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2、土地還原率的確定方法
1）土地純收益與土地價(jià)格比值調(diào)查確定還原率
采用市場上相同或相似土地的純收益與價(jià)格的比率。為避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其純收益與價(jià)格的平均值。
具體方法是：選擇3宗以上最近發(fā)生的，且在類型、性質(zhì)上都與待估不動(dòng)產(chǎn)具有相似特點(diǎn)的交易案例，以案例的純收益與其價(jià)格的比率的均值作為還原率。
2）安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率
還原率＝安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。
安全利率是指無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資利潤率，可以選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或一年期的銀行定期存款利率為安全利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場等狀況對(duì)其影響程度而確定。
3）投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入確定還原率
將社會(huì)上各種類型的投資(如銀行存款、國債、債券、股票等)收益率按其大小從低到高排序，然后根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷所要評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)的投資收益率與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該落在哪個(gè)范圍，從而確定所要求取的還原率的具體數(shù)值。
2、土地還原率的確定方法
1）土地純收益與土地價(jià)格比值調(diào)查確定還原率
采用市場上相同或相似土地的純收益與價(jià)格的比率。為避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其純收益與價(jià)格的平均值。
具體方法是：選擇3宗以上最近發(fā)生的，且在類型、性質(zhì)上都與待估不動(dòng)產(chǎn)具有相似特點(diǎn)的交易案例，以案例的純收益與其價(jià)格的比率的均值作為還原率。
2）安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率
還原率＝安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。
安全利率是指無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資利潤率，可以選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或一年期的銀行定期存款利率為安全利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場等狀況對(duì)其影響程度而確定。
3）投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入確定還原率
將社會(huì)上各種類型的投資(如銀行存款、國債、債券、股票等)收益率按其大小從低到高排序，然后根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷所要評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)的投資收益率與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該落在哪個(gè)范圍，從而確定所要求取的還原率的具體數(shù)值。