4.沒有對其方法選擇、參數(shù)選取等加以分析，也沒有相應(yīng)的評估技術(shù)說明。
根據(jù)我國資產(chǎn)評估的有關(guān)規(guī)定，作為資產(chǎn)之一的土地使用權(quán)是注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)的范圍，經(jīng)人事部核準的注冊資產(chǎn)評估師考試大綱中，也明確土地使用權(quán)是注冊資產(chǎn)評估師的考試范圍。1991年國務(wù)院頒布的91號令，明確規(guī)定資產(chǎn)評估范圍包括:固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。國家國有資產(chǎn)管理局《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》專門用一章共8條，規(guī)范了土地使用權(quán)的評估，不但規(guī)定了土地使用權(quán)資產(chǎn)定義和評估方法，還規(guī)定了評估方法的選取原則，各種方法中的費用組成以及參數(shù)的選取原則。財政部《關(guān)于印發(fā)<資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定>(財評字[1999]91號)的通知》中，明確了土地使用權(quán)的評估說明的編寫，不但應(yīng)介紹土地的一般因素、個別因素、區(qū)域因素，還應(yīng)說明土地使用權(quán)評估價值的構(gòu)成，并詳細說明費用確定的依據(jù)。
顯然，并不能由于行業(yè)管理部門對機構(gòu)和個人執(zhí)業(yè)準人的限制，而隨意刪減土地評估操作程序，甚至簡化評估技術(shù)說明。目前，凡是引用土地估價報告，很少有一份整體資產(chǎn)評估報告，能按此規(guī)定進行評估并編寫說明。
《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2001)中規(guī)定，對同一估價對象應(yīng)選取兩種以上估價方法進行估價，得出試算價格，并采用簡單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法等確定宗地估價結(jié)果。但我們在承做土地估價項目以及引用土地估價結(jié)果時發(fā)現(xiàn)，盡管單平方米價格差異不大，但總價格差異非常大。那么引用時的處理方式，就會直接影響評估結(jié)論。筆者曾經(jīng)受聘從專業(yè)角度審查一個機構(gòu)的報告，該報告就引用了土地估價機構(gòu)報告中基準地價系數(shù)修正法的結(jié)果(比成本逼近法高18元/平方米，總價高80多萬元)，而沒有引用簡單算術(shù)平均法的結(jié)果。這可能是資產(chǎn)評估師甚至評估機構(gòu)不了解《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》造成的，后推測是因企業(yè)希望評高的一種處理。但認真考慮，也不能說與目前沒有“引用規(guī)范指導意見”無關(guān)，因為資產(chǎn)評估規(guī)范并未說明應(yīng)選取兩種以上估價方法進行評估。
5.沒有分析土地與企業(yè)債權(quán)債務(wù)的關(guān)系，導致重大事項揭示不充分。
很多國有企業(yè)，將擁有的房屋及其占用的土地使用權(quán)一同或單獨以出讓土地使用權(quán)抵押，或?qū)ν鈸＃踔劣械耐恋厥褂脵?quán)已進人訴訟程序，這些事項自然是企業(yè)或有的負債。由于資產(chǎn)評估師在實際操作中，以不是工作范圍為由，不進行核查并充分披露，導致評估結(jié)論暗含重大瑕疵，委托方使用評估報告時，也未關(guān)注該重大事項對評估結(jié)論的影響。
例如，某鋁廠區(qū)內(nèi)有當?shù)剞r(nóng)民居住，土地屬于農(nóng)民宅基地，但因種種原因只有一份含該宅基地的“國有土地使用證書”。2001年該企業(yè)上級單位對設(shè)立為境外上市的股份公司改制，土地估價機構(gòu)對其土地使用權(quán)進行評估時，并未關(guān)注到下列事項:所在省高院已對該廠因環(huán)境污染，要求賠償一事，作出了民事調(diào)解。根據(jù)調(diào)解書達成的協(xié)議，該廠將于未來為居民征地，并支付該村搬遷費400多萬元換取居民現(xiàn)住用地，該廠尚未付款也未將該事項記人有關(guān)賬簿。土地估價機構(gòu)根據(jù)國有土地使用證書將該地全部評估，并得到國土資源管理部門的確認。之后，資產(chǎn)評估機構(gòu)將確認的結(jié)果計人資產(chǎn)價值。實際上，資產(chǎn)評估機構(gòu)和土地估價機構(gòu)應(yīng)特別考慮該廠為該村另行征地費用和確定的400多萬元搬遷費對評估結(jié)論的影響。如果不是與該廠交換資產(chǎn)評估報告意見時發(fā)現(xiàn)，可以想象，由于改制評估造成的權(quán)益差異，將會給企業(yè)日后經(jīng)營帶來多大的麻煩。
