第五節(jié) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（重要考點(diǎn)）
估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。
房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，是因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值也是不斷變化的。實(shí)際上，隨著時(shí)間的流逝，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化，例如建筑物會(huì)變得陳舊過時(shí)。因此，同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間往往會(huì)有不同的價(jià)值。價(jià)值與時(shí)間密不可分，每一個(gè)價(jià)值都對(duì)應(yīng)著一個(gè)時(shí)間，不存在“沒有時(shí)間的價(jià)值”，如果沒有了對(duì)應(yīng)的時(shí)間，價(jià)值也就失去了意義。反過來，不可能離開時(shí)間來評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。如果沒有了時(shí)間這個(gè)前提，價(jià)值估算將無從下手。另外，估價(jià)既不可能也無必要評(píng)估估價(jià)對(duì)象在所有時(shí)間上的價(jià)值，通常只是評(píng)估其在某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。這就要求房地產(chǎn)估價(jià)必須先確定某個(gè)特定時(shí)間。但是，這個(gè)特定時(shí)間既不是委托人也不是房地產(chǎn)估價(jià)師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價(jià)目的來確定。這個(gè)由估價(jià)目的決定的特定時(shí)間，被稱為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，并一般用公歷年、月、日表示。
確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義在于：估價(jià)時(shí)點(diǎn)除了說明評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，還是評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值的時(shí)間界限，例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、稅收政策、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、變更、實(shí)施日期等，均有可能影響估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，因此，在估價(jià)時(shí)究竟是采用發(fā)布、變更、實(shí)施日期之前還是之后的，就應(yīng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)來確定。再如，運(yùn)用市場法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，如果選取的可比實(shí)例成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同（通常是這種情況），就需要把可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此調(diào)整之后的可比實(shí)例成交價(jià)格，才可以作為估價(jià)對(duì)象價(jià)值的參照值。
特別需要強(qiáng)調(diào)的是，遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則并不是把評(píng)估價(jià)值說成是某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值就算遵循了，更本質(zhì)的是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定應(yīng)當(dāng)在先，評(píng)估價(jià)值的確定應(yīng)當(dāng)在后，而不是先有了“評(píng)估價(jià)值”之后，再把它定義為某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值。在實(shí)際估價(jià)中，通常是評(píng)估現(xiàn)在的價(jià)值，一般將實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象期間或者估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)的某個(gè)日期（特別是完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日）確定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。但估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是在此期間，也可因特殊需要，將過去或者未來的某個(gè)時(shí)間確定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。在具體的一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在還是過去或者未來，是由估價(jià)目的決定的，并且所對(duì)應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況也會(huì)有所不同。因此，在估價(jià)中要特別注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價(jià)目的是龍頭。確定了估價(jià)目的之后，便可以根據(jù)估價(jià)目的來確定其他的。
不論是何種估價(jià)目的，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的市場狀況始終是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，但估價(jià)對(duì)象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。不同估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)與所對(duì)應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況和
房地產(chǎn)市場狀況的匹配關(guān)系見表5-1。
各種情形舉例說明如下：
（1）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的情形，大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核或鑒定估價(jià)。例如，某宗房地產(chǎn)被人民法院強(qiáng)制拍賣后，原產(chǎn)權(quán)人認(rèn)為人民法院委托的估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果過低，引發(fā)了對(duì)該估價(jià)結(jié)果是否過低的爭論。此時(shí)衡量該估價(jià)結(jié)果是否過低，首先應(yīng)當(dāng)回到原估價(jià)時(shí)點(diǎn)，相應(yīng)地，估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況等估價(jià)對(duì)象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也都要以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。否則的話，就無法檢驗(yàn)該估價(jià)結(jié)果是否合理。并且任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果在事后來看也都可能是錯(cuò)誤的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場狀況或估價(jià)對(duì)象狀況可能發(fā)生了變化，而事實(shí)上可能并沒有錯(cuò)，只是過去的估價(jià)結(jié)果不適合現(xiàn)在變化了的情況。
例題10．某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭議，2003年8月15日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為（?。?。（2003年試題）
A．2003年6月15日
B．2003年8月15日
C．簽訂估價(jià)委托合同之日
D．估價(jià)人員與委托人商定的某日
答案：A
類似的情況還出現(xiàn)在對(duì)過去評(píng)估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值是否過高的鑒定中。當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，依法以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償時(shí)，在折價(jià)的價(jià)值或者拍賣、變賣所得的價(jià)款不足以償還抵押貸款的情況下，就需要追究有關(guān)責(zé)任。此時(shí)，最容易懷疑當(dāng)時(shí)的抵押價(jià)值存在高估。如果通過估價(jià)鑒定，證明當(dāng)時(shí)的抵押價(jià)值確實(shí)存在高估問題，則原估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。
