第七節(jié) 基準地價系數(shù)修正法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
提示：基準地價系數(shù)修正法，本質(zhì)上是市場法，只是參照物價格采用的是基準地價
一、基準地價的含義
1、標定地價（宗地地價）
市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理條件下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。
三、基準地價的特點與作用
（一）基準地價的特點
1.基準地價是區(qū)域性價格
這個區(qū)域可以是級別區(qū)域，也可以是區(qū)段，因而基準地價的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價和路段價，或兩者結(jié)合起來共同反映某種用途的土地使用權(quán)價格。
2.基準地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū)的；
3.基準地價必定是平均價格
4.基準地價是土地使用權(quán)價格；
5.基準地價是具有現(xiàn)實性，是評估出的一定時期內(nèi)的價格。
6.基準地價是單位土地面積的地價；
（二）基準地價的作用
1.政府公告作用
2.宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù)
3.征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)
4.政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)
5.進一步評估宗地地價的基礎(chǔ)
6.引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。
五、基準地價修正系數(shù)法的適用范圍
1.適用于完成基準地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價
2.可在短時間內(nèi)大批量進行宗地地價評估
3.一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。
第九節(jié) 在建工程評估
三、在建工程評估的主要方法
（一）形象進度法（掌握）
1、思路
選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合工程形象進度評估在建工程價值的方法。
2、計算公式：
在建工程價值
＝建造完成后的房地產(chǎn)市場單價×工程形象進度百分比×（1 —折扣率）（5-31）
其中在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場價值，一般可采用市場法或收益法評估。
工程形象進度百分比
＝（實際完成建筑工程量＋實際完成安裝工程量）/總工程量× 100%
（二）成本法
1、思路
按在建工程客觀投入的成本評估，即以開發(fā)或建造被估在建工程已經(jīng)耗費的各項必要費用之和，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金來確定被估在建工程的價值的方法。
2、公式：
在建工程價值
＝土地取得費用 ＋ 專業(yè)費用 ＋ 建造建筑物費用 ＋ 正常利稅（5-32）
（三）假設(shè)開發(fā)法
1、思路
房地產(chǎn)評估的剩余法也就叫假設(shè)開發(fā)法道理是相同的，就是房地產(chǎn)建成之后，如果賣了，就有售樓價，售樓價把后面的都減去，剩下的就是地價。
2、公式：
在建工程價值
＝房地產(chǎn)預(yù)期售價-（后續(xù)工程成本＋后續(xù)工程費用＋正常利稅） （5-33）
四、在建工程評估方法的選擇
1.整個建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程
—————可采用工程形象進度法進行評估
2.對于實際完成工作量較少的在建工程
—————采用成本法或假設(shè)開發(fā)法進行評估。
3.屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產(chǎn)、供、銷及工程技術(shù)等原因而停建的
————要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟性貶值，進行風(fēng)險系數(shù)調(diào)整
提示：基準地價系數(shù)修正法，本質(zhì)上是市場法，只是參照物價格采用的是基準地價
一、基準地價的含義
1、標定地價（宗地地價）
市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理條件下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。
三、基準地價的特點與作用
（一）基準地價的特點
1.基準地價是區(qū)域性價格
這個區(qū)域可以是級別區(qū)域，也可以是區(qū)段，因而基準地價的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價和路段價，或兩者結(jié)合起來共同反映某種用途的土地使用權(quán)價格。
2.基準地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū)的；
3.基準地價必定是平均價格
4.基準地價是土地使用權(quán)價格；
5.基準地價是具有現(xiàn)實性，是評估出的一定時期內(nèi)的價格。
6.基準地價是單位土地面積的地價；
（二）基準地價的作用
1.政府公告作用
2.宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù)
3.征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)
4.政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)
5.進一步評估宗地地價的基礎(chǔ)
6.引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。
五、基準地價修正系數(shù)法的適用范圍
1.適用于完成基準地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價
2.可在短時間內(nèi)大批量進行宗地地價評估
3.一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。
第九節(jié) 在建工程評估
三、在建工程評估的主要方法
（一）形象進度法（掌握）
1、思路
選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合工程形象進度評估在建工程價值的方法。
2、計算公式：
在建工程價值
＝建造完成后的房地產(chǎn)市場單價×工程形象進度百分比×（1 —折扣率）（5-31）
其中在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場價值，一般可采用市場法或收益法評估。
工程形象進度百分比
＝（實際完成建筑工程量＋實際完成安裝工程量）/總工程量× 100%
（二）成本法
1、思路
按在建工程客觀投入的成本評估，即以開發(fā)或建造被估在建工程已經(jīng)耗費的各項必要費用之和，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金來確定被估在建工程的價值的方法。
2、公式：
在建工程價值
＝土地取得費用 ＋ 專業(yè)費用 ＋ 建造建筑物費用 ＋ 正常利稅（5-32）
（三）假設(shè)開發(fā)法
1、思路
房地產(chǎn)評估的剩余法也就叫假設(shè)開發(fā)法道理是相同的，就是房地產(chǎn)建成之后，如果賣了，就有售樓價，售樓價把后面的都減去，剩下的就是地價。
2、公式：
在建工程價值
＝房地產(chǎn)預(yù)期售價-（后續(xù)工程成本＋后續(xù)工程費用＋正常利稅） （5-33）
四、在建工程評估方法的選擇
1.整個建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程
—————可采用工程形象進度法進行評估
2.對于實際完成工作量較少的在建工程
—————采用成本法或假設(shè)開發(fā)法進行評估。
3.屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產(chǎn)、供、銷及工程技術(shù)等原因而停建的
————要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟性貶值，進行風(fēng)險系數(shù)調(diào)整