，加上一定的利潤、利息、稅費和土地增值收益來推算土地價格。該法體現(xiàn)了“成本定價”的思路，但未能全面考慮土地的效用、價值及市場供需關(guān)系，往往與市場價格存在較大差異，因此，其應(yīng)用受到極大限制，通常只適用于工業(yè)用地等市場不發(fā)育，難以利用其他方法進(jìn)行評估的情況。
涉及多宗土地時，由于受多因素差異的影響，包括具體位置、用途、面積以及開發(fā)銷售時間等區(qū)位因素、個別因素等，不同宗地的房價、地價各不相同，其地價占房價的比例，以及其它各項主要成本占房價比亦各不相同，值與最低值之間差異較大，但仍可通過統(tǒng)計方法，研究其分布規(guī)律，衡量其總體水平。一般來說，樣本數(shù)量越大，誤差越小。
對具體宗地而言，地價可以分為交易價格和評估價格，前者是市場中實際發(fā)生的價格，在公開競爭的市場中，它體現(xiàn)了供需雙方經(jīng)過共同認(rèn)可、實現(xiàn)的價格，是市場機制作用的結(jié)果。后者是基于不同目的，運用專業(yè)評估技術(shù)與方法測算得到的，一定條件下的土地價格。
通常，評估價格的內(nèi)涵為基準(zhǔn)日時估價對象在公開市場上能夠?qū)崿F(xiàn)的客觀價格。按照國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2001），地價評估的基本方法主要有：市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法，其各自特點如下：
1、市場比較法：選取與待估對象在相同區(qū)域或同一供需圈內(nèi)的三個（含三個）以上可比案例，通過對案例的成交價格進(jìn)行比較、修正得到待估對象的評估價格。運用該法測算所得價格最貼近市場的真實水平，因此，在條件許可情況下，市場比較法通常為估價首選方法。
2、收益還原法：選取一定的還原利率，將未來若干年中，預(yù)期從土地上獲取的純收益折算為評估基準(zhǔn)日時的收益總和，即為地價。收益還原法的評估原理體現(xiàn)了地價的本質(zhì)，即地租的資本化或預(yù)期收益的現(xiàn)值，因此，正確運用該法能夠測算出土地的客觀價值，它往往適用于商業(yè)等有穩(wěn)定收益或潛在收益的土地。
3、剩余法：也稱假設(shè)開發(fā)法，通過從開發(fā)完成后的房地總價中扣除所需花費的建筑成本、相關(guān)稅費、各類預(yù)付資本利息及開發(fā)利潤等，從而剝離出土地價格。剩余法常用于房地產(chǎn)等經(jīng)營性用地出讓轉(zhuǎn)讓時，從開發(fā)企業(yè)的角度測算能夠承受的土地購置價格。
4、成本逼近法：即以取得和開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，加上一定的利潤、利息、稅費和土地增值收益來推算土地價格。該法體現(xiàn)了“成本定價”的思路，但未能全面考慮土地的效用、價值及市場供需關(guān)系，往往與市場價格存在較大差異，因此，其應(yīng)用受到極大限制，通常只適用于工業(yè)用地等市場不發(fā)育，難以利用其他方法進(jìn)行評估的情況。
涉及多宗土地時，由于受多因素差異的影響，包括具體位置、用途、面積以及開發(fā)銷售時間等區(qū)位因素、個別因素等，不同宗地的房價、地價各不相同，其地價占房價的比例，以及其它各項主要成本占房價比亦各不相同，值與最低值之間差異較大，但仍可通過統(tǒng)計方法，研究其分布規(guī)律，衡量其總體水平。一般來說，樣本數(shù)量越大，誤差越小。