房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，是因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值也是不斷變化的。實(shí)際上，隨著時(shí)間的流逝，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化，例如建筑物會(huì)變得陳舊過時(shí)。因此，同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間往往會(huì)有不同的價(jià)值。價(jià)值與時(shí)間密不可分，每一個(gè)價(jià)值都對(duì)應(yīng)著一個(gè)時(shí)間，不存在“沒有時(shí)間的價(jià)值”，如果沒有了對(duì)應(yīng)的時(shí)間，價(jià)值也就失去了意義。反過來，不可能離開時(shí)間來評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。如果沒有了時(shí)間這個(gè)前提，價(jià)值估算將無從下手。另外，估價(jià)既不可能也無必要評(píng)估估價(jià)對(duì)象在所有時(shí)間上的價(jià)值，通常只是評(píng)估其在某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。這就要求房地產(chǎn)估價(jià)必須先確定某個(gè)特定時(shí)間。但是，這個(gè)特定時(shí)間既不是委托人也不是房地產(chǎn)估價(jià)師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價(jià)目的來確定。這個(gè)由估價(jià)目的決定的特定時(shí)間，被稱為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，并一般用公歷年、月、日表示。
確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義在于：估價(jià)時(shí)點(diǎn)除了說明評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，還是評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值的時(shí)間界限，例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、稅收政策、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、變更、實(shí)施日期等，均有可能影響估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，因此，在估價(jià)時(shí)究竟是采用發(fā)布、變更、實(shí)施日期之前還是之后的，就應(yīng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)來確定。再如，運(yùn)用市場法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，如果選取的可比實(shí)例成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同（通常是這種情況），就需要把可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此調(diào)整之后的可比實(shí)例成交價(jià)格，才可以作為估價(jià)對(duì)象價(jià)值的參照值。
特別需要強(qiáng)調(diào)的是，遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則并不是把評(píng)估價(jià)值說成是某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值就算遵循了，更本質(zhì)的是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定應(yīng)當(dāng)在先，評(píng)估價(jià)值的確定應(yīng)當(dāng)在后，而不是先有了“評(píng)估價(jià)值”之后，再把它定義為某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值。在實(shí)際估價(jià)中，通常是評(píng)估現(xiàn)在的價(jià)值，一般將實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象期間或者估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)的某個(gè)日期（特別是完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日）確定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。但估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是在此期間，也可因特殊需要，將過去或者未來的某個(gè)時(shí)間確定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。在具體的一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在還是過去或者未來，是由估價(jià)目的決定的，并且所對(duì)應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況也會(huì)有所不同。因此，在估價(jià)中要特別注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價(jià)目的是龍頭。確定了估價(jià)目的之后，便可以根據(jù)估價(jià)目的來確定其他的。
不論是何種估價(jià)目的，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的市場狀況始終是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，但估價(jià)對(duì)象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。不同估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)與所對(duì)應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況和
房地產(chǎn)市場狀況的匹配關(guān)系見表5-1。
各種情形舉例說明如下：
（1）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的情形，大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核或鑒定估價(jià)。例如，某宗房地產(chǎn)被人民法院強(qiáng)制拍賣后，原產(chǎn)權(quán)人認(rèn)為人民法院委托的估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果過低，引發(fā)了對(duì)該估價(jià)結(jié)果是否過低的爭論。此時(shí)衡量該估價(jià)結(jié)果是否過低，首先應(yīng)當(dāng)回到原估價(jià)時(shí)點(diǎn)，相應(yīng)地，估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況等估價(jià)對(duì)象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也都要以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。否則的話，就無法檢驗(yàn)該估價(jià)結(jié)果是否合理。并且任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果在事后來看也都可能是錯(cuò)誤的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場狀況或估價(jià)對(duì)象狀況可能發(fā)生了變化，而事實(shí)上可能并沒有錯(cuò)，只是過去的估價(jià)結(jié)果不適合現(xiàn)在變化了的情況。
例題10．某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭議，2003年8月15日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為（?。?。（2003年試題）
A．2003年6月15日
B．2003年8月15日
C．簽訂估價(jià)委托合同之日
D．估價(jià)人員與委托人商定的某日
答案：A
類似的情況還出現(xiàn)在對(duì)過去評(píng)估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值是否過高的鑒定中。當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，依法以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償時(shí)，在折價(jià)的價(jià)值或者拍賣、變賣所得的價(jià)款不足以償還抵押貸款的情況下，就需要追究有關(guān)責(zé)任。此時(shí)，最容易懷疑當(dāng)時(shí)的抵押價(jià)值存在高估。如果通過估價(jià)鑒定，證明當(dāng)時(shí)的抵押價(jià)值確實(shí)存在高估問題，則原估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。