二、若干建議
1進一步加強與其他部門所屬專業(yè)協(xié)會的溝通。
從事具體實際評估工作的注冊資產(chǎn)評估師和評估機構(gòu)都認為，沒有嚴格的監(jiān)管和指導，就不能在職業(yè)道德、執(zhí)業(yè)規(guī)范以及評估質(zhì)量等各方面規(guī)范，單靠個別機構(gòu)、個別評估師是不可能解決好行業(yè)問題的。
鑒于資產(chǎn)評估與其他5類資格范圍的業(yè)務(wù)都存在這一問題的實際情況，而且涉及到眾多的政府相關(guān)部門，根據(jù)國辦發(fā)!20031101號文件精神，發(fā)揮評估行協(xié)會的職能，通過建立的評估行業(yè)協(xié)會聯(lián)席會議制度，在此方面加強與土地估價師協(xié)會之間的專業(yè)溝通與協(xié)調(diào)，共同制定類似問題的相關(guān)執(zhí)業(yè)規(guī)范。
2.在現(xiàn)行分業(yè)管理、分業(yè)執(zhí)業(yè)的環(huán)境下，盡快專門研究制定資產(chǎn)評估報告引用土地估價結(jié)果的執(zhí)業(yè)規(guī)范指南(或指導意見)。
目前，在涉及類似問題時，從事具體實際評估工作的注冊資產(chǎn)評估師和評估機構(gòu)，感到頭疼的是“無所適從”。一種意見認為，對其他機構(gòu)及其土地估價師出具的報告和結(jié)果，無權(quán)發(fā)表不同看法，特別是已經(jīng)國土資源管理部門備案的估價報告。為了規(guī)避執(zhí)業(yè)責任，在評估報告特殊事項中充分披露該事項，而且都聲明，不對其結(jié)果負責，欲了解土地估價的具體情況，參見《土地估價報告》。而另一種意見認為，根據(jù)國家關(guān)于資產(chǎn)評估的有關(guān)規(guī)范和規(guī)定，應(yīng)分析其方法、參數(shù)的合理性。實踐中，我們也不斷研究《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》中土地使用權(quán)評估規(guī)范與《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2001)，多數(shù)資產(chǎn)評估師也同時取得了土地估價師資格，兩者在所有重大方面并無大的差別。問題是不同的專業(yè)機構(gòu)、不同的專業(yè)人員在具體報告格式與內(nèi)容、參數(shù)選取判斷中，存在的差異如何協(xié)調(diào);在引用責任、引用方式、差錯糾正、現(xiàn)場協(xié)調(diào)等方面如何規(guī)范。在《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導意見》出臺后，資產(chǎn)評估師實際
操作中，從概念、程序以及責任都清晰多了，大大減少了評估師在處理資產(chǎn)法律權(quán)屬方面的五化八門，以及不斷發(fā)生的法律糾紛。
3.在具體項目操作中，資產(chǎn)評估師應(yīng)加強與土地估價機構(gòu)和土地估價師在評估范圍、費用范圍以及執(zhí)業(yè)技術(shù)標準方面的溝通和協(xié)調(diào)。
上述問題產(chǎn)生的原因，一方面是由于行業(yè)分割、沒有統(tǒng)一的規(guī)范來指導，而另一方面是資產(chǎn)評估師自身的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)能力不足。比如，盡管土地資產(chǎn)評估是其他機構(gòu)承做，但站在資產(chǎn)的整體性角度，從優(yōu)秀的職業(yè)道德出發(fā)，現(xiàn)場勘察資產(chǎn)時，對土地的賬面記錄、數(shù)量、面積、權(quán)屬等進行核查，并與現(xiàn)場的土地估價師進行溝通。引用結(jié)果時，應(yīng)建立在仔細分析所得到的完整的土地估價報告和技術(shù)報告的基礎(chǔ)上。分析評估結(jié)果時，盡管不對土地估價結(jié)果本身發(fā)表看法，也需分析賬面記錄的構(gòu)成，以及人賬時土地市場價格水平，提高資產(chǎn)評估
結(jié)果的合理性和說服力?！顿Y產(chǎn)評估準則—基本準則》第九條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，可以聘請專家協(xié)助工作，但應(yīng)當采取必要措施確信專家工作的合理性。如果將“引用”看成是“專家工作”，也應(yīng)采取上述措施確信土地估價結(jié)果的合理性。
4綜合性評估機構(gòu)應(yīng)該配備專業(yè)土地估價人員。
為有效解決上述問題，有條件的評估機構(gòu)應(yīng)配備專業(yè)土地估價人員，在具體項目承做時，在技術(shù)上可以更有效解決這一問題。
根據(jù)我國資產(chǎn)評估的有關(guān)規(guī)定，作為資產(chǎn)之一的土地使用權(quán)是注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)的范圍，經(jīng)人事部核準的注冊資產(chǎn)評估師考試大綱中，也明確土地使用權(quán)是注冊資產(chǎn)評估師的考試范圍。1991年國務(wù)院頒布的91號令，明確規(guī)定資產(chǎn)評估范圍包括:固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。國家國有資產(chǎn)管理局《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》專門用一章共8條，規(guī)范了土地使用權(quán)的評估，不但規(guī)定了土地使用權(quán)資產(chǎn)定義和評估方法，還規(guī)定了評估方法的選取原則，各種方法中的費用組成以及參數(shù)的選取原則。財政部《關(guān)于印發(fā)<資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定>(財評字[1999]91號)的通知》中，明確了土地使用權(quán)的評估說明的編寫，不但應(yīng)介紹土地的一般因素、個別因素、區(qū)域因素，還應(yīng)說明土地使用權(quán)評估價值的構(gòu)成，并詳細說明費用確定的依據(jù)。
顯然，并不能由于行業(yè)管理部門對機構(gòu)和個人執(zhí)業(yè)準人的限制，而隨意刪減土地評估操作程序，甚至簡化評估技術(shù)說明。目前，凡是引用土地估價報告，很少有一份整體資產(chǎn)評估報告，能按此規(guī)定進行評估并編寫說明。
《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2001)中規(guī)定，對同一估價對象應(yīng)選取兩種以上估價方法進行估價，得出試算價格，并采用簡單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法等確定宗地估價結(jié)果。但我們在承做土地估價項目以及引用土地估價結(jié)果時發(fā)現(xiàn)，盡管單平方米價格差異不大，但總價格差異非常大。那么引用時的處理方式，就會直接影響評估結(jié)論。筆者曾經(jīng)受聘從專業(yè)角度審查一個機構(gòu)的報告，該報告就引用了土地估價機構(gòu)報告中基準地價系數(shù)修正法的結(jié)果(比成本逼近法高18元/平方米，總價高80多萬元)，而沒有引用簡單算術(shù)平均法的結(jié)果。這可能是資產(chǎn)評估師甚至評估機構(gòu)不了解《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》造成的，后推測是因企業(yè)希望評高的一種處理。但認真考慮，也不能說與目前沒有“引用規(guī)范指導意見”無關(guān)，因為資產(chǎn)評估規(guī)范并未說明應(yīng)選取兩種以上估價方法進行評估。
5.沒有分析土地與企業(yè)債權(quán)債務(wù)的關(guān)系，導致重大事項揭示不充分。
很多國有企業(yè)，將擁有的房屋及其占用的土地使用權(quán)一同或單獨以出讓土地使用權(quán)抵押，或?qū)ν鈸＃踔劣械耐恋厥褂脵?quán)已進人訴訟程序，這些事項自然是企業(yè)或有的負債。由于資產(chǎn)評估師在實際操作中，以不是工作范圍為由，不進行核查并充分披露，導致評估結(jié)論暗含重大瑕疵，委托方使用評估報告時，也未關(guān)注該重大事項對評估結(jié)論的影響。
例如，某鋁廠區(qū)內(nèi)有當?shù)剞r(nóng)民居住，土地屬于農(nóng)民宅基地，但因種種原因只有一份含該宅基地的“國有土地使用證書”。2001年該企業(yè)上級單位對設(shè)立為境外上市的股份公司改制，土地估價機構(gòu)對其土地使用權(quán)進行評估時，并未關(guān)注到下列事項:所在省高院已對該廠因環(huán)境污染，要求賠償一事，作出了民事調(diào)解。根據(jù)調(diào)解書達成的協(xié)議，該廠將于未來為居民征地，并支付該村搬遷費400多萬元換取居民現(xiàn)住用地，該廠尚未付款也未將該事項記人有關(guān)賬簿。土地估價機構(gòu)根據(jù)國有土地使用證書將該地全部評估，并得到國土資源管理部門的確認。之后，資產(chǎn)評估機構(gòu)將確認的結(jié)果計人資產(chǎn)價值。實際上，資產(chǎn)評估機構(gòu)和土地估價機構(gòu)應(yīng)特別考慮該廠為該村另行征地費用和確定的400多萬元搬遷費對評估結(jié)論的影響。如果不是與該廠交換資產(chǎn)評估報告意見時發(fā)現(xiàn)，可以想象，由于改制評估造成的權(quán)益差異，將會給企業(yè)日后經(jīng)營帶來多大的麻煩。
二、若干建議
1進一步加強與其他部門所屬專業(yè)協(xié)會的溝通。
從事具體實際評估工作的注冊資產(chǎn)評估師和評估機構(gòu)都認為，沒有嚴格的監(jiān)管和指導，就不能在職業(yè)道德、執(zhí)業(yè)規(guī)范以及評估質(zhì)量等各方面規(guī)范，單靠個別機構(gòu)、個別評估師是不可能解決好行業(yè)問題的。
鑒于資產(chǎn)評估與其他5類資格范圍的業(yè)務(wù)都存在這一問題的實際情況，而且涉及到眾多的政府相關(guān)部門，根據(jù)國辦發(fā)!20031101號文件精神，發(fā)揮評估行協(xié)會的職能，通過建立的評估行業(yè)協(xié)會聯(lián)席會議制度，在此方面加強與土地估價師協(xié)會之間的專業(yè)溝通與協(xié)調(diào)，共同制定類似問題的相關(guān)執(zhí)業(yè)規(guī)范。
2.在現(xiàn)行分業(yè)管理、分業(yè)執(zhí)業(yè)的環(huán)境下，盡快專門研究制定資產(chǎn)評估報告引用土地估價結(jié)果的執(zhí)業(yè)規(guī)范指南(或指導意見)。
目前，在涉及類似問題時，從事具體實際評估工作的注冊資產(chǎn)評估師和評估機構(gòu)，感到頭疼的是“無所適從”。一種意見認為，對其他機構(gòu)及其土地估價師出具的報告和結(jié)果，無權(quán)發(fā)表不同看法，特別是已經(jīng)國土資源管理部門備案的估價報告。為了規(guī)避執(zhí)業(yè)責任，在評估報告特殊事項中充分披露該事項，而且都聲明，不對其結(jié)果負責，欲了解土地估價的具體情況，參見《土地估價報告》。而另一種意見認為，根據(jù)國家關(guān)于資產(chǎn)評估的有關(guān)規(guī)范和規(guī)定，應(yīng)分析其方法、參數(shù)的合理性。實踐中，我們也不斷研究《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》中土地使用權(quán)評估規(guī)范與《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2001)，多數(shù)資產(chǎn)評估師也同時取得了土地估價師資格，兩者在所有重大方面并無大的差別。問題是不同的專業(yè)機構(gòu)、不同的專業(yè)人員在具體報告格式與內(nèi)容、參數(shù)選取判斷中，存在的差異如何協(xié)調(diào);在引用責任、引用方式、差錯糾正、現(xiàn)場協(xié)調(diào)等方面如何規(guī)范。在《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導意見》出臺后，資產(chǎn)評估師實際
操作中，從概念、程序以及責任都清晰多了，大大減少了評估師在處理資產(chǎn)法律權(quán)屬方面的五化八門，以及不斷發(fā)生的法律糾紛。
3.在具體項目操作中，資產(chǎn)評估師應(yīng)加強與土地估價機構(gòu)和土地估價師在評估范圍、費用范圍以及執(zhí)業(yè)技術(shù)標準方面的溝通和協(xié)調(diào)。
上述問題產(chǎn)生的原因，一方面是由于行業(yè)分割、沒有統(tǒng)一的規(guī)范來指導，而另一方面是資產(chǎn)評估師自身的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)能力不足。比如，盡管土地資產(chǎn)評估是其他機構(gòu)承做，但站在資產(chǎn)的整體性角度，從優(yōu)秀的職業(yè)道德出發(fā)，現(xiàn)場勘察資產(chǎn)時，對土地的賬面記錄、數(shù)量、面積、權(quán)屬等進行核查，并與現(xiàn)場的土地估價師進行溝通。引用結(jié)果時，應(yīng)建立在仔細分析所得到的完整的土地估價報告和技術(shù)報告的基礎(chǔ)上。分析評估結(jié)果時，盡管不對土地估價結(jié)果本身發(fā)表看法，也需分析賬面記錄的構(gòu)成，以及人賬時土地市場價格水平，提高資產(chǎn)評估
結(jié)果的合理性和說服力?！顿Y產(chǎn)評估準則—基本準則》第九條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，可以聘請專家協(xié)助工作，但應(yīng)當采取必要措施確信專家工作的合理性。如果將“引用”看成是“專家工作”，也應(yīng)采取上述措施確信土地估價結(jié)果的合理性。
4綜合性評估機構(gòu)應(yīng)該配備專業(yè)土地估價人員。
為有效解決上述問題，有條件的評估機構(gòu)應(yīng)配備專業(yè)土地估價人員，在具體項目承做時，在技術(shù)上可以更有效解決這一問題。